投資回報方式精品(七篇)

時間：2024-01-30 15:23:38

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇投資回報方式范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

投資回報方式

篇(1)

一、邊際概念在籌資中的應用

邊際資本成本,是單位增加所需資本形成的成本,它可以分為:一是單種融資方式下的邊際資本成本,即為單位增加單種融資方式下的資本形成的成本。二是多種融資方式下的邊際資本成本,即為單位增加多種融資方式下的各類資本形成的加權平均成本。了解、計算單種融資方式下的邊際資本成本和多種融資方式下的加權平均邊際資本成本的目的,是要了解將某種融資方式下融得的資金進行投資,產生的收益能否等于、大于融資成本。

二、邊際概念在定價中的應用

財務預測是指估計企業未來的融資需求,也是融資計劃的前提。銷售預測本身并不是財務管理的職能,但它卻是財務預測的基礎,只有銷售預測完成后才能開始財務預測。而要進行銷售預測,定價則很重要,以下就介紹邊際成本在定價中的應用。

在社會主義市場經濟體制不斷完善的今天,邊際成本等于邊際收益的原則,對于各種所有制結構的企業進行經營決策都有重要的指導意義。利用邊際成本制定產品價格,在市場經濟中可以被廣泛應用。在現實生活中我們經常遇到航空公司打折機票,并且票價遠遠低于成本,這是出于哪方面考慮呢?因為在正常情況下航空公司航班飛行一次的成本是固定的,因此票價必然有一個底價,一般情況下其售票折扣不能低于這個底價,但特殊情況下,航空公司可以通過考慮邊際成本來增加利潤。假如飛機起飛前還有少量空位,而候補的旅客愿意支付略低于底價的金額來購票,航空公司完全應該與其成交,因為雖然一次飛行的成本是固定的,但多增加一個乘客所增加的成本是微乎其微的,邊際成本可能僅僅是這名額外旅客消耗的除飛行成本以外的一些餐飲成本,因此邊際收益肯定大于邊際成本,對于航空公司來說是有利的。

邊際成本的概念是動態的,比平均成本分析更能提供有用的信息。從而企業能夠應用邊際成本的概念定價,并能夠更好地完成財務預測,為投資決策做好準備。

三、邊際概念在投資過程中的應用

作為投資者總是希望其投資回報最大化、投資風險最小化,這可以通過邊際收入、邊際成本及其兩者的差額(邊際投資報酬)來分析。一般而言,在相關范圍內,隨著投資規模的上升,邊際成本是遞減的;但超過這一相關范圍后,隨著投資規模的上升,邊際成本是遞增的;在這兩者之間,也會有邊際成本不變的區域。而對于邊際收入來說,隨著投資規模的上升,產生相應的規模效益,從而使差量收入上升,造成邊際收入上升;但當投資規模達到一定程度后,邊際收入將不再發生變化;繼而隨著投資規模的上升,產量不斷增加,造成供需失衡,反使價格趨于下跌,邊際收入下降;同樣,在兩者之間,也會產生邊際收入不變的區域。所以,邊際成本經歷這樣三個過程:邊際成本遞減、不變、遞增;而邊際收入也經歷同樣三個過程:邊際收入遞增、不變、遞減。具體情況見圖:

邊際收入和邊際成本之差就是邊際投資報酬,即:每增加一元投資額為企業帶來的投資回報。邊際投資回報=邊際收入-邊際成本。從而邊際投資回報也經歷與邊際收入、邊際成本類似的三個過程,即:邊際投資回報遞增、不變、遞減。一般來說,企業的投資目標有兩大類:投資回報額最大化或投資回報率最大化。如果企業以投資回報額最大化作為其投資目標的話,那么最佳投資規模應是投資回報額最大時的投資額。由圖中可以看出:在C點之前,邊際投資報酬經歷了從遞增到不變最后遞減的過程,但整體來說是正值大于零的,即:邊際收入大于邊際成本。這時,增加投資額,對增加投資回報額總是有效的。而在C點之后,隨著投資額的增加,邊際收入反而小于邊際成本,有背于企業投資回報額最大化的投資目標。圖中,C點上企業的投資回報額達到最大,投資規模達到最佳,即:IC是最佳的投資規模。也就是說當邊際投資回報等于零(邊際收入等于邊際成本時),投資規模達到最佳。如果企業以投資回報率最大化作為其投資目標的話,由圖中可以看出,開始時隨著投資額的增加,邊際收入和邊際成本間的差額(邊際投資報酬)在逐漸增加,有助于企業投資回報率的提高;當投資規模達到A點后,再增加投資額邊際投資報酬不再發生變化,最終使企業的投資回報率是一個不變值(投資規模在B點之前);但當投資規模達到B點以后,由于邊際投資回報呈遞減的變化趨勢,從而使企業的投資回報率隨著投資規模的提高而逐漸變小。

篇(2)

