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論房地產(chǎn)市場(chǎng)管理與管理創(chuàng)新:我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理與調(diào)控的金融安全分析

摘 要：隨著經(jīng)濟(jì)體制的改革，國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)的同時(shí)，人民對(duì)住房的要求也不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)也取得了快速發(fā)展，同樣也致使我國(guó)城市房?jī)r(jià)越來越高。房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中的重要組成部分，而房?jī)r(jià)的過快上漲則為金融系統(tǒng)安全帶來諸多潛在威脅，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，是宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的主要對(duì)象，它在很大程度上直接影響到宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；管理與調(diào)控；金融安全

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商大多是通過銀行貸款來籌集房地產(chǎn)開發(fā)的資金，這就使得銀行變相承受了這種房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種危險(xiǎn)影響，加之現(xiàn)階段房?jī)r(jià)迅速增長(zhǎng)，形成房地產(chǎn)泡沫的因素有很多，因而采用何種對(duì)策來最大程度的減少房地產(chǎn)泡沫破滅給我國(guó)金融安全帶來的影響，已經(jīng)高度引起社會(huì)各界的重視，筆者以維護(hù)金融安全為出發(fā)點(diǎn)，通過總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的虛假按揭假象對(duì)此進(jìn)行詳細(xì)分析并探討房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控對(duì)策，現(xiàn)總結(jié)如下。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題

2003年以來，房地產(chǎn)的發(fā)展過程中出現(xiàn)了部分地區(qū)房地產(chǎn)投資過熱，從而致使房?jī)r(jià)過快上漲的現(xiàn)象，而上海等一線城市地區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅過快，因而成為宏觀經(jīng)濟(jì)偏熱的一大象征。

1.供給結(jié)構(gòu)不完善，房?jī)r(jià)迅猛增漲

房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問題則是房地產(chǎn)的價(jià)格，尤其近些年來中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計(jì)平均每年房地產(chǎn)價(jià)格都要都要上漲百分之十五以上，這和居民消費(fèi)僅百分之四左右的漲幅是嚴(yán)重不符合的，而北京上海等一些發(fā)達(dá)城市的房?jī)r(jià)更是瘋狂飆升。

據(jù)住建部建設(shè)小康社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)來看，人均住房面積須達(dá)到35m2，也就是說普通的三口之家住房面積需達(dá)到100m2以上，根據(jù)全國(guó)住宅平均售價(jià)的兩千五左右的價(jià)格來計(jì)算，這對(duì)普通家庭來說會(huì)成為異常沉重負(fù)擔(dān)，為城市居民的生活打來很大壓力。

而造成房?jī)r(jià)過高的原因則是和房屋供給結(jié)構(gòu)的不完善之間存在很大聯(lián)系，健康的住房供給結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是“金字塔”型的，對(duì)此，建房中地步應(yīng)當(dāng)是符合廣大人民需求的經(jīng)濟(jì)適用房，而中部則是為中產(chǎn)階級(jí)提供中檔次品房，最尖端則是為一小部分人提供的高檔豪華房，而我國(guó)目前的住房供給結(jié)構(gòu)則是直驅(qū)倒金字塔形狀。針對(duì)這一問題，雖然住建部有明文規(guī)定，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)中須設(shè)置百分之七十以上的普通商品房以及經(jīng)濟(jì)適用房，然而相關(guān)利益的驅(qū)使以及政府片面政績(jī)觀的支持，使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商仍舊將重點(diǎn)放在豪華商廈、豪華別墅等方面。

2.房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)被轉(zhuǎn)移給銀行

在房地產(chǎn)的開發(fā)中，其集資大多依賴銀行貸款，這就在一定程度上將其開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了相關(guān)銀行，在住房銷售中，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要通過三種方式將其危險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。第一，虛假購(gòu)房，房地產(chǎn)開發(fā)商中，會(huì)有部分商人通過廉價(jià)收集虛假購(gòu)房人的身份證，有的甚至制造虛假身份證，其目的則是在于最大限度的從銀行獲取個(gè)人按揭貸款，待房地產(chǎn)開發(fā)商找到真正的客戶之后，則注銷在房管局的相關(guān)登記以及抵押，然后將房子轉(zhuǎn)讓給客戶，在房?jī)r(jià)大幅上漲的過程中，這種按揭假象難以被發(fā)現(xiàn)，但若房?jī)r(jià)大幅下滑，則房地產(chǎn)開發(fā)商可以講這種按揭假象帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)巧妙轉(zhuǎn)嫁給銀行。

第二，虛報(bào)價(jià)格，這一類虛報(bào)價(jià)格類型的虛假按揭和上一個(gè)虛假購(gòu)房沒有太多差別，是指開發(fā)商通過虛報(bào)價(jià)格的方式來盡可能多的得到銀行相應(yīng)貸款。

第三，倒買倒賣型虛假按揭，同上兩種相比較，這種倒買倒賣的虛假安家產(chǎn)生的后果則更加嚴(yán)重一些，他是指炒房人在購(gòu)房過程中形成相應(yīng)的聯(lián)盟，從而在互相買賣的過程中將房?jī)r(jià)不斷提高，以獲得銀行最大限額的貸款，然后再利用銀行貸款來提高相應(yīng)房?jī)r(jià)，這種情況下，若房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠良好運(yùn)轉(zhuǎn)，則房子可以按照更高的價(jià)格賣出，同樣的，若房地產(chǎn)市場(chǎng)難以維持良好情況，那么相應(yīng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)轉(zhuǎn)嫁給銀行一并承擔(dān)。

二、管理和調(diào)控的金融安全對(duì)策

1.打擊投機(jī)購(gòu)房行為

面對(duì)房?jī)r(jià)不斷上漲的形式，國(guó)家制定且執(zhí)行了住房限購(gòu)制度，各直轄市也要嚴(yán)格擬定并且展開住房限購(gòu)對(duì)策，針對(duì)住房購(gòu)買中的投機(jī)行為，國(guó)家同樣也制定了相應(yīng)措施進(jìn)行嚴(yán)格打擊，由此可見國(guó)家打擊房地產(chǎn)價(jià)格上漲同時(shí)以維護(hù)金融安全的決心。住房作為人類生存的基本要求，若在投入市場(chǎng)成為商品經(jīng)營(yíng)時(shí)，利益的驅(qū)使下，會(huì)給社會(huì)的穩(wěn)定帶來很多負(fù)面影響。針對(duì)購(gòu)房中的投機(jī)行為，相關(guān)機(jī)構(gòu)可以建立并健全個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，且最大效用和限度的將這些政策投放到二三線的城市中去。

