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篇(1)

關(guān)鍵詞：城市綜合體；成本管理；限額設(shè)計(jì)；分析與探討

中圖分類號：S611文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

引言

限額設(shè)計(jì)是地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中重要的一環(huán)，對成本控制的成效具有決定性作用。在住宅項(xiàng)目中，限額設(shè)計(jì)相對成熟，而對于綜合體項(xiàng)目，限額設(shè)計(jì)工作面臨的問題和困難就如同綜合體項(xiàng)目的特點(diǎn)一樣相對復(fù)雜。

一、綜合體項(xiàng)目的特點(diǎn)分析

主要就與住宅產(chǎn)品的差異，分析對成本管理有影響和制約的三項(xiàng)主要特征，包括業(yè)態(tài)全、規(guī)模大、商業(yè)多。

1、業(yè)態(tài)全。一般的城市綜合體項(xiàng)目，都屬于復(fù)雜建筑群的集成，其業(yè)態(tài)涵蓋全，包括大型商業(yè)MALL、商業(yè)街、酒店、寫字樓、住宅、底商等，各業(yè)態(tài)之間相互作用、互為價(jià)值鏈，是與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。而每一種業(yè)態(tài)，都有其不同的管理特點(diǎn)和成本需求，很難像住宅產(chǎn)品一樣可以借鑒和類比；各個(gè)業(yè)態(tài)同屬于一個(gè)地塊上開發(fā)，在建筑和結(jié)構(gòu)上相互聯(lián)系，但因大多是先后開發(fā)，又是相互制約。

2、規(guī)模大。由于城市綜合體項(xiàng)目的功能定位，它需要滿足人們購物、酒店、辦公、居住、出行、文化娛樂等多功能、復(fù)合型的需求，它必須是一定規(guī)模的建筑群。以上市公司寶龍地產(chǎn)的三大標(biāo)桿項(xiàng)目為例（上海七寶、杭州濱江、廈門湖邊），占地約8萬平米，總建筑面積約40萬平米。同時(shí)，為滿足停車的需要，地下建筑面積一般較大，占總建筑面積的35%左右，基本為全地塊全地下室，甚至部分或全部二層地下室。

3、商業(yè)多。一般的城市綜合體項(xiàng)目中，商業(yè)屬性面積的權(quán)重比較高，純住宅面積權(quán)重相對低，甚至于部分項(xiàng)目依托于周邊住宅而屬于純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；而商業(yè)部分，政府在土地出讓條件上也會硬性要求較高比例或一定年限的自持。而商業(yè)部分的盈利模式，不同于住宅項(xiàng)目，商業(yè)的核心收益來自于商業(yè)交付后運(yùn)營的租金回報(bào)和物業(yè)升值（具體與自持比重有關(guān)），而不是在交付前的一次性銷售收入。

二、綜合體項(xiàng)目的限額設(shè)計(jì)中面臨的問題

我們從2008年的金融危機(jī)讓地產(chǎn)行業(yè)刮起“設(shè)計(jì)優(yōu)化”的培訓(xùn)浪潮中可以看到，盡管高房價(jià)、高利潤在一定時(shí)期會掩蓋住設(shè)計(jì)不經(jīng)濟(jì)引起的浪費(fèi)、大部分房企不是很重視“限額設(shè)計(jì)”，但終究還是回歸正道，這六年來，各大房企都制定了有自身特點(diǎn)的限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，相同產(chǎn)品的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)也不斷被刷新。在此過程中，各大房企在限額設(shè)計(jì)上已有經(jīng)驗(yàn)可循，各大設(shè)計(jì)院也已基本接受和能較好的配合。因此在地產(chǎn)行業(yè)，早有領(lǐng)軍企業(yè)吹響號角“讓設(shè)計(jì)師的那支筆不再顯得那么重要”、“讓設(shè)計(jì)決定成本論在房地產(chǎn)行業(yè)（住宅產(chǎn)品）中失靈”。

而對于綜合體項(xiàng)目，并沒有這樣樂觀。

綜合體項(xiàng)目因其業(yè)態(tài)的復(fù)雜性、檔次定位的差異化，因而單一性相對住宅尤其突出，我們在確定限額設(shè)計(jì)目標(biāo)時(shí)，基本沒有同類項(xiàng)目可參照，難以確定令設(shè)計(jì)師信服的標(biāo)準(zhǔn)。盡管最終也能在設(shè)計(jì)合同中落實(shí)限額設(shè)計(jì)目標(biāo)，但設(shè)計(jì)師基本也是抱著試試的態(tài)度、或者僥幸心理，何況客觀存在著綜合體項(xiàng)目的建筑空間大、平面異型、結(jié)構(gòu)受力復(fù)雜等這樣的理由。同時(shí)，如何核算指標(biāo)，也會因住宅、商業(yè)各業(yè)態(tài)交錯(cuò)、地上地下相互影響，也使得如何核算各業(yè)態(tài)含量指標(biāo)變得復(fù)雜。在這種復(fù)雜的情況下，如何落實(shí)限額設(shè)計(jì)，這是我們需要探討和解決的問題。

三、問題的探討和解決

（一）區(qū)別對待、合理確定目標(biāo)

確定一個(gè)目標(biāo)不是難事，但確定一個(gè)可以被設(shè)計(jì)師認(rèn)同、并且努力去實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)不容易。我們可以在網(wǎng)上搜索到“南寶龍、北萬達(dá)”這樣在商業(yè)地產(chǎn)界數(shù)一數(shù)二的企業(yè)的限額設(shè)計(jì)目標(biāo)，我們對比后會看到有很大差異。如果拿來就用，顯然不可行，我們需要考慮結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)進(jìn)行一些調(diào)整，然后確定一個(gè)符合企業(yè)發(fā)展階段和管理特點(diǎn)的目標(biāo)。

而在限額設(shè)計(jì)目標(biāo)的確定原則和方向上，我們需要充分認(rèn)識到商業(yè)產(chǎn)品與住宅產(chǎn)品的差異性，實(shí)事求是、區(qū)別對待。

我們對于綜合體項(xiàng)目中的地上住宅、地下室工程，應(yīng)設(shè)定嚴(yán)格的、處于行業(yè)先進(jìn)水平的限額指標(biāo)，這一類型的建筑相對簡單、限額設(shè)計(jì)工作相對已成熟，我們力求做得更經(jīng)濟(jì)，往精細(xì)化設(shè)計(jì)方向努力，向行業(yè)標(biāo)桿靠齊。

而對于地上商業(yè)MALL、酒店、寫字樓等產(chǎn)品，因?yàn)閷ξ飿I(yè)增值目標(biāo)的追求，在外立面效果、建筑功能、建筑品質(zhì)需求相對高得多，不能在限額指標(biāo)上苛求，以避免制約設(shè)計(jì)師的建筑發(fā)揮。因而可以設(shè)定較為保守的指標(biāo)，或與設(shè)計(jì)院充分溝通后確定一個(gè)雙方都可接受的指標(biāo)，或者是設(shè)定一個(gè)指標(biāo)范圍、允許上下浮動(dòng)等較為靈活的目標(biāo)。也可以同時(shí)在合同條款中設(shè)定激勵(lì)條款，如設(shè)計(jì)結(jié)果低于限額可以有獎(jiǎng)勵(lì)，或者設(shè)定不同合同單價(jià)，以對應(yīng)不同的設(shè)計(jì)結(jié)果，體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。不管物業(yè)形態(tài)的建筑外形有多么特殊、結(jié)構(gòu)計(jì)算有多么復(fù)雜，限額設(shè)計(jì)指標(biāo)必須有。

（二）化整為零、抓住重點(diǎn)和難點(diǎn)。

由于綜合體項(xiàng)目中，商業(yè)所占面積較大，住宅面積對較少，總體來看，商業(yè)是主要部分，是重點(diǎn)。而的地下面積所占比重較大，約占總面積的1/3左右，而其結(jié)構(gòu)成本一般是地上部分的3倍左右，這樣看來,對于總體項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)成本而言,地下與地上在總金額上大體相當(dāng)，各占50%。而地下工程對項(xiàng)目品質(zhì)的影響度弱、客戶的敏感度相對低、管理阻力相對小，因而地下部分的結(jié)構(gòu)工程是綜合體項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)的重中之重。采取的工作方法與住宅產(chǎn)品相差不大，只是需要注意商業(yè)區(qū)域與住宅區(qū)域的需求差異。

而地上部分，盡管面積大、結(jié)構(gòu)指標(biāo)離散性大，但因其對項(xiàng)目的品質(zhì)敏感度高、管理阻力大，而結(jié)構(gòu)成本所占比重相對低，因而結(jié)構(gòu)成本不是地上部分的重點(diǎn)。我們再進(jìn)一步對大商業(yè)的地上部分的成本進(jìn)行拆分，依次大致是室內(nèi)精裝修、綜合機(jī)電及設(shè)備、外立面幕墻、結(jié)構(gòu)工程等。因此，對地上商業(yè)部分的限額設(shè)計(jì)工作，就不能類似住宅一樣局限于結(jié)構(gòu)指標(biāo)上，應(yīng)更加關(guān)注內(nèi)外裝飾、機(jī)電設(shè)備等專業(yè)上。而這兩個(gè)專業(yè)對項(xiàng)目品質(zhì)影響較大，因而是綜合體項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)的難點(diǎn)。

總之，在限額設(shè)計(jì)工作的重點(diǎn)分析時(shí)，只要充分認(rèn)識兩個(gè)區(qū)別，即商業(yè)與住宅的區(qū)別、地下與地上的區(qū)別，在此基礎(chǔ)上分析其特點(diǎn)，就能把握住限額設(shè)計(jì)的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

（三）化繁為簡、剝離矛盾點(diǎn)和化解沖突。

在商業(yè)產(chǎn)品上，由于業(yè)態(tài)的復(fù)雜性、建筑和結(jié)構(gòu)相對復(fù)雜，加之我們自身有追求品質(zhì)、效果的愿望，因而限額設(shè)計(jì)的落實(shí)的阻力和難度更大。比如我們在進(jìn)行商業(yè)區(qū)域地下車位的優(yōu)化時(shí)，要減少柱距、降低層高，那我們會面臨這樣的矛盾“地下柱距小了，地上商業(yè)開間就不夠了，品質(zhì)就降低了；地下車位數(shù)量少了，今后客流量增加了就缺少車位了”等等。

在目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)每一個(gè)環(huán)節(jié)，我們會面對很多類似的矛盾和質(zhì)疑，需要我們轉(zhuǎn)變思路，在商業(yè)產(chǎn)品的限額設(shè)計(jì)管理中，不局限于技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的衡量，而需要以滿足公司對品質(zhì)的追求為核心，以價(jià)值工程為手段，以最大化的投入產(chǎn)出比為衡量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行多方案比較、多材料比較的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較、決策。

同時(shí)，我們也需要運(yùn)用“化繁為簡”的方法，對復(fù)雜的綜合體建筑構(gòu)造進(jìn)行拆分，剝離出有矛盾、有問題的局部區(qū)域，然后一一化解。我們可以把綜合體項(xiàng)目在平面上劃分為住宅、商業(yè)，在立體上分割為地下、地上。然后分別分析各個(gè)區(qū)域在設(shè)計(jì)、成本上的特點(diǎn)，區(qū)別對待。例如在確定車位數(shù)量時(shí)，商業(yè)區(qū)域需要考慮今后若干年的客流量進(jìn)行車位預(yù)留，而住宅區(qū)域要盡量減少車位數(shù)量；在確定地下室柱距時(shí)，商業(yè)區(qū)域的地下室，有一部分在地上商業(yè)的投影下，會受地上建筑的約束，難以按經(jīng)濟(jì)柱距設(shè)計(jì)，但投影面積以外的區(qū)域仍應(yīng)按經(jīng)濟(jì)柱距設(shè)計(jì)；在確定地下室層高時(shí)，也需要區(qū)域分住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)，住宅區(qū)按最小層高設(shè)計(jì)，但商業(yè)區(qū)要考慮因素較多，既受地下有局部商業(yè)、局部貨運(yùn)通道的影響，又要考慮在預(yù)留機(jī)械車位的方案。

（四）工作前置、流程優(yōu)化，為管理工作留出時(shí)間和空間。

在制度層面，需要我們甲方做更多的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究、技術(shù)方案的比選等前置性工作，用標(biāo)準(zhǔn)化的文件更清晰地表達(dá)我司的設(shè)計(jì)意圖和要求，指導(dǎo)設(shè)計(jì)院去落實(shí)。同時(shí)，通過對設(shè)計(jì)工作流程的優(yōu)化和再造，減少在專業(yè)設(shè)計(jì)上的等待時(shí)間、減少各專業(yè)間的錯(cuò)漏碰缺問題。

例如在結(jié)構(gòu)專業(yè)上共性問題的研究應(yīng)前置，如基坑支護(hù)方案的比較、基礎(chǔ)形式的選擇、地下室頂板結(jié)構(gòu)形式、主體結(jié)構(gòu)選型的比較與優(yōu)化等專業(yè)性的總結(jié)和研究應(yīng)有計(jì)劃性的完成并形成標(biāo)準(zhǔn)化成果，可以指導(dǎo)各個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作；

在部品的研究方面，針對綜合體項(xiàng)目的特點(diǎn)，對于一些綜合體項(xiàng)目特有的、通用的構(gòu)件進(jìn)行研究、總結(jié)和規(guī)范管理。比如萬達(dá)集團(tuán)對采光頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)進(jìn)行總結(jié)和研究，于2012年就制定了《采光頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)限額設(shè)計(jì)管控標(biāo)準(zhǔn)》，在綜合體項(xiàng)目的限額設(shè)計(jì)管理進(jìn)程上邁出了精細(xì)化的步伐。

