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閑置土地處置辦法精品(七篇)

時間:2023-03-13 11:18:54

序論:寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感,挖掘那些隱藏在內心深處的真相,好投稿為您帶來了七篇閑置土地處置辦法范文,愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑,助力您的創作。

閑置土地處置辦法

篇(1)

【關鍵詞】《閑置土地處置辦法》;主要問題;梳理

國土資源部的經修訂通過的《閑置土地處置辦法》(以下簡稱《辦法》,將原《閑置土地處置辦法》稱為“原《辦法》”)于2012年7月1日實施,該辦法是1999年制訂以來第一次修訂。對促進集約節約利用土地,健全土地市場有重要作用。筆者在對《辦法》及之前與閑置土地有關的規定進行學習,并通過幾年的實踐,對《辦法》的問題進行了梳理。

一、關于“閑置土地”的定義

在《辦法》修訂之前,雖然不乏閑置土地有關的各種規定,但因相關規定對閑置土地的定義不一而足,極易引發爭議。而《辦法》則明確規定了閑置土地的概念和范圍,使上述問題得到解決。

根據《辦法》的規定,屬于以下情形之一的國有建設用地均可認定為“閑置土地”:①國有建設用地使用權人(以下簡稱“土地使用權人”)超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地。②已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五,中止開發建設滿一年的國有建設用地。

同時,《辦法》對上述情形中的有關概念進行了明確,使認定閑置土地有了更明確的標準:

動工開發:指依法取得施工許可證后,需挖深基坑的項目,基坑開挖完畢:使用樁基的項目,打入所有基礎樁:其他項目,地基施工完成三分之一。

已投資額、總投資額:均不含國有建設用地使用權出讓價款、劃撥價款和向國家繳納的相關稅費。

最為值得一提的是,對于未約定、規定動工開發日期,或者約定、規定不明確的情形,原《辦法》規定的計算未動工開發建設期限的起算點為“國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準頒發之日”,而《辦法》則以“實際交付土地之日”作為起算點,且規定“實際交付土地日期以交地確認書確定的時間為準。”,較原《辦法》更公平、更具可操作性。

但實踐中仍會出現定義不明確而出現異議的情況。如在沒有取得土地使用權的情況下而認定為閑置土地。當事人簽定出讓合同后,長期未繳清出讓金,因此尚不能辦理土地登記,因為沒辦證,因此也不能認為其取得土地使用權。在此情況下,如果其符合“超過國有建設用地使用權有償使用合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地”,依據《辦法》關于閑置土地的定義,可以認定為閑置土地,而其因未繳清出讓金而沒有取得土地使用權,這樣就出現了“未取得土地使用權卻閑置土地”的現象。如以閑置為由進行處理,當事人會說,我連土地使用權都未取得,怎么會閑置土地?顯然僅以合同規定的動工開發日期來界定閑置還不夠嚴密。

二、關于能否無償收回被司法機關查封的閑置土地問題

盡管1998年國土資源部已有批復(國土資函(1998)403號),“司法機關因債權債務糾紛而查封國有土地使用權,應當依法進行,被查封的土地也必須是訴訟當事人擁有合法使用權的土地。對于司法機關依法進行的查封,在查封期限內,人民政府不能收回國有土地使用權:查封期限結束后,則可以依法收回國有土地使用權。”但有觀點認為:司法機關查封土地,如因民事關系查封,因為公共利益高于私權利,處理閑置土地系為維護公共利益,應優先因私人利益而被查封的保全。另此批復系1998年作出,現在還是否有效,國土資源部在清理規范性文件中未明確。

三、關于無償收回閑置土地、征收土地閑置費的法律性質不明確

對閑置土地一年以上的,征收閑置費:閑置滿兩年的無償收回閑置土地的處理。閑置費相當于出讓金的20%,無償收回土地則更是對相對人利益重大,且具有明顯的處罰性質,符合行政處罰的特征。但這種對當事人嚴厲的處罰卻沒有明確是行政處罰行為,無論是《土地管理法》還是《城市房地產管理法》以及其他法律文件中都未規定這兩種措施為行政處罰性質(在法律責任一章中沒有規定),實踐中如按行政處罰進行處理,缺少法律依據。

