序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇專項債券的資金來源范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

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當前，經濟下行、減稅降費等多重因素影響，稅收任務面臨前所未有的挑戰，加之我區可用財力有限，融資門檻提高，融資成本加大，合規且低成本的新增專項債券資金將是政府類投資項目當下乃至未來幾年最主要的資金來源，按照有關政策要求和規定發揮好新增專項債券資金效益意義重大。近年來，專項債券作為我國重要的積極財政政策創新工具不斷被運用，省財政廳下達我區新增專項債券資金占比也逐年增加，2019年的占比為90.49%、2020年的占比為93.24%。因此如何加快新增專項債券資金使用，助推我區經濟社會發展重若丘山，結合工作實際，淺談幾點認識：

一、現行新增專項債券資金使用的要求

根據新《預算法》規定“經國務院批準的省、自治區、直轄市的預算中必需的建設投資的部分資金，可以在國務院確定的限額內，通過發行地方政府債券舉借債務的方式籌措。舉借的債務應當有償還計劃和穩定的資金來源，只能用于公益性資本支出，不得用于經常性支出”，明確了新增債券資金使用的原則性要求。

財政部《關于印發〈地方政府專項債務預算管理辦法》的通

知》（財預[2016]155號）要求，專項債務（含專項債券）收入、安排的支出、還本付息、發行費用納入政府性基金預算管理”，也就是由財政部門按照傳統的預算管理方式分口徑對新增債券資金進行日常管理。但是新增債券是有償融資，增強投資效益、保證投融平衡是必然要追求的目標。且債券資金往往用于建設和運營期限較長的基礎設施和公益性項目，需要財政部門與發改部門樹立政府投資計劃的概念，建立政府投資計劃與預算管理銜接的意識，從而提高債券資金使用效率。

二、當前新增專項債券資金使用存在的風險

一是項目建設風險。新增專項債券資金的主要投向領域為公益性大基建項目，具有龐大、復雜、周期長、相關單位多等特點，往往因征地拆遷、規劃設計、用地指標等前期工作不能按時完成，或由于建設工程拖延，造成不能按期開工、完工，或部分項目雖已完工，但由于種種原因竣工驗收較慢，或未辦理竣工決算及決算審計，容易導致債券資金無法及時撥付，造成資金沉淀閑置。

二是新增專項債券資金與項目融資需求不匹配的風險。目前新增專項債券發行模式是自上而下的，市縣（區）級政府無自主發債權限，債券分配的規模受上級和本級債務限額管理，發債規模、結構和用途無自主決定權，中途也不能根據需要調整債券規模和資金用途。此外，受發債時間限制，部分債券資金到位時間不能很好地與建設進度相匹配，項目建設與資金實際需求脫節，造成資金來源斷檔、項目推進不暢，存在項目推進和資金使用的錯位，從而造成資金使用效率不高的問題，同時也增加庫款管理的壓力。

三是財政監管風險。部分新增專項債券使用單位對債券資金使用要求不熟悉、不研究、不咨詢，認為可以用本單位現有資金先行墊付的情況時常發生。此外，新增專項債券項目大多數是打包項目，項目支出哪些可以使用專項債券資金，哪些不可以用專項債券資金沒有具體的明確規定，所謂的“公益性資本支出”需要上級財政部門進一步明確。

三、加快新增債券資金管理使用的建議

一是精準謀劃新增專項債券項目。發展改革和財政部門、行業主管部門、咨詢機構，四方力量有機組合，現場辦公，有效銜接。本著謀劃一批“想干沒錢干，沒錢也要干”的項目原則，按照專項債支持的領域，建立引進高水平咨詢機構聯合會戰模式，提早介入對項目策劃、融資方案、風險管理、可持續發展等方面，幫助謀劃和策劃一批符合專項債支持領域、符合行業標準、符合本地區實際的高質量的專項債項目。

二是著力解決新增專項債項目的前期工作問題。一要解決項目合法合規性的問題，項目相關的選址規劃、用地、用能、環評、水土保持、審核報備等手續要辦理完成。二要解決項目成熟度的問題，與項目相關的征地拆遷、市政配套、水電接入等項目實施必備條件要基本辦理完成，具備開工條件。

三是提高新增專項債券資金使用的集中度。按照國家對新增專項債券資金的使用規定，有針對性地篩選出一批在經濟、社會事業發展等領域最突出、最迫切的公益性資本項目，按照集中財力辦大事的原則，確保新增專項債券資金集中用于重大公益性項目建設，防止資金使用“碎片化”，切實發揮新增專項債券資金在經濟社會發展中的牽引性、帶動性、關鍵性作用，更好地服務我區經濟社會發展。

四是及時撥付新增專項債券資金。省財政廳新增專項債券限額下達后，區財政部門應及時提出新增專項債券資金分配方案，經區領導同意后通知債券項目主管部門，待新增專項債券資金下達后及時撥付至新增專項債券項目主管部門，保障新增專項債券資金及時使用。

五是加強指導合規使用新增專項債券資金。新增專項債券資金有其特殊的使用要求，對照項目發行前期編制的實施方案和可行性研究報告，幫助項目主管單位逐個項目梳理，確定專項債資金可支出范圍，提醒項目單位在簽訂合同時，優化支付條款約定，加速新增專項債券資金撥付到施工單位。

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【關鍵詞】保障性住房 融資 途徑

一、我國保障性住房建設融資途徑

根據國家方針政策，保障性住房建設資金應來源于：地方政府預算和中央財政撥款；住房公積金增值收益；土地出讓金的10%；其他資金來源：銀行貸款、房地產企業投資及發行債券等。

政府投資一直都是保障性住房建設的主體，財政預算、撥款已成為保障性住房建設的固定資金來源。2009年中央財政安排保障性安居工程補助資金551億元，2010年達802億元，整個“十一五”期間，中央累計安排保障性安居工程專項補助資金高達1336億元。可見政府投資正在逐年大幅增加，地方政府預算和中央財政撥款目前是我國保障性住房大規模開發建設的主力軍。根據住房和城鄉建設部2009年3月底公布的2008 年住房公積金管理情況顯示，截止2008年末，全國住房公積金繳存額為20699.78億元，繳存余額為12116.24 億元，公積金沉淀資金為3193.02億元。與此形成鮮明對比的是，我國保障性住房建設資金嚴重不足。利用住房公積金進行保障性住房建設，其積極影響不言而喻。但也存在侵犯公積金繳存人處分權，在公積金總量在未明顯變化時增加使用量的問題。因此，這一措施只能是一項階段性、補充性、探索性的政策。我國土地出讓金一直是財政收入的一大塊，然而把這筆錢用于沒有經濟收益的保障性住房，很多地方政府沒有積極性甚至還常常予以抵制，導致這方面資金很難落實。近幾年來主要銀行業金融機構加大了對保障性住房的信貸支持力度，但銀行貸款仍然只能用于短期的、輔的緩解融資壓力，不適合大規模投入建設。