【關鍵詞】價格規制投資回報率規制 A-J效應

價格規制是經濟性規制的一種重要形式，是政府規制的核心內容。所謂價格規制，就是政府從資源有效配置出發，對于價格（或收費）水平和價格體系進行規制。價格規制的目的是在一定程度上恢復價格的本性，使它能夠確實反映資源的稀缺程度，使其能夠真正成為一種激勵因素，成為溝通經濟活動參與者信息的有效方式并切實地反映市場關系。政府的價格規制與實現資源配置效率的經濟政策有著直接的關系，而且與維持原有企業的生存和健全經營有著直接的關系。

對于具有自然壟斷性質的電業行業而言，價格水平的高低不僅影響著企業的生產經營行為和效果，也直接關系到資源配置效率和社會分配效率。因此，價格水平規制即是以優化資源配置、促進社會分配效率、激勵企業生產和保障企業利益為目的的，對電信產業價格水平的高低進行的規制。

一、投資回報率規制的基本公式

投資回報率規制是美國對自然壟斷產業價格規制的基本方法，其使用歷史可以追溯至19世紀末。它以企業在生產、銷售等方面能夠進行有效率的運營為前提，是規制者所采取的既不使企業出現赤字，又不獲得超額利潤的收支平衡的規制形式。其通常做法是：被規制者首先向規制者提出要求提高價格（或投資回報率）的申請，規制者經過一段時間的考慮，確定哪些因素的變化影響到價格的制定，然后根據變化的情況對企業提出的價格（或投資回報率）水平做出必要的調整，最后確定企業的投資匯報率，作為企業在某一特定時期內定價的依據。

企業投資回報率是單位資本存量的凈收益，兩種投入要素時，投資回報率S=（1）

其中，L和K是企業投入的勞動與資本要素，w是企業勞動價格，u是資本的使用價格，pk是購買單位存量資本的價格，當資本直接以價值形態體現時，pk=1。

投資回報率價格規制模型為：

R（P?Q）=C+S（RB）（2）

式中，R為收入函數，取決于生產數量Q與產品價格P；C為成本費用；S為政府規定的投資回報率；RB為資本回報率基數，即企業的資本投資總額。

在企業只生產一種產品或服務時，規制價格P等于企業總收入R除以總產量Q，即P=R/Q；而當企業經營多種產品時，上式中的P?Q=i×qi，總收入除以總產量只是所有產品或服務的綜合價格，對每種具體產品或服務的價格還要通過價格結構規制才能確定，這時就應該把價格結構規制和價格水平規制結合起來，以監督企業對不同消費者采取價格歧視的行為。

二、參數的確定

根據投資回報率規制模型，成本費用C一般是可以估算的，因而價格規制的關鍵就是要確定投資回報率水平S和投資回報率基數RB。投資回報率水平的確定是要找到一個保證企業能獲得正常投資回報的S值，它通常是規制雙方討價還價的結果。被規制企業往往向規制者提供詳細的財務資料，以證明按照先行的投資回報率制定的價格太低，要鼓勵企業投資就應該提高投資回報率；而規制者往往認為企業所要求的投資回報率水平太高，價格不可能上升到企業所期望的水平。經過反復論證，規制者最后確定他們認為合理的投資回報率水平S值。

而對于投資回報基數RB是要確定資本投資的范圍和計量方法，它直接關系到企業在一定的S值下的利潤總額。確定投資回報率的方法有原始成本法、重置成本法和公平價值法，即原始價格和重置價格的加權平均。其中，原始成本法比較簡單，只要把企業歷年用于建造廠房、購買設備等方面的投資加以累計即可。但是這種方法易受到通貨膨脹因素的干擾，按照過去的價格計算的投資規模，通常遠遠低于現行的成本水平，而合理的規制定價應該反映當前的邊際成本，因此，原始成本法往往會使規制價格定得太低。重置成本法則會因為沒有對技術進步所引起的價值降低作出調整而高估廠商投資。公平價值法看似合理，卻又存在確定權重的問題。從經濟定義上來講，重置成本法較為合適。然而，與投資回報率的確定一樣，規制雙方的討價還價能力的大小對投資回報基數的確定有重要影響。

三、投資回報率規制的缺陷

投資回報率規制模型是通過對投資回報率的直接控制而間接規制價格的。它的一個理論依據是，電信產業需要足夠的投資，用該模型有利于鼓勵企業投資。但是由于企業在一定時期內按照固定的投資回報率定價，幾乎不存在政府規制對提高效率的刺激機制。由于投資回報率的基數是企業所用的資本，就會刺激企業通過資本投入而取得更多的利潤，而任何削減成本的舉動都將導致運營收入的下降。企業過度投資會增加生產成本，降低生產效率，并通過價格的上升與轉嫁最終損害了消費者的利益，即產生A-J效應。

