序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇物業維護部范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

1、相對封閉：做到小區主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全處有明顯標志和防范措施。

2、維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停車位置進行管理，保持車輛行駛通暢。

3、看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等。

4、夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄。

5、有發生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發生時，應立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。按照上述要求，物業管理公司應設置專門的社區安全秩序服務機構，其中公司總部設置專門的監督管理部門，即安全管理部，管理處設置提供社區安全秩序維護服務工作的部門，并配備服務人員及設施設備，以確保社區安全秩序維護服務工作的有效實施。

從監管部門職責角度來看，物業管理企業應設置安全管理部，負責對全公司社區安全秩序維護工作進行督促、檢查，防止任何安全事故的發生，并在全公司各個領域建立健全安全秩序維護服務組織，實施安全秩序維護服務。總經理作為全公司安全秩序維護事務負責人，根據業務開展社區安全秩序維護服務，制訂安全秩序維護服務政策、安全秩序維護服務管理制度、安全秩序維護服務目標和指標，以及各種安全生產、安全秩序維護、消防、應急的規程規范，制訂各種安全操作規程和方案等安全措施，全面推行實施。同時，物業管理公司還應貫徹以預防為主的社區安全秩序維護服務工作，加強企業對社區安全秩序維護服務工作的領導和管理，不斷加強員工安全教育和宣傳，組織員工學習消防基本知識、安全工作知識，教育員工提高安全意識，自覺遵守安全規定，時刻警惕和及時排除工作過程中的安全隱患，防范自然災害損失和人為破壞事件的發生。根據客戶對安全秩序維護服務要求的提升，定期評審公司的安全秩序維護服務管理體系，不斷調整、修改、完善、改進安全秩序維護服務技術措施，修訂安全秩序維護服務管理計劃，并在各級監督實施，使公司的安全秩序管理跟上時代步伐，適應變化著的新環境。物業管理企業應定期組織安全秩序維護服務工作檢查和工作研討會議，排查隱患，及時采取措施，解決出現的各種問題。

對重大安全隱患不惜人力、財力和物力限期整改，對于特殊原因一時難以徹底解決的安全隱患，制訂相應的強化管理辦法，采取有效措施，確保過渡期安全。其具體工作內容如下：

1、指導管理處做好“四防”(防盜、防火、防破壞、防自然災害)工作。

2、負責管理處安全、消防工作的教育、培訓、監督、檢查、評估、指導。

3、負責本部門體系文件的編制與修訂，并對執行情況進行督導。

4、負責制訂安全秩序維護人員專業技能培訓計劃，并組織考核。

5、負責公司管轄范圍內安全方面事故／案件的調查、分析。

6、負責管理處安全秩序維護人員人數變動情況的統計、分析。

7、負責受理護衛員投訴、意見、建議。

8、負責公司管轄范圍內游泳池安全管理工作的教育、培訓、監督、檢查。

9、協助管理處進行安全崗位編制設置。

1O、協助顧問管理部做好項目考察工作。

11、密切配合其他部門開展相關工作。

篇(2)

[關鍵詞]物業 消防安全

[中圖分類號]C931.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1009-5349（2013）01-0058-01

一、物業服務企業消防安全管理中存在的問題

（一）重視程度不夠

一些物業服務企業重經營、輕安全，重眼前、輕長遠，重修補、輕維護，精力、人力、財力、物力多放在物業經營、費用收取、環境衛生、治安防范和普通的水電維修等方面，忽視了對公用消防設施日常維護和消防安全日常檢查，造成物業服務企業內部消防安全制度不完善、機構不明確、職責不清晰，消防值班、巡查、維護失位、缺位，隱患頻現。

（二）主體意識不強

有的物業管理公司過分強調為業主和物業使用者“服務”，在消防安全問題上不想管、不敢管，對房地產開發企業、建設單位的物業保修責任不明確，對建筑消防設施檢測和維護保養單位的依賴性大，對業主、經營場所的自治自律和行政部門的指導干預期盼值高，造成對業主進場裝修使用把關不嚴、跟蹤服務管理不到位，對消防設施故障損壞發現維修不及時，出現問題推、拖，樂見“責任不清”狀態，不能主動實施管理、積極解決問題、勇于承擔責任。

（三）管理水平薄弱

當前，物業服務企業從事消防管理的多為消防控制室值班、保安和水電維修人員兼職較多，除消防控制室值班員按照國家法律規定經消防專門培訓持證上崗外，其余人員基本上都沒有經過專門消防培訓，導致從事消防管理的人員沒有掌握基本消防常識，不能發現火災危險性，不懂得建筑消防設施功能和檢查、維護、操作的基本方法，加之由于物業服務人員工資低、責任心差，消防管理幾乎成“空白”。

（四）維護資金缺乏

作為業主，往往采用拒交物業費作為自身的維權手段，長期積壓、欠收的費用給物業服務企業造成較大壓力，不得不縮減開支、壓縮管理項目，造成服務質量降低，產生惡性循環。另外，商品住宅、售后公有住房住宅等雖有專項維修資金，可用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，但其使用條件和程序較為復雜，能夠成功動用使用的在現實中并不多見，沒有資金，物業服務企業對一些隱患問題的整改也是有心無力。

二、物業服務企業消防安全管理存在問題背后的原因分析

造成上述問題的原因是多方面的，既有法律政策層面的因素，又有商品經濟下社會管理方式的原因，涉及物權制度、合同關系、行政管理和業主自治等各種法律關系、各個環節。分析其具體原因，主要包括以下幾個方面：（1）物業管理整體發展水平不高。（2）物業服務企業消防管理的職責定位不明確。（3）法律責任追究和糾紛爭議解決渠道不暢通。（4）政府介入和干預方式簡單而效率不高。（5）物業消防維修費用使用不透明、不暢通。

三、加強物業消防管理的幾點措施

（一）完善業主自治組織，提高業主自治水平

應當廣泛宣傳物權和物業管理法律知識，發揮自治自律作用，理順業主與物業服務企業的關系，由業主自覺維護好公共消防安全秩序，同時對物業服務企業的消防管理質量進行監督。當然，要抓好此項工作，必須由政府出面牽頭才行。

（二）明確物業服務企業消防管理的職責與標準

在現行消防法律法規規定的基礎上，可以由公安部門、住房和城鄉建設部門聯合出臺物業服務企業消防安全管理辦法的部門規章，明確物業服務企業消防管理的具體職責和責任追究辦法；制定行業強制性或指導性標準，確定物業服務企業消防管理的具體標準；制定物業服務消防安全管理合同示范文本，或者在通用示范文本中專節或專條列入消防管理范圍和質量的內容。

