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篇(1)

【關(guān)鍵詞】項(xiàng)目融資；商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；房地產(chǎn)企業(yè)

商業(yè)房地產(chǎn)（Commercial real estate）是房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要組成部分，廣義上來(lái)說(shuō)，可以一般包括辦公寫(xiě)字樓、工業(yè)廠(chǎng)房、步行街和店鋪等。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)政策的調(diào)整與城市綜合體的發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)逐漸進(jìn)入黃金發(fā)展期，成為房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。據(jù)《2011中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，國(guó)內(nèi)排名前20名的開(kāi)發(fā)商，如萬(wàn)科、保利、金地等均已進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域。可見(jiàn)，商業(yè)房地產(chǎn)十分具有吸引力，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的熱情十分高漲。[1]

然而，受限于國(guó)內(nèi)金融資本市場(chǎng)的發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源渠道單一、金額有限、融資成本較高；而且傳統(tǒng)的融資方式存在許多不足，不適合商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投融資。作為國(guó)際金融市場(chǎng)上推出的一種新型融資方式，[2]項(xiàng)目融資（Project Financing）近幾年已經(jīng)逐步進(jìn)入中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的視野，并在實(shí)踐中取得了良好的效果。因此，項(xiàng)目融資與商業(yè)房地產(chǎn)兩者的結(jié)合是一個(gè)值得深入探討的重要課題。

一、我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中面臨融資難問(wèn)題與傳統(tǒng)融資方式存在的不足

（1）商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資需求巨大，融資難度高

有別于住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有所需資金規(guī)模大、投資回收周期長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)模式復(fù)雜、投融資結(jié)構(gòu)復(fù)雜等特點(diǎn)。[3]整體而言，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，而其中的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金的渴求程度更甚。商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及購(gòu)置土地、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)，以及后期的銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)和管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要雄厚的資金實(shí)力作后盾。此外，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目往往采取“只租不售”、“租多售少”的經(jīng)營(yíng)模式，因此，項(xiàng)目完工之后，開(kāi)發(fā)商要想回籠資金、受賄成本至少需要5-10年的漫長(zhǎng)時(shí)期。種種因素決定，與住宅房地產(chǎn)相比，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資難度更高。

（2）商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的傳統(tǒng)融資方式存在的不足

商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)離不開(kāi)來(lái)自銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金支持，學(xué)理上一般將企業(yè)融資分成內(nèi)部融資與外部融資，前者主要是企業(yè)自身積累的資金；后者包括銀行貸款、發(fā)行股票債券等。實(shí)踐中，我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的傳統(tǒng)融資方式，主要包括銀行貸款、房地產(chǎn)信托資金、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上市的股權(quán)融資與債券融資以及民間借貸等多種方式。但是，這幾種方式運(yùn)用于商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)均存在一些不足。

首先，銀行貸款一直在房地產(chǎn)企業(yè)貸款中具有舉足輕重的作用，[4]然而，受宏觀(guān)調(diào)控政策的影響，銀行收緊銀根，居民購(gòu)房貸款和企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款額繼續(xù)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，銀行貸款形勢(shì)嚴(yán)峻。其次，對(duì)于絕大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，上市融資、債券融資的難度較大、門(mén)檻過(guò)高；據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，國(guó)內(nèi)三萬(wàn)多家房地產(chǎn)企業(yè)中，上市的企業(yè)僅有百余家。[5]近年來(lái)房地產(chǎn)信托融資（Real Estate Investment Trust，REITS）受到非常多的關(guān)注，但是受政策調(diào)整和銀監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)控的影響，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)越收越緊，已經(jīng)呈明顯降溫態(tài)勢(shì)。2011年，四家信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被叫停。至于民間借貸，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，一方面額度有限，杯水車(chē)薪，另一方面借貸成本較高、風(fēng)險(xiǎn)比較高。總之，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的傳統(tǒng)融資方式存在許多不足，難以滿(mǎn)足商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金的需求。

二、項(xiàng)目融資的主要內(nèi)容與特點(diǎn)

項(xiàng)目融資（Project Financing）首先出現(xiàn)于二十世紀(jì)三十年的美國(guó)油田、煤炭等礦產(chǎn)資源的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，后來(lái)逐漸成為國(guó)際金融界爭(zhēng)相推崇的融資方式，并逐步應(yīng)用于鐵路、公路等大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及大型商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中。美國(guó)銀行家彼得·內(nèi)維特（Peter Nevit）指出，項(xiàng)目融資“是為一個(gè)特定經(jīng)濟(jì)體所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，滿(mǎn)足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，并且滿(mǎn)足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的資產(chǎn)作為貸款的安全保障。”[6]通俗地講，項(xiàng)目融資的核心內(nèi)容是：以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為載體，項(xiàng)目的承辦人成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來(lái)源，以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保物一種新型融資模式。具體而言，與傳統(tǒng)的銀行信貸、債券融資等方式相比較，項(xiàng)目融資具有以下幾個(gè)特點(diǎn)。

（1）項(xiàng)目融資以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為融資的載體和導(dǎo)向

顧名思義，項(xiàng)目融資是以項(xiàng)目為融資的載體和導(dǎo)向。銀行等項(xiàng)目資金提供者主要關(guān)注的是該項(xiàng)目未來(lái)的現(xiàn)金收益和項(xiàng)目的資產(chǎn)，而非項(xiàng)目發(fā)起人（例如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）的資信和還款能力。一般而言，項(xiàng)目融資需要專(zhuān)門(mén)設(shè)立項(xiàng)目公司（Project Company），以項(xiàng)目公司作為融資的借款人和還款人，項(xiàng)目公司作為法人，以其項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入為還款來(lái)源，并以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作為貸款抵押物。總之，項(xiàng)目融資的一大特點(diǎn)在于：融資的全過(guò)程都圍繞項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目公司來(lái)開(kāi)展。

（2）項(xiàng)目融資能幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表外融資

一般而言，貸款將以企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債形式呈現(xiàn)，因此，銀行貸款、民間借貸等方式將直接影響貸款企業(yè)今后的融資能力和融資難度。項(xiàng)目融資則有所不同。項(xiàng)目融資具有風(fēng)險(xiǎn)共同分擔(dān)的特點(diǎn)，資金提供者對(duì)債務(wù)的追索僅限于項(xiàng)目公司抵押的資產(chǎn)以及未來(lái)現(xiàn)金流量，因而可以將項(xiàng)目融資安排為不需要進(jìn)入投資者資產(chǎn)負(fù)債表中的貸款形式，即實(shí)現(xiàn)表外融資。[7]可見(jiàn)，項(xiàng)目融資能夠大大提高項(xiàng)目發(fā)起人、投資者等相關(guān)主體的資金使用效率。

（3）項(xiàng)目融資具有有限追索或無(wú)追索的特點(diǎn)

項(xiàng)目融資以項(xiàng)目公司為借款和還款主體，同時(shí)也僅以項(xiàng)目公司本身的資產(chǎn)、現(xiàn)金流為還款的來(lái)源。因此，無(wú)論項(xiàng)目出現(xiàn)什么問(wèn)題，資金提供者只能以項(xiàng)目公司為限行使追索權(quán)。“無(wú)追索”是有限追索的極端，在實(shí)踐中，一般很少出現(xiàn)。這實(shí)際上就保護(hù)了項(xiàng)目發(fā)起人與廣大投資者（如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）的利益，而資金提供者（如銀行等金融機(jī)構(gòu)）的風(fēng)險(xiǎn)就比較大。因此，為了降低資金提供者的風(fēng)險(xiǎn)，一般而言，項(xiàng)目融資的主體還包括作為第三方的“擔(dān)保人”，擔(dān)保人將以提供的擔(dān)保金額為限，承擔(dān)項(xiàng)目債務(wù)責(zé)任。

三、商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目融資的幾種模式

自產(chǎn)生以來(lái)，項(xiàng)目融資的應(yīng)用范圍逐步擴(kuò)大，從原先的礦產(chǎn)資源的開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，到目前商業(yè)商地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等領(lǐng)域，逐步走向大型化、國(guó)際化、技術(shù)化。[8]商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)往往意味著大規(guī)模資金的投入，沒(méi)有多元化的融資渠道、卓有成效的融資手段，面對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)如火如荼地發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也只能“望洋興嘆”。項(xiàng)目融資具有的有限追索、以項(xiàng)目為載體和表外融資等特點(diǎn)，使得其十分適合應(yīng)用于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的融資。本文結(jié)合商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，論述商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中運(yùn)用項(xiàng)目融資的幾種主要模式。

（1）商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的訂單式開(kāi)發(fā)/融資模式

訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式是我國(guó)大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在開(kāi)發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)過(guò)程中，借鑒項(xiàng)目融資的思想，在實(shí)踐中創(chuàng)造性地形成的商業(yè)房地產(chǎn)融資模式。[9]筆者認(rèn)為，這種模式是西方先進(jìn)項(xiàng)目融資思想與我國(guó)本土實(shí)踐相結(jié)合的優(yōu)秀產(chǎn)物，值得我國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重視和學(xué)習(xí)。

圖1 商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的訂單式開(kāi)發(fā)

/融資模式示意圖

如圖1所示，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在開(kāi)發(fā)“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”等商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)程中，先于有意向的企業(yè)簽訂聯(lián)合協(xié)議，約定商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)、功能等；同時(shí)，共同參與商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)；在這個(gè)過(guò)程中，合作企業(yè)（如沃爾瑪?shù)龋┫蛉f(wàn)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了相當(dāng)于長(zhǎng)期租約的擔(dān)保。這種模式當(dāng)然贏(yíng)得商業(yè)銀行的資金支持，融資難度大大降低。