篇(2)

【關(guān)鍵詞】商業(yè)辦公綜合體;項(xiàng)目建筑;配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)

不同于單純的商品房建筑，商業(yè)辦公綜合體項(xiàng)目占地面積大，用電負(fù)荷量大，需要發(fā)揮出多方面的功能。現(xiàn)階段，能夠用于商業(yè)辦公綜合體項(xiàng)目中的配電工具不斷增加，技術(shù)也不斷升級，給予配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)提供了夯實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。如何在這樣的背景下，做好商業(yè)辦公綜合體項(xiàng)目配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)工作，是建筑企業(yè)普遍關(guān)注的問題。

1.國家對于商業(yè)辦公綜合體項(xiàng)目負(fù)荷等級和供電要求的規(guī)定

1.1 國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范

JGJ16-2008《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》

GB50052-2009《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》

1.2 規(guī)定的詳細(xì)內(nèi)容

依據(jù)《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定，凡是商業(yè)辦公綜合體項(xiàng)目，都應(yīng)該配備一級負(fù)荷的備用照明，一級負(fù)荷的疏散照明。而《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》中，明確提出一級負(fù)荷應(yīng)該采用雙重電源供電方式，也就是說，如果集中一個(gè)電源出現(xiàn)了故障，另一個(gè)電源應(yīng)該可以滿足其正常運(yùn)行。在此過程中，一級負(fù)荷的供電要求要想得以滿足的話，應(yīng)該從城市電網(wǎng)接入兩路獨(dú)立10kv電源。計(jì)算機(jī)系統(tǒng)應(yīng)該劃分為一級負(fù)荷中的重點(diǎn)和關(guān)鍵，因?yàn)槠淙萘勘容^小，消耗電能不大，可以以UPS作為其應(yīng)急電源，此時(shí)不會設(shè)置相應(yīng)的柴油發(fā)電機(jī)組。當(dāng)然，如果電網(wǎng)建設(shè)中，不能提供相互獨(dú)立的電源，就應(yīng)該設(shè)置自備柴油發(fā)電機(jī)組。

2.商業(yè)辦公綜合體項(xiàng)目配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)流程

商業(yè)辦公綜合體項(xiàng)目配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)工作是一項(xiàng)系統(tǒng)化工作，涉及面廣泛，牽涉內(nèi)容多樣化，需要從多個(gè)角度去進(jìn)行詳細(xì)設(shè)計(jì)，以保證整個(gè)商業(yè)辦公綜合體項(xiàng)目供電需求的滿足。具體來講，其主要涉及到以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

2.1 科學(xué)選擇商業(yè)辦公綜合體配電變壓器

在商業(yè)辦公綜合體項(xiàng)目配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)的過程中，配電變壓器是很關(guān)鍵的設(shè)備，合理科學(xué)的配電變壓器選擇方案，是保證其發(fā)揮功效的重點(diǎn)所在。因此，我們應(yīng)該積極做好商業(yè)辦公綜合體配電變壓器的選取工作。

一般情況下，配電變壓器的選取設(shè)計(jì)到兩個(gè)方面：

其一，變壓器的數(shù)量;

其二，變壓器的容量。

在此過程中，秉持商業(yè)辦公綜合體供電可靠性，安全的原則，確定其數(shù)量和容量。

2.2 合理選擇相對有效的供電方式

一般情況下，商業(yè)辦公綜合體供電方式主要分為10kv高壓側(cè)雙電源進(jìn)線和單電源進(jìn)線兩種方式。具體來講，雙電源是經(jīng)過聯(lián)絡(luò)開關(guān)后，實(shí)現(xiàn)與變壓器的聯(lián)通，低壓側(cè)多數(shù)是以單母線分段的方式來運(yùn)行，這種模式安全系數(shù)比較高，能夠保證用電安全需求，但是投資消耗比較大，因此往往適用高檔的商業(yè)辦公綜合體系中;而單電源，是低壓側(cè)單母線不分段，成本消耗比較低，在穩(wěn)定性和安全性不如雙電源，能夠滿足大多數(shù)的普通商業(yè)辦公綜合體的用電需求。因此，我們應(yīng)該結(jié)合實(shí)際情況，合理選擇相對有效的供電方式。

2.3 科學(xué)設(shè)置商業(yè)辦公綜合體配電所

對于商業(yè)辦公綜合體項(xiàng)目來講，配電設(shè)計(jì)過程中配電所位置的選擇尤為重要，一般情況下需要考慮一下幾方面的因素，以保證成本最低，安全性最好，能夠切實(shí)滿足用戶的用電需求。

其一，保證負(fù)荷分配的合理性，安全性，控制高壓供電半徑范圍，使得其處于合理的范圍內(nèi);

其二，設(shè)置商業(yè)辦公綜合體用電負(fù)荷中心位置的時(shí)候，保證進(jìn)出路線的便捷性，以最大限度的實(shí)現(xiàn)電能的節(jié)約;

其三，對于規(guī)模比較大的商業(yè)辦公綜合體項(xiàng)目來講，應(yīng)該本著用電穩(wěn)定和安全的原則，實(shí)現(xiàn)用電負(fù)荷的劃分，合理設(shè)置多個(gè)配電所;

其四，由于商業(yè)辦公綜合體內(nèi)部的樓宇高度有著比較大的落差，就應(yīng)該積極對其進(jìn)行劃分，科學(xué)設(shè)計(jì)和規(guī)劃供電范圍;

其五，處理好配電所與商業(yè)辦公綜合體之間的空間安全，保證其處于安全的距離。

2.4 實(shí)現(xiàn)監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)計(jì)工作的監(jiān)督和管理

從理論上來講，商業(yè)辦公綜合體供配電監(jiān)控系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，是保證配電設(shè)備安全運(yùn)行的有利保障。隨著現(xiàn)代化技術(shù)的融入，如電子技術(shù)，通訊技術(shù)，傳感器技術(shù)和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)相繼成為其重要組成部分，使得商業(yè)辦公綜合體配電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)質(zhì)量不斷提高。

在監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)計(jì)工作過程中，應(yīng)該注意以下幾方面內(nèi)容：

其一，處理好監(jiān)控系統(tǒng)工程成本與效能之間的關(guān)系，保證以最小的消耗獲得比較理想的效能;

其二，依據(jù)實(shí)際情況，保證監(jiān)控系統(tǒng)符合珍格格綜合體項(xiàng)目的特點(diǎn)和需求。

2.5 詳細(xì)制定高效的配電系統(tǒng)方案

首先在配電系統(tǒng)方案確定的過程中，應(yīng)該依據(jù)變壓器安裝容量和計(jì)算負(fù)荷，實(shí)現(xiàn)管理者，供電部門的有效溝通，從而制定高效的配電系統(tǒng)方案。

具體來講，其主要涉及到以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

其一，確定消防系統(tǒng)的管理模式，開展塔樓綜合體的設(shè)計(jì)工作;

其二，依據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)建筑規(guī)定以及建筑工程個(gè)需求，可續(xù)設(shè)置專用變電站，并且控制其容量需求;

其三，弄清楚進(jìn)線電壓等級和進(jìn)線位置，尤其是專線能夠出現(xiàn)多少負(fù)荷，如果在此過程中采用雙回路供電方式，供電部門應(yīng)該將注意力放在電源可靠性方面;

其四，依據(jù)用電設(shè)備的負(fù)荷登記，計(jì)算出負(fù)荷容量，在此基礎(chǔ)上確定引入多少進(jìn)線，以保證項(xiàng)目工程成本投資的合理性;

其五，依據(jù)民用建筑節(jié)能條例的相關(guān)規(guī)定，安裝用電分項(xiàng)計(jì)量裝置，避免大功率冷主機(jī)難以啟動(dòng)。

3.結(jié)束語

商業(yè)辦公綜合體項(xiàng)目配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)過程復(fù)雜，需要使用專業(yè)化的人才隊(duì)伍，在遵守國家相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，積極做好與供電部門之間的溝通，以滿足用戶的用電需求為落腳點(diǎn)，做好各項(xiàng)配電系統(tǒng)的構(gòu)建工作。在此方面，我們還應(yīng)該積極去學(xué)習(xí)先進(jìn)的配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，將其納入到自身配電系統(tǒng)中去，以實(shí)現(xiàn)配電系統(tǒng)的完善發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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篇(3)

關(guān)鍵詞：人性化視域；城市；商業(yè)綜合體；空間設(shè)計(jì)

Pick to: urban commercial complex to effective play to meet shopping consumption main body function, must be reasonable design of commercial complex. As the advocate of people-oriented concept, humanized design is one of the design to conform to the commercial complex development purposes, above the city complex commercial space design also requires a lot of introduced human elements to guide consumers happy shopping, especially in the traffic space, the shopping space and external space, the space of commercial building design fully consider human factors, this article will analysis from all aspects of humanized space design in these urban commercial complex.

Key words: human vision; City; Business combination; Space design

中途分類號：B834.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

0引言

城市商業(yè)綜合體是現(xiàn)代化商業(yè)建筑發(fā)展的產(chǎn)物，是隨著人們生活水平、物質(zhì)文化需求不斷提高而為適應(yīng)現(xiàn)代消費(fèi)方式而衍生出來的。社會在發(fā)展，商業(yè)綜合體服務(wù)、面對消費(fèi)對象日趨多元化。伴隨城市與建筑之間關(guān)系的越來越緊密，商業(yè)綜合體空間為城市形象扮演著更重要的角色。這些因素都使得商業(yè)綜合體空間環(huán)境的設(shè)計(jì)與其它城市公共建筑相比更具復(fù)雜性。此外，人們消費(fèi)觀念與消費(fèi)行為的進(jìn)步，要求商業(yè)綜合體空間不光在物質(zhì)方面滿足需求而且要在精神、情感等人性化方面上也要跟得上需要，這使得在商業(yè)綜合體空間設(shè)計(jì)上有了更新的要求和發(fā)展方向。

1 城市商業(yè)綜合體空間概述

城市商業(yè)綜合體是一個(gè)公共、開放、功能多元化的城市建筑群體，是城市建設(shè)的構(gòu)成的重要部分，同時(shí)也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)活動(dòng)進(jìn)行的主要平臺。隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人們消費(fèi)水平的提高，都要求商業(yè)綜合體具備高效率、多功能綜合性，在這一需求下，集購物、酒店、辦公、酒吧、公館和休閑娛樂于一身的商業(yè)綜合體空間設(shè)計(jì)成為了城市商業(yè)建筑發(fā)展必然趨勢。超大建筑規(guī)模為起點(diǎn)的大型商業(yè)綜合體充根據(jù)各自的作用將辦公、購物、餐飲、娛樂等功能進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，這樣可以為不同行業(yè)、不同階層消費(fèi)群體提供色彩豐富的現(xiàn)代都市環(huán)境，以滿足城市消費(fèi)者日常需求。商業(yè)綜合體空間一般由展示、購物、休閑等功能空間有構(gòu)成，通過人性化設(shè)計(jì)與各種功能空間的組合，使其成為以人性化建設(shè)為基點(diǎn)，給消費(fèi)者服務(wù)的多元化商業(yè)綜合主體。

2 城市商業(yè)綜合體人性化空間設(shè)計(jì)要點(diǎn)

1．商業(yè)空間總體設(shè)計(jì)要點(diǎn)

在現(xiàn)代化商業(yè)綜合體空間設(shè)計(jì)中為體現(xiàn)“以人為本”的理念，現(xiàn)代設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)顧客消費(fèi)空間與服務(wù)者工作空間多樣化有機(jī)的結(jié)合。以最常見的中庭結(jié)構(gòu)為例，各層營業(yè)廳環(huán)繞中庭展開，豐富了空間的層次，通過中庭把光、影、色彩、扶梯、樓梯、綠化等巧妙地組合起來，形成一個(gè)動(dòng)靜交織、形態(tài)各異、極富藝術(shù)魅力的空間環(huán)境[2]。在內(nèi)部設(shè)計(jì)上可利用地板或頂棚的形式差異、燈光照明、色調(diào)對比、空間結(jié)構(gòu)變化，對消費(fèi)者起到引導(dǎo)作用，消費(fèi)區(qū)域內(nèi)應(yīng)該有明顯的標(biāo)識通達(dá)的徑路，可以讓消費(fèi)者能夠輕易到達(dá)欲往區(qū)域。

2．功能與風(fēng)格定位設(shè)計(jì)要點(diǎn)

現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體多元化功能囊括了休憩、辦公、娛樂等多種消費(fèi)功能，自身建筑非常龐大，人流密集，還由于各個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、消費(fèi)水平的差異、人性化設(shè)計(jì)認(rèn)識的不同，商業(yè)空間的設(shè)計(jì)也不盡相同。隨著城市消費(fèi)水平快速發(fā)展，商業(yè)化形態(tài)多樣的今天，綜合體商業(yè)空間的設(shè)計(jì)首先要著眼于準(zhǔn)確定位建筑在城市建筑群中的主體功能，并使建筑形態(tài)之間、建筑與外部社區(qū)、環(huán)境之間呈現(xiàn)出和諧、共生和互補(bǔ)的狀態(tài)。

3．商業(yè)建筑交通設(shè)計(jì)要點(diǎn)