二、國外保障性住房建設融資途徑

國外保障性住房建設融資途徑主要包括財政撥款、地方政府發行債券、房地產投資信托基金（REITS）、政府擔保專項基金等。在大多數西方國家都有著十分完善和成熟的地方債券市場。當地方政府提供公共品資金不足時，就會采用發行債券的方法獲取。房地產投資信托基金是房地產企業一種創新的融資手段，以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。它有保值性，相對穩定性，可信度較高等重要特性。美國是發展REITS的典型國家。政府擔保專項基金是以政府信用作擔保，由政府部分出資建立的專項基金。主要用于提供住房建設融資擔保、為購買中小型住宅提供資金支持。荷蘭和韓國是建立政府擔保專項基金的代表。

三、我國保障性住房建設融資新途徑

對國外的保障性住房建設融資途徑進行考察，不難發現國外大量使用金融品甚至是金融衍生品來大量募集資金的融資途徑的存在，這對我國保障性住房建設融資有很大啟示。

（一）建立城市發展指數基金

借鑒金融期貨交易模式，進行專業期貨資本運作。通過建立專業的全國性城市發展基金和獨立的第三方城市發展指數評測機構，使保障性住房及其配套設施建設給城市帶來的巨大發展后勁轉化為投資動力和吸收資金的籌碼。這套機制是通過獨立的第三方專業評測機構對某一城市的未來發展動力、財政收益和由此帶來的其他經濟成就做出公正的、標準化的評測并將其指數化，再由全國性城市基金吸收金融市場的投資，并以指數和城市發展的關鍵需求為主要標準進行投資。

其投資的主要領域是保障性住房及配套設施、城市發展所帶動的各種優質企業、政府給予支持的專營產業。投資收益主要來自于保障性住房收益、城市財政的部分增值收益、城市發展帶來的企業投資收益、專營權收益。通過這樣的投資收益模式，對城市未來的發展預期將可以轉化為投資意愿，更是其成為金融品融入資本市場的重要途徑。即是將整個城市的發展當做一只“股票”或是其他金融品來融入資本市場，從而吸收資金的過程。需要注意的幾點是：首先，城市發展指數基金要求專業、獨立、全國性的運作，資金使用效率較高，運作較為復雜，容易出現不穩定性。其次，投資項目除保障性住房以外必須是有利于城市發展的、潛力較大的項目。再次，第三方測評機構應完全獨立，保證其公正性。最后，整個運行過程要納入到證券監督和銀行監督體系之內，以便接受各方的監督，保證運作過程公正、透明。

（二）發展房地產信托基金

從國際發展經驗看，幾乎所有REITS的經營模式都是收購已有的地產項目并出租，靠租金回報投資者，極少有進行開發性投資的REIT存在。目前我國一方面隨著城市化進程的加快，城市土地資源緊缺狀況日益嚴重，保障性住房對土地的過多占用將會影響城市規劃建設，另一方面城市有大量空置房和普通租賃住房閑置，因此應該鼓勵由政府建立融資基金，通過公開招標募集資金，由財政補貼收購或承租民房，再轉售或轉租給低收入群體，同時將募集基金放入金融市場，通過房租收益給投資人帶來收益。

總之，無論是哪一種模式，都不能忽視保障性住房是政府用以緩解社會突出矛盾，解決民生之所愿的福利性物品，是社會公共品。因此保障性住房建設的資金來源還是應該以政府投資為主，其他各種模式所解決的都只是短時期內的資金需求。中央和地方政府應進一步加大資金投入力度，并適當調整保障房品種結構。此外，還要進一步規范市場秩序，完善土地、財稅、金融政策，引導市場增加普通商品房的供給，加快保障性住房的建設，促進形成合理的住房供給結構，滿足多層次的住房需求。

參考文獻：

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一、代建制保障性住房項目建設單位財務管理的主要內容

建設單位在代建制保障性住房項目中起著承上啟下的重要作用：一方面代表政府投資具體項目，籌集和管理項目建設資金;一方面作為項目業主使用和撥付建設資金。建設單位財務管理的主要內容包括資金計劃、資金籌集、資金預算、資金劃撥和財務決算等方面，貫穿項目建設全過程。

(一)項目申報階段注重投資總額控制

各相關部門和單位組成項目團隊論證初步設計方案，編制可行性研究報告，繼而實現項目概算評審。建設單位根據概算評審批復擬定資金計劃和籌集方案，加強投資總額控制。

(二)項目實施階段注重合理安排資金進度、專款專用

一是保障性住房項目建設周期長、資金需求量大。建設單位做好各年度資金預算、申請和撥付等財務管理工作，與項目的順利進行有著非常緊密的聯系，既不能出現資金滯留更不能出現資金斷鏈現象。二是保障性住房專項資金來源渠道復雜，既有中央、省、市財政資金，又有政府債券、銀行貸款等，不同的資金來源需要接受不同部門的審計檢查，因此要求各類資金必須專款專用，并進行分級分類核算和管理。

(三)項目驗收階段注重決算投資控制

項目驗收合格交付使用后，建設單位及時編制項目竣工決算并報送政府審計部門，按審定金額結清工程尾款，有效控制項目總投資。

二、代建制保障性住房項目建設單位財務管理措施

(一)多渠道籌集資金

隨著政府投資項目增多，財政資金壓力增加，難以保證保障性住房項目投資全部預算安排財政資金。為避免影響工程進度，建設單位采取財政資金與社會融資相結合的方式，通過政府債券、銀行政策性貸款等多種渠道籌集資金，并將貸款還本付息納入財政年度預算，以緩解財政資金壓力。

(二)嚴格執行財務制度，項目資金專款專用

工程項目依據國家規定的財務會計制度及專項資金管理辦法實施管理，確保建設資金專款專用。一是建設單位制定專項資金管理辦法和代建制項目管理辦法，規范業務流程，加強資金計劃、申請、撥付等各環節審批。二是建設單位開設銀行專戶，實現專項資金專戶存儲、分賬核算，同時代建單位開立項目專戶，實行專戶存儲、專賬核算，資金封閉運行。三是建設單位委托開戶銀行對代建單位進行資金監管，保證資金使用安全有效。四是建設單位審核代建單位報送的項目資金計劃和年度資金計劃，按工程進度合理籌集資金，保證建設資金及時到位。五是加強工程項目的過程管理和費用控制，建設單位根據代建合同、施工合同、施工進度報告等資料嚴格審核代建單位資金申請，及時撥付建設資金。六是對既有財政投資又有社會出資的混建型保障房項目，嚴格區分房屋性質并分別籌集和撥付資金，非財政投資的房屋嚴禁挪用、擠占專項資金。

