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時(shí)間：2022-12-16 17:24:05
序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇租房調(diào)查報(bào)告范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。
關(guān)鍵詞：美國 人口普查 住房 價(jià)格
美國自1776年建國以來，經(jīng)過200多年的發(fā)展，已經(jīng)成為世界最發(fā)達(dá)的國家之一，2010年城市化水平達(dá)到80.7%，而美國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了200多年的發(fā)展，形成了完善的市場(chǎng)體系，但是即使如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向仍受到金融等政策的影響，關(guān)系密切，前幾年發(fā)生的次貸危機(jī)就是很好的例證。政策的制定離不開全面詳實(shí)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，只有依據(jù)可靠的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，政策的制定才有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。美國十年一次的人口普查，投入了大量的人力財(cái)力，取得了豐富全面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，對(duì)其進(jìn)行分析比較，不僅其結(jié)果對(duì)我們有十分重要的借鑒意義，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)自身的全面、詳細(xì)上講，對(duì)我們也有著十分重要的啟示。本文僅通過美國國家人口普查局的2010年官方普查數(shù)據(jù)[1]，列出50個(gè)州及33個(gè)50萬人口以上城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，并對(duì)其進(jìn)行一定的分析比較。
影響住房?jī)r(jià)格的因數(shù)很多，本文僅從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析比較。
一、房?jī)r(jià)中位數(shù)及房?jī)r(jià)收入比：
房?jī)r(jià)中位數(shù)統(tǒng)計(jì)見圖1，房?jī)r(jià)收入比統(tǒng)計(jì)見圖2。
全國房?jī)r(jià)中位數(shù)為18.84萬美元（以下均為美元），房?jī)r(jià)中位數(shù)最高的是夏威夷州，為53.7萬元，超過40萬的還有加州，為45.8萬元，低于10萬的有二個(gè)州，分別是西弗吉尼亞州和密西西比州，為9.4萬和9.6萬元，最高是最低的5.7倍，說明房?jī)r(jià)在地域上的差異性。房?jī)r(jià)收入比（指房?jī)r(jià)中位數(shù)與戶均收入中位數(shù)之比）平均值為4.24，處于較低水平，但是差距較大。50個(gè)州房?jī)r(jià)收入比最高的也是夏威夷州，為8.1倍，第二位是加州，為7.5倍，其它均低于6倍。最低的是北達(dá)科他州，僅為2.38倍，房?jī)r(jià)最低的西弗吉尼亞州和密西西比州分別為2.46、2.55，均處于較低水平，夏威夷州是西弗吉尼亞州的3.4倍。
美國2010年50萬以上人口城市（以下簡(jiǎn)稱城市）有33個(gè)，統(tǒng)計(jì)結(jié)果為：房?jī)r(jià)中位數(shù)為32.1萬元，是全國平均值的1.7倍，最高的舊金山為78.5萬元，超過50萬的還有加州的圣荷西和洛杉磯、紐約和加州的圣地亞哥，分別是63.4萬元，55.3萬元，51.4萬和50.3萬，全部集中在加州和紐約，（由于房?jī)r(jià)最高的夏威夷州最大城市檀香山房?jī)r(jià)53.95萬元，但人口約為33.7萬，低于50萬人，故未進(jìn)入統(tǒng)計(jì)）。低于10萬的有二個(gè)城市，分別是密歇根州的底特律和田納西州的孟菲斯，為8.0萬和9.8萬元，也是空置率最高的城市。城市房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為6.66，是全國平均數(shù)的1.57倍。超過10倍的有3個(gè)城市，分別是洛杉磯11.3，舊金山11.0，紐約10.2，也集中在加州和紐約。最低的是德克薩斯州的福和市，僅為2.4，洛杉磯是福和市的4.7倍，離散性很大，因此，通常用來衡量房?jī)r(jià)是否有泡沫的房?jī)r(jià)收入比并不是一個(gè)能夠較好反映房?jī)r(jià)合理性的指標(biāo)。
二、房?jī)r(jià)租金比：
房?jī)r(jià)租金比統(tǒng)計(jì)見圖3。
全國平均房?jī)r(jià)租金比為263，最高的夏威夷州為427，其次是加州，為400，最低的是密西西比州僅為149，最高值是最低值的2.87倍。城市平均值為345，比全國平均數(shù)高31%，說明城市房屋的稀缺性高于全國平均數(shù)。超過500的有二個(gè)城市：舊金山為591，洛杉磯為514；最低的是底特律和孟菲斯，分別為108和130，舊金山是底特律的5.5倍。離散性很大，也并不適合用來評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)高低。
三、自有率：
自有率統(tǒng)計(jì)見圖4。
全國平均自有率65.1%，處于比較高的水平，城市平均自有率僅為47.3%，相差近20個(gè)百分點(diǎn)，因此城市的自有率較低，這和城市人口流動(dòng)較快有關(guān)。自有率最低的城市是紐約，僅為33.0%，即有2/3的家庭是租房居住。低于40%的還有波士頓、舊金山、洛杉磯，分別為34.9%、37.5%、38.9%。在這些世界著名的城市，有接近2/3的家庭是租房居住，因此對(duì)于城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展還處于較低水平的中國，特別是一線城市，大幅度提高自有率是不現(xiàn)實(shí)的。而根據(jù)中國家庭金融調(diào)查與研究中心的《中國家庭金融調(diào)查報(bào)告》，我國城市自有率為85.39%，農(nóng)村為92.60%，全國平均為89.68%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國水平。
四、空置率：
空置率統(tǒng)計(jì)見圖5。
全國平均空置率為12.15%，最高的緬因州為22.8%，最低的康涅狄格州為7.9%。城市平均空置率為11.02%，略低于全國平均水平。空置最高的城市是底特律，為25.8%，底特律作為汽車城，由于汽車產(chǎn)業(yè)的不景氣，就業(yè)崗位大幅度減少，造成人口外流和人口大幅度下降，從2000年至2010年10年間，人口由95.1萬下降到71.3萬元，下降了25%。2010年失業(yè)人口為24.8%，低于貧困線人口為34.5%，均居各城市之首。空置率超過15%的城市還有二個(gè)：馬里蘭州的巴爾的摩，為19.6%，田納西州的孟菲斯，16.7%，人口均呈下降趨勢(shì)，房?jī)r(jià)分別為16.04萬和9.83萬，均處于較低水平，而低于貧困線人口比例均超過20%。空置率最低的是加州的圣荷西，僅有4.4%。因此可看出，空置率是影響房?jī)r(jià)的最重要因素之一。