為了使得商業(yè)建筑外部交通順暢便捷，設(shè)計(jì)上應(yīng)該盡量在建筑周圍設(shè)置足夠的人流、車流集散空間和緩沖空間，使其作為室內(nèi)外的一種過渡，避免同城市道路發(fā)生沖突。出入口的設(shè)置處理，也是交通組織的主要內(nèi)容之一，由于商業(yè)建筑往往靠近城市干道，因此就涉及到其出入口與城市干道交通相協(xié)調(diào)的問題，否則將影響到商業(yè)綜合體自身的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和城市干道交通的運(yùn)行。出入口的流線組織，應(yīng)做到交通與流線設(shè)計(jì)的合理性，盡量減少和避免人流的不合理交叉。流線主要?jiǎng)澐譃槿藛T流線和貨運(yùn)流線，兩者出入口位置應(yīng)臨近各自的功能區(qū)段，且相互間有一定的間隔，顧客人流較大，流動(dòng)頻率高時(shí)，可分設(shè)多個(gè)出入口，引導(dǎo)人群有序地流動(dòng)，而卸貨停車處，通常設(shè)置在較隱蔽處，以免影響交通和環(huán)境美感。

3城市商業(yè)綜合體空間人性化設(shè)計(jì)分析

3.1購物空間人性化設(shè)計(jì)

商業(yè)空間中的購物空間主要功能是提供服務(wù)者與消費(fèi)者交換貨幣與物品的空間平臺，是商業(yè)空間的主體。對購物空間進(jìn)行人性化設(shè)計(jì)主要是為了給消費(fèi)者選購商品提供方便舒適的環(huán)境，提高商業(yè)效率。通常，商業(yè)空間中的購物空間可以分為敞開式空間與封閉式空間，其中敞開式空間又可以分成半敞開式空間與全敞開式空間[2]。敞開式空間主要側(cè)重于商品展出和陳列，這樣消費(fèi)者方便直觀的看到欲購買的物品。封閉式空間相對于傳統(tǒng)的商業(yè)空間利用方式上來講，不方便消費(fèi)比選商品，現(xiàn)在開始慢慢被淘汰掉了。在設(shè)計(jì)敞開式空間時(shí)，應(yīng)充分根據(jù)物流情況合理布局以免造成商品在某區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生堆積。另外，還應(yīng)該在設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮售后服務(wù)、娛樂等功能于購物空間中。在購物空間通道內(nèi)設(shè)置座椅或?qū)Ｓ眯菹鏊确奖阆M(fèi)者休息，這樣可以使購物空間更加顯得人性化。

3.2交通空間人性化設(shè)計(jì)

商業(yè)空間相關(guān)交通空間應(yīng)當(dāng)便捷、通暢利于消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)活動(dòng)。商業(yè)內(nèi)部的交通空間一般情況下可以分成垂直交通空間與水平交通空間兩種。交通空間實(shí)行人性化設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行[3]：

1．消費(fèi)者通道寬度。消費(fèi)者通道是供消費(fèi)者通行的空間，應(yīng)當(dāng)具有足夠的寬度，確保交通順暢，同時(shí)又要避免通道過寬而導(dǎo)致的面積浪費(fèi)現(xiàn)象。

2．空間出入口。空間出入口設(shè)計(jì)對消費(fèi)者流線組織起到非常重要的作用，其位置必須合理布置，選擇適宜的形式，在出入口應(yīng)當(dāng)設(shè)置引導(dǎo)提示牌。根據(jù)消費(fèi)者的流線和人流大小，確定出入口的寬度、數(shù)量、分布位置。

3．垂直交通布置。自動(dòng)扶梯、電梯與樓梯是垂直交通的主要聯(lián)系方式。在具體設(shè)計(jì)中，可以根據(jù)城市綜合體的規(guī)模合理利用幾種不同形式的垂直交通方式，確保能夠迅速地疏散、引導(dǎo)消費(fèi)者人流。自動(dòng)扶梯應(yīng)當(dāng)設(shè)置在較明顯的出入口位置，方便消費(fèi)者利用便捷的豎向交通，增強(qiáng)上下空間的串聯(lián)性。

4．商業(yè)區(qū)步行空間也是整體商業(yè)交通空間的重要組成部分，使得商業(yè)區(qū)與商業(yè)區(qū)相互連通。基于人性化商業(yè)區(qū)步行空間的設(shè)計(jì)應(yīng)該是舒適的、相互交通的，以人為本的內(nèi)涵就是給人以人文關(guān)懷，設(shè)計(jì)人性化的商業(yè)區(qū)步行空間，對于一個(gè)城市商業(yè)的發(fā)展和對人們的生活水平的提高有著極其重要的作用，是城市讓生活更美好的發(fā)展需求。對商業(yè)區(qū)步行空間中環(huán)境和路徑的設(shè)計(jì)研究出具體可操作的方案，充分體現(xiàn)出人性化的重要意義。

3.3商業(yè)建筑外部空間人性化設(shè)計(jì)

隨著人們文化和生活水平的不斷提高，近年來人們商業(yè)建筑的外部空間也有了新的要求。以構(gòu)建人性化的空間研究為目標(biāo)，將人們的消費(fèi)行為和消費(fèi)心理作為研究對象,結(jié)合現(xiàn)代化建筑美學(xué)和我國歷史文化背景對商業(yè)建筑外部空間中人性化因素進(jìn)行分析，根據(jù)人們消費(fèi)心理學(xué)的特點(diǎn)，充分考慮與周圍建筑物協(xié)調(diào)化和景觀保持一致性，構(gòu)建出與人的生理與心理兩方面都相符的人性化空間環(huán)境。研究人性化視域下商業(yè)外部空間設(shè)計(jì)的有效方法和實(shí)現(xiàn)途徑,構(gòu)建出切合人性化原則的商業(yè)外部景觀。從而提高人們視覺舒適感，給人們購物帶來愉悅。同時(shí)可以促進(jìn)人們在該空間中進(jìn)行各種消費(fèi)活動(dòng),最終構(gòu)成一個(gè)舒適有現(xiàn)代化美感的商業(yè)外部空間,引導(dǎo)人們消費(fèi)的同時(shí)也給我們的城市增添了一份美麗的景色，形成標(biāo)志性的商業(yè)群體。

3.4輔助空間人性化設(shè)計(jì)

將商業(yè)空間中的輔助空間采用人性化設(shè)計(jì)后，比如：咨詢臺、綜合服務(wù)臺、洗手間、休息區(qū)等可以在整體上增強(qiáng)商業(yè)空間的人性化指數(shù)，從而提高消費(fèi)者的舒適度、滿意度。在設(shè)計(jì)綜合服務(wù)空間時(shí)，我們更應(yīng)該側(cè)重于空間構(gòu)成的識別性，可以運(yùn)用不同的外形、標(biāo)識等指引消費(fèi)者使其快速、準(zhǔn)確地找到所需的服務(wù)空間位置。此外，在這些輔助空間中可以添置小的雕塑、魚缸、盆景等營造景觀氛圍，提高人們購物美感，同時(shí)也提升了整體輔助空間的使用質(zhì)量，從而滿足了消費(fèi)者身心需求，增加人們的消費(fèi)欲望，無形中提高商業(yè)效益。

4結(jié)語

在城市讓生活更美好的倡導(dǎo)下，為了增強(qiáng)城市綜合體為人民服務(wù)的功能，就必須在城市綜合體的各個(gè)空間的設(shè)計(jì)上都充分考慮人性化因素。人性化設(shè)計(jì)也是現(xiàn)代化建筑發(fā)展的主要方向之一，在具體實(shí)施過程中，應(yīng)當(dāng)遵循開放性、多樣性、可識別性等多項(xiàng)人性化原則，構(gòu)建和諧唯美的城市商業(yè)建筑群，為人們營造美好的生活提供平臺。

參考文獻(xiàn)：

[1]胡啟鵬，現(xiàn)代城市城市綜合體商業(yè)空間設(shè)計(jì)[J].城市規(guī)劃與發(fā)展,2011

[2]王云，現(xiàn)代商業(yè)建筑設(shè)計(jì)[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2009

篇(4)

【關(guān)鍵詞】商業(yè)綜合體；特色鋪裝；小品雕塑；夜間燈光；植物色塊

緒 論

商業(yè)綜合體將成為城市建筑發(fā)展進(jìn)步的標(biāo)志，同時(shí)這也是城市發(fā)展的需求。商業(yè)綜合體的高速發(fā)展，帶來了新的景觀思考方向。建筑結(jié)構(gòu)和景觀綠化的良好結(jié)合，將整體空間塑造得更加藝術(shù)化和人性化，充分發(fā)揮出地標(biāo)性和藝術(shù)性特色。通過標(biāo)志物、小品、特色家具、植物、鋪裝、燈光等手段形成豐富的景觀與宜人的綜合性空間環(huán)境。

商業(yè)綜合體在發(fā)達(dá)國家的出現(xiàn)至今已有50多年，中國的綜合體發(fā)展正處于一個(gè)蒸蒸日上的蓬勃發(fā)展時(shí)期，各大城市都結(jié)合自身特點(diǎn)踴躍的建設(shè)綜合體，為老百姓的工作、生活、休閑帶來極大便利【2】。

隨著城市綜合體的日益發(fā)展，中國城市的發(fā)展也顯現(xiàn)出更加和諧、有序的特征。近年來，隨著中國城市化進(jìn)程的推進(jìn)，上海、北京、廣州、深圳、成都、沈陽等城市已經(jīng)開始大力開發(fā)商業(yè)綜合體，并日趨成熟。

設(shè)計(jì)實(shí)例

沈陽龍之夢亞太中心成為沈陽最新商業(yè)地標(biāo)。它代表了新都市主義生活全新高度，堪稱沈陽乃至中國商業(yè)綜合體典范。按照規(guī)劃，沈陽龍之夢亞太中心將是全國乃至世界單體建筑體量最大的一站式購物中心，它也是沈陽市迄今為止投資規(guī)模最大、設(shè)施功能最完善、經(jīng)營模式全新的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目選址在中捷和沈礦原廠區(qū)，是沈陽市堅(jiān)持老城區(qū)改造與企業(yè)搬遷相結(jié)合，優(yōu)化城市發(fā)展格局的又一個(gè)成功范例【3】。

一、 項(xiàng)目概況

項(xiàng)目地點(diǎn)：遼寧沈陽

占地面積：557447.5平方米

設(shè)計(jì)日期：2007年

項(xiàng)目進(jìn)展：已建成

獲得獎(jiǎng)項(xiàng)：沈陽龍之夢亞太城”設(shè)計(jì)方案在“2010第七屆中國人居典范建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案競賽”中被評為最佳景觀設(shè)計(jì)綜合金獎(jiǎng)。

二、 設(shè)計(jì)理念

公共空間是商業(yè)綜合體的外部靈魂，是真正對公眾開放的區(qū)域。來這里的人目的各異、行為特點(diǎn)各異、需求也不同。景觀設(shè)計(jì)根據(jù)人的行為特點(diǎn)給予合理的功能設(shè)計(jì)，同時(shí)還可以根據(jù)需要做好空間的引導(dǎo)作用，使空間功能合理，景觀合宜。簡約、時(shí)尚的現(xiàn)代主義風(fēng)格詮釋了項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)思想。通過對環(huán)境的精心設(shè)計(jì)，將簡約主義風(fēng)格、時(shí)尚元素和現(xiàn)代城市美感融入其中，使之突現(xiàn)出獨(dú)具區(qū)域性特色、獨(dú)特標(biāo)志性的景觀。

三、 景觀構(gòu)成要素

1、特色鋪裝

（1）集散廣場鋪裝

在商場的幾個(gè)主要入口處都有幾何形式的鋪裝，采用黃銹石花崗巖打底，與黑白灰三色的大面積總體鋪裝的色調(diào)對比強(qiáng)烈。大塊面的直線形式的鋪裝具有鮮明的導(dǎo)向性，把人流引向商場方向。鋪裝上還鑲嵌了具有方向指示性的燈帶，指向商場。

紅星美凱龍商場前的入口處用了紅色、黑色和黃色的花崗巖涂鴉了一副幾何形樹杈圖案，形式與美凱龍的建筑外表皮相呼應(yīng)。

（2）鋪裝排水

每條通道的兩側(cè)均設(shè)有整齊統(tǒng)一的黑色卵石排水溝，很好的解決通道排水問題。

幾何圖案鋪裝及水景的周邊設(shè)有線型排水溝，與石材收邊一起，勾勒出它的幾何線條，解決了場地的排水問題。

2、景觀小品

（1）水景

三個(gè)造型獨(dú)特、設(shè)計(jì)新穎的景觀水景：

辦公樓入口水景：由毛石、玻璃和涌泉組成的LOGO水景墻，粗獷中透露出細(xì)膩。兩邊的植物色塊和矮墻燈箱與鋪裝相融合。

紅星美凱龍廣場上的幾何水景：鏡面花崗巖、玻璃、和不銹鋼小品組成了一個(gè)現(xiàn)代感強(qiáng)烈的跌水水景，與廣場上的幾何鋪裝交相輝映。

酒店廣場的萬馬奔騰大型水景：水景中央的大型噴泉邊上圍繞著姿態(tài)各異的銅馬，變化萬千。水景一側(cè)采用了跌水墻和階梯花壇的形式來消化場地與城市主干道的高差。這組水景休眠時(shí)就是一組大型雕塑，水景開啟時(shí)萬馬奔騰、氣勢磅礴。

（2）室外家具

在商業(yè)項(xiàng)目的傳統(tǒng)大面積功能性鋪裝上，設(shè)計(jì)一組組造型獨(dú)特的景觀小品與室外家具，點(diǎn)綴在鋪裝節(jié)點(diǎn)上。把鋪裝化整為零，既不影響功能性，又做到場地空而不曠。

