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篇(1)

第一條  為保障住宅小區(qū)房屋及其設(shè)備和公用設(shè)施的正常使用，為房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全的生活環(huán)境，加強住宅小區(qū)的物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理活動，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。

第二條  凡本市市區(qū)內(nèi)的新建住宅小區(qū)，必須根據(jù)本辦法實行物業(yè)管理。本辦法實施前已經(jīng)驗收交付使用的住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)積極創(chuàng)造條件，逐步實行物業(yè)管理。

第三條  本辦法所稱住宅小區(qū)是指以住宅為主，經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)以及機關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位等自建的建筑面積在3萬平方米以上的居民居住區(qū)。

本辦法所稱物業(yè)是指住宅小區(qū)內(nèi)的各類房屋、公用配套設(shè)施及住宅小區(qū)使用范圍內(nèi)的公共場地。

第四條  長春市房地產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，其主要職責(zé)是：

（一）宣傳貫徹國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章；

（二）負責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會組建的指導(dǎo)工作；

（三）會同有關(guān)部門制定住宅小區(qū)物業(yè)管理專用資金的收取辦法、標準及管理規(guī)定；

（四）制定物業(yè)管理有關(guān)合同，公約等示范文本；

（五）負責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查；

（六）參與新建住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)方案的論證和竣工驗收；

（七）監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)物業(yè)管理活動。

建委、計委、規(guī)劃、城建、公用、民政、衛(wèi)生、環(huán)保、公安、財政、物價、廣播電視、電業(yè)、電信等部門（以下簡稱有關(guān)部門）及住宅小區(qū)所在地人民政府按照各自職責(zé)，負責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)工作的監(jiān)督、指導(dǎo)。

第五條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式；遵循經(jīng)營自主、有償服務(wù)、自負盈虧、微利經(jīng)營的原則。

第二章  住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會

第六條  住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會（以下簡稱管委會）。

管委會由住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人在物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，選舉代表組成，委員總數(shù)為單數(shù)。管委會選舉辦法由市人民政府另行規(guī)定。

管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產(chǎn)生。

本辦法實施前成立的住宅小區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理行政主管部門批準的期限內(nèi)，直接改組為住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會；改組確有困難的，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準，可以重新選舉管委會。

第七條  管委會決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。

第八條  管委會的權(quán)利：

（一）制定管委會章程，維護房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)利；

（二）決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)，代表房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人簽訂住宅小區(qū)委托管理合同；

（三）審議物業(yè)管理專用資金和住宅維修儲備金的使用計劃；

（四）審議物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度管理計劃，決定住宅小區(qū)維修和管理服務(wù)的重大事項；

（五）檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)對住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。

第九條  管委會義務(wù)：

（一）維護房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，并接受其監(jiān)督；

（二）不得選聘不具備物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)管理住宅小區(qū)；

（三）保護和改善住宅小區(qū)環(huán)境質(zhì)量；

（四）接受物業(yè)管理行政主管部門、各有關(guān)部門以及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)；

（五）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實有關(guān)管理工作。

第十條  管委會應(yīng)當(dāng)通過住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人大會制定住宅小區(qū)公約。

住宅小區(qū)公約對全體房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人具有約束力，由管委會和物業(yè)管理企業(yè)共同監(jiān)督執(zhí)行。

第三章  物業(yè)管理企業(yè)

第十一條  物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)本辦法和住宅小區(qū)委托管理合同對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理。

委托管理合同應(yīng)當(dāng)包括管理項目、管理標準、管理費用、雙方權(quán)利和義務(wù)、合同期限用違約責(zé)任等條款。委托管理合同期限一般不得超過三年。合同期滿后，經(jīng)管委會續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂委托管理合同。

委托管理合同由物業(yè)管理行政主管部門制定示范文本。

第十二條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有固定的辦公、經(jīng)營場所；

（二）具有30萬元以上的貸幣注冊資金；

（三）有合法的管理章程；

（四）具有進行物業(yè)管理所需相應(yīng)數(shù)量的有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員；

（五）物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的其他條件。

第十三條  成立物業(yè)管理企業(yè)必須持申請書及有關(guān)資料到物業(yè)管理行政主管部門辦理資質(zhì)審查手續(xù)，經(jīng)審查合格、領(lǐng)取《物業(yè)管理資證書》后，方可接受委托從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

本辦法前成立的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自本辦法之日起九十日內(nèi)到物業(yè)管理行政主管部門申請資質(zhì)審查，領(lǐng)取《物業(yè)管理資質(zhì)證書》。

《物業(yè)管理資質(zhì)證書》實行年審制度。

第十四條  新建住宅小區(qū)在工程開工前，由物業(yè)管理行政主管部門、各有關(guān)部門、住宅小區(qū)所在地街道辦事處組成物業(yè)管理監(jiān)督；機構(gòu)對住宅小區(qū)的物業(yè)進行前期管理。

第十五條  物業(yè)管理監(jiān)督機構(gòu)在住宅小區(qū)工程建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)配合有關(guān)部門對住宅小區(qū)的工程質(zhì)量、配套設(shè)施建設(shè)及環(huán)境保護情況進行監(jiān)督；開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)嚴格按照批準的規(guī)劃和設(shè)計方案進行建設(shè)。

第十六條  住宅小區(qū)竣工時，物業(yè)管理監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)當(dāng)參與住宅小區(qū)工程建設(shè)綜合驗收。

物業(yè)管理監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向驗收主管部門提交住宅小區(qū)工程建設(shè)情況書面意見。

第十七條  住宅小區(qū)選舉產(chǎn)生管委會后，物業(yè)管理監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將小區(qū)移交給管委會，由管委會選聘物業(yè)管理企業(yè)對住宅小區(qū)進行物業(yè)管理。

第十八條  開發(fā)建設(shè)單位和房屋產(chǎn)權(quán)人出售房屋或者出租房屋時，在合同中應(yīng)當(dāng)具有產(chǎn)權(quán)人或者使用人承諾遵守該住宅小區(qū)管理規(guī)定的條款。

第十九條  物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

（一）根據(jù)有關(guān)法規(guī)、規(guī)章制定住宅小區(qū)物業(yè)管理的具體規(guī)定；

（二）依照委托管理合同和管理規(guī)定對住宅小區(qū)實施管理；

（三）依照委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取相關(guān)費用；

（四）制止違反住宅小區(qū)管理規(guī)定的行為；

（五）選聘清潔、保安等專業(yè)承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù)；

（六）在住宅小區(qū)內(nèi)依法開展為房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人服務(wù)的多種經(jīng)營項目，以其收益補充小區(qū)管理費用。

第二十條  物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

（一）履行住宅小區(qū)委托管理合同，依法經(jīng)營；

（二）接受管委會和房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督；

（三）物業(yè)管理企業(yè)年度管理計劃、住宅維修儲備金使用計劃和住宅小區(qū)維修管理服務(wù)的重大事項，應(yīng)當(dāng)提交管委會審議批準；

（四）接受物業(yè)管理行政主管部門、有關(guān)部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)；

（五）為住宅小區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人提供各項優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

第二十一條  住宅小區(qū)委托管理合同和住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定應(yīng)當(dāng)報物業(yè)管理行政主管部門備案。

第二十二條  物業(yè)管理企業(yè)可以享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

第四章  住宅小區(qū)房屋、設(shè)施的管理和維護

第二十三條  新建住宅小區(qū)竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過物業(yè)管理行政主管部門，向小區(qū)管委會移交下列資料：

（一）住宅小區(qū)規(guī)劃圖，竣工總平面圖；

（二）單位建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

（三）地下管網(wǎng)竣工圖；

（四）《城市規(guī)劃驗收合格通知書》和《  工程質(zhì)量檢查合格證》；

（五）住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)明細表；

（六）其他必要的資料。

第二十四條  住宅小區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）不得擅自改變房屋的用途和承重結(jié)構(gòu)；

（二）不得私自增添、拆除、改裝房屋設(shè)備及附屬設(shè)施；

（三）不得挖掘、連接、壓埋、遷移城市煤氣、供電、供熱、供水、電信、有線電視等管網(wǎng)設(shè)施；

（四）不得私搭亂建和隨意占用房屋共用部位，不得破壞綠化、污染環(huán)境、噪聲擾民；

（五）不得占用、挖掘綠地和道路；

（六）按照規(guī)定及時交納各項費用；

（七）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第二十五條  住宅小區(qū)內(nèi)異產(chǎn)毗連房屋的共用部位、共用設(shè)施由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理和維護。

第二十六條  住宅小區(qū)的供氣、電信、有線電視，有關(guān)管理單位應(yīng)當(dāng)加強專項管理，根據(jù)實際需要可以委托物業(yè)管理企業(yè)管理；住宅小區(qū)的供水、排水、供電、供熱，原管理單位應(yīng)當(dāng)按其管理范圍加強專項管理，根據(jù)實際需要也可以委托物業(yè)管理企業(yè)管理。委托管理的，應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)委托管理合同期限內(nèi)簽訂專項委托合同，并承擔(dān)相應(yīng)費用。

有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)密切配合，作好相應(yīng)的維修、養(yǎng)護工作。

第二十七條  住宅小區(qū)保安服務(wù)的具體內(nèi)容由管委會與物業(yè)管理企業(yè)在住宅小區(qū)委托管理合同中約定。物業(yè)管理企業(yè)的保安人員應(yīng)當(dāng)在派出所的指導(dǎo)下加強小區(qū)值勤巡邏，積極配合派出所做好小區(qū)內(nèi)治安工作。

第二十八條  住宅小區(qū)內(nèi)的綠地，游園，樓道衛(wèi)生，環(huán)境衛(wèi)生，道路維護、保潔以及垃圾收集、運輸，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理和維護，根據(jù)實際需要，垃圾收集、運輸也可以委托專業(yè)單位管理和維護，有關(guān)管理部門有權(quán)監(jiān)督檢查。

