序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇房產(chǎn)的稅收籌劃范文，愿它們成為您寫作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

一、銷售收款環(huán)節(jié)的稅收籌劃

1、房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類

房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅種包括營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅金及附加、城建稅和教育費(fèi)附加等。其中,營(yíng)業(yè)稅是按照房地產(chǎn)企業(yè)向購(gòu)房者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為基數(shù)計(jì)稅的,它又是城建稅、教育費(fèi)附加計(jì)稅的基礎(chǔ),同時(shí)也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅,因此,銷售環(huán)節(jié)最重要的稅收籌劃種類是營(yíng)業(yè)稅。同是,土地增值稅的超額累進(jìn)稅率與銷售階段的定價(jià)密切相關(guān),因此它是銷售環(huán)節(jié)稅收籌劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

2、營(yíng)業(yè)稅的籌劃策略 3、土地增值稅的稅收籌劃 二、整體層面的其他稅收籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)涉稅項(xiàng)目和種類都較多,在整個(gè)管理和經(jīng)營(yíng)工作中各個(gè)環(huán)節(jié)都需要注意,進(jìn)行合理的稅收籌劃,才能保證企業(yè)整體稅收的有效規(guī)避。

1、企業(yè)所得稅的稅收籌劃

企業(yè)所得稅的計(jì)算過(guò)程中,會(huì)有一些相關(guān)的抵稅項(xiàng)目以減少企業(yè)稅收,但是房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國(guó)政府宏觀調(diào)控的重要對(duì)象,因而在企業(yè)所得稅的征收方面享有較少的優(yōu)惠。企業(yè)應(yīng)該謹(jǐn)慎分析相關(guān)政策,合理調(diào)整企業(yè)銷售業(yè)務(wù)組成,借用時(shí)間價(jià)值或者費(fèi)用的合理安排爭(zhēng)取盡量的稅收優(yōu)惠。例如,很多房地產(chǎn)企業(yè)將人防工程作為車位出售給業(yè)主,并確定收入,就需要與當(dāng)年繳納相應(yīng)的所得稅。而其實(shí)人防工程不可出售,企業(yè)可以將其租給業(yè)主,然后分期收取租金,這樣將這部分的收入劃分為多個(gè)年度,有效降低了企業(yè)所得稅的額度。

2、保有房產(chǎn)的房產(chǎn)稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)都留有部分房源作為投資性房地產(chǎn),用于出租或者暫時(shí)閑置。這部分房產(chǎn)都需要繳納房產(chǎn)稅,用于出租的房產(chǎn)還應(yīng)該繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)在安排出租業(yè)務(wù)的具體細(xì)節(jié)時(shí),也應(yīng)該區(qū)分房屋租金和代收的水電費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)、清潔費(fèi)等。同樣,這部分如果由物業(yè)公司進(jìn)行收取可以避免繳納營(yíng)業(yè)稅;但是如果為方便出租,打包收取租金,則需要按照總額繳納營(yíng)業(yè)稅。

篇(2)

【關(guān)鍵詞】 電網(wǎng)企業(yè);稅收籌劃;企業(yè)五個(gè)稅種

在依法經(jīng)營(yíng)的前提下,如何圍繞現(xiàn)行法律法規(guī)開(kāi)展適合電網(wǎng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的稅收籌劃方案,用好用足稅收政策,盡最大努力降低企業(yè)稅收成本,是當(dāng)期財(cái)務(wù)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容。本文結(jié)合電網(wǎng)企業(yè)就主要稅種稅收籌劃談相應(yīng)對(duì)策。

一、增值稅稅收籌劃

增值稅作為電網(wǎng)企業(yè)最大稅種,稅收籌劃的關(guān)鍵是進(jìn)項(xiàng)稅額如何足額、及時(shí)抵扣。

(一)進(jìn)項(xiàng)稅的籌劃

電網(wǎng)企業(yè)涉及進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的成本項(xiàng)目主要有購(gòu)電費(fèi)、材料費(fèi)、修理費(fèi)、低值易耗品、辦公用品、運(yùn)輸費(fèi)、取暖費(fèi)等,其中加強(qiáng)修理費(fèi)和材料費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅的籌劃是增值稅稅收籌劃的重點(diǎn)。

1. 改變大修理工程結(jié)算方式

目前電網(wǎng)企業(yè)部分單位大修理工程管理上主要采取包工包料結(jié)算方式委托給多經(jīng)工程公司。工程公司為建安企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅,自己取得的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票不能抵扣,也不能開(kāi)具增值稅專用發(fā)票,使電網(wǎng)企業(yè)無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。

因此,應(yīng)改變大修理工程管理和結(jié)算方式,對(duì)大修理工程采取包工不包料的管理和結(jié)算方式,材料統(tǒng)一由電網(wǎng)企業(yè)自行采購(gòu),及時(shí)取得增值稅專用發(fā)票,一方面公司增加進(jìn)項(xiàng)稅抵扣,另一方面多經(jīng)工程公司通過(guò)節(jié)約工程材料成本可以增加利潤(rùn),實(shí)現(xiàn)雙贏。

2. 改變多經(jīng)企業(yè)承包管理方式

電網(wǎng)企業(yè)與多經(jīng)企業(yè)大都簽訂了各種各樣的承包服務(wù)合同,且大部分為總包方式,統(tǒng)一開(kāi)具發(fā)票,由于大部分多經(jīng)企業(yè)為服務(wù)業(yè)(物業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等),不能開(kāi)具增值稅專用發(fā)票,減少了進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。

因此,應(yīng)改變承包合同的結(jié)算方式,降低合同額,將可以抵扣的材料費(fèi)和修理費(fèi)項(xiàng)目由主業(yè)承擔(dān)。例如:運(yùn)輸承包服務(wù)合同,可以規(guī)定車輛燃油費(fèi)、修理費(fèi)由承租方承擔(dān),取得外部增值稅專用發(fā)票在承租方報(bào)銷抵扣。

3. 購(gòu)進(jìn)商品或應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)盡量采取商業(yè)匯票支付費(fèi)用

這樣可以得到兩點(diǎn)好處,一是可以推遲付款時(shí)間,減少現(xiàn)金流出量;二是可以視同支付費(fèi)用,獲得進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣,減少當(dāng)期應(yīng)納稅額,從而達(dá)到遞延納稅的效果。

4. 加強(qiáng)進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票管理

一是加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票取得的考核力度,提高增值稅專用發(fā)票取得率。購(gòu)置貨物、接受勞務(wù)盡可能取得合法、完整的增值稅發(fā)票。在價(jià)格相同的情況下,要購(gòu)買具有增值稅發(fā)票的貨物。在發(fā)生運(yùn)費(fèi)時(shí),要取得合法的扣稅憑證。電網(wǎng)企業(yè)在采購(gòu)固定資產(chǎn)時(shí),可以將部分附屬部件單獨(dú)作為材料或低值易耗品購(gòu)進(jìn),抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。二是在取得增值稅專用發(fā)票后,“認(rèn)證”、“申報(bào)”和“抵扣”要及時(shí)有效。根據(jù)稅務(wù)部門的規(guī)定,增值稅一般納稅人申請(qǐng)抵扣的防偽稅控系統(tǒng)開(kāi)具的增值稅專用發(fā)票,必須自該專用發(fā)票開(kāi)具之日起90日內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證,否則不予抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。因此應(yīng)在最短的時(shí)間內(nèi)按照規(guī)定進(jìn)行專用發(fā)票認(rèn)證,及時(shí)抵扣當(dāng)期的進(jìn)項(xiàng)稅,為企業(yè)爭(zhēng)取資金的時(shí)間價(jià)值。

(二)銷售使用過(guò)的固定資產(chǎn)增值稅籌劃

按稅法規(guī)定,企業(yè)銷售自己使用過(guò)的屬于貨物的固定資產(chǎn),只要同時(shí)滿足以下條件,可以免征增值稅,條件一是屬于企業(yè)固定資產(chǎn)目錄所列貨物;二是按固定資產(chǎn)管理,并確認(rèn)已使用過(guò);三是銷售價(jià)格不超過(guò)原值。

電網(wǎng)企業(yè)涉及的業(yè)務(wù)主要有更換固定資產(chǎn)變價(jià)處理和抵債收回固定資產(chǎn)的處理。應(yīng)注意事項(xiàng),一是對(duì)于電網(wǎng)企業(yè)取得抵債來(lái)的固定資產(chǎn),要先將該抵債資產(chǎn)入帳使用和管理一段時(shí)間后再出售,可以免繳增值稅;二是對(duì)于更換固定資產(chǎn)如果出現(xiàn)升值,需要繳納增值稅時(shí),應(yīng)確定適當(dāng)?shù)膬r(jià)格,計(jì)算凈收益增減平衡點(diǎn),保證銷售價(jià)格與原值之差大于應(yīng)繳納的增值稅稅額,提高凈收益。

通過(guò)以上分析可以看出,電網(wǎng)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)雖然單一,但是在增值稅稅收籌劃方面仍然有所作為,且非常必要。