小品和家具設(shè)計(jì)中材料的使用與建筑相呼應(yīng)，細(xì)部體現(xiàn)為玻璃、金屬材料、光面石材和植物的巧妙組合和銜接。

挑空的流線型坐凳與地面鋪裝相結(jié)合，坐凳下的鏡面花崗巖內(nèi)鑲嵌著暖黃色地埋燈，夜間閃閃發(fā)光。幾何形通道的兩側(cè)設(shè)計(jì)了通長的黑色光面花崗巖坐凳，表面做了葉蔓形式圖案的噴砂處理，精致而唯美。坐凳下方單側(cè)安裝了LED燈帶，到了夜晚幾何線條感十足。拉絲不銹鋼的圓錐形坐凳，放置在休閑區(qū)的環(huán)形鋪裝內(nèi)。到了夜晚，坐凳就會被一圈圈暖黃色的光環(huán)圍繞著。一組大小不等的大型雕花鏤空不銹鋼光球，散落在廣場的角落里。

兩條放射形通道的兩側(cè)設(shè)計(jì)了休閑空間。可參與性的景觀，步道、擋墻、條石坐凳和灌木色塊構(gòu)成橫向景觀帶，舒適宜人。這不僅是一個(gè)放松的花園，更是一個(gè)戶外聚會的好場所。

（3）指示系統(tǒng)及廣告牌

整個(gè)商業(yè)區(qū)都特別設(shè)計(jì)了統(tǒng)一的、具有現(xiàn)代感、線條感十足的指示系統(tǒng)標(biāo)志。

在交通節(jié)點(diǎn)、視覺交點(diǎn)等明顯位置設(shè)置了廣告燈箱、流水牌、大型廣告牌、三角精神堡壘等標(biāo)志性性小品。

3、夜間燈光

整個(gè)商業(yè)區(qū)的夜間燈光系統(tǒng)，除了滿足必要的功能需求，還對夜間景觀效果的一個(gè)補(bǔ)充，同時(shí)也更好的更好的烘托了龍之夢的夜間商業(yè)氛圍。

沈陽龍之夢的整個(gè)燈光設(shè)計(jì)也是非常豐富的，燈帶、地?zé)簟⑻厣萜簾簟糁约案鞣N發(fā)光的雕塑小品等……結(jié)合建筑內(nèi)部的燈光和LED廣告屏，可以用“絢爛”二字來形容整個(gè)燈光設(shè)計(jì)。暖色光源讓著冰冷的夜里，加入了這無比溫暖的情懷和全新的視覺體驗(yàn)。

4、植物配置

綠色植物在整個(gè)景觀設(shè)計(jì)中起到了至關(guān)重要的作用。在繁忙的都市中，為市民提供一片令人心靈舒暢的“綠洲”，脫離現(xiàn)代都市的喧囂與嘈雜。龍之夢的植物設(shè)計(jì)以灌木色塊為主，簡潔明快，多變的顏色也豐富了商業(yè)的氛圍。商業(yè)外側(cè)靠近主干道區(qū)域種植了高大喬木用以遮擋車行道的煙塵與噪音。常綠樹種以當(dāng)?shù)氐乃砂仡悶橹鳎倥湟陨~樹銀杏等豐富色彩。不求緊密而是用合理的種植間距，利于植物生長。

高大喬木和低矮灌木組成的植物配置，獨(dú)留下中層空間這個(gè)間隙，為了便于人流的視線穿透，讓商業(yè)廣告信息一覽無遺。

結(jié) 論

如今，商業(yè)綜合體的規(guī)劃與設(shè)計(jì)將成為重點(diǎn)方向之一。設(shè)計(jì)注重將藝術(shù)、人文、自然與景觀設(shè)計(jì)融為一體。

這些商業(yè)綜合體在融入現(xiàn)代商業(yè)特征、符合都市發(fā)展的同時(shí)，更能體現(xiàn)出對人文、環(huán)境、心靈與美的洗禮與煥發(fā)，讓人們在緊張的都市節(jié)奏之余生活得更舒適、自在與放松。讓城市更宜居、讓生活更美好――為此付諸持之以恒的努力。

用樸實(shí)的材質(zhì)和設(shè)計(jì)獨(dú)特的小品充實(shí)和裝點(diǎn)我們的環(huán)境，購物的激情和身心的放松在此碰撞，人們的精神和需求得到滿足，美妙的體驗(yàn)由此產(chǎn)生，場所便融入了人們的記憶。

參考文獻(xiàn)

[1] 商業(yè)綜合體摘自百度文庫

篇(5)

但令人感到措手不及的是，伴隨著城市商業(yè)的趨于飽和和日益激烈的市場競爭，以百貨業(yè)為典型的商業(yè)地產(chǎn)加速轉(zhuǎn)型購物中心，外資大賣場為代表的另一商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)逐級下沉至三、四線城市，圍繞著百貨、大賣場、城市綜合體等商業(yè)地產(chǎn)的一場紛爭已經(jīng)悄然來臨。

搶灘商業(yè)地產(chǎn)

數(shù)據(jù)顯示，2012年全國商業(yè)地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)投資12000多億元，同比增幅近三成。強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化重心下移的推動(dòng)為三線城市布局以綜合體為主的商業(yè)地產(chǎn)帶來了全新機(jī)遇。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有華潤、金科、綠地等多家房企先后進(jìn)入二線城市，搶灘布局以商業(yè)地產(chǎn)為主的城市綜合體。二三線城市已經(jīng)成為一線房企的必爭之地。

以鄭州為例，“限住不限商”使得新型商業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，現(xiàn)代物流項(xiàng)目、大型城市綜合體項(xiàng)目、區(qū)域購物中心等項(xiàng)目如雨后春筍般出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)熱度空前，王府井百貨、二七萬達(dá)廣場、華潤印象城等發(fā)揮著越來越強(qiáng)的示范效應(yīng)。

“從鄭州來看，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可謂到處開花。”河南省商業(yè)行業(yè)協(xié)會副會長何宏劍說。

他表示，由前幾年的寶龍城市廣場、丹尼斯七天地引領(lǐng)鄭東新區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)，到升龍集團(tuán)開發(fā)的曼哈頓廣場、升龍國際中心等項(xiàng)目，再到萬達(dá)廣場、錦藝國際華都、西元國際廣場等大型購物中心在鄭州西區(qū)的建成開業(yè)，都成為近年來商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的代表。

“這些大型購物中心吸引了國內(nèi)外零售巨頭沃爾瑪、家樂福、大潤發(fā)、永輝超市、王府井等大型商業(yè)企業(yè)加快布點(diǎn)，傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)也是風(fēng)生水起，鄭州商業(yè)地產(chǎn)正醞釀新的發(fā)展變革。”何宏劍表示。

大體量、全功能、全業(yè)態(tài)。作為城市的地標(biāo)性建筑，一座又一座“城中之城”在三線城市拔地而起。有業(yè)內(nèi)人士指出，目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入城市綜合體的大時(shí)代。但需要注意的是，在促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，城市的消化能力對綜合體也是一個(gè)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)三線以下（含三線）市場百貨容量約4000億元，但僅在2011年到2013年間，三、四線城市商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量就增長了10多倍。在國內(nèi)30萬～40萬人口能夠支撐10萬平方米的購物中心，但現(xiàn)實(shí)狀況往往有超限之虞。看似繁榮的三、四線城市，商業(yè)地產(chǎn)往往存在缺乏專業(yè)能力、同質(zhì)化井噴、招商艱難等困境。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌對此說，城市綜合體的發(fā)展應(yīng)該與產(chǎn)業(yè)支撐相配套，如鄭州這樣的三線消費(fèi)型城市，大型商業(yè)地產(chǎn)（包括城市綜合體、百貨、大賣場。商超等業(yè)態(tài)）的過剩發(fā)展可能存在隱患。

顧云昌表示，大型的城市綜合體并非是趨勢。新興電子商務(wù)對商業(yè)運(yùn)營成本下降的要求會導(dǎo)致住宅與商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格剪刀差逐漸縮小，利潤空間降低。盡管傳統(tǒng)的娛樂、餐飲、電影院布局需求不會減少，但其所占的業(yè)態(tài)面積較小，而綜合體里住宅賣完的利潤，往往很難填滿留下來的物業(yè)在未來的運(yùn)營成本。隨著百貨的退出，城市綜合體存在進(jìn)一步萎縮的可能。

倒逼業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型

在商業(yè)地產(chǎn)市場火熱的當(dāng)下，蜂擁而進(jìn)的投資氛圍還得靠企業(yè)自身商業(yè)模式的打造。如果找不到更多有效的運(yùn)營競爭模式，諸多狂熱跟風(fēng)的投資可能只能是“竹籃打水一場空”。近日從媒體傳出消息稱，在租金、人工成本劇增和網(wǎng)絡(luò)購物的競爭下，大賣場等商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)整體處境尷尬。外資零售企業(yè)沃爾瑪、家樂福、樂購去年在華開店幅度同比平均降低27%，且都出現(xiàn)了關(guān)店現(xiàn)象。

1995年至2000年，家樂福、沃爾瑪、樂購等外資零售商在中國市場進(jìn)行第一輪跑馬圈地。憑借世界500強(qiáng)的光環(huán)和地方政府招商引資的需求，外資大賣場以非常低廉的租金搶占了城市核心商圈的優(yōu)質(zhì)網(wǎng)點(diǎn)。然而十多年之后，首批門店的房租陸續(xù)到期，如今租金已經(jīng)比當(dāng)年翻了數(shù)倍，外資大賣場只好舍棄核心商圈而選擇遠(yuǎn)離市中心的郊區(qū)發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士判斷，在未來三到五年內(nèi)，外資大賣場“逃離”核心商圈的案例將會越來越多。

“據(jù)我了解，本土企業(yè)能承受的最高租金大約是每平方米每天2.5元，但外資能承受的租金是2.2元左右。為什么會這樣？主要是因?yàn)橥赓Y開店成本要高于本土企業(yè)，其對租金的承受也相對差一些。”一位零售業(yè)開發(fā)人員表示。

可以說，隨著首批門店租賃合同陸續(xù)到期，外資賣場已經(jīng)失去了因低價(jià)持有物業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢。

事實(shí)上，經(jīng)過數(shù)年發(fā)展，本土超市與外資競爭過程中逐步壯大了實(shí)力，形成了在某一區(qū)域的強(qiáng)勢地位。比如，物美在北京、華潤萬家在深圳、蘇果超市在南京、永輝超市在福建、步步高超市在湖南、家家悅超市在山東，上述本土企業(yè)在當(dāng)?shù)氐氖袌稣加新屎徒?jīng)營能力超過了沃爾瑪、家樂福、樂購等外資超市。

“如此來看，如果外資賣場讓出城市核心商圈的位置并下沉至下一級城市，這一變化一方面將使得本土企業(yè)競爭更加激烈，另一方面也逼迫其他商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型，諸如百貨運(yùn)營商加速轉(zhuǎn)型為購物中心。”顧云昌表示。

顯而易見，在自持物業(yè)的情況下，如果開發(fā)商或投資商選擇投資三、四線城市的大賣場等商業(yè)項(xiàng)目或者接盤外資賣場的運(yùn)營，那么在招商過程中的項(xiàng)目定位以及規(guī)劃就應(yīng)該更謹(jǐn)慎了。

無獨(dú)有偶，在諸多百貨遭遇危機(jī)的情形下，隨著消費(fèi)者對社會化、復(fù)合化以及一站式的購物休閑生活需求的加強(qiáng)，百貨運(yùn)營商轉(zhuǎn)入購物中心的態(tài)勢將會更加明顯。同時(shí)，土地成本高企下的租金壓力、次主力店對于百貨主力店地位的挑戰(zhàn)，以及網(wǎng)購對于無體驗(yàn)式消費(fèi)的沖擊等現(xiàn)實(shí)，也是逼迫百貨運(yùn)營商不得不謀求轉(zhuǎn)型的外在因素。而轉(zhuǎn)型的背后，也是未來對開發(fā)投資此種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目帶來嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

轉(zhuǎn)變盈利模式

不管是整體投資、開發(fā)還是單體柜臺租賃，此種商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展終究要取決于運(yùn)營效益高低，并非一蹴而就，從百貨到購物中心，需要迎接的不僅是盈利模式的轉(zhuǎn)變，更是既有思維定式的打破。能否成功運(yùn)營跟很多因素相關(guān)，市場定位、周邊消費(fèi)潛力需求和經(jīng)營者的統(tǒng)一管理等，都是需要關(guān)注的內(nèi)容。

另外值得注意的是，隨著商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模化開發(fā)，租售組合將會以盈利模式的理念再被重視，人們已意識到，并非銷售商鋪就不可能做好經(jīng)營，商業(yè)租與售的“對錯(cuò)”思維將逐漸被“適合與不適合”思維所替代。

篇(6)

關(guān)鍵詞：旅游綜合體開發(fā)；旅游房地產(chǎn)；開發(fā)模式。

Abstract:As the industrial structure upgrading，the travel structure from a single economic mode tothe persity gathered，comprehensive of trav-el mode，produced by tourism resources and land based，dominating by tourism leisure function，combinedwith large travel leisure projects，high quali-ty service facilities，the interactive development of leisure tourism of real estate and so on，as werl as assemble of land-use patterns and industrialcluster model.Based on the observation and concludes the basis of massive development examples，defined tourism complex development which realestated new complexes development mode of concept，analyzed the features of the model，Put forward development phase mode and application mode，and on this basis concluded development strategic measures.

