序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

一、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的作用

1.實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可以使登記過程更加便捷

將過去需要在幾個部門進(jìn)行的產(chǎn)權(quán)受理、辦證、入檔、發(fā)證等流程整合為一站式服務(wù)，提高登記效率的同時也減少了工作中人為錯誤的可能，降低了政府的行政成本，社會公眾也因此節(jié)省了時間。

2.實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可以使登記信息更加透明

實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之后能真實快速地查詢不動產(chǎn)信息，降低偽造證件、偷稅漏稅、詐騙等違法行為的發(fā)生，同時對腐敗有很好的警示和調(diào)查作用，讓社會的公正性得以體現(xiàn)，提高政府公信力和公示力。

3.實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可以使登記成果更加統(tǒng)一

雖然我國法律法規(guī)越來越完善，但這些法律法規(guī)在處理問題時不盡相同。隨著《不動產(chǎn)登記暫行條例》的實施，可以避免因法律法規(guī)間的互相沖突而帶來的社會矛盾。登記檔案也可以按照統(tǒng)一規(guī)則重新編碼分門別類，提高登記的工作正確性。

二、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記推進(jìn)中的阻力

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實行中，會涉及到諸多部門的整合，關(guān)系到與之相關(guān)的利益劃分，其相關(guān)人員的人事調(diào)動不可避免，工作業(yè)務(wù)需要重新認(rèn)識，資料整合的工作量相當(dāng)巨大，相關(guān)法律法規(guī)要重新把握，工作流程也要慢慢熟悉，社會公眾也需要一段時間來接受。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實行后，因其自身整合以后，一次性需要的受理資料比之前分開部門單獨(dú)受理的量要多，這就要求社會公眾需要全部收集資料后才能辦好證，而不是一個證辦好再辦下一個證，其對資料的完整性、正確性要求比之前更高。

三、實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記時需要的相關(guān)測繪工作

1.制定相關(guān)法律法規(guī)，統(tǒng)一測量工作準(zhǔn)則

在國家統(tǒng)一使用2000國家大地坐標(biāo)系的今天，房產(chǎn)測繪部門還在沿用1985國家大地坐標(biāo)系，部分城市仍采用自己建立的城市獨(dú)立坐標(biāo)系，高程系統(tǒng)也不統(tǒng)一，導(dǎo)致同一個不動產(chǎn)單元在地籍部門和房產(chǎn)部門有著兩套坐標(biāo)值和高程值。坐標(biāo)、高程等測繪數(shù)據(jù)的不統(tǒng)一，導(dǎo)致相互間信息不能共享共用，房產(chǎn)面積、房屋門牌號、房屋權(quán)屬人、宗地編號、土地面積等屬性信息不能關(guān)聯(lián)，阻礙了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的整合進(jìn)程。只有有法可依，有統(tǒng)一測量的準(zhǔn)則，房屋信息才能互聯(lián)互通。當(dāng)測繪數(shù)據(jù)相互統(tǒng)一整合后，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的工作才能順利開展。所以，制定關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記測繪方面的法律法規(guī)并統(tǒng)一工作準(zhǔn)則十分必要。

2.提高工作意識，培養(yǎng)測繪技能

在測繪方式和工作流程上，房產(chǎn)測繪和地籍測繪不盡相同，一方面致使測繪工作內(nèi)容數(shù)量加大，而另一方面數(shù)據(jù)質(zhì)量要求更加嚴(yán)格。這就要求測繪工作者在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記下提高測繪工作意識，培養(yǎng)測繪技能，提高房產(chǎn)測繪、地籍測繪、工程測繪等測繪知識，才能保證不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性。不動產(chǎn)單元信息的準(zhǔn)確和完整對以后不動產(chǎn)其他數(shù)據(jù)信息的關(guān)聯(lián)將起到至關(guān)重要的作用。

3.建立完善統(tǒng)一的地理信息系統(tǒng)

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的目標(biāo)是實現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的“四統(tǒng)一”， 而長期以來各個部門遵守著各自系統(tǒng)的法律法規(guī)，工作環(huán)節(jié)也相對獨(dú)立，需要搭建統(tǒng)一的地理信息系統(tǒng)來整合多個部門。

篇(2)

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn) 登記制度 不動產(chǎn)登記法

一、引言

不動產(chǎn)，包括土地及其定著物，是人類財產(chǎn)中重要的組成部分。不動產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)權(quán)利人或不動產(chǎn)權(quán)利變動當(dāng)事人按法律規(guī)定向主管機(jī)關(guān)提交申請書及有關(guān)的產(chǎn)權(quán)證書、協(xié)議書或讓予書、契證等，要求登載記錄不動產(chǎn)的權(quán)利或權(quán)利變動的事項，經(jīng)審核后記錄于專門的薄冊的法律過程。

二、我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記立法還存在著許多問題

（一）登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一

依據(jù)我國現(xiàn)行的法律法規(guī)，約有6個部門可以進(jìn)行不動產(chǎn)登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)登記在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，林木權(quán)登記在森林管理部門，草原登記在農(nóng)牧業(yè)部門等。其次，登記機(jī)關(guān)和行政管理部門結(jié)合在一起，也有很大的弊端，如因登記機(jī)關(guān)分散，既不利于登記機(jī)關(guān)的溝通，又不方便當(dāng)事人的查閱；當(dāng)兩個或者兩個以上的登記機(jī)關(guān)權(quán)力交叉重合時，不但會損害當(dāng)事人的正當(dāng)利益增加其不合理負(fù)擔(dān)，而且會擾亂正常的法律和社會秩序。

（二）登記程序不統(tǒng)一

目前我國調(diào)整不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)有很多，如《土地管理法》，《城市房地產(chǎn)管理法》，國家土地局的《土地登記規(guī)則》，建設(shè)部的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等，這些法規(guī)對不動產(chǎn)登記的程序規(guī)定都不盡一致。使各登記機(jī)關(guān)各行其是，當(dāng)事人無從適應(yīng)，嚴(yán)重的損害了登記作為法律行為確認(rèn)的統(tǒng)一性和權(quán)威性。

（三）登記機(jī)關(guān)的責(zé)任機(jī)制不健全

我國登記機(jī)關(guān)在登記時經(jīng)常出現(xiàn)登記錯、漏，登記資料遺失，致使有關(guān)當(dāng)事人損失慘重，而登記機(jī)關(guān)實際承擔(dān)的有關(guān)責(zé)任卻非常有限。這是一種權(quán)利和義務(wù)被嚴(yán)重割裂的畸形現(xiàn)象。如登記機(jī)關(guān)只享有收費(fèi)的權(quán)利，而對錯誤登記的登記機(jī)關(guān)承擔(dān)何種責(zé)任和義務(wù)法律卻沒有明確規(guī)定，也沒有規(guī)定具體的賠償事宜，損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，這對當(dāng)事人而言是極不公平的。

    三、對我國不動產(chǎn)登記制度的立法思考

（一）我國不動產(chǎn)登記應(yīng)采取生效主義

近兩年來，房地產(chǎn)市場十分火爆，在這種情況下，如果采取登記對抗主義勢必會導(dǎo)致市場的混亂。如登記只是作為對抗第三人的要件而不是生效要件，那么房地產(chǎn)開發(fā)商和當(dāng)事人達(dá)成合意，合同即成立，開發(fā)商還可以就同樣的內(nèi)容跟第三人訂立合同，合同也照樣成立，這樣當(dāng)事人的權(quán)益就得不到保證，也就無法保證交易的正常進(jìn)行。只有登記作為合同成立的生效要件時，當(dāng)事人之間就不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移進(jìn)行登記，合同才能成立，這在最大程度上保護(hù)了買方的合法權(quán)益。