第二十九條  住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）亂拋垃圾、雜物；

（二）隨地吐痰、亂丟煙頭、紙屑和瓜果皮核；

（三）飼養(yǎng)家禽、家畜；

（四）隨意停放車輛、鳴喇叭和亂設(shè)攤點；

（五）排放有毒、有害物，發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音、振動；

（六）損毀、涂刻園林藝術(shù)雕塑；

（七）攀折樹木、采摘花果、踐踏草坪；

（八）住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定禁止的其他行為。

第五章  住宅小區(qū)專用資金和相關(guān)費用

第三十條  新建住宅小區(qū)、單體商品樓房的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按照多層建筑安費2％、高層建筑建安費4％的比例，向物業(yè)管理行政主管部門劃撥住宅小區(qū)物業(yè)管理專用資金。專用資金由物業(yè)管理行政主管部門代儲，并實行專戶管理，專項用于該小區(qū)在實施物業(yè)管理后購買管理、服務(wù)用房和住宅小區(qū)公用設(shè)施更新、大型設(shè)施的增改以及環(huán)境保護工程建設(shè)。

開發(fā)建設(shè)單位繳納專用資金，應(yīng)當(dāng)在拆遷前與物業(yè)管理行政主管部門簽訂繳納合同，并按照合同規(guī)定繳納專用資金。

本辦法前已建成的住宅小區(qū)，其物業(yè)管理專用資金在公有住宅售房款中按一定比例劃撥解決；缺少公用配套設(shè)施的，凡是未按照規(guī)劃、設(shè)計配套的，由原開發(fā)單位按照物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的時間一次性補交所需資金；原規(guī)劃、設(shè)計中未包括，但又屬于必須增設(shè)的公用配套設(shè)施，補建資金由政府在城市建設(shè)維護費、教育專項資金和小區(qū)網(wǎng)點費同中調(diào)劑解決。

第三十一條  開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)時，應(yīng)當(dāng)按住宅小區(qū)總建筑面積0.5％的比例，以成本價格為小區(qū)提供管理用房和服務(wù)用房。該管理用房和服務(wù)用房為國有直管房產(chǎn)，按民宅租金標準出租給物業(yè)管理企業(yè)使用和經(jīng)營，嚴禁改變其用途。

第三十二條  住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照市人民政府的有關(guān)規(guī)定設(shè)立異產(chǎn)毗連住宅維修儲備金，住宅維修儲備金由房屋產(chǎn)權(quán)人按規(guī)定分攤、分期繳納，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一收取，用于房屋本體共用部位、共用設(shè)施的維修養(yǎng)護。

第三十三條  物業(yè)管理企業(yè)可以按照規(guī)定向住宅小區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人收取綠化費、清潔衛(wèi)生費、保安費等公共服務(wù)費，用于小區(qū)內(nèi)的公共服務(wù)項目支出。

公共服務(wù)費收費標準和辦法由物價管理部門會同物業(yè)管理行政主管部門制定。

第三十四條  物業(yè)管理企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)為房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人開展的特約服務(wù)，可以收取特約服務(wù)費用。

第六章  法律責(zé)任

第三十五條  因故意或者過失造成住宅小區(qū)公用設(shè)施損壞的，由損壞者負責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第三十六條  物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十三條第一、二款規(guī)定，未取得《物業(yè)管理資質(zhì)證書》從事在住宅小區(qū)物業(yè)管理的，由物業(yè)管理行政主管部門給予警告，責(zé)令限期改正，并處以經(jīng)營收入一至三倍的罰款。

第三十七條  物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十三條第三款規(guī)定拒不辦理年審的，由物業(yè)管理行政主管部門吊銷其《物業(yè)管理資質(zhì)證書》。

第三十八條  開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法第十五條、第三十條、第三十一條規(guī)定的，物業(yè)管理行政主管部門可以責(zé)令其限期改正，在規(guī)定期限內(nèi)仍不履行的，有關(guān)部門不予辦理建設(shè)工程開工、房屋拆遷、房屋產(chǎn)權(quán)登記及房地產(chǎn)交易手續(xù)。對違反本辦法第三十條規(guī)定的，物業(yè)管理行政主管部門還可以向開發(fā)建設(shè)單位按日加收應(yīng)繳資金總額3％的滯納金。

第三十九條  住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人違反本辦法第二十四條第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）項規(guī)定的，由物業(yè)管理企業(yè)予以制止、批評教育、責(zé)令恢復(fù)原狀、賠償損失。

第四十條  住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人違反本辦法第二十四條第（六）項規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求其限期交納并按照規(guī)定收取滯納金。逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。

第四十一條  房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人違反本辦法第二十九條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)除有權(quán)制止、批評教育外，還可以提請相應(yīng)行政管理部門依法予以處罰。

第四十二條  當(dāng)事人對物業(yè)管理行政主管部門和有關(guān)行政管理部門的行政處罰不服的，可以依照《行政復(fù)議條例》及《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定申請復(fù)議和提起訴訟。

第四十三條  管委會與物業(yè)管理企業(yè)因委托管理合同發(fā)生糾紛，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中與房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人發(fā)生糾紛，可以向仲裁機構(gòu)申請仲裁，也可以向人民法院起訴。

第四十四條  對于干擾、阻礙物業(yè)管理行政主管部門、管委會和物業(yè)管理企業(yè)的工作人員執(zhí)行公務(wù)的，由公安機關(guān)依照治安管理處罰條例的有關(guān)規(guī)定予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十五條  管委會和物業(yè)管理企業(yè)工作人員應(yīng)當(dāng)秉公辦事、不徇私情、忠于職守、盡職盡責(zé)，做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。

第七章  附則

第四十六條  各縣（市）住宅小區(qū)和本市市區(qū)的單體住宅樓宇、商廈、寫字樓可以參照本辦法規(guī)定實行物業(yè)管理。

第四十七條  本辦法由市人民政府法制局負責(zé)解釋。

篇(2)

    委托人：吳益民，上海市和平律師事務(wù)所律師。

    被上訴人（原審原告）：上海中星集團申城物業(yè)有限公司（原名上海申城物業(yè)公司），住所地上海市邯鄲路600弄1號3樓。

    法定代表人：黃永林，董事長。

    委托人：顧明俠，上海市震旦律師事務(wù)所律師。

    委托人：王曉萍，上海中星集團申城物業(yè)有限公司工作人員。

    上訴人朱美娣因物業(yè)管理一案，不服上海市長寧區(qū)人民法院（1999）長民初字第1818號民事判決，向本院提起上訴。本院于2000年5月30日立案，依法組成合議庭，于2000年7月5日公開開庭審理了本案。上訴人朱美娣及其委托人吳益民，被上訴人上海中星集團申城物業(yè)有限公司（以下簡稱申城物業(yè)公司）的委托人顧明俠、王曉萍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

    原審法院認定：1993年5月29日，朱美娣購置了本市茅臺路500弄2號樓608室（建筑面積為79.53平方米）房屋。同年6月11日，朱美娣將該房委托申城物業(yè)公司進行物業(yè)管理，并與之簽訂了《房屋委托管理合同》。合同約定：申城物業(yè)公司在接受委托管理后對房屋的產(chǎn)業(yè)、租賃、修理等項目進行統(tǒng)一管理，朱美娣應(yīng)積極配合；由于大樓產(chǎn)權(quán)性質(zhì)較復(fù)雜，給管理和維修帶來很大難度，申城物業(yè)公司的管理和修理費用嚴重不足，經(jīng)雙方商定，朱美娣愿意以每平方米130元支付給申城物業(yè)公司作“維修、管理補貼費”，由申城物業(yè)公司包干使用十年，合計人民幣9，460.10元：“維修、管理補貼費”只能使用在公用部位的修理和管理上，公用部位的劃分界線是以各分戶門為界，分戶門以外的均為公用部位，公用部位的一切設(shè)備和設(shè)施、結(jié)構(gòu)均由申城物業(yè)公司統(tǒng)一管理和維修（包括街坊總體中的一切事宜）。申城物業(yè)公司必須保證公用設(shè)備和設(shè)施的正常運行，結(jié)構(gòu)必須保持完好，使大樓各部位都能發(fā)揮正常的使用功能；申城物業(yè)公司以“管理費”形式每月收取朱美娣人民幣23.90元，一并作維修、管理包干使用；朱美娣有依約向申城物業(yè)公司按期交付管理費的義務(wù)，逾期交付超過一個月的，應(yīng)償付管理費月金額的20％違約金，并補交應(yīng)付管理費等。簽約后，朱美娣按約一次性給付申城物業(yè)公司房屋維修、管理補貼費人民幣9，460.10元，并在1994年6月前按月支付申城物業(yè)公司管理費23.90元。自1994年7月起，朱美娣以物業(yè)管理不善等為由拒付管理費。1995年5月18日，朱美娣所在小區(qū)茅臺花苑業(yè)主管理委員會成立。茅臺花苑業(yè)主管理委員會代表業(yè)主與申城物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同。但對上述合同的終止未作明確。

    茅臺路500弄茅臺花苑保安保潔工作原由茅臺花苑居民委員會負責(zé)并收取費用。1997年7月1日，茅臺花苑居民委員會依據(jù)有關(guān)政策將保安保潔工作移交給申城物業(yè)公司，并由申城物業(yè)公司收取費用，保安保潔費每月為人民幣5元。1998年1月1日，因朱美娣所在茅臺路500弄2號樓的業(yè)主要求，為加強該大樓的保安保潔工作，保安保潔費用每月調(diào)整至人民幣12元。另查，為朱美娣等茅臺路500弄2號樓業(yè)主未支付管理費等，上海市長寧區(qū)房屋土地管理局曾多次主持申城物業(yè)公司與業(yè)主調(diào)解，均未結(jié)果。申城物業(yè)公司遂于1999年7月6日訴至法院，請求判令朱美娣給付物業(yè)管理費？1，862.44？元，保安保潔費890.32元，電梯水泵運行費1，134.44元，并按日3‰支付滯納金。