“A-J效應”是1962年Averch和Johnson在《規制約束下的企業行為》中一個規制方面的經典模型，描述投資回報率規制將導致企業對投入的低效率使用的觀點。假設企業使用資本K和勞動L兩種投入要素生產，企業的產量為Q（K，L），規制價格為P，因而總收益TR=P?Q（L，K），企業投入要素的價格分別為w（工資率）和i（利息率），則成本函數可以寫成C=w?L+i?K，企業利潤可表示為：?仔=P?Q（L，K）-w?L-i?K。因此，在投資回報率既定的條件下，企業最大化其利潤的行為可表述為以下目標函數：

i/w是完全競爭條件下企業成本最小時的資本―勞動比率。因此，等式（14）表示當企業受到投資回報率規制時，追求利潤最大化必然使得企業的資本―勞動比率小于不受規制時的資本―勞動比率。即被規制企業面臨著一個扭曲的要素價格比率，它使得企業產生了對資本的過度投資現象。

圖1中，企業的邊際成本為MC，產量為Q。當規制機構對該企業的投資回報率進行規制后，產量上升為Qr，由于A-J效應的影響，企業的資本―勞動比率上升，企業的邊際成本上升為MCr。在圖中，ABCD陰影面積是由于規制而產生的成本，DFGH是規制帶來的收益。當規制引起的成本扭曲越大，規制所能產生的正面作用越小，成本越大。所以，規制機構對企業的價格規制雖然能防止企業制定壟斷高價，但是由于規制引起的受規制的對策，這種好的方面被抵消一部分。實際由于規制帶來的福利改進為DFGH-ABCD，一項好的價格規制應該使DFGH與ABCD之比最大。所以，投資回報率規制模型會產生A-J效應，企業的過度投資會增加生產成本，降低生產效率。

綜上所述，投資回報率規制模型是對電信產業的利潤水平規制，消費者承擔了企業提高或降低成本所引起的風險和利益，企業只有通過提高投資回報率水平或擴大投資基數才能獲得更多利潤，因此不會激勵企業努力降低成本和提高內部生產經營效率，只會鼓勵企業不斷加大投資。所以投資回報率規制模型一般適用于電信行業的發展初期，這時行業的規制機構面臨的主要矛盾是所需投資和供給不足，投資回報率價格規制可以使投資者獲得公平的投資回報，保證了投資者的利益，從而有利于吸引和擴大社會資金投人，促進了行業的發展。而當電信產業發展逐漸成熟時，應及時轉換規制方式以刺激企業努力提高效率和降低成本。

【參考文獻】

[1] 黃劍文：對自然壟斷行業政府規制的經濟分析[J].學術論壇，2005（1）.

篇(3)

一、BT項目的概念和特點

（一）BT項目的概念

所謂BT模式，即“建設――轉讓”的意思，BT模式具體是指政府（或業主）授權BT承包商對項目融資、建設，建設后由政府（或業主）進行回購，政府（或業主）向BT承包商償付融資本金及利息的一種新型的項目管理模式。從本質上講，BT是一種投資方式。

（二）BT項目的特點

BT模式是一種新興的建設項目管理模式，與普通的建筑模式有根本上的區別。它以政府和大型基礎建設項目為主，分建設期，回購期，且期限較長。業主一般授權具有經濟實力或融資能力的建筑企業進行投資、建設，建設完成后“交鑰匙”――整體移交給業主。業主再進行回購，在回購期由業主按合同約定支付工程建設費用和融資費用。對于施工企業來說實施BT項目帶有一定的投資性質，通過BT項目的建設獲取投資回報，同時也解決了業主因為資金短缺而不能實施工程的難題。

二、施工企業BT項目會計核算的方法

施工企業在BT項目建設和合同執行過程中，具有三種職能：項目管理公司、項目投融資者、施工單位。所以其核算的內容包括：核算業主對BT項目的資金撥付以及資金的投入使用；核算BT項目融資費用，整個項目的投資完成情況；BT項目的建筑工程費用，核算工程收入、成本和利潤；核算BT項目回購價和投資收益以及收回情況。

BT模式下的會計核算分為兩種：一種是投資建設方雖然進行投資，但不參與項目的施工建設，所以工程施工收入和成本不用確認，而是按照《企業會計準則第22號―金融工具確認和計量》的原則，根據合同規定支付施工過程中的工程價款，確認金融資產。由于BT項目的建設周期和回購期較長，一般都超過1年，且資金量大，所以在建設期以“長期應收款”科目歸集發生的投入費用，核算實際發生的成本和利息。根據金融資產的“持有至到期投資”的定義，如果項目公司有能力持有至到期且意圖明確，可以在建設期結束后，由“長期應收款”科目轉入“持有至到期投資”科目進行核算。項目公司在回購期的持續期間內，把每期收到實際的回購款按其占原全部回購款的比例沖減“持有至到期投資”科目，按合同規定把差額部份計入“投資收益”科目。另一種是投資建設方進行投資的同時還參與施工建設，對于業主提供建筑施工服務，應按照《企業會計準則第15號―建造合同》的規定確認合同收入及費用。對發生的借款利息，應按照《企業會計準則第17號―借款費用》的規定，將貸款利息計入工程總成本。具體會計處理如下：