（二）不動產(chǎn)登記應(yīng)采取形式審查制

筆者認(rèn)為，特別是在我國的當(dāng)前公權(quán)力缺乏有效制約的國情下，實質(zhì)審查制非常容易導(dǎo)致國家公權(quán)力對私權(quán)力侵?jǐn)_和過度干預(yù)的問題。而登記實行形式審查制的最大弊端是登記缺乏公信力，物權(quán)變動的法律關(guān)系不明朗，物權(quán)歸屬情況不明晰,從而不利于交易安全。筆者認(rèn)為,形式審查制的這一弊端可以通過不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的方法予以解決。

（三）建立預(yù)告登記制度

預(yù)告登記，即為保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)的不動產(chǎn)登記。預(yù)告登記對保護(hù)不動產(chǎn)交易安全，維護(hù)房地產(chǎn)市場交易秩序有重要意義。筆者認(rèn)為，構(gòu)建我國的預(yù)告登記制度，應(yīng)當(dāng)明確：第一，申請人的資格。預(yù)告登記應(yīng)當(dāng)由債權(quán)人和債務(wù)人共同申請或由債權(quán)人或債務(wù)人依合同單獨(dú)申請或根據(jù)法院的裁判提出申請。第二，可經(jīng)預(yù)告登記保全的請求權(quán)范圍應(yīng)當(dāng)細(xì)化，即規(guī)定預(yù)告登記保全請求權(quán)的原因和范圍。第三，預(yù)告登記的效力。明確預(yù)告登記具有物權(quán)登記的效力，不但可以對抗不動產(chǎn)的所有權(quán)人和其他物權(quán)人，也可以對抗任意第三人。

參考文獻(xiàn)

篇(3)

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)物權(quán) 不動產(chǎn)登記的性質(zhì) 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

不動產(chǎn)物權(quán)變動制度是一個既重要又龐大，且錯綜復(fù)雜的體系，它基本上由民法實體法上的物權(quán)法部分和行政法上的不動產(chǎn)登記制度兩個部分組成。

建設(shè)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的一個基本條件是劃清政府與市場主體的各自活動范圍，厘定政府職能界限，使政府不去干預(yù)市場主體的具體經(jīng)濟(jì)活動而集中精力去做其應(yīng)該做的事情。在經(jīng)濟(jì)管理領(lǐng)域，政府職能將限于核定社會成員準(zhǔn)人市場的資格，明確民事權(quán)屬狀態(tài)，營造并維護(hù)市場的公平競爭環(huán)境。由此可見，作為明確市場主體產(chǎn)權(quán)歸屬及其權(quán)利享有狀態(tài)內(nèi)容之一的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度在政府各項職能中居于基礎(chǔ)性地位。

一． 問題的提出：我國傳統(tǒng)的不動產(chǎn)登記制度

由于歷史原因，計劃經(jīng)濟(jì)體制下不動產(chǎn)的財產(chǎn)性長期不被承認(rèn)，不動產(chǎn)被排除在財產(chǎn)法之外，不動產(chǎn)登記具有濃厚的行政管理色彩，加之管理權(quán)分散，我國傳統(tǒng)的不動產(chǎn)登記極為混亂。

（一）不動產(chǎn)登記的法律不統(tǒng)一

我國的行政機(jī)關(guān)在進(jìn)行不動產(chǎn)登記時所依據(jù)的是分散在各個法律法規(guī)中的登記規(guī)范。僅法律就有《土地管理法》及其《實施條例》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》、《礦產(chǎn)資源法》、《草原法》、《漁業(yè)法》、《擔(dān)保法》等之多，另外還包括國務(wù)院有關(guān)行政主管部門制定的登記規(guī)則，如國家土地局制定的《土地登記規(guī)則》。這些性質(zhì)、淵源、效力不同的登記法規(guī)都是計劃經(jīng)濟(jì)時代的產(chǎn)物，已不能滿足市場經(jīng)濟(jì)下不動產(chǎn)物權(quán)變動的需要。

（二）不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一

根據(jù)上述分散的法律法規(guī)的規(guī)定，土地、房地產(chǎn)、森林、礦產(chǎn)等所有權(quán)或抵押等的登記分別由縣級人民政府土地行政、房產(chǎn)、林木、地質(zhì)礦產(chǎn)或地方人民政府規(guī)定的主管部門行使。

在這種傳統(tǒng)的不動產(chǎn)登記中，中央和地方政府各部門具有自己管理不動產(chǎn)登記的領(lǐng)域，體系龐雜，弊端重重：當(dāng)事人登記時經(jīng)常要到多個部門才能登記完畢，而且效力可能不同；分散的登記制度給有關(guān)不動產(chǎn)交易機(jī)關(guān)帶來查閱信息不夠全面的困難，造成土地和其上房屋分別抵押或重復(fù)抵押等現(xiàn)象；各登記機(jī)關(guān)為了部門利益，爭相登記，形成重形式輕審查、人浮于事的局面。

（三）不動產(chǎn)登記錯誤的賠償問題缺乏規(guī)定

我國目前的法律法規(guī)中缺乏關(guān)于不動產(chǎn)登記賠償問題的規(guī)定，在實踐中造成不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的權(quán)利和義務(wù)被割裂的畸形現(xiàn)象。登記機(jī)關(guān)僅指向收費(fèi)的權(quán)利，而對登記錯誤的后果不負(fù)任何責(zé)任，嚴(yán)重的損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，由此產(chǎn)生了大量的不動產(chǎn)登記糾紛；因為登記機(jī)關(guān)不對錯誤的不動產(chǎn)登記負(fù)責(zé)，不利于加強(qiáng)不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任感，缺乏壓力和動力去認(rèn)真履行不動產(chǎn)登記的義務(wù)，影響了不動產(chǎn)登記的公信力。

（四）不動產(chǎn)登記的信息不夠公開化

我國相關(guān)法律法規(guī)沒有明文規(guī)定公開查簿制度。在司法實踐中經(jīng)常遇到需要查詢當(dāng)事人不動產(chǎn)信息的情況，而掌握不動產(chǎn)登記信息的部門認(rèn)為登記只是為了執(zhí)行政府的管理職能，不愿或者不及時、不準(zhǔn)確地提供不動產(chǎn)信息。這與物權(quán)變動的公示公信原則所要求的登記信息的充分、有效公開相去甚遠(yuǎn)。

二． 重構(gòu)我國不動產(chǎn)登記的性質(zhì)

不動產(chǎn)登記，也就是不動產(chǎn)物權(quán)登記，是不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)依申請將不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅在不動產(chǎn)登記簿上予以記載的制度。不動產(chǎn)登記的性質(zhì)是不動產(chǎn)登記制度中的基本問題。

（一）傳統(tǒng)學(xué)界觀點

目前學(xué)界有關(guān)不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，大體上有三種學(xué)說:1、公法行為說，該說認(rèn)為:不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，屬于一種行政行為。 2、私法行為說，該說認(rèn)為，登記效力之發(fā)生在于登記之意思表示，登記效力之發(fā)生脫離申請人意思則難以發(fā)生效力。從登記所產(chǎn)生的效力來看，登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為。3、證明行為說，該說避免公、私法性質(zhì)上的判斷，認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證(交付)條件，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身，也只是對買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示，而不是對房屋買賣合同的審查和批準(zhǔn)。

筆者認(rèn)為，不能籠統(tǒng)地判斷不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，分析不動產(chǎn)登記的性質(zhì)必須結(jié)合不動產(chǎn)物權(quán)登記的種類及物權(quán)的基本分類。

（二）不動產(chǎn)登記的性質(zhì)之分析

筆者借鑒準(zhǔn)物權(quán)理論，將我國的不動產(chǎn)物權(quán)一分為二，并以此為基礎(chǔ)分別探討不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，從而在此“二分法”前提下展開對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍的研究。

1．我國的不動產(chǎn)物權(quán)的類型

根據(jù)我國現(xiàn)行法律和已頒布的《物權(quán)法》之規(guī)定，筆者認(rèn)為，我國的不動產(chǎn)物權(quán)包括以下種類：

（1）不動產(chǎn)所有權(quán)：國家所有權(quán)；集體所有權(quán)；私人和其他權(quán)利人的所有權(quán)。

（2）不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)：只有不動產(chǎn)抵押權(quán)。

（3）不動產(chǎn)用益物權(quán)：自然資源使用權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)；土地承包經(jīng)營權(quán)；宅基地使用權(quán)；地役權(quán)。