（三）大力提高物業服務企業消防管理主體意識與管理能力

要多方位、多渠道監督、指導物業服務企業開展消防管理，使其充分確立管理主體意識和責任意識。要將物業服務企業消防管理能力納入物業管理企業資質審查的內容，將消防知識和技能納入物業管理師資格考試認定、保安培訓的內容，加強對物業管理企業負責人員和消防管理人員消防安全專門培訓，直至發展為要求物業消防管理人員必須經過消防安全專業培訓上崗。

（四）切實加強物業服務企業消防管理質量監督檢查

將相應的物業服務企業作為被檢查對象和責任主體，列入監督抽查范圍，防止產生失控漏管。把建筑消防設施、疏散通道、安全出口、消防車通道作為重點內容，嚴格查處物業服務企業在公共消防管理中的消防違法行為。同時，對于物業服務企業在維護公共消防安全秩序中遇到的業主或物業使用者的無理阻撓、拒不配合行為，要對相關責任人履行消防宣傳教育、監督執法等職責，支持物業服務企業的服務與管理，同時對公眾進行教育和警示。

篇(3)

關鍵詞：物業 消防 管理

中圖分類號：D631.6 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2013）04（c）-0197-02

隨著房地產業的不斷發展和住房制度改革的深入推進，物業管理作為一種和現代化房產開發相配套的綜合管理體系，已經成為城市社會的重要組成部分。經過多年的實踐和摸索，物業發展取得了可喜的成績，但是，近年來因物業未盡到消防安全管理職責導致業主利益受損的民事訴訟案件日益增多，涉及堵塞消防車通道、擅自停用消防設施、私搭亂建等內容的舉報投訴也日益增多，這些均與物業消防安全管理息息相關，物業消防安全管理暴露出的一些問題不容忽視、亟待解決，鑒于此，筆者將針對物業消防安全管理存在問題及對策談一些粗淺的認識。

1 物業管理的含義及職責

《物業管理條例》（2007年修訂版）中第二條對“物業管理”進行了明確規定：業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。其具有以下特點：

首先，物業管理是業主和物業服務企業之間建立起來的一種民事法律關系，雙方的權利義務主要通過物業服務合同進行約定，目的是維護和改善人民群眾的工作和生活環境。

其次，物業管理是一種經營型服務，物業企業在為業主提供優質服務的基礎上，以最大限度地獲取利潤為目的。

第三，國家行政法律法規賦予物業企業以管理職能，其中消防安全管理職能尤為重要，對保護人民生命、財產安全具有至關重要的作用。

由上述特點可以看出，物業企業既承擔民事責任，又擔負行政職責，只有協調好同業主、承租戶、業主委員會、政府主管部門等主體的關系，才能促進企業經營的良性發展。

目前我國物業服務行業發展迅速，根據服務或管理對象的不同，可以分為居住物業、商業物業、工業物業等，涉及多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業區、政府機關辦公樓、醫院、學校、車站、碼頭、賓館、商場商業街和農民房等眾多領域，其中最常見的就是居住物業和商業物業。

2 物業消防安全管理存在問題及原因探析

目前，尤其是社會化服務程度欠發達地區的物業消防安全管理情況不容樂觀，物業服務企業在日常消防檢查、巡查、消防設施維護保養以及消防培訓演練方面均存在著諸多問題，究其原因，主要表現在以下幾個方面。

2.1 物業與開發商交接不規范

《物業管理條例》中明確規定實行“房地產開發與物業管理相分離”的原則，物業服務企業在承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行全面而細致的查驗，理清關系，分清職責。但現實中，大多物業企業是由房地產開發公司衍生出來的，物業企業的現場查驗工作成為“走過場”，形同虛設，可能在存在建筑消防設施不能正常使用、室外消火栓管網沒有建設到位等等先天火災隱患的情況就接手物業，對開發商應移交的有關消防手續也把關不嚴，埋下先天隱患，極易同開發商推諉扯皮，損壞業主合法權益。

2.2 物業消防安全職責不明晰

物業服務企業既承擔民事責任，又擔負行政職責，具體到消防安全職責，一是以行政法律法規形式明確的行政職責，如《中華人民共和國消防法》（2008年版）第十八條規定住宅區的物業服務企業應當對管理區域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務，公安部61號令《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》的第十條對居民住宅區的物業管理單位的消防安全職責進行了詳細列舉；二是以民事合同形式明確的民事責任，如《前期物業管理服務合同》、《物業管理服務合同》中明確的消防安全管理事項。

可以看出，物業消防安全職責的界定存在兩個問題：一是消防法律法規對物業擔負消防安全責任的重要性認識不到位不全面，《消防法》中僅對居民住宅區的物業企業消防安全職責進行了規定，關于商住樓、綜合樓的物業企業并未提及。公安部61號令自2002年5月1日實施以來一直未進行修訂，其將除居民住宅區以外的其他物業管理單位的消防安全職責交由物業和業主以民事委托管理范圍的辦法來確定。在消防機構執法實踐過程中，很多設置在綜合樓中的社會單位、公眾聚集場所存在的難以消除、屢改屢犯的火災隱患均與物業存在密不可分的聯系，商業物業在維護社會消防安全方面承擔著十分重要的責任，而《消防法》卻僅局限于住宅物業，不能不說是立法上的一個重要缺失；二是行政職責同民事職責往往是不相對應的，一些物業企業僅將職責局限于合同中寫明的民事職責，從而導致行政職責不明晰，落實不到位，不能及時發現和消除火災隱患。

2.3 物業過于重服務輕管理

2007年修訂的《物業管理條例》將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，強調更多的是業主自治管理和物業服務，但有的物業企業過分強調對業主的服務，疏于日常管理。從物業管理條例第四十六條規定可見，物業服務企業對業主的消防違法行為可以采取“勸阻”、“制止”的方式責令其改正，但事實上效果欠佳，物業也是“睜一只眼閉一只眼”，大多數更不會向消防機構報告；《物業管理服務合同》范本中雖然也提到對拒不改正違章行為的可以對責任人采取停水停電的催改方式，但是實際情況下，物業輕易不會采取這種手段。物業對消防違法行為管理的“無力”致使其負責區域內的消防違法行為屢禁不止。