(三)完善財務核算體系，加強會計系統控制

為配合各級部門對保障房項目專項資金的使用進行全程管理、績效評價，建設單位需規范和完善會計核算體系。一是加強會計基礎工作，每筆資金的申請和撥付均附資金撥付通知單，明確資金來源和類別。二是合理設置會計明細科目，銀行存款專戶按資金來源和性質進行明細科目核算，動態反映不同來源的資金收支結余情況;成本類科目按房屋性質設置明細科目，同時按代建單位和代建項目設置輔助核算，動態反映項目各房屋類別的投資完成情況。三是建立資金臺賬和項目臺賬，定期自查會計核算中的錯誤與不當，并與主管部門、代建單位等進行賬賬核對。四是正確編制專項資金報表，確保會計信息數據清晰、準確、真實，為財務決策提供依據。

(四)構建項目協調溝通機制

加強代建制項目財務管理，建立完善的項目協調溝通機制，建設單位既要注重政府部門等外部單位的參與性和合作性，也要加強內部業務部門之間的溝通協調。一是建設單位與財政、審計、主管部門之間的外部溝通，以有效監督建設項目實施進展情況和專項資金的使用情況。二是建設單位與代建單位之間的外部溝通，及時解決保障性安居工程項目實施中出現的問題。三是建設單位與金融機構之間的外部溝通，配合金融機構的監管要求，確保資金專款專用。四是建設單位內部財務部門與業務部門之間的溝通，做好保障房項目相關政策上傳下達，確保項目正確實施。

(五)加強資金預算管理

資金預算管理是財務管理和控制的重要內容。一是按項目建設期編制資金預算，預算總額不得超過項目投資概算批復。在項目投資不能足額安排財政資金的情況下，便于及時擬定其他資金籌集方案。二是將項目預算按年度分解編制資金預算，并將財政資金需求納入財政部門預算，按合同約定和工程施工進度申請財政資金，提高資金使用效率。三是加強資金預警管理，設置資金預警線，一旦資金存量接近資金預警線，應立即組織資金保證存量。四是加強資金預算的動態管理，實時監督財政資金收支及預算執行情況。實際資金需求出現較大差異時應分析差異出現的原因，按規定程序進行預算調整，杜絕資金滯留、積壓、短缺現象;確保資金的流向和使用符合預算目標，及時糾正與概算、投資計劃的偏差;對預算編制、預算執行、資金使用效率等加以綜合分析，結合項目績效評價進行考核。

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一、政府直接投入資金支持中小企業創新。

政府直接投入的資金一般通過國有經濟部門的資金渠道到達中小企業。這種方式被運用的很多，具體主要包括兩種方式，一是向中小企業提供低息貸款，這種方式比較常見，基本上各個國家都會采用，另一種是面向中小企業提供風險投資。

表1政府資金直接支持中小企業創新的典型案例

國家 組織實施和資金來源 預期目標與支持對象 資金管理與使用方式

美國 由中小企業管理局實施，資金來源為聯邦政府撥款 支持中小企業創新，主要面向具有較強技術創新能力、發展前景較好，但在擔保的情況下仍然無法獲得商業貸款的企業 由SBA直接提供低息貸款；貸款額度最高不超過15萬美元

日本 面向中小企業的政策性金融公庫，包括國民金融公庫、商工組合金融公庫和中小企業金融公庫。資金來源于財政撥款或政府擔保發債 支持中小企業的發展和創新；主要面向那些難以從普通金融機構獲得貸款的中小企業，同時每個金融公庫各有側重 以更為有利的條件直接向中小企業提供符合產業政策的政策性貸款

韓國 韓國產業銀行和設在地方政府的“地方中小企業培育基金”；資金來源主要為政府的投入 支持企業技術創新；主要面向成立時間較短的中小企業 前者通過發放貸款、直接股本投資或承銷中小企業發放的債券來向其提供融資；后者主要向中小企業提供定額低息貸款，并允許在3-5年內分期償還

德國 德國國有發展銀行（KFW），是德國聯邦政府和州政府聯合出資，合股創辦的政策性銀行 首要任務是為促進德國中小企業的發展，為中小企業在國內外投資項目提供優惠的長期信貸 向符合條件的中小企業發放低息貸款，但信貸資金不是直接給貸款人，而由通過商業銀行轉貸或者借貸借給借款人

二、政府投入資金引導社會資金支持中小企業創新。

中小企業由于資金薄弱，很難從創業投資機構獲得資金，為此各國政府往往通過成立專項基金或制定投資計劃的方式引導社會資本的投入，從而間接支持中小企業科技創新。在這些基金或計劃中財政資金往往只占一部分，社會資本必須占據一定的比例。由于是政府投資引導的基金，因此其投資領域和收入來源都必須遵守政府制定的規則。

表2各國政府引導社會資金投入的專項基金和投資計劃

資助計劃 組織實施和資金來源 預期目標與支持對象 資金管理與使用方式

美國小企業創新投資

計劃 小企業投資公司（SBIC）負責實施。聯邦財政每年向SBIC撥款2700萬美元；由中小企業管理局擔保，私人風險投資公司通過向公眾發行長期公司債券獲得“杠桿資金” 主要支持中小企業發展和技術改造；直接對象為私人風險投資公司，通過風險投資公司向企業提供貸款支持和股權投資 SBIC只能投資于合格的中小企業，對任一小企業的投資金融不得超過其股本的49%，不能長期直接或間接地控制所投資的企業

德國高技術小企業風險投資計劃(BTU) 國家銀行(KFW)所屬技術投資公司(TBG)作為基金投資主體，投資的先決條件是其他投資者必須至少投資相同數額的股權資本 支持擁有創新產品/服務的企業；面向成立10年之內、雇員少于50名、年營業額低于1000萬馬克的企業 政府最大投資額為300萬馬克，最長期限為10年；TBG的股權隨時可以按30%的溢價賣出

英國

RVCF基金

英國貿工部小企業服務局(SBS)扶持的地區性風險投資基金；基金總規模2.8億英鎊，其中SBS、歐洲投資基金和私營機構投資者出資比例為4:3:7 為滿足小企業發展需求，及時有效地提供資金支持；面向小企業 由基金管理公司管理；在對外募集資金落實后，政府資金才能到位；SBS要求6%的固定回報；退出時，政府資金擁有優先權

三、為中小企業融資提供信貸擔保。

由于技術創新的風險大，中小企業往往又沒有足夠的資產抵押，很多銀行都不愿意向其發放貸款。因此很多國家都設立了專門計劃或機構，由國家出面分擔銀行風險，幫助具有發展潛力的中小企業獲得貸款。