五、抵押貸款：
抵押貸款率統(tǒng)計(jì)見圖6。
全國自住房有抵押貸款率為67.9%，城市平均71.3%，均大于2/3。城市的抵押比例略高于全國平均數(shù)，但差距并不明顯。從城市來看，最高的是北卡羅納州的夏洛特市，為81.8%，該城市也是人口增長(zhǎng)最快的城市，2000年人口為54.1萬元，2010年增長(zhǎng)到73.1萬元，10年間人口增長(zhǎng)了35.2%，超過了1/3，是一個(gè)快速發(fā)展的新興城市。最低的是賓夕法尼亞州的費(fèi)城，為60.4%，作為簽署美國獨(dú)立宣言的最古老的城市，住宅中1990年以后建房比例僅為5.1%，而39年以前建成的比例高達(dá)40%，即使這樣，抵押貸款比例仍達(dá)60.4%的高比例，說明美國的二手房市場(chǎng)的活躍和房屋質(zhì)量的優(yōu)良性。而根據(jù)《中國家庭金融調(diào)查報(bào)告》，我國城市家庭僅有13.94%采用抵押貸款方式購房，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國。
六、居住成本占收入比：
（一）自住房屋有抵押貸款的家庭：
房屋每月支出平均值統(tǒng)計(jì)見圖7，支出超過家庭收入35%的比例見圖8。
50個(gè)州抵押貸款平均支出1596元/月，最高的新澤西州為2373元/月，其次加州為2345元/月，最低的西弗吉尼亞州為914元/月。支出超過家庭收入35%的最高的為加州，達(dá)到42.1%，其次為弗羅里達(dá)州和夏威夷州，分別為38.7%和38.1%，最低的是北達(dá)科他州，為14.6%，平均值為28.4%，也就是全國貸款購房戶中有28.4%的家庭用于房屋上的開支超過家庭收入的35%。最高的加州有42.1%的貸款購房戶在房屋上的支出超過家庭月收入的35%。
城市情況：平均支出超過3000元/月的僅有舊金山，為3163元/月。超過2500元/月的有二個(gè)城市：圣荷西及洛杉磯，分別為2911元/月和2600元/月，全部是加州的城市。最低的是德克薩斯州的厄爾巴索，僅為1093元/月，平均為1809元/月，高于全國平均數(shù)13.4%，相差并不明顯。支出超過家庭收入35%的前三位是洛杉磯、底特律和紐約，分別為49.9%、44.9%、42.3%，造成這種現(xiàn)象的主要原因是洛杉磯和紐約是由于高房?jī)r(jià)，而底特律則是由于低收入和高失業(yè)率，所占比例最低的是俄克拉何馬城，為21.0%，平均為34.1%，高于全國平均值5.7個(gè)百分點(diǎn)，這一方面說明城市購房的壓力較大，同時(shí)還由于城市的貧困人口比例和失業(yè)率高于全國平均數(shù)。
（二）租房情況：
租房平均月支出統(tǒng)計(jì)見圖9，支出超過家庭收入35%的比例見圖10。
全國平均租金最高的三個(gè)州為羅得島州、新澤西州和馬薩諸塞州，分別是1260元/月、1147元/月、1092元/月，最低的為路易斯安那州，僅為549元/月，平均值為868元/月，是貸款購房支出平均值的54.4%。租房支出大于家庭收入35%的比例最的的3個(gè)州分別是康涅狄格州、新澤西州、羅得島州，分別為48.5%、45.7%、45.3%，最低的田納西州為28.9%，平均值為39.9%，比貸款購房平均值高11.5個(gè)百分點(diǎn)，是其1.4倍，這說明租房戶的平均收入低于貸款購房戶。
城市情況：平均房租最高的3個(gè)城市分別是圣荷西、舊金山、圣地牙哥，全部是位于加州，分別是1339元/月、1328元/月、1259元/月，最低的為厄爾巴索（德克薩斯州），為620元/月，平均值為951元/月，比全國平均數(shù)高83元/月，相差并不明顯，但是與貸款購房平均值相比，僅為貸款購房的52.6%，說明租房成本僅為貸款購房支出的一半，這也從另一個(gè)方面說明城市超過50%家庭是租房居住的原因。支出占收入比超過35%的三個(gè)城市為底特律、洛杉磯、費(fèi)城，分別是57.8%、49.0%、47.9%。最低的是舊金山，為36.0%。底特律最高仍然是由于該城市收入低、失業(yè)率和低于貧困線人口較高所致。舊金山雖然房?jī)r(jià)較高，租金也較高，但戶均年收入為7.13萬元，為第二高收入城市，因此租金占收入比并不高。城市平均值為43.2%，高于貸款購房戶9.1個(gè)百分點(diǎn)。
如果將貸款購房、無貸款自住房和租房戶三者進(jìn)行加權(quán)平均，住房支出超過收入35%的，全國平均數(shù)為28.7%，城市為36.3%，城市的比例高于全國。
總體來看，住房開支仍然是美國家庭中最大的開支，特別是收入較低的租房戶，全國有2/5的租房戶在房屋上的開支超過家庭收入的35%。而城市中，有高達(dá)43.2%的租房戶房屋開支超過家庭收入的35%。而貸款購房戶中約有1/3家庭房屋開支超過家庭收入的35%。
七、結(jié)語
作為當(dāng)今世界最發(fā)達(dá)的國家之一的美國，戶均收入超過5萬美元，即使這樣，房屋支出仍然是家庭巨大的負(fù)擔(dān)，全國約有28.7%的家庭，城市約有36.3%的家庭房屋支出超過家庭收入的35%，而全國自住房抵押貸款率為67.9%，城市平均為71.3%，說明購買住房均超過2/3的家庭是通過抵押貸款方式實(shí)現(xiàn)。而目前收入水平和美國相差很大的我國，根據(jù)《中國家庭金融調(diào)查報(bào)告》，城市貸款購房?jī)H占13.94%，也是值得我們思考的。
全國平均空置率為12.15%，城市平均空置率為11.02%，均處于較低水平，而空置率超過15%的城市的房?jī)r(jià)處于較低水平，因此，在市場(chǎng)調(diào)節(jié)下，空置率是影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因數(shù)，也是衡量房?jī)r(jià)泡沫的關(guān)鍵性指標(biāo)，這應(yīng)該引起我們特別關(guān)注。
房?jī)r(jià)收入比和房?jī)r(jià)租金比離散性很大，高低相差約5倍，不能較好的反映房?jī)r(jià)的合理性，因此，不能用房?jī)r(jià)收入比和房?jī)r(jià)租金比來衡量房?jī)r(jià)泡沫。
全國平均自有率65.1%，城市平均自有率僅為47.3%，紐約市僅為33.0%，說明城市特別是特大城市，房屋自有率很低，絕大多數(shù)家庭為租房居住，因此在我國也應(yīng)該大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，不必追求每家都居住在自己的房屋。但是，根據(jù)《中國家庭金融調(diào)查報(bào)告》，我國住房自有率已經(jīng)接近90%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過發(fā)達(dá)的美國，這在還處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化水平較低水平的中國，也屬于不正常的現(xiàn)象。
美國10年一次的人口普查耗費(fèi)大量人力物力，如2000年人口普查耗資達(dá)45億美元，取得了大量詳細(xì)的的數(shù)據(jù)，為各項(xiàng)政策的制定提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，避免了不同部門數(shù)據(jù)互相矛盾的現(xiàn)象。
參考文獻(xiàn)：
[1]U.S. Census Bureau . State & County QuickFacts. .
[2]甘犁等.中國家庭金融調(diào)查報(bào)告.2012.成都：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2012：67.