（一）建設期

按實際發生的成本

借：工程施工

貸：銀行存款、應付職工薪酬、應付賬款等

根據項目管理公司、業主或監理公司的審核的工程進度額確認收入、成本

借：應收賬款

貸：工程結算收入

借：工程結算成本

貸：工程施工

同時確認稅金及附加

借：主營業務稅金及附加

貸：應交稅金、其他應交款

在BT項目建設期間，均重復上述會計處理。

（二）回購期

BT項目的回購款及投資回報支付方式一般有兩種：一種是等額本金方式；另一種方式是等額本息方式。

1. 等額本金方式

這種方式是指回購期內每期收到等額的本金，投資收益按照尚未支付的本金余額乘上投資回報率，所以每期投資回報不等，本利和也不等。具體步驟：

（1）確定建設期末回購的基價；

（2）計算在確定的償還期內每期應償還的本金；

（3）計算每期應支付的投資回報=尚未支付的余額×投資回報率；

（4）每期的本利和=每期應償還的本金+每期應付的投資回報。

2. 等額本息方式

這種方式是指在項目回購期，每期支付的本金和投資回報之和是相等的，但每期支付的本金數和投資回報數均不相等。具體步驟：

（1）確定建設期末回購的基價；

（2）根據年金現值系數計算出每期相等的償還金額；

（3）計算每期應支付的投資回報=尚未支付的余額×投資回報率；

（4）計算出每期償還的本金=每期相等的償還金額-每期應支付的投資回報。

兩種支付方式的不同可以看出：采用等額本息的方式，每期支付的金額相等，但前期支付的本金少，投資回報多，后期支付的本金多，投資回報少；采用等額本金的方式，每期償還的本金一樣，但前期支付的投資回報多，后期相對較少。

（三）收到合同價款時

借：銀行存款

貸：應收賬款

三、加強施工企業BT項目財務管理的建議

參與BT項目的建設是施工企業發展的必然趨勢，為保證工程的順利進行，財務管理提供了有效保證，因此財務管理工作在施工企業的BT項目中具有十分重要的作用。

（一）承接BT項目事前應做好前期決策的融資準備和財務支持工作

在公司經營部門的協調下，各相關職能部門應當對照招標文件的要求，對項目進行綜合分析論證，對項目的總體風險進行預測，對項目業主的信譽、財政狀況進行充分調研，對項目收益和融資成本進行測算，并對融資方式和融資方案進行選擇，并和貸款銀行進行融資洽談，制定積極的財務管理制度，創造良好的財務環境，為BT項目提供強有力的財務支持。

（二）投標報價時要充分考慮資金成本

由于BT項目的建設期和回購期較長，在測算投標報價時，對融資費用及融資風險要考慮充足。如對融資方案和融資方式的選擇對融資費用的影響、國家宏觀調控的貨幣政策對貸款利率和利息的影響、項目實施過程中施工成本的融資成本控制，這些都會給BT項目的資金成本帶來風險，所以在資金能夠按期足額取得的條件下，公司才能考慮是否參與BT項目的投招標工作，并結合BT項目的進度計劃和融資情況對用資計劃進行定量地分析，制定預算，控制資金成本，滿足施工進度需求。

（三）合同簽訂時要與招標文件銜接，確保合同簽約質量

BT項目的合同中須明確回購基準日、回購期數、回購條件和回購期資金利率等。對每期回購款的具體支付時間、履約保證金的退還時間等同樣須在合同中明確規定。為確保回購資金的按期支付，還可以要求政府或業主出具項目回購承諾函，或以第三方（銀行）的名義提供回購擔保函。

（四）施工階段要加強總體籌劃，提高工程質量

施工單位要組建BT項目的管理機構，落實內部考核目標。編制項目資金的預算，落實融資資金到位，并制定科學的建設計劃，按照工程進度合理安排資金使用量，控制融資費用。同時定期召開項目分析會，及時發現問題，促進項目經營目標的實現。當BT項目完工達到驗收條件，及時辦理材料調差、人工單價、設計變更等資金費用的調整工作，及時清算監理費用、建設管理費等資金費用，項目審計決算后，與業主確認項目回購基價，計算確認建設期資金利息。

（五）重視回購期的資金收回，確保企業收益

BT項目竣工后，按業主要求做好項目的移交，配合審計部門做好審計工作，業主按合同約定按時支付回購款，若出現不能按期收回時，應派專人及時與業主進行溝通談判，及時解決資金回收問題，減少企業資金額外的融資成本。

篇(4)

關鍵詞：地鐵ppp模式票價政策實證分析

在承辦2008年奧運會的背景下，北京地鐵迎來了前所未有的發展機遇。到2008年，力爭新增城市軌道交通線路15 6km，總里程達到251km，地鐵在城市客運出行量中的比例達到10%以卜。此外，還將建設昌平、良鄉、順義三條城郊鐵路，使北京軌道交通運營總里程超過300 km，總投資規模超過638億元。巨額資金需求對傳統的地鐵投融資管理體制提出了空前的挑戰。