對于上述種類，借鑒準(zhǔn)物權(quán)理論，可以將不動產(chǎn)物權(quán)分為準(zhǔn)物權(quán)與典型物權(quán)。典型物權(quán)如我們通常所涉及的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)。在此主要討論準(zhǔn)物權(quán)問題。

準(zhǔn)物權(quán)同典型物權(quán)相比具有較大的特殊性，但仍然屬于物權(quán)范疇。對準(zhǔn)物權(quán)概念的理解在學(xué)者之間有一定的差異。如有學(xué)者認(rèn)為準(zhǔn)物權(quán)是指某些性質(zhì)和要件相似于物權(quán)、準(zhǔn)用物權(quán)法規(guī)定的財產(chǎn)權(quán)，因而法律上把這些權(quán)利當(dāng)作物權(quán)來看待，準(zhǔn)用民法物權(quán)法的規(guī)定。屬于準(zhǔn)物權(quán)的財產(chǎn)權(quán)有:林木采伐權(quán)、漁業(yè)權(quán)、采礦權(quán)、狩獵權(quán)、先買權(quán)等。也有學(xué)者認(rèn)為，水權(quán)、礦業(yè)權(quán)和漁業(yè)權(quán)等并非為民法所規(guī)定的物權(quán)，將準(zhǔn)物權(quán)稱為特別法上的物權(quán)。如王利明教授認(rèn)為，特別法上的物權(quán)，公民、法人經(jīng)過行政特別許可而享有的可以從事某種國有自然資源開發(fā)或作某種特定的利用的權(quán)利，如取水權(quán)、采礦權(quán)、養(yǎng)殖權(quán)等。當(dāng)然，也有學(xué)者明確地使用準(zhǔn)物權(quán)這一概念。如崔建遠(yuǎn)教授認(rèn)為，準(zhǔn)物權(quán)不是屬性相同的單一權(quán)利的稱謂，而是一組性質(zhì)有別的權(quán)利的總稱。按照通說，它是由礦業(yè)權(quán)、水權(quán)、漁業(yè)權(quán)和狩獵權(quán)等組成。為了論述的方便，筆者使用準(zhǔn)物權(quán)這一表述。

準(zhǔn)物權(quán)的客體一般具有不特定性，準(zhǔn)物權(quán)的取得與自然資源主管部門的行政許可相聯(lián)系。2004年7月1日起實施的《中華人民共和國行政許可法》規(guī)定，涉及有限資源開發(fā)利用的，應(yīng)作為行政許可的事項(第12條規(guī)定)。由于準(zhǔn)物權(quán)所指向的標(biāo)的物是自然資源，而自然資源是有限的，并且與可持續(xù)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)相關(guān)，因此，準(zhǔn)物權(quán)具有很強(qiáng)的公法色彩。

準(zhǔn)物權(quán)由行政許可而取得，其客體具有不確定性，同時準(zhǔn)物權(quán)上負(fù)有較多的公法上的義務(wù)，一般不能自由轉(zhuǎn)讓，準(zhǔn)物權(quán)的行使一般不以對物的占有為必要。[1]（P76-P85）

2．我國不動產(chǎn)登記的性質(zhì)

筆者認(rèn)為，對于不動產(chǎn)登記之性質(zhì)，應(yīng)以“二分法”區(qū)別對待。依不動產(chǎn)物權(quán)類型的不同將登記主要分成兩類:

一類是行政機(jī)關(guān)依照法律規(guī)定的條件和程序許可或確認(rèn)的物權(quán)之登記，如探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)等有關(guān)國家所有的自然資源的準(zhǔn)物權(quán)。這一類準(zhǔn)物權(quán)的登記，涉及公共利益和行政管理權(quán)關(guān)系密切。

另一類是通過合同、繼承取得或者以土地出讓方式產(chǎn)生的典型物權(quán)變動之登記，如房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)等。這一類基本上和行政管理權(quán)沒有關(guān)系，主要是物權(quán)人通過登記機(jī)構(gòu)的公示來確保自己的權(quán)利。

基于此，筆者認(rèn)為，前一類以不動產(chǎn)行政管理理論為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)物權(quán)登記屬于行政行為范疇，應(yīng)由行政許可或行政確認(rèn)等加以規(guī)范；后一類與公民權(quán)益息息相關(guān)，以民法物權(quán)法理論為基礎(chǔ)的登記應(yīng)為復(fù)合性質(zhì)的行為，應(yīng)當(dāng)是我們目前建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度要討論的重點。需要說明的是，“二分法”與物權(quán)的平等保護(hù)原則并不矛盾，相反，恰恰是對其的合理補(bǔ)充。

綜上所述，不動產(chǎn)登記行為的性質(zhì)應(yīng)以“二分法”論。目前實務(wù)界和行政法學(xué)界不分種類地籠統(tǒng)地只強(qiáng)調(diào)不動產(chǎn)登記行為性質(zhì)的公法性或一味強(qiáng)調(diào)不動產(chǎn)登記行為的私法效果，又或是單以證明行為論，均不足以全面闡釋內(nèi)容豐富的不動產(chǎn)登記行為。只有先明確不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，才能制定出不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的立法框架。本文所探討的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的行政法視角正是基于這一前提之下。

3．構(gòu)建我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下不動產(chǎn)登記的性質(zhì)

由于準(zhǔn)物權(quán)登記的行政行為性質(zhì)以及目前政出多門、管理分散的現(xiàn)狀，準(zhǔn)物權(quán)登記的統(tǒng)一無論在理論上還是實踐中都是不成熟的。

現(xiàn)階段構(gòu)建我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的范圍應(yīng)以后一類復(fù)合行為性質(zhì)的不動產(chǎn)登記為限。這種復(fù)合性質(zhì)的不動產(chǎn)登記，有兩重意義：一是公法上的意義，一是私法上的意義。前者的意義在于行政權(quán)力對不動產(chǎn)的監(jiān)督管理和給國家稅收提供依據(jù)；后者的意義在于通過權(quán)利狀態(tài)的公示，保證交易的安全。

有學(xué)者認(rèn)為這種復(fù)合行為性質(zhì)的不動產(chǎn)登記“是一種準(zhǔn)行政行為和證明行為”。[2]（P9）筆者比較贊同這種觀點。行政行為以法律效果的內(nèi)容是效果意思還是觀念表示為標(biāo)準(zhǔn)，分為行政行為與準(zhǔn)行政行為。一般認(rèn)為，行政行為是一種法律行為，它是依照行政機(jī)關(guān)的意思表示直接產(chǎn)生法律效力的行為。準(zhǔn)行政行為是介于法律行為與事實行為之間的一種行為，本身并不能直接為相對人設(shè)定行政法上的權(quán)利義務(wù)。該種觀念表示行為雖然也伴隨一定的法律效果，但與法律行為不同，該種行為效果完全基于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生，并非基于行政機(jī)關(guān)的意思而產(chǎn)生。因此，行政登記屬于準(zhǔn)行政行為，只產(chǎn)生間接的法律效果，而不產(chǎn)生直接的法律效果。[3]（P33）

該行為之所以屬于準(zhǔn)行政行為:其一，登記行為是一種觀念表示，不包含登記機(jī)關(guān)的意思表示，只代表登記主體對客觀事實的認(rèn)知與判斷，不動產(chǎn)物權(quán)登記的內(nèi)容只是對申請人的不動產(chǎn)物權(quán)享有與處置情況進(jìn)行核實、登錄。其二，登記行為的效果基于法律的明文規(guī)定而非行政主體的意思表示，該行為表明的是國家對民事權(quán)利主體所享有的不動產(chǎn)物權(quán)的一種確認(rèn)。從行政主體的意思參與程度講，不動產(chǎn)物權(quán)登記中，行政主體一般無自由裁量余地，對于符合條件的申請，其負(fù)有登錄的義務(wù)與職責(zé)，是對私權(quán)狀況的予以證明而非干預(yù)。所以，這一種不動產(chǎn)物權(quán)登記行為應(yīng)是一種準(zhǔn)行政行為，同時也是一種證明行為，如梁慧星老師所言，“不動產(chǎn)登記在本質(zhì)上是國家證明行為，而不是批準(zhǔn)行為”。

