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篇(1)

【關(guān)鍵詞】淮陰區(qū)；房地產(chǎn)；稅收；征管

一、淮陰區(qū)房地產(chǎn)稅收存在的問(wèn)題

淮陰區(qū)地塊環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)、人居都較密集，在房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的帶動(dòng)下，淮陰區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅收也呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，房地產(chǎn)稅收在整個(gè)地稅收入中的比例逐年增加，地位舉足輕重，作用日益凸顯。與此同時(shí)，我們還應(yīng)該清晰看到，淮陰區(qū)房地產(chǎn)稅收還存在著比較突出的問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下方面：

（一）房地產(chǎn)稅收地稅的占有率低

淮陰區(qū)的房地產(chǎn)稅收雖然逐年攀升，但是在地方財(cái)政收中的占有量仍然不高。主要原因是：一方面，是由于淮陰經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較遲緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然有所興起，但是與其他行業(yè)，如三產(chǎn)服務(wù)業(yè)，相比房地產(chǎn)稅收仍然增速緩慢，在這樣的情況下，房地產(chǎn)稅收成為淮陰的支柱稅收還有很長(zhǎng)一段路要走。另一方面，是房地產(chǎn)稅源沒(méi)有得到充分的挖掘，和房地產(chǎn)有關(guān)的稅收沒(méi)有實(shí)現(xiàn)應(yīng)征盡征，稅款流失現(xiàn)象嚴(yán)重。

（二）房地產(chǎn)稅收增長(zhǎng)緩慢

當(dāng)前，淮陰地方政府提供的公共服務(wù)水平與房地產(chǎn)稅收發(fā)展需求相比還存在著一定的差距：第一，缺乏切實(shí)有效的稅收宣傳措施，導(dǎo)致相關(guān)稅收政策的知曉率低。第二，實(shí)際征管中的崗位設(shè)置不盡合理，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收的管理效率低下。一是人少事多，導(dǎo)致效率低下。二是管理職能受到牽制。三是稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)涉嫌犯罪的案件移送率低，無(wú)法追究責(zé)任人的刑事責(zé)任，導(dǎo)致有些納稅人以身試法，輕視稅法威嚴(yán)。第三，稅源控管存在漏洞，主要是稅務(wù)登記和納稅申報(bào)環(huán)節(jié)。第四，對(duì)房地產(chǎn)稅稅收征收不力。第五，部分稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平不高，征管效率低下。

（三）房地產(chǎn)稅收體制上存在缺陷

第一，不同主體，納稅標(biāo)準(zhǔn)不同。在同樣的稅收體制下，存在兩種不同的待遇，比如房產(chǎn)稅的計(jì)征：從價(jià)計(jì)征的情況盡管統(tǒng)一按照1.2%的稅率征收。但是對(duì)于境內(nèi)居民，其計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)原值扣除20%-30%的損耗。而對(duì)于境外居民，則以房產(chǎn)的凈值作為計(jì)稅依據(jù)。對(duì)于從租計(jì)征的情況，境內(nèi)居民適用12%的稅率，而對(duì)境外居民在則適用18%的稅率。

第二，征稅范圍較窄，稅率結(jié)構(gòu)欠科學(xué)。一是房地產(chǎn)稅收的征稅范圍較小，關(guān)于房地產(chǎn)稅收的免稅收入相對(duì)于其他稅種而言較多。二是房地產(chǎn)稅收的相關(guān)稅率結(jié)構(gòu)不盡合理。

第三，房地產(chǎn)稅收的配套措施不夠完善。目前，我國(guó)沒(méi)有權(quán)威、統(tǒng)一的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，缺乏專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)評(píng)估人才。此外，和房地產(chǎn)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)登記制度也不健全，導(dǎo)致稅源流失，嚴(yán)重影響了稅收征管力度。

第四，房產(chǎn)稅制中還存在著許多“重復(fù)計(jì)征”現(xiàn)象，這種宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的存在，也極大地制約著淮陰區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（四）房地產(chǎn)稅收運(yùn)行不暢

第一，稅收職能在地稅內(nèi)部部門(mén)之間的運(yùn)行不暢通。當(dāng)前在淮陰地稅各個(gè)部門(mén)之間存在著流程運(yùn)行不暢的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在：重管理、稽查，輕征收服務(wù)的現(xiàn)象普遍存在。

第二，稅務(wù)部門(mén)其他職能部門(mén)之間的配合有待磨合。主要體現(xiàn)在稅務(wù)部門(mén)與國(guó)稅、工商等部門(mén)之間的通力協(xié)作還有待加強(qiáng)，尤其是在企業(yè)所得稅的征繳過(guò)程中，往往出現(xiàn)在國(guó)稅繳納之后，地稅又重復(fù)征收的情況，給納稅人帶來(lái)很大的麻煩。

二、相關(guān)建議

加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的征收和管理是一個(gè)系統(tǒng)的龐大的工程，在理論上，要建立合理、科學(xué)的房地產(chǎn)稅收征收管理體制；在實(shí)踐上，要按照現(xiàn)行科學(xué)的稅收體制規(guī)則，履行房地產(chǎn)稅收的相關(guān)法律，依法征稅，還要從提升稅務(wù)部門(mén)的依法征稅、服務(wù)納稅人的能力，為此，本人提出建議如下：

（一）規(guī)范房地產(chǎn)稅收的征收和管理，優(yōu)化房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收政策