為拓展地鐵項目融資渠道，提高建設和運營效率，減輕市政府財政負擔，按照北京市政府在市政公用行業引入多元化投資、推進市場化運作的政策精神，北京地鐵參照國際慣例，探索研究了采用公私合作模式投資建設和運營北京地鐵新線的方案。公私合作模式(PPP模式，Public & Private Partnership)是國際上城市軌道交通等基礎設施領域新興的一種特許經營模式，目前在英國、阿根廷、巴西等國家都有一些成功的案例。

由于PPP模式在我國地鐵等基礎設施領域尚屬新生事物，在具體實踐過程中，地鐵項目市場化過程中的政府管制模式的優化與選擇，成為地鐵項目實現PPP模式運作的前提條件;而地鐵定價問題由于是直接決定投資項日的價值評估，成為投資者對政府管制最關心的問題。筆者作為北京地鐵市場化改革和PPP運作實踐的一線工作者，從經濟學和公共管理學的角度，結合北京地鐵實際情況，分析了票價問題在PPP運作中的作用，嘗試確定我國地鐵票價管制模式取向，為建立完善適合我國國情的市場化地鐵票價政策做出努力。

1 PPP運作對政府管制提出了更高的要求

像其他公用事業一樣，從經濟學的角度看，地鐵也屬于自然壟斷行業。這種行業實行市場化改革后，并沒有消除其白然壟斷屬性;同時，由于實行PPP運作后，地鐵行業的經營主體從單一國有制轉變為多種所有制，政府就不能像改革前那樣，用“一竿子插到底”的方式直接干預地鐵企業的生產經營活動，而必須依照一定的游戲規則，對地鐵行業實行“公開、公平、公正”的管制。

傳統經濟理論認為，由技術繹濟特性所決定，地鐵行業只能由一家或極少數幾家企業壟斷經營，市場競爭機制不能發揮作用，是市場失靈的一個典型領域。而以社會公共利益為重要經營目標的國有企業則是對付這種市場失靈的最有效手段，并在地鐵行業實行政企合的管制體制，政府既是地鐵行業管制政策的制定者，也是地鐵行業的實際經營者(這就是我們目前的體制)。在這種管制體制下，通常采取簡單的、直接的管制方式，政府在制定價格時其有相當的主觀隨意性。但理論與實踐證明，國有企業壟斷經營必然導致低效率現象。因此，從20世紀80年代以來，世界各國都在不同程度上對地鐵行業實行市場化改革，相當數量的社會投資者進人地鐵行業，成為其經營主體。這樣，就對政府管理方式水平提出改革的要求。

從先行改革國家的政府管制實踐看，地鐵行業實行市場化改革后，不但不能消除政府管制，而且在許多方面要加強政府管制。這是因為，社會投資者要以利益最大化為經營日標，怎樣既為投資者保證其合理的投資回報率創造條件，又維護社會公共利益，使地鐵票價控制在社會居民承受能力的范圍內，有效地實現兩者的動態均衡，這是政府管制者必然面臨的新問題。可見，市場化改革后，地鐵行業的政府管制問題將變得更為復雜，更富有挑戰性。這在客觀上要求深化我國目前的地鐵行業的政府體制改革，不斷進行管制方式創新。

2 PPP運作下票價管制的政策目標必須明確

地鐵行業的管制票價水平不僅與地鐵運營企業的利潤水平密切相關，而且會直接影響新企業進入地鐵行業的預期利益。因此，票價管制政策是地鐵市場化改革過程中政府管制政策的核心內容。政府要制定科學的票價管制政策，必須明確票價管制的基本目標。

地鐵票價管制的政策目標體現著政府對票價管制的偏好，它是政府制定管制票價的指導思想和主要政策依據。從整體、長期的角度看，促進社會分配效率、激勵地鐵運營企業提高運營效率、維護運營企業發展潛力、充分考慮居民收入承受能力，應是價格管制的四大政策日標。

(1)地鐵通常由一家或極少數幾家企業壟斷經營，由干這此企業擁有市場l斷地位，如果不存在任何外部約束機制，它們就成為市場價格的制定者而不是價格接受者，就有可能通過制定壟斷價格，把一部分消費者剩余轉化為生產者剩余，從而扭曲分配效率。這就要求政府對地鐵票價實行管制，以促進社會分配效率。

(2)政府通過一定的票價管制政策與措施，建立一種鼓勵競爭的激勵機制，以刺激地鐵運營企業提高運營效率。囚此，價格管制作為一種重要的管制手段，其管制功能不僅僅是通過制定最高管制價格，以保護消費者利益，實現分配效率，而且要刺激運營企業優化生產要素組合，充分利用規模經濟，不斷進行技術革新和管理創新，努力實現最大運營效率。

(3)地鐵行業具有投資額大、投資回報期長的特點，而目_隨著國民經濟的發展，對軌道交通的需求具有一種加速增長的趨勢。為適應這種大規模的、不斷增長的需求，要求地鐵行業的纖營企業不斷追加投資，以提高交通服務供給能力。這就需要政府在制定票價管制政策時，考慮到使企業具有一定的自我積累、不斷進行大規模投資的能力。

