序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇企業(yè)管理合同范本范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞： 施工企業(yè)；合同管理；加強；對策

Abstract: according to the existing market economy system, construction of related rights and responsibility between the market main body in the construction units is the allocation and control through effective contract, contract the accuracy, effectiveness is very important. This paper will outline the characteristics of construction contract, to discuss existing problems in contract management of construction enterprises, and puts forward corresponding countermeasures to improve and strengthen the contract management of construction enterprises.

Keyword: contract management of construction enterprises to strengthen Countermeasures

中圖分類號：F715.4 文獻標(biāo)識碼：A文章編號：2095-2104(2013)

建設(shè)項目施工合同的特點

建設(shè)項目施工合同的特點主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1）建設(shè)施工項目通常工期很長，少則幾個月，多的可以長達幾年或數(shù)十年，合同需要在全過程中對于各個相關(guān)環(huán)節(jié)都進行有效制約。此外由于項目在施工建設(shè)中會存在很多不確定因素對項目的推進產(chǎn)生干擾，存在一定風(fēng)險。2）施工合同需要規(guī)范制約的因素很多，這直接導(dǎo)致合同內(nèi)容復(fù)雜、條款繁多，且會經(jīng)常產(chǎn)生變更。由于建設(shè)項目施工上本身具有復(fù)雜性，有的可能會涉及到承包商、分包商，各方面的責(zé)權(quán)利如何非配與制約，都需要有效的合同提供依據(jù)。

施工企業(yè)合同管理存在的問題

市場環(huán)境不夠規(guī)范

基于目前激烈的市場競爭，使得施工單位在和開發(fā)商合作時往往處于弱勢。施工單位為了獲得項目，在合同的商議和簽訂上一直欠缺話語權(quán)。處于主導(dǎo)的開發(fā)商往往會以自身利益出發(fā)，擬定相關(guān)條約，施工單位可爭取空間很小。在簽訂合同時，開發(fā)商通常會很大程度的壓低價格，并且規(guī)避自己的風(fēng)險，將項目潛在的不安全因素都讓施工單位來承擔(dān)，很多條款是明顯的不平等的，但為了獲取項目，施工單位還是不得不簽訂。

此外，我國對于建筑施工合同的法律依據(jù)尚不健全，很多時候存在漏洞，使得企業(yè)間在簽訂合同時執(zhí)法不嚴甚至無法可依，經(jīng)常容易產(chǎn)生鉆法律漏洞的情況。

合同簽訂不規(guī)范

目前我國是有一套完整的合同范本的，工商局頒布了《建筑工程施工合同示范文本》，范本旨在公平合理的體現(xiàn)合作雙方的權(quán)利、責(zé)任和各自需要承擔(dān)的風(fēng)險。然而在實際合作中，很多甲方企業(yè)為了回避自身應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，規(guī)避自身風(fēng)險，往往不會采用這個合同范本，而是擬定一套對自己更有利的合同。

此外，目前市場上簽訂陰陽合同的現(xiàn)象也屢見不鮮。很多業(yè)主會和施工單位按照范本簽訂一份合同，然而這份合同在實際項目施工建設(shè)中并沒有發(fā)揮太大作用，只是作為對外檢查時的一個幌子，私下開發(fā)商會和施工單位另外簽署一份小合同，合同內(nèi)容完全偏向甲方單位，施工單位在合作中依然處于弱勢角色。

缺乏能有效管理合同的人才

對于合同的簽訂和管理都是需要專業(yè)人士參與的，簽訂前要對合同的各個方面進行全面而深入的研究，才不至于因為對于合同審核的疏忽而對企業(yè)造成損失。施工單位的合同中往往涉及大量專業(yè)術(shù)語還有很多相關(guān)概念，這都需要專業(yè)的人士才能充分理解合同的意思。合同的管理與執(zhí)行同樣需要對這方面精通的人來監(jiān)督。實際操作中，企業(yè)往往容易忽視對于合同管理的人才培養(yǎng)，很多企業(yè)的合同交給行政部或綜合部代為管理，企業(yè)內(nèi)部沒有專門的合約管理部對合同歸檔分類，這是急需改善的一個問題。

改善和加強施工企業(yè)合同管理的對策

建立相關(guān)合約管理部門，重視人才培養(yǎng)

在實際操作過程中，企業(yè)很有必要成立規(guī)范的合約管理部門，聘請專業(yè)的人士對于合同進行系統(tǒng)分類歸檔管理，合同管理人員最好具備工程、造價、經(jīng)濟、法律等相關(guān)知識，這樣才能更專業(yè)的為合同管理服務(wù)。合同管理人員要對項目的進程實時跟蹤，確保項目推進的各個環(huán)節(jié)是嚴格按照合同條款執(zhí)行的。對于經(jīng)雙方協(xié)商后需要進行的合同變更，要及時對合同進行修改備案，讓以后需要用到時能夠有據(jù)可依。

強化法律意識，簽訂合同需謹慎

盡管在實際合作中，作為施工單位經(jīng)常被甲方打壓，或被迫接受不平等條約，但施工單位不能一味無原則的滿足甲方的任何要求，要具備良好的法律意識，不能因為法律意識的欠缺而草率的敲定合同。合同簽訂時一定要謹慎，要仔細推敲每一個條款，需要時可以尋找法律幫助，咨詢專業(yè)人士相關(guān)條款是否合法合規(guī)，不能因為一時疏忽大意或者自身法律意識的欠缺而輕易敲定合同，這在以后合作中很容易對自身造成制約。

此外在合同商議時，施工單位要盡量保持自己的原則，不能無底線甲方什么要求都答應(yīng)接受，如果是很不合理的條約，即使拿下了這個項目，后續(xù)施工中存在的隱患是很大的。施工單位要綜合衡量各方面因素和自身企業(yè)條件，盡量本著公平合理的原則和甲方商定合同，需要爭取的地方仍然應(yīng)當(dāng)盡量爭取，為自身利益作保障。

加強工程招投標(biāo)合同管理

在建筑工程招投標(biāo)過程中，存在許多需要合理管理的漏洞。很多企業(yè)打著公開招標(biāo)的旗號，吸引很多企業(yè)投標(biāo)，然而實際已經(jīng)暗中定好，類似這樣暗箱操作的不公平現(xiàn)象在招投標(biāo)過程中十分常見。此外，有的企業(yè)在中標(biāo)后，項目進入后期建設(shè)，中標(biāo)單位并沒有嚴格按照已有合同行事，工程質(zhì)量差或經(jīng)常耽誤工期，為項目進展帶來很大障礙。針對這樣的情況，對于招投標(biāo)合同的管理一定要到位，要嚴格依照合同對承包商進行考察，并督促承包商執(zhí)行合同調(diào)理，按章辦事。

做好合同索賠管理工作

在建筑施工合同管理過程中，難免會出現(xiàn)問題，有的問題會涉及到一方需要進行索賠。施工單位需要對索賠合同做好管理工作，簽訂前認真分析項目風(fēng)險，仔細研究每一個條款，充分考慮各種不利因素，同時對于一旦需要索賠涉及的法律因素也要有全面考量。只有做好這些前提工作，索賠是才能有據(jù)可依，讓產(chǎn)生的損失在企業(yè)能夠承受的范圍之內(nèi)。

結(jié) 語：由于建設(shè)項目的復(fù)雜性，使得建設(shè)項目施工合同具有其自身特有的一些特點。實際操作過程中，施工單位在和開發(fā)商簽訂合同時，施工企業(yè)合同的管理仍然存在很多問題，其中一部分是因為甲方的打壓使得施工單位在合同簽訂中很被動，另一部分原因主要因為施工單位法律意識相對薄弱，這是需要避免的。在簽訂合同前，施工單位一定要嚴謹認真，對于合同的每一個條款都仔細推敲，不至于因為一時疏漏而為自身帶來損失。此外，施工單位也要加大培養(yǎng)合同管理的專業(yè)人才，這樣才能更好的為合同管理服務(wù)。

參考文獻：

[1]. 陳躍飛, 知識管理在企業(yè)管理中的應(yīng)用 [J], 中小企業(yè)管理與科技（上旬刊）, 2011年09期.