淮陰是從農(nóng)業(yè)縣改為行政區(qū)的，作為農(nóng)業(yè)大區(qū)，經(jīng)濟(jì)法治比較遲緩，但是土地資源豐富。這種形勢(shì)，使政府不得不低價(jià)出賣(mài)土地，吸引一些泛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，這期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤積土地現(xiàn)象比較常見(jiàn)，政府的打擊措施卻相對(duì)疲軟，甚至為了能保住房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商這個(gè)“大稅源”，對(duì)“圈地”行為采取置之不理的態(tài)度。鑒于以上現(xiàn)象，建議出臺(tái)針對(duì)性較強(qiáng)的稅收政策，把對(duì)土地的有效管理納入稅收法治軌道，例如：設(shè)置“土地閑置”稅種，取消土地增值稅。另外，我國(guó)在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征收是非常不力的。對(duì)此，建議，一是擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征收范圍，科學(xué)界定房產(chǎn)稅的減免規(guī)則。二是降低房屋租賃的綜合稅賦。三是取消城鎮(zhèn)土地使用稅的征收。

（二）完善房地產(chǎn)稅收的輔政策，使房地產(chǎn)征收體系更加完備有效

第一，明確產(chǎn)權(quán)，建立健全財(cái)產(chǎn)登記制度。在房屋權(quán)屬登記方面：通過(guò)加強(qiáng)轄區(qū)內(nèi)房源的排查，登記成冊(cè)，錄入電子信息管理系統(tǒng)，明確房屋的權(quán)屬，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的房源進(jìn)行全面的掌控和科學(xué)的管理。在土地權(quán)屬方面：加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)范圍內(nèi)土地的調(diào)查摸底，對(duì)土地的性質(zhì)、權(quán)屬、面積、等級(jí)分類(lèi)、用途等進(jìn)行詳盡的登記，并錄入電子系統(tǒng)，保證土地稅源不流失。第二，科學(xué)計(jì)稅，建立健全房地產(chǎn)評(píng)估制度。要盡快出臺(tái)一套健全的完備的評(píng)估操作流程，使評(píng)估工作有據(jù)可依；同時(shí)還要成立一支技術(shù)精湛、作風(fēng)優(yōu)良的評(píng)估員隊(duì)伍。第三，加強(qiáng)違規(guī)處罰。在不違背《稅收征管法》的前提下，制定出臺(tái)專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)稅收管理處罰細(xì)則，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收監(jiān)管和違規(guī)處罰。

（三）規(guī)范房地產(chǎn)收費(fèi)行為，嚴(yán)格控制收費(fèi)規(guī)模

通過(guò)各個(gè)環(huán)節(jié)收費(fèi)項(xiàng)目的匯總，清理一些不必要的收費(fèi)項(xiàng)目，取消屬于管理性和建設(shè)性的不合理的事業(yè)性收費(fèi)，采取規(guī)范、科學(xué)、有效的措施對(duì)相關(guān)的費(fèi)用進(jìn)行管理。對(duì)于房地產(chǎn)稅收各個(gè)環(huán)節(jié)中存在的必須收取的一些費(fèi)用，在征收過(guò)程中要程序合理、使用透明、嚴(yán)格監(jiān)督。此外還要加快推進(jìn)政府部門(mén)與其下屬的具有企業(yè)性質(zhì)的事業(yè)單位脫鉤，加快事業(yè)單位轉(zhuǎn)企改制的步伐，提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也減少政府向企業(yè)攤派的不必要的費(fèi)用。

（四）轉(zhuǎn)變納稅服務(wù)觀念，促使納稅人樹(shù)立依法誠(chéng)信納稅意識(shí)

淮陰區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)由于興起時(shí)間較遲，對(duì)房地產(chǎn)的稅收管理還沒(méi)有納入健康、有序的發(fā)展軌道。在這樣的情形下，稅務(wù)機(jī)關(guān)：第一，要加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收法律宣傳，使轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)納稅人從思想上接受房地產(chǎn)稅收，形成依法納稅的意識(shí)。第二，要提減少外界因素的影響，提高房地產(chǎn)稅收的征收效率。第三，科學(xué)設(shè)置內(nèi)部的職能崗位，提高服務(wù)水平。

（五）規(guī)范服務(wù)職能，創(chuàng)造良好的征收環(huán)境

第一，在稅收征收方面：一是簡(jiǎn)化辦稅工作程序，提高征收工作效率。二是積極利用信息化手段，推進(jìn)稅收公共服務(wù)平臺(tái)建設(shè)。

第二，在稅收管理方面：一是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的日常管理。以一戶(hù)一檔的形式，建立房地產(chǎn)企業(yè)稅收情況檔案。二是加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的納稅評(píng)估，減少房地產(chǎn)稅源的流失。三是強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票的規(guī)范使用。建議強(qiáng)制房地產(chǎn)稅收企業(yè)使用稅控系統(tǒng)，同時(shí)加大對(duì)發(fā)票違規(guī)操作的處罰力度。

第三，在稅務(wù)稽查方面：建立一支高素質(zhì)的稽查人員隊(duì)伍；加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收業(yè)務(wù)的培訓(xùn)；科學(xué)選案、認(rèn)真檢查、悉心審理、嚴(yán)格處罰。

（六）規(guī)范征管流程，提高征管效率

第一，加強(qiáng)房開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收的征收和管理。一是加強(qiáng)涉稅資料的收集和管理。二是加強(qiáng)項(xiàng)目的登記和管理。三是加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)征收管理和涉稅檢查。