2.建立健全的懲罰措施

因?yàn)楦鞣矫嬉蛩氐亩嘀赜绊懀摷侔唇椰F(xiàn)象在房地產(chǎn)開發(fā)中屢見不鮮且始終得不到合理控制，同時(shí)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)良好狀態(tài)中，這種虛假按揭的現(xiàn)象也始終難以消失，從而為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)效率，金融部門應(yīng)當(dāng)加大相應(yīng)的審查力度，同時(shí)能夠進(jìn)行相應(yīng)違規(guī)信息的收集，最終交予相關(guān)部門進(jìn)行嚴(yán)格懲罰。另一方面，政府提高信貸管理力度，加大對(duì)相關(guān)違規(guī)者的打擊力度，并及時(shí)對(duì)相關(guān)制度漏洞進(jìn)行補(bǔ)救等都能在一定程度上控制住這種虛假按揭現(xiàn)場(chǎng)的產(chǎn)生。

3.完善保障性建房制度

國(guó)家貫徹房地產(chǎn)的限購(gòu)令之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定程度上得到了嚴(yán)格的調(diào)控，從而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房屋交易量也受到一定的影響并呈現(xiàn)減少趨勢(shì)。但是另一方面來說，這種政策在一定程度上也對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成了一定的不利影響，因而限購(gòu)制度的執(zhí)行受到相當(dāng)一部分人的反對(duì)，對(duì)此國(guó)家應(yīng)當(dāng)在一定程度上提高保障性住房的建設(shè)力度，增加宣傳保障性住房的優(yōu)勢(shì)宣傳，保障性住房的建設(shè)不僅能夠正確的為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來一定的正確引導(dǎo)作用，還可以對(duì)相關(guān)一些炒房行為進(jìn)行嚴(yán)格控制，且中低階層的住房狀況也能因此得到相應(yīng)改善，以使得社會(huì)經(jīng)濟(jì)取得穩(wěn)定發(fā)展，而采取何種制度才能確保資金的合理利用以及相關(guān)分配，以此來激發(fā)地方政府的管理活力，還需要相關(guān)部門科學(xué)系統(tǒng)的進(jìn)行進(jìn)一步探討分析。

三、總結(jié)

改革開放以來，我國(guó)城市住房不斷往‘商品化’方向發(fā)展，到如今商品化住房已經(jīng)非常顯著，越來越多的人躋身到商品房的投資和開發(fā)中，急速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)為我國(guó)金融安全帶來一定負(fù)面影響。在房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)越發(fā)嚴(yán)重的今天，為了降低銀行所需承擔(dān)的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融安全，政府及銀行都制定和貫徹相關(guān)措施，及時(shí)理清思路，提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理與調(diào)控的系統(tǒng)性認(rèn)知，在不阻礙國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效調(diào)控，才能夠使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走上一條健康、有序的發(fā)展道路。

論房地產(chǎn)市場(chǎng)管理與管理創(chuàng)新:我國(guó)縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的策略選擇

摘要：縣級(jí)房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)階段我國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)與發(fā)展的重要力量，其市場(chǎng)既有一般房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征，同時(shí)也融入了當(dāng)?shù)氐奈幕厣陌l(fā)展路徑依賴于所在區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃。結(jié)合區(qū)域發(fā)展，抓住市場(chǎng)機(jī)遇，規(guī)范市場(chǎng)行為，建立競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)體系是縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵。本文的目的在于通過分析縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的有關(guān)情況，探索一種適宜縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的管理方法。

關(guān)鍵詞：縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)；管理；策略

近些年來，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著越來越重要的角色，伴隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入和城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快，縣級(jí)房地產(chǎn)業(yè)特別是房地產(chǎn)開發(fā)隨之快速發(fā)展，其市場(chǎng)規(guī)模雖小，但對(duì)地方城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用卻很大，因此，創(chuàng)建一個(gè)規(guī)范、公平有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境極為重要，以下簡(jiǎn)要論述當(dāng)前我國(guó)縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的有關(guān)情況、存在的問題及適宜縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的管理策略。

一、縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以新建商品房開發(fā)銷售為主，其既有一般房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征，也融入了當(dāng)?shù)氐牡胤轿幕厣陌l(fā)展路徑依賴于所在區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃，區(qū)別于大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展模式，以下分別進(jìn)行論述。

（一）房產(chǎn)開發(fā)成為縣級(jí)城市發(fā)展的主要推動(dòng)力量和重要的財(cái)政收入來源

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，中小城市人口不斷增加，給縣級(jí)房地產(chǎn)業(yè)帶來了較大的市場(chǎng)機(jī)遇，新建商品房的開發(fā)建設(shè)不斷推動(dòng)著城市規(guī)模的擴(kuò)大和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，改變了城市面貌，改善了人們的生活居住條件，成為城市擴(kuò)張擴(kuò)容的重要推動(dòng)力量。同時(shí)，由房地產(chǎn)開發(fā)帶來的土地出讓收入和商品房建設(shè)銷售各環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的稅費(fèi)收入在縣級(jí)財(cái)政收入中占比越來越大，形成不同程度的“土地財(cái)政”，房地產(chǎn)稅收成為地方稅收的主要來源，大力推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特別是新建商品房的開發(fā)建設(shè)已成為大多數(shù)縣級(jí)政府的工作重心。

（二）縣級(jí)城市商品房?jī)r(jià)格不斷攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過快

商品房?jī)r(jià)格過高、市場(chǎng)發(fā)展過于迅速是目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)之一。因受建設(shè)用地供應(yīng)緊張、原材料價(jià)格上漲和工資水平提高等諸多因素影響，縣級(jí)城市商品房?jī)r(jià)格也一路上漲。隨著城市的擴(kuò)張擴(kuò)容，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)，同時(shí)也出現(xiàn)了大量空置商品房，前一段時(shí)間被報(bào)道的“鬼城”現(xiàn)象并不是個(gè)案，在多數(shù)縣級(jí)城市新區(qū)是普遍存在的。

