序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房屋征收法律法規范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

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摘要改革開放30年，中國經濟在迅速發展的同時，土地資源日益緊缺，集體土地征收便應運而生。集體土地征收對經濟發展的促進作用是不言而喻的，但是其本身的缺陷也對社會經濟的發展產生了負面影響。全文對集體土地征收的內容、現狀、缺陷進行了闡述，并在此基礎上提出相應的政策建議。

關鍵詞集體土地征收利益征地補償

集體土地征收指國家為了社會公共利益的需要，經過法律規定的批準權限和批準程序，給予土地所有權人一定補償后，把原來集體所有的土地轉變為國家所有。土地資源緊缺是我國經濟發展的瓶頸之一，而集體土地征收是解決這個問題的靈丹妙藥。合理實行集體土地征收是有利于我國經濟持續穩健發展的。但目前我國土地征收機制并不完善，征收和補償標準不統一，征收程序不規范，缺乏嚴格的法律監管。因此，完善和規范集體土地征收制度就顯得日益迫切。

一、集體土地征收現狀和缺陷

（一）補償標準較低，所有權人利益得不到完全滿足

目前，集體土地征收補償主要是按被征地“年產值倍數”法確定，以農村集體土地征收補償為例，征地補償主要分為土地補償、安置補助、青苗補償、地上附著物補償四個部分。但是補償標準普遍偏低，某些地區的補償甚至不能滿足農民的基本生存需要，如耕地的補償標準為前3年平均產值的6-10倍，折算起來普通耕地能補償1-3萬元，這對于與土地相依為命的農民簡直是杯水車薪。所有權人利益得不到滿足,導致集體土地征收困難重重。

（二）單方面強制性，所有權人意愿得不到充分表達

由于民眾的意愿得不到滿足，被征地者和政府意見往往不統一，所以現階段集體土地征收大多都是政府“一頭熱”。民眾的積極性不能被充分調動起來，導致土地征收頻頻出現單方面強制征地事件，這種做法激化了社會矛盾，影響社會和諧建設，不利于社會的長期穩定和經濟的持續穩健發展。

（三）法律法規不健全，監管體系不完善

我國國情較為特殊，并無外國經驗可借鑒，加上關于集體土地征收的法律法規不十分健全，沒有一個統一固定的標準，因此土地征收程序非常不規范，對集體土地征收的監管不到位。“強拆強征”、“以租代征”、“私扣補償”等現象屢禁不止，擅自改變土地用途的違法操作也時有發生。

二、集體土地征收的政策建議

（一）合理調整補償標準

改變傳統的單一補償標準，根據市場定價進行補償，即對被征地的補償應該參照當時被征地地區的綜合地價，并對被征地者生活做好安置。在確定補償標準時政府應該注意到，在社會保障體系不健全的農村，土地是農民最后的生活保障。因此，對于農村集體土地征收要適當調高補償標準，爭取民眾的理解和支持。如對農村耕地的補償不能單純的一次性的補償，因為耕地的收益是持續性的，所以對于耕地的補償應該也是持續性的。

（二）集體土地征收必須公開、民主、合理、科學

首先，集體土地征收程序必須公開、透明，讓民眾廣泛參與，只有進行民主協商，使民眾的意愿得到充分表達，爭取民眾的理解，征地工作才能得到民眾的支持，征地工作才不會陷入被動。與此同時，更要改善集體土地征收工作方式，征地工作態度要友好，對持不同意見的民眾要積極勸說和開導，嚴禁強拆強征，激化矛盾。最后，對集體土地征收要科學規劃、合理利用，提高對土地的利用率，減少對土地資源的浪費。

（三）做好征地善后工作，改善民眾生活條件

根據調查顯示，現行被征收土地的農民往往只是得到一筆補償款，而住房安置、工作安置往往被忽略和遺忘。導致被征地后，民眾又面臨著住房、失業等問題。這不僅不利于集體土地征收工作執行的，更不利于社會的穩定。征地部門應該要想民眾之所想，給民眾之所求，切實考慮民眾的處境，理解民眾的難處。唯有如此，征地的執行才會得以順利進行。

（四）完善法律法規，規范征地行為

加強立法是目前集體土地征收的當務之急，只有有完善的法律法規做后盾，民眾才有維權的武器；只有有了完備的法律法規為依據，政府才能依法執政；只有有了健全的法律法規，執法者才能依法嚴厲打擊征地過程中違法違規行為。