作為準(zhǔn)行政行為的不動產(chǎn)物權(quán)登記具有兩項功能:一是證明，登記行為在客觀上產(chǎn)生一種公示效果，因此可以證明登記在不動產(chǎn)登記薄上的權(quán)利是正確、真實的，只有提供充足的反證，不動產(chǎn)登記薄中的登記內(nèi)容才能被推翻；二是確認(rèn)，登記在不動產(chǎn)登記薄中的內(nèi)容是經(jīng)過行政機(jī)關(guān)的核實后所做的記載，代表著官方對權(quán)利主體所享有的不動產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)，因此在客觀上具有一定的公定力。 三． 構(gòu)建我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的思考

《物權(quán)法》第10條規(guī)定，“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”

如前所述，由于準(zhǔn)物權(quán)登記的行政行為性質(zhì)以及目前政出多門、管理分散的現(xiàn)狀，準(zhǔn)物權(quán)登記的統(tǒng)一無論在理論上還是實踐中都是不成熟的。要想統(tǒng)一絕非易事，所以暫且維持現(xiàn)狀。以民法物權(quán)法理論為基礎(chǔ)的典型物權(quán)的登記是準(zhǔn)行政行為和證明行為，應(yīng)當(dāng)是我們目前建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度要討論的問題。

（一）確立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)

不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)確定在哪一個部門，應(yīng)當(dāng)根據(jù)法理和國際慣例確定。世界各國或地區(qū)的登記機(jī)關(guān)，無非是司法部門和地政部門兩種。德國實行的是司法部門登記的做法，他們的土地登記實際上就是不動產(chǎn)登記，而且這種登記仍可以為不動產(chǎn)的交易秩序提供由國家公信力支持的、公開的、統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)。結(jié)合我國實際情況，由法院進(jìn)行登記，登記結(jié)果必然對裁判產(chǎn)生影響。比如由于工作人員的一些原因造成登記錯誤，本應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。但如果由法院自己去追究，是會有一定干擾的。并且登記在我國有準(zhǔn)行政行為的性質(zhì)，登記由行政機(jī)關(guān)承擔(dān)有其合理性。

筆者認(rèn)為，目前以地政部門的登記為基礎(chǔ)建立我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，應(yīng)當(dāng)說較為實際和方便操作。理由是：第一，不動產(chǎn)的核心是土地產(chǎn)權(quán)，其他不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)也以土地產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)，因此登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一，必然是以土地登記為基礎(chǔ)和核心的統(tǒng)一。第二，我國自1987年開展土地登記工作以來，已基本完成城市土地和大部分農(nóng)村土地的登記工作，可以說我國的絕大多數(shù)土地的初始登記工作基本完成，這為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定了基礎(chǔ)。

在這方面有我國臺灣地區(qū)的立法經(jīng)驗可以借鑒。臺灣的不動產(chǎn)登記原則上是由縣市地政機(jī)關(guān)辦理的。從臺灣目前的情況來看，由于各市縣依法在轄區(qū)內(nèi)分設(shè)登記機(jī)關(guān)，即地政事務(wù)所，這又大大簡化了土地登記作業(yè)的流程，便利人民申請登記，符合實際生活的需要。

所以，在不動產(chǎn)登記制度上，我們可以充分學(xué)習(xí)臺灣地區(qū)的立法經(jīng)驗，并結(jié)合大陸實際，不動產(chǎn)登記應(yīng)以原土地登記部門為基礎(chǔ)，在土地管理部門內(nèi)另設(shè)機(jī)構(gòu)，成立統(tǒng)一規(guī)范符合實際的不動產(chǎn)登記局。這樣做的好處在于節(jié)約社會成本，便于實踐操作。此外，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)實行垂直領(lǐng)導(dǎo)制，規(guī)定嚴(yán)密的登記程序，以加強(qiáng)管理的力度，防止不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)利用自己的服務(wù)進(jìn)行牟利。

（二）明確統(tǒng)一登記的范圍

不動產(chǎn)涉及的面很廣，土地、房屋是不動產(chǎn)，草原、林地、水庫、道路也是不動產(chǎn)，探礦、采礦、養(yǎng)殖、電力和通訊等設(shè)施都涉及不動產(chǎn)。哪些不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一登記的范圍，哪些不宜統(tǒng)一登記，在我國現(xiàn)階段應(yīng)當(dāng)加以區(qū)分。

根據(jù)前述準(zhǔn)物權(quán)與典型物權(quán)的劃分，不動產(chǎn)登記性質(zhì)的“二分法”，對于民事主體之間的物權(quán)變動，如房屋所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)等，不涉及行政機(jī)關(guān)的意思表示，與行政管理關(guān)系無關(guān)，依據(jù)準(zhǔn)行政行為屬性，將其納入統(tǒng)一登記范圍當(dāng)屬無疑。但是采礦權(quán)、取水權(quán)等有關(guān)國家所有的自然資源這些準(zhǔn)物權(quán)，行政機(jī)關(guān)依行政許可等產(chǎn)生的物權(quán)變動，不宜納入進(jìn)來。因為這涉及到行政管理體制的改革，而行政管理體制改革本身也有一個過程，目前尚不成熟。

（三）明確不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任

根據(jù)物權(quán)法和不動產(chǎn)登記的基本原理，登記是以國家的公信力為不動產(chǎn)的交易提供法律基礎(chǔ)的行為。如果登記發(fā)生錯誤，也就是交易基礎(chǔ)發(fā)生錯誤，當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人均可能因此而遭受損害。為了保障權(quán)利人的合法權(quán)益以及加強(qiáng)登記人員責(zé)任感，有必要建立權(quán)利人登記救助機(jī)制，完善登記機(jī)關(guān)及其工作人員的責(zé)任制度。

權(quán)利人救助機(jī)制已為《物權(quán)法》所確立，增設(shè)了預(yù)告登記、更正登記、異議登記制度，在此不再贅述。我們主要討論登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任。

登記的準(zhǔn)確、真實及完整是登記工作的內(nèi)在要求。筆者認(rèn)為，不動產(chǎn)物權(quán)登記行為給相對人造成實際損失的情況下，已完全滿足行政賠償?shù)臉?gòu)成要件:從主體角度講，不動產(chǎn)物權(quán)的登記工作是由行政機(jī)關(guān)而非司法機(jī)關(guān)來完成；其次，登記行為同樣是一種履行行政職務(wù)的行為；第三，登記行為確實可能給相對人造成現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)損失，且該損失屬于直接損失；第四，登記行為與相對人的損失之間確實存在因果關(guān)系，登記行為是造成損失的前提條件；第五，濫用職權(quán)以及不當(dāng)或錯誤的登記，說明行政機(jī)關(guān)在履行登記職責(zé)過程中違反了對相對人應(yīng)盡的義務(wù)，構(gòu)成行政賠償中的違法行為。

此外，登記機(jī)關(guān)應(yīng)設(shè)立登記賠償備用基金。從國外立法實踐上看，德國和瑞士專門設(shè)立登記賠償基金，以彌補(bǔ)可能造成的對真正權(quán)利人利益的損害，我國也可以仿此例設(shè)立專門的登記基金。登記基金的來源應(yīng)考慮：在不動產(chǎn)登記的業(yè)務(wù)中，將按件收取的費(fèi)用，納入不動產(chǎn)登記賠償基金；登記機(jī)關(guān)可以向保險公司投保，設(shè)立責(zé)任保險；登記機(jī)關(guān)可以依法設(shè)立行政追償權(quán)，以保證有足夠的賠償基金。