行政征收是指行政主體憑借國家行政權,根據國家和社會公共利益的需要,依法向行政相對人強制地、無償地征集一定數額金錢或實物的行政行為。從文字上來看,好象收回閑置土地和征收閑置費符合行政征收的定義,且后果一樣,但從本質上來看,兩都還是有區別。法律性質不明確會導致救濟什么不清晰以及處理時效等問題。這不能不說是立法的重大遺憾。

四、時效未規定

篇(2)

2020年縣委第一巡察組反饋交辦7項問題:

牽頭單位:縣自然資源局

完成情況:黨組深入學習貫徹縣委巡察工作的要求和反饋意見,進一步深化對政治巡察的理解認識,始終從講政治的高度認真對待整改、謀劃部署整改、強力推動整改。在整改過程中,抓住根本、防止就事論事,注重效果、防止走過場,抓住關鍵問題,緊盯薄弱環節,統籌把握,逐項辦理,整體推進,目前已完成整改,并向局黨內和社會進行了通報和公開工作。

二、上級反饋的問題

1.2018年省委第十巡視組巡視反饋的執行土地出讓政策不嚴,監管不到位問題。

牽頭單位:縣自然資源局

責任單位:縣自然資源局、縣住建局

整改情況:一是已完成金幡銀座開發項目土地合并頒證和容積率調整后土地出讓金補繳,依法追繳土地出讓金14.231萬元;二是閑置土地問題。在充分調查認定的基礎上,積極與8宗閑置土地權利人進行溝通商談,在《閑置土地處置辦法》規定的框架內,努力尋求合法合規合理解決問題的渠道,嚴格按照相關規定,擬定了延期1年開發的方案,方案報請縣政府常務會和縣委常委會審議通過后,積極督促相關權利人按方案要求及時動工興建,經多次反復督促,現已有3宗閑置土地已開工興建;2宗閑置土地權利人正在做投資開發興建的準備;3宗閑置土地截止目前均未動工興建。

2.2018年成都督察局反饋問題整改工作開展情況

牽頭單位:縣自然資源局

責任單位:縣自然資源局

整改情況:已完成和兩宗土地出讓金追繳工作,截止2020年6月3日已全面追繳金額569.636萬元,并上繳國庫。

三、未完成工作的說明和完成時限

篇(3)

第一條本處置辦法所稱閑置土地,是指土地使用者依法取得土地使用權后,未經區人民政府同意,超過規定的期限未動工開發建設的建設用地。具有下列情形之一的建設用地,認定為閑置土地:

(一)超過國有土地有償使用合同或者建設用地批準書約定的動工開發建設日期滿1年未動工開發建設的;

(二)國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未約定動工開發建設日期的,自國有土地有償使用合同生效或者建設用地批準書頒發之日起滿1年未動工開發建設的;

(三)已動工開發建設,但已開發建設總占地面積不足應動工開發建設占地總面積三分之一的,且未經批準中止開發建設連續滿1年的;

(四)取得土地使用權后已投資額(不包括土地使用權取得的費用,對已投資額的認定,以區國土資源局委托中介機構出具的審計報告為準)不足總投資額25%且未經批準中止開發建設連續滿1年的;

(五)法律、行政法規規定的其他情形。

第二條國有土地有償使用合同或者建設用地批準書約定分期開發的,按照分期開發的范圍核定閑置土地面積。

第三條因不可抗力、政府及其有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作(不含土地使用權人應承擔的工作)造成動工延遲的,經審查屬實,該期間不計入土地閑置時間。

第四條閑置土地可按以下辦法進行處置:

(一)土地閑置連續滿1年以上不滿2年的,按出讓土地價款的20%征收土地閑置費。由區國土資源局向土地使用權人下達《土地閑置費繳納通知書》。對逾期不繳清閑置費的,自逾繳之日起,每日按延遲繳納數額的1‰征收違約金。土地使用權人應當在規定的期限內繳納土地閑置費等有關稅費,拒不繳納的,可以申請人民法院強制執行。1.限期開發。對土地使用權人確有能力且有意向開發建設的,限期與區國土資源局簽訂補充合同(按土地出讓價款的5%繳納履約保證金),重新約定動工時間、竣工期限,但重新約定的動工時間自土地使用權人收到處置方案之日起不得超過3個月,其竣工時間自動工之日起相應順延,但最長不得超過一年。如期開、竣工的,履約保證金予以返還;逾期未動、竣工的,履約保證金不予以返還。土地使用權人超出約定竣工期限3個月建設項目仍未全部竣工的,區政府有權收回未竣工部分項目用地的土地使用權。