三、結語

總之，隨著改革開放的深化，集體土地征收制度的作用還會越來越凸顯。但是，集體土地征收制度必須要不斷完善，集體土地征收的方案要科學制定，集體土地征收的方式要合理合法，集體土地征收的程序要公開透明，集體土地征收的監管要有法可依、有法必依，只有這樣才能對中國目前土地資源緊缺狀況有所緩解。反之，如果土地征收制度的缺點得不到改正，不僅不能緩解中國土地資源緊缺的現狀，反而還會激化社會矛盾，繼而影響社會的和諧。因此，政府要為集體土地征收制度的完善下狠功夫，民眾也要理解和支持政府的政策，這樣集體土地征收制度才能實現雙贏。

參考文獻：

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安置房以后也不要交房產稅，因為安置房屬于保障房，目前不屬于房產稅的征收范圍。安置房就是動遷房，由于該類房產的安置對象是特定的動遷安置戶，所以這類仿佛的買賣除了會受到法律法規的規范，還會受到當地政府政策的約束。所以，安置房的交易不同于一般商品房的交易。

根據國家法律法規規定，動遷居民如果想要轉讓或者出租安置房，必須要取得房產證并且滿三年。如果三年以后房子不進行交易的話是不用繳納房產稅的，但是如果進行交易，那就另當別論了。

根據國家規定，安置房被分為因重大市政工程而動遷建造的配套商品房，還有一類是因為開發房地站而動遷建造的商品房。

拆遷安置房屬于居民居住房，所以根據我國法律的相關規定，如果居民對其進行出租，自2008年其就需要繳納一定稅金。只要個人出租房屋，不管有何用途，都需要征收營業稅，稅率為3%的基礎上減半，房產稅則按照4%進行征收，不需要繳納土地使用稅。

（來源：文章屋網 ）

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【關鍵詞】舊城改造；城市發展；法律問題

舊城改造是指依據城市發展的實際需求，有計劃、有步驟的對城市的整體或者是局部進行改造，對城市的物質生活環境進行更新換代，為市民提供更為優質的生存環境，以及為城市的發展創造良好的發展環境。

一、舊城改造拆遷中存在的法律問題

（一）政府的角色定位模糊。房屋對于普通老百姓來講，可以稱得上是人生中最重要的財產！因此，這項財產權利必須要受到法律的保護，如此才能夠使百姓安穩的生活，而政府在這一過程中，則需要肩負著保護人民群眾財產權利的義務。除此以外，政府對于城市房屋的拆遷工作還具有行政管理權，政府在行使“行政管理權”時實際上處于一種第三方的位置，也就是說這是從政府的角度出發，對一個民事問題加以規范。但是在實際拆遷的過程中，政府往往扮演了拆遷人“后臺”的角色，甚至有些時候就是以拆遷人的身份出現的。這種角色定位的模糊使政府在舊城改造的過程中，既扮演了“運動員”的角色，又扮演了“裁判員”的角色，這顯然是有悖初衷的。

（二）舊城改造拆遷中的法律關系過于復雜。舊城改造拆遷是基于這樣一個前提，即：要給予被拆遷人一定的補償安置，如此才能獲得拆除被拆遷人房屋的權利。這樣看來，仿佛其中的法律關系應該是圍繞拆遷當事之間而發生的，但實際上卻并非如此。我國現行的《城市房屋拆遷管理條例》中規定，政府在拆遷過程中占據主導地位，負責發放相關許可證，對拆遷機構的資格進行審查以及行使強制拆遷權力等等，也就是說政府的行政決定在其中起決定性因素。這樣一來，拆遷過程中存在著行政法律關系，同時又存在著民事法律關系，法律關系是非常復雜的。

（三）補償的標準存在偏低的情況。拆遷房屋的補償標準是由政府擬定的，屬于單方定價，因而很容易造成補償價格與市場價格不符的情況。有些地方政府是按照當地的財政承受能力來擬定補償標準的，甚至會在對拆遷價格評估的過程進行直接干預；有些地方政府頒布的拆遷補償標準沒有隨著市場變化而變化，幾乎多年不變，這與近幾年來房價大幅上漲的形勢完全脫節；有些地方政府甚至故意制定很低的拆遷補償標準，而回遷房的定價卻很高，致使被拆遷戶“流離失所”。

二、改進建議

（一）正確定位政府角色。由于政府在整個拆遷過程中起到的是主導作用，既扮演了“運動員”角色，也扮演了“裁判員”的角色，這種雙重身份將會導致社會公眾對政府“裁決”的公正性表示懷疑。而且，由于政府在拆遷的整個過程中，其權力與利益易于尋租，這就使得政府的角色定位日益受到社會公眾的關注。我們知道，舊城改造拆遷是土地與房屋等不動產的使用權人與所有權人在行使各自的物權時，所產生的一種行為。而這種行為又涉及到了諸多主體，因此，政府最應該扮演的角色就應該是“協調者”的角色，也就是說政府應該以公共服務者的姿態出現，對涉及到拆遷問題的各個主體之間的矛盾與沖突進行協調。這樣，一方面能夠保護弱勢群體的合法權益，另一方面，則能夠維護國家的公信力。