篇(2)

關(guān)鍵詞：承包商 安全管控 實踐

中圖分類號：P624.8 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：

1前言

廣東電網(wǎng)公司作為南方電網(wǎng)公司的運營管理主體、效益承擔(dān)主體和資產(chǎn)增值主體，面對著日益增長的社會用電需求和電網(wǎng)建設(shè)投資規(guī)模，肩負著加快探索一條具有示范意義的科學(xué)發(fā)展新路的責(zé)任和使命。廣東電網(wǎng)公司基建部作為電網(wǎng)建設(shè)的管理部門，為促進企業(yè)管理向精益化方向轉(zhuǎn)變，在深入推行基建領(lǐng)域“構(gòu)建七個一體化”和“加強六個管理”過程中，運用科學(xué)的理論方法，借鑒世界級企業(yè)的最佳實踐，以體系化、規(guī)范化的思路，抓好電網(wǎng)建設(shè)安全管理，加強對承包商管控，形成了一套完善、系統(tǒng)化的承包商動態(tài)安全管控長效機制。

2背景分析

“十一五”期間，廣東電網(wǎng)公司提出了建設(shè)“結(jié)構(gòu)優(yōu)良、技術(shù)先進、安全可靠、適度超前、綠色環(huán)?！钡默F(xiàn)代化大電網(wǎng)的目標(biāo)，電網(wǎng)建設(shè)投資達1514.75億。隨著電網(wǎng)建設(shè)投資規(guī)模不斷加大；進度與安全的矛盾凸顯；配網(wǎng)投資比重加大、分布廣、資源不足；承包商隊伍良莠不齊等情況，增加了基建工程的安全管理風(fēng)險，給傳統(tǒng)的基建管理模式帶來了新的挑戰(zhàn)。因此，以系統(tǒng)化、流程化、規(guī)范化的思想，從管理內(nèi)容、方法、流程以及行為管理等方面入手，建立一套系統(tǒng)的過程管理與結(jié)果管理并重的模式對安全工作實施“標(biāo)本兼治”，并形成長效機制，是解決當(dāng)前基建安全管理問題的有效途徑。

3管理創(chuàng)新探索

3.1引入風(fēng)險管理理念。

中國南方電網(wǎng)公司借鑒國際上廣為流行的管理方法，結(jié)合電網(wǎng)企業(yè)的風(fēng)險特點，形成了具有自主知識產(chǎn)權(quán)的《安全生產(chǎn)風(fēng)險管理體系》。廣東電網(wǎng)公司把風(fēng)險管理理念引入到電網(wǎng)建設(shè)管理中，以風(fēng)險控制為導(dǎo)向，貫徹PDCA循環(huán)，從管理內(nèi)容、方法、流程以及作業(yè)人員行為等方面入手，達到電網(wǎng)建設(shè)的風(fēng)險管理預(yù)控，促進電網(wǎng)建設(shè)管理系統(tǒng)化、流程化、規(guī)范化。

3.2借鑒先進管理方法。

縱觀世界知名的企業(yè)，對于承包商均有自己的一套系統(tǒng)的管理體系。因此，在構(gòu)建基建安全管理系統(tǒng)的過程中，必須樹立以下理念：(1)把承包商的安全納入到企業(yè)的安全管理體系中；(2)注重對承包商進入企業(yè)工作的事前評估；(3)注重對承包商安全的過程控制，以合同履約考核對承包商進行控制；(4)將施工單位的過程表現(xiàn)納入考核評價體系，并有效運用考核結(jié)果；(5)建立承包商考核評價機制，實行分級管理，為承攬工程提供參考依據(jù)。

4創(chuàng)新成果

在吸收國內(nèi)外基建領(lǐng)域安全管理方面的成熟理論的基礎(chǔ)上，結(jié)合多年的基建工程安全管理經(jīng)驗，引入PDCA的體系化思想，以資信管理、合同管理、標(biāo)準(zhǔn)管理等三大關(guān)鍵管理業(yè)務(wù)為主線，將實際的安全管理工作貫穿于工程項目施工全過程，即工程開工前策劃、工程實施過程管理、工程實施成效檢查、工程回訪四大階段，通過矩陣的表現(xiàn)形式，形成了有廣東電網(wǎng)特色的“三橫四縱”基建安全創(chuàng)新管理模式，切實提高公司基建安全管理水平。

圖1 “三橫四縱”基建安全創(chuàng)新管理模式

4.1資信管理

4.1.1優(yōu)選承包商（P階段）

(1)建立承包商資信檔案。遵循實事求是、科學(xué)合理、公平、公正、公開的原則，每年組織對電網(wǎng)建設(shè)企業(yè)的誠信備案申報資料進行審核，對公司潛在承包商、登記承包商、候選承包商、合格承包商和項目承包商等進行資信管理，建立資信檔案。

(2)建立嚴謹客觀的評估考核模型。在深入分析基建工程承包商資信建檔數(shù)據(jù)信息的基礎(chǔ)上，設(shè)計基建工程承包商（施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)、設(shè)計企業(yè)）評估考核模型，并注重可操性、規(guī)范性、有效性，以進一步完善承包商管理機制。

(3)公平、公正、公開的開展評估考核工作。以施工企業(yè)評估考核為例：承包商的評估工作由公司基建部委托第三方單位對施工企業(yè)開展評估考核工作，采用既定的評估模型進行量化.通過資料查驗、現(xiàn)場查看、訪談等方式核查施工企業(yè)各專業(yè)及綜合業(yè)務(wù)實力，并進行評估考核排名和數(shù)據(jù)匯總分析，最終形成評估考核的總報告。

(4)充分應(yīng)用評估考核結(jié)果。考核結(jié)果在公司范圍內(nèi)公示并向被評估承包商反饋，確定無異議后錄入承包商管理信息系統(tǒng)，各建設(shè)單位根據(jù)省公司結(jié)果，擇優(yōu)推薦承包商參與工程投標(biāo)，招標(biāo)單位將公司結(jié)果作為對承包商評價及選擇的重要依據(jù)。

4.1.2強化承包商管理（D階段）

電網(wǎng)基建工程項目規(guī)模大、涉及方面廣及技術(shù)復(fù)雜，專業(yè)分工越來越細，工程不可避免地要由不同的專業(yè)分包商來承接。因此，在承包商管理上不止要對總包商進行控制，更應(yīng)該深入強化對于分包商的管控，所有承包商和分包商均需在資信檔案中選取。

4.1.3承包及分包單位選擇、管理情況檢查（C階段）

對承包及分包情況開展專項檢查，通過合同與施工現(xiàn)場實際工程的比對，核查承包商、分包商是否均在資信檔案中，承包商、分包商的選擇是否滿足擇優(yōu)選取條件，總包單位是否將分包單位納入自身管理，一旦發(fā)現(xiàn)有違反情況，勒令即時整改，并通過承包商管理信息系統(tǒng)，記錄在案。