    原審法院于二OOO年四月二十七日作出判決：一、朱美娣應(yīng)給付申城物業(yè)公司自1994年7月起至1999年11月止的管理費人民幣l，553.50元及支付違約金人民幣310.70元；二、朱美娣應(yīng)給付申城物業(yè)公司自1997年7月起至1999年11月止的保安保潔費人民幣358元及支付滯納金人民幣？513.63？元；三、申城物業(yè)公司的其余訴訟請求不予支持。上述第一、二條款，朵美娣應(yīng)于本判決生效之日起7日內(nèi)履行。案件受理費人民幣260.04元，由申城物業(yè)公司承擔(dān)人民幣212.75元，朱美娣承擔(dān)人民幣47.29元。判決后，朱美娣上訴稱，其所簽訂的委托物業(yè)管理合同約定收取十年的管理費，違反《上海市居住物業(yè)管理條例》的規(guī)定，應(yīng)認定為無效合同。由于申城物業(yè)公司物業(yè)管理不善，故自己只應(yīng)承擔(dān)50％的管理費，亦不應(yīng)承擔(dān)違約金。保安保潔費應(yīng)包括在管理費中，不應(yīng)另行支付該費用，也不同意承擔(dān)滯納金，要求撤銷原判。申城物業(yè)公司則辯稱，其提供的物業(yè)管理不存在管理不善，朱美娣與其簽訂的《房屋委托管理合同》是合法、有效的，朱美娣應(yīng)按約支付管理費，且合同明確保安保潔費不包括在管理費中，朱美娣原一直向茅臺花苑居民委員會支付該費用，故要求維持原判。？ 經(jīng)審理查明，上海申城物業(yè)公司現(xiàn)更名為上海中星集團申城物業(yè)有限公司。

    另查明，朱美娣為證明申城物業(yè)公司物業(yè)管理不善，提供證據(jù)（1）現(xiàn)場照片。（2）茅臺花苑居民關(guān)于其1994年11月在乘座電梯時，電梯失控事實的證言。（3）1997年8月《新聞報》有關(guān)茅臺花苑對包干費中途調(diào)整是否合理的文章。（4）1998年2月《華僑報》登載茅臺花苑2號樓地下積水及預(yù)收10年包干費問題的文章；申城物業(yè)公司認為，朱美娣所提供照片并非其物業(yè)管理范圍，對積水問題當(dāng)時已排除，電梯未發(fā)生失控，該4份證據(jù)并不能證明其物業(yè)管理不善。對朱美娣提供其與茅臺花苑居民另行支付保潔保安費的單據(jù)，申城物業(yè)公司無異議，認為朱美娣系因原支付茅臺花苑居委會的保安保潔費用不夠而自行予以給付。

    又查明，原審法院認定事實無誤。對朱美娣所提供證據(jù)（1）因該照片無法證明是申城物業(yè)公司物業(yè)管理范圍，故該證據(jù)不予采信，對證據(jù)（2）（3）（4），因朱美娣于1994年7月起拒付物業(yè)管理費，而現(xiàn)所提供證據(jù)僅證明1994年11月及1997年8月、1998年2月的物業(yè)管理問題，故該證據(jù)不具證明力，本院不予采納。以上事實，由當(dāng)事人陳述，《房屋買賣合同》、《房屋委托管理合同》、“聯(lián)建公助”房屋分估面積測量表、《物業(yè)委托管理合同》、《關(guān)于茅臺花苑物業(yè)管理座談紀要》、茅臺路500弄2號樓業(yè)主要求增開電梯的報告等證據(jù)佐證。

    本院認為，公民、法人合法的權(quán)益受法律保護。朱美娣、申城物業(yè)公司就本市茅臺路500弄2號樓608室所簽訂的《房屋委托管理合同》的日期在1993年6月，該合同系雙方真實意思表示，且不違反當(dāng)時的有關(guān)規(guī)定，朱美娣認為該合同違反1997年7月1日施行的《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十四條第三款關(guān)于“物業(yè)管理服務(wù)費用經(jīng)約定可以預(yù)收，預(yù)收期限不得超過3個月。”的規(guī)定，但鑒于雙方合同約定在先，故對此付款期限應(yīng)從雙方的約定，《上海市居住物業(yè)管理條例》對此無溯及力。朱美娣以此為由主張上述合同無效，缺乏依據(jù)。朱美娣理應(yīng)按照合同約定支付物業(yè)管理費及滯納金。申城物業(yè)公司要求朱美娣支付物業(yè)管理費及違約金，于法有據(jù)。至于保安保潔費，因雙方物業(yè)管理合同約定的管理費中不包括該費用，朱美娣亦一直支付該費用，在申城物業(yè)公司接受移交后，朱美娣不同意支付，亦缺乏相應(yīng)依據(jù)。鑒于申城物業(yè)公司對朱美娣應(yīng)支付的上述費用一直連續(xù)催討，故朱美娣應(yīng)支付該費用及逾期支付的滯納金。原審法院根據(jù)查明的事實所作判決并無不當(dāng)。朱美娣以申城物業(yè)公司物業(yè)管理不善，只同意支付50％的管理費無依據(jù)，朱美娣的上訴要求，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

    駁回上訴，維持原判。

    上訴案件受理費人民幣260.04元，由上訴人朱美娣負擔(dān)。

    本判決為終審判決。

    審判長 邱  燕

    審判員 劉  輝

    審判員 沙茹萍

篇(3)

第一條  為給城市居民創(chuàng)造文明、整潔、安全、方便、優(yōu)美的工作和生活環(huán)境，加強住宅小區(qū)物業(yè)管理，維護物業(yè)管理當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條  本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理適用本辦法。

具有一定規(guī)模并屬多個業(yè)主共有或共用的住宿、辦公、商貿(mào)混合區(qū)的物業(yè)管理，可以參照本辦法的規(guī)定執(zhí)行。

第三條  本辦法所稱住宅小區(qū)，是指實行城市綜合開發(fā)，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全，具有一定規(guī)模的住宅區(qū)域或住宅組團。

本辦法所稱物業(yè)，是指用于居住、辦公、商貿(mào)的各類建筑物及其配套的公用設(shè)施、公用設(shè)備、公用場地和必要的安全、衛(wèi)生、綠化等環(huán)境。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自治組織及其委托的企業(yè)，對物業(yè)的正常使用、維護、修繕實施綜合管理服務(wù)的活動。

本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人及合法使用人。

第四條  本市住宅小區(qū)的物業(yè)管理，實行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合、合同約定公共服務(wù)內(nèi)容與特約服務(wù)相結(jié)合的原則，積極推行物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化、市場化、社會化。

第五條  本市及各縣市房地產(chǎn)管理部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，未設(shè)房產(chǎn)管理部門的縣市由建設(shè)行政主管部門（以下統(tǒng)稱物業(yè)行政主管部門）負責(zé)。

公安、規(guī)劃、市政環(huán)衛(wèi)、園林綠化、供水、供氣、供電、通訊、廣播電視等管理部門及其行政執(zhí)法組織和居民自治組織，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)的作用，合力推行物業(yè)管理工作。

第二章  業(yè)主委員會

第六條  住宅小區(qū)成立代表全體業(yè)主、對物業(yè)實施自治管理的業(yè)主委員會。

一個住宅小區(qū)成立一個業(yè)主委員會。

第七條  業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉或推舉產(chǎn)生的委員組成，可以選聘所在地居民委員會的人員參加。

業(yè)主委員會一般由7至11人組成，其中業(yè)主擔(dān)任委員的比例應(yīng)與其所代表的群體相適應(yīng)，且總數(shù)不能少于全部委員總數(shù)的三分之二。

業(yè)主委員會委員每屆任期2至3年，可以連選連任。

業(yè)主委員會設(shè)專職或兼職主任委員一名，由業(yè)主委員會委員選舉或推舉產(chǎn)生，負責(zé)召集、主持業(yè)主委員會會議及其授權(quán)范圍的其他日常管理工作。

業(yè)主委員會組建的具體辦法、程序和業(yè)主委員會章程示范文本，由本市物業(yè)行政主管部門制定。

第八條  業(yè)主委員會自成立之日起15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)持下列文件到物業(yè)行政主管部門登記：

（一）業(yè)主委員會登記申請書；

（二）業(yè)主委員會委員名單；

（三）業(yè)主委員會章程。

第九條  業(yè)主委員會代表和維護業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會審定《物業(yè)管理公約》和業(yè)主委員會章程；

（二）選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（三）審定物業(yè)管理企業(yè)擬訂的物業(yè)管理計劃、目標和大中修理、更新改造方案；

（四）根據(jù)價格管理部門核定的標準，確定本住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的具體收費項目和標準；

（五）檢查、監(jiān)督、考核物業(yè)管理企業(yè)的工作，督促業(yè)主遵守《物業(yè)管理公約》，調(diào)解業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛；

（六）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)合理使用物業(yè)維修金和物業(yè)管理用房、經(jīng)營性用房；

（七）組織實施行政機關(guān)委托管理的事項；

（八）《業(yè)主委員會章程》規(guī)定的其他重要事項。

第十條  業(yè)主委員會自成立之日起3個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)擇優(yōu)選聘有相應(yīng)專業(yè)資質(zhì)證書的物業(yè)管理企業(yè)。建筑面積超過3萬平方米的住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

業(yè)主委員會只能選聘一個物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負責(zé)住宅小區(qū)的物業(yè)管理，住宅小區(qū)的業(yè)主不得自行委托物業(yè)管理企業(yè)。

第十一條  業(yè)主委員會選聘、續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與其簽訂《物業(yè)管理合同》，明確物業(yè)管理的事項、標準、費用、期限、違約責(zé)任、爭議處理及雙方約定的其他事項。

《物業(yè)管理合同》示范文本由本市房產(chǎn)管理部門按有關(guān)規(guī)定統(tǒng)一印制。

第十二條  新建住宅小區(qū)在業(yè)主委員會成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)以前，由住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位聘請物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)過渡性物業(yè)管理。