（三）變相福利房和自建住宅依然存在

目前，雖然公開的單位自建福利房的情況已不存在，但由單位利用自有土地或組織職工低價(jià)買地集資合作建房、委托開發(fā)商代建、團(tuán)購(gòu)的情況依然大量存在，在此過程中，體現(xiàn)著單位強(qiáng)大的議價(jià)能力和較多的福利成分；此外，在縣域城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，一直存在個(gè)人購(gòu)買土地自建房屋和城郊農(nóng)民利用宅基地自建住房的情況，上述自建房除滿足自身居住需要外，還存在一戶建蓋多套住房甚至幾十套住房轉(zhuǎn)售的情況。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌意識(shí)差，房地產(chǎn)產(chǎn)品檔次較低

在縣級(jí)城市經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多數(shù)為中小企業(yè)或因單個(gè)項(xiàng)目而臨時(shí)組建的“項(xiàng)目公司”，無運(yùn)作高檔次、大規(guī)模項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和資金能力，開發(fā)經(jīng)營(yíng)理念多年來停留在 “蓋房子”、單純追求資金收益和短期利益、賣完房子就走人的層面，因無品牌意識(shí)進(jìn)而忽略房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量，很多商品房存在技術(shù)含量低、產(chǎn)品檔次低的問題，多數(shù)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念和產(chǎn)品品質(zhì)仍有待提高。

（五）缺乏先進(jìn)的市場(chǎng)管理理念，市場(chǎng)監(jiān)管不力

縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然已經(jīng)過10多年的發(fā)展，但受限于小城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，從政府職能管理部門到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都尚未形成較為成熟的市場(chǎng)管理理念和經(jīng)營(yíng)理念。從行政管理的角度看，由于政府中心工作均要服務(wù)于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，存在著企業(yè)過度依賴政府、政府過度介入開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作、以及城市規(guī)劃的制定和執(zhí)行存在不同程度的隨意性等情況，相關(guān)職能部門對(duì)項(xiàng)目開發(fā)銷售過程的監(jiān)管往往成為走過場(chǎng)的形式，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理上，整體未形成公開、公平、規(guī)范的管理理念。

二、我國(guó)縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的方法和策略

（一）抓住產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、平衡地區(qū)發(fā)展的機(jī)遇，努力發(fā)展地方特色的房地產(chǎn)業(yè)

縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，應(yīng)當(dāng)緊緊把握國(guó)家、省、市（州）的產(chǎn)業(yè)布局和調(diào)整機(jī)遇，積極參與區(qū)域發(fā)展合作，探索和建立適宜地區(qū)發(fā)展的路徑和模式。縣級(jí)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)注重突出自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)和地方歷史文化特點(diǎn)，努力發(fā)展特色的、綠色宜居的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)，在區(qū)域發(fā)展中發(fā)揮獨(dú)特的、不可替代的作用。

（二）合理布局，加強(qiáng)規(guī)劃指引

城市規(guī)劃對(duì)城市建設(shè)發(fā)展的規(guī)劃布局、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間布局以及地區(qū)發(fā)展定位等可以為房地產(chǎn)業(yè)提供清晰的市場(chǎng)導(dǎo)向和產(chǎn)品定位，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃可以為房地產(chǎn)市場(chǎng)拓展更大的地域空間。在縣級(jí)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)加強(qiáng)規(guī)劃指引和規(guī)劃的嚴(yán)格執(zhí)行，避免開發(fā)建設(shè)的隨意性；規(guī)劃指引應(yīng)突出區(qū)域定位和地方文化特色，避免建筑風(fēng)格雷同和簡(jiǎn)單模仿。

（三）科學(xué)開發(fā)利用土地資源，注重生態(tài)環(huán)境保護(hù)

廣大的縣級(jí)城市具有獨(dú)特的人文歷史文化和優(yōu)良的生態(tài)自然環(huán)境，因而可以大力發(fā)展具有地方特色的旅游、度假休閑和居住品類的房地產(chǎn)項(xiàng)目，作為對(duì)鄰近大中城市發(fā)展的補(bǔ)充和輔助，其中，注重生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和適度合理開發(fā)才可保持特色房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

（四）區(qū)別地區(qū)發(fā)展差異，合理制定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

我國(guó)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策往往 “一刀切”，未區(qū)別地區(qū)發(fā)展差異，如住建部對(duì)套型建筑面積90平方米以下的新建住房面積應(yīng)占年度住房開發(fā)總面積70%以上的結(jié)構(gòu)比例要求，在多數(shù)的縣級(jí)城市實(shí)際不符合市場(chǎng)需求，大多數(shù)的縣級(jí)城市因人口相對(duì)較少，房?jī)r(jià)普遍偏低，多數(shù)購(gòu)房者更愿意購(gòu)買戶型較大的住房。省、市（州）政府應(yīng)從扶持和促進(jìn)縣級(jí)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度，積極爭(zhēng)取和制定適宜縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策。

（五）改革管理方式，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管

黨的十八屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》明確：“建設(shè)統(tǒng)一開放、競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)體系，是使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用的基礎(chǔ)。”“政府要加強(qiáng)發(fā)展戰(zhàn)略、規(guī)劃、政策、標(biāo)準(zhǔn)等制定和實(shí)施，加強(qiáng)市場(chǎng)活動(dòng)監(jiān)管，加強(qiáng)各類公共服務(wù)提供……，加強(qiáng)地方政府公共服務(wù)、市場(chǎng)監(jiān)管、社會(huì)管理、環(huán)境保護(hù)等職責(zé)。”上述關(guān)于政府與市場(chǎng)關(guān)系的闡述為今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理改革確定了基本原則，指明了方向，而縣級(jí)地方政府更多的職責(zé)在于加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的制定和實(shí)施、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、加強(qiáng)公共服務(wù)等方面，其中對(duì)開發(fā)過程中的規(guī)劃控制和質(zhì)量控制及銷售中的交易監(jiān)管最為關(guān)鍵，規(guī)范政府管理行為才能創(chuàng)造公平有序的市場(chǎng)環(huán)境。

