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篇(1)

關(guān)鍵字:會(huì)計(jì)準(zhǔn)則租賃上市公司

一、租賃準(zhǔn)則實(shí)施對(duì)上市公司的影響

在融資租賃情況下,租賃準(zhǔn)則規(guī)定承租人應(yīng)將租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值與最低租賃付款額的現(xiàn)值兩者中較低者作為租入資產(chǎn)的入賬價(jià)值,將最低租賃付款額作為長(zhǎng)期應(yīng)付款的入賬價(jià)值,兩者的差額記錄為未確認(rèn)融資費(fèi)用。新舊租賃租賃準(zhǔn)則的最大區(qū)別在于用公允價(jià)值替代賬面價(jià)值。采用公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量,減少了上市公司在執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則時(shí)的選擇余地。未確認(rèn)融資費(fèi)用可以在租賃期內(nèi)按照實(shí)際利率法進(jìn)行分?jǐn)?。原租賃準(zhǔn)則規(guī)定除了采用實(shí)際利率法之外,還可以采用直線法和年數(shù)總和法對(duì)未確認(rèn)融資費(fèi)用進(jìn)行攤銷。用實(shí)際利率法對(duì)未確認(rèn)融資費(fèi)用進(jìn)行攤銷,符合資金時(shí)間價(jià)值的原理。同時(shí),租賃準(zhǔn)則對(duì)攤銷方法的單一規(guī)定,避免了承租人利用不同的攤銷方法人為調(diào)節(jié)利潤(rùn)的行為。而在租賃活動(dòng)過(guò)程中承租人發(fā)生的、可直接歸屬于租賃項(xiàng)目的初始直接費(fèi)用,如印花稅、傭金、律師費(fèi)、差旅費(fèi)等,應(yīng)當(dāng)記入租賃資產(chǎn)的價(jià)值,初始直接費(fèi)用資本化,能夠從承租人角度反映企業(yè)租賃資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。同時(shí),由于融資租入的資產(chǎn)要在較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)為承租企業(yè)所使用,為取得這種資產(chǎn)所耗費(fèi)的費(fèi)用理應(yīng)在融資租賃期限內(nèi)攤銷。

此外,租賃準(zhǔn)則還規(guī)定承租人應(yīng)當(dāng)采用與自有固定資產(chǎn)相一致的折舊政策計(jì)提租賃資產(chǎn)折舊。同時(shí)規(guī)定,能夠合理確定租賃期屆滿時(shí)能夠取得租賃資產(chǎn)所有權(quán)的,折舊年限為租賃資產(chǎn)的可使用年限;無(wú)法合理確定租賃期屆滿時(shí)能夠取得租賃資產(chǎn)所有權(quán)的,折舊年限為租賃期與租賃資產(chǎn)的可使用年限兩者中較短者。這種規(guī)定,在一定程度上可以避免上市公司通過(guò)對(duì)租賃資產(chǎn)采用不合理的折舊政策與折舊年限來(lái)調(diào)節(jié)利潤(rùn)的現(xiàn)象。如果上市公司作為出租人,其租賃收入的會(huì)計(jì)處理更為嚴(yán)格,與舊準(zhǔn)則將初始直接費(fèi)用作為當(dāng)期費(fèi)用處理相比更為科學(xué)。另外,新租賃準(zhǔn)則的方法對(duì)未實(shí)現(xiàn)收益的分配更為合理,避免了出租人利用不同的分配方法人為調(diào)節(jié)利潤(rùn)的行為。

二、上市公司在執(zhí)行租賃準(zhǔn)則面臨的技術(shù)性問(wèn)題

1.融資租賃的第二條判定標(biāo)準(zhǔn):“……所訂立的購(gòu)買(mǎi)價(jià)款預(yù)計(jì)遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時(shí)租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值……。”這里的“遠(yuǎn)低于”,一般是指購(gòu)價(jià)低于行使選擇權(quán)時(shí)租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值的5%(含5%)。

2.融資租賃的第三條判定標(biāo)準(zhǔn):“……租賃期占租賃資產(chǎn)使用壽命的大部分。”通常為租賃期占租賃開(kāi)始日尚可使用年限的75%以上(含75%),但是如果租賃資產(chǎn)在開(kāi)始租賃前已使用年限超過(guò)該資產(chǎn)全新時(shí)可使用年限的大部分(超過(guò)75%),則該條標(biāo)準(zhǔn)不適用。

3.融資租賃的第四條判定標(biāo)準(zhǔn):“……最低租賃付款額現(xiàn)值,幾乎相當(dāng)于租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值;……最低租賃收款額現(xiàn)值,幾乎相當(dāng)于租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值?！蓖ǔＶ缸畹妥赓U付款額現(xiàn)值占租賃資產(chǎn)公允價(jià)值的90%以上(含90%),最低租賃收款額現(xiàn)值占租賃資產(chǎn)公允價(jià)值的90%以上(含90%)。但是如果租賃資產(chǎn)在開(kāi)始租賃前已使用年限超過(guò)該資產(chǎn)全時(shí)可使用年限的大部分(超過(guò)75%),則該條標(biāo)準(zhǔn)不適用。

4.作為承租人的上市公司采用實(shí)際利率法計(jì)算確認(rèn)當(dāng)期的融資費(fèi)用時(shí),應(yīng)根據(jù)租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)的入賬價(jià)值不同,可分為以下四種情況對(duì)未確認(rèn)融資費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)?①租賃資產(chǎn)以最低租賃付款額的現(xiàn)值作為入賬價(jià)值,且以出租人租賃內(nèi)含利率為折現(xiàn)率,此時(shí)應(yīng)以出租人租賃內(nèi)含利率作為分?jǐn)偮?②租賃資產(chǎn)以最低租賃付款額的現(xiàn)值作為入賬價(jià)值,且以租賃合同規(guī)定的利率為折現(xiàn)率,此時(shí)應(yīng)以租賃合同規(guī)定的利率作為分?jǐn)偮?③租賃資產(chǎn)以最低租賃付款額的現(xiàn)值作為入賬價(jià)值,且以同期銀行貸款利率為折現(xiàn)率,此時(shí)應(yīng)以同期銀行貸款利率作為分?jǐn)偮?④租賃資產(chǎn)以資產(chǎn)的公允價(jià)值作為入賬價(jià)值,應(yīng)當(dāng)重新計(jì)算融資費(fèi)用分?jǐn)偮省Ｈ谫Y費(fèi)用分?jǐn)偮适侵冈谧赓U開(kāi)始日,使最低租賃付款額的現(xiàn)值等于租賃資產(chǎn)公允價(jià)值的折現(xiàn)率。

5.如果未擔(dān)保余值減少或已確認(rèn)損失的未擔(dān)保余值得以恢復(fù),出租人應(yīng)重新計(jì)算的租賃內(nèi)含利率,并根據(jù)重新計(jì)算的租賃內(nèi)含利率確認(rèn)后期的融資收入。這里重新計(jì)算的租賃內(nèi)含利率是指在未擔(dān)保余值調(diào)整日,使后期租賃收款額(包括擔(dān)保余值)的現(xiàn)值與未擔(dān)保余值的現(xiàn)值之和等于租賃投資凈額的折現(xiàn)率。

篇(2)

關(guān)鍵詞：跨期攤提費(fèi)用會(huì)計(jì)新變化

一、待攤費(fèi)用在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的會(huì)計(jì)處理

（一）按新準(zhǔn)則規(guī)定，“待攤費(fèi)用”科目中一些內(nèi)容已不在該科目中核算。

1.經(jīng)營(yíng)租入固定資產(chǎn)發(fā)生的改良支出。經(jīng)營(yíng)租入固定資產(chǎn)發(fā)生的改良支出，應(yīng)通過(guò)“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”科目核算，并在剩余租賃期與租賃資產(chǎn)尚可使用年限兩者中較短的期間內(nèi)，采用合理的方法進(jìn)行攤銷。

2.固定資產(chǎn)修理費(fèi)。固定資產(chǎn)修理費(fèi)用等，不再采用待攤或預(yù)提方式，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。企業(yè)生產(chǎn)和行政管理部門(mén)等發(fā)生的固定資產(chǎn)修理費(fèi)用，借記“管理費(fèi)用”等科目，貸記“銀行存款”等科目；企業(yè)發(fā)生的與專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)相關(guān)的固定資產(chǎn)修理費(fèi)用等，借記“銷售費(fèi)用”科目，貸記“銀行存款”等科目。

3.預(yù)付經(jīng)營(yíng)租入固定資產(chǎn)的租賃費(fèi)。超過(guò)一年以上攤銷的固定資產(chǎn)租賃費(fèi)用，應(yīng)在“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”賬戶核算。

4.低值易耗品攤銷、出租出借包裝物攤銷。采用一次轉(zhuǎn)銷法的，領(lǐng)用時(shí)應(yīng)按其賬面價(jià)值，借記“管理費(fèi)用”、“生產(chǎn)成本”、“銷售費(fèi)用”、“工程施工”等科目，貸記“周轉(zhuǎn)材料”。