（四）按照公平、公正、效率、便民的要求，建立現(xiàn)代行政程序制度

1．窗口式辦公

窗口式辦公，就是以單獨(dú)對外的收發(fā)文室為窗口受理業(yè)務(wù)，公民、法人只需將申請文件和必備資料從窗口遞入，即可按規(guī)定的時限到窗口領(lǐng)取結(jié)果，受理人和辦理人相分開，一個窗口進(jìn)一個窗口出，封閉辦公，集中對外。[4](P478)

2.建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的信息公開制度

信息公開是行政公開的基本原則。其意義在于：一方面，公開由行政權(quán)力來源于人民主權(quán)這一根本性事實所決定，權(quán)力運(yùn)行的全過程應(yīng)當(dāng)為權(quán)力的授出人——所有人知曉；另外一方面，公開也是行政權(quán)力健康運(yùn)行的本質(zhì)要求。[5](P21)

首先是政務(wù)信息公開。對與群眾利益相關(guān)的、便于群眾參與管理和監(jiān)督的政務(wù)信息，逐步定期披露，既增加了政務(wù)工作的透明度，又增強(qiáng)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任感。

其次是建立資料信息的可查詢制度。信息公開的對象應(yīng)是社會全體成員，改變目前僅是向特定群體（當(dāng)事人、法官、律師等）公開的做法，體現(xiàn)透明化管理、為人民服務(wù)的立場；信息公開的內(nèi)容應(yīng)包括所有資料，徹底改變目前僅能查詢或使用有限登記資料的做法，只有全面的信息才能使當(dāng)事人作出正確的不動產(chǎn)交易決策；明確信息公開的方式，包括布告欄、咨詢服務(wù)小組、網(wǎng)上公告等，以實現(xiàn)全方位、高質(zhì)量的服務(wù)。

在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下，信息的公開暢通能全面保護(hù)當(dāng)事人的知情權(quán)，避免造成土地和其上房屋分別抵押、重復(fù)抵押或不法分子惡意登記等現(xiàn)象。

參考文獻(xiàn)

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[2] 郭明龍、王利民.轉(zhuǎn)制與應(yīng)對——論我國不動產(chǎn)登記瑕疵救濟(jì)模式的結(jié)構(gòu)性變革[J].云南大學(xué)學(xué)報法學(xué)版.2006.(5).

[3] 皮宗泰、王彥.準(zhǔn)行政行為研究[J].行政法學(xué)研究.2004.(1).

篇(4)

一、信息平臺統(tǒng)一的必要性及重要性

開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，信息平臺統(tǒng)一不可或缺。只有各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的信息納入統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，登記信息才能實現(xiàn)實時共享。不動產(chǎn)登記信息實時共享，不僅有利于發(fā)揮不動產(chǎn)登記物權(quán)公示作用，保障不動產(chǎn)交易秩序和安全，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益；而且有利于登記機(jī)構(gòu)減少登記信息錯誤，提高登記的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化程度，提升登記服務(wù)效率；同時，還有利于國土資源主管部門清晰、快捷地監(jiān)管各級登記機(jī)構(gòu)。

二、推進(jìn)信息平臺統(tǒng)一工作的難點

1.法律法規(guī)尚不完善

與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)的法律較多，除《物權(quán)法》外，還涉及到《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《草原法》、《森林法》、《農(nóng)村土地承包法》、《海域使用管理法》、《漁業(yè)法》等，這些法律關(guān)于不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)、登記管轄、登記內(nèi)容、登記程序等方面的規(guī)定都不盡相同，甚至存在一些盲區(qū)或爭議，《條例》雖然最大限度地兼顧上述法律關(guān)于不動產(chǎn)登記的差異性，但對某些存在爭議的內(nèi)容并沒有做出明確的規(guī)定。在具體登記工作中，工作人員遇到復(fù)雜的問題，在《條例》中找不到合適的依據(jù)，為避免出現(xiàn)工作失誤乃至行政敗訴，往往趨于保守的理解執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，這樣容易降低服務(wù)效率，引起服務(wù)對象不滿。

2.各地基礎(chǔ)參差不齊

截至目前，全國仍有部分地區(qū)尚未建好房屋登記信息系統(tǒng)。有的地方雖然新建了房屋登記信息系統(tǒng)，但沒有完成對歷史登記數(shù)據(jù)的清理、錄入和關(guān)聯(lián)工作，只有新登記的房屋信息可以準(zhǔn)確查詢，以往的房屋登記信息存在房屋坐落不完整、無身份證號碼或身份證號碼殘缺等問題；個別地方甚至有登記檔案遺失、登記數(shù)據(jù)無法采集等歷史遺留問題。若房屋登記信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確、不全面、不及時，其提供的查詢結(jié)果便缺乏認(rèn)可度和公信力。

3.業(yè)務(wù)系統(tǒng)較為龐雜

《條例》以《物權(quán)法》中規(guī)定的登記類型為依據(jù)，概括規(guī)定了首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等八種登記類型。這八種登記類型對于不同的不動產(chǎn)而言其復(fù)雜程度各不相同，尤以土地登記和房屋登記最為復(fù)雜。八種登記類型各自的復(fù)雜程度也不相同，其中，首次登記、轉(zhuǎn)移登記、查封登記還存在許多復(fù)雜的情況，業(yè)界仍存在不小的爭論。再者，目前不動產(chǎn)登記處于區(qū)域分割、部門條塊分割的狀況，不同類型的不動產(chǎn)由不同的主管部門負(fù)責(zé)登記，部門之間業(yè)務(wù)系統(tǒng)并沒有統(tǒng)一的數(shù)據(jù)采集標(biāo)準(zhǔn)和使用規(guī)則，各個部門甚至各個地方所建立的不動產(chǎn)信息均局限于該部門、該地區(qū)使用，各部門的信息平臺就像孤島一樣矗立在信息海洋中，沒有形成聯(lián)動的網(wǎng)絡(luò)。

4.相關(guān)部門協(xié)作不力

經(jīng)國務(wù)院同意，由國土資源部牽頭的聯(lián)席會議工作機(jī)制已經(jīng)建立。目前，各省份也建立了相應(yīng)的聯(lián)席會議機(jī)制，絕大多數(shù)省份成立了省級不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)。但到了市、縣兩級，除了幾個試點的城市，大多地區(qū)都在觀望等待。具體到某一地區(qū)，相關(guān)部門多以自身利益為重、相互推諉扯皮，聯(lián)席會議的作用發(fā)揮有限，部門之間協(xié)調(diào)不暢。在機(jī)構(gòu)整合到位之前，市縣級信息平臺統(tǒng)一工作幾乎無從談起。

三、加快推進(jìn)信息平臺統(tǒng)一工作的對策與建議

1.完善法規(guī)，堅持依法登記

全面實現(xiàn)不動產(chǎn)登記工作，亟需大規(guī)模重新修訂《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》、《漁業(yè)法》、《海域使用管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，盡早出臺《條例》的具體實施細(xì)則，對一些有爭議的地方作出明確的規(guī)定。讓登記工作人員“有法可依”，知道不動產(chǎn)登記工作中“可為”與“可不為”的界線。對一些疑難復(fù)雜的問題，要明確具體操作方法，不讓登記工作人員畏畏縮縮、消極作為，從而影響服務(wù)形象，損害群眾利益。

2.正本清源，提升數(shù)據(jù)質(zhì)量

信息平臺采集的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、全面、及時，是信息平臺發(fā)揮功效的根本，統(tǒng)一信息平臺，關(guān)鍵在完善相關(guān)數(shù)據(jù)。各地須花一段時間和一些人力、物力，對相關(guān)不動產(chǎn)登記的檔案進(jìn)行全面梳理，查漏補(bǔ)缺，該掃描的掃描，該補(bǔ)錄的補(bǔ)錄，該修正的修正。真正從源頭上抓起，全面提升不動產(chǎn)登記的原始數(shù)據(jù)質(zhì)量，確保信息平臺生成的結(jié)果具有絕對的公信力和強(qiáng)大的服務(wù)功能。