結(jié)束語(yǔ)

隨著十八屆三中全會(huì)確立的新一輪改革開放政策的實(shí)施，在“健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機(jī)制”的指導(dǎo)下，隨著農(nóng)村、農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化等政策的具體落實(shí)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)全新的發(fā)展階段，縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來新的起點(diǎn)和發(fā)展機(jī)遇，地方政府應(yīng)切合當(dāng)?shù)貙?shí)際認(rèn)真做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理工作，才能在新形勢(shì)下把握機(jī)遇促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展。

論房地產(chǎn)市場(chǎng)管理與管理創(chuàng)新:我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理與調(diào)控的金融安全研究

【摘要】隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了快速發(fā)展，從而導(dǎo)致我國(guó)城市房?jī)r(jià)越來越高，給金融系統(tǒng)安全埋下危險(xiǎn)因素。筆者根據(jù)多年的工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)上產(chǎn)生的虛假按揭現(xiàn)象進(jìn)行了詳細(xì)的分析，并以維護(hù)金融安全為出發(fā)點(diǎn)，探討了住房調(diào)控對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】金融安全 虛假按揭 房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)策

自從改革開放政策實(shí)施后，我國(guó)的城市住房市場(chǎng)“商品化”改革非常顯著，房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)急速攀升的趨勢(shì)，越來越多人投身到商品房投資中，對(duì)我國(guó)金融安全影響很大。現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金主要通過銀行貸款通道來籌集，能夠直接將房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的危險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給銀行，加上房?jī)r(jià)快速提高的趨勢(shì)，房地產(chǎn)泡沫造成的危險(xiǎn)因素很多，所以采取有效的對(duì)策在最大限度上減少房地產(chǎn)泡沫破滅對(duì)我國(guó)金融安全帶來的影響，已經(jīng)引起社會(huì)各界的高度重視。[1]

一、關(guān)于房地產(chǎn)向銀行轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)方式的研究

（一）銷售過程中風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁方式的研究

住房銷售時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)危險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行的方式有三種，主要為：

1.“虛假購(gòu)房人”型虛假按揭。部分開發(fā)商會(huì)廉價(jià)地收集虛假購(gòu)房人身份證，還有一些開放商甚至在簽訂購(gòu)房合同偽造身份證，旨在能在最大限度上獲取銀行的個(gè)人按揭貸款，找到真正的客戶后，其再前往房管局進(jìn)行注銷抵押登記后將房子轉(zhuǎn)讓給客戶。在房?jī)r(jià)不斷提高的狀態(tài)，此虛假按揭通常不容易被察覺，但是如果房?jī)r(jià)產(chǎn)生大滑坡現(xiàn)象，其在浮出水面的過程中還可以將所有金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。

2.“虛報(bào)價(jià)格”型虛假按揭。這種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁方式和“虛假購(gòu)房人”型虛假按揭差別不是很大，其主要指開發(fā)商通過虛報(bào)價(jià)格的方式來獲取大量的銀行貸款，然后將所有風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。

3.“左手倒右手”型虛假按揭。與上述兩種虛假按揭造危害想對(duì)比，“左手倒右手”型虛假按揭對(duì)銀行造成的危害更嚴(yán)峻。該種虛假按揭在內(nèi)容上主要指炒房人組織炒房聯(lián)盟并且通過將住房屢次在炒房聯(lián)盟中倒手的方式來增加房?jī)r(jià)，進(jìn)而套取大于房?jī)r(jià)的銀行貸款，緊接著使用銀行貸款提高房?jī)r(jià)。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好，將住房以更高的價(jià)格轉(zhuǎn)讓下家；若市場(chǎng)跌落谷底，便將房產(chǎn)和銀行欠款一并拋出，令銀行來承擔(dān)壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

（二）開發(fā)建設(shè)過程中風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁方式的研究

在我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行改革后的幾年時(shí)間內(nèi)，因?yàn)閲?guó)家對(duì)房地產(chǎn)的扶持以及有關(guān)政策存在缺陷，大部分開發(fā)商僅僅使用少量資金或者不用資金也可以維持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。此后的幾年中，國(guó)家根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況不斷制定且頒布了相關(guān)的規(guī)定，雖然取得了一定的成效，但是因?yàn)闆Q策層對(duì)開發(fā)商的妥協(xié)，最終直接導(dǎo)致國(guó)家頒布的政策無疾而終。根據(jù)這些現(xiàn)象，面對(duì)不斷提高的房?jī)r(jià)，國(guó)家所制定的文件難以抵擋銀行系統(tǒng)被房地產(chǎn)市場(chǎng)存在危險(xiǎn)因素的影響，因此，在房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，開發(fā)商主要以向銀行貸款來籌集資金并且將危險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。

二、金融安全維護(hù)對(duì)策

（一）對(duì)投機(jī)性購(gòu)房行為進(jìn)行精準(zhǔn)地打擊

前兩年我國(guó)制定且執(zhí)行了住房限購(gòu)，明確提出面對(duì)房?jī)r(jià)不斷上漲的形勢(shì)，各直轄市要嚴(yán)格擬定且開展住房限購(gòu)對(duì)策。今年國(guó)家又制定新措施嚴(yán)格打擊投機(jī)性購(gòu)房行為，體現(xiàn)了國(guó)家維護(hù)金融安全的智慧以及決心。住房屬于人們的基本生活資料之一，如果將其當(dāng)作商品開展經(jīng)營(yíng)，非常容易對(duì)社會(huì)穩(wěn)定造成影響。另外，國(guó)家還可以建立健全個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，從而充分發(fā)揮住房限購(gòu)政策的影響，并且盡最大的努力將該政策拓展到我國(guó)二三線城市中，避免二三線城市當(dāng)中的住房也被炒房人拿來開展投機(jī)性資金炒作。