（二）完善法律法規。舊城改造的拆遷問題，涉及到了國有土地使用權的劃撥與出讓、房屋所有權的征收等等，整個過程必須要以完善的法律法規為依據，如此才能做到有法可依，使舊城改造工程有序進行的同時，還能夠協調各方面的利益?，F階段所執行的拆遷辦法雖然也是由法律法規所擬定的，但是效力低、缺乏細節、不利于執行。因此，想要從根本上解決拆遷中的法律問題，就必須要我國政府制定專門的征收、征用法規，并以此為依據對拆遷行為進行有效規范。

（三）對補償標準進行公開。根據《城市房屋拆遷估價指導意見》中的相關規定，各地方政府應當每年者對當地的各類房屋的價格進行估價，并且將估價公布于世。同時，相關部門要根據這些數據，來擬定拆遷補償標準，如此才能確保拆遷補償標準能夠符合市場的實際情況。除此之外，政府還應當完善相關制定，增強被拆遷人對補償標準的抗辯機制。這是由于通常情況下，被拆遷方在整個拆遷過程往往處于相對弱勢的地位，拆遷行為將會對被拆遷人構成利益影響，因此，政府需要增強被拆遷人對補償標準的抗辯機制，如此才能保證被拆遷人能夠抵抗一些不利因素的侵害。

（四）借鑒國外的相關經驗。由于舊城改造拆遷中的法律關系是非常復雜的，其中既有民事法律關系，又有行政法律關系，再加上一些不合理的行政權的介入，非常容易出現政府機構權力尋租的情況。為了有效處理上述情況，我們可以借鑒國外的相關經驗。在英、法、美、日等發達國家中，為了防止政府機構出現權力尋租的情況，他們制定了公共開發制，即：政府委派一個名為“開發公社”的非營利性機構，來負責實施拆遷工作。比如德國負責舊城改造的單位是社會公共部，負責承辦具體事物的單位則是以公益法人為核心的公有制企業；日本也有類似的組織，名為“城市、住宅建設公團”，城市改建工作則是由這一集團來負責的。我國政府可以借鑒這一經驗，制定“公共開發制度”，組建負責公共開發的非營利性機構，從而防止政府尋租行為為的出現。

三、結語

綜上所述，隨著我國市場經濟的快速發展，城市化進程不斷加快。舊城改造的過程中，出現了許多法律問題，影響了和諧社會的構建，需要我們從正確定位政府角色、完善法律法規、對補償標準進行公開、借鑒國外的相關經驗等方面入手，加以解決。

參考文獻

[1] 張迅雷.完善我國城市房屋拆遷補償法律制度的思考[J].北京工業職業技術學院學報， 2010（01）.

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工作總結

一年來，我辦圍繞《土地管理法》、《國土資源管理條例》、《城鄉規劃法》等法律法規和金塔縣人民政府金政發[2013]115號文件要求，加強集約、節約利用土地資源管理，在建設項目規劃審批、規劃測量、定位放線等工作環節中，加強管理，完善措施，加大違規違法建筑案件查處力度，取得了明顯成效。

一、加大了土地法律法規宣傳

為了提高廣大人民群眾的思想認識，增強法制觀念，我辦采取多種形式，開展了《土地管理法》、《城鄉規劃法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地使用權出讓管理規定》等法規的宣傳學習，增強了廣大市民的國土資源保護意識。于6月25日在航天廣場懸掛橫幅進行宣傳，接到群眾咨詢達280人次，共印發宣傳資料1000多張，印發的法律資料深受廣大人民群眾的歡迎，使大家更深層地了解法律宣傳的重要性。

二、加強了項目用地規劃審批

強化規劃執法管理，落實了部門聯審、專家評審、批前公示等制度，按照現場勘察、征詢國土、環保等相關部門意見，核發建設項目選址意見書、建設用地規劃許可證，杜絕了違規審批現象。今年共下發建設用地規劃許可證29份，審批用地面積305.4萬平方米。下發鄉村建設許可證7份，審批用地面積9.5萬平方米，共出具規劃出讓條件通知書37份。