4.1.4以考核為基礎(chǔ)，信息系統(tǒng)為平臺,促進承包商自主安全管理（A階段）

運用承包商管理信息系統(tǒng)，通過一個工程項目的完整過程，驗證承包商評估考核結(jié)果與實際業(yè)務(wù)水平的一致性，為持續(xù)循環(huán)承包商評估考核工作提供真實的數(shù)據(jù)，并使承包商了解自身短板，促進承包商強化自主安全管理。

4.2合同管理

建設(shè)單位與承包商是合同關(guān)系而非上下級的行政管理關(guān)系，因此，更多是通過合同和相關(guān)法律法規(guī)要求等，對承包商提出安全管理要求。

針對分包單位事故多發(fā)的形式，網(wǎng)公司設(shè)定了基建安全管理“紅線”—“五個嚴禁”，為更好將“五個嚴禁”切實落實到基建安全管理中，公司從合同管理著手，相繼開展了一系列工作，力求達到有效降低安全風(fēng)險目標(biāo)。

（1）在合同范本中固化“五個嚴禁”的要求（P階段）

1）規(guī)范招標(biāo)文件，統(tǒng)一合同版本。

公司進一步規(guī)范電網(wǎng)建設(shè)工程招標(biāo)文件，強化招標(biāo)過程，統(tǒng)一、制訂電網(wǎng)建設(shè)工程設(shè)計、施工、監(jiān)理合同范本，實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)合同版本使用覆蓋率100%。

2）對承包合同、分包合同進行審查。

施工承包商在專業(yè)分包項目開工前，及時與業(yè)主項目部批準(zhǔn)的分包商簽訂分包合同，分包合同中須明確分包性質(zhì)。在簽訂合同的同時，必須根據(jù)分包性質(zhì)，結(jié)合現(xiàn)場實際簽訂分包安全協(xié)議、廉政協(xié)議。

（2）核查分包合同的合規(guī)性（D階段）

在工程實施過程中，嚴禁承包單位將基建主體工程的施工專業(yè)分包給其他單位，因此開展專項檢查時，高度關(guān)注主體工程與非主體工程的分包性質(zhì)；將分包合同與工程實際分包情況相比對。

（3）全面開展“五個嚴禁”執(zhí)行情況檢查工作（C階段）

公司在基建領(lǐng)域全面開展“五個嚴禁”執(zhí)行情況檢查工作，對違法轉(zhuǎn)包、違規(guī)分包及以包代管等行為進行清理整頓。此外，公司基建部還不定期組織專業(yè)檢查隊伍，對各單位的工程建設(shè)項目開展常規(guī)或突擊檢查，重點檢查落實基建安全“五個嚴禁”的情況以及分包管理情況。

篇(3)

關(guān)鍵詞:施工企業(yè)財務(wù)風(fēng)險原因防范

一、施工企業(yè)財務(wù)風(fēng)險原因分析

我國施工企業(yè)產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的原因有很多，除了受宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響外，還存在于招投標(biāo)、合同管理、成本控制、竣工結(jié)算等多個環(huán)節(jié)，總體來說主要有以下幾個方面：

(一)宏觀經(jīng)濟環(huán)境帶來的風(fēng)險

宏觀經(jīng)濟環(huán)境對施工企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的影響主要包括國家政治和經(jīng)濟政策、經(jīng)濟發(fā)展階段和發(fā)展水平、經(jīng)濟體制改革狀況等，涉及通貨膨脹、利率與匯率、金融市場、財稅政策、產(chǎn)業(yè)政策、外貿(mào)政策等方方面面的影響。宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化是難以準(zhǔn)確預(yù)見和無法改變的，可能給企業(yè)帶來機遇，同時也可能增加企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

(二)盲目投標(biāo)的所造成的風(fēng)險

投標(biāo)是施工企業(yè)經(jīng)營的一項重要環(huán)節(jié)，也是項目實施的第一步。在大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)招標(biāo)中，參與投標(biāo)的施工企業(yè)在項目業(yè)績、技術(shù)方案、施工組織方案、機械裝備等方面的差距越來越小，投標(biāo)報價的高低成了能否中標(biāo)的決定性因素。因此，一些施工企業(yè)為了能中標(biāo)，不顧自身施工能力和管理水平，一再壓低投標(biāo)報價，甚至低于項目實際成本，這就引發(fā)一系列的如收益風(fēng)險、采購風(fēng)險、存貨變現(xiàn)風(fēng)險等財務(wù)風(fēng)險。

(三)合同管理引起的財務(wù)風(fēng)險

因為在合同談判過程中的不平等關(guān)系,業(yè)主單位往往會在簽訂合同時附加一引起具有單方約束性、過于苛刻的權(quán)利等不平等條款。在施工過程中，可能會出現(xiàn)業(yè)主變更合同要求的情況，這就會打亂施工企業(yè)的施工計劃和組織管理。在分包方面，由于選擇的分包單位履約能力不足，造成不能按照合同的約定按期完成分包工程，從而影響整個工程進度，造成不能及時驗工，收取工程款。

(四)項目成本控制不力造成的風(fēng)險

工程項目能否盈利就是看能否控制工程成本，影響成本的因素有：勞務(wù)分包的模式與價格、材料采購價格與消耗、機械設(shè)備租賃單價與消耗、施工技術(shù)方案與資源配置、項目工期及進度安排、項目安全情況、大小臨設(shè)設(shè)置方案與標(biāo)準(zhǔn)、項目管理水平等，能否對以上眾多影響因素采取不同措施加以控制，對項目間接費用制定一定的開支計劃，是成本管理的一大重點。

(五)項目竣工結(jié)算不及時造成的風(fēng)險

項目竣工結(jié)算過程中由于結(jié)算送審不及時、結(jié)算資料不完整、資料不真實、高估冒算等多種原因造成項目竣工結(jié)算不及時，造成工程款的回收難度更大，周期更長。竣工結(jié)算的拖延也延長了工程保修時間，增加工程保修費用和工程項目成本,耗費大量人力物力財力，財務(wù)風(fēng)險也隨之而來。

二、施工企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施

針對上述施工企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的原因,施工企業(yè)采用相應(yīng)的手段和措施,對財務(wù)風(fēng)險加以規(guī)避、防范，降低財務(wù)管理的風(fēng)險，促使企業(yè)健康長遠發(fā)展。

(一)建立財務(wù)風(fēng)險管理管理機制

施工企業(yè)為了防范財務(wù)風(fēng)險，應(yīng)建立完善的法人治理制度，建立規(guī)范的公司治理機構(gòu)和議事規(guī)則，明確決策、執(zhí)行、監(jiān)督等方面的職責(zé)權(quán)限，形成有效的職責(zé)分工及制衡機制。施工企業(yè)應(yīng)健全財務(wù)管理規(guī)章制度，專門設(shè)置一個風(fēng)險管理機構(gòu)，直接隸屬于企業(yè)的主要負責(zé)人，或者由企業(yè)財務(wù)部門負責(zé)財務(wù)風(fēng)險管理，建立專項制度和安排專門人員來負責(zé)，使得財務(wù)管理系統(tǒng)能應(yīng)對宏觀環(huán)境變化給企業(yè)帶來的財務(wù)風(fēng)險。

(二)分析招標(biāo)信息，不投問題標(biāo)、虧損標(biāo)