2.4 設施維護保養資金不到位

物業管理區域內公共消防設施的維護保養經費主要來源于兩個方面：一是業主們交納的物業服務費，二是住宅專項維修資金。我們發現，對于綜合樓等商業物業來講，公共消防設施維護保養費用僅來源于物業服務費，物業費是否能夠足額按時交納直接影響著物業服務管理的水平。對于住宅物業來講，雖然按照財政部和建設部共同出臺的《住宅專項維修資金管理辦法》，有專項維修資金可用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，但專項維修資金屬業主共同所有，復雜的使用條件和程序往往使得專項維修資金很難動用。此外，《住宅專項維修資金管理辦法》第二十五條第四項規定：根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用，不得從住宅專項維修資金中列支。而哪些情形屬于物業應當承擔的、哪些情形可以動用專項維修資金，法律法規并沒有明確的規定和標準，執行困難很大。

2.5 物業從業人員素質較低

國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度，從事物業管理的人員還要取得職業資格證書，但是在物業服務企業中，從事消防安全管理的人員主要涉及消防控制室值班人員、保安以及水電維修人員，其中只有消防控制室值班人員按照國家規定必須經消防專門培訓后才能持證上崗，其余人員均不需要經消防專門培訓，這就造成了從事消防安全管理的人員整體素質較低，大多不懂得消防安全基本常識，不學習消防法律法規，更不懂得建筑消防設施的基本原理及日常維護，不會發現消除火災隱患，使得防火管理盲區較多，基本處于失控漏管的狀態。

2.6 消防機構監管存在盲區

從消防機構監管角度來講，主要存在以下問題：一是消防機構將日常監管的重點放在火災危險性較大的消防安全重點單位、公眾聚集場所以及人員密集場所，側重于對一個個社會單位的監督檢查，而對于居民住宅區、商住樓、綜合樓這樣的綜合體的監管相對而言要少得多，并且對肩負這類場所安全重任的物業企業也管理較少；二是消防機構對物業未履職行為沒有有效的懲罰手段，不能督促物業發揮其作用；三是直接管理業主力不從心。若物業怠于履職，將責任、困難和矛盾交由消防機構予以解決，事實上消防機構警力有限，根本管不過來。

3 解決物業消防安全管理問題的對策

3.1 確立物業服務企業消防主體責任

要改善物業服務企業消防安全管理現狀，必須確立其消防安全主體責任。首先應當在現行消防法律法規的基礎上，由公安部門聯合住房和城鄉建設部門聯合出臺物業服務企業消防安全管理辦法的部門規章，進一步明確物業企業應負擔的消防安全職責，更重要的是，對其怠于履職時所應承擔的法律責任進行明確。其次，物業服務企業要將消防安全管理作為重要內容納入其日常管理中去，按照行政法律法規的規定，制定符合管理實際的消防安全管理制度，落實消防安全責任。第三，物業服務企業應主動同縣鎮、街道辦事處、居（村）委會及公安等有關職能部門建立聯動，當發現難以解決的火災隱患時，應及時報告有關職能部門，盡量將火災隱患消除在萌芽狀態。

3.2 形成對物業服務企業監督的合力

住建（房管）部門作為物業服務企業的行業主管部門，應當嚴格履行對物業服務企業的審批、管理職責，將物業服務企業消防安全管理能力納入企業資質審查的內容，形成物業企業消防安全監管的長效機制；建立物業管理人員消防資質培訓體系，在“物業管理人員職業資格統一考試”的培訓內容中加強對從業人員的消防安全業務培訓。其次，房管部門應當建立聯合執法和信息通報等工作機制，會同消防部門以及鄉鎮、街道辦事處、居（村）委會等有關部門對物業服務企業開展全方位的監督指導，使其充分確立責任意識。此外，要由政府出面，指導加強業主自治組織建設，充分發揮業主委員會監督、維權和協調的作用，保證業主自覺維護公共消防安全秩序，可以更好地對物業服務企業的消防安全管理工作進行監督。

3.3 轉變對物業服務企業消防監管思路

消防機構對物業服務企業承擔的消防安全重任應引起足夠重視，轉變監管思路，加強對物業服務企業消防管理情況的監督檢查，尤其要將負責管理高層、地下、人員密集場所并設置有自動消防設施的物業服務企業納入抽點，派出所要負責對多層住宅、無自動消防設施的物業服務企業開展檢查，積極主動介入，引導物業管理人員及時發現存在問題，提出整改意見，結合實際情況，督促其盡快加以改善、解決；同時，還應積極地指導物業管理層制定相應的工作制度、安全管理措施。此外，消防機構要對物業服務企業消防違法行為從嚴查處，特別是對其擅自關停消防設施、擅自改變或同意改變建筑物和場所使用性質的，要責令改正并依法嚴格處罰。同時，對于物業服務企業在維護公共消防安全秩序中遇到的業主無理阻撓、拒不配合行為，消防機構及派出所要對相關責任人進行消防宣傳教育，對于情節嚴重的違法行為要依法進行處罰，支持物業服務企業的服務與管理。

3.4 保障公共消防設施維護資金的使用

政府及相關部門要明確物業消防管理費用的收取、列支和管理辦法，在物業服務收費中單列消防日常維護管理費用，明確消防管理開支的范圍、條件、程序和標準，當出現消防設施癱瘓、嚴重故障等緊急情況時，物業服務企業及相關職能部門要簡化專項維修資金支出程序和環節，保證公共消防設施及時恢復功能，確保公共消防安全。

3.5 加強對業主的消防安全宣傳教育

物業服務企業要充分發揮日常物管工作的優勢，利用宣傳欄、張掛宣傳橫幅等形式，向業主宣傳消防法律法規，普及消防安全常識，提高業主的消防安全意識和消防法制觀念，提高廣業主的自防自救能力，使物業管理中的消防安全工作能夠得到業主的理解和支持，使業主能夠自覺履行相關消防義務，積極配合物業服務企業做好消防安全工作。

參考文獻

[1] 季青.淺談如何加強物業管理單位的消防工作[J].科技創新與生產力，2011（211）：57-59.

[2] 王波.淺析小區物業存在的消防安全問題及對策[J].科技傳播，2011（6）：71-72.