（2）商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資者直接安排的融資模式

“以項(xiàng)目為載體”是項(xiàng)目融資模式的主要特點(diǎn)之一，如果項(xiàng)目的投資者直接安排項(xiàng)目的融資，并且直接承擔(dān)起融資安排中相應(yīng)的責(zé)任，那么這種融資模式就被稱(chēng)之為“投資者直接安排”的融資模式。在商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，由于投資者直接安排的融資模式，要求投資者，也就是商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，必須有較雄厚的資金實(shí)力、較好的資信。[10]例如，國(guó)內(nèi)的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)和SOHO中國(guó)等規(guī)模較大、與銀行建立有良好的合作關(guān)系的大型商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)。

（3）商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目公司安排的融資模式

項(xiàng)目公司安排的融資模式是比較符合項(xiàng)目融資的核心內(nèi)容的，顧名思義，其主要運(yùn)作機(jī)制是：由項(xiàng)目發(fā)起人（開(kāi)發(fā)商）和項(xiàng)目的所有投資者，共同投資，組建一個(gè)具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目公司，該公司與開(kāi)發(fā)商及其他投資者并沒(méi)有直接的聯(lián)系；[11]項(xiàng)目公司的使命在于，以它的名義經(jīng)營(yíng)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、進(jìn)行融資等活動(dòng)。也就是說(shuō)，通過(guò)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目投資者聚集起來(lái)，并建立聯(lián)系，從而成功為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)融資目的，保障商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)、建設(shè)。

（4）商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的以承購(gòu)合同為基礎(chǔ)的融資模式

圖2 商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的以承購(gòu)合同為

基礎(chǔ)的融資模式示意圖[12]

如圖2所示，這一模式主要有三個(gè)參與主體：開(kāi)發(fā)商、承購(gòu)合同簽訂者（也就是第三方），融資方（資金提供者）。這一項(xiàng)目融資模式的優(yōu)勢(shì)在于其是以承購(gòu)合同為融資的前提和保障。基于承包合同的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，融資方式將更加相信項(xiàng)目開(kāi)發(fā)未來(lái)能夠取得成功，并能獲得較好的收益。而與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同的第三方也對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前景十分看好。因此，這一模式十分符合項(xiàng)目融資的精髓：無(wú)論是項(xiàng)目發(fā)起方、融資方還是擔(dān)保方等第三方，均十分相信項(xiàng)目未來(lái)的營(yíng)收能力和前景。這正是項(xiàng)目融資的信任基礎(chǔ)。

四、商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行項(xiàng)目融資的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

解決融資問(wèn)題是商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)迫在眉睫的關(guān)鍵要?jiǎng)?wù)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)必須提升融資能力，創(chuàng)新融資方式，才能突破限制企業(yè)發(fā)展的資金瓶頸，順利實(shí)現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目融資的有限追索權(quán)、以項(xiàng)目為導(dǎo)向、實(shí)現(xiàn)表外融資等特點(diǎn)，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，是十分有利的，因?yàn)檫@無(wú)形中降低了貸款方，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目融資并非能輕而易舉地實(shí)現(xiàn)，開(kāi)放商必須抓住主要關(guān)鍵點(diǎn)，力圖掃清障礙，才能實(shí)現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與項(xiàng)目融資的完美融合。

（1）商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須著力提升項(xiàng)目管理的能力

項(xiàng)目融資是以項(xiàng)目公司為載體和導(dǎo)向進(jìn)行的融資方式，由于項(xiàng)目發(fā)起人只需要前期的資金投入，開(kāi)發(fā)和后期均需要資金提供者的資金支持。這無(wú)疑加大了資金提供者的風(fēng)險(xiǎn)，[13]降低其融資意愿。因此，為了減少投資方的疑慮、提升融資的信心和意愿，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅應(yīng)該提供一個(gè)合理的、可行的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，更應(yīng)該在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)和后期運(yùn)營(yíng)管理中，展現(xiàn)出優(yōu)秀的項(xiàng)目管理的能力，并逐步提升自己的項(xiàng)目管理的能力。這是商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目融資得以實(shí)現(xiàn)的首要前提。

（2）商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)充分挖掘并發(fā)揮項(xiàng)目融資的優(yōu)勢(shì)

首先，在商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)中，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在提升自身實(shí)力的前提下，努力展現(xiàn)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景，從而贏(yíng)得銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的信息和良好評(píng)價(jià)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目融資的有限追索。其次，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目融資必須完善項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和利益的分擔(dān)機(jī)制。另外，資產(chǎn)債務(wù)表外融資是項(xiàng)目融資的優(yōu)勢(shì)之一，開(kāi)發(fā)商在保障項(xiàng)目前期投入的基礎(chǔ)上，可以盡可能提升資金使用效率，從而實(shí)現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)效益。

（3）商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要提升項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)管理的能力

項(xiàng)目融資雖然具有分散項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，但是，由于項(xiàng)目管理、實(shí)施和外部環(huán)境等多方面因素的影響，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資過(guò)程中往往會(huì)遇到諸多風(fēng)險(xiǎn)，例如，政治法律風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目管理方面的風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)等。[14]因此，我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該提升項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)，積極作為，準(zhǔn)確識(shí)別項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源及其成因，分析并評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的具體內(nèi)容，以及自身可以接受的水平；同時(shí)，提升項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)的管理能力，在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的過(guò)程中，做好預(yù)案，多管齊下，將融資與風(fēng)險(xiǎn)管理緊密結(jié)合起來(lái)。

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篇(2)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目;項(xiàng)目融資

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目的傳統(tǒng)融資模式

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資而言, 是房地產(chǎn)投資商和開(kāi)發(fā)商為確保投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資具有投資規(guī)模大、回收期長(zhǎng)、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特點(diǎn)，其最重要的問(wèn)題就是資金問(wèn)題，它歷來(lái)都是開(kāi)發(fā)商最關(guān)注的問(wèn)題，它也決定了該房地產(chǎn)項(xiàng)目能否順利實(shí)施。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資方式是主要利用企業(yè)自身的資信能力安排融資。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時(shí)的主要依據(jù)是公司作為一個(gè)整體的資產(chǎn)負(fù)債、利潤(rùn)及現(xiàn)金流量狀況，對(duì)具體項(xiàng)目的考慮是次要的。其渠道主要包括內(nèi)部融資和外部融資。內(nèi)部融資主要是指開(kāi)發(fā)商自身的積累，包括開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金和以企業(yè)為基礎(chǔ)的股權(quán)融資，前一種方式由于企業(yè)的資金積累較慢故效率較低，后一種在我國(guó)應(yīng)用較少。外部融資主要是銀行貸款、信托投資等，其中以銀行貸款為主。但是銀行貸款提供資金的數(shù)量和使用期限都有嚴(yán)格的限制，且貸款項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)首先是由開(kāi)發(fā)企業(yè)完全承擔(dān)，然后由銀行承擔(dān)，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是非常不利于分散風(fēng)險(xiǎn)的。所以，有以上分析可知，傳統(tǒng)的融資方式已經(jīng)阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，通過(guò)安排建設(shè)項(xiàng)目本身進(jìn)入資本市場(chǎng)籌集資本則會(huì)逐漸形成一種必然趨勢(shì)。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目融資新模式――項(xiàng)目融資

項(xiàng)目融資是為一個(gè)特定項(xiàng)目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，以該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，以該項(xiàng)目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。如果項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需要借款人以直接擔(dān)保、間接擔(dān)保或其它形式給予項(xiàng)目附加的信用支持。對(duì)比傳統(tǒng)融資跟項(xiàng)目融資，傳統(tǒng)融資貸款人考慮借款人的資信狀況以及將要建設(shè)的項(xiàng)目的前景，而項(xiàng)目融資貸款人考慮項(xiàng)目自身產(chǎn)生的現(xiàn)金流以及除此之外的項(xiàng)目實(shí)體的其他資產(chǎn)。結(jié)合項(xiàng)目融資和房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，本文提出以下針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目融資模式。

2.1 BOT 融資模式

BOT是Build（建設(shè)）、Operate(經(jīng)營(yíng))和Transfer(轉(zhuǎn)讓)三個(gè)英文單詞第一個(gè)字母的縮寫(xiě)。是指國(guó)家或者地方政府部門(mén)通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議，授予簽約方的外商投資企業(yè)(包括中外合資、中外合作、外商獨(dú)資)或本國(guó)其它的經(jīng)濟(jì)實(shí)體組建項(xiàng)目公司，由該項(xiàng)目公司承擔(dān)公共基礎(chǔ)設(shè)施(基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè))項(xiàng)目的融資、建造、經(jīng)營(yíng)和維護(hù)；在協(xié)議規(guī)定的特許期限內(nèi)，項(xiàng)目公司擁有投資建造設(shè)施的所有權(quán)，允許向設(shè)施使用者收取適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用，由此回收項(xiàng)目投資、經(jīng)營(yíng)和維護(hù)成本并獲得合理的回報(bào)；特許期滿(mǎn)后，項(xiàng)目公司將設(shè)施無(wú)償?shù)匾平唤o簽約方的政府部門(mén)。BOT 實(shí)際上是政府和私人企業(yè)間就基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所建立的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)協(xié)議關(guān)系。

在房地產(chǎn)業(yè)，BOT 項(xiàng)目融資模式可應(yīng)用于公共休閑場(chǎng)所的建設(shè)中，如公園等項(xiàng)目。該模式不僅能減少政府的直接財(cái)政負(fù)擔(dān)，減輕政府的借款負(fù)債義務(wù)，而且還有利于轉(zhuǎn)移和降低風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目的運(yùn)作效率。BOT項(xiàng)目如果有外國(guó)的專(zhuān)業(yè)公司參與融資和經(jīng)營(yíng)，會(huì)給項(xiàng)目所在國(guó)帶來(lái)先進(jìn)的技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，既給本國(guó)的承包商帶來(lái)較多的發(fā)展機(jī)會(huì)，也促進(jìn)了國(guó)際經(jīng)濟(jì)的融合。