第二，加強(qiáng)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收的征收和管理。一是加強(qiáng)稅源監(jiān)控。二是加大征收管理力度。采取直接征收和委托代征的方式加強(qiáng)對(duì)保有稅源的征收管理。三是對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。

第三，加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收征收和管理。由于二手房市場(chǎng)受政策的波動(dòng)性比較大、評(píng)估價(jià)格不易確定等，對(duì)這部分存量房的房地產(chǎn)稅收征收和管理有一定的難度。建議主要采取以下幾種措施：一是合理定價(jià)。二是強(qiáng)化實(shí)地調(diào)查，確保稅源不流失。三是做好二手房稅收的分析。

第四，認(rèn)真做好各類(lèi)房地產(chǎn)稅收的分析。建立完善的房地產(chǎn)稅收分析體系，查找促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的主要稅收因素，通過(guò)分析結(jié)果，調(diào)整針對(duì)房地產(chǎn)的稅收政策，支持和規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而取得更多的房地產(chǎn)稅收，達(dá)到稅務(wù)部門(mén)和房地產(chǎn)企業(yè)相互促進(jìn)，共同發(fā)展的效果。

（七）加強(qiáng)部門(mén)間溝通和協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)和諧征稅

第一，加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部組織間的溝通和協(xié)調(diào)。征收、管理、稽查三方加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，職責(zé)清晰，相互協(xié)作。對(duì)于征收類(lèi)事項(xiàng)，有征收部門(mén)受理；涉及到調(diào)查事項(xiàng)轉(zhuǎn)交管理部門(mén)進(jìn)行涉稅調(diào)查，確保稅收征管的科學(xué)有效。

第二，加強(qiáng)稅務(wù)部門(mén)與其他部門(mén)的溝通和協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)項(xiàng)目從開(kāi)辦到終止，期間涉及到多個(gè)部門(mén)，如：工商、國(guó)土、城建、房產(chǎn)、國(guó)稅、銀行、評(píng)估、擔(dān)保等等，稅務(wù)機(jī)關(guān)只有和相關(guān)部門(mén)進(jìn)行比較好的溝通和協(xié)調(diào)，才能確保得到真實(shí)、可靠、豐富的涉稅資料，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的掌控才更加自如。

（八）提升稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和執(zhí)法水平

第一，整合人力資源，科學(xué)設(shè)崗，合理用人。首先，按需設(shè)崗，對(duì)崗位資源進(jìn)行排查。其次，按照崗位要求培養(yǎng)高素質(zhì)人才。

第二，加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)對(duì)口培訓(xùn)，使熟悉房地產(chǎn)稅收業(yè)務(wù)的人才迅速成長(zhǎng)。建立日常培訓(xùn)機(jī)制和脫產(chǎn)培訓(xùn)機(jī)制，加快房地產(chǎn)稅收專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)。通過(guò)培訓(xùn)，使稅務(wù)人員全面了解對(duì)房地產(chǎn)稅收的相關(guān)知識(shí)，提升業(yè)務(wù)處理能力和行政執(zhí)法水平，使稅務(wù)人員在實(shí)際操作中快速成長(zhǎng)。

第三，強(qiáng)化業(yè)務(wù)考核，提高人才工作的積極性和主動(dòng)性。采取定期考核和不定期考核相結(jié)合、開(kāi)卷和閉卷相結(jié)合、專(zhuān)業(yè)考核和綜合考核相結(jié)合的方式，加強(qiáng)稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)考評(píng)，通過(guò)考評(píng)兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲，充分提高稅務(wù)人員學(xué)習(xí)的主動(dòng)性和積極性。

參考文獻(xiàn)：

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[2]謝伏瞻.我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)[M].中國(guó)發(fā)展出版社,2006.

篇(2)

【論文摘要】隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)財(cái)政收入的重要來(lái)源之一，但也給稅收征管帶來(lái)了很大的困難。文章就近幾年伴房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的較為嚴(yán)重的稅款流失現(xiàn)象做了分析，并對(duì)改進(jìn)稅收征管工作提出了相應(yīng)的建議。

房地產(chǎn)稅收是國(guó)家和地方政府財(cái)政收入的一個(gè)重要組成部份。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量和地方稅收新的稅源增長(zhǎng)點(diǎn)，其稅收征管也日益成為了稅務(wù)部門(mén)關(guān)注的重點(diǎn)和難點(diǎn)。由于其范圍廣、稅費(fèi)項(xiàng)目繁多、重復(fù)課稅、稅負(fù)不公、收入分散且隱蔽性強(qiáng)，給稅收征管帶來(lái)了很多的困難。漏征漏管的多，稅收流失嚴(yán)重，已成為制約產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“瓶頸”。以北京為例，2007年北京市地稅部門(mén)共清繳歷年稽查欠稅4.59億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)就達(dá)2.56萬(wàn)元，占欠稅總量的55.8%。本文根據(jù)房地產(chǎn)稅收征管問(wèn)題的成因，針對(duì)如何解決這些問(wèn)題進(jìn)行了初步探討，以期進(jìn)一步規(guī)范和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的現(xiàn)狀和問(wèn)題