二、企業(yè)所得稅稅收籌劃

企業(yè)所得稅由納稅人按照應(yīng)納稅所得額的一定比例計(jì)算繳納,其應(yīng)納稅額與收入、成本、費(fèi)用等密切相關(guān),降低應(yīng)納稅所得額的關(guān)鍵在于如何合法、合規(guī)地加大當(dāng)期成本費(fèi)用、減少當(dāng)期收入確認(rèn)。

(一)技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)的稅收籌劃

根據(jù)稅法規(guī)定,企業(yè)在一個(gè)納稅年度內(nèi)實(shí)際發(fā)生的技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)項(xiàng)目,在按規(guī)定實(shí)行100%扣除基礎(chǔ)上,允許再按當(dāng)年實(shí)際發(fā)生額的50%在企業(yè)的所得稅前加計(jì)扣除。

2006年國(guó)家對(duì)技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)優(yōu)惠政策進(jìn)行了調(diào)整,一次性提足折舊進(jìn)成本的科研設(shè)備價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)由10萬(wàn)元提高到30萬(wàn)元,由于科研設(shè)備既可以一次性提足折舊及時(shí)收回資本性資金,又可以享受稅前加計(jì)扣除,因此電網(wǎng)企業(yè)應(yīng)充分利用技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)優(yōu)惠政策,合理安排預(yù)算資金,一是適當(dāng)增加設(shè)備購(gòu)置的資本性支出預(yù)算,在實(shí)現(xiàn)所得稅加計(jì)扣除的同時(shí),解決公司資本性資金不足問(wèn)題,從而達(dá)到企業(yè)整體稅收優(yōu)惠利益最大化;二是改變目前技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)核算和管理模式,運(yùn)用科學(xué)合理的核算方法,將科技機(jī)構(gòu)人員工資、設(shè)備折舊、管理經(jīng)費(fèi)等其他直接費(fèi)用納入技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)管理,加大加計(jì)扣除金額。

(二)專用設(shè)備投資抵免企業(yè)所得稅的稅收籌劃

稅法規(guī)定,企業(yè)購(gòu)置并實(shí)際使用《環(huán)境保護(hù)專用設(shè)備企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄》、《節(jié)能節(jié)水專用設(shè)備企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄》和《安全生產(chǎn)專用設(shè)備企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄》規(guī)定的環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水、安全生產(chǎn)等專用設(shè)備的,該專用設(shè)備的投資額的10%可以從企業(yè)當(dāng)年的應(yīng)納稅額中抵免;當(dāng)年不足抵免的,可以在以后5個(gè)納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)抵免。

電網(wǎng)在安全生產(chǎn)、節(jié)能減排、環(huán)保方面投入持續(xù)增加,利用該項(xiàng)政策可以為電網(wǎng)企業(yè)節(jié)省大量所得稅支出。

(三)固定資產(chǎn)修理與改良支出的籌劃

《企業(yè)所得稅實(shí)施條例》規(guī)定,納稅人的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。納稅人的固定資產(chǎn)改良支出,需增加固定資產(chǎn)價(jià)值或作為遞延費(fèi)用,在不短于5年的期間內(nèi)平均攤銷。符合下列條件之一的固定資產(chǎn)修理,應(yīng)視為固定資產(chǎn)改良支出:1. 發(fā)生的修理支出達(dá)到固定資產(chǎn)原值50%以上;2. 經(jīng)過(guò)修理后有關(guān)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)使用壽命延長(zhǎng)二年以上。

電網(wǎng)企業(yè)固定資產(chǎn)修理支出能否稅前扣除,關(guān)鍵是發(fā)生的修理支出是否達(dá)到固定資產(chǎn)原值的50%以上,因此,為了加大當(dāng)期費(fèi)用扣除,修理工程支出要合理安排,盡量不要超過(guò)固定資產(chǎn)原值50%。

(四)固定資產(chǎn)折舊和無(wú)形資產(chǎn)攤銷的籌劃

新企業(yè)所得稅法對(duì)企業(yè)固定資產(chǎn)由于技術(shù)進(jìn)步原因采用加速折舊的優(yōu)惠政策力度更大,規(guī)定確需加速折舊的,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批,可以采用直接縮短折舊年限的方式實(shí)行加速折舊。

對(duì)于軟件攤銷年限問(wèn)題,新稅法也制訂了優(yōu)惠措施,按照《關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》財(cái)稅[2008]1號(hào)規(guī)定,“企事業(yè)單位購(gòu)進(jìn)軟件,凡符合固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)確認(rèn)條件的,可以按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算,經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn),其折舊年限可以適當(dāng)縮短,最短可為2年。”

因此,電網(wǎng)企業(yè)應(yīng)充分運(yùn)用優(yōu)惠政策,利用電網(wǎng)企業(yè)設(shè)備技術(shù)進(jìn)步較快的原因,與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)溝通,征得同意后縮短折舊和攤銷年限。

三、營(yíng)業(yè)稅稅收籌劃

電網(wǎng)企業(yè)涉及營(yíng)業(yè)稅業(yè)務(wù)較少,主要是降低電網(wǎng)工程涉及的營(yíng)業(yè)稅,以有效降低工程造價(jià)。

目前電網(wǎng)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅收籌劃主要是落實(shí)建安企業(yè)不計(jì)營(yíng)業(yè)稅的設(shè)備清單。根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》有關(guān)政策規(guī)定,通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程主體的防腐管段、管件等物品均屬于設(shè)備,其價(jià)值不包括在工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中。另外還規(guī)定其他建筑安裝工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價(jià)值,具體設(shè)備名單可由省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉。

目前在實(shí)際工作中經(jīng)常有稅務(wù)部門對(duì)電網(wǎng)施工企業(yè)設(shè)備和材料劃分標(biāo)準(zhǔn)不理解,將電纜統(tǒng)一作為材料作為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù),加大了工程成本。電網(wǎng)企業(yè)要與稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)調(diào),確認(rèn)電網(wǎng)企業(yè)不計(jì)入營(yíng)業(yè)額的設(shè)備清單,該稅收政策的落實(shí)有利于進(jìn)一步規(guī)范電力施工企業(yè)稅收管理,降低施工成本。

四、個(gè)人所得稅稅收籌劃

個(gè)人所得稅主要從以下兩個(gè)方面進(jìn)行籌劃:

(一)獎(jiǎng)金發(fā)放方式的稅收籌劃

個(gè)人所得稅由于采用九級(jí)超額累進(jìn)稅率計(jì)算,因此個(gè)稅稅收籌劃主要是從如何降低適用稅率入手,從目前執(zhí)行政策看主要包括兩個(gè)方面,一要盡量做到獎(jiǎng)金在各月均衡發(fā)放,減少季度獎(jiǎng)、加班獎(jiǎng)、節(jié)日獎(jiǎng)等專項(xiàng)獎(jiǎng)致使個(gè)別月份稅率偏高的影響,從而達(dá)到均衡各月稅負(fù)的目的;二要合理利用全年年終獎(jiǎng)稅收特殊政策實(shí)現(xiàn)節(jié)稅,根據(jù)《國(guó)稅總局 關(guān)于調(diào)整個(gè)人取得全年一次性獎(jiǎng)金等計(jì)算征收個(gè)人所得稅方法問(wèn)題的通知》,該通知一是規(guī)定了納稅人取得年終獎(jiǎng)獎(jiǎng)金,單獨(dú)作為一個(gè)月工資、薪金所得計(jì)算納稅;二是專門制訂了年終獎(jiǎng)適用稅率,比日常薪金適用稅率有所降低,因此當(dāng)年終獎(jiǎng)適用稅率比月工資收入適用稅率低一檔次時(shí),可以有效降低個(gè)稅。舉例說(shuō)明:

某職工收入如下:月實(shí)發(fā)工資1 500元,月獎(jiǎng)4 000元,扣除費(fèi)用1 600元,應(yīng)納稅額為3 900元,適用稅率15%,需繳個(gè)稅460元。

年終獎(jiǎng)7 000元,年終獎(jiǎng)適用稅率為10%,需繳納個(gè)稅675元。

可見(jiàn)由于年終獎(jiǎng)使用稅率偏低,稅率差為5%,存在節(jié)稅空間。該職工年收入為73 000元,在年收入不變的情況下,可減少發(fā)放月獎(jiǎng),每月減少1 900元,共計(jì)22 800元,將月獎(jiǎng)稅率降到10%,增加年終獎(jiǎng)發(fā)放22800元,可年節(jié)稅22800×5%=1 140元。

(二)轉(zhuǎn)化所得或轉(zhuǎn)化所得類型

把現(xiàn)金性工資轉(zhuǎn)化為提供非貨幣利,即通過(guò)提供各種補(bǔ)貼,降低名義收入,比如提供免費(fèi)工作午餐、手機(jī)話費(fèi)補(bǔ)貼、交通補(bǔ)貼等,這樣既可以增加員工福利,又可少繳個(gè)人所得稅。