(4)地鐵的公共交通屬性，決定了其票價水平的制定必須考慮居民收入承受能力。通過對城市居民收入狀況和消費結構的統計分析，可以推算出所在城市居民交通支出的承受能力，從而為制定合理的票價提供

上限值。任何超出居民承受能力的票價，都會極人地削弱地鐵的吸引力。

3 PPP運作下票價管制模型的選擇

票價政策的核心就是選擇合適的定價方式，井以科學的票價管制模型作為定價的重要依據。

目前，國際上存在兩種典型的票價管制模型，即美國的投資回報率票價管制模型和關國的最高限價管制模型[1]。美國的票價管制模型是通過對投資回報率的直接控制而間接管制票價，其理論依據是:地鐵行業需要足夠的投資，用投資回報率票價管制模型有利于鼓勵企業投資。但是，這種模型也存在明顯的缺陷。

(1)企業在一定時期內按照固定的投資回報率定價，幾乎不存在政府管制對提高效率的激勵機制。

（2)由干投資回報率的基數是企業所用的資本，這就會刺激企業通過增加資本投人而取得更多的利潤，所以這種票價管制模型會產生A-J效應①，企業過度投資會增加運營成本，降低運營效率。

(3)政府和運營商不僅要就投資回報率的水平問題做反復的討價還價，而且管制者還要為正確計量投資回報率的基數大傷腦筋。

英國試圖通過直接管制票價，以避免美國投資回報率票價管制模型的上述不足。英國基于通貨膨脹的CPI②士X，票價管制模型的基本優點是:在一定時期內固定票價的上漲幅度，使企業只有通過降低成本才能取得較多的利潤。同時，票價管制限制了企業的利潤率，促使企業對生產要素實行優化組合，但不至丁出現在投資回報率票價管制下過度資本密集化的現象。此外，從以下幾個方面看，英國的票價管制模型也相當簡便。

(1)票價管制模型并不需要詳細評估企業的固定資產、生產能力、技術革新、銷售額等變化情況。

(2) 3～5年作為一個票價調整周期，這種中期的調整周期具有合理性:如果調整周期太長，票價就會受許多不確定因素的影響;反之，若調整周期太短，就顯得票價管制太濫，使地鐵運營企業缺乏對政府管制的可信性。

(3)管制者希望地鐵運營商形成一個合理的票價結構，使服務的價格能較好地反映成本。管制者確實也有權力要求運營商通過不斷調整，使票價結構合理化。但這種票價管制模型只控制最高綜合票價水平，并不是特定的票價結構。

(4)票價管制模型并不直接控制運營企業的利潤。地鐵運營商在給定的最高限價下，有利潤最大化的自由，企業可以通過優化生產要素組合、技術創新等手段降低成本，取得更多的利潤。

因此，從理論上分析，美國的投資回報率票價管制模型與英國的最高限價管制模型具有根本性的差別，表現為:從利潤水平管制到票價水平管制的轉換，將會產生風險與利益在企業和消費者之間的轉移，在投資回報率票價管制下，消費者是提高成本引起的風險與降低成本帶來的利益的承受者;而在最高限價管制下，這種風險與利益都由企業來承擔和享受[2]。這也就是說，在投資回報率票價管制下，消費者只能通過運營商降低成本才能獲得利益，但運營商卻沒有降低成本的動力，因為企業只有通過提高投資回報率水平或擴大投資基數才能取得更多的利潤;而在價格水平管制下，由于企業受到最高限價的制約，它們只有通過降低成本才能取得較多的利潤。因此，相比較而言，英國的票價管制模型會對企業提高生產效率產生更大的激勵。

4 北京地鐵票價政策的取向及實證分析

篇(5)

【關鍵詞】小戶型；投資決策；價值指數法；投資回報率

2012年2月底、3月初，北京租賃市場部分熱點區域的小戶型出現了“閃成交”現象，許多新房源剛剛貼出，便被以戶主提出的租金成交，這一現象再一次將小戶型公寓推向了房產市場的風口浪尖。小戶型的發展也不過這兩三年的事，小戶型的崛起使它成為了投資者關注的焦點，我們不必去探討它為我們帶來了什么，它的出現必然有它存在的意義，而現在這種意義更多的體現在投資上面，怎樣獲得更高的投資回報？怎樣的小戶型更具有發展潛力？作為投資者這些問題在目前更具有實際意義[1]。

目前為止，由于小戶型需求的持續升溫，對小戶型的投資決策多停留在定性分析階段，并且與房產投資大為趨于雷同。區別于其他房型，小戶型是因為當下房產市場房價居高不下應運而成的產物。本文選取典型案例，利用價值指數法以及房產行業投資回報率的計算方法，綜合考慮了小戶型投資中需要注意的多個因素進行定量分析，便于幫助投資者針對小戶型進行投資決策。

