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租賃風險控制研究1

資金是企業維持正常運轉的開關，而資金短缺問題卻是當前大多數企業的通病，煤炭行業顯然不能夠避免。因此金融貸款已成為行業融資計劃籌集資金的常用手段。根據當前的市場發展規律，金融貸款是煤炭企業可以用來解決設備短缺的有效措施。由于銀行貸款比較煩瑣和復雜，必須制定合理的風險控制對策，預防和控制設備融資租賃過程中可能出現的風險。

1概述

1.1融資租賃的含義所謂的融資租賃就是指所有風險和報酬的租賃合同，可以有效地轉移資產的所有權。它具有形式靈活、融資周期長的特點，適用于解決融資難題，這對煤炭企業的發展也具有重要意義。

1.2融資租賃對于煤炭企業發展的重要性①有利于提高融資效率。與銀行貸款相比，煤炭企業采用融資租賃的形式，更便于管理發展。一方面，融資租賃的期限比銀行貸款的期限更長。另一方面，融資租賃的審批過程變得越來越容易。總體而言，融資租賃可以有效地促進業務發展，對于煤炭企業具有更加長遠的發展意義。②有利于提高企業競爭力。融資租賃的成本看似比銀行貸款要高許多，可實際上，如果綜合各種因素考慮，包括貸款評估、保險等費用，其實這兩者相差并不算大。選用融資租賃的方式，可以使煤炭行業的公司以廣泛的成本獲得一定的競爭力，更加便于企業未來的發展。③有利于合理避稅。為了促進技術改造和產業結構調整，我國稅法做出了一系列相應的改動。通過制定優惠政策，為企業發展進步提供支持。

2融資現狀

2.1受到相關的法律法規制約煤炭作為主要能源在中國經濟發展中起著不可或缺的作用。同時，國家從資源、環境等方面也制定了適當的法律法規來監督煤炭行業，對煤炭企業的經營風險、融資問題有著一定影響。

2.2融資成本過高，渠道狹窄煤炭公司主要通過銀行貸款融資，可由于經濟體制的影響，實現貸款企業的金額極為有限，同時，受國家貨幣政策的影響，煤炭企業負擔沉重。

2.3內部融資不能滿足企業發展需求一方面，煤炭企業在發展階段取得了長足的進步，對資金的需求很高，使得內部融資無法滿足企業發展的需求;另一方面，煤炭行業發展日漸勢微，公司的利潤無法保證內部融資的可持續性。

3風險的有效控制

構建煤炭設備租賃系統，對煤炭資源的有效開采，設備的合理利用，保證企業資金有序流轉，完善企業基礎設施并進一步提高設備利用率，降低資源損耗等都具有重要意義。盡管如此，在煤炭設備融資租賃過程中仍存在著較大的風險。

3.1融資租賃存在的風險在整個融資租賃過程當中，無論是出租人還是承租人，自租賃合同簽訂時起，便存在著各種可能影響租賃業務正常進行的因素，其主要有以下四個方面:①支付租金的風險。作為融資租賃過程中最嚴重的風險，支付租金的風險存在多方面原因。例如，承租方的資金鏈難以正常運轉，無法按照協議進行租賃服務，從而導致合同的糾紛等，這些都是導致租金無法正常支付的原因。②市場風險。隨著科學技術的進步和市場需求的不斷變化，煤炭設備的經濟壽命逐漸縮短，經濟效益大幅度下降，這對設備租賃的實際收入產生不同尋常的影響，并會影響出租人租金的正常收取。③設備折舊風險。大多數的煤炭設備都比較昂貴，因此需要投入大量資金來升級更新設備。與此同時，還面臨著高投資與高成本折舊的風險，設備租用通常都會有一定的期限限制，一旦超過了約定期限而未能及時將設備租用出去，不但會影響出租的預期收益，同時企業也將面臨嚴重的經營壓力。④管理風險。由于煤礦作業的特性，使得煤炭設備的使用環境大多比較惡劣，人身安全尚不能夠完全保障的同時，設備租賃的發展將受到一定程度的影響，這使得開展租賃活動變得異常困難。