1、相關(guān)的稅收法規(guī)制度不完善

據(jù)了解，我國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)房地產(chǎn)稅收方面的權(quán)威大法還是1951年頒布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，盡管后來(lái)根據(jù)不同的歷史時(shí)期做過(guò)各種各樣的補(bǔ)充和修改，但作為上位法已經(jīng)不能滿(mǎn)足現(xiàn)實(shí)社會(huì)的變化和需求，尤其是我國(guó)財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度、財(cái)產(chǎn)登記制度不健全，而私人財(cái)產(chǎn)登記制度還沒(méi)有明確的法律規(guī)定。房產(chǎn)、土地、戶(hù)籍等有關(guān)管理部門(mén)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的協(xié)作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成財(cái)產(chǎn)稅收的流失。同時(shí)目前在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有諸環(huán)節(jié)涉及到的稅（費(fèi)）種有10多個(gè)，相關(guān)的稅收政策正在不斷的修訂完善中，政策變化快難以掌握。

2、房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識(shí)不強(qiáng)

一方面，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)稅收政策學(xué)習(xí)不夠、理解不透。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多數(shù)都是在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)后，注冊(cè)登記的，財(cái)務(wù)人員就地聘請(qǐng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的股東也只是房地產(chǎn)行業(yè)的行家里手，對(duì)稅收法規(guī)和政策了解不多、學(xué)習(xí)不多，加上工程開(kāi)發(fā)前期投入較大，資金周轉(zhuǎn)較緊，造成了企業(yè)欠交稅款情況較為普遍。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般具有一定社會(huì)背景和社會(huì)活動(dòng)能力，他們?yōu)榱俗非蟾哳~利潤(rùn)，利用其自身影響力和擁有的各種社會(huì)資源干擾和影響著房地產(chǎn)稅收的征管。因此，他們?cè)诙愂丈贤悄芡祫t偷，能逃則逃，“勇”于以身試法，納稅意識(shí)比一般的納稅人更差。

3、財(cái)務(wù)管理比較混亂

在房地產(chǎn)企業(yè)，不做賬、做假賬、記流水賬、賬務(wù)混亂等現(xiàn)象普遍存在。還有些房地產(chǎn)公司不按規(guī)定設(shè)置賬簿；將部分收入或預(yù)收賬款直接存入老板私人賬戶(hù)，不及時(shí)在會(huì)計(jì)上反映該部分收入，或?qū)⑵浠烊肫渌鶃?lái)賬戶(hù)；將預(yù)繳的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等記入預(yù)繳年度的扣除項(xiàng)目，違背了配比原則，減少了企業(yè)當(dāng)年的利潤(rùn)；與往來(lái)單位交叉攤計(jì)費(fèi)用，將對(duì)方成本費(fèi)用在本企業(yè)賬上反映，虛增成本費(fèi)用，偷逃稅款；多頭開(kāi)戶(hù)，隱瞞收入。這些不規(guī)范的會(huì)計(jì)核算，為其偷漏稅提供了方便，加大了稅務(wù)稽查的難度。

4、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目難以管理

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房屋的開(kāi)發(fā)，要涉及規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、房管等部門(mén)。但是目前這些部門(mén)相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問(wèn)題不能及時(shí)解決，必須召開(kāi)部門(mén)問(wèn)的協(xié)調(diào)會(huì)議才可解決，缺乏相應(yīng)的激勵(lì)制約手段，未能實(shí)現(xiàn)信息共享，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。使得一些房地產(chǎn)企業(yè)有機(jī)可乘，造成國(guó)家稅款的大量流失。

5、稅務(wù)征管能力不強(qiáng)

一是稽查人員配備不足，業(yè)務(wù)水平有待提高，稽查工作效率不高，查處力度不強(qiáng)，違規(guī)違法行為得不到及時(shí)糾正，也在一定程度上助長(zhǎng)了違規(guī)者的僥幸心理。其次是稅務(wù)部門(mén)出于扶植企業(yè)發(fā)展、維護(hù)稅源的考慮，征管力度較弱，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，持“仁慈”心理，處罰較弱，以補(bǔ)代罰，以罰代刑，處罰決定得不到嚴(yán)格執(zhí)行，往往流于形式。第三是行業(yè)征管手段滯后。目前，許多地方對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管還處于“粗放”階段，特別是征管手段上還不能適應(yīng)科學(xué)化、精細(xì)化管理的要求，信息共享難、操作處理慢。

二、加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的措施

1、完善相關(guān)稅收政策

我們要針對(duì)房地產(chǎn)稅收政策的一些缺陷，加大改進(jìn)力度，力求每項(xiàng)政策科學(xué)、合理、可操作性強(qiáng)，不留漏洞。對(duì)自用沒(méi)有同類(lèi)可比價(jià)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)，要求其提供法定評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估證明嚴(yán)格界定拆遷補(bǔ)償費(fèi)，建立拆遷補(bǔ)償費(fèi)列支的管理和審批制度；制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑安裝計(jì)稅成本的基準(zhǔn)定額，加強(qiáng)審核、管理力度，有效堵塞偷逃稅漏洞。

2、提高納稅意識(shí)