施工企業(yè)應(yīng)在投標(biāo)前做好標(biāo)前調(diào)查，詳細了解項目的工程情況、標(biāo)段劃分、招標(biāo)條件與資格要求等信息，包括對所在地市場調(diào)查、建設(shè)方情況調(diào)查、施工場地情況調(diào)查、供應(yīng)商調(diào)查以及競爭對手調(diào)查等，認真進行分析，并形成調(diào)查報告。組織公司相關(guān)部門對投標(biāo)項目進行投標(biāo)評審，對資金不落實、條件刻苛，標(biāo)價過低的風(fēng)險項目堅決放棄。

(三)加強合同風(fēng)險的控制

施工企業(yè)應(yīng)指定專人管理合同，制訂統(tǒng)一的合同范本，授權(quán)書文本，并根據(jù)合同的重要程度確定分級評審方法。施工企業(yè)應(yīng)成立合同評審小組，在合同的簽訂前對合同的風(fēng)險性進行評審，分析合同的可行性、經(jīng)濟性、適宜性、合法性，掌握合同風(fēng)險，制訂風(fēng)險防范措施，形成書面評審意見，根據(jù)評審意見簽訂合同。

(四)加強成本控制，控制項目運作風(fēng)險

首先，組建精干高效的項目部，人員定崗定編，制定現(xiàn)場管理標(biāo)準(zhǔn)，嚴格控制現(xiàn)場管理費支出。其次，在施工過程中，科學(xué)制定施工方案，優(yōu)化施工工藝，合理配置生產(chǎn)要素，進行技術(shù)經(jīng)濟比選，選擇最優(yōu)施工方案。再次，加強材料的計劃、采購、驗收、領(lǐng)用、消耗、核算等各環(huán)節(jié)的管理。第四，合理配置機械設(shè)備，充分做好機械設(shè)備租賃和購買方案的經(jīng)濟比選工作；要按工程量大小，合理租賃機械設(shè)備，嚴禁機械設(shè)備閑置。

(五)及時辦理竣工結(jié)算，控制決算過程風(fēng)險

按照合同要求在完成工程施工后，就要及時辦理竣工結(jié)算，積極催收工程款，努力提高應(yīng)收賬款的回收和周轉(zhuǎn)。施工企業(yè)還應(yīng)通過編制變更索賠策劃書，收集變更通知單、會議紀(jì)要等重要資料推進變更索賠工作，在最大程度上減少施工企業(yè)前期投入的資源損失和資金占用。

三、結(jié)束語

企業(yè)管理者不可能完全消除財務(wù)風(fēng)險，只能對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進行全面分析，從中找出不同財務(wù)風(fēng)險的具體原因，并采取有效措施來增強企業(yè)抵御風(fēng)險的能力，提高市場競爭力。

參考文獻:

[1]財務(wù)部會計資格評價中心2015高級會計實務(wù)[M].經(jīng)濟科學(xué)出版社

[2]劉桂榮.探究建筑企業(yè)資金管理中如何應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險[J].大科技2013（07）

[3].施工企業(yè)財務(wù)風(fēng)險研究[J].科技資訊,2012(1)

篇(4)

關(guān)鍵詞：合同管理；造價；防范

1工程造價合同管理中存在的問題

1.1合同簽訂的法律意識淡薄

對于工程合同而言一旦簽署就具備一定的法律效應(yīng)，而很多工程承包和招投標(biāo)合同的管理者卻對此較為忽視，仍然停留在傳統(tǒng)的協(xié)商和討論解決問題的基礎(chǔ)上，導(dǎo)致很多“理賠”糾紛發(fā)生。其實工程合同的簽訂必須要以法律為前提，確保法律規(guī)范的合同范本能夠保護雙方的利益，并對相應(yīng)的工程變更情況做出明確的規(guī)定，對理賠情況也要有詳細地說明，這樣就能夠避免出現(xiàn)嚴重的工程糾紛，使得工程造價難以控制。

1.2合同簽訂原則不規(guī)范

合同簽訂原則應(yīng)該表現(xiàn)出在造成他方損害的時候，應(yīng)當(dāng)?shù)葍r有償。這是工程合同簽署的基本原則，但是受工程承包合同條款的限制，很多合同存在漏洞，使得工程造價不斷提升，嚴重危害了建設(shè)單位的利益，出現(xiàn)合同糾紛。其實，造成這種現(xiàn)象的原因就是在實際工作中，承發(fā)包雙方忽視合同的嚴肅性，違背合同的等價有償原則，以各自的經(jīng)濟利益為中心，隨意違背合同條款。甲、乙雙方的這些違約行為，最終導(dǎo)致工程經(jīng)濟糾紛的發(fā)生。

1.3缺乏標(biāo)準(zhǔn)化管理

合同簽訂的內(nèi)容往往較為嚴謹，但是在執(zhí)行合同內(nèi)容的過程中卻容易出現(xiàn)工程變更和超支的現(xiàn)象，這主要是由于缺乏健全的合同管理制度和體系造成的。工程建設(shè)過程中，建設(shè)單位和施工單位更為重視對工程質(zhì)量、進度等方面的實際控制，而對于合同的執(zhí)行情況則較為忽視，認為既然是按照施工圖進行施工就不會出現(xiàn)問題。就是這樣的管理模式，出現(xiàn)很多合同管理問題，例如：現(xiàn)場簽證不及時和設(shè)計變更管理混亂等：不采取主動控制，而采取拖、壓、靠等被動方式，如現(xiàn)場簽證不及時或者含糊、搞秋后算帳，隨性大；又如被動的變更、修改設(shè)計等設(shè)計變更管理混亂。這些問題必須在健全合同管理的基礎(chǔ)上加以完善。

1.4忽視合同的嚴肅性，違背等價有償?shù)脑瓌t

自覺執(zhí)行合同條款，全面履行合同義務(wù)，是合同當(dāng)事人一切行為的最高準(zhǔn)則。簽訂合同的甲、乙雙方，經(jīng)濟法律地位是平等的，沒有主從關(guān)系。在實際工作中，承發(fā)包雙方忽視合同的嚴肅陛，違背合同的等價有償原則，以各自的經(jīng)濟利益為中心，隨意違背合同條款。甲、乙雙方的這些違約行為，最終導(dǎo)致工程經(jīng)濟糾紛的發(fā)生

1.5缺乏健全的合同管理機構(gòu)

一些建設(shè)項目不重視合同管理體系的建設(shè)。合同歸口管理、分級管理和授權(quán)管理機制不健全，誰都可以簽合同，合同管理程序不明確，或有制度不執(zhí)行，該履行的手續(xù)不履行，缺少必要的審查和評估步驟。缺乏對合同管理的有效監(jiān)督和控制。

1.6合同管理專業(yè)人才缺乏

建設(shè)合同涉及內(nèi)容多，專業(yè)面廣，合同管理人員需要有一定的專業(yè)技術(shù)知識、法律知識和造價管理知識。很多建設(shè)項目管理機構(gòu)中，沒有專業(yè)技術(shù)人員管理合同，或合同管理人員缺少培訓(xùn)，將合同管理簡單地視為一種事務(wù)陛工作。甚至有的領(lǐng)導(dǎo)直接敲定由一般辦公人員辦理合同。一旦發(fā)生合同糾紛，缺少必要的法律支援。

2建立合同管理機構(gòu)與制度，做好施工合同交底

完善的施工企業(yè)合同管理制度應(yīng)當(dāng)包括：施工企業(yè)合同內(nèi)部會簽制度、審查批準(zhǔn)制度、印章制度、檢查和獎勵制度、合同管理目標(biāo)制度以及合同管理質(zhì)量責(zé)任制度。