篇(4)

第一章 總 則

第一條 本合同當事人

委托方 （以下簡稱甲方）

名稱：業主大會

受委托方（以下簡稱乙方）

名稱：

物業管理資質等級證書編號：

根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方選聘（或續聘）乙方為管理服務，訂立本合同

第二條 物業管理區域基本情況

物業名稱：

物業用途：

座落：

四至：

占地面積：

總建筑面積：

委托管理的物業范圍及構成細目見附件一

第二章 物業服務內容

第三條 制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收材料等；

第四條 房屋建筑共用部位的日常維修、養護和管理，共用部位包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、

第五條 共用設施設備的日常維修、養護和管理，共用設施設備包括：共用的上下水管道、共用照明、

第六條 共用設施和附屬建筑物、構筑物的日常維修養護和管理，包括道路、化糞池、泵房、自行車棚、

第七條 公共區域的綠化養護與管理，

第八條 公共環境衛生，包括房屋共用部位的清潔衛生，公共場所的清潔衛生、垃圾的收集、

第九條 維護公共秩序，包括門崗服務、物業區域內巡查、 第十條 維持物業區域內車輛行駛秩序，對車輛停放進行管理，

第十一條 消防管理服務，包括公共區域消防設施設備的維護管理，

第十二條 電梯、水泵的運行和日常維護管理，

第十三條 房屋裝飾裝修管理服務，

第十四條 其他委托事項

（1） ；

（2） ；；

（3） ；

第三章 物業服務質量

第十五條 乙方提供的物業服務質量按以下第項執行：

1.執行北京市國土資源和房屋管理局的《北京市住宅物業管理服務標準》（京國土房管物字[2003]950號）規定的標準一，即普通商品住宅物業管理服務標準；

2.執行北京市國土資源和房屋管理局的《北京市住宅物業管理服務標準》（京國土房管物字[2003]950號）規定的標準二，即經濟適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房管理服務標準；

3.執行雙方約定的物業服務質量要求，具體為：

第四章 物業服務費用

第十六條 （適用于政府指導價）物業服務費用執行政府指導價

1.物業服務費由乙方按元/平方米。月向業主（或交費義務人）按年（季、月）收取（按房屋建筑面積計算，房屋建筑面積包括套內建筑面積和公共部位與公用房屋分攤建筑面積）其中，電梯、水泵運行維護費用價格為：；按房屋建筑面積比例分攤

2.如政府的指導價有調整，上述價格隨之調整

3.共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，按照乙方與保險公司簽定的保險單和所交納的年保險費按照房屋建筑面積比例分攤乙方收費時，應將保險單和保險費發票公示

第十七條 （適用于市場調節價）物業服務費用實行市場調節價1.物業服務費由乙方按元/平方米。月向業主（或交費義務人）按年（季、月）收取（按房屋建筑面積計算，房屋建筑面積包括套內建筑面積加公共部位與公用房屋分攤建筑面積）

其中，電梯、水泵運行維護費用價格為：；按房屋建筑面積比例分攤

2.物業服務支出包括以下部分：

（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（3）物業管理區域清潔衛生費用；

（4）物業管理區域綠化維護費用；

（5）物業管理區域秩序維護費用；

（6）辦公費用； ；

（7）物業管理企業固定資產折舊；

（8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（9）其它費用： ； ；

3.（適用于包干制）物業服務費如需調整，由雙方協商確定4.（適用于酬金制）從預收的物業服務費中提取作為乙方的酬金

5.（適用于酬金制）物業服務費如有節余，則轉入下一年度物業服務費總額中；如物業服務費不足使用，乙方應提前告知甲方，并告知物業服務費不足的數額、原因和建議的補足方案，甲方應在合理的期限內對乙方提交的方案進行審查和作出決定

6.（適用于酬金制）雙方約定聘請/不聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計；聘請專業機構的費用由全體業主承擔，專業機構由雙方協商選定/（甲方選定、乙方選定）

第十八條 共用部位共用設施設備的大、中修和更新改造費用從專項維修資金支出

第十九條 停車費用由乙方按下列標準向車位使用人收取：

1.露天車位：

2.車庫車位（租用）；其中，物業管理服

務費為：

車庫車位（已出售）

3. ；

4. ；

第二十條 乙方對業主房屋自用部位、自用設備維修養護及其他特約服務的費用另行收取，乙方制定的對業主房屋自用部位、自用設備維修養護及其他特約服務的收費價格應在物業管理區域內公示

第五章 雙方權利義務

第二十一條 甲方權利義務

1.審定乙方制定的物業管理服務工作計劃；

2.檢查監督乙方管理工作的實施情況；

3.按照法規政策的規定決定共用部位共用設施設備專項維修資金的使用管理；

4.（適用于酬金制）審查乙方提出的財務預算和決算；

5.甲方應在合同生效之日起日內向乙方移交或組織移交以下資料：

（1）竣工總平面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（2）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（3）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（4）各專業部門驗收資料；

（5）房屋和配套設施的產權歸屬資料；

（6）物業管理所必須的其它資料

6.合同生效之日起日內向乙方提供平方米建筑面積物業管理用房，管理用房位臵： 管理用房按以下方式使用：

（1）乙方無償使用；

（2） ；

7.當業主和使用人不按規定交納物業服務費時，督促其交納

8.協調、處理本合同生效前發生的遺留問題：

（1） ；

（2） ；

9.協助乙方作好物業管理區域內的物業管理工作

10.其他：

第二十二條 甲方的業主委員會作為執行機構，具有以下權利義務：

1.在業主大會閉會期間，根據業主大會的授權代表業主大會行使基于本合同擁有的權利，履行本合同約定的義務；（按照法規政策的規定必須由業主大會決議的除外）

2.監督和協助乙方履行物業服務合同；

3.組織物業的交接驗收；

4.督促全體業主遵守《業主公約》、《業主大會議事規則》和物業管理規章制度；

5.督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用；

6.如實向業主大會報告物業管理的實施情況；

7.其他：

第二十三條 乙方權利義務

1.根據甲方的授權和有關法律、法規及本合同的約定，在本物業區域內提供物業管理服務；

2.有權要求甲方、業主委員會、業主及物業使用人配合乙方的管理服務行為；

3.向業主和物業使用人收取物業服務費；

4.對業主和物業使用人違反《業主公約》和物業管理制度的行為，有權根據情節輕重，采取勸阻、制止、等措施；

5.選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將物業的整體管理委托給第三方；

6.每年度向甲方報告物業管理服務實施情況；

7.（適用于酬金制）向甲方或全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況；當甲方或業主對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，應及時答復

8.本合同終止時，應移交物業管理權，撤出本物業，協助甲方作好物業服務的交接和善后工作，移交或配合甲方移交管理用房和物業管理的全部檔案資料、專項維修資金及帳目、

9.其他： ；

第六章 合同期限

第二十四條 委托管理期限為年；自年 月年日止

第七章 合同解除和終止的約定

第二十五條 本合同期滿，甲方決定不委托乙方的，應提前三個月書面通知乙方；乙方決定不再接受委托的，應提前三個月書面通知甲方

第二十六條 本合同期滿，甲方沒有將續聘或解聘乙方的意見通知乙方，且沒有選聘新的物業管理企業，乙方繼續管理的，視為此合同自動延續

第二十七條 本合同終止后，在新的物業管理企業接管本物業項目之前，乙方應當應甲方的要求暫時（一般不超過三個月）繼續為甲方提供物業管理服務，甲方業主（或交費義務人）也應繼續交納相應的物業服務費用