五、房產(chǎn)稅稅收籌劃

房產(chǎn)稅是電網(wǎng)企業(yè)的一項(xiàng)小稅種,稅率不高,造成對(duì)房產(chǎn)稅稅收籌劃不夠重視。由于房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)原值扣除一定比例后繳納,因此只要房產(chǎn)存在就必須納稅,構(gòu)成了企業(yè)的一項(xiàng)長(zhǎng)期稅負(fù),假設(shè)房產(chǎn)使用壽命按50年左右測(cè)算,房產(chǎn)稅將達(dá)到房產(chǎn)原值的40%-50%,稅負(fù)很重。

房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定,房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房屋,包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備、一般不單獨(dú)計(jì)價(jià)的配套設(shè)施。因此房產(chǎn)稅稅收籌劃的關(guān)鍵是如何劃分和核算房產(chǎn)附屬設(shè)備。

即將實(shí)施的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的一些新變化,對(duì)房產(chǎn)稅稅收籌劃提供了空間,一是《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)-無(wú)形資產(chǎn)》規(guī)定,土地使用權(quán)用于自行開(kāi)發(fā)建造廠房等地上建筑時(shí),土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算成本,而仍作為無(wú)形資產(chǎn)核算,土地使用權(quán)和地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊;二是《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)-固定資產(chǎn)》規(guī)定,對(duì)于構(gòu)成固定資產(chǎn)的各組成部分,如果各自具有不同使用壽命或者以不同方式為企業(yè)提供經(jīng)濟(jì)利益,適用不同折舊率或折舊方法的,企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別將各組成部分確認(rèn)為單項(xiàng)固定資產(chǎn)。根據(jù)以上規(guī)定,房產(chǎn)稅稅收籌劃要把握好以下幾點(diǎn):

一是土地使用權(quán)要單獨(dú)作為無(wú)形資產(chǎn)核算,不再結(jié)轉(zhuǎn)到房屋建筑物價(jià)值。

二是減少列入房產(chǎn)價(jià)值的附屬設(shè)備價(jià)值。要準(zhǔn)確把握房產(chǎn)稅暫行條例所列舉房產(chǎn)附屬設(shè)備,對(duì)于所列舉以外的附屬設(shè)備盡量不計(jì)入房產(chǎn)價(jià)值。

三是要充分利用稅務(wù)總局對(duì)中央空調(diào)是否計(jì)入房產(chǎn)原值有關(guān)規(guī)定。根據(jù)規(guī)定,新建房屋交付使用時(shí),如中央空調(diào)設(shè)備已計(jì)算在房產(chǎn)設(shè)備中,則房產(chǎn)原值應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備;如中央空調(diào)作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入賬,單獨(dú)核算并提取折舊,則房產(chǎn)原值不包括中央空調(diào)。因此要按照新準(zhǔn)則規(guī)定對(duì)中央空調(diào)單獨(dú)入賬,減少房產(chǎn)稅支出。

總之,稅收籌劃是納稅人在法律規(guī)定許可的范圍內(nèi),通過(guò)合理運(yùn)用國(guó)家稅收法規(guī)對(duì)企業(yè)的籌資、投資、經(jīng)營(yíng)、理財(cái)?shù)冉?jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行事先籌劃和安排,以達(dá)到稅收負(fù)擔(dān)最小化的目的。企業(yè)在加強(qiáng)稅收籌劃,用足用好各種優(yōu)惠政策,有效降低納稅成本的同時(shí),還要樹(shù)立以風(fēng)險(xiǎn)控制為核心的安全理念,提高風(fēng)險(xiǎn)的辨識(shí)和分析能力,切實(shí)防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。一是充分借助會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師事務(wù)所等外部力量,以稅法條款為依據(jù),通過(guò)深入研究各項(xiàng)稅收政策,制訂出合法合規(guī)的稅收籌劃方案,為企業(yè)的稅收籌劃營(yíng)造一個(gè)安全的環(huán)境。二是及時(shí)掌握政策變化,并適時(shí)對(duì)稅收籌劃方案進(jìn)行調(diào)整,保證稅收籌劃行為在稅收法律法規(guī)范圍內(nèi)實(shí)施。三是加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制,充分考慮稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn),在認(rèn)真考慮經(jīng)濟(jì)環(huán)境及其他變數(shù)后,再做出決策,不能因?yàn)槎唐诶娑M(jìn)行盲目的稅收籌劃。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 陳曉瑜.個(gè)人所得稅的稅務(wù)籌劃[J].時(shí)代經(jīng)貿(mào),2007(9).

[2] 姚曉東.論個(gè)人所得稅的納稅籌劃[J].經(jīng)濟(jì)師,2006(12).

[3] 李紅巖.對(duì)個(gè)人所得稅問(wèn)題的幾點(diǎn)看法[J].會(huì)計(jì)之友,2007(1).

[4] 張亞青.芻議我國(guó)個(gè)人所得稅征收及改革[J].會(huì)計(jì)之友,2007(12).

篇(3)

[關(guān)鍵詞] 中小企業(yè) 稅收籌劃 方法

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，稅收籌劃日益成為納稅人理財(cái)和經(jīng)營(yíng)管理整體的一個(gè)重要部分。我國(guó)的稅收籌劃研究盡管從20世紀(jì)90年代才真正開(kāi)始，但這一技術(shù)受到越來(lái)越多的大企業(yè)關(guān)注和應(yīng)用，但是中小企業(yè)運(yùn)用的范圍和技巧卻非常有限。本文以物流企業(yè)為例來(lái)說(shuō)明中小企業(yè)稅收籌劃的一般規(guī)律。

一、稅收籌劃理解

稅收籌劃在我國(guó)還有很多同義的稱呼，如納稅籌劃、稅收策劃等，而對(duì)于稅收籌劃的定義目前還沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一而權(quán)威的定義。但不管如何具體表述，稅收籌劃都包括這樣幾層涵義：(1)納稅人立場(chǎng)。稅收籌劃是納稅人進(jìn)行的一項(xiàng)行為，而非政府、稅務(wù)機(jī)關(guān)的行為;(2)合法性。稅收籌劃是在遵守國(guó)家法律法規(guī)的前提下，所做的有關(guān)獲得稅收收益的行為，不能違法;(3)籌劃性。稅收籌劃是對(duì)籌資、經(jīng)營(yíng)、投資等活動(dòng)等進(jìn)行事先設(shè)計(jì)和安排，不是事后總結(jié);(4)效益性。稅收籌劃要達(dá)到一定的目的，就是取得一定的稅收利益，這種利益可以是即期的也可以是遠(yuǎn)期的。

因此我們可以這樣來(lái)定義，稅收籌劃是納稅人在合法的前提下，站在企業(yè)發(fā)展的全局角度對(duì)經(jīng)營(yíng)過(guò)程開(kāi)展的納稅事項(xiàng)籌劃。

稅收籌劃無(wú)論對(duì)納稅人還是對(duì)國(guó)家，都是有益的，這里只談對(duì)企業(yè)的意義。(1)有助于企業(yè)獲得額外的稅收收益。從企業(yè)角度看實(shí)施納稅籌劃可以降低納稅成本，節(jié)省費(fèi)用開(kāi)支，直接增加利潤(rùn)；通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)性選擇條款的合理充分利用，增加資金來(lái)源；通過(guò)對(duì)投資、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策的選擇，獲得最大的稅收利益；同時(shí)對(duì)稅收和其他經(jīng)濟(jì)法規(guī)進(jìn)行了詳細(xì)了解和周密分析，對(duì)可能觸犯稅法的經(jīng)濟(jì)行為加以糾正和防范，可以避免違法處罰。(2)有助于培養(yǎng)維護(hù)自身權(quán)利和依法自覺(jué)納稅的意識(shí)。要進(jìn)行稅收籌劃就要熟悉稅收法律法規(guī)，在了解熟悉過(guò)程中就會(huì)明白自己的權(quán)力和義務(wù)。

二、中小物流企業(yè)稅收籌劃的環(huán)境分析

企業(yè)總是存在于一定的社會(huì)環(huán)境中，因此社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、稅收政策、企業(yè)戰(zhàn)略計(jì)劃、經(jīng)營(yíng)方式等對(duì)企業(yè)稅收都產(chǎn)生直接或間接的影響，我們把存在于企業(yè)外部和內(nèi)部的影響企業(yè)稅收的各種因素，統(tǒng)稱為稅收籌劃環(huán)境。企業(yè)的規(guī)模不同、行業(yè)不同，其稅收籌劃環(huán)境是不一樣的。稅收籌劃環(huán)境分為外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。

中小物流企業(yè)稅收籌劃的外部環(huán)境包括政治法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境、科學(xué)技術(shù)環(huán)境、自然物質(zhì)環(huán)境，這些因素會(huì)直接影響到物流企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所有方面。在稅收籌劃時(shí)重點(diǎn)要考慮稅法規(guī)定的變化，這些變化對(duì)企業(yè)稅負(fù)的影響程度，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是否產(chǎn)生影響；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、物價(jià)指數(shù)、通貨膨脹率對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)收入的影響；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、投資動(dòng)向、利率對(duì)企業(yè)籌資、融資方式的影響等。