采用其他攤銷法的，領(lǐng)用時(shí)應(yīng)按其賬面價(jià)值，借記“周轉(zhuǎn)材料（在用）”，貸記“周轉(zhuǎn)材料（在庫(kù)）”；攤銷時(shí)應(yīng)按攤銷額，借記“管理費(fèi)用”、“生產(chǎn)成本”、“銷售費(fèi)用”、“工程施工”等科目，貸記“周轉(zhuǎn)材料（攤銷）”。

（二）除上述幾項(xiàng)業(yè)務(wù)外，還有一些需要在“待攤費(fèi)用”科目中核算的業(yè)務(wù)。

比如：預(yù)付保險(xiǎn)費(fèi)、預(yù)付報(bào)刊訂閱費(fèi)、預(yù)付以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入固定資產(chǎn)的租金以及一次購(gòu)買(mǎi)印花稅票和一次交納印花稅額較大需分?jǐn)偟臄?shù)額等。但是新的會(huì)計(jì)科目表中，刪去了“待攤費(fèi)用”科目，資產(chǎn)負(fù)債表中也刪去了“待攤費(fèi)用”項(xiàng)目。這幾項(xiàng)業(yè)務(wù)如何處理，有幾種觀點(diǎn)。

觀點(diǎn)一、一次記入損益

這種觀點(diǎn)認(rèn)為，待攤費(fèi)用是企業(yè)已經(jīng)支付但應(yīng)由本期和以后各期負(fù)擔(dān)的攤銷期在一年以內(nèi)（包括一年）的費(fèi)用，支出發(fā)生時(shí)一次計(jì)入損益與分期攤銷計(jì)入損益對(duì)全年的損益影響是一樣的。但這里認(rèn)為，這樣處理不符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的核算基礎(chǔ)，沒(méi)有嚴(yán)格劃分費(fèi)用的受益期間，不能正確計(jì)算各個(gè)會(huì)計(jì)期間的成本和盈虧，不能體現(xiàn)“誰(shuí)受益，誰(shuí)負(fù)擔(dān)費(fèi)用”。比如：2007年12月支付2008年的報(bào)刊雜志費(fèi)，是不能計(jì)入2007年損益的。

觀點(diǎn)二、設(shè)置“待攤費(fèi)用”科目

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)可以根據(jù)本單位的實(shí)際情況自行增設(shè)、分拆、合并會(huì)計(jì)科目。因此，企業(yè)如有預(yù)付保險(xiǎn)費(fèi)、預(yù)付報(bào)刊訂閱費(fèi)、預(yù)付以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入固定資產(chǎn)的租金以及一次購(gòu)買(mǎi)印花稅票等業(yè)務(wù)，可以增設(shè)“待攤費(fèi)用”科目。期末余額在資產(chǎn)負(fù)債表中的“其他流動(dòng)資產(chǎn)”中反映。

【例1】假定某企業(yè)10月份通過(guò)銀行預(yù)付第4季度保險(xiǎn)費(fèi)12600元。其中基本生產(chǎn)車間6900元，輔助生產(chǎn)車間1800元，企業(yè)行政管理部門(mén)2700元，專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)1200元。

支付時(shí)的會(huì)計(jì)分錄為：

借：待攤費(fèi)用—預(yù)付保險(xiǎn)費(fèi)12600

貸：銀行存款12600

10月份該企業(yè)要編制待攤費(fèi)用分配表（略），然后，根據(jù)待攤費(fèi)用分配表編制會(huì)計(jì)分錄如下：

借：制造費(fèi)用—保險(xiǎn)費(fèi)2900

管理費(fèi)用—保險(xiǎn)費(fèi)900

營(yíng)業(yè)費(fèi)用—保險(xiǎn)費(fèi)400

貸：待攤費(fèi)用—待攤保險(xiǎn)費(fèi)4200

該企業(yè)11、12月份再做與10月份相同的會(huì)計(jì)分錄即可。

觀點(diǎn)三、不增設(shè)“待攤費(fèi)用”科目

企業(yè)預(yù)付保險(xiǎn)費(fèi)、預(yù)付報(bào)刊訂閱費(fèi)、預(yù)付以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入固定資產(chǎn)的租金以及一次購(gòu)買(mǎi)印花稅票時(shí)，在“預(yù)付賬款”科目核算，期末余額在資產(chǎn)負(fù)債表中的“預(yù)付款項(xiàng)”項(xiàng)目中反映。

二、預(yù)提費(fèi)用在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的會(huì)計(jì)處理

（一）按照新準(zhǔn)則，預(yù)提的租金和短期借款利息已不在本科目核算。

1.預(yù)提短期借款利息。按照新準(zhǔn)則，企業(yè)預(yù)提的短期借款利息在“應(yīng)付利息”科目中核算。預(yù)提利息時(shí)，借記“財(cái)務(wù)費(fèi)用”，貸記“應(yīng)付利息”；支付利息時(shí)，借記“應(yīng)付利息”，貸記“銀行存款”。

2.預(yù)付固定資產(chǎn)租金。按照新準(zhǔn)則，企業(yè)應(yīng)付租入固定資產(chǎn)租金在“其他應(yīng)付款”科目核算。

【例2】甲公司從2007年1月1日起，以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入管理用辦公設(shè)備一批，每月租金8000元，按季支付。3月31日，甲公司以銀行存款支付應(yīng)付租金。甲公司的有關(guān)會(huì)計(jì)處理如下：

（1）1月31日計(jì)提應(yīng)付經(jīng)營(yíng)租入固定資產(chǎn)租金：

借：管理費(fèi)用8000

貸：其他應(yīng)付款8000

2月底會(huì)計(jì)處理同上。

（2）3月31日支付租金：

借：管理費(fèi)用8000

其他應(yīng)付款16000

貸：銀行存款24000

（二）除上述兩項(xiàng)業(yè)務(wù)外，還有一些業(yè)務(wù)需要在“預(yù)提費(fèi)用”科目核算。

比如：預(yù)提保險(xiǎn)費(fèi)等。但是新的會(huì)計(jì)科目表中，刪去了“預(yù)提費(fèi)用”科目，資產(chǎn)負(fù)債表中也刪去了“預(yù)提費(fèi)用”項(xiàng)目。這幾項(xiàng)業(yè)務(wù)如何處理，也有幾種觀點(diǎn)。

觀點(diǎn)一、一次記入損益

比如：6月末支付前半年的保險(xiǎn)費(fèi)，全部計(jì)入6月份的成本費(fèi)用中。筆者認(rèn)為，這樣處理不符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的核算基礎(chǔ)。

觀點(diǎn)二、設(shè)置“預(yù)提費(fèi)用”科目

核算時(shí)，期末余額在資產(chǎn)負(fù)債表中的“其他流動(dòng)負(fù)債”中反映。

觀點(diǎn)三、不增設(shè)“預(yù)提費(fèi)用”科目

篇(3)

【關(guān)鍵詞】融資 決策 機(jī)會(huì)成本

一、機(jī)會(huì)成本的內(nèi)涵

要深刻地理解機(jī)會(huì)成本的概念必須從三個(gè)方面入手：（1）機(jī)會(huì)成本所指的機(jī)會(huì)必須是決策者可選擇的項(xiàng)目，若不是決策者可選擇的項(xiàng)目便不屬于決策者的機(jī)會(huì)；（2）放棄的機(jī)會(huì)中收益最高的才是機(jī)會(huì)成本，即機(jī)會(huì)成本不是放棄項(xiàng)目的收益總和；（3）機(jī)會(huì)成本是指在資源有限條件下，當(dāng)把一定資源用于某種產(chǎn)品生產(chǎn)時(shí)，所放棄的用于其他用途可能得到的最大收益。機(jī)會(huì)成本是由選擇產(chǎn)生的，一種經(jīng)濟(jì)資源往往具有多樣用途，選擇了一種用途，必然要喪失另一種用途的機(jī)會(huì)，后者可能帶來(lái)的最大收益就成了前者的機(jī)會(huì)成本（訾建章，2012）。在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理決策時(shí)，力求將機(jī)會(huì)成本控制在最小范圍，是經(jīng)濟(jì)行為方式中最重要的準(zhǔn)則之一。

二、機(jī)會(huì)成本對(duì)融資決策的影響

1.機(jī)會(huì)成本對(duì)短期融資決策的影響。在短期融資方式中，機(jī)會(huì)成本往往會(huì)對(duì)管理者的決策產(chǎn)生直接影響，如商業(yè)信用和票據(jù)貼現(xiàn)。商業(yè)信用是指在商品交易中由于延期付款或預(yù)收貨款而形成的企業(yè)的借款關(guān)系。它是商品交換時(shí)由于資金流、實(shí)物流在空間、時(shí)間上的分離而產(chǎn)生的直接信用行為，屬于自然性融資。商業(yè)信用有很多優(yōu)點(diǎn)，如靈活、簡(jiǎn)便、及時(shí)、成本低，其缺點(diǎn)主要表現(xiàn)在如果放棄現(xiàn)金折扣時(shí)，其機(jī)會(huì)成本較高。