第二十八條 其他條款

第八章 違約責任

第二十九條 因甲方違約導致乙方不能提供約定服務的，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決且嚴重違約的，乙方有權解除合同造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償

第三十條 乙方未能按照約定提供服務，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改且嚴重違約的，甲方經業主大會持三分之二以上投票權的業主通過后有權解除合同造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償

第三十一條 乙方違反本合同約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償

第三十二條 業主逾期交納物業服務費的，乙方可以從逾期之日起每日按應繳費用萬分之加收違約金

第三十三條 任何一方無正當理由提前解除合同的，應向對方支付違約金_________；由于解除合同造成的經濟損失超過違約金的，還應給予賠償

第三十四條 乙方在合同終止后，不移交物業管理權，不撤出本物業和移交管理用房及有關檔案資料等，每逾期一日應向甲方支付委托期限內平均物業管理年度費用_________‰的違約金，由此造成的經濟損失超過違約金的，還應給予賠償

第三十五條 為維護公眾、業主、物業使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等情況，乙方因采取緊急避險措施造成財產損失的，當事雙方按有關法律規定處理

第三十六條 其他條款

第九章 附則

第三十七條 雙方約定自本合同生效之日起_________日內，根據甲方委托管理事項，辦理接管驗收手續

第三十八條 本合同正本連同附件_________頁，一式兩份，甲乙雙方各執一份，具同等法律效力

第三十九條 本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，甲、乙雙方同意按下列第_________方式解決

1.提交_________仲裁委員會仲裁；

2.依法向人

民法院

但業主拖欠物業服務費用的，乙方可以直接按照有關規定向有管轄權的基層人民法院申請支付令

第四十條 本合同自起生效

甲方簽章

乙方簽章

代表人：（業主委員會）

代表人

年 月 日

篇(5)

第一條  為加強本市城市物業管理，規范物業管理行為，維護業主、非業主使用人和物業管理企業的合法權益，提高城市管理水平，根據有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條  本辦法所稱物業，是指已建成并交付使用的城市各類住宅、非住宅、公共建筑以及相配套的設施。

本辦法所稱業主，是指物業的所有權人。

本辦法所稱非業主使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。

本辦法所稱物業管理企業，是指依法設立，以物業管理和服務為經營業務，并具有企業法人資格的經濟組織。

第三條  本辦法適用于本市市區范圍內的城市物業管理。

本市市區范圍內的住宅小區必須實行物業管理。

物業管理區域的具體范圍由市物業行政主管部門劃定。

第四條  市房產管理部門是本市物業管理的行政主管部門。各區房產管理部門受市房產管理部門委托負責本轄區內的物業管理工作。

規劃、公安、土地、城建、公用事業、環衛、園林以及街道辦事處和居民委員會應當按照各自職責，配合市物業行政主管部門做好本市物業的管理工作。

第二章  物業管理組織

第五條  本市住宅小區的物業管理，實行業主大會和業主委員會制度。機關、企事業單位及商業大廈、寫字樓等單體建筑或專業服務的物業管理實行業主委托制。

第六條  業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主人數較多的，應當按比例推選業主代表。

業主大會應當由過半數的業主出席方可舉行。

市物業行政主管部門應當每年組織召開一次業主大會。特殊情況經百分之十五以上的業主提議，可以臨時召開。

第七條  業主大會行使下列職權：

（一）選舉、罷免業主委員會組成人員；

（二）聽取、審議業主委員會的工作報告，監督業主委員會的工作；

（三）通過和修訂業主公約；

（四）改變和撤銷業主委員會不適當的決定；

（五）決定聘用或解聘物業管理企業；

（六）決定物業管理的其他有關事項。

第八條  業主委員會由業主大會選舉產生。

業主委員會由七至十一人組成，設主任一人、副主任一至二人，任期兩年。業主委員會成員可以連選連任。

業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內到市物業行政主管部門登記備案。

第九條  業主委員會的主要職責：

（一）負責選聘物業管理企業，與物業管理企業簽訂物業管理聘用合同；

（二）監督物業管理企業的物業管理情況；

（三）聽取業主和非業主使用人的意見和建議；

（四）配合物業管理企業落實各項管理措施；

（五）業主大會賦予的其他職責。

第十條  市物業行政主管部門應當定期組織業主委員會召開會議。業主委員會作出決定應當經全體組成人員過半數以上通過。

第三章  物業管理企業

第十一條  成立物業管理企業應當具備下列條件：

（一）有企業的名稱、章程和固定的辦公場所；

（二）有健全的組織管理機構和一定數量的專業技術及管理人員；

（三）具有管理建筑面積一萬平方米以上物業的能力；

（四）有三十萬元以上貨幣注冊資金；

（五）法律、法規規定的其他條件。

第十二條  物業管理企業必須依法登記，取得法人資格，并依照有關規定取得《物業管理企業資質證書》后，方可從事物業管理工作。

第十三條  申辦《物業管理企業資質證書》，須提交以下資料：

（一）物業管理企業資質審查申報表；

（二）法定代表人證明書和身份證明；

（三）管理章程、經營場所證明及資信證明；

（四）各類專業管理人員的資格證書或證明文件；

（五）其他有關的文件、資料。

第十四條  外地物業管理企業進入本市從事物業管理活動，應當到市物業行政主管部門辦理注冊登記手續。

第四章  物業管理服務

第十五條  物業管理企業接受委托從事物業管理服務，應當與業主委員會或業主簽訂物業管理聘用合同，并自合同簽訂之日起十日內報市物業行政主管部門備案。

第十六條  物業管理聘用合同應當包括以下內容：

（一）物業管理服務的項目、范圍、內容及費用；

（二）雙方當事人的權利和義務；

（三）管理服務的要求和標準；

（四）合同期限；

（五）違約責任及爭議的解決方式；

（六）當事人雙方約定的其他事項。

第十七條  物業管理服務事項應當包括下列內容：

（一）房屋共用部位、共用設備的使用、管理、維修和更新；

（二）電梯、二次供水等設施的運行服務；

（三）收集生活垃圾和清掃保潔環境；

（四）協助公安機關搞好物業管理區域公共秩序及安全巡查工作；

（五）物業管理區域內車輛行駛及停放秩序的管理；

（六）物業管理區域內公共綠地及公共基礎設施的養護管理；

（七）物業管理聘用合同確定的其他事項。

第十八條  供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等市政公用設施的管理單位，可以將本單位的專業服務事項，委托給物業管理企業實行統一服務。不實行委托服務的，有關市政設施管理單位應當服務到戶。