一個(gè)良好的納稅企業(yè)服務(wù)體系和精心策劃而有目標(biāo)的稅法宣傳活動(dòng)，對(duì)促進(jìn)納稅企業(yè)守法至關(guān)重要。為了促進(jìn)自覺(jué)守法。稅務(wù)機(jī)關(guān)必須通過(guò)良好的宣傳方法向納稅企業(yè)提供持之以恒、公正、禮貌和快捷的服務(wù)。宣傳方法應(yīng)該是通俗簡(jiǎn)明，達(dá)到即使是沒(méi)有受過(guò)多少教育的納稅人也能夠理解。同時(shí)稅務(wù)人員對(duì)不同的納稅人應(yīng)采取不同的方法來(lái)宣傳稅法、規(guī)章、規(guī)定和通告，以便提高其遵章守法水平，從而減少對(duì)稅收的誤解。把申報(bào)納稅變成公民的自覺(jué)行為。還有加強(qiáng)稅務(wù)的信息化建設(shè)。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，稅務(wù)機(jī)關(guān)不但可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)獲取企業(yè)和個(gè)人房地產(chǎn)方面的信息，為稅收征管其他環(huán)節(jié)提供基礎(chǔ)，而且可以通過(guò)與銀行等其他相關(guān)部門(mén)的聯(lián)網(wǎng)了解納稅人的收入及經(jīng)營(yíng)情況。而納稅人也可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)獲得多數(shù)納稅相關(guān)信息。尤其是電子郵件的廣泛使用可大大縮小征納雙方之間的交往成本?？梢?jiàn)，實(shí)現(xiàn)信息化管理對(duì)于稅收征管的各個(gè)環(huán)節(jié)，都有促進(jìn)作用。

3、加大房地產(chǎn)稅收稽查力度

為了防止房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅漏稅，稽查人員在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展檢查時(shí)，應(yīng)做好以下工作：第一，實(shí)行主查人責(zé)任制，明確職責(zé)，加大考核力度。第二，每年都應(yīng)重點(diǎn)安排若干戶(hù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為重點(diǎn)檢查對(duì)象，在開(kāi)展全面性的稅收檢查基礎(chǔ)上，分析、剖析加強(qiáng)稅收管理的對(duì)策和措施，提出有效的辦法和建議。第三，加大對(duì)存量房交易完稅憑證的檢查力度，依法追繳應(yīng)納稅。對(duì)違法行為，要加大曝光和懲罰力度。第四，各稅種檢查相結(jié)合，加強(qiáng)對(duì)實(shí)行核定征收方式的納稅人的稽查力度。國(guó)稅、地稅、財(cái)政、金融、審計(jì)等機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)聯(lián)手配合，互通營(yíng)業(yè)稅、所得稅及其他稅種的納稅評(píng)估情況，相互印證，聯(lián)合開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)的重點(diǎn)、交叉稽查。

4、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收一體化

在房地產(chǎn)稅收征管工作中，各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門(mén)應(yīng)以存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收征管工作為切入點(diǎn)，主動(dòng)與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門(mén)取得聯(lián)系，建立有效的協(xié)作機(jī)制，加強(qiáng)信息溝通，整合征管資源，優(yōu)化納稅服務(wù)。首先，各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門(mén)應(yīng)與房地產(chǎn)管理部門(mén)建立緊密的工作聯(lián)系，充分利用房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記信息，建立、健全房地產(chǎn)稅收稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫(kù)，并根據(jù)變化情況及時(shí)更新稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫(kù)的信息；定期將稅源數(shù)據(jù)庫(kù)的信息與房地產(chǎn)稅收征管信息進(jìn)行比對(duì)，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時(shí)查補(bǔ)稅款。其次要開(kāi)展科技創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)“房地產(chǎn)稅費(fèi)一體化管理”軟件，多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息。同時(shí)建立健全部門(mén)間的協(xié)調(diào)與配合機(jī)制，明確部門(mén)職責(zé)。

5、提高稅務(wù)征管能力

一是要提高稽查人員的業(yè)務(wù)水平和政治素質(zhì)。要在人員錄用上力爭(zhēng)吸收一些專(zhuān)業(yè)水平較高的人才，并定時(shí)組織培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，提高工作效率；同時(shí)對(duì)稽查人員加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)和職業(yè)道德方面的教育。二是改進(jìn)征管手段，提高科技含量。要不斷提高房地產(chǎn)稅收征管的科技含量，在稅務(wù)機(jī)關(guān)之間、部門(mén)之間、稅企之間充分實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)、信息共享。可由房地產(chǎn)稅收一體化管理領(lǐng)導(dǎo)小組或政府信息管理部門(mén)牽頭，在政府共享平臺(tái)上搭建“房地產(chǎn)稅收一體化管理信息共享系統(tǒng)”，規(guī)劃、國(guó)土、房管、財(cái)政、稅務(wù)等部門(mén)相關(guān)信息要實(shí)現(xiàn)共享。同時(shí)加大以票管稅力度，全面推廣使用電腦版建安、不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。

【參考文獻(xiàn)】

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[2]韓雪：我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的博弈分析[J]．稅務(wù)研究，2005（5）.

篇(3)

我國(guó)現(xiàn)有房產(chǎn)稅、土地使用稅等稅種，已不能適應(yīng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展新形勢(shì)的需要。稅收收入增長(zhǎng)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展極不相稱(chēng)，調(diào)控功能未得到有效發(fā)揮，財(cái)產(chǎn)稅在城市政府財(cái)政收入中所占比重較低，尚未成為地方財(cái)政的主體稅種，亟需改革。而房地產(chǎn)稅的改革涉及諸多方面，其中，開(kāi)展房地產(chǎn)稅評(píng)估征稅活動(dòng)是房地產(chǎn)稅制度改革的重要內(nèi)容。國(guó)內(nèi)外稅收征管實(shí)踐表明，按房地產(chǎn)評(píng)估值征稅。有利于發(fā)揮稅收調(diào)控功能，調(diào)節(jié)級(jí)差收入，合理配置資源，提高地方政府運(yùn)用稅收政策工具的靈活性。但現(xiàn)階段，我國(guó)推行這一征管措施還需要一定的制度和環(huán)境條件。