2.2 ABS(Asset-Backed-Securitization) 融資模式

ABS（Asset Backed Securitization）是以項(xiàng)目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式。具體來(lái)說(shuō)，它是以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以該項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來(lái)的預(yù)期收益為保證，經(jīng)過(guò)信用增級(jí)，在資本市場(chǎng)上發(fā)行債券籌集資金的一種項(xiàng)目融資方式。這種融資方式的目的在于，通過(guò)其特有的提高信用等級(jí)方式，使原本信用等級(jí)較低的項(xiàng)目可以進(jìn)入高信用等級(jí)證券市場(chǎng)，利用該市場(chǎng)信用等級(jí)高、債券安全性和流動(dòng)性高、債券利率低的特點(diǎn)大幅降低發(fā)行債券籌集資金的成本。

具體來(lái)說(shuō)，利用ABS 模式進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的流程基本上可分為四個(gè)階段：第一，組建SPC 階段。SPC 是Special Purpose Corporation 縮寫(xiě)，即特殊目標(biāo)公司。這種公司包括國(guó)際權(quán)威資信評(píng)估機(jī)構(gòu)較高資信評(píng)估等級(jí)（AAA 或AA 級(jí)）的信托投資公司、信用擔(dān)保公司、投資保險(xiǎn)公司或其他具有類(lèi)似功能的機(jī)構(gòu)。成功組建SPC 是ABS 順利運(yùn)作的根本前提；第二，SPC 與項(xiàng)目結(jié)合階段。適合ABS 的項(xiàng)目是擁有未來(lái)現(xiàn)金流入的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目或幾個(gè)中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目捆綁組合項(xiàng)目，擁有這些未來(lái)現(xiàn)金流量所有權(quán)的是項(xiàng)目公司，這些現(xiàn)金流量所代表的資產(chǎn)是ABS 融資的物質(zhì)基礎(chǔ)。SPC 與這些項(xiàng)目的結(jié)合就是以合同協(xié)議的方式將項(xiàng)目公司擁有的未來(lái)現(xiàn)金收入的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給SPC；第三，SPC 發(fā)行債券階段。SPC 可直接在資本市場(chǎng)上發(fā)行債券籌集資金，或者經(jīng)過(guò)SPC 信用擔(dān)保，由其他機(jī)構(gòu)組織發(fā)行債券。SPC發(fā)行的債券或通過(guò)它信用擔(dān)保的債券自動(dòng)擁有相應(yīng)等級(jí)。然后把所籌資金用于項(xiàng)目建設(shè)和開(kāi)發(fā)；第四，SPC 償債階段。由于項(xiàng)目公司已將項(xiàng)目資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金收入權(quán)利轉(zhuǎn)讓給SPC，因此SPC 就能利用項(xiàng)目資產(chǎn)的未來(lái)現(xiàn)金收入清償其在國(guó)際資本市場(chǎng)發(fā)行債券的本息。

2.3房地產(chǎn)的售后回租融資模式

售后回租是融資租賃的一種具體形式。即公司為了融通資金，在出售某項(xiàng)資產(chǎn)后，再?gòu)馁?gòu)買(mǎi)者手中租回該資產(chǎn)。一方面可以取得該資產(chǎn)的變現(xiàn)款，另一方面又可以繼續(xù)使用該資產(chǎn)。房地產(chǎn)的售后回租融資模式的操作流程基本上可以通過(guò)下列步驟予以實(shí)施：①房地產(chǎn)項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)好售房?jī)r(jià)格和租金，計(jì)算房地產(chǎn)的投資報(bào)酬率，該報(bào)酬率應(yīng)高于銀行存款利率；②項(xiàng)目公司與房地產(chǎn)投資者簽訂房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)合同，同時(shí)按約定項(xiàng)目公司回租該房產(chǎn)；③項(xiàng)目公司再將房產(chǎn)租給使用者，每月的租金用于支付房東的租金。房地產(chǎn)的售后回租主要通過(guò)銷(xiāo)售積壓的房產(chǎn)，收回大量資金，緩解了項(xiàng)目公司資金緊張的問(wèn)題；而對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)屬自己，避免了因項(xiàng)目公司破產(chǎn)遭受巨大損失的風(fēng)險(xiǎn)。

3.總結(jié)

傳統(tǒng)以企業(yè)自身的資信能力進(jìn)行融資的方式已經(jīng)不適合在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)環(huán)境下發(fā)展的房地產(chǎn)項(xiàng)目，而取而代之的是以房地產(chǎn)項(xiàng)目本身為主要考慮因素。在這樣的背景下，，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目自身和項(xiàng)目融資方式的特點(diǎn)，本文提出了BOT融資模式、ABS融資模式、售后回租等融資模式，并對(duì)這些模式進(jìn)行了分析，以幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇合適的融資方式。　[科]

【參考文獻(xiàn)】

［1］戴大雙.項(xiàng)目融資[M].機(jī)械工業(yè)出版社.

篇(3)

Abstract: West coast of Qingdao will further accelerate infrastructure construction, increase investment, accelerate the rate of economic growth, further support the development of Qingdao as an international city of bay area next few years. In this paper, the whole process of city management project financing is discussed with the west coast development opportunity, and corresponding control points are put forward about the key job, which has certain reference significance on decision-making and implementation of the city management project financing.

關(guān)鍵詞： 項(xiàng)目融資咨詢(xún)?nèi)^(guò)程

Key words: project finance ，consult， process

中圖分類(lèi)號(hào)： F038 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

在工程咨詢(xún)領(lǐng)域，融資咨詢(xún)的核心業(yè)務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目的融資方案進(jìn)行分析論證，即對(duì)籌資方案的安全性、經(jīng)濟(jì)性和可行性進(jìn)行評(píng)判和比較。安全性是指籌措風(fēng)險(xiǎn)對(duì)籌資目標(biāo)和項(xiàng)目建設(shè)的影響程度;經(jīng)濟(jì)性是指籌資成本的高低;而可行性是指籌資渠道有無(wú)保障，是否符合國(guó)家政策規(guī)定。最后分析資金籌措方案在可能與可行的條件下的最優(yōu)化，使籌資成本最低。其主要過(guò)程控制點(diǎn)如下:

一、融資渠道及方式的選擇控制點(diǎn)

對(duì)于每一個(gè)具體的項(xiàng)目，應(yīng)選擇不同的融資渠道和方式。國(guó)內(nèi)城市經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目融資，可以采用銀行貸款間接融資方式，發(fā)行各類(lèi)債券、股票直接融資方式及融資租賃方式等。各類(lèi)融資方式均有其利弊，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行選擇。

資金來(lái)源渠道及融資方式的分析論證，主要包括:①分析鑒定各種籌資渠道是否可行、落實(shí)和可靠;②分析資金來(lái)源方案是否滿(mǎn)足項(xiàng)目基本要求。項(xiàng)目需要引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)，則可選用現(xiàn)匯引進(jìn)或合資經(jīng)營(yíng)方式;項(xiàng)目主要需要擴(kuò)大出口、增加外匯，則可采用合資、合作、補(bǔ)償貿(mào)易方式;項(xiàng)目投資大、見(jiàn)效慢、盈利能力差，則可申請(qǐng)外國(guó)政府低息貸款或國(guó)際金融機(jī)構(gòu)貸款等;③分析資金來(lái)源是否正當(dāng)、合理，是否符合國(guó)家政策規(guī)定，要根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，按照國(guó)家規(guī)定的政策法規(guī)，選擇政策允許的資金來(lái)源方式;④對(duì)于利用外資項(xiàng)目，需要復(fù)核外匯來(lái)源和外匯額度是否落實(shí)和可靠，外匯數(shù)額能否滿(mǎn)足項(xiàng)目的要求。

二、融資組織及法律咨詢(xún)控制點(diǎn)

(一)融資組織方式的選擇

投資項(xiàng)目的融資方案咨詢(xún)，首先要分析應(yīng)由誰(shuí)出面發(fā)起項(xiàng)目，誰(shuí)承擔(dān)融資的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)并獲得項(xiàng)目的收益等問(wèn)題，其中典型的組織方式有公司融資方式和項(xiàng)目融資方式。項(xiàng)目融資和公司融資的主要區(qū)別在于項(xiàng)目融資僅以項(xiàng)目自身的現(xiàn)金流量和資產(chǎn)償還債務(wù)資金和提供擔(dān)保，以項(xiàng)目本身為基礎(chǔ)設(shè)立新的財(cái)務(wù)獨(dú)立的項(xiàng)目公司，而公司融資不設(shè)立新的項(xiàng)目法人，項(xiàng)目與原有企業(yè)的資產(chǎn)聯(lián)為一體，債務(wù)資金的償還可以整個(gè)企業(yè)的信用為基礎(chǔ)。兩種融資方式往往相互交叉，又不斷創(chuàng)新，演繹出各種不同的融資組織形式。如作為項(xiàng)目融資重要方式的BOT融資方式，就演繹出幾十種具體的組織方式。咨詢(xún)工程師在具體項(xiàng)目的策劃中，必須根據(jù)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)及融資環(huán)境的具體情況，選擇適合項(xiàng)目特點(diǎn)的融資組織方式。