1.小戶型的界定

1.1 小戶型的概念

對于小戶型的概念，目前沒有一個嚴格規范的說法，但業內人士比較認可的一種說法是，一居室銷售面積在60平方米以下，二居室銷售面積在80平方米以下，三居室銷售面積在100平方米以下的房屋。市場需求量大的小戶型一般具有以下特點，建筑面積最小可至20平方米，大則不過80-100平方米[2]。每個空間面積都比較小，但能滿足人們生活的基本需求。

1.2 小戶型與其它房型的區別

目前，隨著人均GDP的穩步增長，眾多購房者依然認為房地產的價格頗為偏高，這使有意愿購房的消費者望而怯步。目前中高收入購房者大都想在市中心購房，但由于房價過高購買后會給自身帶來沉重的經濟負擔，若選擇遠城區則對日常生活與工作有一定影響。小戶型的出現逐步讓更多的消費者接受而去購買。

小戶型區別與其它房型，將自己的市場的定位設定為中青年購房者，原因如下：（1）小戶型造成經濟負擔小生活壓力低，目前大部分買房者都是以貸款方式購買，選擇小戶型不僅總價低、首付低，月供也低。（2）購買小戶型的用戶若該房日后無法滿足家庭的需求能讓購房者更快的換房。（3）小戶型裝修比其他房型更省錢更節約時間，但裝修缺乏靈活性。（4）目前大多中青年約為兩口之家或三口之家，購買其他大戶型入住后往往造成空間過大。

2.小戶型在房產市場崛起的原因

在買賣市場，小戶型由于其總價低的特點，成為了年輕人熱捧的房型；在租賃市場，很多購房者都把它當作一個過度的居住場所，而更多的是以租賃為目的的投資者[3]。

投資者普遍看好小戶型的高回報率。以北京的劉先生為例：2010年3月劉先生在東亞三環中心買了4套房，一共花費了100多萬，可以分期付款：首付30萬，9月份之前再交30萬，明年3月交房前再交幾十萬，這樣一次不用占用太多資金，但今后再轉手小戶型肯定比大戶型好賣。其中60萬是劉先生的存款，其余均來自銀行貸款，而首付30萬在別的項目也就夠一套的首付。加上東亞三環房源緊俏，劉先生的4套小戶型交房后都可以立即租出，租金算下來4套零居遠大于同價值的兩居和三居。我們不妨按目前零居2400元左右的月租金計算一下這筆投資的投資回報率。

計算條件：

（1）機會成本—劉先生這筆錢分批投資于股票、基金等帶來的收益，保守估計這些金融產品的投資回報率在3%左右；

（2）期房是購買尚為完工的、沒有經過驗收、沒有取得銷售許可的準房產，由于在房屋還沒有交付使用前就購買了，并且辦理了按揭貸款手續，銀行審批完貸款手續后，將購房款轉入開發商的賬戶的之日的次月即是繳納按揭月供的時候，因此劉先生的按揭款從2010年4月開始繳納；

（3）假設劉先生選擇5年共60期貸款40萬，根據銀行公布數據，5年60期購房按揭年利率為6.65%，月利率5.42%，計算得月供為7854.59元。

按照業內算法，投資回報率=（每月租金收益-按揭月供款）12/

（首期房款+期房時間內的按揭款）=（每月租金收益-按揭月供款）*12/

（首期房款+期房時間內的按揭款）=（2400*4-7854.59）*12/（300000+7854.59*11）=5.42%

已經超過轉投其他金融產品所帶來的3%的投資回報率。

業內人士分析認為，如果房產投資收益率穩定保持在5%，當數優質投資產品，目前小戶型的房產開發商一般會承諾在5-8年內給投資者固定的回報率為7%左右。小戶型被普遍認可的高回報率使其成為了投資者們爭相購買的原因。

3.影響小戶型投資決策的因素

需求的增長和房源的相對短缺造成了本文開始提到的“閃成交”現象。據業內人士分析，小戶型在未來一段時間內還有市場的需求空間，這一點判斷是基于近期市場成交數據、房價上漲帶來的購房熱得出的。這對于開發商來說是一利好消息，但對于投資者則存在著很多不穩定因素，需要仔細分析，不可盲目跟風，以免陷入投資誤區。

房產市場，歷來受很多因素的影響，比如政治因素、國家政策、自然條件、市場因素以及來自房地產開發商的原因等。小戶型作為房產市場眾多產品中的一種，自然也具有房產市場的屬性及風險，但這些風險大部分針對的是房產開發商，作為投資者更應關注的是影響自身收益的因素。不是所有購買小戶型的投資者都能像上文提到的劉先生那樣幸運，投資小戶型有許多特有的風險，比如新開盤的樓盤或者超小戶型可能一段時間內沒有租客，尤其是那些地理位置沒有優勢的小戶型，這就導致了回報時間的滯后，進而消耗投資者已投入資金的機會成本；又比如隨著更多投資者的關注，更多的開發商開始小戶型的開發，導致供遠大于求，進而造成市場萎縮；再比如由于面積的限制，小戶型的同質化極為嚴重，如果與其他房型沒有區別或優勢，極有可能出現和第一種情況一樣的沒有租客的情形；此外，由于現在是房地產行業大熱的時機，很多開發商苦于找不到空地開發新的樓盤，于是便收購以前的爛尾寫字樓進行改造，很多投資者急于購房，只簽署了收益合同，安全協議及賠償協議等都沒有簽署，交房后發生了問題也無法要求開發商賠償[4]。何況出現問題的房產實在難有升值空間。購房時需要考慮的風險還有很多，這里不一一贅述，本文在投資決策中將會對重點因素量化，進行綜合考量。