（一）稅制改革：整合現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制，及時(shí)開(kāi)征新的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅

在稅制改革方面，除統(tǒng)一內(nèi)外稅制已有廣泛共識(shí)外，還需要重點(diǎn)突破的有：1.全面提升財(cái)產(chǎn)稅在城鎮(zhèn)地方稅體系中的地位。通過(guò)對(duì)現(xiàn)行房產(chǎn)稅、土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅等稅種進(jìn)行整合，及時(shí)開(kāi)征新的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅，擴(kuò)大財(cái)產(chǎn)稅的征收范圍，擴(kuò)展稅基。個(gè)人擁有的房產(chǎn)，無(wú)論自住還是出租，都應(yīng)逐步依法納稅。2.取消部分減免稅，適當(dāng)提高房地產(chǎn)稅等稅率，增加政府收入，合理分配公共服務(wù)成本。3.貫徹公平原則，通過(guò)減免稅、設(shè)置不同稅率等手段，調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富分配差距。4.健全財(cái)產(chǎn)稅征收網(wǎng)絡(luò)，在財(cái)產(chǎn)購(gòu)置、持有、交換、繼承和贈(zèng)予等環(huán)節(jié)及時(shí)組織收入，防范收入流失。同時(shí)，不斷改進(jìn)征收技術(shù)手段，加強(qiáng)稅收征管，充分體現(xiàn)主體稅種功能。

（二）社會(huì)條件：開(kāi)展房地產(chǎn)稅評(píng)估征稅適宜的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境

房地產(chǎn)是人們生產(chǎn)、生活的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，房地產(chǎn)稅收政策不僅關(guān)系到政府財(cái)政收入，而且涉及經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境和人們的生存條件，特別是對(duì)住宅投資。建設(shè)、銷(xiāo)售、持有和轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)的稅收政策，涉及成千上萬(wàn)家庭和個(gè)人生活，屬重要公共事務(wù)和服務(wù)，政府決策需要兼顧國(guó)家、企業(yè)和個(gè)人等各方利益，力爭(zhēng)取得廣泛共識(shí)。因而開(kāi)展房地產(chǎn)稅評(píng)估征稅，需要一個(gè)較好的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境。1.評(píng)估征稅要得到廣大納稅人的普遍理解、認(rèn)可。評(píng)估征稅不能僅在理論界和稅務(wù)部門(mén)取得共識(shí)，關(guān)鍵還在于能否得到城鄉(xiāng)居民認(rèn)可，廣大居民的態(tài)度是決定因素。如果現(xiàn)階段城鄉(xiāng)居民對(duì)評(píng)估征稅認(rèn)識(shí)有較大的分歧，政府就不宜貿(mào)然推行這一征管措施。2.房地產(chǎn)評(píng)估征稅的對(duì)象、范圍和評(píng)估技術(shù)等。與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和財(cái)富的積累程度要相適應(yīng)。如果錯(cuò)誤地估計(jì)了城鄉(xiāng)居民的富裕程度、財(cái)產(chǎn)狀況，評(píng)估征稅的結(jié)果就可能事與愿違。3.經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況較為穩(wěn)定，政府宏觀經(jīng)濟(jì)監(jiān)管有力。

二、房地產(chǎn)稅收評(píng)估征稅需要突破的技術(shù)問(wèn)題

房地產(chǎn)稅評(píng)稅，就是運(yùn)用一定科學(xué)方法，準(zhǔn)確評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系和價(jià)格波動(dòng)。一方面，使房地產(chǎn)稅收能夠體現(xiàn)納稅人的收益與能力，公平稅負(fù)：另一方面，保證政府財(cái)政收入隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，達(dá)到稅收收入與政府公共服務(wù)支出之間的均衡。圍繞這一問(wèn)題，需要進(jìn)一步研究以下幾方面的內(nèi)容：（一）確立房地產(chǎn)稅評(píng)估征稅的基本準(zhǔn)則房地產(chǎn)稅評(píng)估征稅，和一般資產(chǎn)評(píng)估既有相似、相同之處，也有嚴(yán)格區(qū)分，需要建立相應(yīng)的評(píng)估準(zhǔn)則。以指導(dǎo)房地產(chǎn)評(píng)估征稅工作的順利開(kāi)展。

1.公平準(zhǔn)則。公平是世界各國(guó)稅收制度追求的共同目標(biāo)，房地產(chǎn)評(píng)估征稅也不例外。公平準(zhǔn)則首先是對(duì)評(píng)估對(duì)象的公平，要求在評(píng)估征稅中對(duì)性能相同或相似、地段相近的房地產(chǎn)采用相同的評(píng)估方法評(píng)估其價(jià)值，作為計(jì)征稅收的依據(jù)。其次是對(duì)納稅人的公平，對(duì)性能相同或相似、地段相近的房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，如納稅人是自然人，無(wú)論其民族、年齡、性別、國(guó)籍、文化程度等，都采用同樣的方法評(píng)估征稅：如納稅人是法人，評(píng)估征稅不因其所有制性質(zhì)。規(guī)模大小、技術(shù)先進(jìn)與否等不同而有所區(qū)別。