(二)籌資數(shù)量及投放時(shí)間分析論證

在融資方案的設(shè)計(jì)中，合理安排權(quán)益資本和債務(wù)資金的籌措數(shù)額及投入時(shí)序，使得資金的供給在總量、幣種和分年度投入時(shí)序等方面均與項(xiàng)目的資金需求相匹配，形成供求平衡的融資方案，是融資咨詢(xún)的重要工作內(nèi)容。在可行性研究階段，應(yīng)核查籌集資金的數(shù)量是否符合和滿(mǎn)足擬建項(xiàng)目的資金需求，并分析籌資時(shí)間和各年數(shù)量是否能夠符合和滿(mǎn)足項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度的要求。

(三)融資方案的有關(guān)法律問(wèn)題咨詢(xún)

1、項(xiàng)目融資一般遵循下列程序:①編制項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究報(bào)告，按有關(guān)規(guī)定、程序報(bào)批；②設(shè)立項(xiàng)目公司。由所確立的項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)進(jìn)行與項(xiàng)目融資相關(guān)的一切活動(dòng); ③對(duì)項(xiàng)目投資者的選擇，可通過(guò)直接談判、征求計(jì)劃書(shū)、主動(dòng)提出計(jì)劃書(shū)、公開(kāi)招標(biāo)等方式選擇。咨詢(xún)工程師在融資方案的咨詢(xún)中，必須保證項(xiàng)目的前期工作程序符合我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定。

2、合同條款咨詢(xún)

對(duì)融資合同的條款進(jìn)行咨詢(xún)，是融資咨詢(xún)的重要工作內(nèi)容。在咨詢(xún)中要重點(diǎn)分析:①項(xiàng)目公司對(duì)項(xiàng)目的融資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)的當(dāng)事方的資格要有競(jìng)爭(zhēng)性的選擇;②合同條款應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)項(xiàng)目融資的政策法規(guī)要求。③為減少貸款人承受的風(fēng)險(xiǎn)，可考慮金融機(jī)構(gòu)或其他有關(guān)方提供各種可能的融資渠道作為補(bǔ)充支持手段;④政府有關(guān)部門(mén)將依有關(guān)法律進(jìn)行相應(yīng)的監(jiān)督和管理;⑤為保證項(xiàng)目預(yù)期的現(xiàn)金流量與還本付息資金流量平穩(wěn)協(xié)調(diào)，可考慮使其投資多元化。

3.編制融資文件：在項(xiàng)目融資方案的咨詢(xún)中，編制各種融資文件是咨詢(xún)工程師的一項(xiàng)十分繁重的工作。主要文件包括:①擔(dān)保、抵押文件；②融資協(xié)議及附加文件;③項(xiàng)目的擔(dān)保協(xié)議;④支持文件，包括政府有關(guān)部門(mén)的支持文件(例如許可證、批準(zhǔn)、特許等);⑤關(guān)于項(xiàng)目技術(shù)可行性、安全性、經(jīng)濟(jì)性、安全性相關(guān)報(bào)告等和律師的法律意見(jiàn)書(shū)。

這些文件是項(xiàng)目的基礎(chǔ)，具有很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，一般需要具有專(zhuān)業(yè)執(zhí)業(yè)能力的咨詢(xún)工程師或咨詢(xún)工程師協(xié)助其它專(zhuān)業(yè)人士來(lái)完成。

三、融資成本、結(jié)構(gòu)及風(fēng)險(xiǎn)分析控制點(diǎn)

在項(xiàng)目融資方案的論證基礎(chǔ)上對(duì)融資方式進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，使得選定的融資方案在成本、結(jié)構(gòu)和融資風(fēng)險(xiǎn)方面達(dá)到最優(yōu)。

(一)融資結(jié)構(gòu)分析

完成各個(gè)融資方案的設(shè)計(jì)后，應(yīng)對(duì)各種可能的融資方案進(jìn)行融資結(jié)構(gòu)的分析和選擇，包括資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)分析、權(quán)益投資結(jié)構(gòu)分析和負(fù)債融資結(jié)構(gòu)分析。

(二)融資成本分析

融資成本又稱(chēng)資金成本，包括資金籌集費(fèi)和資金占用費(fèi)兩部分。資金籌集費(fèi)是指在資金籌集過(guò)程中支付的各項(xiàng)費(fèi)用，一般系一次性支出，如貸款的承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)、費(fèi)等。資金占用費(fèi)是因使用資金而發(fā)生的經(jīng)常性費(fèi)用，如普通股和優(yōu)先股股息、貸款及債券利息等。

(三)融資風(fēng)險(xiǎn)分析

融資風(fēng)險(xiǎn)是指融資活動(dòng)存在的各種風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目和企業(yè)的融資中常常存在資金成本變動(dòng)、融資結(jié)構(gòu)不合理而造成財(cái)務(wù)困難等各種風(fēng)險(xiǎn)。融資風(fēng)險(xiǎn)有可能使投資者、項(xiàng)目業(yè)主、債權(quán)人等各方蒙受損失。在融資方案分析中，應(yīng)對(duì)各融資方案的融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、評(píng)價(jià)和比較，并對(duì)最終推薦的融資方案提出風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

城市經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目融資咨詢(xún)?nèi)^(guò)程控制點(diǎn)是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、責(zé)任心重的工作,一個(gè)優(yōu)秀咨詢(xún)團(tuán)隊(duì)，一定能實(shí)現(xiàn)城市資源合理配置，良性運(yùn)作和高效使用，達(dá)到城市建設(shè)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展互動(dòng)共進(jìn)。

參考文獻(xiàn)

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篇(4)

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目；融資；適用法律

中圖分類(lèi)號(hào)：D9

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672.3198（2013）04.0152.02

1項(xiàng)目融資的簡(jiǎn)介

1.1概念

項(xiàng)目融資即項(xiàng)目的發(fā)起人（即股東）為經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目成立一家項(xiàng)目公司，以該項(xiàng)目公司作為借款人籌借貸款，以項(xiàng)目公司本身的現(xiàn)金流量和全部收益作為還款來(lái)源，并以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保物。該融資方式一般應(yīng)用于發(fā)電設(shè)施、高等級(jí)公路、橋梁、隧道、鐵路、機(jī)場(chǎng)、城市供水以及污水處理廠(chǎng)等大型基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目，以及其他投資規(guī)模大、具有長(zhǎng)期穩(wěn)定預(yù)期收入的建設(shè)項(xiàng)目。

項(xiàng)目融資可以按追索權(quán)劃分為無(wú)追索權(quán)的項(xiàng)目融資和有追索權(quán)的項(xiàng)目融資。其中，無(wú)追索的項(xiàng)目融資方式下，如項(xiàng)目未來(lái)的現(xiàn)金流不足以?xún)斶€之前貸款，貸款方的追索權(quán)僅限于項(xiàng)目擁有的資產(chǎn)及產(chǎn)生的直接現(xiàn)金流。有追索權(quán)的項(xiàng)目融資方式下，除了向項(xiàng)目擁有的資產(chǎn)取得擔(dān)保外，第三方還提供額外擔(dān)保，但是以其提供的擔(dān)保金額為限。

1.2參與主體

根據(jù)國(guó)內(nèi)外的慣例，被認(rèn)為是項(xiàng)目融資參與主體的主要有：項(xiàng)目公司、項(xiàng)目承包公司、銀行等提供貸款的金融機(jī)構(gòu)。

項(xiàng)目公司是項(xiàng)目的直接參與者，是項(xiàng)目主辦人為了項(xiàng)目的順利運(yùn)營(yíng)而注冊(cè)成立，自負(fù)盈虧的公司。項(xiàng)目承包公司是承攬項(xiàng)目的承包商，項(xiàng)目融資的主要目的就是為了支付gem承包商的費(fèi)用，國(guó)際上也有以承包公司為主導(dǎo)發(fā)起人進(jìn)行融資的。金融機(jī)構(gòu)是項(xiàng)目融資中提供資金的一方，也是融資風(fēng)險(xiǎn)的主要承擔(dān)方。

2阻礙項(xiàng)目融資快速發(fā)展的法律原因及解決措施的探討

和傳統(tǒng)的融資方式相比，項(xiàng)目融資有著較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)：首先，它可以快速到位資金；其次，項(xiàng)目融資借助項(xiàng)目的現(xiàn)金流，其貸款杠桿可以不反應(yīng)在項(xiàng)目融資主辦方的資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)，有助于其優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)告。但是，目前項(xiàng)目融資并未廣泛運(yùn)用于實(shí)踐中，就其立法保護(hù)不力而產(chǎn)生的原因，筆者進(jìn)行了如下的分析：

2.1浮動(dòng)抵押

浮動(dòng)擔(dān)保（floating charge）是指抵押人將其現(xiàn)在和將來(lái)所有的全部財(cái)產(chǎn)或者部分財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的擔(dān)保，在行使抵押權(quán)之前，抵押人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)保留在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的處分權(quán)，是國(guó)際項(xiàng)目融資中廣泛采用的一種融資擔(dān)保方式。

對(duì)比浮動(dòng)抵押的規(guī)定，適用我國(guó)《擔(dān)保法》，可能會(huì)產(chǎn)生以下問(wèn)題：第一，擔(dān)保物的不確定性。項(xiàng)目融資擔(dān)保物是項(xiàng)目公司的資產(chǎn)，而任何一個(gè)運(yùn)營(yíng)中的公司，其資產(chǎn)值均會(huì)有變化，擔(dān)保物的形式也可能從現(xiàn)金變?yōu)楣潭ㄙY產(chǎn)，存貨變成應(yīng)收賬款。這種狀態(tài)一直會(huì)持續(xù)至公司違約或發(fā)生清算等事項(xiàng)。而這和我國(guó)法律要求擔(dān)保物事先確定的原則有沖突。第二，抵押物所有權(quán)和支配權(quán)分離。根據(jù)《擔(dān)保法》第六十四條規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押自質(zhì)物交付給質(zhì)權(quán)人時(shí)生效。項(xiàng)目融資中的進(jìn)行的擔(dān)保，必定有部分屬于動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押的部分，如果依法操作，那么項(xiàng)目公司將失去部分保障其正常運(yùn)營(yíng)所必需設(shè)備的支配權(quán)。筆者建議，我國(guó)立法或司法解釋中亦可參考國(guó)際慣例中浮動(dòng)抵押的規(guī)定，加以規(guī)范。