第十九條  選聘物業管理企業，應當采取公開招標或邀請招標。采取公開招標的，招標工作由市物業行政主管部門組織實施。

第二十條  業主委員會聘用物業管理企業后，原管理單位或部門應將物業管理有關的工作移交給新的物業管理企業，并提供涉及物業管理的有關檔案資料。

第二十一條  物業管理企業被聘用后，應當與業主和非業主使用人簽訂服務合同。服務合同包括下列主要內容：

（一）物業管理服務內容；

（二）雙方權利和義務；

（三）費用標準和交納期限；

（四）違約責任及爭議解決方式；

（五）其他事項。

第二十二條  物業管理聘用合同期滿，一方不再續簽合同的，應當在合同期滿兩個月前通知對方。物業管理聘用合同期滿前，物業管理企業破產或被注銷的，業主委員會可以委托市物業行政主管部門指定一家物業管理企業臨時實施該區域內的物業管理。

物業管理企業應當在合同終止或中止后十五日內，騰出小區的物業管理用房及其他物業管理服務設施，交出有關資料，辦理費用結算等移交手續。

第二十三條  物業管理經費收入的主要來源：

（一）開發建設單位按規定繳納的物業管理公共資金；

（二）按規定提取的物業共用部位維修基金利息；

（三）按規定收取的物業管理服務費；

（四）專項委托服務收入；

（五）物業區域內公用設施、設備和公共場所的經營收入；

（六）其他合法收入。

本條第（一）項所列物業管理公共資金應當按有關規定專戶儲存，專款專用。

本條第（三）項所列物業管理服務費由物業管理企業向業主和非業主使用人收取。物業管理服務收費的項目及標準由市物業行政主管部門會同價格行政主管部門共同制定，報市政府批準后公布實施。

第二十四條  新建住宅小區的前期物業管理，由開發建設單位委托物業管理企業實施，費用由開發建設單位承擔。

第二十五條  新建住宅小區的開發建設單位和原有住宅小區的管理單位在進行物業管理權移交時，應當按小區總建筑面積0.2％的比例向業主委員會提供配套的物業管理用房和配套建設的停車場（庫）、自行車棚等物業管理服務設施。

物業管理用房、停車場（庫）、自行車棚等物業管理服務設施屬全體業主所有，任何單位和個人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交換、買賣。

第五章  物業的使用和維護

第二十六條  物業維護責任，按下列規定劃分：

（一）房屋內部自用部位、自用設施設備，由業主或非業主使用人自行維護；

（二）房屋共用部位、共用設施設備、配套的公共基礎設施，由受聘的物業管理企業負責維護；

（三）市政公用設施，由設施歸屬的管理單位負責維護。

第二十七條  物業維護費用，按下列規定承擔：

（一）房屋自用部位、自用設施設備的維護費用，由業主或非業主使用人承擔；

（二）房屋共用部位、共用設施設備的維護費用，由共同使用該房屋的業主和非業主使用人按各自使用的建筑面積比例共同承擔；房改已交納維修基金的業主應承擔的費用可依照有關規定從已交納的維修基金中列支；

（三）配套公共基礎設施的維護費用，從已繳納的住宅小區物業管理公共資金中列支；

（四）市政公用設施的維護費用，由管理該設施的單位承擔。

第二十八條  房屋共用部位、共用設施設備、配套公共基礎設施及市政公用設施維修時，相鄰業主或非業主使用人應當予以配合。

第二十九條  業主和非業主使用人使用物業不得有下列行為：

（一）損壞房屋承重結構，破壞房屋外貌；

（二）占用、損壞房屋共用部位、共用設施設備或移裝共用設備；

（三）在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或其他場地搭建建（構）筑物；

（四）侵占綠地、損壞花草、樹木；

（五）亂倒垃圾、雜物；

（六）在建（構）筑物上拉繩掛物、亂帖、亂畫；

（七）排放有毒、有害物質或噪聲擾民；

（八）法律、法規禁止的其他行為。

第三十條  供電、供水、供氣、供熱、道路、排水、通信、有線電視等市政公用設施在物業管理區域內的新增、維修更新和改造時，該設施的管理單位應當向物業管理企業通報，按有關規定辦理施工手續，并做好施工后的恢復工作。

第六章  法律責任

第三十一條  物業管理企業違反本辦法第十二條、第十四條規定的，由市物業行政主管部門責令限期補辦手續，并可處以10000元以上30000元以下罰款。

第三十二條  對不按規定交納費用的業主和非業主使用人，物業管理企業可要求其限期交納，并按日加收千分之三的滯納金。逾期仍不交納的，物業管理企業可依法追交。

第三十三條  物業管理企業及業主和非業主使用人違反本辦法，涉及規劃、土地、房屋、市容、環境衛生、市政設施、綠化、消防、治安管理的，由相關行政主管部門依照有關規定進行處理。

第三十四條  物業管理企業與業主委員會或業主一方違反物業管理聘用合同發生糾紛時，可以由市物業行政主管部門進行調解。調解不成的，可依法申請仲裁委員會仲裁或向人民法院提起訴訟。

第三十五條  物業管理企業不依法履行物業管理聘用合同義務，經多次教育仍不改正的，除按前條規定處理外，由市物業行政主管部門依照有關規定降低資質等級，直至取銷資質，收回資質證書。

第三十六條  物業行政管理機關工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十七條  當事人對行政處罰不服的，可依法申請復議或提起訴訟。逾期不申請復議，也不起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰的機關申請人民法院強制執行。

第七章  附  則

第三十八條  本辦法前已實施物業管理但不規范的，由市物業行政主管部門限期整改。

本辦法施行前已經驗收交付使用的住宅小區，尚未實行物業管理的，由市物業行政主管部門限期實行物業管理。

第三十九條  各縣（市）可參照本辦法執行。

篇(6)

執行機構：　 業主委員會，負責人：　；

乙方：；

法定代表人：；

住所地：；

資質等級：；

證書編號：。

根據有關法律、法規，雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上，就甲方選聘乙方為（物業名稱）提供物業管理服務事宜，訂立本合同。