2.合法準(zhǔn)則。經(jīng)過(guò)幾十年的努力，我國(guó)在房地產(chǎn)管理、資產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域已初步形成了一套較為完整的法律、法規(guī)和規(guī)章，如《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《注冊(cè)會(huì)計(jì)師法》等。這些法律、法規(guī)和規(guī)章是評(píng)估征稅的依據(jù)。合法準(zhǔn)則要求稅務(wù)人員和稅收評(píng)估機(jī)構(gòu)遵守現(xiàn)行房地產(chǎn)管理、資產(chǎn)評(píng)估的法律、法規(guī)和規(guī)章，依法評(píng)稅，以維護(hù)國(guó)家稅法的嚴(yán)肅性、權(quán)威性，保護(hù)政府財(cái)政利益，同時(shí)維護(hù)納稅人合法權(quán)益。

3.科學(xué)準(zhǔn)則。在房地產(chǎn)評(píng)稅工作中，評(píng)估人員所面臨的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況較為復(fù)雜。如房地產(chǎn)按其用途可分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲。娛樂(lè)、工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)、農(nóng)業(yè)和綜合房地產(chǎn)等，種類(lèi)繁多，且房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系受多種因素影響波動(dòng)較大，房地產(chǎn)價(jià)格被認(rèn)為是觀察一個(gè)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的“晴雨表”。因此，在評(píng)稅活動(dòng)中，評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員采用的評(píng)估方法、技術(shù)和程序等，要能科學(xué)、準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值。使房地產(chǎn)稅的征收既保證政府稅收收入隨房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而增長(zhǎng)，又不增加納稅人的負(fù)擔(dān)。

4.時(shí)點(diǎn)準(zhǔn)則。時(shí)點(diǎn)準(zhǔn)則要求房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估結(jié)果，應(yīng)是評(píng)估對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的合理價(jià)值。由于房地產(chǎn)價(jià)格隨市場(chǎng)供求關(guān)系等因素不斷發(fā)生變化，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估只能是評(píng)估對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的合理價(jià)值。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估需要消耗大量的人力、物力和財(cái)力，對(duì)政府而言，既不可能也不必要隨時(shí)或每年對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，就需要合理確定評(píng)估征稅的周期，一方面，能夠較準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)價(jià)值的變化。比較法，將評(píng)估對(duì)象與在評(píng)估試點(diǎn)的近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象合理價(jià)值的方法。比較法的操作步驟有：搜集交易實(shí)例；選取可比實(shí)例；建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；進(jìn)行交易情況修正：進(jìn)行交易日期修正；進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；求取比準(zhǔn)價(jià)格。比較法適用于具有交易性的房地產(chǎn)，而對(duì)特殊工業(yè)用房、學(xué)校等很；少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，則難以適用該方法。

2.地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、路線價(jià)法等方法。基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是以地產(chǎn)所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，通過(guò)時(shí)點(diǎn)修正，容積率修正、行業(yè)用途修正等一系列修正，最后確定地產(chǎn)價(jià)值。

通過(guò)上述方法分析可以看出，目前采用成本法評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值，用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估地產(chǎn)價(jià)值較為可行，條件成熟時(shí)可采用收益法、市場(chǎng)法等多種方法，但這些方法還需要結(jié)合稅收征管的要求進(jìn)一步規(guī)范。如收益法對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)的收入要進(jìn)行較詳細(xì)的測(cè)算和預(yù)計(jì)等。同時(shí)，各地區(qū)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度不同，在使用上述基本方法時(shí)，還要相應(yīng)調(diào)整，以使評(píng)估結(jié)果更符合本地區(qū)的實(shí)際情況。

（三）房地產(chǎn)稅評(píng)稅的信息基礎(chǔ)

從上述房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的基本方法可知，要準(zhǔn)確評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，達(dá)到公平稅負(fù)的目的，必須以獲得準(zhǔn)確、真實(shí)、可靠的信息資料為前提，而這些信息資料的獲取，主要有兩種途徑：一是稅收征管渠道，如納稅申報(bào)、稅源調(diào)查等；二是其他部門(mén)的配合，如國(guó)土資源部門(mén)提供土地基準(zhǔn)價(jià)格、建設(shè)部門(mén)提供建筑及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)主管部門(mén)提供房產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料、物價(jià)部門(mén)提供物價(jià)指數(shù)等。這就需要解決以下問(wèn)題：

1.部門(mén)協(xié)調(diào)問(wèn)題。在房地產(chǎn)評(píng)稅過(guò)程中，有關(guān)信息涉及城市建設(shè)主管部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)，土地資源管理部門(mén)、物價(jià)管理部門(mén)等眾多部門(mén)，而在現(xiàn)行制度下，這些部門(mén)都沒(méi)有為稅務(wù)機(jī)關(guān)提供信息資料的義務(wù)，而沒(méi)有這些部門(mén)的配合，整個(gè)評(píng)稅工作就無(wú)法進(jìn)行。因而，在開(kāi)展正式房地產(chǎn)稅評(píng)估工作之前，必須以法律制度的形式，規(guī)定上述部門(mén)為稅務(wù)機(jī)關(guān)提供房地產(chǎn)信息資料的義務(wù)，使稅務(wù)機(jī)關(guān)在評(píng)稅過(guò)程中與上述部門(mén)協(xié)商時(shí)有法可依。

2.信息的準(zhǔn)確性問(wèn)題。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系瞬息萬(wàn)變，有關(guān)部門(mén)提供的信息資料不一定能夠滿(mǎn)足評(píng)稅，工作需要，如基準(zhǔn)地價(jià)資料，稅務(wù)部門(mén)還需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，以保證房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的準(zhǔn)確性。