據(jù)英國抵押貸款協(xié)會(huì)的最新數(shù)據(jù)顯示，2009年第四季度，英國30歲以下的首次購房者中，84%的年輕人靠父母資助才湊足買房首付。而在2005年的同一時(shí)期，這一比例只有38%。如今，全球越來越多的年輕人成為“啃老族”。兜里沒錢、經(jīng)驗(yàn)不足、沒有工作，這一切已成為全球年輕人的“標(biāo)簽”。他們被社會(huì)拋棄的“邊緣感”油然而升。
國際勞工組織日前公布的2010年年輕人失業(yè)報(bào)告顯示，全球年輕人失業(yè)率創(chuàng)20年新高。截至2009年底，全球15至24歲的6.2億年輕人中約有8100萬人失業(yè)，且這種趨勢(shì)將在2010年繼續(xù)。報(bào)告預(yù)測(cè)，受全球經(jīng)濟(jì)低迷的影響，2010年下半年年輕人失業(yè)率繼續(xù)上升，達(dá)到13.1%。以高等教育最發(fā)達(dá)的美國為例，像斯坦福大學(xué)這樣的世界名校，最近兩年的畢業(yè)生就業(yè)數(shù)據(jù)也不盡如人意：該校商學(xué)院是全世界最好的商學(xué)院之一，然而，2009年畢業(yè)生就業(yè)率卻比2008年減少了20％，僅為74％。全球最好的學(xué)校里最牛的學(xué)院就業(yè)率尚且如此，其它地區(qū)的學(xué)校就業(yè)情況就可想而知了。難怪8月13日，數(shù)千名美國大學(xué)畢業(yè)生打著“我要工作”的標(biāo)語在加利福尼亞州洛杉磯市舉行游行示威。據(jù)悉，目前該州失業(yè)率已高達(dá)9.5％。可以說，全球年輕人生存狀態(tài)堪憂。
找不到工作，越來越多的年輕人只好窩在家里當(dāng)“啃老族”。英國兒童互助基金會(huì)一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，英國過半數(shù)子女年齡介于18歲至30歲之間的家長(zhǎng)不得不選擇推遲退休時(shí)間；《每日郵報(bào)》的調(diào)查報(bào)告顯示，由于經(jīng)濟(jì)衰退和房?jī)r(jià)上漲，2009年英國將近有50萬35歲至44歲的中年人搬回父母家住，成為“啃老”的“賴家的一代”。在日本，經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期低迷使眾多即將30歲卻沒有“飯碗”的年輕人變?yōu)樵诩摇翱欣稀币蛔濉Ｈ毡菊嫉慕y(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，目前日本的“NEET族”人數(shù)已逼近百萬人，房?jī)r(jià)高得讓人望而卻步，有些日本年輕人為減輕家庭負(fù)擔(dān)，寧愿選擇邊租房邊打工賺錢，“膠囊酒店”應(yīng)運(yùn)而生。膠囊酒店是上世紀(jì)70年代末日本泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。酒店比棺材略大，長(zhǎng)2米、高1米、寬1米，人鉆進(jìn)去只能睡臥，是名副其實(shí)的“膠囊”。意大利“啃老族”的人數(shù)則位列歐洲第一。
做“啃老族”也好，租房也罷，總之，沒有像樣的工作和屬于自己的房子，許多年輕人不得不無奈地當(dāng)起“單身族”。畢竟，沒工作吃啥，沒房子住哪？生存難題困擾著各國年輕人。最新調(diào)查顯示，迫于住房問題和就業(yè)壓力，很多波蘭年輕人選擇推遲結(jié)婚。有年輕人表示，社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈，根本無暇考慮結(jié)婚生子，全球年輕人生活實(shí)屬不易。不過令人欣慰的是，各國政府已充分意識(shí)到問題的嚴(yán)峻性，正竭盡全力保障和改善年輕人的生活條件。
2011年1季度，由中國人民銀行在全國50個(gè)城市進(jìn)行的2萬戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查顯示：居民對(duì)物價(jià)滿意度較上年末有所緩和，當(dāng)期物價(jià)滿意指數(shù)升至17.3%。66.9%的居民認(rèn)為物價(jià)“高，難以接受”，較上季降7個(gè)百分點(diǎn)；31.6%的居民認(rèn)為物價(jià)“可以接受”，較上季升6.9個(gè)百分點(diǎn)。報(bào)告顯示，居民未來收入預(yù)期指數(shù)55.4%，與上季基本持平，居民對(duì)未來收入預(yù)期仍顯謹(jǐn)慎。此外，居民當(dāng)期就業(yè)感受指數(shù)為41.7%，較上年末和同期分別上升4.8和3.3個(gè)百分點(diǎn)，顯著改善。居民未來就業(yè)預(yù)期指數(shù)為53.2%，預(yù)期未來一季就業(yè)形勢(shì)“好”或“基本不變”的居民占71.7%，“就業(yè)差”的占10.3%，為2009年以來的最好情況。
在當(dāng)前物價(jià)、利率以及收入水平下，85.8%的城鎮(zhèn)居民傾向于儲(chǔ)蓄（其中，44.2%偏好“投資債券、股票、基金等”的變相儲(chǔ)蓄，41.6%偏好“儲(chǔ)蓄存款”），14.2%的傾向于“更多消費(fèi)”，這是1999年調(diào)查以來的最低值。調(diào)查報(bào)告顯示，在各主要投資方式中，選擇“房地產(chǎn)投資”的居民達(dá)25.1%，比上年末減少1個(gè)百分點(diǎn)，仍為居民投資首選。其他依次為“基金理財(cái)產(chǎn)品” 21.9%，“股票投資”13.5%，前者比上年末增加1.5個(gè)百分點(diǎn)，后者減少1.2個(gè)百分點(diǎn)。在各類消費(fèi)中，居民購車仍為主要消費(fèi)熱點(diǎn)，其他消費(fèi)意愿不旺。其中購車意愿為13.2%，處于調(diào)查以來較高位；大額商品消費(fèi)意愿與旅游意愿分別為25.7%和22.6%，各低于同期2.3和0.9個(gè)百分點(diǎn)。
《小康》雜志社聯(lián)合清華大學(xué)媒介調(diào)查實(shí)驗(yàn)室2011年2月9日的《中國人消費(fèi)熱點(diǎn)大調(diào)查》顯示，飲食、住房、服裝成為2010年中國城市居民的三大消費(fèi)熱點(diǎn)，近七成受訪者表示物價(jià)上漲對(duì)2011年家庭消費(fèi)計(jì)劃影響大，八成多的人今年傾向于投資和儲(chǔ)蓄。
對(duì)于中國2011年的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，41.1%的受訪者持“樂觀”態(tài)度，41.5%的人持“不樂觀”態(tài)度，不分伯仲。不過一線城市的居民持“樂觀”態(tài)度的比例（45.1%）要高于二三線城市（38.7%）。家庭年收入在10萬元以下的，持“不樂觀”態(tài)度的比例較高；而家庭年收入在10萬元以上的，則是持“樂觀”態(tài)度者占了較大的比重。中國百姓所感受到的物價(jià)、房?jī)r(jià)上漲的威脅依然嚴(yán)重，近七成受訪者表示“影響很大”（24.7%）或“影響比較大”（44%），表示“影響不大”或“沒什么影響”的僅占5.6%。受訪者對(duì)2011年物價(jià)、房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期也很強(qiáng)烈，認(rèn)為物價(jià)、房?jī)r(jià)“還會(huì)繼續(xù)上漲”的比例均超過了七成。在這種形勢(shì)和對(duì)未來走向的判斷下，2011年，50.5%的受訪者傾向于“更多投資”，33.8%傾向于“更多儲(chǔ)蓄”，只有15.6%傾向于“更多消費(fèi)”。對(duì)于2011年的家庭消費(fèi)計(jì)劃，68.7%受訪者表示物價(jià)上漲對(duì)2011年家庭消費(fèi)計(jì)劃影響大，55.6%的受訪者表示今年不準(zhǔn)備增加家庭消費(fèi)支出。其中，36.7%的人準(zhǔn)備與上年持平，18.9%的人準(zhǔn)備減少支出。準(zhǔn)備增加支出的比例占34.2%。家庭年收入在10萬元以下的，不準(zhǔn)備增加支出的比例達(dá)到了六成以上；而家庭年收入30萬元以上的高收入群體則有半數(shù)以上打算增加支出。在列出的住房、醫(yī)療、子女教育等15類家庭消費(fèi)支出項(xiàng)目中，票選出了“2011年中國城市居民的五大消費(fèi)熱點(diǎn)”，按得票率由高至低依次是：飲食、住房（買房、租房等）、子女教育、電子產(chǎn)品（電腦、照攝像機(jī)、手機(jī)等）和旅游。“文化娛樂”未進(jìn)入前十，以15.1%的得票率排名第十二。“健身保健”和“通信”分別位列第十三和十四位。調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，二三線城市的居民更傾向于在子女教育上多花錢。對(duì)于2011年的家庭消費(fèi)支出重點(diǎn)，在一線城市，“子女教育”以25.4%的得票率排名第六，前面五位依次是：飲食、住房、電子產(chǎn)品、服裝和旅游，而在二三線城市，“子女教育”以高出一線城市8.4個(gè)百分點(diǎn)的得票率位居第三，前面只有“飲食”和“住房”。
撇開一切先入為主的主觀臆斷和妄加揣測(cè)，今年以來的房地產(chǎn)市場(chǎng)到底是一個(gè)怎樣的格局？《錢經(jīng)》通過對(duì)一線城市的調(diào)查，希望為讀者呈現(xiàn)出一個(gè)真實(shí)的狀況，幫助你判斷未來房?jī)r(jià)走勢(shì)，做出正確的買房換房決策。
新房?jī)r(jià)格進(jìn)入調(diào)整
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的研究報(bào)告顯示，深圳的房?jī)r(jià)在今年的5月份創(chuàng)下了調(diào)整以來的最低，一手住宅的銷售價(jià)格為11963元/平方米，相比于2007年10月最高價(jià)17350元/平方米下降了31.05%。上海的樓市也陷入滯脹的僵局，雖然沒有出現(xiàn)深圳那樣的深幅調(diào)整，但是房?jī)r(jià)失去了快速上漲的動(dòng)力。雖然從6，7月份，兩市房?jī)r(jià)有微幅上漲，但都是高檔樓盤發(fā)售的結(jié)構(gòu)性上漲。