在進行合同交底時，應(yīng)首先將各種合同事件的責(zé)任分解落實到各工程小組或分包商。落實的合同和合同分析文件有：合同事件表（任務(wù)單，分包合同）；施工圖紙；設(shè)備安裝圖紙；詳細的施工說明等。重點對如下幾項進行技術(shù)、法律的解釋和說明：工程的質(zhì)量、技術(shù)要求和實施中的注意點；工期要求；消耗標(biāo)準(zhǔn)；相關(guān)事件之間的關(guān)系；各工程小組（分包商漬任界限的劃分；完不成責(zé)任的影響和法律后果等。同時加強合同實施前和其他相關(guān)方面（業(yè)主、監(jiān)理工程師、分包商）的溝通，召開協(xié)調(diào)會議，落實各種安排，強調(diào)合同實施過程中的經(jīng)常性的檢查、監(jiān)督，最后，通過相應(yīng)經(jīng)濟手段來保證合同責(zé)任的完成。

3規(guī)范合同中各方關(guān)系

3.1規(guī)范各方的權(quán)力、責(zé)任、義務(wù)關(guān)系

在工程建設(shè)中規(guī)范處理各方的權(quán)力、責(zé)任、義務(wù)的前提是：業(yè)主、工程師、施工企業(yè)三者之間是平等的。只有在這一前提下，才能夠正確處理三方的權(quán)力、責(zé)任、義務(wù)之間的關(guān)系。如果在工程建設(shè)中不能按照合同規(guī)定的各方權(quán)力、責(zé)任、義務(wù)去執(zhí)行，合同將無法執(zhí)行，必將造成權(quán)責(zé)不明，工程的工期、質(zhì)量、投資無法控制。

3.2規(guī)范各方的工作程序關(guān)系

按合同規(guī)定應(yīng)該按程序報批各類文件，需報批的項目應(yīng)報批后才能實施；工程建設(shè)中重大問題的處理和重大變更施工企業(yè)報送工程師審查后應(yīng)由業(yè)主批準(zhǔn)后才能實施；施工圖紙和設(shè)計變更通知單應(yīng)由工程師審查后加蓋工程師審查印章，才能發(fā)送施工企業(yè)進行實施等。

3.3正確處理三方的利益關(guān)系

在處理三方利益關(guān)系時，應(yīng)遵循的原則是公平、公正、合理，應(yīng)遵循的依據(jù)是合同。三方應(yīng)嚴格按照合同規(guī)定去履行各自的責(zé)任與義務(wù)，當(dāng)一方當(dāng)事人沒有履行或沒有完全履行，給對方造成損失時，當(dāng)事人一方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行、采取補救措施、賠償經(jīng)濟損失，保證合同順利執(zhí)行。只有這樣才能處理好三方的利益關(guān)系。

4做好工程造價合同索賠管理

4.1對于一個施工企業(yè)來講，工程索賠是維護自身合法權(quán)益的重要手段，當(dāng)前的建材市場，競爭激烈，承包商不斷的壓低報價以期中標(biāo)，但在實際工程中由于各風(fēng)險的存在，使得施工企業(yè)往往面對工程虧損的局面，若企業(yè)掌握先進的索賠管理手段，那么不僅能夠扭轉(zhuǎn)企業(yè)虧損的局勢，同時還可以提高企業(yè)的合同管理水平，另外，工程索賠工作的實施，還有利于工程施工過程存在風(fēng)險的轉(zhuǎn)移，當(dāng)工程面臨風(fēng)險損失時，通過索賠，可將風(fēng)險損失轉(zhuǎn)移給業(yè)主單位或適合承擔(dān)該風(fēng)險的第三方。

4.2在進行工程索賠工作時，必須要遵循一定的原則，具體如下：

（1）嚴格以合同作為依據(jù)

必須將招標(biāo)文件及雙方合同作為根本的依據(jù)，按其規(guī)定的有關(guān)條例起草索賠意向書，索賠意向書必須包含索賠事件的起因、時間、場所等內(nèi)容，因此在意向書中應(yīng)將索賠項目及緣由寫明，并應(yīng)附有計算損失的詳細資料及證明。

（2）按時遞交索賠意向書

索賠意向書在提出之后，應(yīng)及時提交給監(jiān)理工程師，并由監(jiān)理工程師及主管監(jiān)理簽字確認，再經(jīng)現(xiàn)場負責(zé)人及各級監(jiān)理現(xiàn)場核實確定。

（3）及時收集索賠資料

在索賠意向書簽字確認后，要及時的收集證據(jù)，并保證收集到的證據(jù)及資料要真實，對一些施工過程中的重大問題要做好文字記錄，以做為處理索賠時的事實及數(shù)據(jù)憑證，在工程施工中的花費及工期索賠應(yīng)附帶現(xiàn)場監(jiān)理認可的記錄及相關(guān)的材料。

5結(jié)語

合同的管理是一門精細的科學(xué)，需要造價人員掌握有關(guān)設(shè)計、施工、定額、材料、法律等大量相關(guān)知識，同時需要足夠的精力、責(zé)任心和耐心，才能處理好計價、變更、索賠等問題，合理確定工程造價和有效控制工程投資，維護合同雙方的合法利益。

參考文獻

1 仇志敏；論建設(shè)工程造價控制與管理[J]；淮北職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報；2010年01期

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【關(guān)鍵詞】BT模式；項目優(yōu)缺點；分析探討

1. 前言

BT（Build Transfer）項目的定義與特點： BT是英文Build（建設(shè)）和Transfer（移交）縮寫形式，即“建設(shè)――移交”。 BT模式是BOT模式的一種變換形式。BT項目建設(shè)是政府利用非政府資金進行基礎(chǔ)設(shè)施或非經(jīng)營性設(shè)施建設(shè)項目的一種融資模式。項目融資是BT項目建設(shè)中最為關(guān)鍵的問題。BT模式籌集建設(shè)資金也是項目融資的一種新模式，BT項目投資模式可以大大緩解政府對于基礎(chǔ)設(shè)施的巨額投資壓力，分散基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的風(fēng)險；很多地方還處于探索過程當(dāng)中。BT模式作為一種投資模式，與一般工程模式的最大區(qū)別在于BT模式有一個資金運作、投資增值的過程。

2. 工程概況與工程建設(shè)中的難點

2.1工程概況：本工程位于某鎮(zhèn)新區(qū)，由27幢單位工程和一幢物業(yè)管理總共28個單位工程組成，建筑面積為62836.07m2，工程為六層小區(qū)建筑，合同工期為420日歷天，合同造價（建筑部分）為8999萬元；合同總投資約1.2億元；本工程建筑結(jié)構(gòu)抗震等級為四級，基礎(chǔ)設(shè)計等級為丙級，設(shè)計使用年限為50年；建筑抗震設(shè)防烈度為：6度；基礎(chǔ)除物業(yè)房外均采用預(yù)應(yīng)力鋼筋混凝土管樁基礎(chǔ)；小區(qū)綠化率為30%。

2.2建設(shè)工程項目建設(shè)中的控制難點。BT工程項目的監(jiān)理從嚴格意義上來說應(yīng)該是項目全過程監(jiān)理，監(jiān)理單位應(yīng)該從項目的設(shè)計開始到工程項目的竣工交付，直到項目的保修為止。而目前通常所為的監(jiān)理只是施工階段的監(jiān)理，所以現(xiàn)階段的監(jiān)理形式與項目的控制要求還沒有真正接軌，監(jiān)理并沒有對項目的設(shè)計階段進行控制，工程項目的設(shè)計還得不到真正的優(yōu)化，在施工階段出現(xiàn)的問題比較其它工程項目的監(jiān)理要多，現(xiàn)在的工程項目監(jiān)理只是對BT項目中的施工階段進行控制，對BT項目的監(jiān)理還有待完善。