實施擔保計劃的主體包括兩類，一是政府的行政部門；二是政府出資設立的實體機構。這兩種主體各有優勢，前者不需要投入很多資金就能提高融資企業的信用等級，但政府部門要承擔更多的風險；后者政府必須首先投入一筆資金，但風險可以得到很好的控制。

表3政府支持中小企業創新的信貸擔保制度

國家 擔保機構 預期目標和支持對象 資金管理和使用方式

日本中小企業信用保證制度 擔保單位是日本信用保證協會和日本金融協會 支持中小企業技術創新 前者為符合條件的企業提供信貸擔保，擔保額一般為貸款額的70%-80%；后者為前者提供再擔保

美國信貸

擔保體系 美國小企業管理局及其在各地的辦公室構成了全國性的信貸擔保體系 引導金融機構向小企業提供貸款;面向小企業 為15.5萬美元以下的貸款提供90%的擔保，為15.5-75萬美元的貸款提供85%的擔保

德國信貸

擔保制度 擔保機構包括由行業協會和銀行聯合成立的擔保機構和由政府提供必要基金成立的擔保銀行 引導金融機構向中小企業提供貸款，促進中小企業創新 一般按貸款額的60%提供擔保，最高可達80%，并按擔保總額的0.8%收取擔保費

韓國信用

擔保制度 擔保機構包括韓國信用擔保基金和科技信用擔保基金 為有發展前途但缺乏有形抵押品的企業提供擔保，主要面向中小企業 保付比率為70%-90%，擔保費用從0.5%到2%不等

四、小結與啟示。

融資難、貸款難、資金短缺是中小企業面臨的共同問題，如何幫助中小企業融資，并激發中小企業的創新活力，是很多國家都面臨的一大挑戰。總結上述國家支持中小企業創新所采取的政策性金融手段，可以得到以下兩點經驗。

首先，這些國家對中小企業創新的支持既包括單一的政府財政資金投入，也有財政資金與私人資本的結合，方式多樣，靈活多變。這些國家中很多都通過設立專項基金或投資計劃，使政府資金發揮引導和示范作用，即政府投入少量種子基金，引導大量社會資本的投入，從而使中小企業獲得更多的融資機會。

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資金投向：買賣雙方如何角力

土地收購儲備制度的運行，要以適量的土地收購為前提。只有儲備庫中有地，才能談得上土地供應，才能談得上調控土地市場。土地收購，可以理解為土地收購儲備機構的資金投向行為。收購何種土地、以何種價格標準收購，是土地收購儲備機構首先要回答的問題。

從全國的實踐看，土地收購儲備機構目前大多從事兩類土地的收儲：一種是增量集體用地，一種是存量國有土地。前者涉及土地征收，國家和各地已有成文的法律法規來規范；而關于存量土地的收購，還沒有統一的做法。

從幾年土地收購儲備的實踐看，土地收購過程中主要涉及到的補償項目有以下六個方面：土地原始取得的成本、地上建筑物的補償、企業職工安置的費用、企業異地建設費、企業的債務、影子價格（即最佳規劃條件下的土地市場價格）。從土地原使用人（被收購方）的角度出發，“要價”一般有兩種方案，一是影子價格，一是前述幾種補償項目的全部或其中幾項。從土地儲備機構（收購方）的角度出發，“還價”一般也有兩種方案，一種是參照拆遷安置，土地按原用途歷史取得成本加上地上物等補償，另一種則是采用土地再開發預期收入的一定比例。基于不同角度提出的方案，在雙方一開始接觸時很難達成一致。其癥結在于，雙方都是從自己的實際需要來考慮補償標準的問題，而不是結合土地的實際價值來談，其焦點集中在由于規劃用途的調整而產生的升值該不該拿出來分配以及如何合理分配，實踐中具體表現在收購資金投向需要不需要為土地本身之外的各種費用“埋單”的問題。

在土地收購補償問題上，土地原使用人必然會想方設法提高補償標準，辦法有兩種，一是將無償取得的、本屬于政府的“劃撥土地使用權”又偷偷“賣”給政府，二是將土地以外的各項費用和債務強行“賣”給政府。從理論上看，這樣的做法顯然是不太合適的，因為這些費用與土地收購并沒有必然的聯系，土地收購應考慮更多的是土地本身的產權狀況、土地利用狀況和區位等因素。但是，土地儲備機構在收儲過程如果不考慮市場的因素，如果不對職工安置費用、企業債務予以妥善解決的話，企業的土地也確實難以移交。因此，在實際工作中，應注意在企業提出的各種補償要求與客觀價值中進行合理權衡，把與土地本身的確定標準沒有必然關系的補償費予以分離，從福利性、政策性補貼角度去考慮。

廈門市在土地收購資金投向的實踐中，既采取了以實際投入作為補償依據的做法，也采取了適當分享增值的做法；既有政府發文統一補償標準的做法，也有協商談判、個案確定的做法。在土地自身補償之外的異地建設、職工安置、企業債務等方面，該市已經實踐從財政其他的渠道列支，統籌給予專項相關補償的模式。表面上看，土地收購資金投向似乎比較凌亂，但這些年的實踐表明，這種多樣化的模式可以解決實際工作中具體問題，而且可以不斷總結提高，向既符合政策要求又能在實踐中行之有效的方向努力。

資金來源：土地資產證券化是否可行

目前各地土地收購儲備中心的資金來源主要有三種：一種是政府財政撥款，一般是土地收購儲備制度啟動時政府一次性撥付的啟動資金；另外一種是商業銀行或政策信貸機構的貸款，它是目前很多地方的土地收購儲備機構的主要資金來源；第三種是土地收購儲備收益的返撥，例如有的省規定土地收購儲備收益的20％可以返還儲備機構。由于各地（市）地方財政的狀況不一、各地商業銀行對土地儲備機構融資的條件不盡相同，因此，這里想探討的是，是否存在一些相對穩定而且程序、條件相同（主要指不受政策、地方條件的影響）的辦法，可以解決土地收儲的資金來源問題？“土地資產證券化”的概念提了很久了，是否可行？

資產證券化，就是把資產未來能夠產生的現金流折現到即期的一種金融手段。土地資產證券化，就是以土地未來收益或土地作為貸款擔保，發行證券的一個過程。其方式主要有以下幾種形式：