Key words:tourism complex development;tourism real estate;development mode。

縱觀當(dāng)今世界旅游業(yè)的發(fā)展趨勢，正在由“觀光時(shí)代”轉(zhuǎn)向“休閑娛樂時(shí)代”和“旅游產(chǎn)業(yè)時(shí)代”。與觀光旅游相適應(yīng)的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)“住宅+景區(qū)”的簡單形式已不能滿足現(xiàn)代休閑、度假市場的需求。傳統(tǒng)的旅游消費(fèi)、旅游景區(qū)、旅游地產(chǎn)面臨著轉(zhuǎn)型升級。即旅游消費(fèi)模式從單一觀光旅游到綜合休閑度假旅游發(fā)展，景區(qū)發(fā)展模式從單一開發(fā)到綜合開發(fā)發(fā)展，地產(chǎn)開發(fā)模式從傳統(tǒng)住宅到綜合休閑地產(chǎn)發(fā)展。順應(yīng)這一趨勢，“旅游綜合體”這一集合式開發(fā)模式及產(chǎn)業(yè)聚集模式應(yīng)運(yùn)而生，它必然是推動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)、旅游消費(fèi)、地產(chǎn)業(yè)再次升級的主力引擎。近年來我國出現(xiàn)了許多以主題公園為主體的，融旅游、地產(chǎn)、娛樂、商業(yè)文化為一體的大型旅游綜合體項(xiàng)目，本文基于這些項(xiàng)目開發(fā)實(shí)例的考察和分析，提煉出一種休閑旅游房地產(chǎn)全新開發(fā)升級模式———旅游綜合體開發(fā)模式（Tourism ComplexDevelopment，T-C-D），即“旅游+房地產(chǎn)”的綜合體開發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)與綜合旅游休閑發(fā)展的完美融合，為旅游休閑地產(chǎn)的創(chuàng)新開發(fā)帶來巨大空間。

1　T-C-D模式的概念及特征。

1.1　概念闡述。

“旅游綜合體”是我國學(xué)者首創(chuàng)的詞匯，國外幾乎沒有直接的相關(guān)研究文獻(xiàn)，目前國內(nèi)多是間接從實(shí)戰(zhàn)的角度對旅游綜合體項(xiàng)目進(jìn)行分析，沒有形成系統(tǒng)的理論體系，其概念也缺乏明確的定義，主要研究見表1。

結(jié)合前人的研究及國內(nèi)外大型旅游綜合體項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，對本文T-C-D模式作如下界定：T-C-D或旅游綜合體開發(fā)是指在相當(dāng)大的地域范圍內(nèi)，基于一定的旅游資源與土地基礎(chǔ)，以旅游休閑功能為主導(dǎo)，以大型旅游休閑項(xiàng)目和休閑地產(chǎn)為核心，以房產(chǎn)收益為支撐、以高品質(zhì)功能齊全的服務(wù)內(nèi)容為根本進(jìn)行土地綜合開發(fā)而形成的綜合服務(wù)品質(zhì)較高的泛旅游產(chǎn)業(yè)休閑聚集區(qū)，是休閑度假時(shí)代旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的終極目標(biāo)。

1.2　T-C-D模式的表現(xiàn)特征。

T-C-D模式適應(yīng)了世界休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的潮流，作為一種休閑地產(chǎn)開發(fā)全新的生產(chǎn)力形態(tài)，是切合我國實(shí)際的必然選擇。通過觀察T-C-D綜合體項(xiàng)目的表現(xiàn)特征，有以下表現(xiàn)趨勢：①綜合性突出，休閑產(chǎn)品多樣。綜合性是T-C-D模式的第一表現(xiàn)特征，主要包括：一是土地開發(fā)的綜合性。T-C-D模式以泛旅游資源和土地資源為基礎(chǔ)，實(shí)質(zhì)是旅游休閑導(dǎo)向型的土地綜合開發(fā)、打造的結(jié)果[7]。二是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合性。T-C-D模式從單一的資源打造形成泛旅游產(chǎn)業(yè)，融合綜合旅游項(xiàng)目、地產(chǎn)、會展、商業(yè)、創(chuàng)意文化、現(xiàn)代服務(wù)等產(chǎn)業(yè)，通過綜合開發(fā)，進(jìn)行多功能、多業(yè)態(tài)的集聚；三是功能的綜合性，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合性決定其功能配置的綜合性，可一站式滿足游客觀光、休閑、度假、娛樂、體驗(yàn)等的需求。四是項(xiàng)目開發(fā)的綜合性。

旅游綜合體本身是一個(gè)大項(xiàng)目，它包括三類主體項(xiàng)目，即核心吸引類項(xiàng)目、利潤類型項(xiàng)目、配套延伸類項(xiàng)目，主要子項(xiàng)目有景區(qū)、飯店、社區(qū)、游樂場、高爾夫球場、休閑娛樂街區(qū)、購物中心及配套設(shè)施等。這些項(xiàng)目之間聯(lián)系緊密，各類項(xiàng)目種類及配置比例對整個(gè)旅游綜合體的運(yùn)營有極大的影響。五是效益的綜合性。T-C-D模式的本質(zhì)特征決定了它不但追求經(jīng)濟(jì)效益，而且追求環(huán)境效益和社會效益，追求全方位的綜合性效益。此外，T-C-D在同一個(gè)區(qū)域中將觀光、休閑、度假、娛樂、購物、地產(chǎn)等多種產(chǎn)品混合成為真正意義上的“泛旅游休閑產(chǎn)品”。

②以旅游休閑功能為主導(dǎo)，休閑地產(chǎn)產(chǎn)品為核心。隨著中國旅游發(fā)展正由觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)變，T-C-D模式的主導(dǎo)功能必然是旅游休閑，同時(shí)融合觀光、游樂、運(yùn)動(dòng)、會議等多種旅游功能，構(gòu)成所謂的“綜合旅游休閑”。當(dāng)然，在實(shí)際開發(fā)中主要是以一項(xiàng)或幾項(xiàng)功能為主，再配合其他輔助功能共同發(fā)展。同時(shí)，在泛旅游產(chǎn)業(yè)構(gòu)架下，綜合旅游休閑產(chǎn)品主要以休閑地產(chǎn)產(chǎn)品為核心，這里的休閑地產(chǎn)產(chǎn)品既包括休閑度假地產(chǎn)（如酒店、餐飲）、休閑商業(yè)地產(chǎn)（如商業(yè)零售、商務(wù)辦公）、休閑住宅地產(chǎn)（如公寓、別墅）三大核心類別，也包括其他特色地產(chǎn)、創(chuàng)意地產(chǎn)和私人地產(chǎn)等，這是T-C-D產(chǎn)品開發(fā)的核心。③多元混合性突出，服務(wù)品質(zhì)高。旅游者動(dòng)機(jī)的多元性和旅游資源的復(fù)合性使旅游休閑產(chǎn)品開發(fā)組合多樣，功能具有多樣性和復(fù)合性，居住、餐飲、購物、娛樂、休閑、度假、運(yùn)動(dòng)、體驗(yàn)、會展各功能之間聯(lián)系密切，互為補(bǔ)充，同時(shí)相關(guān)產(chǎn)業(yè)集聚、混合發(fā)展，這些特點(diǎn)的根本原因在于市場多元混合的需求，它們推動(dòng)旅游開發(fā)從單一產(chǎn)品時(shí)代走向綜合體時(shí)代。作為旅游開發(fā)的升級模式，旅游綜合體擁有超越一般景區(qū)的較高品質(zhì)的服務(wù)，推動(dòng)區(qū)域旅游從景區(qū)時(shí)代走向旅游目的地時(shí)代，具有良好的智力運(yùn)營模式，充分體現(xiàn)混合性、全局性、長期性、品質(zhì)性。④政府參與主導(dǎo)，資金依賴性強(qiáng)。大量案例證明，T-C-D模式的開發(fā)成本和經(jīng)營成本都很高，需要大量資金支持—運(yùn)作，具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特征。同時(shí)，T-C-D模式的開發(fā)體量巨大、范圍廣泛，需要從區(qū)域發(fā)展的角度對其進(jìn)行研究、分析，投資商無法在短時(shí)間內(nèi)從宏觀上把握方向。因此，T-C-D的開發(fā)除了需要資金的支持外，離不開政府參與主導(dǎo)。從目前T-C-D開發(fā)的實(shí)例來看，地方政府的政策傾注、資金投入都給予了大力支持。

2　T-C-D休閑地產(chǎn)創(chuàng)新開發(fā)模式。

2.1　理論模式。

成功的土地開發(fā)利用將大幅度地提升土地價(jià)值與品牌價(jià)值，創(chuàng)造可持續(xù)的現(xiàn)金流。旅游資源一般不直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，只有配備綜合功能的旅游基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，打造有機(jī)旅游綜合體，才能引來人流，留住人流，從而擴(kuò)大其消費(fèi)，將生地變成熟地和旺地，促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展[8]。

從地產(chǎn)開發(fā)的角度來說，旅游綜合體為大地產(chǎn)開發(fā)特別是旅游休閑地產(chǎn)開發(fā)提供了一種創(chuàng)新模式[9]（圖1）。

輔助引導(dǎo)模式：任何可對旅游者產(chǎn)生吸引力的有形或無形要素均是T-C-D模式開發(fā)可依托的核心資源，T-C-D面向現(xiàn)代休閑市場需求，重新、創(chuàng)新、補(bǔ)充開發(fā)整合這些核心旅游資源，創(chuàng)造一個(gè)或者多個(gè)獨(dú)特的核心吸引物，這些核心吸引物可以是一個(gè)地區(qū)獨(dú)特的文化，可以是打造的特色景區(qū)，也可以是一些核心旅游休閑項(xiàng)目，如主題公園、主題博物館、溫泉中心、高爾夫中心、特色酒店等，它們是打造核心吸引力中心的基石。通過它們的打造，在原始土地上進(jìn)行大環(huán)境建設(shè)，使其景觀化、生態(tài)化、環(huán)境化，將原始土地變成環(huán)境土地，產(chǎn)生環(huán)境效益，這是T-C-D模式開發(fā)的前期工作，也是旅游地產(chǎn)開發(fā)的輔助依托。

主體支撐模式：一定規(guī)模的核心吸引物形成核心吸引力中心，它是吸引人流、提升土地人氣的關(guān)鍵，主要目的就是為整個(gè)開發(fā)地帶來客源，形成最初的消費(fèi)者。但要留住人，構(gòu)建一個(gè)休閑目的地就需要?jiǎng)?chuàng)造更多的綜合休閑產(chǎn)品來滿足客流的休閑消費(fèi)需求，主要包括主題酒店群、特色商街、主題游樂項(xiàng)目、綜合運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目等。它們實(shí)際上是各種休閑業(yè)態(tài)的聚集，形成了休閑聚集中心。這是T-C-D開發(fā)模式的關(guān)鍵和主體功能部分，也是旅游地產(chǎn)開發(fā)的主要依托。核心吸引力中心和休閑聚集中心的成功開發(fā)將極大地提升土地人氣和價(jià)值，把環(huán)境土地打造成人氣土地，產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益。

輔助延伸模式：主體功能部分的開發(fā)提升了土地的人氣及品牌價(jià)值，也能創(chuàng)造可持續(xù)的現(xiàn)金流，但要真正擴(kuò)大其消費(fèi)，提升土地的價(jià)值，獲得土地開發(fā)上的巨大回報(bào)，就必須創(chuàng)造延伸發(fā)展中心，包括泛旅游產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其中地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是整個(gè)延伸發(fā)展中心的核心，也是土地開發(fā)利潤的主要來源，提升了土地的價(jià)值，將人氣土地變成增值土地，產(chǎn)生環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、社會的綜合效益。

2.2　應(yīng)用模式。

綜觀我國成功的T-C-D開發(fā)實(shí)例，依據(jù)核心資源、功能、主題和開發(fā)目的的不同來劃分，一般形成“X+旅游綜合體”的開發(fā)模式（X指核心資源、產(chǎn)品、功能或開發(fā)目的）。在實(shí)際情況中這些分類相互交叉融合[10]，主要形成四大類別，即“生態(tài)休閑旅游綜合體”開發(fā)、“休閑商業(yè)旅游綜合體”開發(fā)、“文化創(chuàng)意旅游綜合體”開發(fā)、“娛樂度假旅游綜合體”開發(fā)（表2）。

轉(zhuǎn)貼于

“生態(tài)休閑旅游綜合體”開發(fā)模式：該模式是基于開發(fā)地的自然生態(tài)資源進(jìn)行環(huán)境重造、生態(tài)恢復(fù)的低強(qiáng)度開發(fā)模式。它拓展了傳統(tǒng)旅游區(qū)內(nèi)單一的觀光功能，開發(fā)同時(shí)配備相關(guān)的休閑項(xiàng)目、休閑社區(qū)互動(dòng)發(fā)展，為游客提供生態(tài)觀光、生態(tài)休閑、生態(tài)居住的機(jī)會。該模式往往先改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用吸引人流物流，促使附近地產(chǎn)升值。從旅游起步，旅游改善環(huán)境，環(huán)境帶動(dòng)地產(chǎn)，地產(chǎn)促進(jìn)其全面發(fā)展，是旅游與地產(chǎn)相互結(jié)合的典型。

“休閑商業(yè)旅游綜合體”開發(fā)模式：休閑商業(yè)旅游綜合體是都市綜合體與旅游休閑相結(jié)合的產(chǎn)物，是一種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，主要是以綜合商業(yè)為主要功能，其他娛樂、休閑作為輔助功能。

它其發(fā)展必須要有一定的游客基礎(chǔ)，客源層次多樣，輻射范圍廣泛，對人流量吸引力較大。該模式對商業(yè)性設(shè)施的全面性要求高，包括酒店、餐飲、交通、商業(yè)街，涉及會展、娛樂等設(shè)施以及城市游憩商業(yè)區(qū)中的接待設(shè)施等。該模式一般依托城市副中心或舊城改造進(jìn)行開發(fā)，收益較高，土地增值快，市場趨向性強(qiáng)，臨近規(guī)劃區(qū)的目標(biāo)市場是首先被考慮的地區(qū)。其難點(diǎn)在于文化的活化、休閑業(yè)態(tài)的市場化、商業(yè)地產(chǎn)的盈利化。