過渡性物業(yè)管理期間，住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂過渡性物業(yè)管理合同，物業(yè)管理服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位和房屋買受人依照房屋買賣合同的約定承擔(dān)。

過渡性物業(yè)管理期間不得使用物業(yè)維修金。

第三章  物業(yè)管理企業(yè)

第十三條  設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的專業(yè)資質(zhì)，依法登記注冊，取得法人資格。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的具體辦法由本市房產(chǎn)管理部門制定。

物業(yè)管理企業(yè)可以享受國家和省、市人民政府有關(guān)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策。

失業(yè)人員、企業(yè)下崗職工興辦或參加物業(yè)管理企業(yè)的，依照《宜昌市再就業(yè)工程實施辦法》的規(guī)定給予特別扶持。

第十四條  物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：

（一）依照《物業(yè)管理合同》制定受托范圍內(nèi)的物業(yè)管理措施；

（二）依照《物業(yè)管理合同》、《物業(yè)管理公約》實施管理，制止管理范圍內(nèi)的違章行為；

（三）依照《物業(yè)管理合同》收取管理服務(wù)費用和根據(jù)有關(guān)專業(yè)管理部門的委托代收水、電、氣等費用；

（四）選聘專業(yè)人員承擔(dān)專項管理服務(wù)業(yè)務(wù)；

（五）請求業(yè)主委員會督促業(yè)主遵守物業(yè)管理規(guī)定；

（六）無償使用物業(yè)管理用房，優(yōu)先租用經(jīng)營用房開展與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的經(jīng)營活動；

（七）在履行《物業(yè)管理合同》規(guī)定義務(wù)的前提下開展其他特約服務(wù)。

第十五條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）依法經(jīng)營，全面履行《物業(yè)管理合同》；

（二）不間斷地為業(yè)主提供服務(wù)；

（三）超出《物業(yè)管理合同》規(guī)定采取重要管理措施時征得業(yè)主委員會同意；

（四）自覺接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督；

（五）自覺接受物業(yè)行政主管部門依法實施的行政管理和監(jiān)督。

第四章  物業(yè)管理活動

第十六條  物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)《物業(yè)管理合同》和有關(guān)專業(yè)管理部門的委托，負責(zé)下列管理事項：

（一）房屋的使用管理及房屋公用部位的維修、養(yǎng)護；

（二）道路、路燈、停車場（庫）、供水、供電、供氣、排水、有線電視、消防、安全等公用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護；

（三）小區(qū)容貌、綠化、環(huán)保、衛(wèi)生的管理、維護；

（四）小區(qū)安全、治安、交通、鄰里秩序的維護；

（五）代收代繳房租和水、電、氣、通訊、有線電視等費用，代辦房屋裝修和水、電、氣增容手續(xù)。

物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主要求，有償提供房屋修繕、保管、運輸、購物、信息中介、接送子女、代購車船機票等特約服務(wù)。

第十七條  住宅房屋的維修，室內(nèi)部分由業(yè)主承擔(dān)費用；公用部位由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主委員會批準的維修計劃維修，其費用從已收取的物業(yè)維修金中支付或由共用人分擔(dān)，但屬房屋保修期內(nèi)的按規(guī)定由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第十八條  住宅小區(qū)內(nèi)市政、綠化、電力、通訊等公用設(shè)施、公用設(shè)備的維修，屬有關(guān)專業(yè)管理部門投資的，由有關(guān)專業(yè)管理部門承擔(dān)費用；屬開發(fā)建設(shè)單位投資的，所需費用從物業(yè)維修金中支出。

第十九條  城市供水、供電、供氣、通訊、廣播電視等專業(yè)管理部門在小區(qū)內(nèi)進行建設(shè)、檢修活動的，應(yīng)當(dāng)事先通知物業(yè)管理企業(yè)配合，并遵守該區(qū)域物業(yè)管理的規(guī)定。因建設(shè)、檢修活動損壞房屋、道路、場地、綠化及其他公用設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)負責(zé)恢復(fù)原狀或作價賠償。

第二十條  業(yè)主裝飾、維修房屋，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)同意，并報規(guī)劃、建設(shè)等有關(guān)行政主管部門批準：

（一）改變房屋結(jié)構(gòu)的；

（二）改變房屋使用性質(zhì)的；

（三）影響有關(guān)公用設(shè)施和消防安全的；

（四）影響相鄰房屋使用的；

（五）影響景觀容貌的。

業(yè)主裝飾、維修房屋，必須及時清運廢棄物。

第二十一條  業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租房屋時，應(yīng)當(dāng)辦理或委托物業(yè)管理企業(yè)辦理房屋交易手續(xù)，并將《物業(yè)管理公約》作為轉(zhuǎn)讓或者租賃合同的附件。

房屋轉(zhuǎn)讓或租賃合同簽訂之日起10日內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓或租賃的有關(guān)情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。

第二十二條  業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守《物業(yè)管理公約》，自覺維護供水、排水、供氣、供電、消防、通訊等公用設(shè)施的安全正常使用，正確處理相鄰關(guān)系。

第二十三條  業(yè)主和進入住宅小區(qū)的人員不得實施下列行為：

（一）拒不繳納或無故延期繳納物業(yè)管理服務(wù)費用；

（二）擅自改變房屋的使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和外貌；

（三）損壞或擅自占用、移裝公用設(shè)施、公用設(shè)備；

（四）擅自在道路、空地、屋頂搭建建筑物、構(gòu)筑物、廣告牌和擺設(shè)經(jīng)營服務(wù)攤點；

（五）占用房屋的公用部位堆放雜物或者存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品；

（六）排放有毒、有害物質(zhì)或者超標排放噪聲；

（七）踐踏、占用綠地和損壞花木；

（八）亂倒垃圾、亂排污水、亂扔廢棄物；

（九）在建筑物、構(gòu)筑物和樹木上張貼、涂寫、刻畫；

（十）違規(guī)行車、停車、嗚喇叭；

（十一）國家法律、法規(guī)、規(guī)章和《物業(yè)管理公約》禁止的其他行為。

第二十四條  《物業(yè)管理合同》終止或解除后前15日內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會辦理下列事項并向物業(yè)行政主管部門備案：

（一）對預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費據(jù)實結(jié)算；

（二）移交物業(yè)檔案資料及有關(guān)財務(wù)帳冊；

（三）移交物業(yè)管理用房、經(jīng)營性用房、場地及其他財物。

第五章  物業(yè)管理保障

第二十五條  開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會成立之日起一個月內(nèi)，向其提供下列物業(yè)管理資料：

（一）住宅小區(qū)綜合驗收批準文件及有關(guān)資料；

（二）住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（三）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

（四）地下管網(wǎng)竣工圖；

（五）業(yè)主分布情況；

（六）其他有關(guān)物業(yè)管理的資料。

第二十六條  新建住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按建設(shè)工程總投資2％的比例，繳納住宅小區(qū)物業(yè)維修金。物業(yè)維修金由物業(yè)行政主管部門在小區(qū)綜合驗收前代收，并在住宅小區(qū)業(yè)主委員會組建后三個月內(nèi)交歸其所有。

第二十七條  本辦法施行前已交付使用而未積累物業(yè)維修金的住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會依照價格管理部門核定的標準，按房屋建筑面積向房屋所有權(quán)人收取物業(yè)維修金。共有房屋由共有人按產(chǎn)權(quán)比例分擔(dān)；因住房制度改革形成共有關(guān)系的，共有人中的原售房單位應(yīng)繳納的物業(yè)維修金，可以從售房款中列支。

第二十八條  物業(yè)維修金由業(yè)主委員會在當(dāng)?shù)匚飿I(yè)行政主管部門指定的金融機構(gòu)專戶儲存，專項用于房屋公用部位、公用設(shè)施、公用設(shè)備的維修及購置經(jīng)營用房，不得挪作他用。

使用物業(yè)維修金必須由物業(yè)管理企業(yè)提出年度維修項目計劃，經(jīng)業(yè)主委員會討論同意并報物業(yè)行政主管部門審查核準。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)維修金的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

第二十九條  物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取公共性管理服務(wù)費，必須依照價格管理部門核定的標準和《物業(yè)管理合同》，并用于受托管理范圍的公共服務(wù)項目支出。

物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供特約服務(wù)的費用，由雙方商定和清結(jié)。

第三十條  新建住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位在住宅小區(qū)綜合驗收時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會無償提供建設(shè)工程總面積3‰的物業(yè)管理用房，但最多不超過100平方米；以成本價提供建設(shè)工程總面積4‰的經(jīng)營用房，但最多不超過200平方米。

物業(yè)管理用房、經(jīng)營用房由物業(yè)管理行政主管部門代為接收，屬業(yè)主委員會所有，但不得轉(zhuǎn)讓、抵押。

物業(yè)管理企業(yè)依照本辦法的規(guī)定和《物業(yè)管理合同》的約定使用物業(yè)管理用房，并可優(yōu)先租賃經(jīng)營用房。

第六章  獎懲

第三十一條  對在物業(yè)管理中取得顯著成績的業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)及其個人，由物業(yè)行政主管部門給予表彰并向社會公布。

第三十二條  物業(yè)管理企業(yè)有下列情形之一的，物業(yè)行政主管部門可予以警告、責(zé)令限期改正、降低資質(zhì)等級直至吊銷資質(zhì)證書、提請工商行政管理部門注銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項目；業(yè)主委員會可以據(jù)此解除與其簽訂的《物業(yè)管理合同》：

（一）不履行本辦法第十五條、第十六條規(guī)定的物業(yè)管理義務(wù)之一的；

（二）擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者不按規(guī)定用途使用物業(yè)管理經(jīng)費的。

第三十三條  業(yè)主和進入住宅小區(qū)的人員違反本辦法第二十三條規(guī)定之一的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依照《物業(yè)管理公約》給予經(jīng)濟制裁，并提請有關(guān)行政管理部門依法給予行政處罰。

第三十四條  違反本辦法第二十六條、第三十條第一款規(guī)定的，由物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期履行；逾期不履行的，建設(shè)行政主管部門不予辦理驗收手續(xù)。