企業(yè)稅收籌劃的內(nèi)部環(huán)境包括企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)、發(fā)展規(guī)劃等。只有對(duì)環(huán)境進(jìn)行充分客觀分析，才能制定符合企業(yè)目標(biāo)的稅收籌劃方案，有效規(guī)避籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

三、中小物流企業(yè)稅收籌劃的一般方法

對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于所從事的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是多種多樣的，其在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中面臨的稅收問(wèn)題也會(huì)是多種多樣的，但是這些不同的稅種對(duì)企業(yè)的影響程度是不一樣的，也就是說(shuō)稅收籌劃的重點(diǎn)是不同的，納稅方案的設(shè)計(jì)有其特定的客觀空間，不是所有的情況都能夠合理籌劃，也不是所有稅種都具有相同的籌劃空間。對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，更具有局限性。一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)選擇節(jié)稅空間大的稅種著手籌劃。節(jié)稅空間大小考慮兩個(gè)因素：一是稅收籌劃價(jià)值；二是該稅種的稅負(fù)彈性。

根據(jù)物流企業(yè)的業(yè)務(wù)特性，物流企業(yè)主要涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、增值稅、企業(yè)所得稅（或個(gè)人所得稅）、房產(chǎn)稅。下面通過(guò)幾種具體情況來(lái)探討物流中小企業(yè)的稅收籌劃方法。

1.改變業(yè)務(wù)模式，選擇較低稅率

(1)銷售與的稅收籌劃。A廠是生產(chǎn)鋼鐵的廠家，起產(chǎn)品的市場(chǎng)銷售價(jià)格為3000元/噸（不含增值稅稅），B公司為物流企業(yè)，由于該公司每年可以為A廠銷售10萬(wàn)噸產(chǎn)品，所以可以享受2088元/噸的優(yōu)惠價(jià)格。現(xiàn)在C企業(yè)需要1000噸A廠的鋼材，有以下三種方案可以選擇（假定增值稅稅率均為17%，企業(yè)所得稅稅率均為25%）：第一種方案：C企業(yè)直接在市場(chǎng)向A廠購(gòu)買，這樣就與B公司無(wú)關(guān)。第二種方案：B公司現(xiàn)以2800元/噸的價(jià)格購(gòu)進(jìn)，然后再以290元/噸銷售給C公司。根據(jù)《增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，運(yùn)輸企業(yè)運(yùn)輸并銷售所運(yùn)貨物的，一并征收增值稅，故B公司應(yīng)納增值稅10×17%=1.7萬(wàn)元，但轉(zhuǎn)嫁給C企業(yè)承擔(dān)；第三種方案：B公司進(jìn)行銷售，C企業(yè)按2900元/噸的價(jià)格直接付款到A廠，A廠支付10萬(wàn)元費(fèi)給B公司。

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅、營(yíng)業(yè)稅若干政策規(guī)定的通知》規(guī)定，銷售行為不征收增值稅，只征收營(yíng)業(yè)稅，但是銷售必須滿足下列條件:①受托方不墊付資金;②銷貨方將發(fā)票開(kāi)局給委托方，并由受托方將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給委托方;③委托方按銷售方實(shí)際收取的銷售額和增值稅與委托方結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費(fèi)。那么B公司應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅10×5%=0.5萬(wàn)元，由B公司自己承擔(dān)。C企業(yè)所付資金339.3萬(wàn)元（其中增值稅49.3萬(wàn)元），與第二種方式相同。在轉(zhuǎn)銷和方式下，B公司承擔(dān)的流轉(zhuǎn)稅、所得稅和凈收益情況：

由上表可以看出，B公司有轉(zhuǎn)銷和二種業(yè)務(wù)方式可以選擇，但是對(duì)企業(yè)的凈收益來(lái)說(shuō)是有差別的。

(2)租賃與倉(cāng)儲(chǔ)的稅收籌劃。在業(yè)務(wù)不飽滿或在淡季的時(shí)候，物流企業(yè)往往會(huì)有閑置的倉(cāng)庫(kù)，是選擇收取租金還是選擇收取倉(cāng)儲(chǔ)保管費(fèi)，這其中有巨大的節(jié)稅空間。

某物流公司有閑置庫(kù)房，房產(chǎn)原值為600萬(wàn)元，有A單位愿意承租，用于存放商品，年租金支付10萬(wàn)元。A單位會(huì)發(fā)生該商品保管費(fèi)用2萬(wàn)元。

我們知道，租賃是租賃雙方在約定的時(shí)間內(nèi)，出租方將房屋的使用權(quán)讓渡給承租方，并收取租金的一種經(jīng)營(yíng)行為。倉(cāng)儲(chǔ)是在約定的時(shí)間內(nèi)，庫(kù)房所有人利用倉(cāng)庫(kù)代為客戶儲(chǔ)存、保管貨物，并收取倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)的一種經(jīng)營(yíng)行為。租賃和倉(cāng)儲(chǔ)都應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅，以及房產(chǎn)稅。營(yíng)業(yè)稅都適用5%的稅率，因此，不存在籌劃空間，但房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)和稅率存在很大的差別。在收取租金的情況下，房產(chǎn)稅以租金收入的12%繳納，；在收取倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)的情況下，房產(chǎn)稅按房產(chǎn)余值的1.2%繳納，比較可知，選擇倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)比租賃業(yè)務(wù)節(jié)稅6.96萬(wàn)元。如果出租倉(cāng)庫(kù)，則該物流公司年應(yīng)納房產(chǎn)稅=100×12%=12萬(wàn)元，A單位會(huì)發(fā)生10+2=12萬(wàn)元的支出；如果為A單位提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，收取12萬(wàn)元，該物流公司年應(yīng)納房產(chǎn)稅=600×（1－30%）×1.2%=5.04萬(wàn)元，對(duì)A單位來(lái)說(shuō)支出一樣卻又可以減少管理上的麻煩。

2.減少計(jì)稅依據(jù)

這種稅收籌劃思路對(duì)于物流企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅、增值稅和所得稅都可以適用，由于營(yíng)業(yè)額往往比較確定籌劃空間很小，故而對(duì)所得稅的籌劃應(yīng)用較多，其中主要通過(guò)費(fèi)用的合理安排達(dá)到籌劃的目的。

(1)個(gè)人所得稅與企業(yè)所得稅納稅人身份的稅收籌劃。我國(guó)對(duì)公司類企業(yè)征收企業(yè)所得稅后利潤(rùn)分配時(shí)再征收個(gè)人所得稅，對(duì)個(gè)體工商戶、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)僅征收個(gè)人所得稅。但是，由于稅法將企業(yè)所得稅稅率調(diào)低到 25% (微利企業(yè)為20%)，從而使相關(guān)企業(yè)的稅負(fù)發(fā)生了變化。我們用TI表示企業(yè)得稅，T2表示個(gè)人所得稅，T表示二者的稅負(fù)之差 (TI一T2)，D表示企業(yè)應(yīng)納稅所得。新所得稅法中對(duì)微利企業(yè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為應(yīng)納稅所得額為30萬(wàn)元（假定其他認(rèn)定條件符合）。當(dāng)納稅人的應(yīng)納稅所得額在不同級(jí)距時(shí)，納稅人繳納個(gè)人所得稅和企業(yè)所得稅是不同的。計(jì)算如下：

當(dāng)D≤0.5萬(wàn)時(shí)，T1＝20%*D,T2=5%*D，即T＝0.15D。

當(dāng)0.5＜D≤1萬(wàn)時(shí)，TI=20%*D，T2=10%*D－0.025，即T＝0.ID+0.025。

當(dāng)1

當(dāng)3

當(dāng)5

當(dāng)D＞30萬(wàn)時(shí)，T1＝25%*D，T2＝35%*D－0.675，，即T＝一0.ID+0.675。

由于D所在區(qū)間不同，T隨D的變化方向和變化速度也不同。當(dāng)D4.25萬(wàn)元時(shí)，個(gè)人所得稅的稅負(fù)高于企業(yè)所得稅的稅負(fù)；當(dāng)D=4.25萬(wàn)時(shí)，二者的稅負(fù)相等。當(dāng)然這里沒(méi)有考慮企業(yè)稅后利潤(rùn)分配再個(gè)人所得稅，如果考慮，稅負(fù)將會(huì)發(fā)生變化。可見(jiàn)如果僅從稅負(fù)考慮，企業(yè)在組建時(shí)如果預(yù)計(jì)未來(lái)年應(yīng)納稅所得額在3萬(wàn)以上可以選擇公司制企業(yè)形式，如果未來(lái)年應(yīng)納稅所得額在3萬(wàn)以下則應(yīng)選擇個(gè)體工商戶、獨(dú)資或合伙企業(yè)形式。