“文化創(chuàng)意旅游綜合體”開發(fā)模式：該模式以區(qū)域的歷史、文化、民俗、風(fēng)氣等為核心吸引物，進(jìn)行深度開發(fā)。圍繞一種或幾種文化主題以有形的物質(zhì)載體（建筑形式、再生場景、旅游活動(dòng)等）創(chuàng)意性地表達(dá)、展示出來[11]，塑造一個(gè)具有特色文化個(gè)性的T-C-D品牌和地區(qū)。該模式能激活一個(gè)地區(qū)無形的文化魅力，對文化的修復(fù)、保護(hù)和延續(xù)具有重要的作用，一般適用于具有特色文化資源的地區(qū)或兼具較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和號召力且藝術(shù)文化基礎(chǔ)深厚的地區(qū)開發(fā)。該模式各種旅游項(xiàng)目和活動(dòng)都是在特定文化主題背景下通過創(chuàng)意手段進(jìn)行演繹的，形成獨(dú)特的文化體驗(yàn)，產(chǎn)品的專屬性較強(qiáng)，因此對后續(xù)旅游地產(chǎn)的開發(fā)構(gòu)成一定的制約，要求建筑實(shí)體要符合整體文化的風(fēng)格才有利于T-C-D地區(qū)綜合體形象的塑造。

“娛樂度假旅游綜合體”開發(fā)模式：該模式基于市場規(guī)模大小投入巨資，專注于大型游樂項(xiàng)目的開發(fā)，以娛樂設(shè)施作為主要吸引物，加上與之配套的酒店、餐飲、休閑地產(chǎn)等多元化的活動(dòng)內(nèi)容，吸引多種消費(fèi)人群。該模式的開發(fā)對傳統(tǒng)旅游資源依附性很低，不受特定資源、文化或者不同類型游樂項(xiàng)目的束縛，但對環(huán)境、配套設(shè)施和服務(wù)有較高的要求，開發(fā)具有高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益和成片占用土地的特點(diǎn)，需要龐大的客流量來維持正常營運(yùn)和收回成本，要求在宏觀選址上必須是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市或特大城市，微觀上則選擇用地限制較小、地價(jià)便宜的城市邊緣地區(qū)[12]。該模式具有較好的延展性，可以帶動(dòng)會議會展、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等多種產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有助于泛旅游產(chǎn)業(yè)的形成，實(shí)現(xiàn)真正意義上的土地開發(fā)的巨大回報(bào)。

3　T-C-D模式開發(fā)的戰(zhàn)略措施。

3.1　綜合打造為指向，定位突破為先導(dǎo)。

T-C-D開發(fā)模式本著“復(fù)合型資源、綜合性利用”的理念，以休閑旅游為導(dǎo)向進(jìn)行土地綜合開發(fā)、產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展、功能綜合配置、目標(biāo)綜合打造，效益綜合實(shí)現(xiàn)，這是T-C-D開發(fā)的第一要領(lǐng)。一個(gè)成功的T-C-D開發(fā)，已經(jīng)超越了單個(gè)旅游項(xiàng)目的層面而走向旅游聚集區(qū)，整個(gè)旅游聚集區(qū)的打造應(yīng)聚集以某項(xiàng)功能為主導(dǎo)的多種旅游功能，一站式滿足游客全方位的旅游體驗(yàn)需求，最終形成一種泛旅游產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展構(gòu)架，包括商業(yè)、娛樂、會展、創(chuàng)意等[13]。目前旅游綜合體迅速發(fā)展，多元化、特色化、主題化的定位將成為未來發(fā)展的趨勢，也是其贏得多元化市場競爭的關(guān)鍵，主要從區(qū)域功能、開發(fā)主題、文化挖掘、市場需求、游客行為特征的角度進(jìn)行特色化定位。

3.2　功能構(gòu)架為核心，房產(chǎn)收益為支撐。

大量案例表明，T-C-D的開發(fā)是一個(gè)有序的推進(jìn)過程，其中核心吸引力中心、休閑聚集中心和延伸發(fā)展中心的營建是核心，它們是整個(gè)T-C-D的主體功能構(gòu)架。要充分研究其主要作用、互動(dòng)模式和內(nèi)在聯(lián)系，抓住功能構(gòu)架這一核心，同時(shí)對整個(gè)區(qū)域的旅游資源、產(chǎn)品、市場深入研究與創(chuàng)新，才獨(dú)具吸引力。T-C-D開發(fā)的各功能構(gòu)架的收益水平和回收速度是不同的。核心吸引力中心和休閑聚集中心投資高、更新快、風(fēng)險(xiǎn)大而且回收慢，因此，開發(fā)商需要充分考慮整個(gè)T-C-D地區(qū)的資金平衡，需要在延伸中心發(fā)展地產(chǎn)業(yè)，從中得到更多的、更快的收益，地產(chǎn)業(yè)無形中就成了T-C-D開發(fā)與收益的支柱，這里的地產(chǎn)業(yè)是一種“泛地產(chǎn)”、復(fù)合型地產(chǎn)，不局限以房子為核心，房子可能是主體，也可能是附屬的配套設(shè)施，它要求營造的不僅是一個(gè)自然景觀的空間，而是一個(gè)更好的組合空間、服務(wù)空間、綜合空間[14]。

3.3　專業(yè)團(tuán)隊(duì)為基礎(chǔ)，操作運(yùn)營為保障。

T-C-D開發(fā)模式錯(cuò)綜復(fù)雜，開發(fā)無論是規(guī)劃、策劃還是運(yùn)營機(jī)制都需要高水平、高專業(yè)的團(tuán)隊(duì)來支持。在開發(fā)建設(shè)中，要整體定位、整體規(guī)劃、整體設(shè)計(jì)，并在以后運(yùn)營中，要整體經(jīng)營、整體管理，將開發(fā)模式與運(yùn)營模式統(tǒng)一起來，無論是前期的定位、設(shè)計(jì)、空間考慮，以及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的制定還是后期的運(yùn)營管理，都需要專業(yè)的團(tuán)隊(duì)和科學(xué)的統(tǒng)籌安排。一個(gè)成功的T-C-D開發(fā)方案要選擇特色化、創(chuàng)新化的高水準(zhǔn)的運(yùn)營模式，對T-C-D運(yùn)營的要求非常高，無論是獨(dú)立開發(fā)還是統(tǒng)籌開發(fā)，都要體現(xiàn)全局性、長期性、品質(zhì)性，同時(shí)要根據(jù)不同的功能部分引進(jìn)最為專業(yè)的合作伙伴，共同來管理運(yùn)營T-C-D地區(qū)的項(xiàng)目，才能夠?yàn)槟繕?biāo)市場提供周到的綜合服務(wù)。

4　結(jié)語。

隨著我國休閑旅游時(shí)代來臨，旅游消費(fèi)模式、景區(qū)發(fā)展模式、地產(chǎn)開發(fā)模式、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型模式已不能很好地適應(yīng)旅游產(chǎn)業(yè)升級的需要，由此產(chǎn)生了T-C-D模式，它是旅游開發(fā)的最終形態(tài)，是休閑度假時(shí)代旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的終極目標(biāo)和復(fù)合形象的體現(xiàn)方式。本文基于T-C-D實(shí)際案例的觀察和分析，嘗試性地對這一全新模式從概念、表現(xiàn)特征、理論模式、應(yīng)用模式到開發(fā)戰(zhàn)略措施進(jìn)行了初步的研究，己取得一定的成果，但T-C-D開發(fā)模式是一個(gè)擺在理論界的全新課題，目前這個(gè)研究領(lǐng)域基本上沒有形成系統(tǒng)的理論只有盲目的實(shí)踐，更缺少相應(yīng)的管理措施，因此，研究的后續(xù)工作就是進(jìn)一步對T-C-D項(xiàng)目進(jìn)行考察，形成一套成熟的理論來支撐指導(dǎo)相關(guān)行業(yè)發(fā)展。

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篇(7)

【關(guān)鍵詞】商業(yè)綜合體；銷售策劃；招商策略；品牌；溝通

一、諾睿德國際商務(wù)廣場項(xiàng)目簡介

2013年諾睿德開發(fā)集團(tuán)全資投入23.6億元打造諾睿德國際商務(wù)廣場，成為年度主打產(chǎn)品。項(xiàng)目位于長春市EBD商核――凈月西部新城中心區(qū)域，新城大街與飛虹路交匯處，占地面積約8.46萬平方米，是集團(tuán)繼環(huán)球貿(mào)易中心、明宇廣場、凱旋國際公館后的又一大型現(xiàn)代高端城市綜合體力作。諾睿德國際商務(wù)廣場以人文為項(xiàng)目規(guī)劃核心出發(fā)點(diǎn)，以國際領(lǐng)先的城市規(guī)劃形式――城市綜合體，為凈月商務(wù)區(qū)與凈月高端住宅區(qū)的有機(jī)結(jié)合提供強(qiáng)有力的支持。項(xiàng)目集合5A級寫字間、川渝美食風(fēng)情步行街、高端配套住宅、小微企業(yè)孵化器、精品酒店五大業(yè)態(tài)，互為補(bǔ)充和配套。諾睿德國際商務(wù)廣場聚合城市優(yōu)質(zhì)資源的同時(shí)，矢志將項(xiàng)目打造成真正的一站式生活城，滿足現(xiàn)代都市人群對居住以及物質(zhì)生活的高端需求。

二、開發(fā)商街類商業(yè)綜合體項(xiàng)目的銷售策劃的四個(gè)階段

持續(xù)、有計(jì)劃的營銷活動(dòng)是商業(yè)經(jīng)營管理戰(zhàn)略的重要一部分。在具體經(jīng)營實(shí)踐中，商家應(yīng)制訂年月周的營銷推廣活動(dòng)計(jì)劃，并對活動(dòng)開展的效果進(jìn)行評估和總結(jié)，以使計(jì)劃更好地執(zhí)行和完善。

（一）第一個(gè)階段是定位策略

一個(gè)項(xiàng)目要想引起關(guān)注和青睞，關(guān)鍵要占領(lǐng)市場的空白點(diǎn)。正如同人沒有一模一樣的人，項(xiàng)目也沒有完全相同的項(xiàng)目。一個(gè)樓盤在很多地方是可以塑造的，比如外立面、景觀、內(nèi)部格局、功能設(shè)定、軟性配套服務(wù)等都可以塑造，但塑造出來的形象必須是活生生的、符合市場需求的。所以要在踏踏實(shí)實(shí)的基礎(chǔ)上針對客戶群逐步完善這些可塑造的內(nèi)容，不空口承諾，這樣就能使產(chǎn)品真正具有市場魅力，而不是玩概念。

首先會考慮到綜合體商城在本身區(qū)域的發(fā)展是怎樣的情況，比方說在不同的城市綜合體商城的發(fā)展會有快有慢，在上海、北京、廣州、深圳跟在二三線的城市都會有區(qū)別，這樣定位策略都會不一樣。另外該項(xiàng)目在這個(gè)區(qū)域的競爭環(huán)境等等在定位之前都要做分析。看項(xiàng)目本身也要看交通覆蓋的區(qū)域、人群是多少，消費(fèi)力任何等。

做好SWOT分析，強(qiáng)項(xiàng)是什么、有什么弱點(diǎn)、有什么危機(jī)。這之后可以定義這個(gè)中心的目標(biāo)消費(fèi)群是什么，推廣主題是什么。這是第一個(gè)階段的銷售策劃。下面對諾睿德國際商務(wù)廣場項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析：

1、優(yōu)勢

本案商業(yè)定位有特色，休閑、餐飲、娛樂、生活配套功能更全面，可以經(jīng)營

不同規(guī)模的經(jīng)營業(yè)態(tài)，有較強(qiáng)的滿足力。

2、交通優(yōu)勢

項(xiàng)目位于該項(xiàng)目位于新城大街以東，天富路（原飛虹路）以北，丁三街以東，丙六路以南，交通便利，車流人流量大。

3、物業(yè)管理優(yōu)勢

發(fā)展商自持有物業(yè)，標(biāo)準(zhǔn)化管理，高效統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理。同步世界先進(jìn)

經(jīng)營理念，展現(xiàn)新型商業(yè)氣象。

4、發(fā)展優(yōu)勢

本項(xiàng)目位于長春市EBD商核――凈月西部新城中心區(qū)域，這里集聚了人流優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、商圈品牌優(yōu)勢。

5、弱勢

處于非成熟商圈位置，停車場交通不便。本案商圈尚處于起步階段，市場尚未成熟，必然面對激烈競爭。

6、經(jīng)營優(yōu)勢

足夠的廣告預(yù)算支持廣告及公關(guān)活動(dòng)。政府政策的有利傾斜，今年開始該區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展計(jì)劃。諾睿德國際商務(wù)廣場項(xiàng)目商圈，消費(fèi)需求量大。周邊強(qiáng)大的中高檔固定消費(fèi)群體。可以充分利用項(xiàng)目周邊的酒店經(jīng)濟(jì)、會展經(jīng)濟(jì)與商務(wù)經(jīng)濟(jì)的資源優(yōu)勢。

（二）第二個(gè)階段是項(xiàng)目定位和品牌建立

這一階段要為項(xiàng)目做一個(gè)很好的命名，同時(shí)配合業(yè)態(tài)規(guī)劃的定位和品牌識別、視覺效果等推廣活動(dòng)把新的購物概念帶給消費(fèi)者，同時(shí)在消費(fèi)者心目中奠定品牌的核心價(jià)值、立意點(diǎn)。另外有很好的口號把品牌的DNA帶給消費(fèi)者，另外也會做一些定位陳述，店招及室內(nèi)設(shè)計(jì)。綜合體商城的成功首先要有很好的品牌建立，特別是在招商期中這是吸引租戶、給租戶信心很重要的環(huán)節(jié)。諾睿德國際商務(wù)廣場的項(xiàng)目定位和品牌建立如下：