三、加強了項目規劃復線驗線

認真貫徹落實了測繪管理的各項法律法規，做到了依法測繪。

一年來，按照縣上基礎測繪規劃編制工作的安排和部暑，按照《測繪法》等法律法規的規定，積極主動配合開展各項測量工作。在規劃項目建

設過程中，加強了城區、鄉鎮、村莊建設項目的定位復線驗線，共完成復線驗線項目15項。

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第一條為了加強對集體所有土地征收及房屋拆遷補償安置管理，保障征遷工作順利進行，保護被征土地的所有權人、使用權人的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律、法規、規章，結合本市實際，制定本辦法。

第二條市城市規劃區范圍內征地拆遷補償安置，適用本辦法。法律、法規和省人民政府另有規定的，從其規定。

第三條本辦法所稱集體土地征收及房屋拆遷補償安置，是指因依法征收集體所有的土地及拆遷地上建(構)筑物，按照本辦法規定對被征遷的農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人支付補償費用和實施安置的行為。

第四條市國土資源行政主管部門負責征遷土地的組織協調、審查報批和監督管理工作。其從事征遷事務工作機構，承擔統一征遷土地的事務性工作。

市房地產管理部門負責房屋拆遷的監督管理工作。其房屋拆遷管理機構負責房屋拆遷監督管理具體事務。

各區人民政府負責本轄區內征遷土地的協調配合工作。

第二章征地拆遷工作的組織實施

第五條征地方案經依法批準后，由市人民政府將批準征地機關、批準文號、征地的用途、范圍、面積以及征地拆遷補償標準、農業人員安置辦法和辦理征地拆遷補償的期限等，在被征土地所在地的鄉(鎮)、村予以公告。具體工作由國土資源行政主管部門負責實施。

第六條被征土地的所有權人、使用權人應當在公告規定的期限內，持土地權屬證書到指定地點辦理征地拆遷補償登記。被征土地上有建(構)筑物的，還應提供有關建(構)筑物的合法證件。國土資源行政主管部門或會同有關部門組織拆遷工作人員到現場調查核實。

自征地公告公布之日起，被征土地所有權人、使用權人不得在征地拆遷范圍內種植樹木，興建建(構)筑物。

第七條國土資源行政主管部門根據經批準的征地方案，會同有關部門擬訂征地補償、拆遷安置方案，在被征土地所在地的鄉(鎮)、村予以公告或組織聽證，聽取被征地的農村集體經濟組織和村民的意見。征地拆遷補償安置方案經批準后，由國土資源行政主管部門組織實施。

第八條被征土地的所有權人、使用權人對征地拆遷補償安置標準有爭議的，按國家和省有關規定處理。征地拆遷補償、安置爭議不影響征遷方案的實施。

被征土地的所有權人、使用權人對土地及房屋補償標準有異議的，可以按照有關規定申請具備相應資質的法定評估機構進行評估。

第九條征地拆遷的補償費用，包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物(含建、構筑物)補償費。

第十條征收土地的，按照被征土地的原用途給予補償。征地拆遷的各項費用，應在規定時間內全額支付。

第十一條被征土地的所有權人、使用權人，應在征地拆遷安置補償方案公告的期限內領取補償費，讓出土地。無法定事由拒不讓出的，依法申請人民法院強制執行。

第三章土地、青苗補償與勞力安置

第十二條征收土地的，按下列標準支付土地補償費：

(一)征收耕地的，按該耕地被征前3年平均年產值的6至10倍補償；

(二)征收林地的，按該林地被征前3年平均年產值的8倍補償；

(三)征收果、茶、桑等園地的，按該園地被征前3年平均年產值的7倍補償；未曾收獲的，按同類土地前3年平均年產值的6倍補償；

(四)征收魚塘、藕塘、葦塘、菱塘等水域的，按其被征前3年平均年產值的6倍補償；

(五)征收集體所有的建設用地的，按其所在村(組)旱耕地前3年平均年產值的4至5倍補償；

(六)征收未利用地的，按其旱耕地前3年平均年產值的2至3倍補償。

土地補償費具體標準由市國土資源行政主管部門會同有關縣、區政府、林業、漁業等部門制定，報市人民政府批準。

第十三條征收土地的，按下列規定支付安置補助費：

(一)征收耕地的，按照需要安置的農業人口計算，每1個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征前3年平均年產值的4至6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不超過被征收前3年平均年產值的15倍。

(二)征收耕地以外的農用地的，每1個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為其前3年平均年產值的3至4倍。

(三)征收耕地以外的農民集體所有的建設用地的，每1個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為其所在村(組)耕地前3年平均年產值的2至3倍。