2.1.1抵押范圍

我國(guó)《物權(quán)法》第181條規(guī)定，經(jīng)當(dāng)事人書(shū)面協(xié)議，企業(yè)、個(gè)體工商戶(hù)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。顯然，雖然這是目前學(xué)者普遍認(rèn)為項(xiàng)目融資適用的法律條文，但仔細(xì)研究，發(fā)現(xiàn)還是有所偏差的。181條的范圍主要是指動(dòng)產(chǎn)，更適合制造型企業(yè)，而項(xiàng)目抵押更多的會(huì)涉及不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（如設(shè)計(jì)圖紙）等。筆者建議，可以在司法解釋中擴(kuò)大上述法條的適用范圍。

2.1.2抵押登記

《擔(dān)保法》第42條規(guī)定，辦理抵押物登記的部門(mén)分別為：以無(wú)地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)的土地管理部門(mén)；以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物抵押的，為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)；以林木抵押的，為縣級(jí)以上林木主管部門(mén)；以航空器、船舶、車(chē)輛抵押的，為運(yùn)輸工具的登記部門(mén)；以企業(yè)的設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)抵押的，為財(cái)產(chǎn)所在地的工商行政管理部門(mén)。由此可見(jiàn)，我國(guó)的抵押登記最好可以進(jìn)行統(tǒng)一管理，這為項(xiàng)目融資的抵押擔(dān)保簡(jiǎn)化行政手續(xù)。

2.2應(yīng)收賬款的質(zhì)押

《擔(dān)保法》第七十五條規(guī)定，可以質(zhì)押的權(quán)利如下：（1）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單；（2）依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票；（3）依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)，專(zhuān)利權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)；（4）依法可以質(zhì)押的其他權(quán)利。項(xiàng)目融資是一種以項(xiàng)目的未來(lái)收益和資產(chǎn)作為償還貸款的資金來(lái)源和安全保障的融資方式。而此種未來(lái)的收益和資產(chǎn)經(jīng)常性地以應(yīng)收賬款的形式出現(xiàn)。物權(quán)法并未對(duì)此進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，而應(yīng)收賬款和其他權(quán)利相比，缺乏載體進(jìn)行固化，操作起來(lái)更為復(fù)雜。

筆者認(rèn)為，首先，應(yīng)該先行就應(yīng)收賬款質(zhì)押的訴權(quán)問(wèn)題、未登記應(yīng)收賬款質(zhì)押合同的效力問(wèn)題、時(shí)效問(wèn)題、出質(zhì)應(yīng)收賬款債權(quán)的擔(dān)保利益的追及權(quán)問(wèn)題、出質(zhì)人破產(chǎn)時(shí)設(shè)質(zhì)應(yīng)收賬款的別除權(quán)等主要問(wèn)題作出規(guī)范。因?yàn)檫@些問(wèn)題是應(yīng)收賬款質(zhì)押制度付諸實(shí)施后馬上面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。其次，盡快出臺(tái)《應(yīng)收賬款質(zhì)押登記公示系統(tǒng)的管理辦法》。物權(quán)的基本特征就是具備公示公信力，如果要設(shè)定應(yīng)收賬款的質(zhì)押，也同樣需要讓第三方知曉。再次，盡快建立起社會(huì)化的誠(chéng)信體系。應(yīng)收賬款質(zhì)押給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)并不僅僅局限于次債務(wù)人對(duì)出質(zhì)人的合同抗辯及次債務(wù)人自身的清償能力，最重要的風(fēng)險(xiǎn)將來(lái)自在整體社會(huì)信用制度缺失情況下，無(wú)論主債務(wù)人，還是次債務(wù)人都缺乏主動(dòng)清償債務(wù)的積極性（包含借貸關(guān)系的貸款與作為出質(zhì)標(biāo)的的應(yīng)收賬款）。

3結(jié)語(yǔ)

近年來(lái)，我國(guó)在國(guó)內(nèi)持續(xù)啟動(dòng)重大工程項(xiàng)目，截至2006年，更是完成對(duì)外承包工程營(yíng)業(yè)額300億美元，但國(guó)內(nèi)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理幾乎完全依靠企業(yè)提供100%的抵押，在大部分企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高的情況下，資金短缺成為約束業(yè)務(wù)發(fā)展的瓶頸，與美歐和日韓企業(yè)相比，差距甚遠(yuǎn)，極大地影響了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。逐步健全相關(guān)法律規(guī)定，不僅能給國(guó)內(nèi)企業(yè)注入了活力，亦為閑散的資金提供了出路。

參考文獻(xiàn)

篇(5)

摘要：圍繞我國(guó)公共環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目這一關(guān)系到國(guó)際民生的項(xiàng)目建設(shè)主題，簡(jiǎn)述了我國(guó)公共環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)，分析了我國(guó)公共環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目融資的必要性，提出了我國(guó)公共環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目常用的幾種融資模式，以供相關(guān)部門(mén)參考。

關(guān)鍵詞：公共環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目融資模式ABS融資模式政府貸款

1.我國(guó)公共環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)

改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)公共環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目如：市政基礎(chǔ)設(shè)施、農(nóng)林水利建設(shè)、垃圾污水處理、高速公路、電力電信設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目等也與日俱增。這必然要求我國(guó)加快公共環(huán)境項(xiàng)目建設(shè)以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展需要，而資金短缺往往成為加快公共環(huán)境項(xiàng)目建設(shè)的瓶頸。因此很有必要就我國(guó)的公共環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目融資模式進(jìn)行研究。

公共環(huán)境項(xiàng)目建設(shè)投資帶動(dòng)了快速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，也給中國(guó)人民帶來(lái)了難以估量的收益，極大地改善了我們的人居環(huán)境，然而公共環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目卻與一般的建設(shè)項(xiàng)目具有不同之處。主要表現(xiàn)在以下幾方面：

(1)公共環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目投資巨大，回收期長(zhǎng)。如公路建設(shè)、污水處理廠(chǎng)、電力管網(wǎng)、電信設(shè)施等都至少需上千萬(wàn)或上億的建設(shè)資金。資金回收期則長(zhǎng)達(dá)十幾年或幾十年。

(2)公共環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目中高速公路、電力電信等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目有穩(wěn)定的投資回報(bào)率。在各行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，利潤(rùn)空間愈來(lái)愈小的情況下，基礎(chǔ)設(shè)施投資回報(bào)率的穩(wěn)定性對(duì)投資者有很大吸引力。

(3)公共環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目涉及面極為廣泛。一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目從立項(xiàng)到完工往往要涉及到研究院、設(shè)計(jì)院、項(xiàng)目上級(jí)單位、政府主管部門(mén)、建設(shè)單位、施工單位、承包單位、監(jiān)理部門(mén)、銀行、保險(xiǎn)、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等等。項(xiàng)目建成后公眾參與率也極高。

(4)公共環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)始由勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)變。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，技術(shù)的不斷進(jìn)步，公眾對(duì)公共環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目的要求標(biāo)準(zhǔn)也越來(lái)越高。新立項(xiàng)的項(xiàng)目中新技術(shù)新工藝的比重越來(lái)越高。

(5)公共環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目對(duì)政府政策的依賴(lài)性很強(qiáng)。如高速公路收費(fèi)辦法、城市排污收費(fèi)等政策的制定和變更直接影響到項(xiàng)目的可行性。“十五”期間，國(guó)家把建設(shè)重點(diǎn)投向公共環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，各省、市也紛紛以興建公共環(huán)境項(xiàng)目來(lái)提高城市的承載能力，改善城市的投資環(huán)境，為公共環(huán)境項(xiàng)目的建設(shè)提供了很好的機(jī)遇。

(6)公共環(huán)境建第三章公共環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)及融資渠道設(shè)項(xiàng)目巨額資金融通難度較大，需要探索多元化的融資渠道。

(7)公共環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目作為一種“社會(huì)公共產(chǎn)品”，相對(duì)于經(jīng)濟(jì)效益而言更重視其社會(huì)效益的發(fā)揮。

2.我國(guó)公共環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目融資的必要性

公共環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目融資方式的功能特點(diǎn)決定了私營(yíng)機(jī)構(gòu)和公營(yíng)機(jī)構(gòu)對(duì)它都有興趣。可以說(shuō)，公共環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目融資不失為政府要加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐和私營(yíng)機(jī)構(gòu)為大量資本求得長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的一個(gè)好方法。因此不管是對(duì)政府、投資人，還是對(duì)項(xiàng)目公司來(lái)說(shuō)，公共環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目融資都是非常必要的，其必要性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

2.1利用資金

一般情況下，工程項(xiàng)目，尤其是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)往往嚴(yán)重滯后，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“瓶頸”，需要政府加以改善，而建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目需要巨額的資金，但政府都無(wú)能力拿出，采用公共環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目融資的多元化方式就可以在一定程度上緩解政府由于種種原因，不能滿(mǎn)足其基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)龐大的資金需求的矛盾。因而公共環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目融資方式是減輕政府及公共部門(mén)承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)資金短缺的有效方式。