1、風(fēng)格特色

以休閑、娛樂、餐飲、品味生活的概念體現(xiàn)出時(shí)尚主題，項(xiàng)目立面炫彩為外觀的裝修品位體現(xiàn)諾睿德國際商務(wù)廣場的硬件---精神品位，從而打造出凈月西部新城中心區(qū)域全新的消費(fèi)風(fēng)格、意境！因此更加重視經(jīng)營業(yè)態(tài)的組合搭配及商業(yè)推廣策劃。

2、品牌特點(diǎn)

鑒于本商圈潛在消費(fèi)層面廣，本次招商對象應(yīng)具備一定的品牌知名度。利用系統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)品牌傳播策略，打造成匯聚本市娛樂生活、餐飲人生的大舞臺。以服務(wù)品牌化，個(gè)性化模式為先導(dǎo)，以迅速的宣傳手段傳播在殿定本商圈內(nèi)的行業(yè)標(biāo)志與先驅(qū)的形象地位。

所有的商家品牌及業(yè)態(tài)組合，必須體現(xiàn)出都市消費(fèi)群體對時(shí)尚生活的渴望與高雅，更要突出立體的組合和品牌的比例。

（三）第三個(gè)階段是開業(yè)推廣期

包括開業(yè)前后不同階段的推廣，也包括針對不同目標(biāo)群所設(shè)計(jì)的廣告。比如綜合體商城的定位是家庭消費(fèi)、年輕男女消費(fèi)還是高端人群消費(fèi)的，都要根據(jù)這些來設(shè)計(jì)不同的推廣手段。同時(shí)要針對開業(yè)主題活動(dòng)來進(jìn)行設(shè)計(jì)。

另外還有一系列的開業(yè)推廣活動(dòng)、策略銷售、促銷活動(dòng)等等，所有這些創(chuàng)新性的手段都是為了綜合體商城造勢引發(fā)公關(guān)和媒體關(guān)注。

從傳統(tǒng)的價(jià)格戰(zhàn)到文化營銷為主線，這是國內(nèi)價(jià)格戰(zhàn)以后人們的普遍共識，由于現(xiàn)代MALL購物中心的定位與傳統(tǒng)超市和百貨的單一業(yè)態(tài)相比，休閑娛樂、健康養(yǎng)生占有相當(dāng)比例，因此也不適合單純采用價(jià)格促銷手段。諾睿德國際商務(wù)廣場MALL購物中心，餐飲娛樂休閑面積較大，自身有大型廣場，可以分別開展兒童娛樂表演活動(dòng)和化藝術(shù)表演節(jié)目，豐富人們的業(yè)余生活，提高城市居民的生活質(zhì)量。諾睿德國際商務(wù)廣場的社區(qū)文化部可以制定全年的文化、體育、藝術(shù)表演活動(dòng)方案，并征求消費(fèi)者意見，讓動(dòng)感之城充滿歡樂與溫馨，將商業(yè)文化與特區(qū)移民文化、海洋文化相結(jié)合，反映特區(qū)文化特點(diǎn)，不僅滿足本市居民需要，而且讓來商業(yè)廣場旅游的外地顧客得到美好的精神享受。

（四）第四個(gè)階段是未來商業(yè)運(yùn)營管理

并不是說推廣使命已經(jīng)完成了，在這個(gè)階段反而要有系統(tǒng)地進(jìn)行中期、短期的營銷計(jì)劃，思考如何很好地管理綜合體商城的品牌，把一些新的品牌營銷給消費(fèi)者，讓消費(fèi)者繼續(xù)保持對這個(gè)綜合體商城的喜愛度。

（五）城市綜合體運(yùn)營管理大部分是以促銷和文化創(chuàng)意活動(dòng)為主，日常主要是租賃管理，管理體系相對簡單。綜合體商城一般都會缺乏成熟的商戶資源，往往有部分自營面積，整個(gè)管理體系是物業(yè)租賃+經(jīng)營。

（六）例如萬達(dá)購物廣場早期的運(yùn)營管理模式主要以物業(yè)出租和物業(yè)管理為主，在運(yùn)營管理方面也是比較薄弱，萬達(dá)購物廣場開業(yè)后重點(diǎn)加強(qiáng)了運(yùn)營管理、建筑設(shè)計(jì)和信息管理系統(tǒng)，同時(shí)注重業(yè)態(tài)搭配和零售行業(yè)基本管理知識培訓(xùn)。

在營運(yùn)管理方面，萬達(dá)購物廣場重視以商業(yè)營運(yùn)為中心，注重支持次主力店，建立了以商業(yè)營運(yùn)為中心的管理架構(gòu)和業(yè)務(wù)流程，將招商、營運(yùn)、信息化管理、營銷推廣、物業(yè)管理融合在一起。

可以自信的講，將百貨店的經(jīng)驗(yàn)和綜合體商城的特色結(jié)合起來，摸索到了綜合體商城的一條運(yùn)營成功道路。這在諾瑞德國際商務(wù)廣場的銷售策劃中是極其寶貴的經(jīng)驗(yàn)。

三、商業(yè)綜合體招商中的常見誤區(qū)

（一）盲目定位，不切合實(shí)際

為了在銷售推廣中宣傳項(xiàng)目的價(jià)值，開發(fā)商往往對項(xiàng)目的定位人為拔高，即導(dǎo)致商鋪的價(jià)格定得比較高，而理智的做法是根據(jù)周圍的消費(fèi)群體以及居民的收入來決定如何定位，定位過高或過低都會和周圍的消費(fèi)環(huán)境不協(xié)調(diào)，定位過低會損害開發(fā)商的利益，而定位過高，則會造成商家今后的經(jīng)營成本過高，不敢問津。

（二）缺乏整體招商規(guī)劃

商業(yè)項(xiàng)目的招商必須是符合項(xiàng)目定位的，而不是簡單地以“滿租”為原則。在項(xiàng)目開始招商前必須明確招商目標(biāo)，包括招商業(yè)態(tài)的組合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商規(guī)劃指導(dǎo)招商工作的進(jìn)行，而不至于只要想進(jìn)來經(jīng)營就直接“招”進(jìn)來，形成一個(gè)“大雜燴”。

（三）單純依靠廣告招商

招商針對的是特定的經(jīng)營者，而單純廣告是具有普遍性的沒有特定的針對性。很多開發(fā)商認(rèn)為廣告是唯一的手段，只有通過廣告才能完成項(xiàng)目的招商。招商的關(guān)鍵是溝通，是不能坐在家里守株待兔的。把廣告作為招商的唯一手段，導(dǎo)致接觸招商的客戶面少，自然招商就成問題了。

（四）過分強(qiáng)調(diào)市場環(huán)境的影響

現(xiàn)在競爭是比較激烈的，很多地產(chǎn)開發(fā)商在感慨市場是越來越難做了，于是在招商的時(shí)候就出現(xiàn)了一種情況，就是招商人員過分強(qiáng)調(diào)受市場環(huán)境的影響，不能正確地分析自己的優(yōu)勢和劣勢從而制定有效的招商策略。競爭激烈確實(shí)是目前整個(gè)行業(yè)的行情，但是從另一方面看，越來越難做也表明著機(jī)遇越來越多。

（五）缺乏持續(xù)經(jīng)營的商業(yè)管理觀念

很多開發(fā)商認(rèn)為客戶進(jìn)來了就萬事大吉了，這是一個(gè)很大的誤區(qū)。其實(shí)客戶進(jìn)來只是商場開始的第一步，如何持續(xù)的經(jīng)營商場才是最為關(guān)鍵的問題。開發(fā)商招來了客戶，還要注意協(xié)助客戶經(jīng)營，客戶生存得越久，商場就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客戶做了一段后紛紛流失，再招商就非常的困難了。

四、開發(fā)商街類商業(yè)綜合體項(xiàng)目的招商策略

（一）發(fā)商街類商業(yè)綜合體項(xiàng)目的招商的總體策略

1、不求全面開花，只求重點(diǎn)突破

任何資源都是稀缺的、有限的，招商不可能對所有的商家進(jìn)行優(yōu)惠，故選取幾種影響力強(qiáng)、實(shí)力雄厚的一家或幾家重點(diǎn)商家進(jìn)行條件上的優(yōu)惠，促使其快速進(jìn)入，以影響其它品牌、實(shí)力、知名度不及重點(diǎn)商家的一般商戶的進(jìn)入，這樣可以用較小的代價(jià)換回整體的收益，所以突破重點(diǎn)商家是整個(gè)招商的重點(diǎn)、也是難點(diǎn)，重點(diǎn)商家突破后一般商家也即跟隨進(jìn)入，在重點(diǎn)商家上損失的收益會在眾多的一般商家那里補(bǔ)回。重點(diǎn)商家的進(jìn)駐同時(shí)使觀望的一般商家不再迷茫，信心十足的進(jìn)入。

2、不求最高點(diǎn)，只求制高點(diǎn)

諾睿德國際商務(wù)廣場是凈月西部新城區(qū)最精致的商業(yè)廣場，這里的商家業(yè)態(tài)眾多、配套較齊、服務(wù)最優(yōu)、管理最好、效益最強(qiáng)，我們的目標(biāo)是做到在凈月西部新城區(qū)“驚艷”，商業(yè)街區(qū)綜合業(yè)態(tài)最多的商業(yè)形態(tài)。只要占領(lǐng)商業(yè)業(yè)態(tài)中的制高點(diǎn)，領(lǐng)先競爭對手一步，而不是很多，是以特色吸引、特色組合，而不是價(jià)格見長、檔次見長。商業(yè)街內(nèi)消費(fèi)顧客主體是個(gè)人行為。如定位過于超前或過高，而不被顧客和商家接受，付出更大代價(jià)，項(xiàng)目投入期過長，犧牲更多資源卻很難獲得正常的效益。

3、不求一步到位，只求小步快走

諾睿德國際商務(wù)廣場是按照現(xiàn)在凈月西部新城區(qū)的市場去定位，以求能夠保證順利開業(yè)，隨著商圈的旺點(diǎn)變更，新商圈的形成都會影響到商場定位，所以本項(xiàng)目是在動(dòng)態(tài)變化中，根據(jù)現(xiàn)有市場狀況經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及現(xiàn)有人口數(shù)來定位，我們不能也不可能直接把項(xiàng)目定位到一個(gè)飽和狀態(tài)，要不斷去修正戰(zhàn)略，慢慢做到興旺發(fā)展該商圈。

4、“返租式經(jīng)營”策略

近年來，“返租式經(jīng)營”一直是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)盛行的模式。其實(shí)返租回報(bào)其實(shí)并不復(fù)雜，簡單地說，就是開發(fā)商向購買商鋪的小業(yè)主承諾，在一定期限內(nèi)，由開發(fā)商以固定的回報(bào)率包租。按現(xiàn)時(shí)大多數(shù)商家的做法，期限一般定為三至五年甚至更長，回報(bào)率通常按預(yù)期租金反向推算。售鋪時(shí)，按比例將樓價(jià)提高一定成數(shù)。開發(fā)商迅速回籠資金（當(dāng)然這樣要求購買者主要是投資客，而非經(jīng)營者），然后再逐年返還給小業(yè)主租金。如果開發(fā)商能順利地將鋪位租出去，可以獲得更高的溢價(jià)，亦可以在租賃市場不景氣的時(shí)候用提高的溢價(jià)部分作平衡。由于這種方式迎合了部分小業(yè)主的投資心理，使投資者對目前尚不十分成熟商業(yè)市場有足夠的投資信心，所以，如果開發(fā)商看好項(xiàng)目市場前景，可以用此銷售策略在整個(gè)銷售期內(nèi)不斷推高商鋪價(jià)位。

（二）商業(yè)綜合體項(xiàng)目招商的總體思路

1、第一步：招商與住宅緊密粘合

商業(yè)地產(chǎn)首先是商業(yè)，然后才是地產(chǎn)；商業(yè)綜合體的開發(fā)難度大，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)要比單一住宅項(xiàng)目大很多，建議在運(yùn)作本項(xiàng)目時(shí)與國際知名商業(yè)招商運(yùn)營公司合作，通過與這些專業(yè)、知名的招商公司合作，完成簽約一、二個(gè)主力店并同時(shí)進(jìn)行炒作與形象推廣積聚人氣，促進(jìn)招商，因?yàn)橹髁Φ晔且粋€(gè)城市商業(yè)綜合體的“定海神針”，其影響之大可想而知。知名度較高、有良好業(yè)績記錄的主力店可使一個(gè)城市綜合體的后期經(jīng)營更加穩(wěn)定，且有利于項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客和去化住宅部分的銷售，住宅的正式銷售與主力店群的招商應(yīng)該同步進(jìn)行。因?yàn)樽≌鄬碚f容易回現(xiàn)，且能夠積聚人氣；而主力店群的招商對于人氣的提升及項(xiàng)目整體氛圍的拔高很有益處，尤其是對后期的寫字樓銷售及商業(yè)本身的銷售起到承上啟下的作用。

2、第二步：推廣寫字樓與酒店

在完成第一步后，項(xiàng)目的市場影響力應(yīng)該初步具備，此時(shí)推出寫字樓較為適合，因?yàn)閷懽謽堑馁徺I客戶比較在乎周邊的成熟度情況；寫字樓的推廣建議租售結(jié)合，先期可以推出部分優(yōu)惠單元吸引一些品牌企業(yè)進(jìn)來，以“羊群效應(yīng)”帶動(dòng)其他企業(yè)的跟進(jìn)。酒店的招商可以與寫字樓同步，因?yàn)檫@兩類業(yè)態(tài)之間有互補(bǔ)性。