3.2出租人風險控制出租人是融資租賃業務的核心，在融資租賃的整個周期中，出租人的責任無處不在，從始至終都需要出租人的積極參與。因此如何保持可持續發展和有效經營，成為出租人選擇項目的關鍵。在與出租人達成合作意向之后，雙方應簽署融資租賃合同，并明確各自的權利和義務，以分擔融資風險。在對一些資金需求很高的租賃項目中，出租人通常需要向銀行進行貸款用以籌集資金，此外，他們還可以與其他投資者合伙投資并從債權人獲得貸款。出租人的融資會影響公司的整體發展，因此需謹慎參與。

3.3市場風險規范市場風險是指未來市場的不確定性。受供求、價格、匯率和許多其他因素的影響，融資貸款的預期將在某種程度上波動或根本無法實現。供求關系的變化將使承租人難以實現租金效益，進而可能無法按時支付租金。此外，產品價格降低也將導致承租人收入的下降和租金的支付困難。在需要貨幣兌換時，匯率的變化也會影響到出租人收益或使承租人無法支付租金。市場變化的因素很多，例如長期的融資租賃業務和更高的市場風險。因此，在租賃時，企業需要提高防范意識，并事先進行良好的風險評估。

3.4政策規避風險市場經濟有兩只“看不見的手”，一方面在于市場規律的自發調節，另一方面就要依靠國家的宏觀調控。國家制定相應的法律法規，調動企業參與市場發展的積極性，同時也能夠為其提供有力的理論依據。例如調整稅法中關于企業融資稅收的有關條款，給予企業優惠空間，使其通過設備租賃完成企業自身的產業結構升級，從而更好地為社會服務。此外，政府可以根據市場發展的實際情況，制定有關政策，為企業發展提供更加堅實有力的保障。
4結論

綜上所述，煤炭企業通過融資租賃可以在一定程度上改善設備短缺的困局，但與此同時也會帶來一定的風險。企業應當采取積極合理的舉措，有效地規避風險。風險是一個相對來說比較寬泛的概念，能夠造成企業損失或是獲益的因素都可以稱為風險，而風險可能發生的原因及結果卻具有不確定性，因此也成為影響企業盈收的不確定性。一方面可能會造成巨大損失，另一方面也可能帶來巨大的收益，所以企業要進行有效的風險管理，爭取實現利益最大化。自改革開放以來，在政策的支持及產業自身不斷優化升級的驅動下，我國的融資租賃產業發展的日趨完善，成為當前國內外普遍認可的用以解決資金短缺問題的方式。而煤炭企業因其自身的環境特點，在近些年來發展趨勢逐漸衰弱，一些中小企業力量薄弱，在維系企業正常運轉的同時，難以通過內部融資的形式來籌措資金，大多需要依靠融資租賃獲取資金，完成設備升級。這就需要企業事先做好風險防控工作，需要具有明確的風險意識，有效地忖度利弊，爭取將可能的損失降至最低。在建立融資租賃關系時應事先做好市場調查工作，在深入了解的基礎上對未來可能發生的風險進行有效評估，從而盡可能地規避風險。

作者:孫明磊 單位:中煤科工金融租賃股份有限公司

租賃風險控制研究2

引言:

在經濟政策調整下，實現金融租賃資產證券化應用也是金融租賃行業，有效落實供給側結構性改革，實現“三去一降一補”的重要途徑之一。而受到諸多因素的制約，使得目前金融租賃資產證券化應用還存在諸多問題。因此本研究旨在為相關研究人員給予相應理論參考的同時，也可以為解決金融租賃資產證券化應用現存問題，推動其實現可持續發展提供相關實踐指導。

一、金融租賃資產證券化應用的重要意義

(一)優化資產負債結構金融租賃資產證券化對優化相關企業資產負債結構具有積極的幫助作用。按照國家相關規定，金融租賃公司租賃資產規模應當在企業12．5倍的注冊資本以內，但隨著近些年我國金融租賃企業發展速度的不斷加快，企業規模與資產規模逐漸擴大，企業也逐漸出現資金緊缺的現實問題。此時通過發展金融租賃資產證券化，利用租賃資產出表，能夠在一定程度上控制企業及其投資項目對資金的消耗量，保障企業具有相對充足的發展資金，從而切實滿足監管要求。