(四)征收無收益土地的，不支付安置補助費。

需要安置的農業人口數，按照被征土地數量除以征地前被征收單位平均每人占有土地的數量計算。需要安置的人員由農村集體經濟組織安置的，安置補助費支付給農村集體經濟組織，由農村集體經濟組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位；不需要統一安置的，安置補助費發放給被安置人員個人，其中符合參加社會保險條件的，征得被安置人員同意后，安置補助費可以用于支付被安置人員的社會保險費用。國家和省有新規定的，從其規定。

安置補助費具體標準由市國土資源行政主管部門會同有關縣、區政府及有關部門制定，報市人民政府批準。

第十四條按本辦法第十二條、第十三條規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，報經省人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不應超過土地被征前3年平均年產值的30倍。土地補償費、安置補助費的總和達到法定上限，仍不足以使被征地農民保持原有生活水平的，按照國家有關規定執行。

第十五條被征土地上的青苗，按下列標準支付青苗補償費：

(一)被征耕地上的青苗，按照當季作物的產值補償；多年生作物，按其年產值補償；無青苗的，不予補償。

(二)魚苗放養2年以上的，不予補償；不足2年的，按照放養魚苗費的3至4倍補償。

(三)用材林、防護林、特種用途林主干平均胸徑大于20厘米的，按照其實有材積價值的10%至20%補償；主干平均胸徑5至20厘米的，按照其實有材積價值的60%至80%補償。

(四)苗圃苗木、經濟林、薪炭林按照其被征前3年平均年產值2倍補償；尚無產值的，按實際造林投資2倍補償。幼齡林、新造林按實際投資2倍補償。青苗補償費具體標準由市國土資源行政主管部門會同林業、漁業等主管部門制定，報市人民政府批準。

第四章房屋拆遷補償安置

第十六條被征土地上的房屋及附屬物的補償標準，由市物價主管部門會同有關縣、區政府、市國土資源、房地產管理部門制定，經市人民政府批準后，報省人民政府備案。

被征土地上的房屋及附屬物補償標準，應當根據本市經濟發展水平，綜合考慮被拆遷房屋的區位、用途、建筑結構、成新等因素確定。

第十七條拆遷住宅房屋，被拆遷人可選擇貨幣補償安置，也可選擇以房屋產權調換方式補償安置。對產權調換補償安置面積，可按該戶常住人口人均不超過30平方米建筑面積控制，超過部分實行貨幣補償。

拆遷非住宅房屋，以貨幣補償為主，也可采取產權調換方式補償安置。

拆遷房屋附屬物，實行貨幣補償。

第十八條實行貨幣化補償安置的，拆遷人應當按照規定的補償標準，向被拆遷人支付補償款。

實行產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當按前款規定，確定拆遷補償款，并與安置房屋結算差價。

第十九條對利用自有住宅房屋從事生產經營活動并持有工商營業執照的，按住宅房屋予以認定，但對其實際用于經營的建筑面積部分給予適當營業補償。

第二十條拆遷補償中認定的房屋占地面積，以土地使用證登記的面積為依據；經合法批準但尚未取得土地使用證的，以批準的用地面積為依據。

拆遷補償中認定宅基地上房屋建筑面積，不得超過建設工程規劃許可證或其他法定批準文件規定的建房面積；已合法領取房屋所有權證的，以房屋所有權證登記的面積為依據。

第二十一條拆遷住宅房屋，給予每戶搬家費300元。過渡費按18個月計算，具體標準由市物價主管部門會同市房地產管理等部門制定。

拆遷非住宅房屋，還應當按實際情況對被拆遷人補償下列費用：

(一)需要搬遷設備的，按國家和本市規定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安置費用；

(二)因拆遷設備無法恢復使用的，按重置價結合成新結算的費用；

(三)因拆遷造成停產、停業的，對停產、停業期間的直接經濟損失，給予適當補償。

第二十二條有下列情形之一的，不予補償：

(一)在城市規劃區內集體土地上建造的建筑物、構筑物，未按《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規劃法》等法律法規的規定辦理批準手續；

(二)在城市規劃區外集體土地上建造的建筑物、構筑物，未按《中華人民共和國土地管理法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》等法律法規的規定辦理批準手續；

(三)在征地公告后搶建的建筑物、構筑物，搶栽的樹木；

(四)其它違法建筑物、構筑物。

第二十三條拆除超過批準期限的臨時建筑不予補償。

第二十四條拆除經依法批準的尚未超過批準期限的臨時建筑，按照重置價格結合剩余期限給予適當補償。

第五章罰則

第二十五條有下列情形之一的，按照土地管理等法律法規規章，由有關部門給予處罰：

(一)買賣或者以其他形式非法轉讓土地的；

(二)違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的；

(三)違法占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等，破壞種植條件的；

(四)未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的；

(五)農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的；

(六)無權批準征收、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地的，或者違反法定程序批準占用、征收土地的；