放棄現(xiàn)金折扣的機(jī)會(huì)成本=折扣率÷（1-折扣率）×360÷（信用期-折扣期）

如債僅人為了鼓勵(lì)企業(yè)盡早付款，給予企業(yè)（2/10，N/30）的信用條件，假如企業(yè)應(yīng)付賬款為10萬(wàn)元，如果企業(yè)放棄10天內(nèi)付款享受2%的現(xiàn)金折扣機(jī)會(huì)，相當(dāng)于該企業(yè)愿意以承擔(dān)36.73%的年利率的高額代價(jià)來(lái)融通9.8萬(wàn)元資金20天的使用權(quán)，由此可見(jiàn)，企業(yè)放棄現(xiàn)金折扣的資金成本是較高的，企業(yè)是否應(yīng)該放棄現(xiàn)金折扣也是決策者需要面臨的問(wèn)題，決策者可以與其他短期資本籌措方式相比較，如果其他方式的融資成本高于這個(gè)機(jī)會(huì)成本水平，就不應(yīng)放棄這一現(xiàn)金折扣。另外，如票據(jù)貼現(xiàn)，是指企業(yè)將未到期的商業(yè)匯票向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)提前轉(zhuǎn)讓，以達(dá)到融通資金的目的。銀行通常會(huì)對(duì)企業(yè)的貼現(xiàn)行為按一定的貼現(xiàn)率收到一定的貼息。通常，貼現(xiàn)率會(huì)低于銀行貸款利率，所以票據(jù)貼現(xiàn)是優(yōu)于銀行借款的短期融資方式。貼現(xiàn)時(shí)的機(jī)會(huì)成本通常按下式來(lái)計(jì)算：匯票到期值=票面金額×（1+票面利率×匯票期限÷360）；貼現(xiàn)息=匯票到期值×貼現(xiàn)率×貼現(xiàn)期÷360；貼現(xiàn)實(shí)收金額=匯票到期值-貼現(xiàn)息；貼現(xiàn)的機(jī)會(huì)成本=（貼現(xiàn)息÷貼現(xiàn)實(shí)收金額）×360÷貼現(xiàn)期。

如3月1日A企業(yè)向B企業(yè)購(gòu)進(jìn)原材料一批，總價(jià)10萬(wàn)元，合同約定雙方以年利率8%、期限6個(gè)月的附息銀行承況匯票結(jié)算。B企業(yè)因急需現(xiàn)金，于7月1日持票向銀行申請(qǐng)貼現(xiàn)，貼現(xiàn)率為6%，則：匯票到期值=100 000×（1+8%×180÷360）=104 000（元）；貼現(xiàn)息=104 000×6%×60÷360=1 040（元）；貼現(xiàn)實(shí)收金額=104 000-1 040=102 960（元）；貼現(xiàn)的機(jī)會(huì)成本=（1 040÷102 960）×（360÷60）=6.06%。如果決策者此時(shí)可以以低于貼現(xiàn)機(jī)會(huì)成本的融資方式籌措到短期資金，可以放棄貼現(xiàn)的決策。

實(shí)務(wù)工作中還有其他進(jìn)行短期融資決策的案例，如某企業(yè)擁有已持有兩年的票面價(jià)值400萬(wàn)、年利率2.8%的三年持有至到期國(guó)債，在第二年年末企業(yè)發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難，現(xiàn)有兩種方案可供企業(yè)選擇，方案一，向銀行申請(qǐng)為期一年的貸款400萬(wàn)，年利率6%，繼續(xù)將國(guó)債持有至到期；方案二，將已持有兩年的國(guó)債以422.4萬(wàn)元的價(jià)格出售以解燃眉之急。假設(shè)國(guó)債轉(zhuǎn)讓收益免稅，所得稅稅率25%，市場(chǎng)平均回報(bào)率和銀行貸款利率相等。

像這樣的一個(gè)看似簡(jiǎn)單的管理決策方案，有時(shí)候也會(huì)令決策者感到無(wú)從下手。如果這個(gè)問(wèn)題從機(jī)會(huì)成本的角度來(lái)考慮，就會(huì)變得比較清晰?，F(xiàn)在管理者無(wú)非面臨兩種選擇，不賣國(guó)債或賣國(guó)債，方案一為不賣，方案二為賣，我們只需比較兩者中誰(shuí)的機(jī)會(huì)成本小，就可以作出選擇。因?yàn)榍疤釛l件假設(shè)國(guó)債轉(zhuǎn)讓收益免稅，則不賣國(guó)債的機(jī)會(huì)成本=422.4-400=22.4（萬(wàn)元），該機(jī)會(huì)成本出現(xiàn)在第二年年末，賣國(guó)債的機(jī)會(huì)成本=[33.6-400×6%×（1-25%）]÷（1+6%）=14.7（萬(wàn)元）。在計(jì)算賣國(guó)債的機(jī)會(huì)成本中，有兩個(gè)問(wèn)題值得財(cái)務(wù)管理者關(guān)注：一個(gè)是銀行利息可以產(chǎn)生抵稅效應(yīng)，另外一個(gè)是該機(jī)會(huì)成本出現(xiàn)在第三年年末，如果要與前者進(jìn)行比較，需要以市場(chǎng)回報(bào)率折現(xiàn)到第二年年末同一時(shí)點(diǎn)進(jìn)行，通過(guò)比較，很顯然，管理層應(yīng)該選擇第二種融資方案。

2.機(jī)會(huì)成本對(duì)長(zhǎng)期融資決策的影響。機(jī)會(huì)成本對(duì)長(zhǎng)期融資決策的影響往往不是直接的，它常常潛藏在一些隱性成本之中，但同樣應(yīng)該引起管理層的足夠重視。我們以融資租賃與銀行貸款這兩種融資方式為例來(lái)進(jìn)行比較說(shuō)明。融資租賃是由出租人、承租人、供應(yīng)商共同組成的一種租賃方式。融資租賃有直接租賃、售后租回、杠桿租賃等幾種主要形式。以最簡(jiǎn)單的直接租賃為例，直接租賃是指由出租人在資本市場(chǎng)上籌集資本，并向設(shè)備制造商支付貨款后取得資產(chǎn)，然后直接出租給承租人的一種租賃方式。由于出租人的資金有可能是從銀行借貸來(lái)的，出租人要求的最低報(bào)酬率一定會(huì)高于銀行貸款利率水平，否則出租人無(wú)利可圖，即便是出租人自有資金足夠充足，那么出租人也會(huì)要求租賃最低報(bào)酬率高于市場(chǎng)平均回報(bào)率，因?yàn)槭袌?chǎng)平均回報(bào)率可視為出租人行使租賃業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)成本，否則出租人行使這項(xiàng)業(yè)務(wù)便失去了意義，因此融資租賃的名義利率往往會(huì)高于銀行貸款利率，決策者往往會(huì)選擇銀行貸款而不選擇融資租賃。下面我們從中小企業(yè)的角度來(lái)說(shuō)明兩種銀行貸款方式下的機(jī)會(huì)成本。

（1）中小企業(yè)融資比較困難，而銀行往往對(duì)中小企業(yè)設(shè)定苛刻的限制性條款，手續(xù)繁雜，且有隱性成本支出，使中小企業(yè)可望而不可及；而融資租賃公司主要關(guān)注租賃項(xiàng)目的效益，而不是企業(yè)的綜合效益，對(duì)企業(yè)信用狀況的審查也僅限于項(xiàng)目本身，一般不需要第三方擔(dān)保。

（2）融資租賃在稅收上有獨(dú)特的好處，它可以獲得資產(chǎn)折舊以及支付的租金利息產(chǎn)生的雙重抵稅效應(yīng)。另外，稅法規(guī)定融資租賃按租賃物法定折舊期限與租賃期限孰短原則確定實(shí)際折舊期限，可以加速租賃物的折舊，享受延遲納稅的好處，從而獲取資金時(shí)間價(jià)值。而銀行貸款利息雖也能產(chǎn)生抵稅效應(yīng)，但相對(duì)于融資租賃而言，抵稅效應(yīng)力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及。

（3）融資租賃將融資和采購(gòu)兩個(gè)程序合二為一，企業(yè)可以不付或先付很少的資金就能得到資產(chǎn)使用權(quán)，因此可以減少項(xiàng)目推進(jìn)時(shí)間，從而提高項(xiàng)目的運(yùn)行效率，這樣就可以使企業(yè)早投入，早產(chǎn)出，搶先抓住發(fā)展機(jī)遇，提高市場(chǎng)占有率。此外，租賃設(shè)備的手續(xù)通常比正常貿(mào)易簡(jiǎn)便、快捷，而且管理程序簡(jiǎn)單，尤其是進(jìn)口項(xiàng)目，租賃公司可代簽進(jìn)口合同，可大大地縮短進(jìn)口時(shí)間，通常租賃公司進(jìn)口設(shè)備只需要l～2個(gè)月。