第三十五條  對不按規(guī)定交納物業(yè)維修金、物業(yè)管理服務(wù)費的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應(yīng)交納費用3‰的滯納金或按合同約定加收滯納金。

第三十六條  業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)及其他有關(guān)當(dāng)事人違反本辦法規(guī)定和《物業(yè)管理公約》、《物業(yè)管理合同》，應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任的，受侵害的當(dāng)事人可以向人民法院起訴。

第七章  附則

第三十七條  本辦法有關(guān)專業(yè)用語的含義：

房屋公用部位，是指由全體業(yè)主共同使用的門廳、樓梯間、走廊通道、水泵間、電表間、電梯間、電梯機房、傳達室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、外墻面、屋面等部位。

公用設(shè)施，是指業(yè)主共同使用的道路、停車場所、化糞池、窨井、安全設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、照明路燈、綠地等設(shè)施。

公用設(shè)備，是指業(yè)主共同使用的給排水管道、水泵、水箱、落水管、垃圾道、電梯、避雷器及消防等設(shè)備。

篇(4)

第一條  為了加強城市住宅小區(qū)的管理，提高住宅小區(qū)的整體管理水平，為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境，根據(jù)國家、省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條  凡本市市區(qū)的新建住宅小區(qū)必須根據(jù)本辦法實行物業(yè)管理。本辦法實施前已經(jīng)驗收交付使用的住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)依照本辦法積極創(chuàng)造條件，逐步實行物業(yè)管理。

第三條  本辦法所稱住宅小區(qū)，是指經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)而形成的建筑面積在2萬平方米以上的居住區(qū)域。

本辦法所稱住宅小區(qū)物業(yè)管理，是指對住宅小區(qū)內(nèi)的各類房屋和附屬配套設(shè)施進行的維修、養(yǎng)護，對小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路等實行的統(tǒng)一管理以及對房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的綜合。

第四條  住宅小區(qū)的物業(yè)管理實行民主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的管理模式。

第五條  市房地產(chǎn)管理局是住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，其主要職責(zé)是：

（一）宣傳貫徹執(zhí)行有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、規(guī)章和政策；

（二）參與新建住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)方案的論證和竣工驗收；

（三）負責(zé)對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查、核發(fā)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》和對物業(yè)管理人員的培訓(xùn)；

（四）參與住宅小區(qū)管理委員會的組建工作；

（五）對住宅小區(qū)物業(yè)管理工作進行組織協(xié)調(diào)、業(yè)務(wù)指導(dǎo)和檢查評比；

（六）制定住宅小區(qū)管理制度和管理標準；

（七）負責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理專項資金的征收、管理和使用；

（八）查處違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章的行為；

物業(yè)管理的日常工作由物業(yè)管理辦公室負責(zé)。

市城建、土地、環(huán)保、公安、衛(wèi)生、民政、郵電、電業(yè)等部門及住宅小區(qū)所在區(qū)人民政府應(yīng)按職責(zé)分工配合做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。

第六條  住宅小區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人均有參與和監(jiān)督物業(yè)管理的權(quán)利，并有遵守本辦法和各項規(guī)章制度的義務(wù)。

第二章  住宅小區(qū)管理委員會

第七條  住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱為管委會）是代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，進行物業(yè)管理的民主自治組織。

第八條  住宅小區(qū)交付使用后，在入住率達到60％以上時，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)會同小區(qū)所在地街道辦事處、開發(fā)建設(shè)單位召集產(chǎn)權(quán)人和使用人大會，選舉產(chǎn)生管委會。

第九條  管委會按下列規(guī)定組成：

（一）管委會成員一般由5人至15人組成，分別由房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人和派出所、居委會等有關(guān)方面的人員擔(dān)任，其中房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人在管委會委員中的比例不得低于60％；

（二）管委會委員由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、有一定工作能力的人擔(dān)任；

（三）管委會設(shè)主任一名、副主任若干名，由物業(yè)管理行政主管部門與小區(qū)所在地街道辦事處、產(chǎn)權(quán)單位在管委會委員中協(xié)商提名，由管委會全體委員選舉產(chǎn)生；

（四）管委會設(shè)執(zhí)行秘書1至2名，負責(zé)處理管委會日常事務(wù)；

（五）主任和執(zhí)行秘書為專職，可享受適當(dāng)補貼，其它委員為義務(wù)兼職；

（六）管委會每屆任期三年，委員可以連選連任。

第十條  管委會享有下列權(quán)利：

（一）制定管委會章程、小區(qū)物業(yè)管理目標及居住公約；

（二）決定選聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)管理公司；

（三）對物業(yè)管理公司的各項管理工作的實施及規(guī)章制度執(zhí)行情況進行監(jiān)督和檢查；

（四）審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計劃和住宅小區(qū)管理、維修、服務(wù)的重大措施。

第十一條  管委會履行下列義務(wù)；

（一）維護小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益并接受其監(jiān)督；

（二）協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作；

（三）接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo)；

（四）組織召開住宅小區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人大會，  每年向大會報告一次工作。

第十二條  管委會決定問題采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。

第三章  物業(yè)管理公司

第十三條  物業(yè)管理公司是指從事住宅小區(qū)物業(yè)管理的綜合服務(wù)性企業(yè)，享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

第十四條  開辦物業(yè)管理公司必須具備下列條件：

（一）擁有或受委托管理建筑面積2萬平方米以上房屋及附屬配套設(shè)施；

（二）有20萬元以上的注冊資金；

（三）有符合規(guī)定的公司管理章程；

（四）有固定的辦公場所；

（五）有管理機構(gòu)和同經(jīng)營管理規(guī)模相適應(yīng)的各類管理人員、技術(shù)人員；

第十五條  申辦物業(yè)管理公司必須提供下列資料：

（一）申請報告；

（二）法定代表人的身份證明（私營企業(yè)業(yè)主身份證明）；

（三）管理章程；

（四）驗資證明；

（五）辦公場所證明；

（六）專業(yè)技術(shù)管理人員資格證明；

（七）中外合資企業(yè)，還須提供項目議定書、合同的副本及中方投資審批機關(guān)的批準文件；外商獨資企業(yè)，須委托本市具有對外咨詢資質(zhì)的機構(gòu)辦理申請報批事項；

（八）私營企業(yè)，還需提供雇員名冊；

（九）其它有關(guān)文件、資料。

第十六條  凡申辦成立物業(yè)管理公司的單位或個人必須經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)審查，合格后領(lǐng)取《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，到工商行政管理部門登記注冊，取得營業(yè)執(zhí)照后方可從事住宅小區(qū)的物業(yè)管理。

《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》實行年審制度。

第十七條  物業(yè)管理公司發(fā)生合并、分立的，應(yīng)在合并、分立后30日內(nèi)到物業(yè)管理行政主管部門重新辦理資質(zhì)認定。

物業(yè)管理公司破產(chǎn)或因其它原因終止業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)?shù)綄徟鷻C關(guān)注銷《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。

物業(yè)管理公司變更法人代表、單位名稱、辦公地址等情況，均應(yīng)在變更之日起30日內(nèi)向?qū)徟鷻C關(guān)辦理變更登記。

第十八條  物業(yè)管理公司取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》后，一年內(nèi)未從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由審批部門吊銷其《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，并提請工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照。

第十九條  本辦法前，未經(jīng)審批部門審核批準的物業(yè)管理公司，應(yīng)當(dāng)自本辦法之日起三個月內(nèi)補辦經(jīng)營資質(zhì)審批手續(xù)。

第二十條  物業(yè)管理公司的管理人員，須經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門培訓(xùn)合格后方可上崗工作。

第二十一條  物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)與管委會簽定的物業(yè)管理委托合同，實施對住宅小區(qū)的物業(yè)管理。

物業(yè)管理委托合同應(yīng)包括下列內(nèi)容：

（一）委托管理項目；

（二）委托管理標準；

（三）委托管理權(quán)限；

（四）委托管理期限；

（五）委托管理費用；

（六）違約責(zé)任；

（七）其它權(quán)利和義務(wù)條款；

物業(yè)管理委托合同須報物業(yè)管理行政主管部門備案。

第二十二條  新建住宅小區(qū)在工程開工后，由物業(yè)管理行政主管部門會同開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司，對該住宅小區(qū)進行前期管理。

管委會成立后，應(yīng)按本辦法選聘物業(yè)管理公司對該住宅小區(qū)物業(yè)進行管理。承擔(dān)前期物業(yè)管理的公司在同等條件下，可優(yōu)先受聘。

第二十三條  物業(yè)管理公司的管理范圍包括下列內(nèi)容：

（一）房屋及其附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護；

（二）消防、電梯、機電設(shè)備、自行車棚、停車場、綠化地、道路等共用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護和管理；

（三）環(huán)境衛(wèi)生；

（四）公共秩序、安全保衛(wèi)；

（五）物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的和行業(yè)管理部門委托的其它管理項目。

第二十四條  物業(yè)管理公司享有下列權(quán)利：

（一）根據(jù)有關(guān)法規(guī)和規(guī)章，結(jié)合實際情況，制定本住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法；

（二）制止違反住宅小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定的行為；

（三）選聘專營企業(yè)承擔(dān)專項經(jīng)營業(yè)務(wù)；

（四）依據(jù)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用；

（五）可以實行多種經(jīng)營、以其收益補充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費。

第二十五條  物業(yè)管理公司應(yīng)履行下列義務(wù)：

（一）依據(jù)物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的標準對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理。

（二）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；

（三）接受管委會和房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督；

（四）重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會審議；

（五）接受物業(yè)管理行政主管部門，有關(guān)行業(yè)主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府監(jiān)督、指導(dǎo)。

第二十六條  物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)的管理，未達到委托管理合同規(guī)定標準或違反委托管理合同規(guī)定的，管委會或委托方可以終止合同。