(七)擅自將農民集體所有的土地使用權出讓、轉讓或者出租用于非農業建設的。第二十六條國土資源等管理部門依照土地管理等有關法律法規的規定，責令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施的，建設單位或者個人必須立即停止施工，自行拆除；對繼續施工的，作出處罰決定的機關有權制止。建設單位或者個人對責令限期拆除的行政處罰決定不服的，可以在接到責令限期拆除決定之日起15日內，向人民法院；期滿不又不自行拆除的，由作出處罰決定的機關依法申請人民法院強制執行，費用由違法者承擔。

第二十七條侵占、挪用被征遷單位及個人的征遷補償費用和其他有關費用的，由監察、審計部門依法查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十八條房屋拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，一方或雙方可以請求市房地產管理部門進行協調；同時，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院。

第二十九條國土資源、房地產等管理部門及其他有關部門的工作人員，、、，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第六章附則

第三十條被征土地上的房屋拆遷管理實施細則，由市房地產管理部門、國土資源行政主管部門依照有關法律、法規和本辦法規定另行制定。本市過去有關規定與本辦法不一致的，以本辦法為準；本辦法施行前已經批準的征收集體土地房屋拆遷，仍按原有關規定執行。

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一、征收部門簽訂補償協議時享有行政優益權

行政優益權是國家為確保行政主體有效行使職權，切實履行職責，圓滿實現公共利益的目標，而以法律法規等形式賦予行政主體享有各種職務或物質上優益條件的資格。例如，合同內容單方決定權、設立獎勵權、合同履行指揮權、單方變更與解除權、動用強制權、違反合同制裁權。

房屋征收補償決定作出后，房屋征收部門要做的工作就是與被征收人訂立補償安置協議，內容包括補償方式、補償金額、產權調換房屋的地點和面積、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項。但是，如果征收部門與被征收人達不成征收補償安置協議的，由征收部門提請作出征收決定的市、縣人民政府根據征收補償方案作出補償安置決定，這是對“釘子戶”的制衡，體現了征收具有強制性，也體現了征收部門享有行政優益權，通過補償決定可以促進補償協議的簽訂，此乃“以決定促進協議”之妙處。補償協議與補償決定相比，更有利于被征收人的權利保障。首先，征收補償協議是當事人之間的合意，雙方當事人可在簽訂補償協議的過程中，反復協商或討價還價，無疑被征收人的利益會得到充分考慮；而且被征收人會相信自己的利益已得到了充分考慮，所以其精神需要也得到滿足、人格得到尊重。其次，由于補償協議與一般合同相比，具有行政優益權的特點，行政主體征收部門往往會在補償協議中給予被征收人獎勵及其他優惠條件，這意味著其中的可期待利益也增大很多。從被征收人權利保障和社會和諧角度考慮，國家提倡通過補償協議解決征收補償。當然因此也就對征收部門提出了一定的要求，例如，只能為公共利益而向所有被征收人提供公平、公開的補償優惠標準及獎勵辦法等?！墩魇諚l例》對征收安置部門的行政優益權規定缺失，動用強制權、違反合同制裁權沒有做出應有的規定。這就需要對《行政訴訟法》作擴大解釋，征收部門可以作為原告提訟，以訴訟中先予執行代替動用強制權，以法院判決被征收人承擔訴訟費代替違反合同制裁權。根本解決行政有益權問題期待《行政訴訟法》的修訂以及《行政程序法》的出臺。

二、征收補償協議系行政合同

《城市房屋拆遷管理條例》規定的拆遷補償協議是由平等主體的拆遷人與被拆遷人簽訂的協議，屬于典型的民事合同，受《合同法》和《城市房屋拆遷管理條例》調整?！墩魇諚l例》第25條第2款規定：“補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提訟”。規定了司法救濟，卻沒有明確該協議的性質。筆者認為征收補償協議屬于典型的行政合同。所謂行政合同，是指行政主體之間，行政主體與公民、法人或其他組織之間，為實現行政管理目的，依雙方意思表示一致，而確立、變更或消滅相互權利義務的協議。行政合同具有以下特征：1.行政合同的當事人一方必須是行政主體；2.行政合同的目的是為了實現國家行政管理目標；3.行政合同的雙方意思表示必須一致；4.在行政合同的履行、變更或解除中，行政主體享有行政優益權。因此，行政合同是代表公益的政府或機關與代表私益的私人為完成社會公共產品的供給，以保障公共利益的維持與增進而進行博弈、協商所達成的一種契約。