（4）租金的支付可在設(shè)備的使用壽命內(nèi)分期攤付，而不是一次償還，減少了一次性資金的投入；由于租賃期限一般都比較長(zhǎng)，而租金通常又是定期等額支付的，當(dāng)物價(jià)處于上升階段時(shí)，租金的成本實(shí)質(zhì)上是在不斷下降。也就是說(shuō)，租賃可部分地抵御通貨膨脹所造成的影響，在租賃期滿，承租方可以轉(zhuǎn)移資產(chǎn)貶值的風(fēng)險(xiǎn)，這是銀行貸款融資并購(gòu)買(mǎi)設(shè)備可能要承擔(dān)設(shè)備貶值的風(fēng)險(xiǎn)所不能比擬的。

（5）融資租賃還租形式靈活，它可以根據(jù)企業(yè)收入的分布情況確定租賃期限和付租次數(shù)，企業(yè)也可以根據(jù)租金還款計(jì)劃靈活安排資金的使用，而銀行貸款穩(wěn)定性差，在央行收緊銀根的時(shí)候或續(xù)貸時(shí)，會(huì)造成企業(yè)短期的現(xiàn)金流急速緊張。

（6）銀行貸款的實(shí)際利率比名義比率要高，原因主要有兩點(diǎn)：一是因?yàn)殂y行的限制性條款，如存貸比的要求，實(shí)質(zhì)上減少了企業(yè)實(shí)際可以獲得的貸款額度。二是因?yàn)槠髽I(yè)在還款前需要提前做好準(zhǔn)備，實(shí)際上變向地縮短了企業(yè)使用資金的期限。以下筆者再通過(guò)案例進(jìn)行定量分析：M公司需購(gòu)置一印刷設(shè)備進(jìn)行生產(chǎn)，設(shè)備總價(jià)460萬(wàn)元，資金缺口370萬(wàn)元，購(gòu)置后前3年每年因此增加銷售收入200萬(wàn)元。印刷設(shè)備，按照規(guī)定，法定折舊期為10年，所得稅稅率25%。現(xiàn)有兩種融資方式如下所示：

A.貸款購(gòu)置：貸款利率6%，還貸期限3年，分3次于年末償還。等額還本，余額計(jì)息。設(shè)備總價(jià)款460萬(wàn)元，假設(shè)設(shè)備殘值為零，設(shè)備使用期內(nèi)，按直線法計(jì)提折，年折舊額46萬(wàn)元。

B.融資租賃購(gòu)置：先首付90萬(wàn)元，獲得設(shè)備使用權(quán)，融資總額370萬(wàn)元，租期3年，名義利率6.5%，租金總額442.12萬(wàn)元，還租期36期，每月月末等額支付租金12.281 9萬(wàn)元，手續(xù)費(fèi)按融資額的3%一次性收取11.1萬(wàn)元，另需支付設(shè)備三年保險(xiǎn)費(fèi)共計(jì)1.99萬(wàn)元（交保險(xiǎn)公司）以及公證費(fèi)0.55萬(wàn)元，保險(xiǎn)費(fèi)及公證費(fèi)于期初一次性支付。按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，融資租賃應(yīng)視為自有設(shè)備一樣計(jì)提折舊，設(shè)備可以按租賃期限與法定折舊期熟短原則確定折舊期，但最短不少于3年，因而本例折舊期確定為3年，按照直線法，年折舊額為153.33萬(wàn)元。

現(xiàn)在通過(guò)計(jì)算比較一下M公司采取銀行貸款和融資租賃兩種方式下購(gòu)買(mǎi)設(shè)備產(chǎn)生的現(xiàn)金流量如下表所示。假定實(shí)際設(shè)備使用期內(nèi)的資金價(jià)值按貸款利率6%折現(xiàn)。

由于每月月末等額支付租金12.281 9萬(wàn)元，則有12.281 9×（P/A，i，36）=370萬(wàn)元，通過(guò)EXCEL計(jì)算查表，i=1%，這個(gè)是融資租賃購(gòu)置設(shè)備的實(shí)際月利率，上表中租賃購(gòu)置下利息和償還本金是根據(jù)實(shí)際利率法計(jì)算出來(lái)的。通過(guò)對(duì)兩種融資的現(xiàn)金流量的比較，得到如下結(jié)論：

（1）雖然從表面上融資租賃公司收取的名義利率高于貸款利率0.5%，但從二者的凈現(xiàn)金流凈額來(lái)比較，租賃購(gòu)置明顯優(yōu)于銀行貸款。融資租賃購(gòu)置下的折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量合計(jì)146.73萬(wàn)元，扣除還需期初支付的手續(xù)費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)及公證費(fèi)等合計(jì)13.65萬(wàn)元，凈現(xiàn)金流入凈額為133.08萬(wàn)元，比貸款購(gòu)置下凈現(xiàn)金流入凈額71.77萬(wàn)元高出61.31萬(wàn)元，究其原因，主要是租賃在還款期內(nèi)享有的節(jié)稅效應(yīng)明顯好于貸款，同時(shí)，銀行貸款的償還本息的方式同樣會(huì)對(duì)現(xiàn)金流量產(chǎn)生影響。

（2）融資租賃的種種好處所獲取的收益可視為選擇銀行貸款的機(jī)會(huì)成本，而這個(gè)機(jī)會(huì)成本對(duì)決策者來(lái)說(shuō)會(huì)產(chǎn)生至關(guān)重要的影響，實(shí)務(wù)工作中，管理者應(yīng)該采取定性分析和定量分析相結(jié)合的原則來(lái)幫助自己科學(xué)決策。

（作者為碩士、會(huì)計(jì)師）

參考文獻(xiàn)

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篇(4)

【關(guān)鍵詞】風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì) 中小會(huì)計(jì)師事務(wù)所 中小企業(yè) 審計(jì)運(yùn)用

一、風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)運(yùn)用不足的原因

（一）從風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)方面

1、審計(jì)資源偏離高風(fēng)險(xiǎn)審計(jì)領(lǐng)域

控制風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)將審計(jì)資源的重點(diǎn)分配于客戶內(nèi)部控制薄弱環(huán)節(jié)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)將審計(jì)資源的重點(diǎn)分配于客戶的商業(yè)經(jīng)營(yíng)高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域。可見(jiàn)，兩種風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)模式均未重點(diǎn)關(guān)注管理舞弊，成為實(shí)現(xiàn)揭示管理舞弊審計(jì)目標(biāo)的一大缺陷。

2、控制風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)理論假設(shè)缺陷

如一個(gè)單位建有完善的內(nèi)部控制，并能夠得到有效運(yùn)行，則該單位在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中和財(cái)務(wù)報(bào)表編制中進(jìn)行欺詐舞弊的機(jī)會(huì)就會(huì)減少；反之，財(cái)務(wù)報(bào)表的可靠性就低。

3、注冊(cè)會(huì)計(jì)師的民事責(zé)任制度不夠完善

在我國(guó)，一系列法律的出臺(tái)對(duì)規(guī)范注冊(cè)會(huì)計(jì)師的執(zhí)業(yè)環(huán)境，加強(qiáng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師的法律責(zé)任起到了一定的作用，但是，目前關(guān)于注冊(cè)會(huì)計(jì)師的法律責(zé)任的規(guī)定仍比較空洞，尤其是關(guān)于注冊(cè)會(huì)計(jì)師的民事責(zé)任，規(guī)定得較少，概念含糊。

4、審計(jì)準(zhǔn)則滯后

我國(guó)目前的審計(jì)準(zhǔn)則所作出的規(guī)定仍停留在控制風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)的模式上，采用的指導(dǎo)思想是“審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)=固有風(fēng)險(xiǎn)×控制風(fēng)險(xiǎn)×檢查風(fēng)險(xiǎn)”的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)模型，這在一定程度上限制了風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)的發(fā)展和推廣。

（二）從中小會(huì)計(jì)師事務(wù)所方面

1、會(huì)計(jì)師事務(wù)所逐利行為。會(huì)計(jì)師事務(wù)所與普通企業(yè)一樣，都是一種逐利性組織，他們也會(huì)根據(jù)外界調(diào)節(jié)其行為，以使其自身利益最大化。

2、信息技術(shù)使用不足。我國(guó)中小會(huì)計(jì)師事務(wù)所既缺乏精通信息技術(shù)專業(yè)人才，又無(wú)財(cái)力建立相應(yīng)的行業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)平臺(tái)，制約了現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)技術(shù)的使用。

3、客戶的流失對(duì)事務(wù)所的影響。中小會(huì)計(jì)師事務(wù)所沒(méi)有品牌優(yōu)勢(shì)，只有通過(guò)提高服務(wù)質(zhì)量來(lái)贏得客戶?，F(xiàn)在實(shí)施現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)，導(dǎo)致一部分客戶流失，使得中小會(huì)計(jì)師事務(wù)所實(shí)施現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)變得十分謹(jǐn)慎。

二、風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)在中小會(huì)計(jì)師事務(wù)所的運(yùn)用案例