(2)固定資產(chǎn)修理的稅收籌劃。固定資產(chǎn)的修理費(fèi)用是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中經(jīng)常發(fā)生的費(fèi)用，根據(jù)修理程度的不同，企業(yè)所得稅法規(guī)定了不同的政策。《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第32條規(guī)定，固定資產(chǎn)的修理支出可以在發(fā)生當(dāng)期直接扣除，但如果修理支出符合下列條件，則應(yīng)該資本化:①發(fā)生的修理費(fèi)用達(dá)到固定資產(chǎn)原值的20%以上，②修理后的有關(guān)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)使用壽命延長(zhǎng)2年以上；③修理后的固定資產(chǎn)被用于新的或不同的用途。當(dāng)企業(yè)的修理費(fèi)用達(dá)到20%以上時(shí)，可以考慮采用多次修理的方式來(lái)獲得當(dāng)期扣除修理費(fèi)用的稅收待遇。

某企業(yè)2007年度準(zhǔn)備修理一臺(tái)價(jià)值100萬(wàn)元的設(shè)備，修理費(fèi)用為35萬(wàn)元。該設(shè)備的折舊年限為10年，固定資產(chǎn)殘值為原值的10%，已經(jīng)提取折舊5年。

第一種方案：假設(shè)2007年10月2日開(kāi)始進(jìn)行修理，11月30日完工。由于修理費(fèi)占原值的35%，不能在當(dāng)期進(jìn)行稅前扣除，只能通過(guò)折舊方式扣除。該企業(yè)2007年前11個(gè)月應(yīng)提折舊100×（1－10%）÷120×11＝8.25萬(wàn)元，截止到2007年11月企業(yè)共提折舊53.25萬(wàn)元。修理以后該設(shè)備的價(jià)值為100－53.25＋35＝81.75萬(wàn)元。假設(shè)該設(shè)備的殘值和使用年限不變，則第12月應(yīng)提折舊1.464萬(wàn)元。如果企業(yè)不考慮折舊和修理費(fèi)的2007年、2008年應(yīng)納稅所得額為300萬(wàn)元，這兩年企業(yè)應(yīng)納企業(yè)所得稅情況如下表：

第二種方案：如果該企業(yè)將該修理變成兩個(gè)階段，第一階段從2007年10月2日開(kāi)始修理至10月31日完畢，支付修理費(fèi)25萬(wàn)元，第二階段從2008年1月2開(kāi)始修理至1月31日完畢，支付修理費(fèi)10萬(wàn)元。則2007、2008年度企業(yè)提取折舊100×（1－10%）÷10＝9萬(wàn)元，這兩年企業(yè)應(yīng)納企業(yè)所得稅情況如下表：

經(jīng)過(guò)稅收籌劃，第二種方案比第一種方案少納企業(yè)所得稅8.3724萬(wàn)元。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，兩種方案最終較拿的企業(yè)所得稅是一樣的，但是第二種方案提前獲得了修理費(fèi)的稅前扣除，從而相當(dāng)于為企業(yè)提供了一筆無(wú)息貸款。

3.使用稅收優(yōu)惠

現(xiàn)行稅法中對(duì)于物流企業(yè)的專門性稅收優(yōu)惠政策很少，可以享受的是符合條件的中小企業(yè)普通優(yōu)惠。這里僅介紹免稅運(yùn)輸工具的稅收籌劃。

物流企業(yè)購(gòu)置運(yùn)輸工具需要繳納車輛購(gòu)置稅，如果經(jīng)常在農(nóng)村運(yùn)輸，可以使用一些農(nóng)用車輛。如某企業(yè)欲購(gòu)置10輛貨車，單價(jià)4萬(wàn)元，那么總購(gòu)置成本4×10＝40萬(wàn)元，需要繳納車輛購(gòu)置稅40×10%＝4萬(wàn)元，總成本為44萬(wàn)元。如果農(nóng)用三輪車可以滿足運(yùn)輸需要，農(nóng)用三輪車單價(jià)3萬(wàn)元，總成本為30萬(wàn)元。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于農(nóng)用三輪車免征車輛購(gòu)置稅的通知》的規(guī)定，自2004年10月1日起對(duì)農(nóng)用三輪車免征車輛購(gòu)置稅。即使不考慮購(gòu)車費(fèi)用，就車輛購(gòu)置稅而言，就可節(jié)約3萬(wàn)元稅款。

參考文獻(xiàn):

[1]蔡昌:蔡博士談稅收籌劃.北京:東方出版社，2007

篇(4)

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 案例分析

一、研究背景

稅收籌劃近年來(lái)在稅收管理領(lǐng)域的應(yīng)用研究和企業(yè)決策中占有非常重要的地位。那些知名的國(guó)際公司已成立專門的納稅籌劃部門，深入研究各國(guó)稅收法律法規(guī)，針對(duì)這些法律法規(guī)制定出合理的納稅籌劃方案，并取得了很大的經(jīng)濟(jì) 效益。稅務(wù)籌劃能夠提高企業(yè)的財(cái)務(wù)效益及增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，因而獲得了管理者及學(xué)術(shù)研究者的普遍關(guān)注。

二、國(guó)內(nèi)外現(xiàn)狀

（一）國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀

在西方國(guó)家視為“智慧者的文明行為”的稅收籌劃，在我國(guó)過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間被視為。稅收籌劃在國(guó)外早已發(fā)展成為一個(gè)成熟的行業(yè)，而在我國(guó)，關(guān)于納稅收籌劃的研究才是近些年的事情，稅收籌劃在企業(yè)中的應(yīng)用更是少之又少。1994年，我國(guó)才有了第一本關(guān)于稅收籌劃的專著；2000年，我國(guó)才開(kāi)始全國(guó)范圍內(nèi)的注冊(cè)稅務(wù)師資格考試；2001年，中國(guó)稅務(wù)報(bào)社舉辦了關(guān)于納稅籌劃的研討會(huì)，至此，稅收籌劃才在我國(guó)開(kāi)始得到認(rèn)可。

（二）國(guó)外現(xiàn)狀

在國(guó)外，企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃已經(jīng)不是什么新鮮事了，早在20世紀(jì)初期，稅收籌劃便取得了西方多國(guó)各政黨及政府各界的承認(rèn)并批準(zhǔn)實(shí)施。經(jīng)過(guò)這么多年的發(fā)展，稅收籌劃的理論研究上在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家已達(dá)到成熟甚至狂熱的階段。近幾年來(lái)，國(guó)外稅收籌劃的研究有了進(jìn)一步的擴(kuò)展和深入，針對(duì)不同的行業(yè)，學(xué)者們提出了不同的稅收籌劃思路與方法。

（三）國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀比較

綜觀國(guó)外研究者的成果，可以看出國(guó)外研究呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：首先，國(guó)外大多數(shù)學(xué)者的宏觀研究都是以發(fā)達(dá)國(guó)家稅制結(jié)構(gòu)為背景，重點(diǎn)研究所得稅的避稅問(wèn)題。這與發(fā)達(dá)國(guó)家稅制結(jié)構(gòu)以所得稅占主要地位有關(guān)。其次，國(guó)外大多數(shù)對(duì)企業(yè)稅收籌劃的微觀研究都是以跨國(guó)公司的國(guó)際避稅為主。特別研究發(fā)達(dá)國(guó)家的資本流向發(fā)展中國(guó)家，利用這些國(guó)家之間的稅制差異及漏洞，通過(guò)運(yùn)用關(guān)聯(lián)交易價(jià)格方式達(dá)到調(diào)節(jié)跨國(guó)公司納稅事務(wù)的效果。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的概念

關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，我國(guó)官方并沒(méi)有給出明確的界定。《城市房地產(chǎn)管理法》中明確指出：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是指以營(yíng)利為目的，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。”從該法的規(guī)定可以看出，國(guó)家只是對(duì)房地開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行了界定，而事實(shí)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只是眾多房地產(chǎn)企業(yè)的一部分，還有諸如房地產(chǎn)銷售企業(yè)、房地產(chǎn)租賃企業(yè)、房地產(chǎn)物業(yè)等等。

四、房地產(chǎn)企業(yè)的特征

不同的行業(yè)有不同的特征。房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槠錁I(yè)務(wù)的復(fù)雜和多樣性，其特點(diǎn)更加鮮明。下面簡(jiǎn)要闡述一下房地產(chǎn)企業(yè)的主要特征。

（一）業(yè)務(wù)范圍廣

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)多元化且運(yùn)作程序復(fù)雜。其業(yè)務(wù)面通常涵蓋規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、房產(chǎn)建設(shè)、工程驗(yàn)收、銷售管理及物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域、貫穿第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，業(yè)務(wù)實(shí)施過(guò)程中涉及市政、園林、環(huán)衛(wèi)、金融、財(cái)政、稅務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)特征及納稅籌劃的理論分析等各個(gè)職能部門，牽扯面廣，運(yùn)作程序比較復(fù)雜。