3、第三步：商業(yè)放在最后推

商業(yè)的成功與否關(guān)鍵取決于招商及商業(yè)氛圍的形成。因而商業(yè)應(yīng)該在其他物業(yè)都取得較好業(yè)績，項(xiàng)目知名度達(dá)到一定高度的情況下順勢推出。高端城市綜合體項(xiàng)目需要在前期健全項(xiàng)目體系，住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店的業(yè)態(tài)互補(bǔ)，并在內(nèi)部所產(chǎn)生的化學(xué)反應(yīng)對項(xiàng)目整體價(jià)值提升的影響能夠使城市綜合體的所產(chǎn)生的巨大能量，使得能均勻去化，提升宗地價(jià)值完善功能。

4、確定項(xiàng)目的招商工作程序

（1）全國招商工作程序

此程序在招商工作時(shí)間排序上定為第一程序，第二招商工作程序也可同時(shí)啟動(dòng)，該程序兼顧向國內(nèi)知名商家宣傳介紹諾睿德國際商務(wù)廣場的特色吸引力。利用全國有影響力的專業(yè)媒介行業(yè)信息，并有隆重招商宣傳作用。該工作程序能為以下招商工作程序順利開展做好前期鋪墊作用。

（2）長春本市招商工作程序

此程序在招商工作時(shí)間排序上定為第二程序，也是正式開始進(jìn)入實(shí)質(zhì)性招商階段，利用省、市有影響的媒介行業(yè)信息，并有隆重招商的宣傳作用。有效利用現(xiàn)有資源的同時(shí)，策略地吸納更多適合本項(xiàng)目需求的候選商家。在住宅售房部旁邊建立招商辦公室，在招商工作里也是重要和關(guān)鍵的招商工作程序，本地商家黃金比例數(shù)量份額應(yīng)占招商總量的大半數(shù)，在保證合適特色商家數(shù)量的同時(shí)，招商人員應(yīng)兼顧開發(fā)引導(dǎo)的功能，有計(jì)劃有步驟地對適合預(yù)選商家選定，對理想商家洽談。

策劃工作，應(yīng)以主力店超市的強(qiáng)勢入住本商務(wù)廣場，為諾睿德國際商務(wù)廣場帶來全新的理念，全新的內(nèi)涵，制造轟動(dòng)性前奏和神秘氛圍，為下一環(huán)節(jié)的實(shí)質(zhì)工作做好鋪墊。

（三）選擇合理的招商時(shí)機(jī)

1、商業(yè)地產(chǎn)招商與銷售

對于商業(yè)地產(chǎn)來說，銷售在先還是招商在先，并不僅與運(yùn)作順序有關(guān)，它甚至決定了項(xiàng)目的生死。項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)發(fā)售之際，也應(yīng)該是主力招商完成之時(shí)。

2、商業(yè)地產(chǎn)招商與整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)

由于商業(yè)地產(chǎn)的招商時(shí)間相對較長的特點(diǎn)，一般來說，招商要分主力店群和中小店群二個(gè)招商階段。而確定這二個(gè)招商階段與整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)間關(guān)系至關(guān)重要。

（1）主力店招商時(shí)間的確定

由于主力店群決定項(xiàng)目產(chǎn)品的形式，在產(chǎn)品形成之前，發(fā)展商需確定主力店群，并按其要求設(shè)計(jì)、建造相適應(yīng)的產(chǎn)品――商業(yè)設(shè)施；所以主力店群的招商集中在項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合之后、規(guī)劃之前。

（2）中小店群招商時(shí)間的確定

中小店群則對形成后的商業(yè)設(shè)施改造要求不大，因而中小店群的招商可在主力店群確定之后才正式進(jìn)行，當(dāng)然項(xiàng)目建設(shè)期間可進(jìn)行各類中小店的招商咨詢登記工作。所以中小店群的招商則分散于整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)期間。

（3）制定招商工作進(jìn)程

（1）第一階段：（籌備預(yù)備期）

①諾睿德國際商務(wù)廣場項(xiàng)目總體經(jīng)營計(jì)劃預(yù)案擬定，招商工作原則方案制定；

②制定業(yè)態(tài)定位標(biāo)準(zhǔn)；

③擬定初步各業(yè)態(tài)布局方案；

④擬定與商家合作方式及條件標(biāo)準(zhǔn)。

（2）第二階段：（初選儲備供應(yīng)商期）

①進(jìn)入全國招商工作程序；

②進(jìn)入本市招商工作程序，組織實(shí)施初選商家資源儲備；

③諾睿德國際商務(wù)廣場項(xiàng)目招商團(tuán)隊(duì)組建，培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)協(xié)調(diào)性磨合；

④招商團(tuán)隊(duì)針對當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場環(huán)境、商品經(jīng)營狀況及供應(yīng)商資源普查備案；深入準(zhǔn)確地對當(dāng)?shù)厥袌龈魃唐奉惖姆治鰠R總，編制各業(yè)態(tài)經(jīng)營指導(dǎo)方案；

⑤針對本市，將長春市場開發(fā)、尋找下級地區(qū)的商家資源普查備案；并協(xié)調(diào)協(xié)助開發(fā)工作。

⑥本地招商工作程序開展，組織實(shí)施初選供應(yīng)商資源儲備；

⑦制定完備的商家儲備品牌資訊，對適合的預(yù)選商家資源評定分類。

（3）第三階段：（審定確認(rèn)供應(yīng)商期）

①確定正式的各業(yè)態(tài)定位標(biāo)準(zhǔn)和布局執(zhí)行方案以及招商合作方式、合作條件標(biāo)準(zhǔn)等公司經(jīng)營原則方案；

②確定各業(yè)態(tài)最終執(zhí)行的經(jīng)營工作方案，重點(diǎn)標(biāo)志性經(jīng)營商家認(rèn)定，以及針對性特殊招商方案的制定及實(shí)施；

③輔商家洽談合作條件，結(jié)果對比擇優(yōu)；

④評審確認(rèn)合格商家，簽訂意向合作協(xié)議，收取合作預(yù)約訂金。

（4）第四階段：（合同申報(bào)簽訂期）

根據(jù)各項(xiàng)諾睿德國際商務(wù)廣場項(xiàng)目籌備工作完成進(jìn)度情況，對已經(jīng)完成的籌備工作進(jìn)行科學(xué)客觀的評審和合理微調(diào)，確保開業(yè)正常可行之后，與商家簽訂正式合作協(xié)議書。

（5）第五階段：（商戶入場裝修期）

①店鋪設(shè)計(jì)基本標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定，規(guī)定貫徹；

②與商家協(xié)調(diào)裝修規(guī)范，符合雙方裝修規(guī)定要求；

③辦理相關(guān)入場裝修手續(xù)，進(jìn)場實(shí)施裝修店鋪；

④做到及時(shí)合理，人員積極跟進(jìn)，協(xié)調(diào)配合各管理環(huán)節(jié)，控制按規(guī)劃方案實(shí)施，高效圓滿完成階段工作目標(biāo)。

（6）第六階段：（招商持續(xù)期）

本階段大部分商戶已經(jīng)落定，同時(shí)將完成一部分商家的后續(xù)進(jìn)場，如該部分商家在開場前未能及時(shí)完成裝修，則將由商業(yè)管理公司監(jiān)督；根據(jù)實(shí)際的招商情況，確定部分物業(yè)的流向；舉行開場慶典活動(dòng)的準(zhǔn)備。

（四）做好前期規(guī)劃，建立完善的商業(yè)服務(wù)體系

商業(yè)綜合體的招商必須以準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位和規(guī)劃為基礎(chǔ)。項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)包括主題定位、商業(yè)建筑物情景營造（外部環(huán)境藝術(shù)處理、內(nèi)部氣氛藝術(shù)塑造、環(huán)境藝術(shù)特色設(shè)計(jì)）、商業(yè)業(yè)態(tài)組合布局、主力店、品牌店、特色商鋪區(qū)域設(shè)計(jì)等，并形成清晰的招商規(guī)劃系統(tǒng)。大多商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商很難做到招商“一步到位”，原因就是前期商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)劃不到位。

另外完善的商業(yè)服務(wù)體系能夠更有利于吸引大的商家和客戶群體的入駐，完善的商業(yè)服務(wù)體系包括以下內(nèi)容：

1、大客戶服務(wù)

大客戶占有50%以上的銷售額，因此，大客戶管理與服務(wù)應(yīng)該成立專門的部門進(jìn)行管理。

將傳統(tǒng)商場總服務(wù)臺在MALL中定位為客戶服務(wù)中心，下面設(shè)有大客戶小組，重點(diǎn)跟蹤服務(wù)大客戶，同時(shí)與營銷部配合，推出有針對性大客戶促銷活動(dòng)。大客戶檔案管理系統(tǒng)隸屬公司CRM系統(tǒng)，單獨(dú)建立科目，大客戶檔案重點(diǎn)管理，作為個(gè)性化文化促銷服務(wù)的依據(jù)。

2、客戶投訴處理流程

由營運(yùn)部門通知招商部門，招商部門按照上門種類負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)供應(yīng)商服務(wù)水平投訴由樓層經(jīng)理負(fù)責(zé)處理，嚴(yán)重投訴上報(bào)公司總經(jīng)理。

涉及客戶向新聞部門投訴由營銷部門主管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

3、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)

經(jīng)營期間的物業(yè)管理工作，主要包括五個(gè)方面：承租商的優(yōu)化管理、促銷推廣活動(dòng)、服務(wù)管理。日常物業(yè)管理包括裝修、清潔、消毒、保安、設(shè)備維護(hù)以及商業(yè)知識服務(wù)。現(xiàn)代購物中心對物業(yè)管理提出了特殊要求：

（1）高標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生管理

對現(xiàn)代購物中心要進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生管理，公共設(shè)施要進(jìn)行嚴(yán)格的消毒處理，公共電話等一切人接觸的地方要采取滅菌處理措施。

（2）綠色裝修的統(tǒng)一管理

對整個(gè)商場的整體裝修以及商戶的局部裝修實(shí)行統(tǒng)一的綠色裝修管理，首先公布裝修整體規(guī)劃方案，重點(diǎn)提供服務(wù)，舉辦綠色裝修講座，宣傳綠色裝修知識，為商戶提供便捷，從整體上把握裝修風(fēng)格，確保格調(diào)高雅。修工作還需要由物業(yè)管理公司和運(yùn)營部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，減少對其他營業(yè)區(qū)域的干擾，確保正常營業(yè)。

（3）高標(biāo)準(zhǔn)管理各個(gè)停車場

鑒于新的物業(yè)管理?xiàng)l例對車輛丟失作出規(guī)定，物業(yè)管理公司責(zé)任重大，要確保正中商業(yè)廣場各個(gè)停車場車輛不丟失，需要采用先進(jìn)的電腦管理系統(tǒng)和錄像系統(tǒng)對車輛實(shí)施嚴(yán)格的管理。

（四）成功招商的關(guān)鍵在于成功的溝通

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅地產(chǎn)開發(fā)最大的區(qū)別在于服務(wù)對象不同：住宅開發(fā)主要面對終端用戶群體；而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面對的不僅是商鋪投資者、主要的是個(gè)人和機(jī)構(gòu)經(jīng)營者，最重要的是關(guān)系商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營的數(shù)以萬計(jì)的消費(fèi)者。運(yùn)營商與招商針對的是特定的經(jīng)營者，換位思維、良好溝通成為招商的關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商不應(yīng)是單純租賃的交易關(guān)系，而是需要從經(jīng)營者的角度為出發(fā)點(diǎn)，從商業(yè)規(guī)劃、經(jīng)營管理等諸多方面給予經(jīng)營者信心。

（五）合理把握贏利模式

選擇商業(yè)地產(chǎn)贏利模式需要把握以下幾個(gè)方面的問題：

一是把握好項(xiàng)目的市場背景，認(rèn)真做好市場調(diào)查，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，不要同質(zhì)化，不要跟風(fēng)，也不要想當(dāng)然。許多爛尾樓并不都是因?yàn)橘Y金短缺造成的，主要還是開發(fā)商或合作伙伴對項(xiàng)目的市場研究不夠，市場定位不準(zhǔn)。

二是要考慮自己的投資實(shí)力，根據(jù)實(shí)力決定到底是賣，還是租，還是采用其他方式，自己實(shí)力達(dá)不到的贏利模式是無法駕馭的。

三是有無運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的人才團(tuán)隊(duì)，如果自己沒有現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的理念，缺乏商業(yè)地產(chǎn)的操盤經(jīng)驗(yàn)，而是用住宅開發(fā)的習(xí)慣性思維搞商業(yè)地產(chǎn)，不僅賺不到錢，甚至?xí)牙媳径假r了。

四是投資回報(bào)的期望值要設(shè)定好，是只賺開發(fā)投資的錢，還是把經(jīng)營管理的錢一起賺，是賺最大化利潤，還是賺平均利潤，是賺短期利潤還是謀求長遠(yuǎn)利潤，據(jù)此設(shè)定科學(xué)合理的贏利模式。

結(jié)語

總之，商業(yè)綜合體項(xiàng)目的招商必須以準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位和規(guī)劃為基礎(chǔ)。項(xiàng)目銷售策劃應(yīng)包括主題定位、商業(yè)建筑物情景營造、商業(yè)業(yè)態(tài)組合布局、主力店、品牌店、特色商鋪區(qū)域計(jì)劃等，并形成清晰的招商規(guī)劃系統(tǒng)；在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)上，滿足商家要求，與商家充分溝通，滿足商家對建筑的種種特殊要求，比如層高、承重、出入口、機(jī)電等硬件配置，可以借鑒萬達(dá)的“商業(yè)訂單模式”，這樣可以降低項(xiàng)目的開發(fā)和招商風(fēng)險(xiǎn)。

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