2.有償收回。對土地使用權人不能完成閑置土地開發建設,且達不到法定無償收回條件的閑置土地,對能單獨規劃使用或經與周邊土地整合后能重新規劃使用的閑置土地,土地使用權人愿意政府收回的,以成本價收回(不計利息)。“成本價”即土地使用權取得的費用和直接用于土地開發上的費用。

3.異地置換。對閑置土地與周邊難以整合、不能單獨規劃使用的,政府為土地使用權人另選合適地塊進行置換,按照節約集約原則重新安置。原地塊的各項投資成本(包括土地出讓價款、土地平整費用、地上建筑物、構筑物、附屬物及搬遷安置費用等)與新安置地塊的各項投資成本相抵后多退少補(不計利息)。

(二)土地閑置連續滿2年的,由政府依法無償收回,終止國有土地有償使用合同或者撤銷建設用地批準書,注銷土地登記和土地證書。

第五條本處置辦法所稱低效利用土地,是指雖然已動工開發建設,未達到閑置土地認定標準,但是集約利用程度不高,畝均稅收、建筑容積率等達不到相關規定的建設用地。具有下列情形之一的建設用地,認定為低效利用土地:

(一)已開發建設總占地面積雖然已超過應動工開發建設占地總面積三分之一以上,但建筑容積率、建筑密度、綠地率、行政辦公和生活服務設施用地面積等不符合《國有土地使用權出讓合同》約定或者區政府規定要求的;

(二)已開發建設總占地面積雖然已超過應動工開發建設占地總面積三分之一以上,且行政辦公和生活服務設施及綠地用地總面積未超過15%,但空閑面積仍超過5畝的;

(三)工業建設項目已投資額占總投資額超過25%以上(對已投資額的認定,以區國土資源局委托中介機構出具的審計報告為準),但投資強度達不到《國有土地使用權出讓合同》約定或投產后2年內仍未達到規模以上企業標準,目前畝均稅收達不到3萬元/畝(新入駐企業畝均稅收標準按國家和省、市、區現行有關規定執行);

(四)工業建設項目開工后中止開發建設連續3個月以上的;

(五)工業建設項目竣工驗收后5個月以上未投產的;

(六)工業建設項目已投產但連續3個月以上未生產的。

第六條凡認定為低效利用土地,土地使用權人承諾追加投資延期動工開發建設的,區國土資源局可以與土地使用權人簽定補充合同(按土地出讓價款的5%繳納履約保證金),根據企業具體情況,重新約定在一定期限內達到提升企業效益目標,逾期不能達到目標的,除追究其違約責任外,采取以下辦法處置;土地使用權人不承諾追加投資延期動工開發建設并簽定補充協議的也按下列辦法處置。

(一)協議收回部分或全部土地(參照本處置辦法第4條第1款第二項);

(二)協議置換部分或全部土地,但畝均稅收達不到3萬元/年的不得置換土地(參照本處置辦法第4條第1款第三項);

(三)不享受市、區出臺的有關獎勵、優惠政策。

第七條補充合同違約責任

(一)期滿后達到補充合同要求的,履約保證金予以返還;達不到補充合同要求的,履約保證金不予以返還。

(二)未按照約定日期開、竣工的,每延期一日,支付相當于出讓土地價款3‰的違約金。

(三)項目固定資產總投資,投資強度未達到約定的,支付相當于出讓土地價款5%的違約金。

(四)畝均稅收未達到約定的,按已約定的應繳稅收差額作為違約金繳入區財政局,同時不得辦理土地轉讓、抵押等。

(五)項目建筑容積率、建筑密度指標低于約定的最低標準的,或者行政辦公和生活服務設施用地面積比例和綠地率高于約定的最高標準的,支付相當于出讓土地價款5%的違約金。

第八條土地使用權人在政府組織調查閑置及低效土地利用時,就其土地利用情況作出說明,并按要求提供經批準的規劃設計方案、已完成投資額的證明和土地他項權利情況等相關證據和材料。

第九條區國土資源局對其認定的閑置及低效利用土地,制作閑置及低效利用土地認定書,送達土地使用權人,閑置及低效利用土地設立抵押權的,同時抄送抵押權人。并會同相關部門擬訂每宗土地的處置方案,土地上依法設立抵押權的,還應通知抵押權人參與處置方案的擬訂工作。處置方案經區人民政府批準后,組織實施。