（一）深圳華發(fā)電子股份有限公司的基本情況

實(shí)際操作分析本案例選擇深圳華發(fā)電子股份有限公司2005年度的資料，由于與審計(jì)相關(guān)的部分資料涉及商業(yè)秘密并沒(méi)有公開(kāi)，所以資料并不全面。

公司名稱：深圳華發(fā)電子股份有限公司

股票簡(jiǎn)稱：*ST華發(fā)A、*ST華發(fā)B

（二）戰(zhàn)略分析

1、行業(yè)狀況、法律與監(jiān)管環(huán)境以及其他外部因素。2004年4月28日公告：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，公司股票實(shí)行退市風(fēng)險(xiǎn)警示特別處理。公司所有者或者管理者面對(duì)如此壓力，2005年度虛增利潤(rùn)的可能性大大增加，本年度的審計(jì)重點(diǎn)是審計(jì)其是否有虛增利潤(rùn)的情況。

2、被審計(jì)單位經(jīng)營(yíng)情況。本年度深圳地區(qū)電力及能源緊張，公司為保障正常生產(chǎn)購(gòu)置并租用發(fā)電機(jī)自行發(fā)電，導(dǎo)致生產(chǎn)成本提高；受銀行政策調(diào)整及公司連續(xù)兩年虧損的影響，銀行對(duì)本公司收緊貸款，生產(chǎn)資金壓力大增；為實(shí)現(xiàn) 2005年扭虧為盈的目標(biāo)，公司董事會(huì)于 3月份調(diào)整了經(jīng)營(yíng)班子。經(jīng)過(guò)第二季度的一系列調(diào)整后，下半年公司全面進(jìn)入扭虧階段，最終 2005年度公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 662.23萬(wàn)元，超額完成年度目標(biāo)。

3、完善了內(nèi)部管理。由于本年度的審計(jì)重點(diǎn)是防止其虛增利潤(rùn)，公司財(cái)務(wù)報(bào)表顯示 2005年度的凈利潤(rùn)為 662萬(wàn)元，而租賃利潤(rùn)卻高達(dá) 1，693萬(wàn)元，所以應(yīng)特別重點(diǎn)關(guān)注物業(yè)租賃業(yè)務(wù)情況，是否存在虛假租賃、租金過(guò)高和提前確認(rèn)租金收入等情況。

4、被審計(jì)單位的目標(biāo)、戰(zhàn)略以及相關(guān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。公司未來(lái)幾年的主要產(chǎn)品是電路板和注塑件，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注公司現(xiàn)有技術(shù)及設(shè)備能否滿足未來(lái)發(fā)展的需要；關(guān)注國(guó)內(nèi)外生產(chǎn)電路板和注塑件的公司是否會(huì)對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)造成影響以及影響的程度。公司新年度生產(chǎn)資金主要以自有資金為主，適當(dāng)增加銀行貸款，暫無(wú)其他融資計(jì)劃。為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，公司將會(huì)及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，逐步向應(yīng)用于平板電視、汽車電子、通訊產(chǎn)品、數(shù)碼相機(jī)等的產(chǎn)品方向過(guò)渡。

（三）環(huán)節(jié)分析及剩余風(fēng)險(xiǎn)決定

1、識(shí)別和評(píng)估重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)。在審計(jì)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)識(shí)別和評(píng)估財(cái)務(wù)報(bào)表層次以及各類交易、賬戶余額、列報(bào)與披露認(rèn)定層次的重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)。這里只以關(guān)聯(lián)方為例。納入合并范圍的子公司情況：公司名稱：深圳市華發(fā)物業(yè)租賃管理有限公司；注冊(cè)資本：100萬(wàn)元；實(shí)際投資額：60萬(wàn)元；投資比例：60%；主營(yíng)業(yè)務(wù)：物業(yè)租賃及管理。眾所周知上市公司關(guān)聯(lián)方交易以及大股東占用資產(chǎn)的情況是比較普遍的，所以此點(diǎn)也需要特別注意。

2、確定重要性水平。根據(jù)重要性水平的確認(rèn)原則，取計(jì)算結(jié)果的最小值為會(huì)計(jì)報(bào)表的重要性水平，然后將重要性水平重點(diǎn)分配給風(fēng)險(xiǎn)較大的幾個(gè)賬戶并隨著審計(jì)工作的進(jìn)程評(píng)估對(duì)重要性水平的判斷是否仍然適用。

3、編制審計(jì)計(jì)劃編制審計(jì)計(jì)劃，主要的內(nèi)容有：被審計(jì)單位的基本情況、審計(jì)目標(biāo)、審計(jì)范圍、審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)初步評(píng)價(jià)、重要性標(biāo)準(zhǔn)、審計(jì)策略（包括重點(diǎn)審計(jì)領(lǐng)域以及其他關(guān)注事項(xiàng)）、審計(jì)時(shí)間表以及人員安排、審計(jì)實(shí)施前準(zhǔn)備工作等。

4、審計(jì)報(bào)告階段。如果審計(jì)后確認(rèn)：被審計(jì)單位采用的會(huì)計(jì)處理方法遵循了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及有關(guān)規(guī)定；會(huì)計(jì)報(bào)表反映的內(nèi)容符合被審計(jì)單位的實(shí)際情況；會(huì)計(jì)報(bào)表內(nèi)容完整，表達(dá)清楚，無(wú)重要遺漏；報(bào)表項(xiàng)目的分類和編制方法符合規(guī)定要求，審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)可以控制在可接受的水平上，就可以出具無(wú)保留意見(jiàn)。

三、注冊(cè)會(huì)計(jì)師行業(yè)的整體素質(zhì)有待提高

由于許多會(huì)計(jì)師事務(wù)所培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)投入不足，培訓(xùn)層次較低，加之我國(guó)還沒(méi)有建立起一套完整有效的面向市場(chǎng)的培訓(xùn)機(jī)制，后續(xù)教育的機(jī)會(huì)和渠道較少，使得目前的注冊(cè)會(huì)計(jì)師獲得新的知識(shí)和提供新服務(wù)的能力十分有限。在風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)模式下的實(shí)質(zhì)性測(cè)試階段要運(yùn)用分析性測(cè)試程序作為主要的獲取審計(jì)證據(jù)的手段，必然要求注冊(cè)會(huì)計(jì)師具有較高的素質(zhì)，注冊(cè)會(huì)計(jì)師需要根據(jù)被審計(jì)單位的具體情況，運(yùn)用分析性測(cè)試程序，尋求數(shù)據(jù)間的內(nèi)存關(guān)系來(lái)構(gòu)建模型。大多數(shù)程序是以數(shù)理統(tǒng)計(jì)的廣泛運(yùn)用為前提的，在要求依據(jù)數(shù)理統(tǒng)計(jì)估算可出可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平時(shí)，應(yīng)具有相應(yīng)規(guī)模的審計(jì)證據(jù)。而目前還有相當(dāng)多的注冊(cè)會(huì)計(jì)師不具備運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法的能力，這成為妨礙分析性程序成為實(shí)質(zhì)性測(cè)試的重要手段。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳毓圭.對(duì)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)方法的由來(lái)及其發(fā)展的認(rèn)識(shí).會(huì)計(jì)研究，2004.

篇(5)

論文關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；盈余管理；會(huì)計(jì)政策

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，越來(lái)越多的企業(yè)將房地產(chǎn)用于對(duì)外出租或持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓。為了更好的規(guī)范這類業(yè)務(wù)的核算，財(cái)政部于2006年頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》增加了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和轉(zhuǎn)換作出了全面的規(guī)定，并將公允價(jià)值引入到后續(xù)計(jì)量之中。公允價(jià)值有利于增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，有利于信息使用者進(jìn)行決策。但由于我國(guó)資本市場(chǎng)尚不完善，許多商品難以獲得公允的交易價(jià)格，并且公允價(jià)值的計(jì)量方法選擇余地大，估值技術(shù)和估值模型仍有諸多欠缺，這為盈余管理提供了一定的空間。

1 投資性房地產(chǎn)盈余管理的空間分析

由于準(zhǔn)則規(guī)定在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》的規(guī)定，對(duì)已出租的建筑物和土地使用權(quán)進(jìn)行計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷。因此，投資性房地產(chǎn)盈余管理的空間主要集中在公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式中。