現將征收補償協議與行政合同的特征進行對照：1.征收補償合同的當事人一方是政府的征收補償部門，屬于行政主體；2.征收補償合同的目的是為了實現公共利益需要的房屋征收，即為實現行政管理目標；3.征收補償合同是在雙方達成一致意見的情況下簽訂的；4.在征收補償合同的履行、變更或解除中，征收部門享有行政優益權。因此，征收補償合同完全具有行政合同的特征，應當作為行政案件審理。在《行政程序法》(征求意見稿)中，將行政合同寫入其中，代表了先進法治理念發展的方向。在行政程序法頒行之前，人民法院應在程序上依照《行政訴訟法》，參照《民事訴訟法》，允許行政機關作為行政合同的原告；在實體上可以依照單行行政法律法規，參照《合同法》對行政合同進行審理。

三、征收補償協議的效力判斷

征收補償協議的效力包括形式上的效力和實質上的效力。形式上的效力是指征收補償協議一經征收部門與被征收人達成合意，即被推定合法，具有限制和約束征收部門和被征收人的法律效力，未經法定程序不得任意變更和撤銷。這表明了征收補償協議的行政屬性，體現征收補償協議的公定力、確定力、拘束力和執行力，但它只具有相對的效力，其理論依據是征收補償協議是行政法規授權的、作為公共利益征收的實施部門所作出的一種合法的真實意思表示，目的在于有效維護公共利益以實現征收的目的，是行政法規對征收部門和征收補償協議的尊重和信任，也是維護行政權正常運行的必然要求。征收補償協議的實質效力是征收部門與被征收人達成的合意符合法律精神，能得到法律的確認與保護，具有絕對的效力，它是法律對雙方合意的一種肯定性價值判斷，違反協議必將受到法律的制裁。判斷征收補償協議是否有效，應遵循合法性原則，具體包括下列要件：

1.主體要件，即簽訂征收補償協議的主體一方必須是征收補償部門，根據職權法定原則，其他部門無權簽訂；另一方必須是被征收入，根據“家事權”不適用不動產原則，當被征收房屋存在夫妻共有時，夫妻雙方必須同時參加協商并簽字或者書面授權委托。根據《物權法》第174條的規定，征收導致抵押權滅失所取得的賠償金、補償金優先實現抵押權，因此，抵押房屋被征收的，還需抵押權人簽訂協議。

2.職權要件，即簽訂征收補償協議必須是征收部門，其享有征收補償的法定職權。根據《征收條例》第5條規定：“房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的”。顯然，房屋征收部門也不得以營利為目的，因此房屋征收部門應當是全額財政撥款的行政機關或者事業單位?！墩魇諚l例》授予征收部門決定征收補償協議主導性權利內容的相應法定職權，必須在征收補償方案的框架內、享有較小自由裁量權的范圍內簽訂補償協議。

3.內容要件，即征收補償協議的內容必須合法、適當、真實，合法是指補償協議的主導性權利內容必須具有法定的依據，符合法律規范，符合征收補償方案，沒有明確規定不得隨意設置和限制被征收人的權利和義務，體現“行政活動必須有法律依據”的法律保留原則；適當是指征收補償協議的從屬性權利必須公正合理，符合實際，不得畸高畸低，不得顯失公平；真實是指征收補償協議達成的合意必須是雙方真實的意思表示，不能在被征收人受欺詐或重大誤解的情況下簽訂。在新舊條例銜接中，需要考慮小縫隙對接或者無縫隙對接，防止適用新舊條例產生較大補償差距、出現不必要的“動蕩”，實現補償的縱向公平。

4.程序要件，即征收補償協議的簽訂必須符合法定的程序，違反法定程序簽訂的征收補償協議是無效的行政合同。根據《征收條例》第24條第2款規定：“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理”。對于無證房屋，首先需要規劃確認、城市管理綜合執法部門處理、房屋登記部門進行初始登記后，才能簽訂補償協議。否則就會造成國有資產流失，屬于。

5.形式要件，即征收補償協議必須具備書面形式，不能是口頭形式。為實現征收過程公開、補償結果公開等全面的政府信息公開，條件具備的，可以建立征收補償網絡簽訂系統進行備案。