――土地債券。儲備機構收購土地，以所儲備土地作為保證，委托證券發行機構公開發行債券，承諾按一定利率付本還息。

――土地投資基金。儲備機構作為基金管理人對投資者設立的土地基金進行管理和運作，將土地出讓、出租或作價入股的收益根據土地受益憑證進行分配。

――土地信托。主要有兩種，一種是儲備機構作為委托人，將儲備土地委托給信托公司，成立信托關系。信托公司作為受托人，發行信托受益憑證，負責融資并開發。另外一種是儲備機構作為貸款人，以儲備土地作為從信托公司獲取貸款的擔保，由信托公司與投資者成立信托關系，將所募集的資金貸款給儲備機構。目前各地儲備機構采取的做法，主要是第二種。

――土地股票。即以土地為基礎資產發行股票。這在我國目前暫時沒有可操作性。

上述金融產品除土地信托外均受到不同程度的限制。例如，1995年開始施行的《預算法》規定：地方各級預算按照量入為出的原則編制，不列赤字。此外，除法律和國務院另有規定外，地方政府不得發行地方政府債券。因此土地債券的發行受到了限制。至于土地投資基金，由于產業投資基金尚未立法，因此暫不允許設立，更不能上市交易。此外，資產證券化的發展離不開信用擔保機構、評級機構、投資銀行以及律師事務所、會計師事務所等中介機構的支持，這些機構的市場體系和市場環境目前尚不能滿足需要。

因此，在資金的來源方面，為了有效擴大渠道，可以考慮如下四種方式：一是積極開展土地信托融資；二是以土地收購儲備機構的名義發行債券；三是從體制上確保收購儲備土地的增值收益能按一定比例返還，充作土地收購儲備資金；四是考慮試行聯合開發的一級開發模式，即以土地開發收益作為合作條件，與其他經濟實體合作開發。廈門市土地收購儲備機構在尋求資金來源時，首先在土地基金的盤子內統籌；如果現金流調度出現困難，則考慮選擇最優惠的商業銀行信貸資金；而在一些重大項目上，取得國家開發銀行的貸款支持。

資金管理：著力控制使用風險

在解決了資金來源的問題后，如何加強土地收購儲備資金的核算與管理，以控制巨額資金的使用風險，就成了必須重點面對的問題。而在土地收購儲備資金的管理上，各地做法雖然有一些差別，但也有很多共性的地方。

2001年，廈門市人民政府頒布《廈門市土地管理基金暫行管理辦法》，將與土地出讓有關的收入集中并設立專項基金，實行財政集中、政府統籌使用的管理辦法。財政部門是土地基金的主管機關，負責土地基金使用的管理和監督工作；“土地基金專戶”設在市財政局，專門用于土地基金的收支核算和管理。土地基金推行“收支兩條線”的原則：收入方面，土地出讓時由土地受讓方直接繳入財政部門在各國有商業銀行開設的代收專戶，再由各銀行按財政部門規定的時間將代收專戶中的土地基金收入劃繳市財政局的“土地基金專戶”；支出方面，主要用于土地開發費用，包括補償性支出(如征地拆遷費用)、開發性支出(如公建配套)，國有企業增資減債或結構調整以及職工安置等九個方面。

在土地收購審核程序方面，目前廈門市的具體做法是，在確定擬收儲地塊后，土地儲備機構首先與原權屬人進行初步協商，實地調查了解所有的細節情況，在雙方原則性取得了一致意見的基礎上，簽訂《土地處置意向書》；之后，由儲備機構征詢市規劃部門的用地意見，進行詳細的費用與預期收入測算，再向市財政局和市國土局提交《有償收回土地使用權方案》，提出收購的標的、補償標準、支付條件和期限等建議；財政局和國土局審核并做出肯定的批復之后，土地儲備機構與原權屬人簽訂正式的土地使用權處置協議，并具體履行合同的各項義務。

由此可見，儲備機構本身并不處理土地出讓金的收付問題，土地開發等各項支出亦有其他部門嚴格的審核結論作為依據，在土地基金的支出范圍方面，管理辦法也作了明確規定，只能用于儲備土地的開發和與之配套相關工作的支出，從而避免了可能發生的被挪用或透支的情形，消除了資金使用的風險。我們認為，嚴格的、明晰的、制度化的業務操作和財務開支程序，可以有效地構成一道道“防火墻”，而這樣的資金管理制度，也就將構成土地收購儲備制度的重要保障。

土地基金：要成為真正的經營性基金

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關鍵詞:農村政策性金融外國經驗啟示

一、國外農業政策性金融發展實踐

（一）美國農業政策性金融

美國根據《農業信貸法》建立了一個分工合理、相互配合的政策性金融體系,為農業生產和與農業生產有關的活動提供信貸資金和服務,并通過信貸活動調節農業生產規模和發展方向,貫徹實施農村金融政策,控制農業發展規模等。主要包括:①農民家計局。其任務主要是對農產品進行價格支持和對農業生產給予補貼。②農村電氣化管理局。其任務是對農村非盈利的電業合作組織和農場等發放貸款,用于架設大型電線、組建農村電網、購買發電設備以及電話通訊設備等。③商品信貸公司。其職能是對農產品進行價格支持或對農業生產給予補貼,借以提高農民收入。這種通過農業穩定和保護局的地方機構或生產信貸協會向農戶提供農產品抵押貸款,從銷售和生產方面實行政府干預,增加農場經營收入。④小企業管理局。該局的主要職能是專門為不能從其他渠道獲得資金的小企業提供信貸援助,以促進、幫助小企業發展,維護小企業利益。所謂小企業是指進行獨立經營與農業生產有關的企業,如農產品收獲儲存,為農場管理、土地規劃提供服務的經營性企業等。

（二）日本農業政策性金融

在日本的農業金融中,除存在大量的具有民間互質的合作金融機構外,還有由政府組織、推動或直接辦理的政府金融機構。政府農業金融機構由政府給予不同程度的財政干預,如提供貸款資金、補貼貸款利息、補償損失和債務保證等,確保其順利貫徹政府的既定農業經濟政策。

日本農業中的政府金融機構是農林漁業金融公庫。農林漁業金融公庫的資金來源由三部分構成:一部分是由一般會計和產業特別會計歷年所撥入的預算資金;一部分是向資金運用部、簡易人壽保險及郵政年金等處的借入資金;還有一部分即為以貸款回收款為主體的自有資金農林漁業金融公庫的貸款業務,主要是向森林漁業的公共事業提供低息長期貸款,貸款一般由公庫直接貸放,或委托合作金融系統貸放。就其提供的農業貸款來說,有土地改良貸款、農地購置貸款、綜合設施貸款、農業結構改善貸款和自耕農維持貸款等。