2.2風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

由于工程項(xiàng)目，尤其是基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)營(yíng)運(yùn)具有長(zhǎng)期性和不定性等特點(diǎn)，在項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)營(yíng)運(yùn)過(guò)程中存在著一系列風(fēng)險(xiǎn)，采用公共環(huán)境工程項(xiàng)目多元化融資方式后，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給項(xiàng)目承建者和營(yíng)運(yùn)者，對(duì)于政府來(lái)講，無(wú)疑可以避免因風(fēng)險(xiǎn)可能造成的損失。

2.3減輕責(zé)任

由于公共環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目融資的全部責(zé)任轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目發(fā)起人或項(xiàng)目承建者，不需要僅僅由政府對(duì)有關(guān)項(xiàng)目借款、擔(dān)保、保險(xiǎn)負(fù)連帶責(zé)任，這樣就大大減少了政府的債務(wù)負(fù)擔(dān)，使政府不必為償還債務(wù)而苦惱。因此，公共環(huán)境工程項(xiàng)目多元化融資方式是降低政府債務(wù)特別是外債責(zé)任的一種良好形式。

2.4成本控制

無(wú)論在什么國(guó)家，在任何時(shí)期，國(guó)有工程項(xiàng)目完成建設(shè)都特別容易超支，工程結(jié)算總是需要調(diào)整概算，采用公共環(huán)境工程項(xiàng)目多元化融資方式通過(guò)承包人的投資收益與他們發(fā)行的合同的情況相聯(lián)系，以防超支，有利于承包人通過(guò)有效的設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制預(yù)算，保證項(xiàng)目按時(shí)、按質(zhì)完成。

2.5滿(mǎn)足要求

采用公共環(huán)境工程項(xiàng)目多元化融資方式，可以使本來(lái)急需建設(shè)而政府目前又無(wú)力投資建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目因其他資金的進(jìn)入，在政府有能力建設(shè)前，提前建成并發(fā)揮作用，這就可以提前滿(mǎn)足社會(huì)和公眾的需求。同時(shí)，一旦項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)和營(yíng)運(yùn)效率都比較高，這就使項(xiàng)目承辦者或營(yíng)運(yùn)者以更好的服務(wù)或更低的價(jià)格使社會(huì)和公眾受益。

3.我國(guó)公共環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目的常用融資模式

公共環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目的融資模式，是指客觀(guān)存在的籌措資金的來(lái)源方向與通道的融資模式。我國(guó)目前公共環(huán)境項(xiàng)目的融資模式主要有以下幾種:

3.1ABS融資模式

AssetBackedSecurmeation的英文縮寫(xiě)即為ABS，是一種證券化融資方式，他以項(xiàng)目所屬的資產(chǎn)為支撐。它是以項(xiàng)目擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來(lái)預(yù)期收益為保證，通過(guò)在資本市場(chǎng)發(fā)行債券來(lái)募集資金的一種項(xiàng)目融資方式。

ABS融資模式的特點(diǎn)主要有：

(1)通過(guò)證券市場(chǎng)發(fā)行債券籌集資金，是ABS不同于其他項(xiàng)目融資方式的一個(gè)顯著特點(diǎn)；無(wú)論是產(chǎn)品支付、融資租賃、還是BOT融資，都不是通過(guò)證券化進(jìn)行融資的，而證券化融資代表著項(xiàng)目融資的未來(lái)發(fā)展方向。

(2)負(fù)債不反映在原始權(quán)益人自身的“資產(chǎn)負(fù)債表”上，避免了原始權(quán)益人資產(chǎn)質(zhì)量的限制。

(3)利用成熟的項(xiàng)目融資改組技巧，將項(xiàng)目資產(chǎn)的未來(lái)現(xiàn)金流量包裝成高質(zhì)量的證券投資對(duì)象，充分顯示了金融創(chuàng)新的優(yōu)勢(shì)。

(4)由于證券投資者的還本付息資金來(lái)源于項(xiàng)目資產(chǎn)的未來(lái)收入，因此，證券投資風(fēng)險(xiǎn)取決于可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金收入，而不是項(xiàng)目原始收益人自身的信用狀況，并且不受原始權(quán)益人破產(chǎn)等風(fēng)險(xiǎn)的牽連。

(5)由于債券在證券市場(chǎng)上由眾多投資者購(gòu)買(mǎi)，從而使投資風(fēng)險(xiǎn)得到分散。

(6)債券的信用風(fēng)險(xiǎn)得到信用擔(dān)保，是高檔投資級(jí)證券并第四章公共環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目的融資方式比較研究且還能在二級(jí)證券市場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)儸F(xiàn)能力強(qiáng)，投資風(fēng)險(xiǎn)小，因而具有較大的吸引力，易于債券的發(fā)行推銷(xiāo)。

(7)和BOT等融資方式相比，ABS融資涉及的機(jī)構(gòu)少，從而最大限度地減少了酬金、差價(jià)等中間費(fèi)用，并且使融資費(fèi)用降到較低水平。

(8)ABS融資債券由于是高檔投資級(jí)證券，利息率一般較低，但比普通儲(chǔ)蓄的投資回報(bào)要高。

(9)這種融資方式適于大規(guī)模地籌集資金，特別是在國(guó)際市場(chǎng)籌集資金更是如此。

雖然在我國(guó)ABS融資面臨一些諸如法律限制、國(guó)外投資者對(duì)中國(guó)缺乏了解、政策限制、信用評(píng)級(jí)、稅收及人民幣匯兌等問(wèn)題，但總體來(lái)說(shuō)在中國(guó)還是具有廣闊的應(yīng)用前景。主要是基于以下幾個(gè)原因：

(1)ABS融資方式擺脫了信用評(píng)級(jí)的限制。通過(guò)信用擔(dān)保和信用增級(jí)計(jì)劃，使我國(guó)的企業(yè)和項(xiàng)目進(jìn)入國(guó)際高檔投資級(jí)證券市場(chǎng)成為可能。

(2)我國(guó)大量?jī)?yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目，為引進(jìn)ABS融資方式提供了物質(zhì)基礎(chǔ)，高速度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)使我國(guó)經(jīng)濟(jì)具有了強(qiáng)大的投資價(jià)值和市場(chǎng)潛力。隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，大量收入穩(wěn)定、回報(bào)率高的投資項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，這些優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目是ABS融資對(duì)象的理想選擇。(3)我國(guó)已初步具備ABS融資的法津環(huán)境。改革開(kāi)放20年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)、金融、投資的法律環(huán)境正不斷得到改善，為開(kāi)展ABS融資構(gòu)筑了必要的法律框架。

(4)ABS融資拓寬了現(xiàn)有融資渠道。目前我國(guó)利用外資方式基本集中在政府貸款、國(guó)外商業(yè)銀行貸款等傳統(tǒng)融資渠道上。而ABS融資是一種主要通過(guò)民間的、非政府的途徑，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)則運(yùn)作的融資方式。

(5)開(kāi)展ABS融資，將促使我國(guó)盡快進(jìn)入高檔次項(xiàng)目融資領(lǐng)域。由于A(yíng)BS融資方式是在國(guó)際高檔投資級(jí)市場(chǎng)上通過(guò)證券化進(jìn)行的融資，從而使我國(guó)有機(jī)會(huì)直接參與國(guó)際高檔融資市場(chǎng)，學(xué)習(xí)國(guó)外高檔證券市場(chǎng)運(yùn)作及監(jiān)管的經(jīng)驗(yàn)，感受?chē)?guó)際金融市場(chǎng)的最新動(dòng)態(tài)。同時(shí)，通過(guò)資產(chǎn)證券化進(jìn)行融資，也是項(xiàng)目融資未來(lái)的發(fā)展方向。開(kāi)展ABS融資，將極大地拓展我國(guó)項(xiàng)目融資與國(guó)外資本市場(chǎng)融合的步伐，并促進(jìn)我國(guó)外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

3.2政府貸款融資模式

政府貸款是由貸款國(guó)用國(guó)家預(yù)算資金直接與借款國(guó)發(fā)生的信貸關(guān)系。政府貸款多數(shù)是政府間的雙邊援助貸款，少數(shù)是多邊援助貸款，它是國(guó)家資本輸出的一種形式。

政府貸款通常由政府有關(guān)部門(mén)出面洽談，也有的是政府首腦出國(guó)訪(fǎng)問(wèn)時(shí)，經(jīng)雙方共同商定，簽定貸款協(xié)議。許多國(guó)家為了擴(kuò)大本國(guó)資本貨物出口，增強(qiáng)本國(guó)出口商品競(jìng)爭(zhēng)能力，還采用混合信貸方式，即為援助和用于資助貸款國(guó)專(zhuān)項(xiàng)出口的政府貿(mào)易信貸相結(jié)合的貸款。

3.3產(chǎn)品支付融資模式

產(chǎn)品支付融資是公共環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目融資的早期形式之一。是針對(duì)項(xiàng)目貸款的還款方式而言的。借款方在項(xiàng)目投產(chǎn)營(yíng)運(yùn)后不以項(xiàng)目產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入來(lái)償還債務(wù)，而是直接以項(xiàng)目產(chǎn)品來(lái)還本付息。在工程項(xiàng)目貸款得到償還前，貸款方擁有工程項(xiàng)目部分或全部產(chǎn)品的所有權(quán)。在絕大多數(shù)情況下，產(chǎn)品支付只是產(chǎn)權(quán)的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移而已，而非產(chǎn)品本身的轉(zhuǎn)移。通常，貸款方要求項(xiàng)目公司重新購(gòu)回屬于它們的產(chǎn)品或充當(dāng)它們的人來(lái)銷(xiāo)售這些產(chǎn)品。因此，產(chǎn)品支付融資適用于資源貯量已經(jīng)探明并且項(xiàng)目生產(chǎn)的現(xiàn)金流量能夠比較準(zhǔn)確地計(jì)算出來(lái)的工程項(xiàng)目。