3.高標(biāo)定位，強(qiáng)化頂層設(shè)計

國務(wù)院明確由國土資源部負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺建設(shè)，顯然是重視了該項工作的頂層設(shè)計，若只是簡單的整合現(xiàn)有分散在各個部門的信息系統(tǒng)，各地方層面系統(tǒng)不統(tǒng)一的弊端就無法根除，很難建立“標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、內(nèi)容全面、覆蓋全國、互聯(lián)互通”的新平臺，更難以實現(xiàn)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、簿冊、依據(jù)和信息平臺的“四統(tǒng)一”。因此，新建的不動產(chǎn)登記信息管理平臺一定要提高技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求，廣泛吸收先進(jìn)發(fā)達(dá)國家的管理經(jīng)驗，寧可多一點實踐論證、慢一點建成使用，也要設(shè)法打造全國通用、科學(xué)合理、真正管用，且留足發(fā)展空間的新平臺，讓全國上下不動產(chǎn)登記信息真的能夠“一網(wǎng)打盡”。

篇(5)

關(guān)鍵詞不動產(chǎn)登記；審查標(biāo)準(zhǔn)；實質(zhì)審查；形式審查

中圖分類號D912.1；D915 ［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］ A 文章編號 1673-0461（2012）07-0089-03

登記審查是登記程序的核心環(huán)節(jié)，而審查的核心問題就是審查方式，即登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)采用什么樣的手段來對登記申請事項進(jìn)行判斷、分析和解讀。對登記審查采取何種方式進(jìn)行審查不僅關(guān)系到不動產(chǎn)物權(quán)變動的模式、不動產(chǎn)善意取得等復(fù)雜問題, 而且對登記后果責(zé)任的認(rèn)定產(chǎn)生直接影響。本文將從審查標(biāo)準(zhǔn)的含義之爭出發(fā)，從不同角度，就我國不動產(chǎn)登記的審查標(biāo)準(zhǔn)的選擇問題提出一己之見。

一、我國不動產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)的概念之爭及其立法

在分析我國適合哪種審查方式之前，首先應(yīng)當(dāng)明確什么是實質(zhì)審查，什么是形式審查。因為概念的不統(tǒng)一會使由此引發(fā)的爭論不在一個層面上而失去討論的價值。學(xué)界對兩種方式的區(qū)分存在不同兩種觀點：一種觀點認(rèn)為，實質(zhì)性審查是指審查范圍不僅包括直接引起物權(quán)變動的物權(quán)行為本身，而且也包括作為原因行為的債權(quán)關(guān)系。而形式性審查指僅審查物權(quán)行為本身的登記制度 [1]。另一種觀點認(rèn)為，實質(zhì)審查，是指登記機(jī)關(guān)不僅應(yīng)當(dāng)對當(dāng)事人提交的申請材料進(jìn)行形式要件的審查，而且應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)審查申請材料內(nèi)容的真?zhèn)危踔猎谔厥馇闆r下對法律關(guān)系的真實性也要進(jìn)行審查。形式審查就是指登記機(jī)關(guān)僅僅對當(dāng)事人所提交的材料進(jìn)行形式審查。如果確定這些申請登記的材料符合形式要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是合格的。

綜觀大陸法國家或地區(qū)的不動產(chǎn)登記法，登記機(jī)關(guān)對登記申請采取何種形式予以審查大致有兩種立法例：形式審查制和實質(zhì)審查制。所謂登記的形式審查制是指登記機(jī)關(guān)對于登記的申請，只進(jìn)行程序上的審查，而對于契約上所記載的權(quán)利事項，在實質(zhì)上是否真實，有無瑕疵，在所不問。法國、日本采用這種立法例。而登記的實質(zhì)審查制，是指登記機(jī)關(guān)對于登記的申請，不僅在登記程序上是否適當(dāng)加以審查，而且還必須對不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與事實是否相符，不動產(chǎn)物權(quán)變動原因在法律上是否有效等加以詳細(xì)審查。德國民法典、瑞士民法典采取這種立法例。

我國不動產(chǎn)登記審查的立法現(xiàn)狀。物權(quán)法第 12 規(guī)定：“登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：①查驗申請人提交的必要材料；②就有關(guān)登記事項詢問申請人；③如實、及時地登記有關(guān)事項；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為對申請登記的不動產(chǎn)的實際狀況需要查看的，申請人以及其他有義務(wù)協(xié)助的人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。” 將于今年

7月1日施行的《房屋登記辦法》第19條規(guī)定：“辦理下列房屋登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實地查看：①房屋所有權(quán)初始登記；②在建工程抵押權(quán)登記；③因房屋滅失導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷登記；④法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)實地查看的其他房屋登記。”就上述條款來講，并未明確區(qū)分不動產(chǎn)登記的形式審查與實質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)。從土地登記資料如何審查來看，《土地登記規(guī)則》第6條規(guī)定：“土地登記依照下列程序進(jìn)行：①土地登記申請；②地籍調(diào)查；③權(quán)屬審核；④注冊登記；⑤頒發(fā)或者更換土地證書。”《城市房地產(chǎn)管理法》第61條強(qiáng)調(diào)，土地登記須經(jīng)土地管理部門核實，人民政府才能頒發(fā)土地權(quán)利證書。但是，對登記資料的真實審查的相關(guān)問題，我國目前的法律法規(guī)并沒有明確規(guī)定。

二、我國不動產(chǎn)登記審查的實踐

目前登記審查是形式審查還是實質(zhì)審查存在著模糊不清的認(rèn)識，實務(wù)中的操作也各異，各地基于不同的理解采用了不同的審查標(biāo)準(zhǔn)。登記機(jī)關(guān)的審查存在多種狀態(tài)。一是形式審查狀態(tài)。深圳市房地產(chǎn)登記審查主要采取的是窗口處理加形式審查的方式。登記機(jī)關(guān)只需要對登記申請人是否提交了必須的文件及文件是否真實做表面性審查，無需對申請背后的實體法律關(guān)系加以審查。這主要是出于行政效率的考慮，而且房地產(chǎn)交易中心的登記審查人員均系外聘的社會人員，未經(jīng)任何專業(yè)法律培訓(xùn)，不具備發(fā)現(xiàn)實體法律關(guān)系瑕疵的能力。這樣的審查方式顯然很難保證申請材料的真實性，權(quán)利人的信賴?yán)媸艿綋p害的風(fēng)險增加。二是實質(zhì)審查狀態(tài)。湖北省丹江口市國土局的審查人員在審查過程中要經(jīng)過三個步驟：第一步是程序?qū)彶椤Ｖ饕捅緳C(jī)關(guān)對登記有無管轄權(quán)、登記申請以及相關(guān)文件是否符合法律規(guī)定的形式要件、證明文件的真實性、登記申請的內(nèi)容是否與援引證書等證明文件的內(nèi)容吻合，申請人或其人是否具有完全行為能力、資格是否適當(dāng)進(jìn)行審查。第二步是產(chǎn)權(quán)審查。主要審查登記義務(wù)人的權(quán)利是否與登記簿上的權(quán)利吻合，權(quán)屬來源是否合法，產(chǎn)權(quán)是否存在爭議和分歧。第三步是技術(shù)審查。主要就面積、界址是否清楚、相鄰?fù)恋貦?quán)利人是否簽字等進(jìn)行全面審查。三是中間狀態(tài)。廣西省柳州市國土資源局在審查申請材料的真實性時，多要求申請人進(jìn)行公證，即不僅要對申請材料在形式上是否完備進(jìn)行審查，還要對申請背后的法律關(guān)系進(jìn)行審查。例如，夫妻共同所有的房屋，登記時一般多以夫妻一方的名義進(jìn)行登記，但是在移轉(zhuǎn)時登記機(jī)關(guān)多要求另一方出具相關(guān)證明。但事實上，由于信息不對稱，登記機(jī)關(guān)對實體法律關(guān)系缺乏發(fā)現(xiàn)能力，只是盡最大可能對申請進(jìn)行審查，難以徹底。由于形式審查和實質(zhì)審查的含義非常模糊，故登記審查實際上處于中間狀態(tài)。但總的來說，實務(wù)操作中主張登記機(jī)關(guān)不應(yīng)審查登記申請背后的實體關(guān)系，而僅僅應(yīng)進(jìn)行形式審查的觀點還是主導(dǎo)型的。[2]面對登記實踐中的不同標(biāo)準(zhǔn)和由此導(dǎo)致的司法實踐中登記機(jī)關(guān)責(zé)任認(rèn)定的混亂，有必要對審查標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步加以明確。