（三）印度農業政策性金融

從20世紀60年代開始,印度實施綠色革命,以推動現代化農業技術為中心,輔之以農業信貸、財政補貼、價格支持等措施支持農業發展。與此同時,印度農業政策性金融組織也逐步發展和完善。主要包括:①國家農業和農村開發銀行。該行成立于1982年,是當前印度最高一級的農業金融機構,是印度有權監督和檢查農村合作信貸機構、地區農業銀行的業務發展,資助商業銀行的農村信貸活動。②地區農業銀行。作為政策性銀行,地區商業銀行不追求盈利,不是按商業經營原則辦理業務,主要建立在農村金融機構較為薄弱的地區,在一個特定區域內活動;貸款主要發放給生產急需的貧困農民,除提供與農業生產發展有關的農業信貸,還提供其所需的消費貸款;目前農業銀行已成為印度不發達地區貧困農民得到開發貸款的主要渠道。③農業中間信貸和開發公司。印度1963年建立農業中間信貸和開發公司,主要向各種農貸機構提供中長期農業發展信貸資金,接受和管理國外農業貸款援助資金。該機構主要為大型農業基礎項目提供貸款,其中以水利貸款為最多。其資金來源中50%以上為外資,該機構同時對農貸機構信貸活動進行監督。

（四）法國農村政策性金融

法國是歐洲農業最發達的國家,在農業發展過程中貢獻最大的是法國農業信貸銀行系統。其特點是“上官下民,官辦為主”,既承擔普通的農業貸款業務,由于國家政策緊密結合,優先支持符合國家政策和國家發展規劃的項目。它由三個層次構成:最高層是法國農業信貸銀行,它是會計獨立的官方金融機構,也是全國農業信貸互助銀行,負責協調省轄基層農業信貸互助銀行的業務,分配管理資金,并可辦理轉賬、投資等業務;基層是到訪農業信貸互助銀行,主要負責吸收和管理活期存款及儲蓄基金,由個人及成員入股組成,按合作制原則經營。它主要資金來源于其在農村由機構網絡吸收的存款和發行債券。資金運用主要有提供與農業生產有關的普通和優惠貸款,此外還向農業經營、鄉村公路建設、農業組織等與農業有關的項目投資,以改善農村環境,提高農業技術水平。

二、國外農村政策性金融的經驗特點

1.農村政策性金融機構的資金來源渠道廣泛,主要有政府資金、發行債券、向其他金融機構借款、吸收存款、郵政儲蓄資金、向國外借款等方式。①政府資金。美國的農業合作信貸機構均在很長一段時期都由聯邦政府出資。日本的農林漁業金融公庫是國家通過一般會計和特別會計投入財政資金組建的。②發行由政府擔保的債券。如美國的農業合作信貸機構發行的統一債券。這種做法可以適應中長期的資金需求,又有政府的擔保,常被視為一種政府債券,很受歡迎,籌資能力較強。③向中央銀行或其他金融機構借入資金。泰國等發展中國家的這一做法還比較普遍。對于金融業發展水平較低的國家來說,一般都由中央銀行直接發放或充當農村政策性金融機構的“最后貸款人”,作為中央銀行行為規范化進程的一部分。④少數機構吸收存款。比如法國農業信貸銀行吸收活期、定期、儲蓄存款。⑤郵政儲蓄資金。日本的農林漁業金融公庫的主要資金來源是郵政儲蓄資金和郵政簡易保險。

2.十分重視農村合作金融組織和政策性金融的互相補充。有的國家既重視政府的農業政策性金融機構,又注重利用互助合作性質的農業信貸機構,實行官民并列模式。如美國在全美十二個農業信貸區,都有一個由聯邦土地銀行、聯邦中期信貸銀行和合作銀行組成的互助合作性質的農業信貸機構;還有由美國農業部直屬的農民家計局、商品信貸公司和農業電器化管理局組成的政府農業信貸機構。有些國家甚至將政策性金融機構與互助合作性質金融機構有機地結合起來,如法國的農業信貸銀行是一種“上官下民”的所有制模式,它的中央機構-國家農業信貸銀行是公有性質的,由政府所有,而省級農業互助信貸銀行和地方農業互助信貸合作社均為合作性質,實行自治,有自己專門的管理機構和權力機構。

3.各國大都通過立法對農村政策性金融機構給予支持和保障,如早在19世紀,法國政府就頒了《土地銀行法》;1963年頒布了《農業中間信貸和開發公司法案》。目前,美、日等發達國家也普遍建立了比較完善的農業政策性金融法律體系,對農業政策性金融業的監管嚴密規范。如美、日關于農業政策性金融機構的專門法律有美國的《農業信貸法》、《農產品信貸公司特許法》、《農林漁業金融公庫法》等。關于農業信貸、信用保險的專門法律有農業信貸法、農業信用保證、保險法等。同時,在政策上提供許多優惠,鼓勵和保護農村政策性金融機構。具體如減免稅收、注入資金、利息補貼、損失補貼、債務補貼以及實行有差別的存款準備金制度,來促進農業政策性金融支農作用的發揮。

4.各國都把農業保險制度的建立作為金融政策性支農的一個重要舉措。各國都認識到農業保險制度的建立,是化解轉移農業風險的一個重要手段,因而,其對發展農業保險均十分重視。以美國和歐盟為例,美國自1938年頒布《聯邦農作物保險法》以來,其農作物保險經歷了試辦、加速發展、政府出政策并與私營保險公司混合經營、政府出政策并完全由私營公司經營和的四個階段。而法國是典型的私有化主導型農業保險國家,農業保險體系基本上由私有保險公司組成,政府只是提供必要的政策支持。印度農業保險具有較強的互助合作性質,從1974年～1975年開始,印度綜合保險公司試辦農作物保險,推出了農作物保險試行計劃。

三、我國農村政策性金融的現狀及存在的問題

（一）現有政策性金融機構資金不足且來源較為單一中國農業發展銀行的資金來源主要包括:資本金、發行金融債券、財政支農資金、中央銀行再貸款、境外籌資、業務范圍內開戶企業單位的存款等。中國農業發展銀行的注冊資本為200億元,中國人民銀行實撥資本金較少,僅為10億元,其余為農業銀行、工商銀行以貸款的形式劃轉的資產和財政退稅轉增的資本金。資金不足,然而其來源除資本金和吸收少部分企業存款外,主要依賴于向中央銀行再貸款和發行金融債券,資金來源與所承擔的任務之間存在較大的資金缺口。

（二）農業發展銀行業務范圍較為狹窄

從1998年開始,為了配合糧食流通體制的改革,國務院決定將農業綜合開發貸款、扶貧開發貸款等專項貸款業務從農業發展銀行劃出,其職能變成了單一的糧棉收購銀行。隨著糧食流通體制市場化改革的深化,糧棉市場全面放開,農業發展銀行的業務活動受到極大的影響,貸款規模明顯下降,業務單一的問題愈發突出,在2003年、2004年糧棉油貸款分別為6809.77億元和7104.26億元,占當年農發行貸款總額的99%。農業發展銀行業務的單一導致其難以擴大發展,同時也限制了對其他涉農產業如農產品科技研發、農業基礎設施建設等項目的政策性資金支持。