（二）建立且執(zhí)行懲罰對(duì)策

因?yàn)槭艿絹碜远鄠€(gè)方面因素的影響，虛假按揭現(xiàn)象在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期得不到合理的控制，盡管在后市持續(xù)良好的狀態(tài)中，虛假按揭現(xiàn)象依舊難以消失。因此，為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常經(jīng)濟(jì)秩序，金融部門應(yīng)該承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，提高資質(zhì)審查力度，并且對(duì)違規(guī)信息進(jìn)行收集，然后交給國(guó)家有關(guān)部門開展嚴(yán)格懲罰對(duì)策。[2]現(xiàn)階段由于政府提高信貸管理力度，同時(shí)對(duì)制度漏洞進(jìn)行了有效的處理，使得“虛報(bào)價(jià)格”型虛假按揭現(xiàn)象得到合理的控制。

（三）增加保障性住房構(gòu)建力度

自從國(guó)家貫徹執(zhí)行限購(gòu)令后，房產(chǎn)市場(chǎng)受到了嚴(yán)格的調(diào)控，我國(guó)大多數(shù)城市房屋交易量也受到影響，呈現(xiàn)有所減少的趨勢(shì)。但是該政策另一方面又對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成不利的影響，使其呈現(xiàn)降低的趨勢(shì)，因此致使限購(gòu)令也受到不少人的反對(duì)。對(duì)此，國(guó)家需要保持正確的態(tài)度，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展到當(dāng)前，政府應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行合理的調(diào)控，另外，我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)非常混亂，如果不對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)厲的改革難以使其得到恢復(fù)。由此，國(guó)家根據(jù)擠壓房地產(chǎn)泡沫的意識(shí)來提高保障性住房構(gòu)建力度優(yōu)勢(shì)較多。我國(guó)政府加大構(gòu)建保障性住房不僅能夠正確地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)炒房行為進(jìn)行控制，同時(shí)還可以處理好中低收入者住房情況，從而維持社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。另外，政府構(gòu)建保障性住房還能夠確保經(jīng)濟(jì)得以增長(zhǎng)，帶動(dòng)與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而給社會(huì)經(jīng)濟(jì)擁有更多新鮮活力提供保證。可是采取何種措施確保資金得到合理的使用和分配，激發(fā)地方政府的活力，還需要有關(guān)專家們的進(jìn)一步深入探討。

（四）對(duì)房貸首付比例進(jìn)行合理的調(diào)整

銀行可以制定有關(guān)的措施來禁止“一戶多房”按揭現(xiàn)象的出現(xiàn)，比如說首套住房首付款應(yīng)該大于房款的三成，或者以此為基礎(chǔ)的前提下，各地銀行按照實(shí)際情況調(diào)整首付款比例。我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，貸款購(gòu)買第二套住房時(shí)，貸款首付款比例需要在房款一半以上，并且貸款利率也應(yīng)該大于基準(zhǔn)利率；貸款購(gòu)買第三套或者更多時(shí)，均需要對(duì)高首付款比例以及利率水平進(jìn)行最大限度上的調(diào)整。但是這些規(guī)定的產(chǎn)生以及頒布實(shí)施對(duì)擁有大量資金的炒房聯(lián)盟影響并不大。[3]由此，國(guó)家需要以行政規(guī)定作為出發(fā)點(diǎn)來禁止“一戶多房”按揭情況，并且在稅收手段的幫助下，對(duì)房資源開展合理的調(diào)整。

綜上所述，在房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)越來越嚴(yán)重的今天，為了降低其轉(zhuǎn)嫁給銀行的風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融安全，銀行與政府均需要制定并貫徹執(zhí)行相關(guān)措施，在不阻礙國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，進(jìn)而給社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展提供保障。

作者簡(jiǎn)介：郭建軍（1964-），男，漢族，河南省南陽(yáng)市人，畢業(yè)于河南財(cái)經(jīng)學(xué)院，就職于中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司南陽(yáng)分行，經(jīng)濟(jì)師，研究方向：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向。

論房地產(chǎn)市場(chǎng)管理與管理創(chuàng)新:淺談我市關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的做法

【摘要】為了論述房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的發(fā)展努力方向，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)有效監(jiān)管，通過衡水市住建局在房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管中的具體方法和措施作簡(jiǎn)要敘述，匯總今后房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管行之有效的方法和方向。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；市場(chǎng)；監(jiān)管原則；具體措施；努力方向

在改革開放不斷深入的今天，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)來說，如何維護(hù)好這個(gè)大市場(chǎng)的秩序就顯得尤為突出和重要，如何保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范有序發(fā)展，也便成了討論最多的問題。我們認(rèn)為，加大執(zhí)法力度，強(qiáng)化監(jiān)管措施，做好跟蹤管理，是保證市場(chǎng)秩序的靈丹妙藥，所以應(yīng)該在這方面加大力量，加大投入，勇于創(chuàng)新，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向更加公平、公開、有序的方向發(fā)展。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷繁榮、發(fā)展和成熟，各類法律、法規(guī)的不斷完善，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)走上了公平、公正、公開競(jìng)爭(zhēng)的渠道，在做好有法可依的同時(shí)，如何做到有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)是整項(xiàng)工作的重中之重。不少涉房企業(yè)在商品房預(yù)銷售、中介服務(wù)、物業(yè)服務(wù)過程中還存在著不夠規(guī)范的情況，所以應(yīng)加大執(zhí)法力度，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行長(zhǎng)期有效的監(jiān)督檢查。現(xiàn)就將我局在房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管中的具體方法和措施作簡(jiǎn)要敘述。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管原則

作為房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理機(jī)關(guān)，我局在房地產(chǎn)市場(chǎng)稽查監(jiān)管工作中始終堅(jiān)持做到要有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究的原則。一切執(zhí)法活動(dòng)必須符合法律、法規(guī)的要求，在職權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行，堅(jiān)決杜絕越權(quán)執(zhí)法、以罰代管等違法現(xiàn)象；以事實(shí)為依據(jù)，嚴(yán)格依照法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)查處違法行為，做到責(zé)罰相當(dāng)；認(rèn)真履行執(zhí)法職能，對(duì)管轄范圍內(nèi)的一切違法行為都要予以追究，并嚴(yán)格依法給予處罰。

二、新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)跟蹤管理的監(jiān)管方向、監(jiān)管重點(diǎn)