同樣是來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，北京5月住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.39%，而進(jìn)入6月份之后，京城頻現(xiàn)平價(jià)開盤項(xiàng)目，加深了對(duì)于北京房?jī)r(jià)未來的不佳預(yù)期。《錢經(jīng)》記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，北京昌平區(qū)天通苑，新房的價(jià)格從年初開始維持在每平米8000-11000元的水平，不再像往昔那樣大幅攀升。毗鄰天通苑的回龍觀更是使出買房送車等促銷手段，走了一條變相降價(jià)的道路。通州區(qū)城鐵邊的80-90平米的簡(jiǎn)裝房的價(jià)格由2、3月份的約8800元/平方米降到了現(xiàn)在的7500元/平方米，降幅達(dá)14%。
二手房?jī)r(jià)格不穩(wěn)
受周邊新樓盤低價(jià)或者平開的影響，北京市區(qū)周邊的二手房普遍出現(xiàn)了價(jià)格的回調(diào)。北京千萬家產(chǎn)市場(chǎng)研究中心的報(bào)告顯示，今年上半年，北京市二手房?jī)r(jià)環(huán)比去年下半年上漲4.2%，月均漲幅僅為0.7%，京城二手房整體成交均價(jià)漲幅趨于平緩。
上海二手房今年的1-6月份呈現(xiàn)起伏上揚(yáng)，但漲幅趨緩的態(tài)勢(shì)。今年3月份達(dá)到上半年達(dá)到增長(zhǎng)的最高值，環(huán)比增長(zhǎng)2.07%，其后呈現(xiàn)一個(gè)趨緩甚至是下跌的態(tài)勢(shì)。上海六月份二手房市場(chǎng)樣本成交均價(jià)為18469元/平米，環(huán)比下跌0.45個(gè)百分點(diǎn)。
而同期深圳的二手房市場(chǎng)則處在艱難的調(diào)整期，1-6月份的深圳價(jià)格雖然一直處于下浮的狀態(tài)，但下浮的幅度明顯呈趨緩，從1月份的-3.86%到6月份-0.30%的降幅變化可以看出，深圳的中高檔二手商品房?jī)r(jià)格在上半年始終處于艱難的“爬坡”階段。
租房市場(chǎng)漸漸活躍
新樓盤交易的萎縮，以及二手房交易的趨緩，客觀上造成了租房需求的上升，二手房租賃市場(chǎng)活躍，各地的房屋租金開始出現(xiàn)不同幅度的上揚(yáng)。由于奧運(yùn)因素的影響，北京房租都有不同程度的上漲，從“我愛我家”市場(chǎng)研究中心7月租賃報(bào)告看，全市租金均價(jià)為2603元/月•套，與去年同期相比上漲了20.57%。在這種情況下，北京房產(chǎn)的租售比開始有所上升，基本維持在1:400左右的水平，但國際警戒水平不到1:200，相較之仍然維持在高位。
樓市成交量萎縮
成交量的下跌，不僅出現(xiàn)在一時(shí)一地，而有蔓延之勢(shì)，據(jù)央行在年初的調(diào)查報(bào)告顯示：北京、上海等七大城市居民購房意愿全線下跌。來自中房上海指數(shù)辦公室最新調(diào)查顯示今年1－7月，上海累計(jì)新建住房成交量1004.4萬平方米，比去年同期減少493.6萬平方米，降幅達(dá)32.9%。
而國家統(tǒng)計(jì)總局北京調(diào)查總隊(duì)8月19日公布的數(shù)據(jù)顯示，7月北京的住宅銷售套數(shù)將至近兩年來最低，僅售出4194套，還不到去年同期的4成。成交量的下跌不僅僅出現(xiàn)在一手房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)似乎也受到一些影響，情況也大致如此。
成交量下跌也傳導(dǎo)到中介那里。據(jù)記者調(diào)查了解，北京某家只從事南城房產(chǎn)交易的中介公司，今年前七個(gè)月只交易了一套房產(chǎn)，還是以降價(jià)8萬的形式完成的。由于上市的房源比去年增加了20%，他們自己也清楚不降價(jià)10%以上就賣不出去，但該中介仍在硬抗。
空置面積一路躥升
成交量的下跌，進(jìn)一步推高了國內(nèi)房產(chǎn)的空置面積。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至三月底，我國商品房空置面積為1.22億平方米，同比增長(zhǎng)23.8％。其中，空置商品住宅6983萬平方米，增長(zhǎng)19.7％。
據(jù)《錢經(jīng)》記者觀察，北京通州的時(shí)尚街區(qū)，緊鄰梨園城鐵，三棟塔樓自2008年1月份開盤，售價(jià)12000元/平方，3月份左右降至11500元，但幾乎一直無人問津，目前銷售率僅約5%。北京朝陽區(qū)的位于三環(huán)之外的東方美景一期的空置率為25%，可是到了二期卻上升到60%。而夜晚漫步于上海金外灘花園，你會(huì)有些許的不自在起來，因?yàn)橘即蟮纳鐓^(qū)零零散散的亮著幾盞家燈，置身這樣的光影斑駁的水泥怪物中不禁感到陣陣寒意。
“缺錢”又“缺地”
去年末和今年初的一系列房產(chǎn)調(diào)控政策，就如一套組合拳將眾開發(fā)商打的不知所措，其中最為要命的就是一系列房貸政策的出臺(tái)。信貸控制從開發(fā)商和消費(fèi)者兩方面控制住信貸規(guī)模，一方面繃緊了開發(fā)商的資金鏈，另一方面打擊了房產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)需求。
摘要:多年來持續(xù)看漲的高房?jī)r(jià)卻使住房這個(gè)生活必需品變成了許多人眼中可望而不可及的奢侈品，房?jī)r(jià)問題已成為到人們?nèi)找骊P(guān)注的話題，而且房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也關(guān)系到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家政府為此也采取了積極的措施來控制房?jī)r(jià)。為了了解目前鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況和消費(fèi)者的需求定位，我們于2011年6月8日-9日針對(duì)鄭州市房地產(chǎn)消費(fèi)者展開調(diào)查，以問卷調(diào)查的形式并采用全面普查與重點(diǎn)調(diào)查相結(jié)合的研究方法，來具體分析鄭州市房地產(chǎn)消費(fèi)者市場(chǎng)的情況。
一.調(diào)查背景及目的
近些年來，出現(xiàn)全國性的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升。國家政府對(duì)此事高度重視，2002年以來針對(duì)房地產(chǎn)過熱、房?jī)r(jià)過高現(xiàn)象，出臺(tái)了一系的宏觀調(diào)控政策，希望有效的抑制房?jī)r(jià)的上漲，特別是近期新國八條的出臺(tái)進(jìn)一步顯示了國家在調(diào)控房?jī)r(jià)上的堅(jiān)定決心，以此我們此次針對(duì)鄭州市本地區(qū)的房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀、消費(fèi)者的居住現(xiàn)狀及購房定位情況所進(jìn)行問卷調(diào)查，便是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理這門課理論知識(shí)的學(xué)習(xí)，為了加強(qiáng)對(duì)學(xué)科的理解和方法的應(yīng)用，從而對(duì)該地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀有更深入的了解。
二.調(diào)查方法
通過采取問卷調(diào)查的方法，對(duì)鄭州市居民進(jìn)行隨機(jī)調(diào)查問答，調(diào)查對(duì)象年齡在20-60歲之間，共發(fā)放調(diào)查問卷40份，獲取調(diào)查結(jié)
果后采用Excel表對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行錄入和處理，并經(jīng)過嚴(yán)格的復(fù)核，以圖表形式具體反映出目前鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的情況。 三.調(diào)查結(jié)果 1.居住條件分析
我們可以看出，在消費(fèi)者的居住條件中，出租房和商品房所占比
例較大，均占40%;其次是福利房占14%，然后為經(jīng)濟(jì)適用房占6%。由此我們可以得出，鄭州市消費(fèi)者居住條件以出租房和自購商品房為主，而經(jīng)濟(jì)適用房較少，從而說明鄭州市住房保障體系不完善，有待進(jìn)一步加強(qiáng)。
2.家庭收入分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，鄭州市消費(fèi)者家庭月總收入主要集中到2000-4000元范圍內(nèi)，占到被調(diào)查者的50%;其次是4000-6000元范圍，占到23.53%;排到第三位的是2000元以下，占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費(fèi)者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費(fèi)者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費(fèi)者購房需求不旺，也即居民收入水平與購房能力有直接的關(guān)系，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)定價(jià)時(shí)務(wù)必要考慮消費(fèi)者實(shí)際家庭收入水平。 3.