第十條凡是被收回的閑置及低效利用土地,全部納入政府土地儲備或重新安排使用。

篇(4)

關鍵詞:“毛地掛牌、凈地交付”;概念;法律效力;法律風險

中圖分類號:D922.3;F301 文獻標識碼:A 文章編號:2095-4379-(2016)10-0159-02

近年來,隨著我國土地出讓制度的不斷健全完善,相關政策明確要求土地實行“凈地”出讓,禁止“毛地”出讓。但有些地方政府未能嚴格貫徹該落實。有的出讓合同中約定為“凈地”出讓,但實際為“毛地”出讓,有的出讓合同中約定“現狀出讓、凈地交付”等。究其原因,其中很重要的一條是在當前發展模式轉型,經濟下行的背景下,地方政府財政吃緊,沒有足夠的資金進行土地一級開發中的整理、拆遷、基礎設施建設,在暫時又無法擺脫土地財政的情況下,只能采取變通的方式出讓“毛地”。現實當中,大量出讓合同中出現了“現狀掛牌、凈地交付”、“毛地出讓、凈地交付”等表述方式。這類合同在履行過程中一旦產生糾紛,政府和土地受讓人對合同的性質、效力、違約責任等均出現巨大分歧。本文正是基于這種土地出讓的現狀,以“毛地掛牌、凈地交付”為例,對這種模式的相關法律問題進行研究探討。

一、“毛地”“凈地”概念

“毛地”和“凈地”雖不是法律術語,但在相關政策文件中對此已有表述,國土資源部《關于加大閑置土地處置力度的通知》中規定,實行建設用地使用權“凈地”出讓。國土資源部、住房和建設部《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》中規定,不得“毛地”出讓。因此,有必要對“凈地”、“毛地”的概念進行定義,以便準確適用。所謂“凈地”,根據《閑置土地處置辦法》的規定,指市、縣政府供應的土地應當地土地權利清晰,安置補償落實到位,沒有法律經濟糾紛,地塊位置、使用性質、容積率等規劃條件明確,具備動工開發等所必要的基本條件[1]。“毛地”是相對于“凈地”而言的,是指擬出讓的土地或者權屬邊界條件不清晰、或者未征收拆遷安置完成、或者不具備交付條件,或者兼具以上三點中的兩點或全部。

二、“毛地”出讓與“凈地”出讓的歷史沿革

自土地有償使用制度建立以來,我國的土地出讓工作取得了突飛猛進的發展。土地財政在此背景下也應運而生,并且成為很多地方政府財政收入的主要來源。但是2004年之前,由于《城市房屋拆遷管理條例》賦予開發商拆遷人資格,加之地方政府的財政資金不足,土地的出讓大部分是“毛地”出讓,由開發商承擔拆遷工作。這種模式在短時間內達到了降低拆遷成本、提高拆遷效率、促進經濟繁榮的效果。但很快,其弊端就顯示出來。一方面,由于開發商天然的利益最大化的本性,在拆遷過程中采用非法手段野蠻拆遷的情況頻現,嚴重侵害了被拆遷人的合法權益,造成社會負面影響,并在一定程度上影響了社會穩定。另一方面,由于地價上漲,開發商囤地待漲的情況也愈發嚴重,造成土地大量閑置。同時,地方政府意識到,土地是否經過一級開發,出讓價格有天壤之別。一項針對北京市中心城區地價的分析數據表明,當政府出讓的地塊經過了一級開發后,只需40%的土地出讓金就能覆蓋所有一級開發和土地整理的成本,60%的增值收益是由土地一級開發產生的。而當政府出讓的土地未經一級開發時,土地增值收益就會流向土地開發商,從而大幅減少政府的土地出讓收益[2]。在這種背景下,國務院以及相關部門出臺了一系列政策對此予以調整,實行“凈地”出讓政策。《國務院辦公廳關于控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》([2004])規定,嚴禁未經拆遷安置補償,收回原土地使用權而直接供應土地;國土資源部《關于加大閑置土地處置力度的通知》(國地資電發[2007]36號)規定,實行建設用地使用權“凈地”出讓;國土資源部、住房和城鄉建設部《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》(國地資發[2010]151號)明確不得“毛地”出讓;國土資源部《閑置土地處置辦法》(2012年6月1日國土資源部令第53號)中規定了土地出讓應當權利清晰、安置補償落實到位,沒有法律經濟糾紛、地塊位置、使用性質、容積率等規劃條件明確、動工開發所必需的其他基本條件。