1、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，強(qiáng)化房地產(chǎn)主管部門管理職能，通過我局的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，進(jìn)一步研究做好有效管理房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的具體思路和措施，在日常巡查和專項(xiàng)檢查的基礎(chǔ)上，局聯(lián)合執(zhí)法領(lǐng)導(dǎo)小組定期召開例會(huì)，局相關(guān)科室和局屬各單位協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，綜合監(jiān)管，共同治理，嚴(yán)厲處罰，確保效果。在聯(lián)合執(zhí)法時(shí)，他們把企業(yè)誠(chéng)信體系與完善問責(zé)程序結(jié)合起來，與企業(yè)市場(chǎng)行為和市場(chǎng)準(zhǔn)入、資質(zhì)管理、評(píng)優(yōu)評(píng)先結(jié)合起來，形成“市場(chǎng)”與“現(xiàn)場(chǎng)”聯(lián)動(dòng)的工作機(jī)制，有效約束和規(guī)范了企業(yè)的市場(chǎng)行為，切實(shí)加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的日常監(jiān)管，推動(dòng)我市房地產(chǎn)業(yè)再上新臺(tái)階。

2、進(jìn)一步推進(jìn)違法行為記錄制度。完善和落實(shí)建設(shè)行政相對(duì)人違法行為記錄工作管理制度；嚴(yán)格違法行為信息的記錄，強(qiáng)化違法行為信息在行政許可、市場(chǎng)準(zhǔn)入、工程招標(biāo)投標(biāo)、執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)管理、竣工驗(yàn)收等市場(chǎng)監(jiān)管環(huán)節(jié)中的使用；結(jié)合省廳建筑業(yè)企業(yè)信用綜合評(píng)價(jià)體系建設(shè)，建立信用信息公開共享機(jī)制，推進(jìn)市場(chǎng)誠(chéng)信體系建設(shè)。并積極拓展房地產(chǎn)信用檔案功能和覆蓋面，發(fā)揮信用檔案作用，將銷售行為、住房質(zhì)量、交付使用、信息公開等方面內(nèi)容納入房地產(chǎn)信用體系，信用檔案要作為考核企業(yè)資質(zhì)的依據(jù)。對(duì)違法違規(guī)銷售、存在較為嚴(yán)重的質(zhì)量問題、將不符合交付條件的住房交付使用等違法違規(guī)問題，應(yīng)當(dāng)記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案，公開予以曝光。

3、針對(duì)近年來我市房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)、銷售等出現(xiàn)的新動(dòng)向、新問題，房地產(chǎn)稽查監(jiān)管工作主要對(duì)以下幾個(gè)方面的違法違規(guī)現(xiàn)象進(jìn)行重點(diǎn)查處。

（1）加強(qiáng)商品住房預(yù)售行為監(jiān)管。未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動(dòng)；（2）查處開發(fā)企業(yè)以變相“團(tuán)購(gòu)”的名義銷售未辦理《商品房預(yù)售許可證》的商品房的行為；（3）查處開發(fā)企業(yè)以“購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)”或“售后返還”等形式銷售未辦理《商品房預(yù)售許可證》的商品房的行為；（4）查處開發(fā)企業(yè)對(duì)達(dá)到預(yù)售條件的商品房，捂盤惜售、囤積房源，不按規(guī)定銷售的行為；（5）查處未經(jīng)批準(zhǔn)而擅自進(jìn)行集資建房的行為；（6）查處中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的違法違規(guī)行為；（7）查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無資質(zhì)開發(fā)、超資質(zhì)開發(fā)等違規(guī)行為。

4、規(guī)范的市場(chǎng)秩序要靠健全完善的規(guī)章制度來約束。市住建局緊緊圍繞全市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的突出問題，認(rèn)真搞好調(diào)查研究，找準(zhǔn)問題癥結(jié)，對(duì)癥下藥，制定出臺(tái)切實(shí)可行的制度和辦法。在學(xué)習(xí)石家莊、邢臺(tái)等市市場(chǎng)監(jiān)管先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)建立和完善了《房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)考核制度》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用管理辦法》和《農(nóng)民工工資保證金制度》等8項(xiàng)制度，這些制度的建立和實(shí)施，達(dá)到了對(duì)企業(yè)實(shí)行一月一統(tǒng)計(jì)、一季度一考核、半年一總結(jié)、年終算總賬的日常考核。在考核中我們對(duì)違法違規(guī)行為發(fā)現(xiàn)一起，查處一起，記錄一起，并將稽查日志臺(tái)賬實(shí)現(xiàn)了常態(tài)化、制度化、規(guī)范化管理。

三、強(qiáng)化行政執(zhí)法監(jiān)督，提升稽查執(zhí)法效能

1、完善和落實(shí)省建設(shè)廳要求的稽查執(zhí)法監(jiān)督制度、稽查執(zhí)法情況定期通報(bào)制度、稽查執(zhí)法考核制度、稽查執(zhí)法約談制度、行政執(zhí)法責(zé)任追究制度、典型違法案件曝光制度、事后追蹤制度，以制度促管理，以管理促成效。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑市場(chǎng)監(jiān)管是一項(xiàng)長(zhǎng)期的任務(wù)，市住建局始終把規(guī)范權(quán)力運(yùn)行，健全市場(chǎng)機(jī)制和加強(qiáng)監(jiān)管懲處結(jié)合起來，整合執(zhí)法力量，創(chuàng)造性地提出了“以素質(zhì)促工作、以監(jiān)管保質(zhì)量，以服務(wù)樹形象”的總體工作思路，充分運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)、法律等手段，加強(qiáng)源頭治理，加強(qiáng)過程控制。

3、在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督上，實(shí)行企業(yè)自查、日常檢查、專項(xiàng)檢查、綜合檢查、定時(shí)抽查，五種檢查方式綜合監(jiān)管的方式，時(shí)刻動(dòng)態(tài)跟蹤管理。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)稽查執(zhí)法隊(duì)伍建設(shè)，提高稽查執(zhí)法工作水平