1.1 利用后續(xù)計(jì)量模式的可選擇性進(jìn)行盈余管理

準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。并且采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差計(jì)入當(dāng)期損益。由于近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)總體上升的趨勢(shì)，企業(yè)所持有的房地產(chǎn)賬面價(jià)值往往低于市場(chǎng)價(jià)值。對(duì)于坐落于大中型城市中心城區(qū)的房地產(chǎn)，通常具有活躍的交易市場(chǎng)，因此，這些房地產(chǎn)滿足使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的條件。雖然準(zhǔn)則規(guī)定成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式應(yīng)按會(huì)計(jì)政策變更處理，轉(zhuǎn)換無(wú)法立即產(chǎn)生收益，但企業(yè)在以后各期卻可能由于這種會(huì)計(jì)政策的選擇獲益。一方面轉(zhuǎn)換可以增加投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，同時(shí)增加企業(yè)的資產(chǎn)和所有者權(quán)益，降低了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，降低了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有利于企業(yè)進(jìn)行融資，擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，實(shí)施并購(gòu)重組。轉(zhuǎn)換相當(dāng)于因?yàn)橘Y產(chǎn)的重估增值而調(diào)整賬面價(jià)值，而這在歷史成本計(jì)量原則下一般是禁止的。另一方面轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊，減少了企業(yè)每期的費(fèi)用，同時(shí)在房地產(chǎn)價(jià)格上漲的條件下，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的增加能在當(dāng)期確認(rèn)為收益，這都有利于增加企業(yè)的利潤(rùn)。并且，由于稅法不將資產(chǎn)重估增值的收益計(jì)入應(yīng)納稅所得額，對(duì)于作為投資性房地產(chǎn)核算的建筑物或土地使用權(quán)也一律需要計(jì)提折舊或攤銷，因此，在目前的條件下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換不會(huì)增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會(huì)使企業(yè)失去折舊的“稅盾”作用。

1.2 利用資產(chǎn)類別的轉(zhuǎn)換進(jìn)行盈余管理

準(zhǔn)則規(guī)定自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。企業(yè)可以與關(guān)聯(lián)方簽訂租賃合同，將閑置的房地產(chǎn)從原先的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。同時(shí)，如果滿足準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定，便可以使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。同時(shí)，企業(yè)可以將原已計(jì)提的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備在轉(zhuǎn)換時(shí)轉(zhuǎn)回，從而規(guī)避了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值損失》中資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，不得轉(zhuǎn)回的規(guī)定。準(zhǔn)則還規(guī)定，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。企業(yè)可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間解除與關(guān)聯(lián)方簽訂的租賃合同，重新計(jì)提折舊，并將轉(zhuǎn)換時(shí)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益計(jì)入當(dāng)期損益。這樣通過(guò)兩次轉(zhuǎn)換，企業(yè)在轉(zhuǎn)換期間內(nèi)減少了固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)用，獲得了公允價(jià)值變動(dòng)帶來(lái)的收益，同時(shí)增加了資產(chǎn)的賬面價(jià)值，從而達(dá)到粉飾報(bào)表的目的。

1.3 利用公允價(jià)值計(jì)量方法的不同進(jìn)行盈余管理

根據(jù)準(zhǔn)則的規(guī)定，資產(chǎn)負(fù)債表日企業(yè)應(yīng)該從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。這表明公允價(jià)值首先應(yīng)該從公開(kāi)市場(chǎng)報(bào)價(jià)中取得。當(dāng)無(wú)法從公開(kāi)市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，可以使用估值技術(shù)取得公允價(jià)值。但由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)起步較晚，市場(chǎng)機(jī)制尚不完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，公開(kāi)報(bào)價(jià)不易獲得，并且由于存在大量的投機(jī)行為，公開(kāi)報(bào)價(jià)也未必是公允的價(jià)格。因此，上市公司目前更傾向于使用資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格作為公允價(jià)值，其次是通過(guò)同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格獲取公允價(jià)值?，F(xiàn)行準(zhǔn)則中，沒(méi)有對(duì)公允價(jià)值的計(jì)量方法作出明確適當(dāng)?shù)囊?guī)定，企業(yè)可以根據(jù)自己的需要選擇對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有利或能夠達(dá)到特定目的的方法。估值模型本身具有復(fù)雜性和不確定性，容易受到主觀判斷的影響，但準(zhǔn)則對(duì)于估值模型的選擇和關(guān)鍵參數(shù)的設(shè)定缺乏必要指導(dǎo)和規(guī)定。企業(yè)還可能選擇關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，出具對(duì)自身有利的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。這都給企業(yè)進(jìn)行盈余管理提供了操作空間，使企業(yè)可以通過(guò)操縱公允價(jià)值滿足自身利益，降低會(huì)計(jì)信息的可靠性和可比性，損害其他利益相關(guān)者的利益。 　2 投資性房地產(chǎn)盈余管理的實(shí)例解析 1 世茂股份的盈余管理

上海世茂股份有限公司是一家主營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的上市公司。2009年6月30日，世茂股份臨時(shí)股東大會(huì)通過(guò)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策變更的決議，公司根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定進(jìn)行了追溯調(diào)整，導(dǎo)致增加2009年度利潤(rùn)總額408萬(wàn)元，其中因不計(jì)提折舊增加2009年度利潤(rùn)總額102萬(wàn)元，因公允價(jià)值變動(dòng)增加利潤(rùn)總額306萬(wàn)元，增加投資性房地產(chǎn)1317萬(wàn)元，增加留存收益987萬(wàn)元。當(dāng)年下半年，因采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)損益為1.61億元，約占當(dāng)年利潤(rùn)總額的54.51%。2010年，世茂股份因采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益為4.26億元，約占當(dāng)年利潤(rùn)總額的31.14%。然而，該公司并未在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中披露進(jìn)行會(huì)計(jì)政策變更的原因。世茂股份租售并舉的經(jīng)營(yíng)模式導(dǎo)致該企業(yè)擁有大量的投資性房地產(chǎn)，且其商業(yè)地產(chǎn)主要坐落于北京、上海等地區(qū)，市場(chǎng)交易活躍，這給使用公允價(jià)值模式提供了必要條件。2009年全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格普遍高企，發(fā)達(dá)地區(qū)漲幅尤為明顯。世茂股份在此時(shí)進(jìn)行會(huì)計(jì)政策變更，公允價(jià)值的大幅變動(dòng)直接導(dǎo)致了當(dāng)年及此后一年的利潤(rùn)大幅增加，相對(duì)于其他采用成本模式的房地產(chǎn)企業(yè)而言，業(yè)績(jī)更加“漂亮”。并且，由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)帶來(lái)的凈利潤(rùn)暫不得用于利潤(rùn)分配，上市公司無(wú)需擔(dān)心這部分并無(wú)實(shí)際現(xiàn)金流入的利潤(rùn)將增加企業(yè)利潤(rùn)分配的負(fù)擔(dān)。這在一定程度上打消了企業(yè)使用公允價(jià)值模式的憂慮。 2 海南航空的盈余管理

海南航空股份有限公司是一家主營(yíng)航空運(yùn)輸?shù)纳鲜泄尽?009年12月14日，海南航空董事會(huì)通過(guò)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策變更的決議，根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定進(jìn)行了追溯調(diào)整，導(dǎo)致2008年合并報(bào)表層面投資性房地產(chǎn)增加447萬(wàn)元，減少營(yíng)業(yè)成本442萬(wàn)元，增加公允價(jià)值變動(dòng)損益807萬(wàn)元，最終減少凈虧損999萬(wàn)元。2009年合并報(bào)表層面投資性房地產(chǎn)增加投資性房地產(chǎn)6.8億元，減少營(yíng)業(yè)成本1902萬(wàn)元，增加公允價(jià)值變動(dòng)損益5.9億元。尤其值得注意的是，變更直接導(dǎo)致歸屬于母公司的凈利潤(rùn)由-1.14億元變?yōu)?.34億元。通過(guò)會(huì)計(jì)政策的變更，海南航空的累計(jì)虧損減少了4.52億元。2010年，該公司因采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益為3.48億元，約占當(dāng)年利潤(rùn)總額的7.96%。2009年，海南的房地產(chǎn)價(jià)格漲幅明顯。2009年12月31日，國(guó)務(wù)院文件，海南國(guó)際旅游島正式獲批，此舉更是推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的又一輪上漲。海南航空的投資性房地產(chǎn)主要位于北京，三亞以及博鰲，受益于這輪漲價(jià)，其房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出賬面價(jià)值。海南航空此次的變更在當(dāng)期就產(chǎn)生了巨大的效果，直接使公司扭虧為盈，并且在第二年給公司帶來(lái)了近8%的利潤(rùn)總額，效果十分明顯。

3 投資性房地產(chǎn)盈余管理的防范措施 1 重新規(guī)定后續(xù)計(jì)量模式的使用范圍

現(xiàn)行準(zhǔn)則以能否持續(xù)可靠取得公允價(jià)值為依據(jù)進(jìn)行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的選擇，并且企業(yè)對(duì)所有投資性房地產(chǎn)只能采用同一種后續(xù)計(jì)量模式。對(duì)于用于出租的土地使用權(quán)或建筑物，企業(yè)獲得的是租金收入，與該項(xiàng)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值并無(wú)太大的聯(lián)系。通常在合同簽訂時(shí)已載明租賃期間承租方支付的費(fèi)用，且出租房并無(wú)租賃到期時(shí)將其轉(zhuǎn)讓的意圖。因此，對(duì)于這類資產(chǎn)使用成本模式即可。并且公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或攤銷，企業(yè)只有營(yíng)業(yè)收入，卻沒(méi)有營(yíng)業(yè)成本，收入費(fèi)用在邏輯上不配比，違背了基本的會(huì)計(jì)原則。而對(duì)于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的士地使用權(quán)，由于企業(yè)持有的目的是待其增值后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，需要及時(shí)了解資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，掌握充分的信息，以選擇合適的時(shí)機(jī)對(duì)外出售，使企業(yè)的利益最大化，因此有必要采用公允價(jià)值模式計(jì)量。準(zhǔn)則可以規(guī)定企業(yè)應(yīng)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)類型選擇后續(xù)計(jì)量模式，且企業(yè)可以區(qū)別不同的投資性房地產(chǎn)同時(shí)使用成本模式和公允價(jià)值模式。 2 增加不同類別資產(chǎn)二次轉(zhuǎn)換的限制條件