四、征收補償協議的違約責任及司法救濟

1.征收補償協議的違約責任。征收補償協議違約是指征收補償部門或者被征收人違反征收補償協議的約定，侵害受法律保護的行政合同法律關系的行為。它包括四個方面的要件：主體要件即限于簽訂征收補償協議的征收補償部門或者被征收人；主觀要件即違約方必須具有主觀過錯；客體要件即行政合同關系；客觀要件即只要有違約行為，不論有無損害事實均構成違約。征收補償部門違約責任的性質是行政責任，它是以嚴格責任為歸責原則，即只要出現違約行為，就推定存在主觀過錯，如舉不出免責的理由的證據便應承擔違約責任，也符合《行政訴訟法》關于行政機關承擔舉證責任的原理。行政合同違約的后果可從兩方面理解：一方面，被征收人違約，由于行政優益權的存在，征收部門不僅可要求其繼續履行，還可以通過訴訟對其進行制裁，但是，《征收條例》對被征收人違約缺乏直接行政命令的相關條款，相反倒是規定了可以向人民法院提訟。另一方面，對于征收部門違約如果涉及合同主導性權利義務，由于此多系公共利益和公法權益，被征收人是私法權益，在違法的前提下，可以要求繼續履行協議；征收部門在未違反合法性原則和公平原則的前提下違約，被征收人只能要求征收部門進行賠償而不能要求繼續履行，且賠償范圍只能是現實利益的損失而非期待利益的損失，這也與《國家賠償法》立法精神相符。

2.征收補償協議的實體和程序的準據法。根據《征收條例》第25條第2款規定：“補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提訟”。征收補償協議的雙方當事人都可以，法院進行違約性審查的目的是合理界定雙方的責任，違約性審查包括違反約定義務、違反誠實信用原則產生的附隨義務，違約補救方式的法律可以適用《合同法》的相關規定。在我國尚未出臺行政程序法之前，從違約責任的審查反推征收補償協議簽訂的實體準據法包括《征收條例》、《合同法》以及地方性法規；《行政訴訟法》規定，提起行政訴訟的原告僅限于行政相對人，《征收條例》雖然規定了征收部門可以，但是，原告資格問題屬于《立法法》中規定的法律保留事項。在最高人民法院制定非訴執行司法解釋或者《行政訴訟法》修訂時，可以在非訴強制執行的條款中增加規定：“行政合同訂立后，公民、法人或者其他組織，既不按合同約定履行又不在法定期限內向人民法院提起行政訴訟的，行政機關可以申請人民法院強制執行”。而在最高人民法院制定非訴執行司法解釋或者《行政訴訟法》修訂之前，征收部門可以依據《行政訴訟法》、《民事訴訟法》、《征收條例》的規定，向人民法院提起行政合同糾紛的行政訴訟。

3.征收補償協議訴訟的法律適用及裁判方式。行政合同在理論界普通認可，但司法實踐中卻鮮見，法律、法規、最高法院的司法解釋也無明確規定，行政合同的法律適用在目前已成“盲區”。但我們知道，行政合同是種特殊的行政行為，它始終具有合同法律關系與行政管理法律關系的雙重特征，是公法與私法規則的有機結合，理應受到行政法與民法的雙重調整。因此，在審理行政合同案件時應同時適用行政法律規范與民事法律規范兩種法律規則。但征收補償協議本質上屬于征收部門為實現征收目的而作出的公法行為，與公共利益的征收息息相關，所以在訴訟中首先應適用《征收條例》等行政法律規則對其主導性權利義務進行合法性審查以確定補償協議的效力，體現合法性審查原則，然后在誠實信用等從屬性權利義務方面適用《合同法》等民事法律規則進行裁判。對于行政合同的裁判方式，可根據最高法院《關于執行(中華人民共和國行政訴訟法)若干問題的解釋》第57條、第58條的精神，首先對補償協議的效力進行確認判決；然后基于違約行為對當事人的訴訟請求進行給付判決，可以判決繼續履行，也可以判決支付違約金或賠償金。此外針對征收部門行使行政優益權的行為還可以判決撤銷或者維持。

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    1.房產稅

    房產稅的征收標準:以租金收入4%計算繳納。

    2.營業稅

    營業稅征收標準:3%稅率的基礎上減半計算繳納。

    3.城市維護建設稅以及教育費附加

    城市維護建設稅以及教育費附加征收標準:以實際繳納的營業稅稅額乘以城建稅率(按納稅人所在地方不同適用7%、5%、1%三檔稅率)與教育費附加率3%計算繳納。

    4.個人所得稅

    個人所得稅征收標準:對個人出租住房取得的所得暫減按10%的稅率征收個人所得稅。財產租賃所得,每次收入不超過4000元,減除費用800元;4000元以上,減除20%費用,其余額為應納稅所得額。