（二）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、資金需求量大

房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期比較長(zhǎng)，資金需求量比較大。由于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)從立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售到結(jié)項(xiàng)一般需要幾個(gè)年度，特別是一些大型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，需要的時(shí)間更長(zhǎng)，我國(guó)商品房的平均經(jīng)營(yíng)周期大約4年。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)又處于資金密集型行業(yè)當(dāng)中，整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流程中需要大量的資金。

五、稅收籌劃的定義和特點(diǎn)

（一）稅收籌劃的定義

“稅收籌劃”又稱“合理避稅”。它來(lái)源于 1935 年英國(guó)的“稅務(wù)局長(zhǎng)訴溫斯特大公”案。當(dāng)時(shí)參與此案的英國(guó)上議院議員湯姆林爵士對(duì)稅收籌劃作了這樣的表述：“任何一個(gè)人都有權(quán)安排自己的事業(yè)。如果依據(jù)法律所做的某些安排可以少繳稅，那就不能強(qiáng)迫他多繳稅收。”這一觀點(diǎn)得到了法律界的認(rèn)同。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的目的與意義

（1）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的目的。稅收籌劃的基本目標(biāo)是在可接受的稅收風(fēng)險(xiǎn)水平下降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，具體可細(xì)分如下： 1）合理進(jìn)行納稅申報(bào)。 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和稅收法規(guī)政策不斷地變化和調(diào)整，作為納稅人需要不斷的學(xué)習(xí)，即使準(zhǔn)確的理解把握現(xiàn)行稅法，只有這樣才能進(jìn)行有效的稅收籌劃，能降低企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)，防止額外成本費(fèi)用的發(fā)生。2）降低納稅成本。納稅成本包括直接成本和間接成本兩部分。直接成本指的是企業(yè)在納稅申報(bào)過(guò)程中直接發(fā)生的人、財(cái)、物等成本費(fèi)用。3）全面減輕稅收負(fù)擔(dān)。這是企業(yè)稅收籌劃的最終目標(biāo)。稅收負(fù)擔(dān)的輕重不是具體納稅數(shù)額的多少，而是稅收負(fù)擔(dān)的比率。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意義。稅收籌劃對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理及企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)具有重要的意義，具體有以下幾點(diǎn)： 1）稅收籌劃可以促進(jìn)企業(yè)納稅意識(shí)的提高。稅收籌劃和納稅意識(shí)具有一致性，稅收籌劃本身就意味著企業(yè)納稅意識(shí)的提高。2）稅收籌劃可以健全企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系，促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的方法

稅收籌劃的方法比較多，但是無(wú)論哪一種稅收籌劃方法歸根結(jié)底都是在具體的背景下的運(yùn)用，是對(duì)具體稅制要素的選擇，其目的都是達(dá)到事先確定的稅收籌劃目標(biāo)，減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

（1）充分利用稅收優(yōu)惠政策。利用稅法關(guān)于減免退稅的優(yōu)惠進(jìn)行納稅籌劃的方法。例如，稅法規(guī)定持有非經(jīng)營(yíng)用的房產(chǎn)免交房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用稅法關(guān)于其涉稅環(huán)節(jié)的減免稅退政策進(jìn)行合理的納稅安排以獲得節(jié)稅的收益。

（2）努力適用低稅率。盡力選擇低稅率進(jìn)行納稅籌劃的方法。房地產(chǎn)企業(yè)銷售房產(chǎn)需要按5%繳納營(yíng)業(yè)稅，而建筑安裝服務(wù)只需要按3%繳納營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)土地增值稅是四級(jí)累進(jìn)稅率，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過(guò)一些必要的手段盡量按照較低的稅率納稅。

（3）擴(kuò)大可抵扣項(xiàng)目金額。通過(guò)可抵扣項(xiàng)目的調(diào)節(jié)進(jìn)行納稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種中，土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅和房產(chǎn)稅都涉及成本費(fèi)用的扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分利用這些可抵扣項(xiàng)目，努力增加可抵扣項(xiàng)目的金額，進(jìn)而相應(yīng)地減小稅基，稅基的減小會(huì)使應(yīng)納稅額得到明顯的下降。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響因素

（1）新企業(yè)所得稅法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響。2008年1月1日開(kāi)始，我國(guó)開(kāi)始實(shí)施新的企業(yè)所得稅法，新企業(yè)所得稅法與原有的企業(yè)所得稅法相比，主要突出了兩大方面的變化：第一，稅前扣除項(xiàng)目增多。第二，取消了一些舊的所得稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策。這兩大內(nèi)容的變化，使得房地產(chǎn)企業(yè)不能繼續(xù)沿用原有的稅收籌劃方案，必須重新進(jìn)行稅收項(xiàng)目的選擇與安排。

（2）新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)稅收籌劃的影響。2007年1月1日，我國(guó)開(kāi)始推行新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃仍然會(huì)產(chǎn)生很大影響。一方面，在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則里面，公允價(jià)值計(jì)量屬性被引入進(jìn)來(lái)，計(jì)量屬性將直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅的計(jì)算，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展稅收籌劃之時(shí)，必須選擇合適的計(jì)量屬性。

六、結(jié)論

篇(5)

一、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃受到的影響

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后，創(chuàng)新性地實(shí)現(xiàn)了會(huì)計(jì)信息化，且具有比舊有會(huì)計(jì)準(zhǔn)確更加明確的使用范圍與財(cái)務(wù)報(bào)告目標(biāo)。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃主要受三方面內(nèi)容影響：第一方面為存貨計(jì)價(jià)方法，第二方面為投資性房地產(chǎn)，第三方面為固定資產(chǎn)計(jì)量。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，房地產(chǎn)企業(yè)存貨計(jì)價(jià)方法一改后進(jìn)先出法，新的加權(quán)平均法和先進(jìn)先出法會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在毛利上出現(xiàn)一定程度的波動(dòng)，若房產(chǎn)企業(yè)缺乏正確應(yīng)對(duì)方法將會(huì)增加其企業(yè)的稅負(fù)；房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)周期上較長(zhǎng)，其當(dāng)期損益也會(huì)受到存貨計(jì)價(jià)方法變化的直接影響。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，關(guān)于投資性房地產(chǎn)如采用公允價(jià)值這一計(jì)量方式，就不能再實(shí)施攤銷或計(jì)提折舊，而這一規(guī)定也會(huì)促使企業(yè)稅負(fù)有所增加。在固定資產(chǎn)計(jì)量方面，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也確定了新的規(guī)定，新規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅狀況具有直接影響。此外，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在公允價(jià)值計(jì)量模式方面所作出的新規(guī)定，使房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)公允價(jià)值來(lái)實(shí)施稅收籌劃，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的擴(kuò)展，將會(huì)較大程度地影響到房企負(fù)債和資產(chǎn)計(jì)量，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)損益計(jì)算。針對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)具有較多的限制，會(huì)影響房企稅收籌劃使其對(duì)當(dāng)前的操作手段與方式作出相應(yīng)地調(diào)整，而這些將給我國(guó)房企納稅額度計(jì)算帶來(lái)直接性影響。

二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的對(duì)策

房地產(chǎn)企業(yè)主要收入來(lái)源為不動(dòng)產(chǎn)銷售，關(guān)于企業(yè)銷售收入在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中確認(rèn)要求相對(duì)比較嚴(yán)格。為了規(guī)避或者最小化負(fù)面影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在銷售收入方面加強(qiáng)稅收籌劃。立足目前房地產(chǎn)銷售情況來(lái)看，在銷售過(guò)程中要求客戶對(duì)房款一次性付清難度較大，所以房地產(chǎn)銷售中以分期付款為重要策略。根據(jù)此種情況，房地產(chǎn)企業(yè)為遵循新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)收入嚴(yán)格確認(rèn)原則，可以與客戶做好收款時(shí)期約定，讓客戶分次對(duì)收入進(jìn)行確定，使相應(yīng)的成本得以結(jié)轉(zhuǎn)，在此基礎(chǔ)上收入確認(rèn)時(shí)間便可以被延遲，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)納稅的延遲。房企在處理預(yù)售房款時(shí)，也可對(duì)此種方式加以采用。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中資金緊張問(wèn)題不僅能夠得到一定程度緩解，同時(shí)可以在不違反新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定下延緩納稅時(shí)間。

篇(6)

[關(guān)鍵詞]新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，也是納稅大戶，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從立項(xiàng)、建設(shè)到銷售涉及到十多種稅，占我國(guó)實(shí)體稅稅種的半數(shù)以上。2007年以來(lái)，國(guó)家為規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，相繼出臺(tái)了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅全面清算、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳比例等相關(guān)文件規(guī)定，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》也第一次出現(xiàn)在我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系當(dāng)中，就企業(yè)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量、披露提出了明確要求。面臨國(guó)家宏觀調(diào)控政策和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的雙重壓力，如何在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及稅收法律政策框架下，有效降低稅負(fù)以節(jié)約成本，已成為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的重要課題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性