(二)可降低流動性風險金融租賃企業多將中長期項目作為其主要業務項目，此類項目的業務期限一般至少為3年，并且基本以銀行借款或其他金融機構提供的短期資金作為主要融資來源。由于企業缺乏較為穩定的中長期資金，故而使得企業在長期持續進行借新還舊的過程中極易出現較大流動性風險。但金融租賃資產證券化則可以幫助相關企業獲得更多穩定性較高的中長期資金，由此可實現企業對流動性風險的有效控制。

(三)增加企業融資選擇金融租賃資產證券化的另一大應用意義在于可以有效改善當前相關企業融資渠道單一化的現狀。受到利率市場化的影響，金融租賃企業的融資成本較以往出現明顯上升，這也在一定程度上減小了企業租賃業務的盈利空間。而金融租賃資產證券化則為金融租賃企業提供了更多的融資選擇，進一步拓展其融資渠道，可在有效滿足企業資金需求的同時，幫助其減小融資壓力，有助于推動金融租賃企業實現長效穩定發展。

二、金融租賃資產證券化應用的現存問題分析

(一)缺乏相關完善法律法規由于金融租賃資產證券化在我國的發展歷程相對較短，我國在還方面還缺少豐富的實踐經驗。因此現階段我國尚未針對金融租賃資產證券化及其應用，制定出規范完善的法律法規與政策條例。因此使得在金融租賃資產證券化實際應用過程中，對于企業如何實現破產隔離、如何界定企業真實出售債權資產等方面均存在一定爭議。這也直接導致金融租賃資產證券化在應用中比較容易出現隨意性較大、不規范等問題，無形中增加了投資者以及金融租賃企業等主體在金融租賃資產證券化應用中的風險隱患。

(二)尚未真正實現真實出表現階段我國金融租賃資產證券化交易中，絕大多數尚未實現真實出表。因此使得金融租賃企業通常在交易中需要承擔較大的金融租金資產風險，進而極有可能導致金融租賃企業出現較大經濟損失。而導致這一問題出現的原因，通常與金融租賃公司在充當發行人時，自留次級權益或是企業所提供的財務擔保比例遠遠高于相關規定要求，由此對金融租賃資產證券化交易中實現真實出表造成直接的干擾影響。只有在交易中真正實現真實出表，才能有效實現風險轉移，從而幫助金融租賃企業控制好承擔租金資產風險，確保其在金融租賃資產證券化交易中的交易安全，令企業能夠更好地實現順利融資以及經濟效益最大化的根本目標。

(三)監管不足稅收問題頻出縱觀眼下我國金融租賃資產證券化的實際應用情況，可發現金融租賃企業在將租金債權轉讓給SPV即特殊目的機構之后，此時獲得租金債權轉讓的SPV和承租方將會在無形中形成一種租金收付關系。承租方應當獲取SPV所開具的增值稅發票，但目前我國并未規定SPV具有開具增值稅發票的權利與資格，這也使得金融租賃資產證券化在實際應用中比較容易出現各種各樣的稅收問題。另外值得注意的是，雖然近些年我國開始逐漸意識到金融租賃資產證券化的重要性，并積極鼓勵投資者、金融租賃企業等參與到金融租賃資產證券化交易當中。但其關注度通常只放置在交易本身，并未對整個金融租賃資產證券化應用過程進行全程嚴格監督管理，而市場自身的約束作用也并未得到充分發揮。因此受到剛性兌付的影響，我國金融租賃資產證券化的應用與發展困難重重。