三、“毛地掛牌、凈地交付”土地使用權出讓模式的法律效力

盡管諸多文件規定土地應當“凈地”出讓,但由于法律對“毛地”出讓未作禁止性規定,加之純“凈地”出讓需要地方政府前期大量的資金投入,一些地方“毛掛凈交”,即在“毛地”的情況進行招拍掛形成土地交易。政府利用土地出讓金將“毛地”變為“凈地”并在規定時間內將“凈地”交付給開發商[3]。這種模式易造成對其性質認識的混亂,其到底是“毛地”出讓,還是“凈地”出讓。筆者認為,這種模式屬于“毛地”出讓。理由是,不管是國務院《關于促進節約集約用地的通知》,還是國土資源部《閑置土地處置辦法》,均規定的是土地出讓前達到“凈地”條件。交付只是土地出讓合同中,出讓人履行合同中的一項義務。出讓合同簽訂后,雖然沒有辦理物權變更手續,但土地出讓的法律關系已經成立。故簽訂土地出讓合同時未達到“凈地”條件的,均屬于“毛地”出讓。既然有如此多的文件規定不得“毛地”出讓,那么“毛地掛牌、凈地交付”合同是否無效呢?如果合同無效,對雙方承擔民事責任有巨大影響。同時,如果合同無效給國家造成一定損失,則政府官員有之嫌,如果數額巨大,甚至有可能構成犯罪。因此,對于政府而言,明確認識此類合同的效力非常重要。筆者認為,“毛地掛牌、凈地交付”雖然違反了國家的政策規定,但從法律視角考察,其法律效力仍然是應當肯定的。理由是:第一、目前各地政府土地出讓均是按照《中華人民共和國房地產管理法》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》等法律法規規定的形式進行,程序合法。第二,該模式不符合合同法關于合同無效的規定。《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項規定,違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。國務院、國土資源部的文件雖然禁止“毛地”出讓,但因其性質屬于規范性文件,不是法律或行政法規,不屬于法律的強制性禁止規定,不產生合同無效的法律后果。司法實踐中,人民法院對未達到“凈地”出讓的合同的效力也予以了認定,如江蘇省高級人民法院(2014)蘇民終字第00374號判決即對未完成拆遷就出讓的土地出讓合同的效力予以了確認。

四、“毛地掛牌,凈地交付”模式中,各方當事人的法律風險

“毛地掛牌、凈地交付”模式中,背后往往隱藏著另外一個合同關系,即受讓人事先與政府簽訂土地一級開發合作協議。最普遍的情況是由受讓人提供房屋征收拆遷的全部資金,政府完成征收拆遷工作,受讓人參與土地摘牌,根據受讓人摘牌與否等不同情況確定受讓人的土地一級開發的投資回報。在當前房地產市場不景氣的環境下,這種模式隱含著巨大的法律風險。對于政府而言,如果選擇的開發商資金實力有限,在房屋征收拆遷過程中,很容易出現開發商資金不足導致房屋征收拆遷工作拖延,甚至不能完成的情況。一旦房屋征收拆遷不能完成,開發商也確定無力繼續投資,則政府就會面臨處理拆遷安置、支付巨額臨時安置費等局面。而土地受讓人如果與政府簽訂土地一級開發合作協議時不夠謹慎,土地成本測算不夠精準,也容易出現拆遷成本超出投資預算而無力承擔的情況。另外,如房屋征收拆遷工作進展緩慢或者嚴重拖延,政府不能按約交付“凈地”也勢必出現投資成本加大,失去商業機會等情況。這兩種情況都極易造成項目擱淺的局面。一旦項目擱淺,則政府和土地受讓人都會產生巨大的損失。綜上,筆者認為,“毛地掛牌、凈地交付”的出讓方式,是在特定歷史條件下的產物。其大量存在會產生諸如土地閑置、社會不穩定因素增加等后果。建議立法機關對此情況研究論證后,以法律或行政法規的形式,對“毛地”出讓予以禁止,以確保“凈地”出讓政策的有效落實。

[參考文獻]

[1]郄建榮.閑置土地處置辦法旅行“凈地”出讓將堵死政府原因致土地閑置開發商一手交閑置費一手漲房價不再可能[N].法制日報,2012-7-3.

[2]張弦.公私合作(PPP)的成敗之道[M].北京:國家行政學院出版社,2015.