2.2.1合同難度大。建筑工程中各利益相關(guān)方必須要簽署一系列不同層次的法律文件并以此作為明確相互利益關(guān)系及進行約束的依據(jù)，即形成各種利益的法律關(guān)系。BT項目的工程建設(shè)合同從嚴格意義上來說業(yè)主只與項目總承包方簽訂項目建設(shè)工程合同和委托監(jiān)理合同。首先，這二個合同的訂立，在前一個合同中包括工程項目的其它許多合同，如勘察合同、設(shè)計合同（建筑設(shè)計、園林綠化設(shè)計、市政道路設(shè)計等），就目前在使用的合同，還沒有一個這樣的合同范本，所以要做到內(nèi)容完整全面，一般可能性極??；同樣，監(jiān)理合同也一樣。其次，合同中的合理利率不能確定，因為目前在我國，政府管理體制中，監(jiān)督、制壓部門層層不窮，政府的資金并非是哪一級自己說能用就用，用多少由他決定，用得是否合理也不能由他說了算，所以合同難度非常之大，合同風(fēng)險對政府來說很難預(yù)計。并且，項目中相當(dāng)多的工作仍然必須由政府方面去完成。如與政府有關(guān)部門的協(xié)調(diào)、一些國有企業(yè)（電力、供水、廣電等）的配套建設(shè)在工程中的等。

2.2.2資金投入量大，融資難度大。

（1）投資項目資金投入量少則數(shù)千萬元，多則數(shù)億，如本工程總投資約為1.2億元。我國目前的建筑企業(yè)管理體制下，除國家重大、重要建設(shè)工程項目采用施工企業(yè)直接控制外，大多建筑工程項目實際實行的是老板承包制式的建筑工程項目管理制，這種模式下的建設(shè)工程項目，資金融資難度非常之大。如本工程承包合同約定竣工驗收合格后業(yè)主支付60%的工程款，而僅建筑工程一項投資約在九千萬元以上，如些投資除了銀行融資以外，一般沒有其它的解決辦法，而銀行融資對個人來說這么大的貸款融資風(fēng)險和難度可想而知。建筑工程中僅民工工資一項也會因老板不能支付而驚動政府相關(guān)部門，政府相關(guān)部門也會因工程的民工工資支付而產(chǎn)生其它負面影響。

（2）利潤最大化是任何老板追求的目的，融資的困難和利潤必定也體現(xiàn)到工程質(zhì)量、進度、安全等方面，某種程度上也會對工程質(zhì)量、進度、安全帶來不利。

2.2.3監(jiān)理控制難度大。（1）設(shè)計優(yōu)化難、設(shè)計變更多，控制難。因為BT模式項目的合同包括工程設(shè)計均則總承包方完成，設(shè)計文件按照我國的現(xiàn)行建設(shè)體制需要由業(yè)主報相應(yīng)圖審機構(gòu)通過圖審，業(yè)主要工程項目中只對某些功能性的要求進行控制，設(shè)計工作也是由總承包方完成，所以設(shè)計變更的很大一部分權(quán)利掌握在總承包方，所以相對來說總承包方在施工過程中會較多地對設(shè)計按有利于自己承包的方面進行設(shè)計變更，即使有監(jiān)理進行控制，也很難把握設(shè)計變更。也因為目前我國的法律法規(guī)將工程的變更權(quán)完全交由設(shè)計單位，監(jiān)理對工程變更實際上只是留于表面或形式，總監(jiān)理工程師對設(shè)計變更也只是一種走程序。（2）材料控制難。建筑工程需要大量的、多規(guī)格、多種類的建筑材料，在設(shè)計與施工中可以進行代換，一些不是國家驗收規(guī)范中強制性條文中規(guī)定的項目只要設(shè)計同意，均可通過設(shè)計變更進行。所以為了利潤更大總承包都會按照合法的程序進行對已有利的變更。如本工程設(shè)計文件中所使用的進戶門為鋼質(zhì)防盜門，這種門在市場上一般價格為每樘2000元～3000元，而承包商經(jīng)過變更后使用價格為500元/樘的普通鋼板門。（3）進度、投資失控；由于BT模式的建設(shè)項目是總承包方全帶資地實施工程項目，資金是否得到保證關(guān)系到整個工程的進度和質(zhì)量、安全，在業(yè)主無任何投入的工程中，除承包商外，其它人是根本沒有權(quán)力能對工程的進度和和投資進行有效的控制的。甚至對安全的控制，只有政府安全質(zhì)量監(jiān)督部門的行政管理才能進行強制的監(jiān)督和管理。

3. BT模式的不足與改進

3.1BT模式項目建設(shè)費用過大。采用BT方式必須經(jīng)過確定項目、項目準(zhǔn)備、招標(biāo)、談判、簽署與BT有關(guān)的合同，移交等階段，涉及政府許可、審批諸多環(huán)節(jié)，牽涉的范圍廣，復(fù)雜性強，操作難度大，最重要的是融資成本也因中間環(huán)節(jié)多而增高。 BT方式中的融資監(jiān)管難度大，也是一種合同的組合，因此，融資監(jiān)管難度大。如本工程，在中間環(huán)節(jié)中承包商在二個春節(jié)關(guān)頭面臨具大的資金支付困難，而業(yè)主按合同又不能支付。

3.2BT模式下項目分包情況嚴重。BT方式中政府（業(yè)主）只與項目總承包人發(fā)生直接聯(lián)系（實際為項目承包老板），為了減少融資難度，老板會將工程項目建設(shè)的大部分項目分包給其它分包商來減少自己的資金風(fēng)險，項目的分包將愈顯嚴重。從而導(dǎo)致項目的質(zhì)量、進度、安全方面不同程度地會發(fā)生或多或少的問題。建議由項目建筑施工企業(yè)進行總承包，真正實行項目經(jīng)理制。

3.3在BT項目中，政府雖規(guī)定督促和協(xié)助投資方質(zhì)量保證體系，申請政府質(zhì)量安全監(jiān)督，健全各項管理制度。但是，投資方出于其利益考慮，在BT項目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)內(nèi)容、施工進度等方面存在問題，建設(shè)工程的質(zhì)量得不到應(yīng)有的保證。

3.4BT模式缺陷的改進探索。BT投資建設(shè)項目還在由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)軌的過程中，管理上不同程度地存在著一部分項目在政府內(nèi)封閉運作；也存在對項目功能與方案審核監(jiān)管不力、專業(yè)技術(shù)人員缺乏、地方壟斷和地方保護，甚至出現(xiàn)腐敗等現(xiàn)象。BT模式的項目工程，應(yīng)該上不同專業(yè)的專家在前期加入，并對各環(huán)節(jié)實行控制和優(yōu)化，以減少設(shè)計變更。

3.5融資問題和工程造價管理問題是BT模式下項目投資建設(shè)中最大的問題。融資可以通過二個方面進行解決，一是從立法上解決銀行對BT模式下建設(shè)項目的融資；二是業(yè)主可根據(jù)不同的階段實行按比例適當(dāng)支付，以減輕總承包方的融資困難，如分設(shè)計完成、基礎(chǔ)施工及中間結(jié)構(gòu)驗收、竣工驗收與綜合驗收幾個階段按一定比例適當(dāng)支付。 造價管理也可以從二方面考慮控制，一是允許BT模式下的適高利潤；二是政府審計部門應(yīng)該認可業(yè)主和總承包商的法律行為，按照合同進行審計，讓業(yè)主和承包商在嚴格法律下的行為受到保障。