三、實現金融租賃資產證券化應用的相關建議

(一)建立健全相關法律體系通過上文可知金融租賃資產證券化無論是對金融租賃企業自身還是對于我國整體金融租賃行業、金融行業的長效發展，均具有一定的幫助作用。因此我國有必要重視金融租賃資產證券化，為此我國首先需要盡快解決金融租賃資產證券化法律缺失的問題，以有效提高其規范性。本文認為，我國可以主動學習西方發達國家在金融租賃資產證券化應用和發展方面的先進經驗，積極借鑒其相對成熟的法律法規和政策規定，在我國實際國情進行充分結合下，依托我國現有的各項法律如《合同法》、《公司法》等，建立健全我國金融租賃資產證券化的法律法規。明確規定獨立基礎資產以及破產隔離為金融資產實現證券化的根本核心，對資產轉讓后的登記流程、公示程序予以統一規范，從而使得我國金融租賃資產證券化在應用過程中可以嚴格按照相關法律法規及規定要求進行規范落實，從根本上避免相關交易出現隨意性較大等問題。并為新時期下我國金融租賃資產證券化的發展創造良好的政策環境。

(二)積極優化發行管理程序考慮到當前我國監管部門在發行金融租賃資產證券化產品方面的監管職能未能得到充分發揮，監管流程相對繁雜，因此也在一定程度上制約了金融租賃資產證券化交易有效性的提升。因此本文認為，我國應當主動對金融租賃資產證券化產品的發行管理流程進行適當優化調整，依托相關法律法規，為發行主體在選擇基礎金融租賃資產、確定發行數量以及選擇發行窗口與時間等方面賦予一定的自主權。同時在政府以及有關部門的正確引導下，引導會計事務所、律師事務所等專業機構參與到金融租賃資產證券化中，通過充分發揮其應有職能，對披露信息質量、企業信用評級等進行嚴格審核，以便能夠在推動金融租賃資產證券化交易順利完成的情況下，可以真正實現真實出表。除此之外，本文還提出我國需要聯合政府、金融租賃企業以及銀行等多方力量，繼續擴大一級與二級市場交易規模，不斷豐富相關產品類型并增加更多金融租賃資產證券化產品期限選擇，以便能夠進一步提升金融租賃資產證券化流動性，幫助相關企業強化風險管控，使其能夠利用金融租賃資產證券化的方式獲得更多融資，為企業及項目發展提供充足資本金。

(三)加強監管解決稅收問題我國在積極推動金融租賃資產證券化實現長遠發展的過程中，需要主動強化市場約束，加強相關監督管理。在與市場自身實際特點進行充分考慮下，引導發起人遵循市場化原則，使其能夠根據自身實際需要自主選擇金融租賃資產證券化產品的發行市場。而在各發行市場中，則可以引入信托模式從而明細金融租賃資產證券化交易結構，達到有效隔離風險，維護交易各方合法權益不受侵害的目的。我國還需要在完善關于金融租賃資產證券化的法律法規時，立足當前經濟發展形勢，允許資產出表之后，金融租賃公司可繼續根據租賃合同要求，向承租人開具增值稅發票。企業在主動接受政府相關部門以及投資者等各方的監督管理下，自覺履行信息披露義務與資產管理責任，從而徹底突破剛性兌付的限制，促使金融租賃資產證券化能夠在我國正在實現可持續發展。結束語:我國發展金融租賃資產證券化對于金融租賃企業優化自身負債結構、拓寬融資渠道，以及控制流動性風險等方面均具有積極效用。針對現階段我國金融租賃資產證券化應用中存在的法律與市場監管缺失、稅收問題頻發等問題，我國還需要立足實際，主動完善相關法律法規。并積極對發行管理程序進行合理調整，在有意識地強化市場約束下，使得金融租賃資產證券化能夠得到更好應用，其自身應有效用得以充分發揮。

作者:孫瑞霖 單位:西安財經大學行知學院

租賃風險控制研究3

1我國商業租賃市場現狀及研究

1．1寫字樓業態有很大的升值空間和良好的回報預期隨著我國經濟大環境的持續變化、新型產業的興起，第三產業逐漸成為經濟增長的領頭羊，特別是在不斷創新的創業背景下，金融業及科技業飛速發展，進一步推動了寫字樓市場的租賃需求。以珠海為例，珠海金融及科技服務類公司的寫字樓租賃總面積占比高達60％。同時，企業持有自己的辦公空間，是抗衡租金增長，實現自用、投資、融資三不誤的高含金量平臺。有研究者這樣表示：寫字樓有著市場高需求量、保值效能強、資金回報快、租賃盈利穩等明顯特征。可見寫字樓業態具有很大的升值空間和較好的回報預期。