第四章  住宅小區(qū)的使用與維護

第二十七條  新建住宅小區(qū)在管理移交時，開發(fā)建設(shè)單位必須向住宅小區(qū)管委會提供以下檔案資料：

（一）住宅小區(qū)的規(guī)劃圖；

（二）工程竣工總平面圖；

（三）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

（四）地下管網(wǎng)竣工圖；

（五）房屋施工圖；

（六）工程質(zhì)量檢查合格證；

（七）房屋產(chǎn)權(quán)明細表；

（八）其它有關(guān)必要的資料。

已建住宅小區(qū)在管理移交時，接管的物業(yè)管理公司，要通過物業(yè)管理行政主管部門指定的房屋鑒定部門，對接管的物業(yè)進行鑒定，做為保持房屋完好率的考核依據(jù)。

第二十八條  房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人對房屋的使用應(yīng)遵守下列規(guī)定：

（一）未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準，不得擅自改變房屋、配套設(shè)施的結(jié)構(gòu)、外觀和用途，毀損設(shè)施、設(shè)備、危及房屋安全；

（二）不得私搭亂建，隨意占用房屋共用部位；

（三）不得利用房屋從事危害公共利益、侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動；

（四）轉(zhuǎn)讓、出租房屋的、須到物業(yè)管理公司備案；

（五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第二十九條  房屋的維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：

（一）室內(nèi)部分由產(chǎn)權(quán)人負責(zé)維修；

（二）房屋的本體公用部分，由物業(yè)管理公司定期組織維修和養(yǎng)護，費用從住宅維修基金中支付。

第三十條  住宅小區(qū)的公共綠化、環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)由物業(yè)管理公司按小區(qū)物業(yè)管理標準和規(guī)定實施統(tǒng)一管理，費用從物業(yè)管理服務(wù)費中支付。

第三十一條  住宅小區(qū)的道路、路燈、停車場、自行車棚、溝渠池、井、連廊等公用設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理、維修和養(yǎng)護，費用在管理專項基金中列支。

第三十二條  凡房屋及附屬設(shè)備有影響市容或可能危害毗鄰房屋安全和公共安全的，按規(guī)定應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人修繕的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)及時修繕，拒不進行修繕的，由管委會指定物業(yè)管理公司進行修繕，其費用由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)。

第三十三條  在住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）踐踏、占用綠化地；

（二）占用道路、停車場、自行車棚等公用設(shè)施；

（三）亂拋垃圾、雜物；

（四）亂搭、亂貼、亂掛等；

（五）損毀、涂畫園林藝術(shù)雕刻；

（六）聚眾喧鬧；

（七）隨意停放車輛和亂鳴嗽叭；

（八）發(fā)出超標準噪音；

（九）排放有毒有害物質(zhì)；

（十）法律、法規(guī)和市政府規(guī)定禁止的其它行為。

第五章  物業(yè)管理經(jīng)費及其使用

第三十四條  住宅小區(qū)的物業(yè)管理，本著以區(qū)養(yǎng)區(qū)的原則，其管理經(jīng)費主要來源于開發(fā)建設(shè)單位和房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人。

第三十五條  新建住宅小區(qū)、單體棟號的開發(fā)建設(shè)單位，在拆遷前按建設(shè)總投資2％的比例提取物業(yè)管理專項基金用于住宅小區(qū)公用設(shè)施的更新、改造、維修和購買管理、商業(yè)用房。

第三十六條  管理專項基金由物業(yè)管理行政主管部門設(shè)專帳代管，列入財政預(yù)算外資金管理，專款專用，接受市財政、審計部門的監(jiān)督。

第三十七條  開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)時應(yīng)以成本價按建筑總面積0.4％的比例為小區(qū)提供管理、商業(yè)用房。該管理、商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)屬管委會，由管委會按民宅租金標準租給物業(yè)管理公司使用。任何單位和個人不得擅自改變其用途。

第三十八條  本辦法前已建成并移交的缺少配套設(shè)施的住宅小區(qū)，其補建所需資金由原開發(fā)建設(shè)單位負擔(dān)，不足部分由政府在城市建設(shè)維護費和小區(qū)網(wǎng)點費中調(diào)劑解決。

第三十九條  房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)按規(guī)定交納住宅維修基金，住宅維修基金標準由物業(yè)管理行政主管部門會同物價部門另行確定。

第四十條  房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人還應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理公司提供的公共項目，按規(guī)定交納各項公共費。

公共費標準由物業(yè)管理行政主管部門會同物價部門另行確定。

物業(yè)管理公司在住宅小區(qū)內(nèi)為產(chǎn)權(quán)人和使用人提供的專項服務(wù)和特約服務(wù)，可以收取專項服務(wù)費和特約服務(wù)費。專項服務(wù)費和特約服務(wù)費物價部門有統(tǒng)一收費標準的，統(tǒng)一標準，沒有統(tǒng)一標準的，由服務(wù)者和使用者協(xié)商定價。

第四十一條  物業(yè)管理公司須按季向物業(yè)管理行政主管部門報送財務(wù)報表，同時抄送管委會。管委會應(yīng)每季向房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人公布一次。

第六章  獎勵與處罰

第四十二條  住宅小區(qū)物業(yè)管理工作應(yīng)按照《全國文明住宅小區(qū)標準》、《全國文明住宅小區(qū)達標評比辦法》定期進行檢查評比，對評為市、省、國家級的文明住宅小區(qū)由市人民政府予以表彰或獎勵。

第四十三條  違反本辦法的，由物業(yè)管理行政主管部門或會同有關(guān)部門按下列規(guī)定予以處罰，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

（一）違反第十六條規(guī)定，未取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》從事住宅小區(qū)物業(yè)管理的，沒收其非法收入，并處以非法收入1倍至5倍罰款；對不辦理年審的，吊銷其《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。

（二）違反第十七條規(guī)定的，責(zé)令限期改正，并處以500元至1500元的罰款。

（三）違反第二十條規(guī)定的，責(zé)令限期改正，情節(jié)嚴重的，取消其《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。

（四）違反第二十五條規(guī)定，物業(yè)管理公司管理不善，造成居民小區(qū)環(huán)境惡化、秩序混亂的，責(zé)令限期改正，賠償損失，并處以1000元至2000元罰款。

（五）違反第二十八條規(guī)定的，由物業(yè)管理公司予以制止，批評教育，責(zé)令其恢復(fù)原狀。

（六）違反第三十三條規(guī)定的，管委會和物業(yè)管理公司除有權(quán)制止、批評教育外，還可提請有關(guān)部門依法予以處罰。

（七）違反第三十五條，第三十七條規(guī)定的，責(zé)令限期改正，在規(guī)定期限內(nèi)仍不履行的，不予辦理房屋確權(quán)、交易、鑒證及下期房屋的拆遷手續(xù)。

（八）違反第三十九條、第四十條第一款，產(chǎn)權(quán)人、使用人不按規(guī)定交納各項費用的，物業(yè)管理公司可要求其限期交納，連續(xù)六個月以上拒交應(yīng)交費用的，物業(yè)管理公司可向人民法院提起訴訟。

（九）違反第四十一條規(guī)定，管委會沒按時向房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人公布物業(yè)管理公司的財務(wù)收支狀況的，給予警告，造成住宅小區(qū)利益嚴重損害的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)提請房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人大會，撤換其主要負責(zé)人及直接責(zé)任者。物業(yè)管理公司未按時報送財務(wù)報表的，責(zé)令其改正，并處以500元至1500元的罰款。

第四十四條  對于干擾、阻礙物業(yè)管理行政主管部門、管委會和物業(yè)管理公司的工作人員執(zhí)行職務(wù)的，由公安機關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》予以處罰，構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。

第四十五條  當(dāng)事人對行政處罰不服的，可在接到處罰決定之日起十五日內(nèi)向作出處罰決定機關(guān)的上一級行政機關(guān)申請復(fù)議，對復(fù)議決定不服的，可在接到復(fù)議決定書十五日內(nèi)向人民法院起訴，逾期不申請復(fù)議、不起訴、又不履行處罰決定的，由處罰機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。

第七章  附  則

第四十六條  縣（市）住宅小區(qū)的物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。

篇(5)

第二條: 物業(yè)基本情況:

物業(yè)類型:非住宅型;

坐落位置:荊州市江津西路288號;

占地面積:約4,000平方米;

建筑面積:約15,000平方米,地下一層、地上19層。

委托管理的物業(yè)構(gòu)成:投資廣場大廈。

第三條:乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人,本物業(yè)全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)分別同受托方簽訂本合同,并履行本合同,承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二章 委托管理事項

第四條:房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。包括:樓蓋、屋頂、外墻、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院等。

第五條: 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理。包括:共用的上、下水道、落水管、污水管、共用照明、中央空調(diào)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、電信、監(jiān)控系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等。

第六條: 市政公共設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理、包括道路、室外上、下水管道、化糞池、泵房、自行車棚、停車場等。

第七條: 公共綠地、花木、建筑小區(qū)等的養(yǎng)護與管理。

第八條: 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理,包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育場所等。

第九條: 公共環(huán)境衛(wèi)生,包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生,公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。

第十條: 交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條:維持公共秩序,包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等。

第十二條:管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

第十三條:負責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用:

1、物業(yè)管理費:____

2、保潔費:_____

3、保安費:______

4、房屋設(shè)備運行費:________

5、維修養(yǎng)護費:________

第十四條:業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)備及設(shè)備的維修、養(yǎng)護在當(dāng)事人提出委托時,乙方須接受委托并合理收費。

第十五條:對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為,針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重,采取批評、規(guī)勸、警告、制止、要求恢復(fù)等措施。

第三章 委托管理期限

第十七條: 委托管理期限為__年。自___年__月_ 時起至___年__月__日__時止。

第四章 甲、乙雙方權(quán)利義務(wù)

第十八條: 甲方權(quán)利、義務(wù):

1、代表和維護產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益;

2、制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約;

3、審定乙方擬訂的物業(yè)管理方案;

4、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度執(zhí)行情況;

5、審議乙方物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、資金使用計劃及決算報告;

6、負責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料,并于合同生效之日起__日內(nèi)向乙方提供;