為了防止企業(yè)利用持有至到期投資和可供出售金融資產(chǎn)的重分類操縱利潤(rùn)和資產(chǎn)的賬面價(jià)值，進(jìn)行盈余管理，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第22號(hào)——金融工具確認(rèn)和計(jì)量》中對(duì)于持有至到期投資和可供出售金融資產(chǎn)的重分類作出了明確的規(guī)定。由于公允價(jià)值這一計(jì)量屬性首先在金融工具領(lǐng)域得到廣泛使用，其準(zhǔn)則制定相對(duì)較為完善。因此，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則可以借鑒金融工具準(zhǔn)則，規(guī)定企業(yè)將固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)且以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，因持有目的改變，轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的，在本會(huì)計(jì)年度及以后兩個(gè)完整的會(huì)計(jì)年度內(nèi)不得再次轉(zhuǎn)換為以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，同時(shí)對(duì)因不可抗力或其他特殊狀況導(dǎo)致可以轉(zhuǎn)換的例外條件作出規(guī)定。這樣即截?cái)嗔似髽I(yè)利用資產(chǎn)類別的轉(zhuǎn)換進(jìn)行盈余管理的道路，又可以保護(hù)企業(yè)必要而合法的利益。 3 加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)的信息披露

篇(6)

論文關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；盈余管理；會(huì)計(jì)政策 

 

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，越來(lái)越多的企業(yè)將房地產(chǎn)用于對(duì)外出租或持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓。為了更好的規(guī)范這類業(yè)務(wù)的核算，財(cái)政部于2006年頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》增加了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和轉(zhuǎn)換作出了全面的規(guī)定，并將公允價(jià)值引入到后續(xù)計(jì)量之中。公允價(jià)值有利于增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，有利于信息使用者進(jìn)行決策。但由于我國(guó)資本市場(chǎng)尚不完善，許多商品難以獲得公允的交易價(jià)格，并且公允價(jià)值的計(jì)量方法選擇余地大，估值技術(shù)和估值模型仍有諸多欠缺，這為盈余管理提供了一定的空間。 

1 投資性房地產(chǎn)盈余管理的空間分析 

由于準(zhǔn)則規(guī)定在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》的規(guī)定，對(duì)已出租的建筑物和土地使用權(quán)進(jìn)行計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷。因此，投資性房地產(chǎn)盈余管理的空間主要集中在公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式中。 

1.1 利用后續(xù)計(jì)量模式的可選擇性進(jìn)行盈余管理 

準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。并且采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差計(jì)入當(dāng)期損益。由于近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)總體上升的趨勢(shì)，企業(yè)所持有的房地產(chǎn)賬面價(jià)值往往低于市場(chǎng)價(jià)值。對(duì)于坐落于大中型城市中心城區(qū)的房地產(chǎn)，通常具有活躍的交易市場(chǎng)，因此，這些房地產(chǎn)滿足使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的條件。雖然準(zhǔn)則規(guī)定成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式應(yīng)按會(huì)計(jì)政策變更處理，轉(zhuǎn)換無(wú)法立即產(chǎn)生收益，但企業(yè)在以后各期卻可能由于這種會(huì)計(jì)政策的選擇獲益。一方面轉(zhuǎn)換可以增加投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，同時(shí)增加企業(yè)的資產(chǎn)和所有者權(quán)益，降低了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，降低了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有利于企業(yè)進(jìn)行融資，擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，實(shí)施并購(gòu)重組。轉(zhuǎn)換相當(dāng)于因?yàn)橘Y產(chǎn)的重估增值而調(diào)整賬面價(jià)值，而這在歷史成本計(jì)量原則下一般是禁止的。另一方面轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊，減少了企業(yè)每期的費(fèi)用，同時(shí)在房地產(chǎn)價(jià)格上漲的條件下，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的增加能在當(dāng)期確認(rèn)為收益，這都有利于增加企業(yè)的利潤(rùn)。并且，由于稅法不將資產(chǎn)重估增值的收益計(jì)入應(yīng)納稅所得額，對(duì)于作為投資性房地產(chǎn)核算的建筑物或土地使用權(quán)也一律需要計(jì)提折舊或攤銷，因此，在目前的條件下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換不會(huì)增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會(huì)使企業(yè)失去折舊的“稅盾”作用。 

1.2 利用資產(chǎn)類別的轉(zhuǎn)換進(jìn)行盈余管理 

準(zhǔn)則規(guī)定自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。企業(yè)可以與關(guān)聯(lián)方簽訂租賃合同，將閑置的房地產(chǎn)從原先的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。同時(shí)，如果滿足準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定，便可以使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。同時(shí)，企業(yè)可以將原已計(jì)提的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備在轉(zhuǎn)換時(shí)轉(zhuǎn)回，從而規(guī)避了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值損失》中資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，不得轉(zhuǎn)回的規(guī)定。準(zhǔn)則還規(guī)定，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。企業(yè)可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間解除與關(guān)聯(lián)方簽訂的租賃合同，重新計(jì)提折舊，并將轉(zhuǎn)換時(shí)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益計(jì)入當(dāng)期損益。這樣通過(guò)兩次轉(zhuǎn)換，企業(yè)在轉(zhuǎn)換期間內(nèi)減少了固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)用，獲得了公允價(jià)值變動(dòng)帶來(lái)的收益，同時(shí)增加了資產(chǎn)的賬面價(jià)值，從而達(dá)到粉飾報(bào)表的目的。 

1.3 利用公允價(jià)值計(jì)量方法的不同進(jìn)行盈余管理 

根據(jù)準(zhǔn)則的規(guī)定，資產(chǎn)負(fù)債表日企業(yè)應(yīng)該從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。這表明公允價(jià)值首先應(yīng)該從公開(kāi)市場(chǎng)報(bào)價(jià)中取得。當(dāng)無(wú)法從公開(kāi)市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，可以使用估值技術(shù)取得公允價(jià)值。但由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)起步較晚，市場(chǎng)機(jī)制尚不完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，公開(kāi)報(bào)價(jià)不易獲得，并且由于存在大量的投機(jī)行為，公開(kāi)報(bào)價(jià)也未必是公允的價(jià)格。因此，上市公司目前更傾向于使用資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格作為公允價(jià)值，其次是通過(guò)參考同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格獲取公允價(jià)值?，F(xiàn)行準(zhǔn)則中，沒(méi)有對(duì)公允價(jià)值的計(jì)量方法作出明確適當(dāng)?shù)囊?guī)定，企業(yè)可以根據(jù)自己的需要選擇對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有利或能夠達(dá)到特定目的的方法。估值模型本身具有復(fù)雜性和不確定性，容易受到主觀判斷的影響，但準(zhǔn)則對(duì)于估值模型的選擇和關(guān)鍵參數(shù)的設(shè)定缺乏必要指導(dǎo)和規(guī)定。企業(yè)還可能選擇關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，出具對(duì)自身有利的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。這都給企業(yè)進(jìn)行盈余管理提供了操作空間，使企業(yè)可以通過(guò)操縱公允價(jià)值滿足自身利益，降低會(huì)計(jì)信息的可靠性和可比性，損害其他利益相關(guān)者的利益。 