篇(5)

為深入開展土地市場秩序的治理整頓,盤活存量土地,促進經濟發展,根據國務院辦公廳《關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》(明電[*]20號)及省國土資源廳《轉發國土資源部關于印發深入開展土地市場治理整頓工作實施方案的函>>(粵國土資電〔*〕29號)有關精神,市人民政府決定在全市范圍內開展非農建設閑置土地的清理工作。現就清理工作提出如下意見:

一、非農建設閑置土地的清理工作,分別由市、縣區人民政府組織領導。為切實做好非農建設閑置土地清理工作,成立市非農建設閑置土地清理工作領導小組,協調指導全市非農建設閑置土地清理工作。各縣區也要相應成立領導小組及辦公室。具體工作方案由市、縣區清地辦提出報市、縣區人民政府清理工作領導小組批準后,由市、縣區清地辦具體組織實施(市領導小組組成由市委辦、市府辦另行發文人)。

二、清理時間安排:*年7月15日至*年12月31日作為集中統一清理時間。

三、應清理的房地產閑置土地及處置辦法:

(一)有下列情形之一的房地產用地,按《*市閑置土地管理暫行規定》的標準征收土地閑置費:

1.取得土地使用權后,超過出讓合同或用地批準文件規定的動工日期滿1年未動工建設的;

2.土地平整或"三通一平"(通水、通電、通道路和地面平整)工程完成后,中止建設滿1年的;

3.城區范圍內,房屋拆遷公告公布之后,其土地使用者未按公告規定時間實施拆遷工作滿1年;或地上建筑物已拆平(含部分拆平),具備項目開工條件后滿1年未動工開發的;

4.超過規定的動工日期滿1年、已動工開發的面積占該宗地應動工開發總面積不足三分之二,尚未動工開發的土地。

(二)超過2年未動工建設的房地產用地,實行限期建設(期限不超過半年),動工建設前繼續按標準征收土地閑置費;超過限期建設期限仍未動工或投資額占總投資額不足25%的,其土地使用權由市、縣區人民政府無償收回。

未按照出讓合同付清土地出讓金的,未付出讓金部分的土地,由市、縣區人民政府無償收回。

四、應清理的工業閑置土地及處置辦法:

(一)有下列情形之一的工業用地,取消投資商享受*市外來投資優惠政策,土地使用權人應向市、縣區人民政府申請土地使用權儲備,待有能力進行工業項目投資建設時,由市、縣區人民政府另行調整安排:

1.土地交付使用滿1年或以上(發文前已滿1年的,屆滿期限允許延遲至*年10月31日)未動工建設,或投資額占總投資額不足25%的;

2.土地平整或"三通一平"(通水、通電、通道路和地面平整)工程完成后中止建設滿1年的。

既不申請土地使用權儲備,又不同意調整的,按《*市閑置土地管理暫行規定》的標準收取閑置費。

(二)土地交付使用超過2年未動工建設的工業用地,其土地使用權由市、縣區人民政府無償收回。

五、因不可抗力或者政府及政府有關部門、司法機關的行為造成動工建設延遲的,動工日期應扣除因上述原因造成延誤的時間后順延。

六、其他閑置土地及處置辦法:

(一)因單位撤銷、遷移等原因,停止使用原劃撥的國有土地,由市、縣區人民政府依法無償收回。

(二)公路、鐵路、礦場等經核準報廢的國有土地,由市、縣區人民政府依法無償收回。

(三)其他用途的非農建設閑置土地,按《*市閑置土地管理暫行規定》處置。

七、清理閑置土地的調查核實工作由市、縣區清地辦負責。涉及土地調整或收回土地使用權的,由市、縣區清地辦提出建議,分別送市、縣區國土資源部門。由市、縣區國土資源部門作出調整或收回土地使用權方案分別報市、縣區人民政府批準后予以公告,并下達調整或收回土地使用權決定書,送達當事人。涉及征收土地閑置費的,按《*市閑置土地管理暫行規定》處理。

八、涉及成本核算的,土地成本由市、縣區國土資源部門會同有關部門核定,建設成本由市、縣區建設部門會同有關部門核定。

九、涉及抵押土地使用權的處置,由市、縣區清地辦通知抵押權人參與協商處理,在不違反本意見原則的框架下,設定土地處置實施方案。

十、市、縣區國土資源部門《收回土地使用權決定書》生效后,即時終止土地有償使用合同或者撤銷建設用地批準書,依法注銷土地登記和土地證書。對當事人拒不交出土地的,由市、縣區國土資源部門責令交還土地,并按《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十三條規定給予罰款。