（三）農業發展銀行的業務經營困難重重

農發行業務的可持續發展需要資金的扶持,也離不開資金的回流。但是由于農產品的市場風險性,地方企業對資金的擠占挪用以及內部監管機制不健全、風險管理落后等原因,農發行的貸款難以回收,信貸資金流失嚴重。再加上農發行辦公費用的快速增長及機構規模的日益臃腫,高成本與低經營利潤的矛盾使農發行的發展步履維艱。

（四）農村保險業支農功能不健全，不能滿足新農村建設分散風險的需要

目前,我國農村保險業基本處于停滯甚至倒退的狀態,國外的由政府主導、各種金融機構參與的農業保險體系在我國還未建立起來,農業保險在農業生產風險管理中的作用沒有得到有效發揮,農業生產的風險也很難分散。

四、國外農村政策性金融對我國的啟示

（一）拓寬農業政策性金融的資金來源

目前,我國農發行的資金來源單一,主要是央行再貸款形式。央行目前正努力試圖改變這種資金供求體制,以切斷政策性資金需求與央行基礎貨幣的直接聯系,保持央行貨幣政策的獨立性。央行提供給農發行的再貸款,已由1997年的8167.79億元調減為2005年年初的5699億元。從2004年7月開始,農業發展銀行首次以市場化方式發行政策性金融債券,截止到2005年9月,累計發行17期金融債券,共籌集資金1901.7億元。此外,利用政府擔保從國際金融組織和外國政府獲得低息優惠貸款,從而降低資金成本。

（二）隨市場變化靈活調整農業政策性金融的資金運用

中國的農業政策性金融機構與泰外國的農業政策性金融機構相比顯得不夠靈活,主要還是支持糧、棉、油收購和一小部分的扶貧、開發貸款。中國的農業政策性金融機構有必要學習國外經驗,隨市場變化調整農業政策性金融服務的內容,在縮減糧食收購資金金融支持的同時轉而支持農業生產結構的調整,較大比例地提高對農業開發、生產、產業化服務等的貸款比重,對經濟與生態能協調發展的農、林、漁業等一些獲利能力較低的生產經營項目給予低息貸款的支持,提高農民的收入水平,促進生態環境的改善與農業的可持續發展。

（三）制定農村政策性金融法規，完善監管

借鑒國外經驗,我國必須加強農村金融的立法工作,在規范政策性銀行經營行為的同時,明確界定其與政府、央行、商行、企業等各方面的關系,擺脫外部客體超越法規的干預,維護自身的合法權益,保障資產的安全。有關法規應包括兩個層次:一是國家制定的政策性金融機構法;二是各類政策性金融機構或主管部門制定的內部規章制度。這類法規是國家專門法的補充和具體化,如貸款項目評估辦法、貸款審批收放程序、貸款風險防范和管理辦法、委托機構資格和職責規定等。要加強對農業政策性金融的監管,就應建立多元化、全方位的農業政策性金融監管體系,突出中國銀監會的權威性,完善中國銀監會對農業政策性金融的監管。

參考文獻:

【1】應寅鋒張婷對農業發展銀行改革的思考山西財經大學學報[J]20062

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落實公共租賃住房建設稅費優惠政策為降低公共租賃住房建設和城市中低收入家庭住房的成本，省級財政積極落實公共租賃住房建設的稅費優惠政策。一是公共租賃住房建設一律免收各種行政事業性收費、政府性基金、印花稅和城鎮土地使用稅。二是對轉讓舊房作為公共租賃住房且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。三是對公共租賃住房的租金收入免征營業稅、房產稅等稅收優惠政策，有效解決城市居民的住房困難問題。

積極推進公共租賃住房建設投資主體多元化各級財政部門進一步創新財政支持方式，對參與公共租賃住房建設的各類投資主體直接予以財政補助或貸款貼息，運用土地出讓金和其他稅費優惠政策，引導帶動各類投資主體投資公共租賃住房建設，建立政府主導、多方參建的長效機制。據初步統計，2011年開工建設的75962套（間）公共租賃住房中，約有60%由企業自籌資金建設。

規范公共租賃住房建設資金的分配、使用管理一是制定《公共租賃住房專項補助資金管理辦法》，科學規范分配中央和省級補助資金。二是要求各級財政部門全過程參與公共租賃住房建設，特別是工程建設的規劃和方案的設計、工程的概算等，著重加強公共租賃住房工程建設成本的事前預算控制。三是加強公共租賃住房工程資金監管。建立健全公共租賃住房工程定期報表體系，對工程資金實行專項管理、分賬核算、專款專用、跟蹤問效，提高資金使用效益。四是對政府投資建設的公共租賃住房的租售收入，實行“收支兩條線”管理，用于公共租賃住房建設、維護和管理，實現公共租賃住房建設資金的良性循環。

公共租賃住房建設財政政策運行中存在的問題及分析

公共租賃住房建設涉及到公共產品的供給與需求，從目前運行的機制來看，財政政策的扶持仍是解決公共租賃住房建設資金需求的主要途徑。但在財政政策的執行過程中，仍然存在著以下問題。

（一）資金需求集中釋放，財政支持壓力較大近年來福建省加大公共租賃住房建設力度，資金需求量龐大。從2011年公共租賃住房建設的資金籌措情況看，各級財政切實加大公共預算安排，但在財政資金有限的情況下，大規模建設公共租賃住房仍存在較大資金缺口。雖然每年中央下達專項補助資金，但在保障性安居工程建設中占比較低。據測算，2011年福建省公共租賃住房建設7萬套，按照工程造價2500元/平方米（含征地拆遷、項目配套設施建設等）、套型面積60平方米計算，每套成本為15萬元計算，建設7萬套公租房總投資需要105億元。而2011年福建省獲得中央公共租賃住房專項補助14.89億元，不足實際造價的15%，需要地方資金配套85%以上，地方資金配套困難較大，作為公共租賃住房投資主體的地方財政面臨較大的支出壓力。

（二）房源供給不足，覆蓋人群相對較窄發展公共租賃房是為了從根本上解決所有無力購買經濟適用房，又無力按市場價格租賃市場房的所有夾心層家庭的住房困難,但是，現行公共租賃住房政策離完全解決夾心層住房問題還存在缺口。據測算，2010年底，福建省城鎮家庭總戶數684.74萬戶，按照城鎮居民家庭收入五分法，即低收入、中等偏下、中等收入、中等偏上、高收入家庭各占20%，全省中等偏下收入家庭按20%計算為137萬戶，按建設部規定的住房困難群體占20%計算口徑，全省中等偏下收入住房困難家庭為27.4萬戶。而近年來公共租賃住房，相當部分是在工業園區和開發區配套建設外來務工人員公寓，總量偏小，截至2012年4月底，全省歷年公共租賃住房竣工58257套，可見，公共租賃房供應量明顯不足，擴大全省公共租賃房的覆蓋面任重而道遠。