住房面積分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，在消費(fèi)者的住房面積中，80-100平方米所占比例較大，為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%。由此我們可以看出，消費(fèi)者對(duì)住房面積的要求主要為80-100平方米，開發(fā)商在設(shè)計(jì)住宅面積時(shí)，應(yīng)把重心放在該面積范圍內(nèi)。 4.居民信息獲得途徑
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者獲得房地產(chǎn)信息的途徑有報(bào)紙、朋友/親人傳播、戶外廣告、電視、中介機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)雜志、房展會(huì)、其他，各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出，開發(fā)商在進(jìn)行宣傳時(shí)可以著重利用報(bào)紙和戶外廣告，并且要注重服務(wù)水平和房產(chǎn)質(zhì)量，使該房產(chǎn)在消費(fèi)者的人際關(guān)系網(wǎng)中得到大力推廣。 5.居民購房計(jì)劃分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者計(jì)劃在3-5年內(nèi)購房的占
40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均為2.86%。由此我們可以看出，大多數(shù)消費(fèi)者的購買能力和購買積極性不高，開發(fā)商應(yīng)提高消費(fèi)者的購買積極性。 6.居民購房目的分析
以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者的購房目的84%為自住;10%為
出租;6 %為升值轉(zhuǎn)賣。由此我們可以得出，大多數(shù)消費(fèi)者購房是為自己和家人居住，靠出租和轉(zhuǎn)賣等投資手段來獲取利潤(rùn)所占比例較小。
7.居民能承受房?jī)r(jià)分析 .
由以上數(shù)據(jù)我們可以很明顯的看出，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受3000-5000元/平米，19%的人能接受5000-8000元/平米，7%的人能接受8000-10000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見絕大多數(shù)人還是中等收入水平，能接受的房?jī)r(jià)還是在5000元/平米一下，而現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)由于各種原因一直居高不下，讓普通居民無法接受。 8.居民購房面積分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求大多數(shù)為80-100m3，占45.71%;100-130 m3占28.57%;130 m3 占20%;50-80m3占5.71%;50 m3為0。由此我們可以看出，大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求為80-100m3，開發(fā)商在設(shè)計(jì)房屋時(shí)應(yīng)適當(dāng)增大該類房屋的數(shù)量。
9.居民購房付款方式分析
選擇分期付款方式的購房者占63%，選擇銀行付款的購房者占20%，選擇一次性付清的購房者占17%，選擇公積金貸款的購房者占3%。
10.居民對(duì)購房配套設(shè)施的要求分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者購房時(shí)最關(guān)注的生活配套設(shè)施是學(xué)校教育資源、超市及菜場(chǎng)，各占到被調(diào)查者的69%;其次是醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和綠地廣場(chǎng)，各占到66%;排到第三位的是休閑場(chǎng)所，占51%;然后依次是商業(yè)步行街，占23%;餐飲場(chǎng)所和停車場(chǎng)占8%。由此我們可以得出，學(xué)校教育資源、超市及菜場(chǎng)是消費(fèi)者最注重的生活配套設(shè)施，開發(fā)商在開發(fā)一定要注意地段的選擇。
11.居民對(duì)建筑風(fēng)格要求的分析
從調(diào)查分析看，選擇歐式風(fēng)格的購房者的比例占33.33%，選擇現(xiàn)代簡(jiǎn)潔式風(fēng)格的購房者的比例占25%，選擇中西結(jié)合購房者的比例占22.22%，選擇中式風(fēng)格的購房者的比例將近占20%。
12.居民對(duì)未來兩年鄭州房?jī)r(jià)的分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，對(duì)于未來兩年鄭州市的房?jī)r(jià)來說，認(rèn)為有上漲可能性的占到多數(shù)，為37%，認(rèn)為變化不大的占到了31%，不好說的占到20%，認(rèn)為可能會(huì)下跌的占到了11%。 13.開發(fā)商與購房者矛盾分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，開發(fā)商與購房者的主要矛盾是開發(fā)商定價(jià)過高，占40%;其次是面積縮水，占22%;開發(fā)商的誠信問題占17%;質(zhì)量縮水占16%;合同不平等占5%。由此我們可以看出，開發(fā)商緩解與購房者矛盾的最直接手段是降低房?jī)r(jià)，并且還要提高房屋質(zhì)量和開發(fā)商的誠信。
三、問題和建議
就目前居民的住房條件來看，居民家庭月收入水平低，住房面積小是當(dāng)前主要存在的問題;對(duì)于未來有購房計(jì)劃的居民來說，大多數(shù)人只會(huì)為家人居住而購房，很少的人會(huì)擁有多余的資金來進(jìn)行房地產(chǎn)的投資，而且所能接受的房?jī)r(jià)在5000/平米以下的居多，大家未來的購房需要也在100平米左右，滿足家庭居住即可;針對(duì)鄭州市未來幾年的房?jī)r(jià)水平，多數(shù)認(rèn)為會(huì)有上漲空間，但仍有部分人反映，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，居民無法支付房款，房?jī)r(jià)或許有下降的可能。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，如果越來越多的人買不起房子，甚至租不起房子。
加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)，政府制定惠民政策，提高居民收入水平，這是解決房?jī)r(jià)問題的關(guān)鍵;國家要采用宏觀調(diào)控手段，加大調(diào)控力度，穩(wěn)定房?jī)r(jià);政府要制定相關(guān)法律法規(guī)，約束開發(fā)商行為，提高房屋質(zhì)量，
增加保障房和經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量，保證低收入居民的住房需求。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告優(yōu)秀范文篇【二】
兩港一城建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。
近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2-6月的增速走勢(shì)見圖二：
從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及跟漲不跟跌的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
中央:
但居高不下的城市房?jī)r(jià)，意味著以工資為主要收入的農(nóng)民工和城鎮(zhèn)市民都難以購買商品房。房產(chǎn)證將絕大部分農(nóng)民工排斥在城市（鎮(zhèn)）政府公共產(chǎn)品和服務(wù)供應(yīng)體系之外。新市民可以暫時(shí)不考慮買房，但租不起房子是很可悲的，這將導(dǎo)致生存瓶頸問題。但我國現(xiàn)有的住房保障制度以本地戶籍為準(zhǔn)入門檻，未能納入很多新市民。因此，新市民的住房問題面臨市場(chǎng)失靈和政策失靈的兩難境地。
新市民安居之難
農(nóng)民工市民化，居住問題日益突出，自主改善居住環(huán)境的能力較低，獨(dú)立租賃需求有所提高。新型勞動(dòng)大軍的“人的城鎮(zhèn)化”是實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵。在現(xiàn)階段，有能力和條件購房的群體比例仍然很小，他們的租金支付能力也較低。2015年農(nóng)民工人均月收入為3072元，居住支出為475元，占生活支出的46.9%。2015年，外出農(nóng)民工在務(wù)工地購房的比例為1.3%；與他人合租的占18.1%，下降0.3個(gè)百分點(diǎn)；獨(dú)立租房居住的占18.9%，提高0.4個(gè)百分點(diǎn)；在單位宿舍居住的占28.7%；在工地工棚居住的占11.1%，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所居住的占4.8%。
住宅普遍豪宅化與梯度消費(fèi)矛盾日益加劇，新市民可承受的低價(jià)位房源少。房?jī)r(jià)的快速上漲引領(lǐng)租金的快速上漲。目前一線城市及部分二線城市租售比已達(dá)到1∶500，長(zhǎng)期出租房產(chǎn)的意愿遠(yuǎn)低于交易的意愿。加之，“城中村”、遠(yuǎn)郊區(qū)等棚戶區(qū)項(xiàng)目改造加碼，農(nóng)民工聚居地的數(shù)量急劇減少，很難在就業(yè)的附近找到合適的房源。因此。農(nóng)民工的住房可承受能力下降，無法融入城市商品房市場(chǎng)，導(dǎo)致越來越多的新市民面臨住房困難。同時(shí)，很多新市民被排斥在公積金制度、公租房制度在內(nèi)的住房保障體制之外。大部分城市的新市民住房保障都傾斜于人才引進(jìn)。
很多新市民被排斥于公積金制度、公租房制度在內(nèi)的住房保障體制之外，尤其是農(nóng)民工。這有悖于“以人為本”的新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展要求。目前的住房公積金繳存對(duì)象是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工。根據(jù)《2014年全國農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查報(bào)告》，繳存住房公積金農(nóng)民工的比例只為5.5%。在“十二五”期間建設(shè)的4000多萬套保障性住房中，產(chǎn)權(quán)式保障房比例過高且主要面向戶籍人口，只有公租房向非戶籍人口開放，但是公租房門檻和租金都較高。另外，大部分城市的新市民住房保障都A斜于人才引進(jìn)，大部分新市民無緣享受。
住房問題、公共服務(wù)的不均等化加大新市民的流動(dòng)性。由于沒有全國范圍內(nèi)關(guān)于社會(huì)保障的財(cái)政統(tǒng)籌以及統(tǒng)一的國民待遇標(biāo)準(zhǔn)，地方政府難以確保農(nóng)民工的社會(huì)保障，相關(guān)的公共政策都在圍繞著“農(nóng)民工”這一單一身份，使其成為一種被常態(tài)化的制度安排。在半城市化狀態(tài)下，農(nóng)民工不能平等地享受到城市化的成果，無法完全融入城市。尤其是住房問題和子女教育問題，使農(nóng)民工很難在城市舉家安居樂業(yè)，至此導(dǎo)致留守兒童等社會(huì)問題日益嚴(yán)重。新的居住證制度也構(gòu)成了一道新的“鴻溝”，成為城鄉(xiāng)居民新的福利分水嶺，如有的城市推行的“積分入戶、積分入學(xué)”制度導(dǎo)致了一種新的對(duì)農(nóng)民工的差別對(duì)待。大部分農(nóng)民工排在積分序列的末端，仍然被排斥在申請(qǐng)入籍的大軍之外。
新市民安居難破解之道
部分地方政府也努力解決新市民住房問題，主要做法包括建立農(nóng)民工住房公積金制度，對(duì)農(nóng)民工購房給予財(cái)稅支持和落戶政策優(yōu)惠，放寬公租房的門檻和貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，將符合條件的新市民納入城市住房保障體系。但是，這些只能滿足極少部分新市民的住房需求，對(duì)龐大的新市民群體而言可謂杯水車薪。
而真正有效破解農(nóng)民工安居之難需要訴諸“一個(gè)原則、兩個(gè)路徑、三項(xiàng)改革”。
一個(gè)原則
一個(gè)原則，即以舉家安居樂業(yè)為原則，優(yōu)先解決有未成年子女的中低收入新市民家庭居住問題。首先，保障新市民的基本人權(quán)，以家庭為重，注重他的家庭身份，保障一家人團(tuán)聚的權(quán)利。其次，建立全國統(tǒng)一的新市民子女義務(wù)教育國民待遇標(biāo)準(zhǔn)，中央財(cái)政統(tǒng)一安排，保障他們的子女平等接受義務(wù)教育，滿足其在城鎮(zhèn)舉家安居樂業(yè)的需求。中國長(zhǎng)期以來增長(zhǎng)優(yōu)先的發(fā)展政策產(chǎn)生了貧富差距、留守兒童等問題，應(yīng)轉(zhuǎn)向“親貧式增長(zhǎng)”的發(fā)展模式，讓更多的群體分享到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的成果，這才符合十八屆五中全會(huì)提出的共享理念。
兩個(gè)路徑
兩個(gè)路徑，即市場(chǎng)化路徑和保障路徑，市場(chǎng)和保障相結(jié)合，促進(jìn)梯度消費(fèi)，逐步改善居住環(huán)境。新市民出現(xiàn)分層分化，住房需求也日益多元化。不同類型的新市民在年齡、技能等方面存在較大差異，可分為高收入、中等收入、低收入階層，他們的住房需求也不同。高收入階層可以通過市場(chǎng)自主解決住房問題，對(duì)他們實(shí)施廣義住房保障，比如公積金制度。真正面臨住房困難的是中低收入階層的新市民。
以上路徑具體實(shí)施措施主要有三：其一，住房保障向新市民逐步開放。地方政府應(yīng)將新市民的住房需求納入中小城市和城鎮(zhèn)的住房保障規(guī)劃，中央和省級(jí)的住房保障補(bǔ)助資金相應(yīng)配套支持。其二，充分利用城市舊房和正規(guī)小產(chǎn)權(quán)房，解決部分新市民住房問題。在房?jī)r(jià)高企的背景下，全面性的住房保障將成為無底洞。政府不可能通過住房保障解決大部分新市民的住房問題，只能利用低端住宅市場(chǎng)自主解決。因此，尤其在城市化進(jìn)程中我國政府應(yīng)培育和發(fā)展低端住宅市場(chǎng)。首先，放慢城市舊房的拆遷速度，為新市民提供過渡性住宅。其次，將“正規(guī)準(zhǔn)小產(chǎn)權(quán)房”納入保障性住房體系，通過租賃補(bǔ)貼等模式解決新市民住房問題，實(shí)現(xiàn)失地農(nóng)民和政府的雙贏。其三，對(duì)過剩的保障房推廣“租售并舉”，積極發(fā)展保障房二級(jí)市場(chǎng)，加強(qiáng)保障房的循環(huán)利用。近幾年保障房建設(shè)進(jìn)入開工高峰期，配套設(shè)施建設(shè)滯后。一些地方保障房入住率低，部分保障房面臨屢遭棄申的尷尬。因此，應(yīng)盡快完善保障房小區(qū)的配套設(shè)施，提升居住服務(wù)功能。對(duì)于階段性過剩的保障房，裝修后投放到租賃市場(chǎng)，實(shí)施“租售并舉”，先出租給新市民、然后再按需出售。這不僅有利于改善新市民的居住需求，也能提高保障房的使用效率。盤活錯(cuò)配、閑置的保障房，培育保障房二級(jí)市場(chǎng)。
三項(xiàng)改革
三項(xiàng)改革，即公積金制度改革、租賃制度和房產(chǎn)稅改革。通過公積金制度改革，提高新市民的住房可支付能力和社會(huì)歸屬感，通過租賃制度改革有效供給中低價(jià)位的租賃房源，滿足新市民的居住需求，通過房產(chǎn)稅改革提高地方政府的積極性，降低住房保障政策成本并提升政策效率。