十一、嚴格執行《廣東省土地使用權交易市場管理規定》

(省政府79號令)。進一步規范土地交易行為,工業用地出讓實行指導價格。凡是納入中心城區總體規劃范圍內的為50元/平方米,其他地區30元/平方米。今后將視情況進行調整,并逐步過渡到接基準地價管理。

篇(6)

1986年《土地管理法》的頒布實施,結束了土地閑置等現象無法可依的局面。該法規定,“承包經營土地的集體或者個人,有保護和按照承包合同規定的用途合理利用土地的義務”。從法律上明確了政府、集體、單位和個人合理利用土地的義務,在一定程度上減少了土地閑置。

同時還規定,“采礦、取土后能夠復墾的土地,用地單位或者個人應當負責復墾,恢復利用”;使用國有土地,如果“未經原批準機關同意,連續二年未使用的”,或“公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的”,由土地管理部門報縣級以上人民政府批準,收回用地單位的土地使用權,注銷土地使用證。

1995年修訂的《確定土地所有權和使用權的若干規定》,對于依法取得的農村集體土地荒廢、閑置的,明確要求將其全部或部分土地退還原村或鄉農民集體,或按有關規定進行處理。對多占少用、占而不用的,其閑置部分不予確定使用權,并退還農民集體,另行安排使用。

1995年實施的《城市房地產管理法》第一次明確提出了對房地產開發中的土地閑置給予處置的具體方式。對以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的,必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的,可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿二年未動工開發的,可以無償收回土地使用權。

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法規豐富了對閑置土地的處置方式。對未按合同規定的期限和條件開發、利用土地的,市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正,并根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。無償取得劃撥土地使用權的土地使用者,因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的,市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權,并可依照本條例的規定予以出讓。

此后,原國家土地管理局和國家計劃委員會于1997年頒布了《凍結非農業建設項目占用耕地規定 》,再次強調充分利用閑置土地。在凍結期間,各類建設項目用地應當挖掘現有建設用地潛力,充分利用閑置土地、荒地、劣地、廢棄地,提高土地利用率,節約使用土地。

第二階段(1998年~2003年):以1998年修訂后的《土地管理法》為標志,建立了土地用途管制制度,禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地,統一了對城鄉各類閑置土地的處置規定。

《土地管理法》于1998年再次修訂后,明文禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地,并規范了不同土地閑置情況的處置方式。一是對于已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地,一年內不用而又可以耕種并收獲的,應當由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種,也可以由用地單位組織耕種;一年以上未動工建設的,應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納閑置費;連續二年未使用的,經原批準機關批準,由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權;該幅土地原為農民集體所有的,應當交由原農村集體經濟組織恢復耕種。

二是對于在城市規劃區范圍內,以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地,依照《城市房地產管理法》的有關規定,或收取一定的土地閑置費,或無償收回土地使用權。

《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》(〔1999〕39號)等相關規定要求加強對閑置土地的利用。該通知強調,各項建設可利用閑置土地的,必須使用閑置土地,不得批準新占農用地。閑置土地未被充分利用的地區,應核減其下一年度農用地轉用指標。

1999年國土資源部《關于進一步推行招標拍賣出讓國有土地使用權的通知》也強調,凡有閑置土地可以利用的,一律不得新增建設用地。

2000年修訂完善的《國有土地使用權出讓合同》再次重申征收土地閑置費或者無償收回土地使用權。

國務院2001年5月30日發出《關于加強國有土地資產管理的通知》,要求各地要加大對閑置土地的處置力度。對依法應無償收回的閑置土地,要堅決收回。

2003年,國務院決定暫停審批各類開發區,嚴禁土地閑置,國務院于2003年7月18日發出了《關于暫停審批各類開發區的緊急通知》(明電〔2003〕30號),決定暫停審批各類開發區。此后,國土資源部又下發了《關于清理整頓現有各類開發區的具體標準和政策界限的通知》,對突擊審批和突擊設立的各類開發區一律予以撤消。對依法收回的可復墾土地,由當地政府組織復墾后無償交還農民耕種,嚴禁撂荒閑置。