3.4遠(yuǎn)期購(gòu)買(mǎi)融資模式

遠(yuǎn)期購(gòu)買(mǎi)，也稱(chēng)“以設(shè)施使用協(xié)議為基礎(chǔ)的公共環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目融資方式”。國(guó)際上，一些公共環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目融資是圍繞一個(gè)工業(yè)設(shè)施或服務(wù)性設(shè)施的使用協(xié)議為主體來(lái)安排的。這種“設(shè)施使用協(xié)議”有時(shí)也稱(chēng)為“委托加工協(xié)議”，是指在某種工業(yè)設(shè)施或服務(wù)性設(shè)施的提供者和使用者之間達(dá)成的一種具有“無(wú)論提貨與否均需付款”或“無(wú)論使用與否均需付款”性質(zhì)的一種協(xié)議。根據(jù)該協(xié)議，項(xiàng)目設(shè)施的使用者在融資期間承諾：定期向設(shè)施的提供者支付預(yù)先規(guī)定的最低數(shù)量的項(xiàng)目設(shè)施使用費(fèi)，這個(gè)承諾是無(wú)條件的，即不管項(xiàng)目設(shè)施的使用者是否真正利用了項(xiàng)目設(shè)施所提供的服務(wù)，支付義務(wù)都繼續(xù)存在。項(xiàng)目設(shè)施提供者即項(xiàng)目發(fā)起人再將該協(xié)議的權(quán)益轉(zhuǎn)讓給貸款人，由此取得有限追索的融資安排。以設(shè)施使用協(xié)議為基礎(chǔ)的項(xiàng)目融資安排，主要應(yīng)用在一些帶有服務(wù)性的項(xiàng)目，如油氣管道項(xiàng)目、發(fā)電設(shè)施、某種專(zhuān)門(mén)產(chǎn)品的運(yùn)輸系統(tǒng)及港口、鐵路設(shè)施望等。

3.5銀團(tuán)貸款融資模式

由于公共環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目往往涉及融資金額較大，所以在很多情況下，銀行長(zhǎng)期債務(wù)融資是通過(guò)銀團(tuán)貸款的方式來(lái)進(jìn)行的。

銀團(tuán)貸款通常指由一家或幾家銀行牽頭，若干家銀行共同參加，組建責(zé)任義務(wù)與權(quán)利收益共同體，簽署共同融資協(xié)議，為某一項(xiàng)目提供融資服務(wù)的銀行業(yè)務(wù)。

3.6BOT融資模式

BOT是英文Buld-Operate-Trnasef的縮寫(xiě)，即建設(shè)—經(jīng)營(yíng)—轉(zhuǎn)讓方式，是政府將一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的特許權(quán)授予承包商(一般為國(guó)際財(cái)團(tuán))。承包商在特許期內(nèi)負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、融資、建設(shè)和營(yíng)運(yùn)，并回收成本、償還債務(wù)、賺取利潤(rùn)，特許期結(jié)束后將項(xiàng)目所有權(quán)移交政府部門(mén)。通過(guò)特許權(quán)協(xié)議，授予簽約方的外商投資企業(yè)(包括中外合資、中外合作、外商獨(dú)資)承擔(dān)公共性基礎(chǔ)設(shè)施(基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè))項(xiàng)目的融資、建造、經(jīng)營(yíng)和維護(hù)；在協(xié)議規(guī)定的特許期限內(nèi)，項(xiàng)目公司擁有投資建造設(shè)施的所有權(quán)，允許向設(shè)施使用者收取適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用，由此回收項(xiàng)目投資、經(jīng)營(yíng)和維護(hù)成本并獲得合理的回報(bào)；特許期滿(mǎn)后，項(xiàng)目公司將設(shè)施無(wú)償?shù)匾平唤o簽約方的政府部門(mén)。

篇(6)

關(guān)鍵詞：熵；區(qū)間熵；項(xiàng)目融資；決策模型

中圖分類(lèi)號(hào)：F830.9文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198（2007）10-0069-02

1引言

項(xiàng)目的融資方式主要有向銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行股票、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券、保留盈余等方式。如何從眾多的融資方式中選出最優(yōu)方案是項(xiàng)目融資決策者面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

2區(qū)間數(shù)和模糊數(shù)的定義

首先給出區(qū)間數(shù)和模糊數(shù)的定義和基礎(chǔ)理論。

區(qū)間數(shù)定義：記=［aL,aU］={x|aL≤x≤aU,aL,aU∈R}，稱(chēng)為一個(gè)區(qū)間模糊數(shù)定義：模糊數(shù)能夠較好的表達(dá)多種語(yǔ)言變量，且簡(jiǎn)單易于理解。一個(gè)模糊數(shù)可由3個(gè)確定數(shù)來(lái)定義，即=(a1,a2,a3)，隸屬函數(shù)為：

3模型的構(gòu)造

3.1構(gòu)造決策矩陣

下面根據(jù)有關(guān)熵的性質(zhì)建模，其過(guò)程如下：

(1)擬定獨(dú)立的備選項(xiàng)目融資方案i(i=1,2,…,n)。

(2)建立評(píng)價(jià)指標(biāo)集J(j∈J,j=1,2,…,m)包括定性指標(biāo)、定量指標(biāo)和約束性指標(biāo)，其中含有精確值、區(qū)間值和模糊值3種類(lèi)型。并且設(shè)j∈(1,c)時(shí)為精確值指標(biāo)；j∈(c+1,d)時(shí)為區(qū)間值指標(biāo)；

3.2確定指標(biāo)權(quán)重

為了把多指標(biāo)評(píng)價(jià)各項(xiàng)目融資方式的客觀(guān)信息與決策者的主觀(guān)判斷結(jié)合起來(lái)，本文利用層次分析法來(lái)確定各評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重W={w1,w2,…，wm}。

AHP的基本原理是用目標(biāo)層、準(zhǔn)則層、措施層等自上而下地將各類(lèi)因素之間的直接影響關(guān)系排列于不同層次，并構(gòu)成層次結(jié)構(gòu)圖。用兩兩比較的方法確定判斷矩陣，然后把判斷矩陣的最大特征根相對(duì)應(yīng)的特征向量作為相應(yīng)的系數(shù)，算出各指標(biāo)的權(quán)重。

主要步驟為：

（1）分析系統(tǒng)中各因素之間的關(guān)系，建立系統(tǒng)的遞階層次結(jié)構(gòu)，主要包括目標(biāo)層、準(zhǔn)則層、措施層等。

（2）對(duì)同一層次的各因素關(guān)于上一層次中某一準(zhǔn)則的重要性進(jìn)行兩兩比較構(gòu)造判斷矩陣。采用專(zhuān)家調(diào)查法，得到按1～9比例標(biāo)度表示的判斷矩陣。

（4）計(jì)算各層元素對(duì)系統(tǒng)目標(biāo)的合成權(quán)重，并進(jìn)行總排序和一致性檢驗(yàn)，最終得到各評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重W={w1,w2,…,wm}。

3.3規(guī)范決策矩陣

常見(jiàn)的指標(biāo)類(lèi)型有效益性和損失性，效益性指標(biāo)值越大越好，損失性指標(biāo)值則越小越好。要消除不同物理量綱對(duì)決策結(jié)果的影響，需要把混合決策矩陣A轉(zhuǎn)化成規(guī)范化矩陣B=(bij)n×m。本文將所有指標(biāo)分為兩大類(lèi)進(jìn)行規(guī)范化，J1表示收益性指標(biāo)集，J2表示損失性指標(biāo)集。

3.4熵值的計(jì)算

為了進(jìn)行項(xiàng)目融資方式的決策，引用熵的概念來(lái)表現(xiàn)各項(xiàng)目融資方式的不確定性程度，然后對(duì)方案區(qū)間熵值進(jìn)行排序，熵值越小方案越優(yōu)。

由此得到各融資方案的區(qū)間熵值，熵值越小，方案越優(yōu)。通過(guò)這一方法對(duì)各融資方式進(jìn)行多目標(biāo)綜合評(píng)價(jià)，為項(xiàng)目融資方提供科學(xué)可靠的決策依據(jù)。

參考文獻(xiàn)

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［5］胡運(yùn)權(quán).運(yùn)籌學(xué)教程［M］.北京：清華大學(xué)出版社，2003.