通過公積金制度改革，提升公積金的“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”性質(zhì)，適應(yīng)“以人為本”的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展需求。首先，建立“公積金銀行”，創(chuàng)建公積金制度新功能的載體。目前設(shè)立“公積金銀行”條件已基本成熟，龐大的公積金余額需要全國協(xié)調(diào)管理，投資理財(cái)需要銀監(jiān)會(huì)等專業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。其次，借鑒新加坡的公積金制度，賦予公積金制度社保和醫(yī)保功能。在未富先老的我國，龐大的非正規(guī)就業(yè)者的養(yǎng)老問題和醫(yī)療健康問題將直接威脅社會(huì)的穩(wěn)定。現(xiàn)行社會(huì)保障制度下，“五險(xiǎn)一金”轉(zhuǎn)移接續(xù)非常困難。在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大、財(cái)政吃緊的情況下，地方政府不可能主動(dòng)為新市民的社保、醫(yī)保買單。因此，他們需要另一種自救保障制度，公積金制度改革能成為突破口。最后，建立全國互認(rèn)的個(gè)人公積金賬戶，優(yōu)化公積金的增值收益分配，鼓勵(lì)新市民自行繳存公積金。
借鑒德國經(jīng)進(jìn)行住房租賃制度改革，即實(shí)行租金管制和租賃補(bǔ)貼制度，發(fā)展住房租賃保障制度。2016年印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》提出，建立購租并舉的住房制度，著重規(guī)范租賃市場(chǎng)發(fā)展。新市民的租賃需求非常高，租金可支付能力相對(duì)較低。89.5%的可出租房屋來自個(gè)人出租住宅（第六次人口普查數(shù)據(jù)），房源分散、較難管理。因此，應(yīng)對(duì)大中城市的一般商品房實(shí)施租金管制，在確保租金的合理水平的同時(shí)避免中介的抬高租金的現(xiàn)象。同時(shí)，通過租賃補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等措施保障房東的權(quán)益。借鑒德國經(jīng)驗(yàn)，德國各地區(qū)每年制訂“合理租金價(jià)格表”，披露租賃市場(chǎng)供求信息，引導(dǎo)區(qū)域租金變化。德國頒布《租房法》規(guī)定，如果超過合理租金20%，就被視為房租超高而違法并被課以巨額罰款，如果超過50%被視為暴利而犯法。另外，在德國不管開發(fā)新房或經(jīng)營(yíng)租賃，企業(yè)要獲得土地、信貸，新落成的房子必須在一定期限內(nèi)，讓渡政府出租，或按接受補(bǔ)貼后的低租金出租，期滿后才能按市場(chǎng)租金出租。我國流動(dòng)人口多，住房租賃需求高，住房困難群體較多，更應(yīng)該積極規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展住房租賃保障制度，提高新市民的住房可承受能力。
關(guān)鍵詞：農(nóng)民工；就業(yè)；經(jīng)濟(jì)收入；城市融入
一、農(nóng)民工的基本概況
（一）農(nóng)民工的數(shù)量及地域分布
2012年全國農(nóng)民工總量達(dá)到26261萬人，比上年增加983萬人，增長(zhǎng)3.9%。2012年初沈陽市共有約135萬外來農(nóng)民工，占全國農(nóng)民工總量的0.51%。外地來沈陽打工的農(nóng)民工數(shù)量有逐年增加的趨勢(shì)。沈陽市農(nóng)民工分布比較集中在和平區(qū)的長(zhǎng)白、砂山等地區(qū)。沈陽市轄區(qū)內(nèi)大約有85.9萬農(nóng)民工，占全部外來人口的94.7%。和平、沈河、皇姑和于洪區(qū)四個(gè)區(qū)的農(nóng)民工都達(dá)到了10萬人以上，其中沈河區(qū)的農(nóng)民工達(dá)11.0萬人，是全市外來農(nóng)民工最多的一個(gè)區(qū)。
（二）農(nóng)民工的來源地
在沈陽市工作的農(nóng)民工有75萬人來自于遼寧省內(nèi)其他縣市（占56%），有32萬人來自鄰近的黑龍江省（占12%）、吉林省（占8%）和（占4%）。山東（3%）、安徽（3%）、河南（2%）和河北（2%）等省份在沈陽市農(nóng)民工人數(shù)均在2萬人以上。四川（1%）、江蘇（1%）、浙江（1%）和湖北（1%）在沈陽市的農(nóng)民工均在1萬人以上，來自其他省份的農(nóng)民工占6%。
（三）農(nóng)民工的行業(yè)分布
沈陽市的農(nóng)民工主要集中在制造業(yè)（占22.6%）、批發(fā)和零售業(yè)（占27.7%）、建筑業(yè)（占13.2%）、住宿和餐飲業(yè)（占8.5%）、交通運(yùn)輸倉儲(chǔ)和郵政業(yè)（占4.5%）。此外，農(nóng)林牧漁業(yè)占6.5%，房地產(chǎn)業(yè)占2.1%，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)占1.2%，采礦業(yè)占0.8%，居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)占5.7%，文化體育和娛樂業(yè)占0.8%，其它行業(yè)占6.4%。
（四）農(nóng)民工的年齡及學(xué)歷結(jié)構(gòu)
沈陽市農(nóng)民工以青壯年為主，年齡在14歲及以下人口10.6萬人，占全部外來人口的7.7%，15～45歲年齡段人口104.0萬人，占77.1%，46～59歲年齡段人口15.0萬人，占11.2%，60歲及以上人口5.4萬人，占4.0%。沈陽市的農(nóng)民工初中以下學(xué)歷的人約20萬人，占14.8%，初中學(xué)歷的約60萬人，占44.5%，高中學(xué)歷的有18萬人，占13.3%，大專及以上學(xué)歷的有37萬人，占27.4%。
二、農(nóng)民工的經(jīng)濟(jì)狀況
（一）工作時(shí)間
沈陽市的農(nóng)民工大部分都有固定的工作。常年有固定工作的占46.05%，工作不固定但可持續(xù)的占25.26%，工作時(shí)有時(shí)無的占14.87%，有工作就做沒工作就在家閑居的占13.82%。大部分農(nóng)民工沒有休息日，如餐飲、建筑業(yè)實(shí)行的是以天為單位計(jì)算工資，缺勤一天扣一天工資。調(diào)查問卷顯示，大部分農(nóng)民工每天工作時(shí)間都多于8個(gè)小時(shí)，每天工作少于8個(gè)小時(shí)的人僅占少數(shù)，每天工作8～10小時(shí)的農(nóng)民工占34%，10～12小時(shí)的農(nóng)民工占28%，12～14小時(shí)的占24%，甚至還有些行業(yè)的農(nóng)民工每天工作超過14個(gè)小時(shí)。
（二）勞動(dòng)合同簽訂
勞動(dòng)合同的簽訂率低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到政府規(guī)定的比率。建筑行業(yè)中普遍存在包工頭方式這種非正規(guī)的用工方式，使得建筑行業(yè)農(nóng)民工的勞動(dòng)合同的簽訂率低于其他多數(shù)行業(yè)。在沈陽市的農(nóng)民工沒有簽訂書面勞動(dòng)合同但有口頭約定的占18%，簽了書面合同的占66%，簽了書面合同而且有附加條款的占12%，既沒簽書面合同也無口頭約定的占4%。
（三）收入水平
沈陽市農(nóng)民工從事不同行業(yè)之間收入水平差別較大，收入較低的行業(yè)是服務(wù)業(yè)、住宿餐飲業(yè)和制造業(yè)，月均收入分別為1583元、1558元和1534元。收入水平較高的是交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)郵政業(yè)和建筑業(yè)，人均月均收入分別為2124元和2002元。例如，從2005年至2012年，建筑行業(yè)農(nóng)民工工資上漲六倍到十幾倍，平均上漲了十倍。沈陽市餐飲業(yè)人員工薪水平排后，在44個(gè)行業(yè)中排在第34位。餐飲業(yè)人員短缺的主要原因之一是餐飲行業(yè)社會(huì)地位低、勞動(dòng)強(qiáng)度大，城里年輕人不愿意在餐飲行業(yè)就業(yè)。