第三階段(2004年至今):以《閑置土地處置辦法 》的實施為標志, 我國對閑置土地的管理進入規范化、法制化新階段。

國務院決定開展土地市場治理整頓,提出“三個暫停”。到2004年8月,全國清理出各類開發區(園區)6866個,規劃面積3.86萬平方公里,超過全國現有城鎮建設用地總面積6100平方公里,開發區的閑置土地面積達到40%以上。

2004年4月28日,國務院辦公廳下發了《關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》,暫停半年的農用地轉用審批、暫停新批的縣改市(區)和鄉改鎮的土地利用總體規劃的修改、暫停涉及基本農田保護區調整的各類規劃,即“三個暫停”。全面展開土地市場治理整頓。

國務院28號文出臺,繼續深化改革,嚴格土地管理。2004年國務院“三個暫停”到期后,為了遏制亂占濫用耕地的勢頭,加強制度研究,制定嚴格規范土地管理措施,以逐步建立起有效的管理體制和機制,國務院下發了《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》。

28號文提出嚴禁閑置土地。農用地轉用批準后,滿兩年未實施具體征地或用地行為的,批準文件自動失效;已實施征地,滿兩年未供地的,在下達下一年度的農用地轉用計劃時扣減相應指標。對具備耕作條件的土地,應當交原土地使用者繼續耕種,也可以由當地人民政府組織耕種;對用地單位閑置的土地,嚴格依照《土地管理法》的有關規定處理。

國土資源部決定以2004年12月31日為基準日期,對全國城鎮的存量用地、閑置用地、空閑地和批而未供等情況進行全面調查。結果顯示全國閑置土地28105宗,面積107萬畝。

與此同時,國土資源部還下發了《關于加強農村宅基地管理的意見 》,要求各地加大盤活存量建設用地力度,因地制宜組織開展“空心村”和閑置宅基地、空置住宅、“一戶多宅”的調查清理工作。對于建房用地,“凡村內有空閑地、老宅基地未利用的,不得批準占用耕地”。

國土資源部《閑置土地處置辦法 》等文件出臺,對閑置土地的認定、處置方式和程序,以及收回的閑置土地利用方式等作了明確詳細的規范。文件首次界定了閑置土地的涵義。專指土地使用者依法取得土地使用權后,未經原批準用地的人民政府同意,超過規定的期限未動工開發建設的建設用地為閑置土地。并列舉了可以認定為閑置土地的三種情形 , 同時,規范了閑置土地的處置程序和處置方案的六種方式。

篇(7)

一、因原土地使用者的自身原因致使土地閑置的收回價格確定。

為了維護土地管理法律法規和政策的尊嚴,共建良好的土地市場秩序,減少土地閑置,提高土地的利用率,該原因下的收回價格應等于原出讓價格扣除以下各項費用的余額。

土地資源浪費稅。土地資源具有稀缺性,原土地使用者獲得土地的使用權后,不進行開發利用浪費了資源,理應收取土地資源浪費稅,其標準可以參照城鎮土地使用稅標準的上限執行。

土地開發利用獲得的準收入。如果土地使用者取得開發使用權后,在規定的時間內動工建設、銷售,那么,就會產生一系列的稅費,比如:企業所得稅、房地產稅等。其標準用規定竣工時間相似地塊開發建設發生的平均水平計算。

占用年限有償費。原土地使用者取得土地使用權后,雖然沒有動工開發,但是,根據土地利用的排他性可知,因為他的占用,影響了其他人的使用。

二、因政府、政府有關部門的行為致使土地閑置的收回價格確定。

土地使用者能獲得土地的開發使用權,肯定是先到有關部門完善了相關手續并經有審批權的人民政府批準的。因此,在土地使用者取得使用權后,因政府、政府有關部門的行為不能滿足項目動工建設的,從維護土地使用者的合法權益的角度出發,其收回價格應由以下幾部分構成:

原出讓價格;

原出讓價格的利息,用銀行同期利率計算;

土地開發利用獲得的準收入。土地使用者取得開發使用權后,如果不因政府、政府有關部門的行為,其在規定的時間內動工建設、銷售,肯定會獲得一定的收入。其標準用規定竣工時間相似地塊開發建設獲得的平均凈收益水平計算。

當然,在政府支付有關費用后,應該追究有關人員的責任,造成損失較大的,應追究法律責任。這樣才有利于提高執法能力,提高規劃能力和管理能力。

三、因不可抗力致使土地閑置的收回價格確定。

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