1.房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)與復(fù)雜的成本結(jié)構(gòu)對(duì)稅收籌劃的迫切需求。與其他行業(yè)比較而言，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，稅負(fù)重，采取有效地稅收籌劃方案，減輕資金壓力，降低成本，是房地產(chǎn)企業(yè)的迫切需要。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的多元化業(yè)務(wù)需要精細(xì)的財(cái)稅管理。房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)涉及到規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、房產(chǎn)建造、經(jīng)營(yíng)銷售等諸多范疇，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容廣泛，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)多元，管理流程復(fù)雜，必須采取與之適應(yīng)的財(cái)稅管理模式才能有效控制稅負(fù)成本。其次，房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用結(jié)構(gòu)復(fù)雜。比如：開(kāi)發(fā)成本內(nèi)容包括：征地拆遷費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等；經(jīng)營(yíng)成本則主要涉及到土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本等。這些都要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步完善稅收籌劃方案，節(jié)約經(jīng)營(yíng)成本。

2. 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃調(diào)整的必要性。隨著新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系的確立，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第15號(hào)——建造合同》等法規(guī)的出臺(tái)都為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅方案的調(diào)整提出了新的要求。比如：會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所提供的會(huì)計(jì)政策如投資性房地產(chǎn)計(jì)量基礎(chǔ)、存貨計(jì)價(jià)方法的選擇，在一定范圍內(nèi)賦予了企業(yè)選擇稅收的權(quán)利，使房地產(chǎn)企業(yè)可立足于節(jié)稅角度進(jìn)行稅收籌劃；此外，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求采用資產(chǎn)負(fù)債法對(duì)所得稅進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，新會(huì)計(jì)概念、會(huì)計(jì)工具在會(huì)計(jì)核算中的應(yīng)用，也要求企業(yè)在面臨稅收籌劃時(shí)考慮到更多的問(wèn)題，重新規(guī)劃和考量企業(yè)稅收籌劃方案。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的具體思考

1.對(duì)企業(yè)所得稅的稅收籌劃。根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案，或已開(kāi)始投入使用，或已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明，均視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工。在此情況下，已完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品須按預(yù)售或者實(shí)際銷售收入扣除成本費(fèi)用來(lái)計(jì)算企業(yè)所得稅，而非按照計(jì)稅毛利率的方式來(lái)計(jì)算。針對(duì)于此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目包括財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、營(yíng)業(yè)稅及附加等，推遲完工時(shí)間，合法應(yīng)用遲延納稅的籌劃，延遲納稅時(shí)間，使貨幣的時(shí)間價(jià)值得到有效發(fā)揮，進(jìn)而達(dá)到緩解企業(yè)資金壓力的效果。

2.對(duì)土地增值稅的納稅籌劃。土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率從30%至60%不等，是房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的主要部分。把握土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，應(yīng)用稅收籌劃手段，適用低稅率或享受免稅待遇，對(duì)降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本極為重要。首先，要合理利用土地增值稅的征稅范圍界定進(jìn)行稅收籌劃。具體來(lái)說(shuō)，判定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三條：對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅；不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。由此，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取房地產(chǎn)代建房形式，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之初確定最終用戶，定向開(kāi)發(fā)，合作建房，開(kāi)發(fā)完成后收取勞務(wù)收入性質(zhì)的代建資金或建成后按比例分房自用，期間就不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，避開(kāi)土地增值稅的征稅范圍，達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以分離裝修費(fèi)用、折扣價(jià)銷售商品房等方式來(lái)加快資金回籠，降低增值額達(dá)到減稅的目的；或是適當(dāng)追加項(xiàng)目投資，如增加園林綠化投入，提高住宅配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等，在提升品牌美譽(yù)度、促進(jìn)銷售的同時(shí)，也可以增加可扣除項(xiàng)目的金額，減少應(yīng)付稅額。

3.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的稅收籌劃。不動(dòng)產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)企業(yè)的主要收入來(lái)源。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的收入準(zhǔn)則嚴(yán)格規(guī)定了企業(yè)銷售收入的確認(rèn)條件，但也為房地產(chǎn)企業(yè)的延遲收入確認(rèn)時(shí)間帶來(lái)了稅收籌劃空間。準(zhǔn)則規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的銷售以不動(dòng)產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后確認(rèn)收入。但從房地產(chǎn)銷售情況來(lái)看，由于房?jī)r(jià)趨勢(shì)走高，單次付款較為困難，分期收款銷售房產(chǎn)是目前房地產(chǎn)業(yè)銷售的主要營(yíng)銷策略。對(duì)此，為體現(xiàn)會(huì)計(jì)的謹(jǐn)慎性原則，企業(yè)也應(yīng)按合同約定的收款時(shí)間分次確認(rèn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，達(dá)到延遲收入確認(rèn)時(shí)間和繳納各種稅款的目的，對(duì)于預(yù)售房款的會(huì)計(jì)處理也是如此。這樣，一方面解決了房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金不足問(wèn)題，同時(shí)還獲取了稅款資金的時(shí)間價(jià)值，側(cè)面達(dá)到了節(jié)稅的目的。

四、結(jié)語(yǔ)

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的和實(shí)施是中國(guó)會(huì)計(jì)業(yè)界與國(guó)際接軌的重要舉措，也是中國(guó)會(huì)計(jì)改革的歷史中的飛躍式進(jìn)步。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，財(cái)會(huì)人員尤其要重視新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所帶來(lái)的諸多變化，深入了解企業(yè)實(shí)際狀況，熟練掌握國(guó)家稅收法律規(guī)定，做好稅收籌劃工作，合法運(yùn)用節(jié)稅措施，解決企業(yè)納稅實(shí)務(wù)中的一些問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：

[1]蓋地.企業(yè)稅務(wù)籌劃理論與實(shí)務(wù)[M].哈爾濱：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2005

[2]毛慶.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的影響[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2011，15（4）

篇(7)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；稅收籌劃；清算

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)稅收也隨之升高，稅收數(shù)額比較大，一般占項(xiàng)目收入的12%左右，一般一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅收總額都有數(shù)千萬(wàn)，有的甚至高達(dá)數(shù)十億。房地產(chǎn)管理人員和財(cái)稅人員如果可以制定科學(xué)完善的稅收籌劃方案，不僅能夠減少企業(yè)稅負(fù)壓力，也能提高企業(yè)盈利水平，在減少企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，幫助企業(yè)健康發(fā)展。雖然大多數(shù)企業(yè)都知道可以通過(guò)稅收籌劃來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，但仍有大部分企業(yè)在實(shí)際工作中缺乏詳細(xì)的籌劃策略，導(dǎo)致企業(yè)稅收籌劃過(guò)程存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，還有的企業(yè)只關(guān)注眼前局部利益，沒(méi)有著眼于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的整體利益。基于以上背景，探討房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃及清算具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃與清算概述及其意義

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦[1](不包括以繼承、贈(zèng)予方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為)，具有征稅面廣、按次征收、實(shí)行超率累進(jìn)稅率，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)等特點(diǎn)。土地增值稅清算是指房地產(chǎn)企業(yè)在合法合規(guī)條件下，科學(xué)合理計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中需要繳納的增值稅的資金額度。土地增值稅稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)在合法合規(guī)合理范圍內(nèi)，通過(guò)采取不同的繳稅渠道、采納合理的繳稅時(shí)間等方法和手段，從而達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)成本的目的。從房地產(chǎn)企業(yè)角度來(lái)說(shuō)，土地增值稅稅收籌劃和清算起到的作用主要有兩點(diǎn)：第一，便于完善現(xiàn)有的法律體系。當(dāng)前我國(guó)在土地增值稅稅收法律體系上有待完善，一方面減免稅相關(guān)要求缺少規(guī)范性，另一方面稅率設(shè)定缺少合理性和科學(xué)依據(jù)。通過(guò)土地增值稅稅收籌劃和清算，能夠?qū)ΜF(xiàn)有的土地增值稅政策進(jìn)行探究，及時(shí)找出存在的漏洞和不足，完善相應(yīng)法律機(jī)制[2]。第二，可以有效提升房地產(chǎn)企業(yè)整體效益。通過(guò)土地增值稅稅收籌劃和清算，可以提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理效率，并且強(qiáng)化企業(yè)稅務(wù)籌劃意識(shí)，結(jié)合現(xiàn)有的法律保證，降低土地增值稅，從而保證企業(yè)的整體利益。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算工作存在的問(wèn)題

(一)稅收收入問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃和清算過(guò)程中，普遍存在收入不規(guī)范等問(wèn)題，實(shí)際工作中主要存在以下兩個(gè)方面的問(wèn)題。一是部分房地產(chǎn)企業(yè)不重視納稅籌劃工作，工作實(shí)施不及時(shí)，有的企業(yè)在銷售房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)沒(méi)有第一時(shí)間申報(bào)銷售金額；有的企業(yè)推遲結(jié)算工程，將預(yù)收購(gòu)房資金或者本期收房資金長(zhǎng)時(shí)間記錄在往來(lái)賬目中，作為調(diào)整效益的依據(jù)，在結(jié)轉(zhuǎn)收入過(guò)程中缺少實(shí)效性，沒(méi)有及時(shí)開(kāi)具房地產(chǎn)專用發(fā)票。二是部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于直接銷售的房產(chǎn)項(xiàng)目，采取一房一價(jià)方式，存在銷售金額和實(shí)際記錄金額不相符的情況，影響最終籌劃和清算結(jié)果。