2 投資性房地產(chǎn)盈余管理的實(shí)例解析 

2.1 世茂股份的盈余管理 

上海世茂股份有限公司是一家主營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的上市公司。2009年6月30日，世茂股份臨時(shí)股東大會(huì)通過(guò)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策變更的決議，公司根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定進(jìn)行了追溯調(diào)整，導(dǎo)致增加2009年度利潤(rùn)總額408萬(wàn)元，其中因不計(jì)提折舊增加2009年度利潤(rùn)總額102萬(wàn)元，因公允價(jià)值變動(dòng)增加利潤(rùn)總額306萬(wàn)元，增加投資性房地產(chǎn)1317萬(wàn)元，增加留存收益987萬(wàn)元。當(dāng)年下半年，因采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)損益為1.61億元，約占當(dāng)年利潤(rùn)總額的54.51%。2010年，世茂股份因采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益為4.26億元，約占當(dāng)年利潤(rùn)總額的31.14%。然而，該公司并未在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中披露進(jìn)行會(huì)計(jì)政策變更的原因。世茂股份租售并舉的經(jīng)營(yíng)模式導(dǎo)致該企業(yè)擁有大量的投資性房地產(chǎn)，且其商業(yè)地產(chǎn)主要坐落于北京、上海等地區(qū)，市場(chǎng)交易活躍，這給使用公允價(jià)值模式提供了必要條件。2009年全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格普遍高企，發(fā)達(dá)地區(qū)漲幅尤為明顯。世茂股份在此時(shí)進(jìn)行會(huì)計(jì)政策變更，公允價(jià)值的大幅變動(dòng)直接導(dǎo)致了當(dāng)年及此后一年的利潤(rùn)大幅增加，相對(duì)于其他采用成本模式的房地產(chǎn)企業(yè)而言，業(yè)績(jī)更加“漂亮”。并且，由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)帶來(lái)的凈利潤(rùn)暫不得用于利潤(rùn)分配，上市公司無(wú)需擔(dān)心這部分并無(wú)實(shí)際現(xiàn)金流入的利潤(rùn)將增加企業(yè)利潤(rùn)分配的負(fù)擔(dān)。這在一定程度上打消了企業(yè)使用公允價(jià)值模式的憂慮。 

2.2 海南航空的盈余管理 

海南航空股份有限公司是一家主營(yíng)航空運(yùn)輸?shù)纳鲜泄尽?009年12月14日，海南航空董事會(huì)通過(guò)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策變更的決議，根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定進(jìn)行了追溯調(diào)整，導(dǎo)致2008年合并報(bào)表層面投資性房地產(chǎn)增加447萬(wàn)元，減少營(yíng)業(yè)成本442萬(wàn)元，增加公允價(jià)值變動(dòng)損益807萬(wàn)元，最終減少凈虧損999萬(wàn)元。2009年合并報(bào)表層面投資性房地產(chǎn)增加投資性房地產(chǎn)6.8億元，減少營(yíng)業(yè)成本1902萬(wàn)元，增加公允價(jià)值變動(dòng)損益5.9億元。尤其值得注意的是，變更直接導(dǎo)致歸屬于母公司的凈利潤(rùn)由-1.14億元變?yōu)?.34億元。通過(guò)會(huì)計(jì)政策的變更，海南航空的累計(jì)虧損減少了4.52億元。2010年，該公司因采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益為3.48億元，約占當(dāng)年利潤(rùn)總額的7.96%。2009年，海南的房地產(chǎn)價(jià)格漲幅明顯。2009年12月31日，國(guó)務(wù)院文件，海南國(guó)際旅游島正式獲批，此舉更是推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的又一輪上漲。海南航空的投資性房地產(chǎn)主要位于北京，三亞以及博鰲，受益于這輪漲價(jià)，其房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出賬面價(jià)值。海南航空此次的變更在當(dāng)期就產(chǎn)生了巨大的效果，直接使公司扭虧為盈，并且在第二年給公司帶來(lái)了近8%的利潤(rùn)總額，效果十分明顯。 

3 投資性房地產(chǎn)盈余管理的防范措施 

3.1 重新規(guī)定后續(xù)計(jì)量模式的使用范圍 

現(xiàn)行準(zhǔn)則以能否持續(xù)可靠取得公允價(jià)值為依據(jù)進(jìn)行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的選擇，并且企業(yè)對(duì)所有投資性房地產(chǎn)只能采用同一種后續(xù)計(jì)量模式。對(duì)于用于出租的土地使用權(quán)或建筑物，企業(yè)獲得的是租金收入，與該項(xiàng)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值并無(wú)太大的聯(lián)系。通常在合同簽訂時(shí)已載明租賃期間承租方支付的費(fèi)用，且出租房并無(wú)租賃到期時(shí)將其轉(zhuǎn)讓的意圖。因此，對(duì)于這類資產(chǎn)使用成本模式即可。并且公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或攤銷，企業(yè)只有營(yíng)業(yè)收入，卻沒(méi)有營(yíng)業(yè)成本，收入費(fèi)用在邏輯上不配比，違背了基本的會(huì)計(jì)原則。而對(duì)于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的士地使用權(quán)，由于企業(yè)持有的目的是待其增值后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，需要及時(shí)了解資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，掌握充分的信息，以選擇合適的時(shí)機(jī)對(duì)外出售，使企業(yè)的利益最大化，因此有必要采用公允價(jià)值模式計(jì)量。準(zhǔn)則可以規(guī)定企業(yè)應(yīng)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)類型選擇后續(xù)計(jì)量模式，且企業(yè)可以區(qū)別不同的投資性房地產(chǎn)同時(shí)使用成本模式和公允價(jià)值模式。 

3.2 增加不同類別資產(chǎn)二次轉(zhuǎn)換的限制條件 

為了防止企業(yè)利用持有至到期投資和可供出售金融資產(chǎn)的重分類操縱利潤(rùn)和資產(chǎn)的賬面價(jià)值，進(jìn)行盈余管理，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第22號(hào)——金融工具確認(rèn)和計(jì)量》中對(duì)于持有至到期投資和可供出售金融資產(chǎn)的重分類作出了明確的規(guī)定。由于公允價(jià)值這一計(jì)量屬性首先在金融工具領(lǐng)域得到廣泛使用，其準(zhǔn)則制定相對(duì)較為完善。因此，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則可以借鑒金融工具準(zhǔn)則，規(guī)定企業(yè)將固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)且以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，因持有目的改變，轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的，在本會(huì)計(jì)年度及以后兩個(gè)完整的會(huì)計(jì)年度內(nèi)不得再次轉(zhuǎn)換為以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，同時(shí)對(duì)因不可抗力或其他特殊狀況導(dǎo)致可以轉(zhuǎn)換的例外條件作出規(guī)定。這樣即截?cái)嗔似髽I(yè)利用資產(chǎn)類別的轉(zhuǎn)換進(jìn)行盈余管理的道路，又可以保護(hù)企業(yè)必要而合法的利益。 

3.3 加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)的信息披露 

篇(7)

萬(wàn)教授的主要研究方向是成本會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)等領(lǐng)域，著有《現(xiàn)代企業(yè)成本管理研究》、《租賃會(huì)計(jì)》等專著，其中《現(xiàn)代企業(yè)成本管理研究》2006年獲得遼寧省政府頒發(fā)的遼寧省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)成果三等獎(jiǎng)，主編《成本會(huì)計(jì)學(xué)》、《成本管理》、《中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)教程》等教材、工具書(shū)等40余部。近幾年先后在《會(huì)計(jì)研究》等刊物上發(fā)表多篇有關(guān)成本會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)等方面的學(xué)術(shù)論文80余篇，《解決企業(yè)社會(huì)成本問(wèn)題探討》一文在2006年獲得大連市自然科學(xué)優(yōu)秀論文二等獎(jiǎng)。承擔(dān)教育部、財(cái)政部、遼寧省等有關(guān)部門(mén)的多項(xiàng)科研課題。曾到臺(tái)灣東吳大學(xué)、韓國(guó)中南大學(xué)、俄羅斯莫斯科大學(xué)、澳大利亞科廷大學(xué)等多所學(xué)校進(jìn)行學(xué)術(shù)交流，并在相關(guān)會(huì)議上宣讀學(xué)術(shù)論文，近幾年多次到香港大學(xué)講學(xué)。主持教育部、財(cái)政部、遼寧省等有關(guān)部門(mén)下達(dá)的多項(xiàng)科研課題，在成本會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)等領(lǐng)域提出了許多新的觀點(diǎn)。

萬(wàn)教授的研究領(lǐng)域主要是成本管理方向，2003年主持了財(cái)政部《企業(yè)成本管理》課題，對(duì)我國(guó)企業(yè)成本管理改革、成本管理的體系和方法等問(wèn)題進(jìn)行了詳盡的論述，該課題最后由經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社出版，作為財(cái)政部企業(yè)司對(duì)企業(yè)管理人員進(jìn)行成本管理培訓(xùn)的教材，產(chǎn)生了較大的影響。

在成本管理中最為重要的是產(chǎn)品設(shè)計(jì)成本管理。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中如何取勝，是大多數(shù)企業(yè)所面臨的重要課題。而在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中如果仍然采用降價(jià)等傳統(tǒng)的方法，在成本不斷上升的情況下，會(huì)使企業(yè)處于不利的地位。因此，企業(yè)應(yīng)從戰(zhàn)略的高度，從不同角度、全方位地采取措施來(lái)降低成本。而產(chǎn)品設(shè)計(jì)成本是成本管理的源頭，在成本管理中起著重要的作用。產(chǎn)品成本組合中的70％～80％的成本，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段就已經(jīng)固定下來(lái)，而在生產(chǎn)過(guò)程中采取措施進(jìn)行降低的幅度受到很大的限制。因此，加強(qiáng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)成本的管理受到人們?cè)絹?lái)越多的重視。企業(yè)從戰(zhàn)略成本管理的角度出發(fā)，對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)成本的內(nèi)容、方法等問(wèn)題進(jìn)行全面管理，才能取得較好的成本管理效果。