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)稽查執(zhí)法隊(duì)伍建設(shè)。指導(dǎo)我市下屬各縣市區(qū)健全機(jī)構(gòu)，落實(shí)制度，完善機(jī)制，規(guī)范管理，轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)全省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)稽查執(zhí)法隊(duì)伍建設(shè)的指導(dǎo)意見》，召開全市房地產(chǎn)稽查執(zhí)法工作座談會(huì)，推進(jìn)全市各級(jí)稽查執(zhí)法工作和隊(duì)伍管理的標(biāo)準(zhǔn)化水平。

2、規(guī)范房地產(chǎn)稽查執(zhí)法行為。落實(shí)省政府《關(guān)于建立行政裁量權(quán)基準(zhǔn)制度的指導(dǎo)意見》和《河北省建設(shè)系統(tǒng)規(guī)范行政處罰自由裁量行為辦法》，制定完善《衡水市建設(shè)行政處罰自由裁量基準(zhǔn)》制度，嚴(yán)格規(guī)范裁量權(quán)行使。推廣使用全省統(tǒng)一的行政處罰執(zhí)法工作流程及文書格式。落實(shí)行政執(zhí)法責(zé)任制，開展行政執(zhí)法案卷評(píng)查工作，推進(jìn)稽查執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，不斷提升工作質(zhì)量、工作效率和執(zhí)法水平。

3、加強(qiáng)宣傳，加大對(duì)違法違規(guī)企業(yè)的曝光力度。為了讓廣大人民群眾更多更好的了解房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的法律法規(guī)，局執(zhí)法人員深入各施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)放宣傳法律法規(guī)材料和“明白紙”，開通投訴熱線。通過開通投訴舉報(bào)熱線，及時(shí)解答群眾投訴問題，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。一方面，他們?cè)陔娨暋?bào)紙、局域網(wǎng)等新聞媒體大力宣傳購(gòu)房須知等市場(chǎng)知識(shí)，在售樓部咨詢現(xiàn)場(chǎng)張貼《購(gòu)房提示》，及時(shí)客觀報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，正確評(píng)價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)理性投資、合理定價(jià)，消費(fèi)者梯度消費(fèi)、理性置業(yè)。另一方面，建立違法企業(yè)通報(bào)制度，對(duì)擾亂兩個(gè)市場(chǎng)秩序的違法違規(guī)行為加大曝光力度，及時(shí)通報(bào)典型違法案件，并記入信譽(yù)等級(jí)評(píng)分，充分利用新聞媒體加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為的震懾作用，督促各方主體守法經(jīng)營(yíng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展?fàn)I造良好的輿論氛圍。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)體質(zhì)的日益完善，只要是有助于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的工作，都應(yīng)納入監(jiān)督管理范圍，既要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的違法違規(guī)行為進(jìn)行提前預(yù)防檢查，也要對(duì)處理處罰過的行為進(jìn)行跟蹤管理，杜絕違法違規(guī)行為的再次發(fā)生。房地產(chǎn)市場(chǎng)稽查監(jiān)管工作要在探索中求發(fā)展，使房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走上規(guī)范化、法制化的軌道。最后，我想用16個(gè)字來概括今后我們應(yīng)該努力的方向：“加強(qiáng)跟蹤管理，維護(hù)市場(chǎng)秩序。保證監(jiān)管到位，實(shí)現(xiàn)有序發(fā)展。”

論房地產(chǎn)市場(chǎng)管理與管理創(chuàng)新:對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的策略探析

摘要：我國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)化歷史并不久，但是其發(fā)展勢(shì)頭和規(guī)模都是有目共睹的。就目前來看，我國(guó)的房地產(chǎn)實(shí)行貨幣化政策后，雖然總體投資規(guī)模日趨擴(kuò)大，但是在實(shí)際運(yùn)行中仍然存在一些問題。最突出的有土地緊張、材料漲價(jià)、供需矛盾等，因此適當(dāng)合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理就顯得非常重要。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；管理；策略

隨著我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的開放，我國(guó)的房地產(chǎn)也在九十年代末進(jìn)入了市場(chǎng)化的發(fā)展階段，這種市場(chǎng)化的發(fā)展給房地產(chǎn)增添了活力的同時(shí)，也使房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著巨大的挑戰(zhàn)。由于中國(guó)人的傳統(tǒng)“家”觀念，使得房地產(chǎn)成為人們生活中的必要需求，因此也奠定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位。但是，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各項(xiàng)改革制度的實(shí)施，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，在未來的市場(chǎng)中，如何能夠化挑戰(zhàn)為機(jī)遇，將是房地產(chǎn)管理的重要問題。

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀

就目前全球的經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，金融危機(jī)的影響還在持續(xù)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)，也不可避免的收到了影響。因此，各種房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的消極論調(diào)紛紛出現(xiàn)，“房產(chǎn)熱”、“泡沫說”此起彼伏。下面筆者將根據(jù)自己的資料調(diào)查和統(tǒng)計(jì)，對(duì)目前我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀進(jìn)行解讀：

1.國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快，房地產(chǎn)遇到熱漲期

就近幾年的我國(guó)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展勢(shì)頭雖然受到金融危機(jī)的影響，但是仍然保持較為快速的增長(zhǎng)，尤其是政府在大力推行了近城鄉(xiāng)一體化建設(shè)之后，使我國(guó)的大量農(nóng)村富余勞動(dòng)力得到了充分的轉(zhuǎn)移和利用。這種情況下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也同其他經(jīng)濟(jì)形式一樣保持著快速的增長(zhǎng)。但是，相對(duì)的由于供需矛盾的日益突出，消費(fèi)者的需求結(jié)構(gòu)的變化，使得我國(guó)的房地產(chǎn)遇到了熱漲期。

2相關(guān)市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制不夠完善，市場(chǎng)監(jiān)督不力

一直以來，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)同其他的經(jīng)濟(jì)形式一樣，受固定的市場(chǎng)體制的制約和監(jiān)管，并沒有一個(gè)專門的有針對(duì)性的市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行有效的調(diào)控。因此，會(huì)導(dǎo)致一些監(jiān)督不力的現(xiàn)象產(chǎn)生，由此引發(fā)了一些房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不健康發(fā)展。