7、當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費時,負責(zé)催交或以其他方式償付;

8、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化生活。

9、本合同終止時,甲方必須向乙方移交全部管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。

第十九條: 乙方權(quán)利、義務(wù):

1、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定,制定物業(yè)管理方案;

2、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為,提請有關(guān)部門處理;

3、按本合同第十五條的約定,對業(yè)主和物主使用人違反業(yè)主公約的行為進行處理;

4、可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù),但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方;

5、負責(zé)編制房屋、附屬建筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化的年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案,經(jīng)甲、乙雙方議定后由乙方組織實施;

6、向業(yè)主和物業(yè)使用人書面告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定,當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時,書面告知有關(guān)限制條件,并負責(zé)監(jiān)督;

7、負責(zé)編制物業(yè)管理年度計劃、資金使用計劃及決算報告;

8、嚴格遵守國家的價格法規(guī)和政策,執(zhí)行規(guī)定的收費辦法和收費標準,努力提高服務(wù)質(zhì)量,向業(yè)主及物業(yè)使用人提供質(zhì)價相稱的服務(wù)。

9、每六個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次收費收支使用賬目。

10、對本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能,如需內(nèi)改、擴建或完善配套項目,須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報有關(guān)部門批準方可實施。

11、在合同生效之日起兩天內(nèi)向甲方提供____平方米建筑面積的管理用房(產(chǎn)權(quán)仍屬乙方),由甲方按建筑面積每月每平方米____元租用。

第六章 物業(yè)管理服務(wù)費用

第二十一條 :物業(yè)管理服務(wù)費

1、物業(yè)管理費已包括在大廈業(yè)主同租戶簽訂的《租賃及物業(yè)管理合同》所確定的價格中,雙方約定按該合同所確定的價格執(zhí)行,本合同中不再約定該事項。

2、未出租的空置面積由第一業(yè)主方按已出租面積物業(yè)管理費價格的50%交納物業(yè)管理費,當(dāng)出租率達到70%以后,第一業(yè)主不再交空房物業(yè)管理費;

3、保潔費由乙方按建筑面積每平方米___元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;

4、保安費由乙方按建筑面積每平方米___元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;

5、本體維修基金按每月0.35元/平米收取,根據(jù)合同中所確定的租賃面積 平方米,每月維修基金總額為 元,甲方應(yīng)于每月30日前向乙方交清本月本體維修基金費用。本廣場實行一次性收取水電押金,收取標準按每平方米 元計收。

6、甲方有權(quán)依照法律、法規(guī)政策及業(yè)主公約,本廣場各項物業(yè)管理規(guī)定,對違反物業(yè)管理法規(guī)的行為進行處理,包括責(zé)令違章行為,要求賠償經(jīng)濟損失及支付違約金,對無故不繳有關(guān)費用,或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取停水、停電、停止空調(diào)供應(yīng)等,直至由法律途徑解決等催繳、催改措施。

7、物業(yè)管理費不含業(yè)主與非業(yè)主使用人的人生保險、財產(chǎn)保管、保險費用等。

8、本廣場實行一次性收取水電押金,收取標準按每平方米10元計收。代水電部門收取水電費。

9、高層住宅電梯運行費按實結(jié)算,由乙方向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;

10、管理服務(wù)費標準的調(diào)整,按荊州市場價格調(diào)整;

11、業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)于每月10號前到物業(yè)公司交清上月的各項費用。

12、對業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理及其他費用的,乙方可以從逾期之日起按每天應(yīng)繳費用的千分之一加收滯納金。逾期15天以上的,物業(yè)公司有權(quán)停止為其提供物業(yè)管理服務(wù)、并追討逾期款項。

第二十三條: 乙方對業(yè)主或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護其他特約服務(wù),由業(yè)主或物業(yè)使用人按實際發(fā)生的費用計付,收費標準須經(jīng)甲方同意。

第二十五條: 房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共場地的維修、養(yǎng)護費用由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主或物業(yè)使用人按照各自擁有的租賃區(qū)建筑面積比例共同承擔(dān),在物業(yè)維修基金中列支或直接向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。

第七章 違約責(zé)任

第二十六條:甲方違反本合同第十八條的約定,使乙方未完成規(guī)定管理目標,乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決,逾期未解決的,乙方有權(quán)終止合同。

第二十七條:乙方違反本合同第六章的約定,擅自提高收費標準的,甲方有權(quán)要求乙方清退;但經(jīng)政府主管部門批準的情況除外。

第二十八條: 甲、乙雙方任何一方無法律依據(jù)提前終止合同的,違約方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц肚Х种宓倪`約金。

第三十四條: 本合同一式三份,甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門(備案)各執(zhí)一份,具有同等法律效力。

第三十五條:本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗力,致使合同無法履行時,雙方按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。

第三十六條:本合同在履行中如發(fā)生爭議,雙方應(yīng)協(xié)商解決,協(xié)商不成時,可以依法向人民法院起訴。

第三十七條:合同期滿,本合同自然終止,雙方如續(xù)訂合同,應(yīng)在該合同期滿一個月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

第三十八條:本合同自簽訂之日起生效。

甲 方(蓋章): 乙 方(蓋章):

篇(6)

成都市房產(chǎn)管理局 編制

特別提示：

一、根據(jù)建設(shè)部、國家工商行政管理局關(guān)于推行使用《物業(yè)管理合同（示范文本）》的通知（建設(shè)部[1997]263號）和《成都市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定》第十六條的要求，印制本合同文本。

二、根據(jù)成都市房產(chǎn)管理局《關(guān)于加強前期物業(yè)管理有關(guān)問題的通知》（成房物[XX]第2號）的規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在合同訂立之日起15日內(nèi)，向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門備案。

三、請物業(yè)管理公司詳細閱讀合同中備案表說明。 前期物業(yè)管理服務(wù)合同（示范文本）說明

1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，受托方應(yīng)當(dāng)仔細閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門咨詢。

2、本合同文本所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。

本合同文本所稱空置房是指在一個物業(yè)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非自用和出租尚未售出的房屋。

本合同文本所稱空關(guān)房是指購房人已購但未使用的房屋。

3、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當(dāng)事人可以對文本條款的內(nèi)容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先。

5、本合同文本適用于開發(fā)建設(shè)單位與其選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。

6、對合同文本[]中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。[]中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對于實際情況未發(fā)生或委托雙方不作約定時，應(yīng)在空格部位打X，以示刪除。

7、在簽訂合同前，受托方應(yīng)當(dāng)向委托方出示應(yīng)當(dāng)由受托方提供的有關(guān)證書、證明文件。

8、本合同文本條款由成都市房產(chǎn)管理局負責(zé)解釋。

前期物業(yè)管理服務(wù)合同備案表

合同備案號：（ ）

一、合同雙方當(dāng)事人：

委托方（以下簡稱甲方）

（簽章）

聯(lián)系人：

聯(lián)系電話：

受托方（以下簡稱乙方）

（簽章）

物業(yè)管理負責(zé)人：

聯(lián)系電話：

二、物業(yè)基本狀況：

物業(yè)名稱：

物業(yè)類型：

物業(yè)座落：

物業(yè)總建筑面積：______方米，其中：已竣工建筑面積______平方米，尚在建的______平方米；按物業(yè)類型劃分，具體是：①住宅建筑面積，總計______平方米；獨立式住宅______幢______套，計______平方米；多層住宅______ 幢______單元______套，計______平方米；8～9層住宅______幢______套，計______平方米；10～20層住宅______幢______套，計______平方米；21～30層住宅______幢______套，計______平方米；31層以上住宅______幢______套，計______平方米；②商務(wù)辦公用房______幢，層數(shù)______，套（間）數(shù)______，建筑面積總計______平方米；③商業(yè)用房______幢，層數(shù)______，套（間）數(shù)______，建筑面積總計______平方米；④工業(yè)用房______幢，建筑面積總計______平方米；⑤機動車場（庫）建筑面積總計______平方米，停車位______個；地面停車庫______個，建筑面積______平方米，地面停車位______個；⑥其他用房______處，建筑面積計______平方米。

三、物業(yè)管理公共服務(wù)費標準（請分類填寫）

四、物業(yè)管理期限：______年______月______日______時至______年______月______日______時

五、乙方向甲方出示的證件：

1、企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，編號：

2、企業(yè)的物業(yè)管理資質(zhì)證書，編號：

3、其他有關(guān)業(yè)績證明文件：

六、備案時間與備案機關(guān)：

備案機關(guān)：

（蓋章）

備案時間：______年______月______日

說明：

1、乙方持本合同備案表和合同原件及相關(guān)證件到物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門進行合同備案。

2、經(jīng)備案機關(guān)備案的本合同備案表由乙方收執(zhí)，在進行企業(yè)資質(zhì)年審、企業(yè)資質(zhì)換級時，應(yīng)連同合同正式文本一并（均為復(fù)印件）向物業(yè)管理主管部門提交。

3、本合同備案表與合同文本的相關(guān)內(nèi)容應(yīng)保持一致。

4、業(yè)主可向物業(yè)管理主管部門查詢合同備案信息。

前期物業(yè)管理服務(wù)合同

第一章 總則

第一條 本合同當(dāng)事人

委托方（以下簡稱甲方）

單位名稱：

法定代表人：

注冊地址：

聯(lián)系電話：

受托方（以下簡稱乙方）

企業(yè)名稱：

法定代表人：

注冊地址：

聯(lián)系電話：

前期物業(yè)管理是指：自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與業(yè)主大會選定的物業(yè)管理

企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》生效時止的物業(yè)管理。

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將______（物業(yè)名稱）委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條 物業(yè)基本狀況

物業(yè)名稱：

物業(yè)類型：

座落位置：______區(qū)（市）縣______路（街道）______號

四至：東______南______西______北______

占地面積：______平方米

建筑面積：______平方米

委托管理的物業(yè)構(gòu)成細目見附件一。

第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人；乙方參與本物業(yè)的竣工驗收，并在物業(yè)移交接管時，與甲方辦理物業(yè)管理書面交接手續(xù)；本物業(yè)交付使用后的質(zhì)量責(zé)任，按國家《建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等規(guī)定承擔(dān)。

第二章 委托管理服務(wù)事項

第四條 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、______.