1．2商改租提高供應量并深受金融行業的喜愛政府發布“商改租”政策可謂是商業地產去庫存的救命稻草，這個政策對寫字樓租賃行業影響重大，保證了短期租賃寫字樓充足的供應量，促進了各行各業寫字樓租賃的交易量。如圖1所示，從整體需求來看，TMT、金融和專業服務行業為市場需求的主要動力，其中金融行業最高，其中占比達39％、TMT行業和專業服務行業占比為28％和20％。之后提出全面共享的寫字樓短租新型方式，用短租緩解了少量的長租閑置壓力，就消除了一部分寫字樓的空置率。這種短租模式的推廣，給寫字樓業主也增加了一定的獲利途徑，當長租成交率處于低迷狀態時，可以充分利用空擋期間設置小時制、日制、周制的短租，進而將閑置空間出租，實現企業利益最大化。

1．3寫字樓租賃市場競爭激烈基于大量學者研究的基礎上，長期以來，寫字樓租賃市場回報率高、租金緩長且平穩的特性讓其成為投資人的新寵。當今時代，無論是初創型企業、成長型企業還是成熟型企業，都需要一個較為穩定的辦公空間，這一硬性需求導致我國當前寫字樓項目繁多，競爭異常激烈，也使得寫字樓租賃行業開始采取措施突出重圍。除了商業用房的驚人的需求量，大多數寫字樓租賃企業在多元化的需求下努力尋求突破口。因此，商業地產行業也面臨著將傳統商業地產轉型為新型地產的種種風險。在如此白熱化的競爭環境下，寫字樓產品的不可替代性還需大大提升。

2我國商業寫字樓租賃市場面臨風險研究

2．1我國寫字樓租賃市場存在融資風險經過這些年的發展，我國商業地產融資往往采用多元化戰略，常見的融資方式如銀行貸款、股權融資、房地產信托融資等方式，但是融資也表現出了幾個方面的風險：融資成本較高，投資周期較長，資金回收較慢，風險系數呈現高水平。以銀行貸款和股權融資為例，銀行貸款融資的要求較高，對公司的資質信用，可持續性等方面要求都很高，而且手續多，歷時長久，需要足夠的抵押物。但是一般一些企業不具備充足的抵押物，也會存在其很難獲得貸款的風險；采用股權融資時，投資人也會拿到一部分股權，這必定也會致使企業股東的控制權被稀釋，在經營決策方面也可能因與投資方存在重大矛盾造成決策困難等狀況。我國的法律法規目前還尚未健全，融資風險固然不能忽視。對于租賃式寫字樓而言，開發時間長，加上人工費及租金大幅增長，實際費用可能超出預算，往往要承擔一定的空置率。據人民網統計，2018年全國一線城市寫字樓的置空率已經高達17．4％，比上一年提高4．2％以上。因新的寫字樓大面積發布，導致寫字樓供過于求而難以出租。在這種高空置率的狀態下，再加上高昂的物業費、貸款利息及折舊費用等開銷，使得相應的持有成本進一步增加，企業融資的風險系數一度飆升。

2．2寫字樓租賃企業營銷定價體系不完善近幾年，由于經濟下滑，甲級寫字樓市場新增客戶減少，租賃需求處于低谷狀態。據統計，2018年下半年，青島甲級寫字樓市場平均空置率高達30．7％，處于較高水平，確定合理的寫字樓租賃價格成為運營商一個頭等大事。大部分寫字樓租賃企業為了應對出租率較低等問題，不惜大幅降低租賃價格，或者另設略長的免租期，毫不顧忌建設費用造成的高折舊費。從企業內部控制來講，大部分企業未設立相對應的租金定價部門，在價格制定方面沒能對相關市場做到充分調研，從而導致信息不對稱。一般情況下，寫字樓的營銷定價風險主要體現在租金定位方面，租金的高低決定了最終的收益。但事實上，寫字樓租賃過程中使用促銷方案是較為困難的，只有靈活采用價格技巧才能使這一問題得到有效解決。純租賃式寫字樓租賃若不會針對不同的租戶實施不同策略，要達到目標出租率恐怕是難上加難。