第一章　物業基本情況

第一條　物業基本情況：

物業名稱；

物業類型；

坐落位置；

建筑面積。

物業管理區域四至：

東至；

南至；

西至；

北至。

（物業構成明細見附件1）。

第二章　服務內容與質量

第二條　在物業管理區域內，乙方提供的物業管理服務包括以下內容：

（一）物業共用部位的維修、養護和管理（物業共用部位明細見附件2）；

（二）物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理（物業共用設施設備明細見附件3）；

（三）物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；

（四）公共綠化的養護和管理；

（五）車輛行駛、停放管理；

（六）公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理；

（七）裝飾裝修管理服務；

（八）物業檔案資料管理。

第三條　在物業管理區域內，乙方提供的其他服務包括以下內容：

（一）；

（二）；

（三）。

第四條　乙方提供的物業服務執行以下第項質量標準：

（一）乙方提供的服務質量按《石家莊市物業服務等級標準》級執行。 （服務等級標準見市價［XX］69號《石家莊市物業服務收費管理實施辦法》） 。

（二）乙方提供的服務質量執行雙方約定的物業服務質量標準，具體為：

。

第五條　單個業主可委托乙方對其物業的專有部分提供維修養護等服務，服務內容和費用由雙方另行商定。

第三章　服務費用

第六條　本物業管理區域物業服務收費選擇以下第種方式：

（一）包干制

物業服務費用由業主按其擁有物業的建筑面積交納，具體標準如下：

多層住宅：　元/月.平方米；

高層住宅：　元/月.平方米；

別墅：　元/月.平方米；

辦公樓：　元/月.平方米；

商業物業：　元/月.平方米；

物業：　元/月.平方米。

物業服務費用主要用于以下開支：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業管理區域清潔衛生費用；

4、物業管理區域綠化養護費用；

篇(7)

一、充分認識《規定》的重要意義，切實增強物業管理工作的緊迫感、責任感

2003年9月1日，國家《物業管理條例》正式實施，這是我國物業管理發展史上的里程碑，它標志著我國的物業管理進入了法制化發展的新時期。為使國家《物業管理條例》在我市得到更好的貫徹，建立健全我市物業管理法規體系，進一步依法規范物業管理活動，《條例》頒布實施后，我們就著手成立了專門的《規定》起草小組。經過近兩年的調查研究，深入了解我市的物業管理情況并借鑒其他先進城市的立法成功經驗，并在廣泛征求各方人士意見和反復修改后，出臺了我市第一部物業管理的地方性規章《沈陽市住宅物業管理規定》。《規定》將我市物業管理遇到的問題，在《物業管理條例》規定的法制框架內，將《條例》的一些原則性條款，根據我市物業管理的實際情況進行了細化。《規定》的出臺為進一步維護我市物業市場的秩序，規范物業管理活動，使物業管理行業健康、有序發展提供了基礎保證。在我市物業管理發展史上具有十分重要的意義。版權所有

我市的物業管理始于90年代初期。經過十幾年的發展，對于改善人民群眾的生活、工作環境；提高城市管理水平；促進住宅建設；實施再就業工程等方面起到了積極的作用。當前，隨著沈陽城市建設的快速穩步發展和人民生活水平的日益提高，做好物業管理工作顯得尤為迫切、更為重要。

首先，從沈陽的城市發展來看，要切實增強做好物業管理工作的緊迫感。近年來，我市大手筆規劃，大規模建設，大力度投入，使城區的環境面貌發生了重大轉變。金廊工程、五里公園等一批重點工程的建設，房屋“平改坡”、“樓道整治”、“景觀街路粉飾”等一系列工程項目，特別是06年“世園會”的勝利召開，不僅為城市增添了亮點，更提升了城市品位。但是，“三分建設，七分管理”。城市規模的擴張和品位的提高，既要靠高起點的規劃和高標準的建設，更要靠高水平的管理。物業管理承擔著服務居住人群、維護公共秩序、管理建筑物的重要任務，其管理水平的高低，直接影響城市環境、城市容貌和城市形象，反映的是城市綜合素質的重要方面。

其次，從人民群眾的需求來看，要切實增強做好物業管理工作的責任感。維護人民群眾的根本利益，是我們一切工作的出發點和歸宿點。目前，住房已成為大多數居民家庭的最主要財產以及財富積累的主要形式，同時，他們也把目光從單純的關注私人房屋狀況轉變為在關注自身房屋的同時兼顧房屋周圍公共環境。房屋的價值不再是一個單一的價值主體，而是與周圍環境共同產生價值。物業管理作為住宅小區管理、社區建設的重要組成，越來越受到廣大群眾的重視。因此，物業管理工作要從維護人民群眾的根本利益出發，切實提高管理和服務水平，著力為百姓創造環境優美、秩序景然、人物和諧統一的居住環境。

為此，各級政府、各相關部門、物業管理企業都要自覺增強做好物業管理的緊迫感、責任感。

二、認真分析物業管理發展面臨的新情況、新形式，廣泛深入地開展學習、宣傳《規定》的活動

我市的物業管理與深圳、上海等城市相比較，雖起步較晚，但在社會各界的高度重視，共同努力下，長足進步，已初具規模，全市登記注冊物業管理企業536家，從業人員近3萬人；具備物業管理條件的住宅區物業化率達100%；244個實行等級服務的住宅小區中，已有173個組建了業主大會和業主委員會；相關政策法規基本健全；政府相關部門的監督管理力度逐步加大，公開、公平、公正的市場競爭機制基本形成。但在建設“四位一體”的和諧沈陽的新形勢下，在振興東北老工業基地的新工作中，物業管理與廣大人民群眾的要求相比，還有一定差距。主要表現在：一是部分物業管理企業的行為不十分規范，存在著服務不很到位、收費與服務不太相符現象；二是部分規模小的企業、人員素質較低、管理水平較差；三是物業管理市場還不夠規范、建管之間仍缺乏有效的銜接；四是物業消費意識還沒有完全形成，業主重維護權利，輕履行交費義務的現象還部分存在。

因此，我們要以全面貫徹落實《規定》為契機，從實踐“三個代表”重要思想出發，認真制定學習、宣傳《規定》的工作方案和周密的培訓計劃。扎扎實實推進物業管理工作，保障當事人權益，推動物業管理行業健康發展。

一是廣泛開展各種形式的宣傳活動。要積極通過媒體開展政策問答、以案說法及各種典型經驗介紹等多種方式，使廣大群眾、社會各界人士、物業管理企業能夠在長期內對物業管理有一個系統、全面的了解；制作《規定》宣傳畫和宣傳小冊子，分發到街道辦事處、社區、物業管理企業、業主等社會各個層面；開展“市民滿意的物業管理企業”評選活動。評選出市民滿意的物業管理企業，樹立典型，以典型為載體推動我市物業管理工作水平的提高，使學習、宣傳、貫徹《規定》的活動具體化。