4.價值指數法和投資回報率在小戶型投資決策中的應用

4.1 方法介紹

價值指數法通過比較各個對象（或零部件）之間的功能水平位次和成本位次，尋找價值較低對象（零部件），并將其作為價值工程研究對象的一種方法，通俗的講，通過價值指數法可以得到個對象性價比的排序。

投資回報率（ROI）反映的是投資的綜合盈利能力，且由于剔除了因投資額不同而導致的利潤差異的不可比因素，因而具有橫向可比性。而這一評價指標的不足之處是缺乏全局觀念，當一個項目的投資回報率低于某投資中心的投資回報率而高于整個企業的投資回報率時，雖然企業希望接受這個投資項目，但該投資中心可能拒絕它；當一個投資項目的投資回報率高于該投資中心的投資回報率而低于整個企業的投資回報率時，該投資中心可能只考慮自己的利益而接受它，而不顧企業整體利益是否受到損害，因此就有必要進行投資組合分析。

4.2 投資決策實例

選擇小戶型，無論是自住還是投資，都要首先考慮到交通的便捷性優先、生活設施配套成熟度，在戶型設計上宜比較方正，使得空間更加容易利用和改造，做到“麻雀雖小，五臟俱全”，為了保證投資回報率，價格的合理性也是投資者需要考慮的因素。下面具體以張女士打算在大連市投資的三處小戶型房產為例，利用價值指數及組合投資回報率進行投資方案的決策。

張女士現有存款50萬，可接受10年120期、月供低于3500元的按揭貸款，現有三處小戶型即將開盤，詳細信息如下：

A房：如圖1A房結構圖，總價42萬，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2600/月。建筑面積32平方米，一室一廳一衛。位于大連市市中心，手續齊全，交通便捷，臨近商圈和金融圈，購物方便，但環境嘈雜，夜間受城市燈光工程影響。

房：如圖2B房結構圖，總價38萬，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2500/月。建筑面積38平方米，一室一廳一衛。位于大連市星海廣場，手續齊全，由知名開發商萬科地產開發，附近是日企的聚集地，樓盤面朝大海，空氣清新，步行5分鐘就有公交車站，距火車站僅3站地。

圖1 A房結構圖

圖2 B房結構圖

C房：如圖3C房結構圖，總價35萬，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2200/月。建筑面積42平方米，一室兩廳一衛。位于大連市甘井子區，手續齊全，緊挨大連海事大學，周圍生活設施完備，但距市中心及火車站、飛機場等有一定距離。

圖3 C房結構圖

4.2.1 主要評價指標的確定

確定6個主要評價指標分別為：交通便捷性（F1）、經濟合理性（F2）、結構合理性（F3）、環境舒適性（F4）、手續齊全性（F5）、生活設施配套成熟度（F6），各指標之間的重要性關系為：F3和F1同等重要，F2比F4重要的多，F3比F4重要，F4和F6同等重要，F5和F2同等重要。

對A、B、C三套住房進行評價，各指標的評價得分結果見表1三套住房的評價指標及得分。

4.2.2 用價值指數法對各房型進行排序

（1）計算各房型功能指數

各房型功能指數計算結果見表3各房型功能指數計算結果。

（2）計算各房型價值指數

各房型價值指數計算結果見表4各房型的價值指數計算結果。

以上通過價值指數法計算得出的結果可以說是綜合考慮了購房者的各種需求及小戶型購房時需要注意的因素，因此在房型的選擇上C優于B優于A。

租房者在選房時考慮的因素其實和購房者大部分是相似的，所以我們可以確定以上三處房產在對外出租時，被租出的難易程度也是C易于B易于A。

4.2.3 投資組合

已知張女士現有存款50萬，可接受10年120期、月供低于3500元的按揭貸款，通過計算10年120期的30萬元按揭貸款，月供為3452元。房產投資中每處房產作為獨立方案，可以通過組合的方式以尋求有限資金內的最大投資回報。接下來通過計算投資回報率分析組合投資的可行性。

通過上一段的分析，可以確定張女士可接受的按揭貸款最大金額為30萬元，加上其自有存款50萬元，共有80萬元可用于房產投資。我們假設張女士貸款30萬元，故月供為3452元。

分別計算三處房產不同組合情況下的投資回報率：

（1）投資方案1

投資回報率（A+B）