2．3租賃寫字樓的使用風險帶來一系列的威脅2018年下半年，我國經濟發展面臨著危機，中美貿易戰及市場信用風險的增加使得我國的很多企業受到了巨大挑戰。企業經營發展的需求和動力使得寫字樓租賃市場受到了影響，在此基礎上，寫字樓的使用情況也存在較大的隱患。第一，自然因素致使雙方當事人糾紛。比如2018年下半年上海經歷了百年難遇的梅雨季，九月初連續數日的暴雨等各種自然災害使得市中心的商鋪大面積積水，給零售和服裝公司經營帶來嚴重威脅；浦東新區一些陳舊的辦公樓也出現漏水進水現象，造成了寫字樓租賃的巨大損失，從而引起了租賃雙方的責任糾紛。第二，受承租方租賃期間的不當行為風險。受承租方違背租賃協議進行賭博、金融詐騙等非法活動，因不能正常履行協議而

形成信用風險，承租方可能因受害者的舉報或其他沖動行為受到牽連，也可能存在無法行使轉租權造成租金損失，進而影響承租方的正常經營。

3防范寫字樓租賃市場風險的措施及建議

3．1建立健全融資風險防范機制大多數企業會選擇融資的方式幫助自身迅速發展壯大起來，進而提高經濟效益，但其過程中存在一定的融資風險，企業應對各風險進一步識別評估，結合自身情況積極采取有效措施對其進行控制。面對多種融資風險，企業應增強風險防范意識，建立風險基金制度，以居安思危的態度適量提取基金以應對危機。在此基礎上，企業的自身信用狀況對企業融資有積極影響，好的信用更有利于企業融資，企業應加強信用體系的建設，優化信用環境及因地制宜地確定資本結構、股權結構等防范措施，以減少融資風險對企業日常經營帶來的消極影響。

3．2定價應結合內外部因素寫字樓租賃的價格受到了多方面的影響：第一，寫字樓出租方定價一般會考慮多方面的目標，根據自身實際情況合理進行目標價格決策。以成本價格作為定價基礎，確保公司的成本及盈利。比如土地費用、各種稅款及管理費等都是寫字樓的成本，開發企業對該租賃的預期估算也影響了寫字樓的定價。第二，要收集同行業的價格數據和產品性能情況，作為自身定價的參考，通過結合地段和企業規劃等各項指標來確定在定價中的權重比例。第三，市場對價格的接受程度。大部分顧客考慮及決策的標準都是物有所值，但因為市場信息不對稱，導致客戶很好地把握寫字樓價格，需要出租方將租賃價格和效能的關系綜合化。市場需求量和寫字樓成本與預期價格的上下限相關，消費者對寫字樓的認可度是價格的上限。

3．3使用期間防范并加強監督和信用體制第一，租賃合同履行期間，寫字樓出租企業可采取定期和抽樣調查的方式進行監督，必要時還可以通過向物業公司及顧客探聽、檢測承租方的安全管理工作是否符合法律法規及協議要求，以便及時發現問題。如果發現端倪，可以讓承租方做出調整，否則出租方有權要求承租方賠償或者解除協議。第二，加強對租金支付情況的監督。出租企業財會部及相關管理部門要保持密切聯系；此外，要與銀行外部保持溝通，及時掌握承租方的財務狀況，以確保租賃協議能正常履行。第三，規范信用體制。對于信用體制的規范和完善，可以考慮由銀行、供應商或承租人共同組建信用擔保平臺。這樣不但可以開展業務平臺，而且也在租賃過程中的各個環節削弱出租方的整體信用風險。加之合理規劃資金計劃，保證企業充足的現金流，這樣才能真正發揮信用體制的積極作用。

主要參考文獻

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［4］彭霈．長沙市寫字樓租賃及影響因素研究［J］．現代商業，2019（18）：11－12．［5］彭霈．寫字樓租賃市場營銷探析［J］．行政事業資產與財務，2019（10）：33－34．

作者:王琪 單位:西安石油大學