(二)費(fèi)用扣除問(wèn)題房地產(chǎn)在成本費(fèi)用扣除過(guò)程中，存在隨意扣除或者混淆扣除的問(wèn)題，具體體現(xiàn)在以下三個(gè)方面。一是存在虛構(gòu)工程項(xiàng)目或者虛構(gòu)工程量等現(xiàn)象，例如，在虛構(gòu)工程項(xiàng)目中虛假編制工程決算規(guī)劃方案；或者在稅務(wù)部門中，利用建筑發(fā)票進(jìn)行減稅。二是降低成本歸屬期比較混淆，在成本結(jié)算過(guò)程中隨意控制，一些企業(yè)沒(méi)有根據(jù)工程項(xiàng)目實(shí)際要求做好成本明細(xì)劃分工作，將不同工程項(xiàng)目成本相混淆，或者把結(jié)束施工和沒(méi)有結(jié)束施工的項(xiàng)目成本相混淆[3]。三是存在虛增扣除項(xiàng)目現(xiàn)象，有的把物業(yè)管理費(fèi)用、車庫(kù)管理費(fèi)用等納入到住宅成本中，還有的把不具備產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)銷售給業(yè)主，無(wú)法保證增值稅籌劃和清算結(jié)果的真實(shí)性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算的相關(guān)策略

(一)應(yīng)用合理稅收優(yōu)惠在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃和清算過(guò)程中，為了保證工作結(jié)果，需要對(duì)工程項(xiàng)目類型進(jìn)行合理劃分，并獨(dú)立核算出土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不僅僅包含了普通住宅，也有可能涉及各種不同類型的房產(chǎn)項(xiàng)目，所以結(jié)合不同類型房產(chǎn)項(xiàng)目核算土地增值稅，從而讓購(gòu)買普通住宅的居民可以享有稅收優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)合理避稅的效果。根據(jù)現(xiàn)行稅法要求，納稅人在向外銷售自身建設(shè)的普通住宅過(guò)程中，增值額不大于扣除項(xiàng)目數(shù)額的20%，則可以獲取免除土地增值稅優(yōu)惠政策[4]。如果增值稅率大于20%，則應(yīng)結(jié)合不同增值稅率及增值額核算出土地增值稅。與此同時(shí)，納稅人如果能把住宅預(yù)售價(jià)把控在合理范疇中，并在保證自己利益不受侵害的情況下控制好產(chǎn)品價(jià)格，且把土地增值稅率控制在20%以內(nèi)，就可以實(shí)現(xiàn)免稅。一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)在項(xiàng)目前期戶型設(shè)計(jì)階段，盡可能多設(shè)置普通住宅，合理利用普通住宅“增值率低于20%以內(nèi)，免征土地增值稅”的稅收優(yōu)惠政策，降低企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)效益。但是也應(yīng)避免“普通住宅越多越好”的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。有的房產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目類型多樣化(同時(shí)含有高容積率的高層住宅，低容積率的別墅、商業(yè)公寓、寫字樓等多種類型)，售價(jià)差別化，面積小的高層住房售價(jià)低增值率低，面積大的別墅住宅售價(jià)高增值率高。此時(shí)應(yīng)該逆向思維，反其道行之：拉大低售價(jià)高層住房的面積到非普通住宅，與大面積的別墅住宅合并為一類清算類型，從而拉低非普通住宅的增值率，降低土地增值稅金額，提高企業(yè)利潤(rùn)。

(二)加強(qiáng)利息支出管理房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，產(chǎn)生的利息數(shù)額，在應(yīng)用利息數(shù)值土地增值稅核算過(guò)程中，應(yīng)采取兩種核算方式。首先，結(jié)合獲取的土地使用權(quán)所支付的資金數(shù)額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，如果在5%以內(nèi)可以扣除，這種方式主要應(yīng)用在無(wú)法按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С鲋小Ｆ浯危Y(jié)合實(shí)際扣除利息情況，但是扣除的數(shù)額沒(méi)有大于商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的數(shù)額。由此可以得知，這兩種扣除方式存在一些差異，在應(yīng)用要求上各不相同。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，合理選擇最佳的計(jì)算方式。

(三)選擇最佳清算時(shí)機(jī)預(yù)征主要指在工程項(xiàng)目建設(shè)完成以后，通過(guò)合理預(yù)征率對(duì)土地增值稅進(jìn)行籌劃和清算。在我國(guó)，當(dāng)前土地增值稅征收采用的方式主要以預(yù)征方式為主。這種方式需要房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)預(yù)征率，把獲取預(yù)售資格以后的銷售收入當(dāng)作計(jì)稅依據(jù)，之后在滿足項(xiàng)目清算要求的情況下，對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算處理。但是，實(shí)際上我國(guó)不同地區(qū)政府部門對(duì)預(yù)征率提出的要求有所差異，在實(shí)際預(yù)征過(guò)程中，如果出現(xiàn)應(yīng)繳稅額低于清算過(guò)程中納稅數(shù)額時(shí)，應(yīng)推遲清算；在應(yīng)繳數(shù)額高于清算過(guò)程中應(yīng)繳稅額時(shí)，應(yīng)盡早清算。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅籌劃過(guò)程中，應(yīng)該合理設(shè)定公衡項(xiàng)目清算時(shí)間，在土地增值率高于土地增值率平衡點(diǎn)時(shí)，需要推遲清算，在低于土地增值稅平衡點(diǎn)時(shí)，需要提前清算。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時(shí)刻關(guān)注清算時(shí)間，在工程項(xiàng)目符合清算要求的情況下，嚴(yán)格控制好清算時(shí)間點(diǎn)，讓企業(yè)土地增值稅清算更加合理、規(guī)范、優(yōu)惠，保證企業(yè)利益最大化。

(四)明確可扣除項(xiàng)目金額可扣除項(xiàng)目金額在土地增值稅及增值稅確定上發(fā)揮著重要作用。所以，合理設(shè)定可扣除項(xiàng)目數(shù)額，能夠減少土地增值稅稅收壓力。通過(guò)做好土地增值稅籌劃工作，能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)稅后效益得到大幅度提高。在整體上，企業(yè)稅收效益隨著可扣除項(xiàng)目數(shù)額的提高而增加，所以，在可扣除項(xiàng)目金額確定過(guò)程中，應(yīng)盡可能滿足稅收籌劃要求[5]。在確定可扣除項(xiàng)目數(shù)額的情況下，結(jié)合企業(yè)實(shí)際狀況，合理設(shè)定數(shù)額，順利實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后效益目標(biāo)，達(dá)到稅收籌劃的最佳效果。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算過(guò)程中，確認(rèn)扣除項(xiàng)目時(shí)，要特別關(guān)注以下三種特殊清算。一是無(wú)償提供給業(yè)主的停車場(chǎng)，無(wú)償移交給政府的幼兒園、學(xué)校等配套設(shè)施，其成本可以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目予以扣除。但如果是有償提供的，不能作為扣除項(xiàng)目予以予扣除。二是列入質(zhì)量擔(dān)保的工程安裝費(fèi)用可以作為扣除項(xiàng)目予以扣除，且該費(fèi)用必須要有施工單位開(kāi)具的增值稅專用發(fā)票。但是一定要注意，因?yàn)楣こ萄悠趯?dǎo)致的土地閑置費(fèi)用，不能作為扣除項(xiàng)目予以扣除。三是開(kāi)發(fā)過(guò)程中建造的供工人居住的板房、供銷售的銷售中心等產(chǎn)生的費(fèi)用可作為扣除項(xiàng)目予以扣除[6]。

(五)優(yōu)化土地增值稅清算方式因房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)四級(jí)累計(jì)稅率進(jìn)行清算處理，在開(kāi)展土地增值時(shí)清算工作時(shí)，企業(yè)應(yīng)密切關(guān)注土地增值稅增值率，若造成稅率累進(jìn)則會(huì)大大提高企業(yè)稅負(fù)。比如，普通住宅需要參考免稅零界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)進(jìn)行設(shè)計(jì)，單純的提高售價(jià)，不一定能帶來(lái)利潤(rùn)的提高，盡量把增值率控制在20%以內(nèi)，避免造成售價(jià)提高，利潤(rùn)反而降低的現(xiàn)象；如果不是普通住宅，或者住宅在房地產(chǎn)金額市場(chǎng)中行情比較理想，如果提高房地產(chǎn)銷售價(jià)格，土地增值稅也會(huì)隨之產(chǎn)生，且隨著銷售價(jià)格的增加而增加。