篇(6)

[關(guān)鍵詞]不動產(chǎn)物權(quán)登記 現(xiàn)狀 措施

一、不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的法律意義

不動產(chǎn)物權(quán)登記是指土地及其它定著物之所有權(quán)和他物權(quán)的取得、喪失與變更,依法定程序記載于有關(guān)專職機(jī)關(guān)掌管的專門薄冊上,它是不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示形式。物權(quán)公示是物權(quán)法的一項重要原則,是指物權(quán)享有與變動的可取信于公眾的外部表現(xiàn)形式。根據(jù)現(xiàn)代各國物權(quán)法的規(guī)定,物權(quán)變動的公示方法,不動產(chǎn)物權(quán)以登記,即物權(quán)變更登記,為物權(quán)變動的公示方法;動產(chǎn)以交付,即占有的移轉(zhuǎn),為物權(quán)變動的公示方法。物權(quán)以登物權(quán)變動之所以要公示,是由物權(quán)的性質(zhì)決定的。物權(quán)是一種絕對權(quán)、對世權(quán),具有絕對排他性效力,對物權(quán)人的物權(quán),任何人都負(fù)有不得侵犯和不得干涉、妨礙的義務(wù),但如果不能從其外部察悉物權(quán)變動的征象,則會給第三人造成難以預(yù)測的損害,直接威脅交易安全。物權(quán)公示就是要使物權(quán)具有可識別性,通過公示使物權(quán)法律關(guān)系得以公開透明,使當(dāng)事人及第三人直接從外部就可以知悉物權(quán)的存在及其現(xiàn)狀,其目的就是要維護(hù)物的占有秩序和交易安全,保護(hù)善意第三人的利益。

二、我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的現(xiàn)狀

我國迄今尚未制定物權(quán)法,也沒頒布專門的不動產(chǎn)登記法,有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)登記的規(guī)定主要散見于各項單行民事法律法規(guī)及一些司法解釋,不動產(chǎn)物權(quán)登記制度尚未在中國得到系統(tǒng)地建立,而且現(xiàn)行法規(guī)中的有關(guān)制度基本上說不上完全是民法物權(quán)法意義上的制度。其存在的主要問題如下。

1.登記的法律依據(jù)不統(tǒng)一。不動產(chǎn)物權(quán)登記,通行的做法,實質(zhì)上依據(jù)一國民法典之有關(guān)規(guī)定,程序上則依據(jù)專門制定的不動產(chǎn)登記法。而我國不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)主要是單行民事法律、法規(guī),如《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家土地管理局頒行的《土地登記規(guī)則》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》,政出多門。

2.登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一。根據(jù)不動產(chǎn)物權(quán)類型的不同,我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記分為土地物權(quán)登記、房屋物權(quán)登記、礦產(chǎn)物權(quán)登記、水權(quán)登記、漁權(quán)登記和林權(quán)登記,相應(yīng)地,我國不動產(chǎn)物權(quán)登記的機(jī)關(guān)也有六家之多,分別是國土管理機(jī)關(guān)、房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、礦產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、水行政管理機(jī)關(guān)、漁政管理機(jī)關(guān)以及林業(yè)管理機(jī)關(guān)。登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一,損害了登記制度的基礎(chǔ)權(quán)威。

3.登記效力不區(qū)分不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因。如前所述,世界上多數(shù)國家和地區(qū)大都根據(jù)登記原因之不同而分別賦予登記以不同的效力,而我國現(xiàn)行法不區(qū)別不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因,而一律規(guī)定非經(jīng)登記不生物權(quán)變動的效力。如1990年《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定,凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的,其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、移轉(zhuǎn)、變更和他項權(quán)利的設(shè)定,均為無效。這一規(guī)定,是與我國《繼承法》的規(guī)定明顯相違的。按照我國《繼承法》第二條的規(guī)定,繼承人從被繼承人死亡時起即取得被繼承人遺產(chǎn)房屋的所有權(quán),而不是繼承人于房管部門進(jìn)行變更登記后才取得遺產(chǎn)房屋的所有權(quán)。又如,1987年的《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》第10條規(guī)定:“新建房屋,應(yīng)于竣工后三個月內(nèi)申請辦理所有權(quán)登記”。問題是,如果建房人在辦理登記后才能新建房屋的所有權(quán),那么在這三個月內(nèi)新建房屋的所有權(quán)歸誰所有,就很難作出合理的解釋了。

4.絕對化的登記要件主義。對于不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力,我國立法一向采納登記要件主義,如1983年的《城市私有房屋管理條例》、1987年城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部制訂的《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》、《土地管理法》,以及《土地管理法實施細(xì)則》等對此都作了明確規(guī)定。根據(jù)我國學(xué)者的一般看法,不動產(chǎn)所有權(quán)的取得、消滅和變更,非經(jīng)登記,不能產(chǎn)生法律效力。我國司法審判實踐對不動產(chǎn)物權(quán)特別是房屋所有權(quán)的確認(rèn)原則上也以登記為準(zhǔn)。我國現(xiàn)行立法也安全采納了登記要件主義。登記要件主義立法,有利于保護(hù)原所有人的利益,并因增強(qiáng)登記效力而有利于強(qiáng)化國家對不動產(chǎn)的管理。但是,絕對適用此原則又難免存在不合理現(xiàn)象。在房屋買賣中,如果將登記要件主義絕對化,對因各種原因未登記的交易一概宣布無效,就會諸如不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人、沖擊現(xiàn)有財產(chǎn)秩序等問題。

5.把登記作為不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同生效的要件,混淆了物權(quán)變動和債權(quán)變動。我國擔(dān)保法第41條規(guī)定:“抵押合同自抵押登記之日起生效”。根據(jù)此條規(guī)定,不動產(chǎn)抵押合同必須登記才能生效。同樣,我國現(xiàn)行行政法規(guī)和司法解釋還規(guī)定房屋買賣合同須經(jīng)登記方能生效,如1990年最高人民法院《關(guān)于私房買賣的一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函》規(guī)定:“簽訂房屋買賣協(xié)議以后,提出解除買賣協(xié)議,末辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。

三、我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度有待完善

目前我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度已不能滿足不動產(chǎn)市場的發(fā)展對登記職能的要求,亟待完善,筆者以為,應(yīng)從以下幾個方面對我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度予以立法完善:

1.通過物權(quán)立法,統(tǒng)一不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù),消除目前“政出多門”、“各自為政”的不正常現(xiàn)象。

2.制定不動產(chǎn)登記法,規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)的組成、登記工作人員的資格,以及登記程序等,從程序上完善不動產(chǎn)物權(quán)登記制度。

3.統(tǒng)一不動產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)。不動產(chǎn)物權(quán)民登記,是維系現(xiàn)代財產(chǎn)秩序非常重要的一環(huán),具有技術(shù)性、專業(yè)性的特點,只有由專門機(jī)關(guān)專司其職,才能收到事半功倍的效果。因此建議設(shè)立專門的不動產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān),統(tǒng)一管轄不動產(chǎn)物權(quán)登記工作。

4.登記機(jī)關(guān)對不動產(chǎn)物權(quán)登記申請,實行實質(zhì)審查主義,以確定登記內(nèi)容的真實性。登記機(jī)關(guān)因自己過錯造成登記錯誤,給當(dāng)事人造成重大損害的,應(yīng)負(fù)賠償現(xiàn)任。