二是舉辦學習《規定》培訓班。組織物業管理行政主管部門人員進行培訓，使他們在熟知《規定》各項條款的基礎上，明確物業管理中的具體職責，各項職責的工作程序、法定文書以及工作時限等；舉辦物業管理企業培訓班。主要學習《規定》及其配套文件中物業管理項目的招投標、物業管理服務收費、物業管理服務合同及職業道德、服務技能等；組織舉辦街道辦事處、社區委員會、業主代表學習培訓班，逐步建立起“塊塊負責、條條保證、上下聯動”的工作體制，了解業主的權利和義務，規范業主大會、業主委員會的組建程序。

三是召開學習貫徹落實《規定》的座談會、研討會。組織各級政府的有關委辦局、新聞媒體進行研討,理順管理機制，明確責任，通過研討明確各單位、各部門與物業管理企業維修責任的劃分及在物業管理工作中應承擔的責任；組織業主、物業管理企業、街道辦事處、社區代表,分別召開座談會、研討會，研討物業管理新體制中街道辦事處、社區應發揮的作用、物業收費與服務等。

通過學習和宣傳要達到以下目的：一是讓廣大業主了解《規定》所設定的法律制度，運用法律武器保護自己的利益，更充分地行使業利，履行應盡的義務，規范業主大會、業主委員會行為，協調共同利益關系；二是使物業管理企業認真執行《規定》，切實履行好服務職能，以優質服務、誠信服務取信業主；三是促進行政執法部門依法行政，既要保證行政行為不超越權限，不隨意干預民事關系，又要認真履行職責，強化執法監督，提高執法水平，保護物業管理活動當事人的合法權益。四是使各方面形成合力，共同執行《規定》，促進物業管理，維護社區良好秩序。

三、全面貫徹落實《規定》，開創物業管理工作新局面

值此《規定》頒布之機，我們要以“三個代表”重要思想為指導，以建設和諧沈陽為目標，以創新管理，規范發展為出發點，與時俱進，開拓創新，認真貫徹落實《規定》，做到政府依法行政，業主依法自律，企業依法經營，共同開創我市物業管理工作的新局面。

（一）進一步完善物業管理法制建設，推進依法治業

為配合《規定》的頒布實施，今年我們還出臺了《業主大會和業主委員會建設的指導意見》、《沈陽市前期物業管理招投標管理規定》、《沈陽市物業管理企業誠信考核暫行辦法》、《沈陽市住宅區物業經理執業暫行辦法》四個配套法規，這些法規對《規定》起到了補充強化的作用，但這些法規還不足以含概全市物業管理的所有方面，我們將根據《規定》的實質內容，結合我市實際，加強其他相關配套法律的編制工作，在做好《規定》與原有相關法規的政策銜接同時，抓緊制定、修訂、完善其他相關的配套法規和實施細則，進一步完善我市物業管理地方法規體系。

《規定》對我市的物業管理提出了進一步要求，我們將根據其具體內容，對業主的權利和義務、物業管理過程中的行為，業主大會、業主委員會的組成運作、小區建設遺留問題、物業管理公司的規章制度等問題制定相應的整改措施，保證《規定》的順利實施。

（二）切實轉變職能，充分發揮市場調節作用

《規定》按照市場經濟的原則，對物業管理活動的競爭機制、物業服務的定價、合同等方面均作出了明確的規定。這些規定的目的，就是培育市場，充分發揮市場優化資源配置的作用。從這個意義上說，《規定》是一部運用市場手段規范物業管理的指導性文件。因此，全市各級物業管理行政部門，必須按照《規定》的精神，把完善市場機制放在重要位置，切實轉變職能，積極培育物業管理有形市場，在物業管理工作中做到不越位、不缺位、不錯位、不擾民，管好政府該管的事。

（三）履行《規定》職責，強化行政管理

一是加強對業主大會建立工作的指導監督，促進業主自律和民主決策。目前我市具有物業管理條件實行等級服務的住宅區244個，隨著《規定》的頒布，我們將進一步加大指導和規范業主大會和業主委員的力度，按照法規賦予的職責，明確權利、義務，提高運作水平，引導業主大會在充分尊重全體業主意愿的基礎上，按照合法程序，選舉熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任業主委員會委員。要通過規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，依法維護自身合法權益。使更多的住宅小區進入到規范化的物業管理中來。

二是加大對招投標工作的監管和指導，維護業主合法權益。今年我市頒布了《沈陽市前期物業管理招投標管理規定》，通過此規定我市前期物業管理的招投標質量有了極大改善，廣大業主通過選聘，選聘了自己滿意的物業管理企業。今后，我們要在加強前期物業管理招投標的同時，指導和監督好物業管理的承接驗收和移交工作，維護好業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備和房屋的所有權與使用權，使前期物業管理更加規范。

三是嚴格加強對企業資質審查，進一步做好整頓和規范物業管理市場秩序的工作。今年我局取消了19家物業管理企業的資質，并對12家物業管理企業下發了整改通知單。在這次學習、宣傳的過程中，我們將嚴格把握物業管理市場準入標準，完善資質動態管理，把物業管理企業的市場行為與資質日常管理和年檢相掛鉤，把年檢作為一項日常工作來抓，使物業管理企業的行為更加法制化、規范化。對不符合資質等級的企業決不姑息，逐步淘汰不合格物業管理企業，凈化物業管理市場，優化我市物業管理行業隊伍的結構。

四是理順住宅小區建管關系。建管問題還是制約我市物業管理的一個主要問題。這些問題的產生對廣大群眾的生活影響極大，也影響了物業管理水平的進一步提高。目前，我市244個實行物業管理的住宅小區中，存在112件開發遺留問題，已經解決76件。在《規定》頒布后，我們將首先明確開發建設單位、物業管理企業和業主三者的關系，明確三者各自的責權利；其次加強與相關部門的協調聯系，堅持“條塊結合，以區為主”的原則，對存在的問題逐一進行整改、解決。

五是做好維修基金的監管工作。從我市物業管理實踐看，住宅小區的公用設施設備的維修責任劃分不清，極易給物業合理使用帶來阻礙，給業主、物業使用人工作和生活帶來不便。在繼續做好維修基金繳存管理工作的基礎上，完善制度，規范維修基金的管理和使用，形成維修資金的歸集、使用和再投入的良性循環，確保資金的合理使用。

六是進一步理順物業管理收費與服務關系，促進行業良性發展。積極指導物業管理企業與業主按照等級服務標準確定具體服務等級和等級收費標準，使物業管理服務收費與服務內容、服務質量相統一，理順物業管理服務收費價格與服務內容、質量關系，使物業管理服務收費標準的調整與物業管理服務質量的提高在互動中前進。