個(gè)案一：放線員小趙來自遼寧省鐵嶺市熊官屯鄉(xiāng)，初中未畢業(yè)。2006年到沈陽建筑工地做放線員學(xué)徒，月工資600元。2012年小趙的月工資達(dá)到1萬元。去掉冬閑5個(gè)月，工作7個(gè)月小趙能賺到7萬多元。
個(gè)案二：力工老趙是遼寧省阜新市大巴鎮(zhèn)的農(nóng)民。在2004年力工的日工資30元（同期木工日工資60元，瓦工和架子工日工資50元），而在2012年力工的日工資120元（同期瓦工和木工都以計(jì)件算工錢，日工資500元，架子工日工資150元）。
三、農(nóng)民工的社會(huì)狀況
（一）農(nóng)民工的住房情況
在沈陽市大部分農(nóng)民工都是租房。大約65%的家庭自己租房居住，大約20%的家庭是與他人合租住房。大有約10%的農(nóng)民工居住在由工作單位提供的簡(jiǎn)易住房、倉庫、鍋爐房、收發(fā)室等。已購房農(nóng)民工約占5%，多為年輕人，購買的多是30多平方米的二手房。大部分農(nóng)民工的租房面積在24平方米以下。平房每個(gè)月租金在150～200元左右，樓房每個(gè)月租金在400～500元（一般是兩家合租）。多數(shù)農(nóng)民工家庭租住的是郊區(qū)等待動(dòng)遷的平房，房屋狹窄潮濕，周邊環(huán)境較差。例如，一位來自葫蘆島建昌的木工來沈陽8年了，一家4口住在郊區(qū)20多平方米的平房里，冬天沒有水，要到別人家去接水吃。
（二）農(nóng)民工的社會(huì)文化生活
農(nóng)民工大多居住在租金便宜的城郊接合部的農(nóng)民出租房或者配套設(shè)施不全的社區(qū)，居住周邊缺少公共文化配套，而所在單位有關(guān)精神文化生活設(shè)施、場(chǎng)所不足，缺少參與城市文化活動(dòng)的渠道和機(jī)會(huì)。在閑暇時(shí)間農(nóng)民工的主要娛樂是打牌、打麻將、喝酒、閑聊、看電視、閑逛，很少有人去公園或參加體育活動(dòng)和讀書看報(bào)。為了推進(jìn)城市農(nóng)民工的文化建設(shè)，新世界會(huì)展中心等10家工地成為了首批授牌的農(nóng)民工文化建設(shè)試點(diǎn)工地。推進(jìn)建筑工地農(nóng)民工文化建設(shè)，不僅可以改變農(nóng)民工文化交流封閉的問題，還有利于促進(jìn)農(nóng)民工快速融入城市社區(qū)生活。
（三）農(nóng)民工的消費(fèi)行為
流動(dòng)性強(qiáng)、薪資低下限制了農(nóng)民工的消費(fèi)，教育制度導(dǎo)致農(nóng)民工子女教育消費(fèi)支出比例高，醫(yī)療保障制度導(dǎo)致農(nóng)民工的醫(yī)療保健費(fèi)用增加。農(nóng)民工普遍形成了低消費(fèi)理念，特別是有關(guān)非物質(zhì)商品的消費(fèi)很低。農(nóng)民工每月的支出主要用于日常消費(fèi)，消費(fèi)在吃穿日常用品上的占25%，手機(jī)上網(wǎng)的占16%，交通占12%，房租占21%，給家寄錢的占11%，儲(chǔ)蓄存款的占15%。一位農(nóng)民工說，在城市生活花銷太大，水煤電都得花錢，還要租房，要想攢點(diǎn)錢，就只能在吃穿上省了。
（四）農(nóng)民工的社會(huì)交往
由于城市農(nóng)民工處于整體較差的生活狀態(tài)，他們中的大多數(shù)人往往選擇回避必要的社會(huì)交往，這種回避不只是簡(jiǎn)單的足不出戶，而是多方面的，具體表現(xiàn)為：對(duì)正常交往需要的忽視、參加一些社會(huì)活動(dòng)時(shí)感到拘謹(jǐn)；對(duì)自身處境及身份的缺陷感受較為強(qiáng)烈、與他人交往時(shí)表現(xiàn)出不自信、害怕受到忽視與歧視以及對(duì)社會(huì)群體生活表現(xiàn)出消極心態(tài)等。
（五）農(nóng)民工的權(quán)益保障
農(nóng)民工社會(huì)保障制度包括養(yǎng)老保障制度、醫(yī)療保險(xiǎn)制度、工傷保險(xiǎn)制度和失業(yè)保險(xiǎn)制度，但農(nóng)民工參加社會(huì)保險(xiǎn)缺少法律上的細(xì)則規(guī)定，很多農(nóng)民工基本游離在社會(huì)保障體系之外。農(nóng)民工雖然融入了產(chǎn)業(yè)，但沒有融入城市，其就業(yè)穩(wěn)定性差，參加社會(huì)保險(xiǎn)不積極，對(duì)參加養(yǎng)老保險(xiǎn)在觀念和認(rèn)識(shí)上也有誤區(qū)。截至2012 年5月末，沈陽全市農(nóng)民工參保人數(shù)達(dá)到23998人，比1月份實(shí)現(xiàn)凈增長(zhǎng)8169 人。沈陽市農(nóng)民工參加養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)的比例分別為11%、32%、47%和7%。
四、農(nóng)民工的心理狀況
（一）農(nóng)民工進(jìn)入城市的動(dòng)因
大部分進(jìn)入沈陽的農(nóng)民工目的性強(qiáng)且集中，因“務(wù)工經(jīng)商”進(jìn)入沈陽市的占67.5%，有11.6%的人屬于“隨遷家屬”，另有8.4%的人屬于投親靠友。這三部分人占全部外來人口的87.5%。調(diào)查看到，與上一代農(nóng)民工打工掙錢的單一性相比，新生代農(nóng)民工務(wù)工的目的已發(fā)生巨大變化，求發(fā)展、開眼界成為主流，由以往進(jìn)城掙錢回鄉(xiāng)發(fā)展開始向精神層面拓展。由單純謀生向追求歸屬感延伸，由承擔(dān)家庭經(jīng)濟(jì)責(zé)任向?qū)崿F(xiàn)人生價(jià)值延伸。
（二）農(nóng)民工對(duì)未來的期望
沈陽市農(nóng)民工對(duì)未來的期望各不相同，25.7%的農(nóng)民工希望將來能掌握一門專業(yè)技術(shù)，13%的農(nóng)民工希望能成為城市人，13.6%的農(nóng)民工則希望能掙很多錢，13.6%的農(nóng)民工希望自己能當(dāng)老板，同時(shí)還有一部分農(nóng)民工則希望能得到社會(huì)和家人朋友的尊重，有的則希望在城里待幾年后再回農(nóng)村等。
（三）農(nóng)民工的自我身份認(rèn)同
農(nóng)民工雖然為推動(dòng)現(xiàn)代化的進(jìn)程做出了自己應(yīng)有的貢獻(xiàn)，但卻不為所在城市社區(qū)所接受和認(rèn)同。由于不能享受到與市民平等的待遇，適應(yīng)能力弱的農(nóng)民工對(duì)社會(huì)存在的各種不公平的現(xiàn)象體會(huì)較深，對(duì)社會(huì)不公平的評(píng)價(jià)比其他人更消極。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部分1960年以后出生的農(nóng)民工認(rèn)為自己仍然是農(nóng)民工，只有很少一部分認(rèn)為自己是城里人了。而大多數(shù)1980年以后出生的農(nóng)民工則認(rèn)為自己除了沒有城市戶口外，跟城里人沒什么區(qū)別。
（四）農(nóng)民工對(duì)工作和生活的滿意度
在工作方面，12%的農(nóng)民工很滿意，56%的農(nóng)民工滿意，20%的農(nóng)民工不滿意，12%的農(nóng)民工很不滿意。在生活方面，18%的農(nóng)民工很滿意，61%的農(nóng)民工滿意，15%的農(nóng)民工不滿意，6%的農(nóng)民工很不滿意。調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)有一些農(nóng)民工不愿意回答這類問題。
總之，農(nóng)民工是中國當(dāng)今社會(huì)特有的一個(gè)龐大群體，他們?cè)诔鞘泄ぷ骱蜕畹馁|(zhì)量參差不齊，想法也千奇百怪，而且并在一定程度上影響著社會(huì)的穩(wěn)定性。政府、企業(yè)和社會(huì)要盡力想出現(xiàn)實(shí)可行的具體辦法改善沈陽市農(nóng)民工的工作和生活條件，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]國家統(tǒng)計(jì)局.2012年農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查報(bào)告[EB/OL].國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)， 2013-05-27.