5.在登記的效力上,區(qū)別不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因,規(guī)定不同的效力。對于法律行為取得、設(shè)立、喪失及變更不動產(chǎn)物權(quán)的,實行登記生效主義,非經(jīng)登記,不生不動產(chǎn)物權(quán)變動的效力;對于因非法律行為取得、設(shè)立、喪失及變更不動產(chǎn)物權(quán)的,則不以登記為生效要件,但在登記之前不得處分已取得的不動產(chǎn)物權(quán),理由如前所述,在此不再累述。

篇(7)

一、房屋共有形式由申請人自行確定

房屋產(chǎn)權(quán)共有有兩種形式：按份共有與共同共有。夫妻共有房產(chǎn)采用共同共有或按份共有登記皆可，《婚姻法》第17和18條對夫妻財產(chǎn)共有或者單獨(dú)所有的情況進(jìn)行了規(guī)定，第19條規(guī)定：“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒有約定或約定不明確的適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定”。當(dāng)事人可以在合法、自愿的基礎(chǔ)上對財產(chǎn)進(jìn)行約定，自由選擇共有方式。

二、房屋登記機(jī)構(gòu)有無對婚姻狀況審查的責(zé)任

房屋權(quán)屬登記是依當(dāng)事人申請，對當(dāng)事人所有的房屋狀態(tài)加以記載、予以認(rèn)可和證明的一種行政行為。登記的功能在于推定所登記房屋的合法性，起公示作用，社會公眾可以通過查閱房屋登記機(jī)關(guān)登記簿的記載和頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，了解相應(yīng)的權(quán)利狀況，使之具有社會公信力。

登記機(jī)關(guān)在受理夫妻共有房屋所有權(quán)登記申請時，不能憑是婚前財產(chǎn)或婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財產(chǎn)來確定是否共有，而要根據(jù)當(dāng)事人提供的合法有效憑證予以審查，然后按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，予以記載。登記機(jī)構(gòu)不能主動判定是否共有。

至于申請人的民事法律關(guān)系狀態(tài)在實質(zhì)上是否合法有效，則不在登記機(jī)構(gòu)審查范圍之內(nèi)。房屋登記部門只是依據(jù)《房屋登記辦法》中的兜底條款“其他必要材料”，在辦理相關(guān)登記業(yè)務(wù)時，對婚內(nèi)共有進(jìn)行審查。

三、夫妻共有在房屋登記實務(wù)中的現(xiàn)狀

長期以來，產(chǎn)權(quán)證書一直都是認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的法定證據(jù)，且具有唯一性。其他任何證據(jù)都不具有對抗產(chǎn)權(quán)證書的效力。直到2007年實施的《物權(quán)法》第16、17條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。首次從法律層面提出了不動產(chǎn)登記簿的概念，并且明確不動產(chǎn)登記簿是權(quán)屬證明的最高效力。自此以后，經(jīng)過登記的不動產(chǎn)，就應(yīng)當(dāng)根據(jù)登記的內(nèi)容來確定物的歸屬。產(chǎn)權(quán)登記在誰的名下，誰就享有所有權(quán)。

對屬于夫妻共同的房產(chǎn)，我國大都采用共同共有的形式，絕大部分市民都習(xí)慣于由一方登記產(chǎn)權(quán)，并且認(rèn)為理所當(dāng)然是夫妻共同財產(chǎn)，對房屋所有權(quán)進(jìn)行處分（如出賣或設(shè)定抵押）時，登記部門肯定會要求產(chǎn)權(quán)人的配偶作為共有人在相關(guān)的文件上簽字，因此未到登記部門要求將登記簿所有權(quán)人更正為夫妻雙方。隱性共有人的現(xiàn)象在政策性房屋，如經(jīng)適房和房改房中尤其明顯。

在登記實務(wù)中，各地房屋登記部門對夫妻共有房屋的審查主要分成兩種類型：一是登記機(jī)構(gòu)只對申請材料的一致性進(jìn)行審查，不對申請房屋屬于婚前還是婚后，是否存在配偶共有的情況進(jìn)行實質(zhì)性審查，一般詢問是否有共有人，然后由申請人在詢問表上簽字確認(rèn)。另一種是登記機(jī)構(gòu)不僅對申請材料進(jìn)行審查，且通過詢問和要求申請人提供婚姻證明（如結(jié)婚證、未婚證明等）來綜合判斷該房屋屬于婚前還是婚后取得的財產(chǎn)，如屬于婚后取得的財產(chǎn)，如需登記為個人所有，還要求提供婚內(nèi)財產(chǎn)約定等相關(guān)材料。

僅從《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（三）》中就可以看出，法院認(rèn)定房屋是否夫妻共有，不是根據(jù)取得時間簡單判斷，而是以購買房屋的財產(chǎn)是否屬于夫妻共同財產(chǎn)來作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。法院認(rèn)為如果是婚前個人購買的房屋，即使是婚后登記的，仍然應(yīng)當(dāng)屬于個人財產(chǎn)，可以看出登記機(jī)構(gòu)不能簡單通過房屋取得的時間以及婚姻登記的時間來判斷是否屬于夫妻共同財產(chǎn)。但如要求登記機(jī)構(gòu)對財產(chǎn)來源進(jìn)行實際性審查則超出了登記機(jī)構(gòu)的權(quán)力和能力，因此登記機(jī)構(gòu)無權(quán)力也沒有能力對取得房屋的財產(chǎn)性投入是屬于個人財產(chǎn)還是夫妻共同財產(chǎn)來進(jìn)行判斷或者裁判。應(yīng)采用詢問加證據(jù)支撐的登記方式，即詢問時申請人回答共同所有，一般登記機(jī)構(gòu)都予以直接登記為夫妻共有。若詢問時申請人回答房屋為單獨(dú)所有，房屋登記部門大都查看登記資料中的合同簽名是否單方，若單方方可由權(quán)利人單獨(dú)申請，登記為單獨(dú)所有。若回答房屋為夫妻共有的，還有些登記機(jī)構(gòu)要求須提交婚姻關(guān)系存續(xù)的證明予以佐證。

由于先行賠付制度的出臺，房屋登記部門怕承擔(dān)賠償責(zé)任，過于謹(jǐn)慎地承擔(dān)了本機(jī)構(gòu)不應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。從法律責(zé)任上來看，如房屋實際屬于共有財產(chǎn)，當(dāng)事人欺騙登記機(jī)構(gòu)，并進(jìn)行無權(quán)處分的話，根據(jù)《物權(quán)法》第106條規(guī)定，由無權(quán)處分人承擔(dān)賠償責(zé)任；《房屋登記辦法》第92條也規(guī)定了，申請人提交錯誤、虛假的材料申請房屋登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。可以看出，首先應(yīng)由造成損害的人員進(jìn)行賠償，登記機(jī)構(gòu)為了自身利益過度使用了行政權(quán)力。

四、房屋登記中對婚姻關(guān)系審查應(yīng)當(dāng)合理有度

房屋登記部門大都以2007年10月1日《物權(quán)法》開始實施的時點來區(qū)分是否存在隱性共有。在此時點之前登記的房屋，如果申請人取得的房屋是在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的，在處置時房屋登記部門大都需要夫妻雙方簽字，承認(rèn)隱性共有關(guān)系。在此時點之后登記辦證的，不承認(rèn)隱性共有，直接以登記簿記載的所有權(quán)人為準(zhǔn)，所有權(quán)人可以直接處置。《房屋登記辦法》第13條規(guī)定，共有的房屋由共有人共同申請登記。據(jù)此可知，夫妻共有的房屋應(yīng)當(dāng)由夫妻共同向登記機(jī)構(gòu)申請所有權(quán)登記，實務(wù)中可以一方委托另一方代為辦理。

《房屋登記辦法》第18條規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗申請登記材料，并根據(jù)不同登記申請就申請登記事項是否是申請人的真實意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正，以及申請登記材料中需進(jìn)一步明確的其他有關(guān)事項詢問申請人。詢問結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請人簽字確認(rèn)，并歸檔保留。