篇(7)

作者：吳寧

在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法上，目前中小企業(yè)應(yīng)用比較多的是常識(shí)、經(jīng)驗(yàn)、判斷法，這種方法的應(yīng)用主要基于企業(yè)之前開(kāi)展的項(xiàng)目所積累起來(lái)的資料、數(shù)據(jù)、經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，往往在應(yīng)用時(shí)，對(duì)于項(xiàng)目管理人員尤其是項(xiàng)目班子成員的個(gè)人常識(shí)、經(jīng)驗(yàn)、判斷有較高的要求。但是中小企業(yè)的項(xiàng)目融資管理相對(duì)開(kāi)展較少，就單個(gè)企業(yè)而言，很難形成較為典型、客觀(guān)的經(jīng)驗(yàn)判斷，而且，本身管理人員的管理水平參差不齊，也使得這種風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法在實(shí)際應(yīng)用中很難取得比較理想的效果，作用發(fā)揮比較有限。項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)度量差異較大。項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)度量是對(duì)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)后果所進(jìn)行的評(píng)估與定量分析。項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)度量的任務(wù)就是對(duì)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性大小，以及項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)后果的嚴(yán)重程度等作出定量的估計(jì)或作出新情況的統(tǒng)計(jì)分布描述。進(jìn)行定量分析需要使用到統(tǒng)計(jì)學(xué)的方法與一些主觀(guān)估計(jì)的方法，而中小企業(yè)一般較為缺乏這類(lèi)的分析人才，本身定量分析也是一個(gè)專(zhuān)業(yè)化、系統(tǒng)化的過(guò)程。因此，中小企業(yè)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)管理在風(fēng)險(xiǎn)度量方面比較集中在定性分析上，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的定量分析較少開(kāi)展。中小企業(yè)在項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)度量上往往根據(jù)經(jīng)驗(yàn)結(jié)果，作出主觀(guān)判斷。由于各人的主觀(guān)認(rèn)識(shí)能力、知識(shí)水平、工作經(jīng)驗(yàn)、判斷能力等方面存在一定的差異，這就使得中小企業(yè)的項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)度量方面存在較大的差異。項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)手段落后。在制定項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施方面，需要對(duì)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行信息收集、調(diào)查研究、分析計(jì)算、科學(xué)實(shí)驗(yàn)和采取措施等一系列活動(dòng)，作為企業(yè)必然要為此而進(jìn)行一定的成本投入。而中小企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施的制定與實(shí)施方面都存在一定的問(wèn)題，主要表現(xiàn)為，由于其在項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)管理前兩個(gè)環(huán)節(jié)的工作缺失，導(dǎo)致在風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方面容易產(chǎn)生缺少必要有效的應(yīng)對(duì)措施，對(duì)于有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)監(jiān)控也沒(méi)有有效開(kāi)展，風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)處理方法還不夠科學(xué)等問(wèn)題。中小企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)，很多情況下不進(jìn)行充分有效的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，或是以設(shè)置少量的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，例如提取一定比例的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，就認(rèn)為可以包容全部風(fēng)險(xiǎn)，這一做法通常是不正確的。在風(fēng)險(xiǎn)處理方法方面，中小企業(yè)較常使用的是風(fēng)險(xiǎn)控制與風(fēng)險(xiǎn)自留，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移使用較少。往往由于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方面的缺陷從而增致了其風(fēng)險(xiǎn)處理上的不科學(xué)。

選擇具體的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法方面，中小企業(yè)需要結(jié)合自身的限制條件，以及所開(kāi)展項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，通過(guò)各種方法的比較來(lái)進(jìn)行選擇。除了中小企業(yè)現(xiàn)階段較常使用的常識(shí)、經(jīng)驗(yàn)判斷方法外，建議可以采用核對(duì)表法來(lái)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)。采用核對(duì)表法來(lái)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，主要是基于之前類(lèi)似項(xiàng)目信息及其相關(guān)信息編制的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別核對(duì)表，核對(duì)表可以查閱的資料內(nèi)容很多，如以前項(xiàng)目成功或失敗的原因、項(xiàng)目產(chǎn)品或服務(wù)的說(shuō)明書(shū)、項(xiàng)目可用資源、項(xiàng)目其他方面規(guī)劃的結(jié)果等。通過(guò)核對(duì)表所帶來(lái)的過(guò)去經(jīng)驗(yàn)的啟示，有助于中小企業(yè)的項(xiàng)目管理人員開(kāi)闊思路，而且采用這種方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，具有快而簡(jiǎn)單的優(yōu)點(diǎn)。在風(fēng)險(xiǎn)分析方面，建議中小企業(yè)將項(xiàng)目可行性報(bào)告作為其項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)分析的首要前提。項(xiàng)目的可行性論證是每個(gè)項(xiàng)目都必須開(kāi)展的，是對(duì)擬建項(xiàng)目在投資決策前所開(kāi)展的全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究的一項(xiàng)綜合性工作。可行性研究需要分析和評(píng)價(jià)諸多與項(xiàng)目有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)因素，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的原材料供應(yīng)、技術(shù)設(shè)備及人力資源的獲取、項(xiàng)目產(chǎn)品或服務(wù)的需求狀況、項(xiàng)目的環(huán)境效應(yīng)等因素的分析，對(duì)項(xiàng)目做出綜合性的技術(shù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)。因此可以將項(xiàng)目的可行性報(bào)告作為項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)分析的基礎(chǔ)。中小企業(yè)在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別時(shí)需要認(rèn)識(shí)到，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別不是一次，而應(yīng)有規(guī)律地貫穿整個(gè)項(xiàng)目中。探索適合中小企業(yè)的項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)度量方法。風(fēng)險(xiǎn)的度量一般要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：定性分析和定量分析。中小企業(yè)在項(xiàng)目融資中雖然較多地開(kāi)展了風(fēng)險(xiǎn)的定性分析，但是具體的分析方法與過(guò)程還有改進(jìn)的必要，而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的定量分析更是缺失比較嚴(yán)重的方面。因此，中小企業(yè)要努力探索適合其自身?xiàng)l件要求、具有一定可行性的風(fēng)險(xiǎn)度量方法。對(duì)于項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量分析是項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)管理的必然要求，中小企業(yè)雖然在開(kāi)展這方面工作上存在著很大的困難，但是為了更加有效、完善地進(jìn)行項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)管理，還是要不斷努力探索。通過(guò)損失度量方法、數(shù)據(jù)分析方法、損失建模、損失預(yù)測(cè)方法等量化風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)。中小企業(yè)在這方面的具體實(shí)施上，可能難以依靠單個(gè)企業(yè)或是單個(gè)項(xiàng)目來(lái)開(kāi)展進(jìn)行，往往可以通過(guò)政府支持、外部專(zhuān)家配合等途徑來(lái)推動(dòng)實(shí)現(xiàn)。加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)處理。現(xiàn)階段，項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)的處理手段主要包括風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)自留、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移三種類(lèi)型。

中小企業(yè)在項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)管理的應(yīng)對(duì)處理方面，也可以從這三種處理手段的應(yīng)用上進(jìn)行改進(jìn)、提高。（1）項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)控制方面。風(fēng)險(xiǎn)控制是要采取一切可能的手段規(guī)避項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)、消除項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)，或采取應(yīng)急措施將已經(jīng)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)及其可能造成的風(fēng)險(xiǎn)損失控制在最低限度或可以接受的范圍內(nèi)。風(fēng)險(xiǎn)控制實(shí)施時(shí)，對(duì)于中小企業(yè)的有關(guān)項(xiàng)目決策者的管理水平、專(zhuān)業(yè)知識(shí)提出較高的要求。但是不論如何具體實(shí)施，項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)回避的基本原則是不變的，那就是要盡量做到：回避不必要的風(fēng)險(xiǎn)；回避遠(yuǎn)超過(guò)本企業(yè)承受能力的、可能對(duì)企業(yè)發(fā)展造成致命打擊的風(fēng)險(xiǎn)；回避不可控制的、不可轉(zhuǎn)移的、不可分散性較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)，在主觀(guān)風(fēng)險(xiǎn)和客觀(guān)風(fēng)險(xiǎn)并存的情況下，盡量以回避客觀(guān)風(fēng)險(xiǎn)為主。中小企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制能力的提高必然能對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)產(chǎn)生積極的作用。（2）項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)自留方面。中小企業(yè)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)管理中，對(duì)于那些無(wú)法回避和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)采取現(xiàn)實(shí)的態(tài)度，在不影響投資者根本利益或大局利益的前提下，將其承擔(dān)下來(lái)。風(fēng)險(xiǎn)自留的關(guān)鍵就是要對(duì)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，得出有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率與損失大小，判斷、確認(rèn)其是否是企業(yè)確實(shí)無(wú)法回避、轉(zhuǎn)移而又在企業(yè)可接受范圍的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法得到有效控制，但項(xiàng)目很有必要進(jìn)行時(shí)，項(xiàng)目決策者就會(huì)采取風(fēng)險(xiǎn)自留策略。中小企業(yè)在采用風(fēng)險(xiǎn)自留方式來(lái)應(yīng)對(duì)時(shí)，另一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題就是要解決好這部分風(fēng)險(xiǎn)所發(fā)生損失大小的判斷，僅憑一定比例的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的提取是不夠的。解決這一問(wèn)題的最根本的做法還是需要對(duì)項(xiàng)目融資有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行恰當(dāng)、全面的評(píng)估。（3）項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移方面。相對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)控制與風(fēng)險(xiǎn)自留而言，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是中小企業(yè)項(xiàng)目融資活動(dòng)中更為有效的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)處理手段。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移指的是風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者通過(guò)若干技術(shù)和經(jīng)濟(jì)手段將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁他人承擔(dān)。雖然風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移者的原因和手段各異，但其最終的目的是一致的，都是力求將可能由自己承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)損失，轉(zhuǎn)由他人來(lái)承擔(dān)。在中小企業(yè)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)管理中，可以將合同作為風(fēng)險(xiǎn)處理的首要手段和主要形式，利用合同方式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。在項(xiàng)目融資中將各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)具體化，通過(guò)合同的方式明確規(guī)定當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)多大程度的風(fēng)險(xiǎn)、用何種方式來(lái)承擔(dān)，因此，可以以項(xiàng)目合同、融資合同、擔(dān)保、支持文件作為風(fēng)險(xiǎn)處理的實(shí)現(xiàn)形式貫穿項(xiàng)目的整個(gè)經(jīng)濟(jì)生命周期，彼此融合，從而使得項(xiàng)目融資有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)得以轉(zhuǎn)移。通過(guò)加強(qiáng)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)管理，能夠促使項(xiàng)目融資實(shí)施的科學(xué)化、合理化，有助于降低項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)水平，推動(dòng)項(xiàng)目融資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，盡管存在諸多條件上的限制，中小企業(yè)還是要積極探索適合自身?xiàng)l件的項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)管理方面的措施，通過(guò)改進(jìn)其中存在的問(wèn)題來(lái)有效推動(dòng)項(xiàng)目融資的順利實(shí)現(xiàn)。