3.6BT模式應(yīng)用的時間短、經(jīng)驗少，很多效果還在探索、試點中，可以說是新生事物。因此，最基本、最重要的是要有明確的合同法律保護，在模式的項目管理上，對項目的投資概算、設(shè)計方案的確定，工程質(zhì)量的監(jiān)督管理以及財務(wù)審計都應(yīng)從法律上正確定位。

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［關(guān)鍵詞］產(chǎn)權(quán)式酒店；誠信；品牌

改革開放三十多年來,我國的經(jīng)濟飛速發(fā)展,到2008年人均gdp達到3313美元,酒店行業(yè)也得到迅猛發(fā)展,一些新型的酒店如雨后春筍般崛起,其中由國外引進的產(chǎn)權(quán)式酒店在這近十年來得到一定程度的發(fā)展并在國內(nèi)占據(jù)重要的一席之地。

1 產(chǎn)權(quán)式酒店的概念

1.1 產(chǎn)權(quán)式酒店的實質(zhì)

“產(chǎn)權(quán)式酒店”這一概念起源于20世紀(jì)70年代歐美發(fā)達國家,由“時權(quán)酒店”(time share hotel）演變而來。所謂“產(chǎn)權(quán)式酒店”就是由個人或集團投資者買斷酒店客房的產(chǎn)權(quán),即開發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售模式將酒店每間客房的獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者,每一間客房都各擁有獨立的產(chǎn)權(quán)。投資者將客房委托給酒店管理公司分取投資回報及獲得該物業(yè)的增值,同時還獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權(quán)。

今天的產(chǎn)權(quán)式酒店可分為三大類：時權(quán)酒店、退休住宅型酒店、有限自用投資型酒店。

1.2 具有中國特色的產(chǎn)權(quán)酒店

由于產(chǎn)權(quán)式酒店是“舶來品”,所以一定程度上在我國遭遇到水土不服的現(xiàn)象,直到2001年,它才真正作為一種旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的物業(yè)開發(fā)模式風(fēng)靡全國。在人們的眼中,它是一種全新的房地產(chǎn)投資業(yè)態(tài),兼具地產(chǎn)投資、酒店經(jīng)營投資、休閑產(chǎn)業(yè)投資特性的投資方式。

2 產(chǎn)權(quán)式酒店在中國發(fā)展所遭遇到的難題

產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種純粹的投資方式,這類酒店的客戶60％是中產(chǎn)家庭投資,40％是企業(yè)集團購買。對產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶群體進行分析,目前購買者同樣也兼具消費者、投資者雙重個性。作為消費者,客戶享受旅游度假的服務(wù),享受餐飲、娛樂、健身等配套優(yōu)惠；而作為投資者,客戶享受所購買的房間、度假屋的經(jīng)營利益。因此,產(chǎn)權(quán)式酒店對于投資者而言看似一塊誘人的“香餑餑”,但從全國范圍來看,特別是近幾年,雖然很多大城市和旅游景區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店如雨后春筍般涌現(xiàn),并伴隨著高預(yù)期收益的承諾,但它們的實際銷售卻遇到了瓶頸,停滯不前。這一現(xiàn)象的出現(xiàn)有其一系列的原因；一是當(dāng)初的策劃者主要是想把樓房盡早售出回籠資金,目的不在于發(fā)展旅游業(yè)；二是當(dāng)時作為旅游度假地的條件還沒有成熟,國內(nèi)旅游度假的市場氣候也沒有形成；三是產(chǎn)權(quán)式酒店和分時度假的概念還不為中國消費者了解和接受；四是我國有關(guān)于產(chǎn)權(quán)式酒店的法律法規(guī)還不健全；五是銷售價格偏高等。

由于產(chǎn)權(quán)式酒店是一種先付款后消費的產(chǎn)品,購買者的權(quán)益(使用、繼承、饋贈和轉(zhuǎn)讓)的保障成為國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店最突出的問題和矛盾,而這主要來源于消費者對產(chǎn)權(quán)式酒店的誠信危機。

3 誠信危機造成的根源

產(chǎn)權(quán)式酒店的誠信危機主要來自以下兩方面。

3.1 房地產(chǎn)開發(fā)商的誠信危機

酒店的誠信危機主要來自開發(fā)商方面。有一部分的開發(fā)商的動機不純,如為了融資和銷售爛尾樓而故意夸大其利潤率。在國內(nèi)還存在的一種普遍現(xiàn)象是開發(fā)商只重視開發(fā)和銷售而忽略管理,致使酒店經(jīng)營不善,投資者的收益達不到預(yù)期的希望。

3.2 委托酒店管理方的誠信危機

產(chǎn)權(quán)式酒店的贏利能力主要依靠酒店經(jīng)營管理水平。購買產(chǎn)權(quán)式酒店后委托管理的管理公司是否足夠的誠信也非常的重要。管理方在對業(yè)主擁有的閑置客房進行經(jīng)營管理時采取各種方法調(diào)整客房經(jīng)營收入,服務(wù)項目收入以及管理成本的控制等都面臨誠信危機。

4 樹立品牌——雙贏的選擇

品牌作為酒店市場競爭的高層次手段,對其發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。通過樹立好的產(chǎn)權(quán)式酒店品牌使得在市場競爭中處于有利地位。

對房地產(chǎn)商而言,品牌以其知名度、美譽度、滿意度和忠誠度得到投資者和消費者的接納和認可,大幅度推動銷售,加強產(chǎn)品開發(fā)發(fā)展和與各方面合作者的談判能力等,從而得到更大的發(fā)展。

對投資者而言,促使其實現(xiàn)高收益和休閑娛樂的期望。

5 如何樹立好的品牌形象

一個品牌具有其獨特品質(zhì)和影響力,它包括獨特、品位、質(zhì)量、行業(yè)影響力和社會影響力及商標(biāo)；無形品牌的創(chuàng)造是依靠每位員工在塑造品牌的過程中建立的。品牌作為內(nèi)涵,國內(nèi)的酒店和管理公司都需要這樣一個持續(xù)的能力,使自己的服務(wù)和產(chǎn)品不斷提升,不斷創(chuàng)新,只有形成這種機制我們才能夠發(fā)展。

首先,房地產(chǎn)開發(fā)商要加強對自身的管理:對開發(fā)項目進行科學(xué)評估和論證,開發(fā)結(jié)構(gòu)合理,注重酒店的長期收益;開發(fā)商在追求利益的同時也要保障消費者和投資者的利益。在一個房地產(chǎn)開發(fā)項目上能否選擇產(chǎn)權(quán)式酒店模式,必須進行科學(xué)評估和論證。評估和論證主要包括地區(qū)宏觀環(huán)境和項目環(huán)境這兩大方面的內(nèi)容。

地區(qū)宏觀環(huán)境,房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)的發(fā)展都與地區(qū)宏觀環(huán)境及其經(jīng)濟發(fā)展水平直接相關(guān)。宏觀環(huán)境包括：自然地理環(huán)境,歷史人文環(huán)境和社會經(jīng)濟環(huán)境。自然地理環(huán)境影響人流、物流、信息流和自然風(fēng)光的可觀賞性、可體驗性；歷史人文環(huán)境對于思想觀念、思維方式、生活習(xí)慣的形成以及文化的傳承有著重要的、獨特的、不可替代的作用；社會經(jīng)濟環(huán)境是商品社會發(fā)展的基礎(chǔ),社會的繁榮穩(wěn)定,居民收入的增加是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提條件,經(jīng)濟水平高低和經(jīng)濟發(fā)展的快慢,決定著人們的消費水平和人員流動的數(shù)量、速度,直接影響著酒店業(yè)需求數(shù)量和水平。因此,對宏觀環(huán)境的評估是確定房地產(chǎn)開發(fā)模式的基礎(chǔ)。