（三）融資渠道有限，融資效率不高當前，福建省公共租賃住房的資金來源主要包括：各級財政預算安排的資金；土地出讓凈收益；出租公共租賃住房及配套設施回收的資金；各類企業、單位投資或參與建設的納入公共租賃住房籌集的社會資金；社會捐贈用于公共租賃住房籌集的資金等。在全省各地保障房建設中，不少地方公共租賃房建設還較大程度地局限于政府直接投資，公共租賃房融資方式仍然比較單一。由于缺乏靈活的財政及金融制度支持或商業化運作，這種單一的資金來源方式已經顯示出資金規模不夠、持續性不足和開工率不高的特點。2010年，財政部、國家發改委、住房和城鄉建設部三部委聯合出臺《關于保障性安居工程資金使用管理有關問題的通知》（財綜[2010]95號）規定，允許從土地出讓凈收益、公積金增值收益中計提廉租房保障資金10％用于公共租賃住房建設，但從實際情況看，有些地方將土地出讓收入用于基礎建設、拆遷成本等方面，出現土地出讓收益低甚至零收入的情況，無法真正落實計提足額的資金用于公共租賃住房建設。此外，目前公積金增值收益大多以貸款的形式用于公共租賃房建設，但由于公積金每年的結余資金及產生的增值收益會根據房地產成交量的高低而有所不同，因此，土地出讓凈收益、公積金增值收益的不穩定，直接制約了公共租賃房融資效率的提高。

推進公共租賃住房建設發展的財政政策建議

公共租賃住房建設作為擴內需、促發展、惠民生、保穩定的一項重要任務，在保障性住房建設中占有重有地位。財政部門作為政府宏觀調控的重要職能部門，應充分發揮財政職能作用，不斷改進財政政策扶持方式，增強財政政策支持的帶動效應，積極保障和激勵全省公共租賃住房建設加快發展。

（一）建立住房保障專項資金，提高公共租賃住房保障水平公共租賃住房作為社會公共物品的重要組成部分，需要政府統籌安排，通過相應的財力給予保證。目前，針對福建省的公共租賃住房的覆蓋面有待擴大、保障水平有待提高等問題，建議將住房保障支出正式納入預算體系，建立住房保障專項資金，實行中央對地方的轉移支付。地方政府可以根據年度保障性住房建設計劃，將公共租賃住房支出列入本級公共財政預算安排，編制科學的公共租賃住房資金年度預算，建立土地收益專款專用制度，劃定一定比例用于保障公共租賃住房建設。

（二）明確供應對象，力求公共租賃住房應保盡保公共租賃住房是實現“人人享有適當住房”的重要保障方式。由于福建省公共租賃住房的發展剛剛起步，短期內不可能滿足所有住房困難家庭的需要，因此，按照福建省公共租賃住房保障范圍規定，建議針對公共租賃住房不同的供應對象，建設四種類型的公共租賃房，以滿足不同群體的居住需求。一是由政府或政府下屬的國有企業投資建設或收購的公共租賃房。此類公租房面向本地戶籍家庭供應，主要針對享有公共租賃住房申請資格以及已獲得廉租房、經濟適用房配售配租資格的本地戶籍家庭。二是由企事業單位或開發區、產業園區自行建設的公共租賃房。此類公租房用于滿足本單位或開發區、產業園區內職工的住房需求，凡在本園區內就業的人員（含外來務工人員、剛畢業的大學生等）都可提出申請，各產業園區、國企和單位的準入標準不同，可根據實際情況靈活把握。三是由房地產開發企業按照城市規劃要求，在舊城改造（含棚戶區改造和“城中村”改造）項目中配建的公共租賃房，用于向拆遷戶中住房困難的家庭出租。四是由村集體、企業在“城中村”改造項目中，采取自建、參股或出租土地等方式參與建設公共租賃房，其產權和收益歸全體村民所有，面向在附近工作和居住的所有低收入群體開放，無戶籍、就業單位等方面的限制。

（三）探索多方籌集房源，緩解公共租賃住房供需矛盾對公共租賃住房房源的籌集，應按照《福建省人民政府關于加快公共租賃住房建設的意見》（閩政[2011]18號）的規定全面落實，并在此基礎上，進一步探索多方籌集房源，以緩解公共租賃住房供需矛盾。一是政府按照公共租賃住房的建設要求，在一些已部分開工的商品房或安置房小區中，向開發建設單位訂制一批房屋用于公共租賃住房。二是由政府對房地產建設項目中符合公共租賃住房條件的住房，以略低于市場價的價格進行收購。三是由政府面向二手房市場，在中心城區收購或長期租賃符合公共租賃房條件的房源，以滿足保障對象多樣化的需求，特別是為了方便部分家庭子女就學、老人供養等。四是鼓勵社會上任何機構和個人擁有符合標準的自有存量住房作為公共租賃住房房源，按政府規定的租金標準向政府限定的供應對象出租，凡出租的自有住房可以享受相關的稅收優惠政策，并由政府給予一定獎勵。

（四）創新融資機制，拓展公共租賃住房資金來源渠道建設和發展公共租賃住房需要充足的資金作保證，穩定的資金來源渠道將是公共租賃住房能否持續有效運行的關鍵。因此，除加大財政投入力度外，還要積極創新融資機制，拓寬融資渠道。

1.以地方政府為依托進行融資。一是允許地方政府發行市政債券進行公共租賃住房建設融資。市政債券是有財政收入的城市政府為籌集城市基礎設施建設和社會公用事業資金而發行的一種有價債券，由地方財政擔保和中央財政支持，用于公共項目建設，免繳所得稅，對社會資金有著很強的吸引力。近幾年，為了緩解地方政府公共租賃住房資金短缺的壓力，我國開始試行由中央政府代替部分省級政府發行融資債券，但是融資規模比較有限。建議允許省級政府發行公共租賃住房建設債券籌集資金。二是做強省級保障性住房融資平臺。整合全省的資源、資產、資金和資本，做強省級保障性住房融資平臺，重點支持公共租賃住房建設發展。建議借鑒江西省的經驗：成立城鎮開發投資有限公司作為保障性住房建設的省級融資平臺，以各市縣政府提供的相應土地作為抵押，向本省開發銀行牽頭的銀團貸款，再由省級融資平臺轉借給市縣使用。