3.房產(chǎn)市場(chǎng)速度過快，房市價(jià)格過高

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度是有目共睹的，由此導(dǎo)致的最直接的問題就是我國(guó)的房產(chǎn)價(jià)格過高，目前來看，已經(jīng)超過了普通消費(fèi)者的承受范圍。據(jù)有關(guān)部門的資料統(tǒng)計(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)的投資規(guī)模的逐年擴(kuò)大的速度在百分之二十五左右，已經(jīng)排在世界前列。這種情況必然會(huì)導(dǎo)致供需矛盾，導(dǎo)致大量的高檔房產(chǎn)嚴(yán)重滯銷。

4.房產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量存在問題，供需矛盾日益突出

除了高房?jī)r(jià)外，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的另一個(gè)問題就是低質(zhì)量，也就是說大多數(shù)的房產(chǎn)存在著使用質(zhì)量普遍不高的情況，這與高房?jī)r(jià)共同構(gòu)成了我國(guó)當(dāng)前房產(chǎn)發(fā)展的兩大難題。開發(fā)商這種忽視質(zhì)量，只注重經(jīng)濟(jì)利益的做法，導(dǎo)致的必然結(jié)果就是房地產(chǎn)的滯銷，供需矛盾的日益突出。

5.消費(fèi)觀念更新快，相關(guān)政策更新慢

我國(guó)的房產(chǎn)行業(yè)興起于上世紀(jì)九十年代，隨著社會(huì)的發(fā)展和人們觀念的轉(zhuǎn)變，目前越來越多的群體采用的是按揭、銀行貸款等方式買房，這也就使得我國(guó)的房產(chǎn)業(yè)面臨著更加復(fù)雜的資金策略的調(diào)整。而相關(guān)的政策和法規(guī)并沒能提供支持和保障，使得一些房產(chǎn)公司的資金運(yùn)作陷入了困難。

二、未來一段時(shí)期內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的策略

基于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn)和我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理中存在的問題，筆者認(rèn)為在當(dāng)下和未來的一段時(shí)間內(nèi)，有關(guān)部門和機(jī)構(gòu)應(yīng)該加強(qiáng)在以下幾個(gè)方面的市場(chǎng)管理：

1.吸取教訓(xùn)，關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)未來趨勢(shì)

金融危機(jī)對(duì)于各個(gè)行業(yè)的發(fā)展都有著非常重要的警示作用，也就是說在未來的發(fā)展過程中，行業(yè)管理應(yīng)該吸取金融危機(jī)中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，探索一條更加穩(wěn)固和長(zhǎng)效的發(fā)展路徑。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說亦是如此，由于產(chǎn)品的特殊性決定了其發(fā)展過程中會(huì)受到政策、技術(shù)、市場(chǎng)、環(huán)境以及競(jìng)爭(zhēng)等等因素的干擾和制約，所以只有實(shí)時(shí)的關(guān)注行業(yè)動(dòng)態(tài)，才能保證行業(yè)的健康發(fā)展。

2.堅(jiān)持以人為本，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展

堅(jiān)持以人為本，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，是時(shí)展的必然要求，也是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的必然要求。近年來，我國(guó)房?jī)r(jià)上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民收入增長(zhǎng)速度，脫離尋常百姓實(shí)際需求的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是不可持續(xù)的，也是不長(zhǎng)久的。此外，房?jī)r(jià)上漲過快，既不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的自身發(fā)展，也不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，更是與構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)宏偉目標(biāo)相背離。因此，我們必須堅(jiān)持走科學(xué)發(fā)展之路，堅(jiān)持以人為本，以構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)為出發(fā)點(diǎn)，把解決房地產(chǎn)供需矛盾作為宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容，既促進(jìn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，又使房?jī)r(jià)回歸至合理，最大限度地滿足尋常百姓的需求，堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)行為，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。

3.強(qiáng)化宏觀調(diào)控，促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展

要立足于全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的發(fā)展觀，通過適當(dāng)?shù)母母锱c調(diào)整，積極健全完善稅收、信貸、消費(fèi)等有關(guān)政策措施，切實(shí)加大宏觀調(diào)控的力度，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的和諧發(fā)展。近年來，我國(guó)先后出臺(tái)了一系列有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策措施，其中“新八條”被稱為房地產(chǎn)新政的標(biāo)志。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸攀升，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快，無疑反映出來對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的失敗。對(duì)此，我們必須進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，全面落實(shí)宏觀調(diào)控方針政策，堅(jiān)持宏觀調(diào)控的決心不變、力度不減、方向不改，必須全面把握政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，正確掌握我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向，保持我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展。

4.調(diào)整土地政策，積極鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)

土地是人類必需依賴的生存條件和再生產(chǎn)條件，是最基本的生產(chǎn)要素之一。由于土地的特殊性，決定了土地不僅可以進(jìn)行土地內(nèi)部的自我調(diào)控，如耕地資源保護(hù)、土地利用合理規(guī)劃等，還可以作為參與到經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的調(diào)控，與其他相關(guān)要素緊密聯(lián)系、相互促進(jìn)、相互制約、共同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。但是，政府的土地政策卻不能過分地干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的自由運(yùn)作。只有這樣才能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展及經(jīng)濟(jì)社會(huì)的安定繁榮。

5.加強(qiáng)宣傳，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展

國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響比較持久和深遠(yuǎn)。那么，如何加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宣傳力度，更好更快地把房屋銷售出去，就更顯得尤其重要。要建立健全房產(chǎn)預(yù)警和信息機(jī)制，要適時(shí)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)、分析和信息披露，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展。要正確分析和把握房地產(chǎn)的市場(chǎng)走向，通過輿論引導(dǎo)消費(fèi)者正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，從而進(jìn)一步增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的信心，做到理性投資和消費(fèi)。同時(shí)，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商努力盤活市場(chǎng)，合理界定發(fā)展定位，科學(xué)規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)，做到利潤(rùn)取向明確，防止房地產(chǎn)開發(fā)商采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)措施、擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，切實(shí)保障消費(fèi)者的合法權(quán)益，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)投資和消費(fèi)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)快速健康發(fā)展。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)作為一個(gè)特殊的行業(yè)，對(duì)于我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著非常重要的影響，管理好房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)有著非常重要的作用。上文中筆者從幾個(gè)方面分析了目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題，并提出了相應(yīng)的解決方案和建議，希望能夠?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展起到良好作用。