第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中央監(jiān)控設(shè)備、建筑物防雷設(shè)施、______.

第六條 附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、______.

第七條 共用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理、______.

第八條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所、______.

第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運、______.

第十條 交通與車輛停放秩序的管理、______.

本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域的公共場地停放車輛，停放人應(yīng)與乙方簽訂專項合同。

第十一條 維護公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、______.

前款約定的事項不含業(yè)主、使用人的人身與財產(chǎn)保險和財產(chǎn)保管責(zé)任，乙方與業(yè)主、使用人另行簽訂合同的除外。

第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料、______.

第十三條 協(xié)助組織開展社區(qū)文化娛樂活動。

第十四條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護，在當(dāng)事人提出委托時，乙方原則上應(yīng)接受委托，但收費由當(dāng)事人雙方協(xié)商。

第十五條 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約或物業(yè)使用守則的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重采取報告、規(guī)勸、制止、______等措施。

第十六條 其它委托事項：

1、在本物業(yè)保修期內(nèi)代為保修的，費用由保修責(zé)任人承擔(dān)；

2、________________________________________________；

3、________________________________________________ .

第三章 委托管理服務(wù)期限

第十七條 委托管理期限暫定為________年（不超過3年）自________年________月________日________時起至________年________月________日________時止。合同期滿或業(yè)主委員會成立與業(yè)主大會所聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同生效時，本合同自然終止。

第四章 雙方權(quán)利義務(wù)

第十八條 甲方權(quán)利義務(wù)

1、在業(yè)主委員會成立之前，負責(zé)制定《業(yè)主臨時公約》，讓購房人訂立物業(yè)買賣合同時，對業(yè)主臨時公約予以書面承諾，并在與購房人訂立的買賣合同中有包含本合同的內(nèi)容；或負責(zé)讓購房人與乙方簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》及其附件《物業(yè)使用守則》和《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，并將其作為房屋租售合同的附件；物業(yè)竣工交付使用時，負責(zé)向購房人提供房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說明書；

2、審定乙方擬定的物業(yè)管理方案；

3、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況并每年進行一次考核評定；并將管理情況報物業(yè)管理主管部門備案；

4、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算及決算報告；

5、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達到國家驗收標準要求；

在保修責(zé)任內(nèi)，如存在質(zhì)量問題，按以下第________種方式處

理：

[1]甲方負責(zé)返修；

[2]委托乙方返修，支出全部費用；

[3] ________________________ .

6、在合同生效之日起________日內(nèi)向乙方提供________平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米________元租用，其租用收入用于________________________________ ；

7、在合同生效之日起________日內(nèi)向乙方提供________平方米建筑面積的管理用房（產(chǎn)權(quán)屬甲方），由乙方按下列第________項執(zhí)行；

[1]無償使用；

[2]按建筑面積每月每平方米________元租用，其租金收入用于________ ；

8、在物業(yè)管理交接驗收時，負責(zé)向乙方移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護保養(yǎng)技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

9、為實現(xiàn)本合同約定的物業(yè)管理服務(wù)要求而發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費用，除由業(yè)主、使用人按規(guī)定繳納外，不足部分由甲方承擔(dān)。

10、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：

（1）________________________________________；

（2）________________________________________.

11、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；

12、及時繳納空置房的物業(yè)管理公共服務(wù)費；依法提供物業(yè)維修專項資金；

13、甲方有權(quán)指定專業(yè)審計機構(gòu)，對本合同約定的物業(yè)管理公共服務(wù)費收支狀況進行審計；

14、________________________________________.

第十九條 乙方權(quán)利義務(wù)

1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案；自主開展物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)活動；

2、制定年度開支預(yù)算，測算物業(yè)管理公共服務(wù)收費標準；

3、對項目設(shè)計和施工提供管理方面的整改和完善建議；

4、配備工作人員參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備調(diào)試、驗收和交接，并制定合理的工程保修、維養(yǎng)計劃；

5、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理；

6、按本合同第十五條的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約或物業(yè)使用守則及相關(guān)管理規(guī)定的行為進行制止和處理；

7、可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；

8、負責(zé)編制房屋及其附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護計劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施；

9、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關(guān)注意事項和禁止行為，訂立書面約定，并負責(zé)監(jiān)督；

10、負責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計劃，資金使用計劃及決算報告，并于每年________月以________方式向甲方提出這些計劃和報告；經(jīng)甲方審定后組織實施；

11、每________月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理公共服務(wù)費用收支帳目；并將物業(yè)管理服務(wù)收費項目、收費標準在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示；

12、對本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴建或改善配套項目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報有關(guān)部門批準方可實施；不得擅自改變房屋共用部位的用途；

13、建立、妥善保管和正確使用本物業(yè)的管理檔案，并負責(zé)及時記載有關(guān)變更情況。

14、本合同終止時，乙方必須向甲方移交甲方提供的全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理全部檔案資料；

15、接受業(yè)主、使用人、甲方和物業(yè)管理主管部門等的監(jiān)督，不斷完善管理服務(wù)，定期向甲方報告本合同履行情況；

16、________________________________________.

第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

第二十條 乙方須按下列約定，實現(xiàn)目標管理：

1、房屋外觀；2、設(shè)備運行；3、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護；4、公共環(huán)境；5、綠化；6、交通秩序；7、公共秩序維護與協(xié)助消防；8、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的急修、小修；9、業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達到：________.

上述1～8項物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不低于物業(yè)管理服務(wù)的行業(yè)指導(dǎo)標準，具體見附件二。

第六章 物業(yè)管理服務(wù)費用

第二十一條 物業(yè)管理服務(wù)費

1、本物業(yè)的管理服務(wù)費用執(zhí)行國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)費用的相關(guān)規(guī)定；

2、本物業(yè)管理公共服務(wù)費，住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米________元向乙方交納；非住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米________元向乙方交納，具體是________.

3、本物業(yè)管理公共服務(wù)費每________ [月]/[季]/[半年]）交納一次，每次交納費用時間為________.

4、空置、空關(guān)房屋的物業(yè)管理公共服務(wù)費，分別由________按其擁有建筑面積每月每平方米________元向乙方交納。

5、本物業(yè)管理公共服務(wù)費標準的調(diào)整，按________調(diào)整。

6、業(yè)主出租其擁有的物業(yè)，其應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理公共服務(wù)費由業(yè)主交納，業(yè)主與承租人另有約定的，從其約定，但業(yè)主應(yīng)將此約定送乙方備案并負連帶繳納責(zé)任。

7、業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，須交清轉(zhuǎn)讓之前該業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理公共服務(wù)費；

篇(7)

（一）物業(yè)管理工作

一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關(guān)于加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時，起草了《*市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標辦法》等規(guī)范性文件和政府規(guī)章，并組織各相關(guān)單位和部門人員進行討論。

二是對我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、經(jīng)營狀況和維修服務(wù)等進行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關(guān)于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實行情況，制定《住宅小區(qū)實行分級分類管理辦法》。

三是會同小區(qū)辦全力做好開展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場活動。目前已經(jīng)全面完成了對530個物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和700個住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對發(fā)現(xiàn)的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。

（二）直管公房管理工作

1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實收1*6萬元；機關(guān)團體用房租金實收166.6萬元；主輔分離房產(chǎn)租金實收1*萬元；自行接收房產(chǎn)租金實收53.4萬元。

2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27萬平方米，歸集售房款6*6.6萬元。其中：出售直管房產(chǎn)16.2萬平方米，歸集購房款3662.8萬元；出售主輔分離房產(chǎn)7.3萬平方米，歸集售房款16*.7萬元；出售自行接收房產(chǎn)3.5萬平方米，歸集售房款798.1萬元。

3、房屋修繕工作。一是20*年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確20*年修繕工作的任務(wù)，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《20*年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。

4、房產(chǎn)經(jīng)營委托管理工作。年初，我處會同法規(guī)處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經(jīng)營體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責(zé)任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。

（四）樓道整治工作

一是本著先試點，后推廣的原則，在*進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設(shè)施功能試點工作意見。試點工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和*召開了樓道整治工作現(xiàn)場會。

二是制定了《*市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標準實施意見》下發(fā)各區(qū)。同時加強工作調(diào)度，市一級辦公室抽調(diào)21名干部，分7組與各區(qū)進行了對接。市樓道整治辦公室印制《*市住宅區(qū)樓道整治指導(dǎo)手冊》700余冊，下發(fā)各相關(guān)單位。

三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達60%。

四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關(guān)于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關(guān)工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區(qū)樓道整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負責(zé)將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會優(yōu)勢，做好群眾的教育引導(dǎo)工作，真正實現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)恕钡牧夹曰樱瑸殪柟虡堑勒纬晒蛳聢詫嵉娜罕娀A(chǔ)。

（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作

一是組織專業(yè)人員，依據(jù)近年來我市粉飾工程的調(diào)查結(jié)果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的17條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門提出了*市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎(chǔ)上我局組織有關(guān)設(shè)計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設(shè)計方案。

（一）物業(yè)管理方面工作

1、出臺《*市物業(yè)管理規(guī)定》

6月底《*市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報市人大，力爭在9月份以政府規(guī)章的形式出臺，為解決我市物業(yè)管理中的具體問題提供操作性強的法律依據(jù)。

2、進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，提高物業(yè)服務(wù)水平

一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。

二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對不按《合同》進行管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監(jiān)督。

三是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。爭取年底前出臺《關(guān)于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導(dǎo)意見》，使這項關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。

四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作。與建設(shè)部聯(lián)合開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專業(yè)性強、一專多能的復(fù)合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中.

3、建立新型物業(yè)管理體制

將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)中來，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、政府基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務(wù)平臺。對于暫時不具備物業(yè)管理條件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。