對宏觀環(huán)境的評估,主要有以下幾項重要內(nèi)容。

當(dāng)?shù)氐闹饕纳鐣?jīng)濟指標(biāo)。主要包括：人口情況(常住人口和流動人口),gdp總量,財政收入,人均可支配收入,社會消費品零售總額等年度完成情況及其增長；當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè),特色行業(yè)和產(chǎn)品情況；在全國、全省的地理位置及其優(yōu)劣勢,水、陸、空交通情況；當(dāng)?shù)刈匀痪坝^、歷史遺存、人文特色。如著名旅游景點、歷史文物、特色民俗、民風(fēng)及其開發(fā)程度、旅游收入等；經(jīng)濟政策,發(fā)展規(guī)劃,政府效率,企業(yè)環(huán)境。

項目環(huán)境,項目環(huán)境評估是評估項目所在地、所在位置是否適合做產(chǎn)權(quán)式酒店項目。該評估是在以上評估認為在該城市或地區(qū)可以搞酒店項目的前提下對具體地點是否適合做產(chǎn)權(quán)式酒店項目的評估。其具體內(nèi)容包括:項目所在位置所處區(qū)域,在本地的地位及其詳細規(guī)劃；項目及其周邊的道路情況；項目位置的人流、交通情況；項目所在地的市政公用設(shè)施配套情況；項目周邊的機關(guān)、單位、社區(qū)情況；項目周邊的酒店業(yè)、商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)狀況；項目周邊的房地產(chǎn)競爭項目情況。

5.1 禁止為了銷售業(yè)績亂開空頭支票

在產(chǎn)權(quán)酒店的廣告宣傳資料中,開發(fā)商一般都明示了令人心動的投資回報和承諾,但大多數(shù)情況是按照最理想的經(jīng)營條件來計算的,在實際當(dāng)中往往無法達到。虛高回報率的炒作,不僅使得開發(fā)商信譽受到影響,而且加大了投資者的風(fēng)險,長期下去會得不償失,被市場和消費者所拋棄。因此,一定要根據(jù)旅游的季節(jié)性,周邊環(huán)境,所處地段，主要酒店的位置、規(guī)模、數(shù)量、檔次、住房率、價格，消費群體等各種綜合環(huán)境如實計算出其酒店經(jīng)營管理公司預(yù)期的入住率,從而慎重確定投資回報。

        5.2 硬件設(shè)施的保障

根據(jù)產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)內(nèi)人士介紹,酒店要想有贏利的空間,與酒店的規(guī)模、檔次、硬件設(shè)施的規(guī)范化投入和周邊配套設(shè)施都有很大的關(guān)系。酒店對自身的裝修檔次和規(guī)模等方面都有嚴格的把關(guān)。產(chǎn)權(quán)式酒店檔次定位很關(guān)鍵,一般旅游休閑客人喜歡3星級、4星級的酒店。多增添開放式娛樂設(shè)施開展多元化經(jīng)營和盡一切可能滿足客人需要現(xiàn)在逐漸也已成為產(chǎn)權(quán)式酒店的必要競爭條件之一。

5.3 開發(fā)商設(shè)身處地為投資者著想

產(chǎn)權(quán)式酒店是新生事物,投資人認購并不是很積極,大都持觀望態(tài)度,要接受它尚需時日。因此開發(fā)商進行正確的引導(dǎo),并積極培育消費市場和綜合自身和社會各種資源優(yōu)勢為消費者提供額外利益和優(yōu)惠。首先,應(yīng)積極運用房地產(chǎn)行業(yè)的一些運作模式為消費者提供銀行按揭投資計劃。其次,對產(chǎn)權(quán)式酒店進行一系列的改革使之適合中國的國情以及中國市場的需要。如可以考慮在產(chǎn)品的設(shè)計,價格優(yōu)惠方面以及針對職工的年休假制度制定與之相符合的措施等。

5.4 開發(fā)商充分考慮產(chǎn)權(quán)式酒店的退出機制

產(chǎn)權(quán)式酒店投資屬于固定資產(chǎn)投資,開發(fā)商可替投資者考慮其變現(xiàn)能力如何,如變現(xiàn)和轉(zhuǎn)讓等。并對各種退出機制進行分析,避免投資失敗。

無論是以商業(yè)管理公司名義與酒店管理公司簽訂委托協(xié)議還是由投資者直接與酒店管理公司簽訂協(xié)議,產(chǎn)權(quán)式酒店項目的成功與否關(guān)鍵是酒店管理公司的品牌和能力,選擇優(yōu)秀的酒店管理公司項目就成功了一半。好品牌的酒店管理公司的管理模式和營銷方法會很大程度提高酒店的收益率,正是鑒于此,房地產(chǎn)商選擇了著名的酒店管理公司,如北京的中欣戴斯酒店、昆明的中城酒店等,基本上都兌現(xiàn)了酒店銷售前的預(yù)期投資高回報率。

委托酒店管理公司方面樹立品牌形象,購房者在簽訂購買產(chǎn)權(quán)酒店合同的同時,要與酒店經(jīng)營管理公司簽訂委托經(jīng)營管理合同,以委托的形式,把自己購買的具有產(chǎn)權(quán)的酒店客房交給專業(yè)酒店經(jīng)營管理公司負責(zé)經(jīng)營管理。

第一,酒店管理公司要能夠做到行業(yè)自律,采取統(tǒng)一的合同范本；在獨立進行經(jīng)營時,聘請注冊會計事務(wù)所審核財務(wù)報表,并使它的財務(wù)經(jīng)營方面透明化。

第二,管理方可幫助業(yè)主自動成立業(yè)主委員會監(jiān)督經(jīng)營,使業(yè)主委員會擁有和可以實行一定的權(quán)利,尤其關(guān)注與業(yè)主的溝通問題,與業(yè)主的互動應(yīng)該在減低投資風(fēng)險方面會有一定的積極作用。

第三,在對業(yè)主的利潤分配方面,根據(jù)每間客房的樓層、朝向、面積等不同的情況進行合理的分配；酒店的重新裝修、物業(yè)、水電等方面的費用對業(yè)主盡量做到公開化。

第四,創(chuàng)建國內(nèi)移動服務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店,積極加入知名的國內(nèi)度假交換網(wǎng)絡(luò)或積極加入分時度假交換體系，與同業(yè)進行廣泛的橫向聯(lián)合。

6 產(chǎn)權(quán)式酒店要集團化發(fā)展,品牌化經(jīng)營

占主導(dǎo)地位的大公司對市場有更好的吸引力和競爭力,因此,集團化成為酒店業(yè)獲取消費者認可的最有效的方式。運用好的促銷手段、示范方式培育市場、培育消費者,建立良好的企業(yè)形象、完善的企業(yè)管理制度,加強經(jīng)營獲利能力及運作的透明度以及在經(jīng)營規(guī)模、管理手段、營銷模式等方面上集團化產(chǎn)權(quán)酒店比單個產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展具有絕對的優(yōu)勢,也是單個產(chǎn)權(quán)式酒店以品牌為導(dǎo)向下大工夫塑造酒店整體形象,走集團化道路的必然趨勢。

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