3.信息管理問(wèn)題。前文描述了信息在房地產(chǎn)稅評(píng)稅中的重要性，這就要求在稅收征管制度中，將信息管理擺到突出位置，主要做好兩方面的工作：一是稅務(wù)機(jī)關(guān)建立房地產(chǎn)稅評(píng)稅信息庫(kù)，及時(shí)更新數(shù)據(jù)，掌握稅源動(dòng)態(tài)：二是加快電子政務(wù)推行步伐，實(shí)現(xiàn)政府部門(mén)之間信息資源共享，盡可能降低評(píng)稅成本，提高稅務(wù)工作效率。

（四）房地產(chǎn)稅制改革中的稅費(fèi)關(guān)系

與房地產(chǎn)稅評(píng)稅制度改革密切相關(guān)的問(wèn)題，是稅費(fèi)關(guān)系的規(guī)范。據(jù)北京市有關(guān)部門(mén)調(diào)查，近年來(lái)，涉及城市建設(shè)和房地產(chǎn)行業(yè)的收費(fèi)、基金共有幾十項(xiàng)，其中，中央批準(zhǔn)的約占70％，北京市批準(zhǔn)的約占30％。稅收在商品房售價(jià)中所占比重較低，約為6％。因此，要達(dá)到房地產(chǎn)稅評(píng)稅制度改革的預(yù)期目標(biāo)，就必須有效解決稅費(fèi)關(guān)系問(wèn)題。從目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析。各種收費(fèi)過(guò)多過(guò)濫是造成房?jī)r(jià)居高不下的重要原因之一。同時(shí)，收費(fèi)侵蝕稅基，影響政府房地產(chǎn)稅收收入的增長(zhǎng)。大規(guī)模清理，整頓各類(lèi)收費(fèi)，基金，成為評(píng)稅制度改革的重要前提。

（五）房地產(chǎn)稅評(píng)稅機(jī)構(gòu)與隊(duì)伍建設(shè)

與其他稅收征管相比，開(kāi)展房地產(chǎn)評(píng)稅工作所面臨的情況更為復(fù)雜，技術(shù)要求更高，政策性更強(qiáng)，需要建立一支從事此項(xiàng)工作的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍。從從業(yè)人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)分析，除稅收專(zhuān)業(yè)知識(shí)和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)知識(shí)外，還需要具有以下幾方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)與能力：

1.評(píng)估技術(shù)與方法。能夠熟練掌握評(píng)估房產(chǎn)和地產(chǎn)價(jià)值的各種專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)，能夠及時(shí)處理評(píng)估過(guò)程中所遇到的不確定性因素，確保房產(chǎn)和地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值比較準(zhǔn)確、合理，接近市場(chǎng)價(jià)值，反映市場(chǎng)供求關(guān)系，既保證政府財(cái)政收入能隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，又維護(hù)納稅人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

2.及時(shí)掌握房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，了解市場(chǎng)信息，能夠準(zhǔn)確分析和判斷房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，為有效開(kāi)展評(píng)稅工作服務(wù)。

3.熟悉和掌握國(guó)家有關(guān)城市建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展的法律，法規(guī)和管理制度，明確評(píng)稅工作的法律依據(jù)。

（六）建立納稅人爭(zhēng)議處理機(jī)制，保護(hù)納稅人合法權(quán)益

對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行評(píng)估征稅，不同于流轉(zhuǎn)稅、所得稅等稅種在現(xiàn)行稅法下以既成事實(shí)的收入或行為為課稅對(duì)象，而是運(yùn)用一定的技術(shù)、方法估計(jì)和測(cè)算征稅對(duì)象的價(jià)值，客觀上存在一定的不確定性，難度較大。因此，需要廣泛聽(tīng)取納稅人的意見(jiàn)，使其能夠接受評(píng)估結(jié)果，履行納稅義務(wù)。當(dāng)納稅人對(duì)評(píng)估方法、程序和結(jié)果等提出異議時(shí)，應(yīng)建立相應(yīng)的處理機(jī)制，以稅務(wù)部門(mén)為主導(dǎo)，溝通信息，交換意見(jiàn)，最終達(dá)成共識(shí)，完成納稅業(yè)務(wù)，保護(hù)納稅人合法權(quán)益。如納稅人仍不滿(mǎn)意，再進(jìn)入稅收復(fù)議和行政訴訟程序解決。

三、我國(guó)開(kāi)展房地產(chǎn)稅評(píng)估征稅工作的幾點(diǎn)政策建議

如前所述，我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，特別是城市化進(jìn)程加快，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了巨大的推動(dòng)，而房地產(chǎn)稅征收管理現(xiàn)狀，已不適應(yīng)新形勢(shì)的需要，借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)開(kāi)展房地產(chǎn)稅評(píng)稅工作，貫徹政府宏觀經(jīng)濟(jì)社會(huì)政策，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與稅收的良性循環(huán)已是大勢(shì)所趨。因而，近期內(nèi)需要開(kāi)展的重點(diǎn)工作有：

（一）正確估計(jì)目前的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境，創(chuàng)造條件，開(kāi)展房地產(chǎn)稅評(píng)估征稅工作

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一定時(shí)期觀察一個(gè)地區(qū)或國(guó)家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的“晴雨表”，其中住房又是人們生存的基本條件。在目前我國(guó)政治經(jīng)濟(jì)條件下推行評(píng)估征稅，就需要準(zhǔn)確把握可能出現(xiàn)的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造條件，逐步開(kāi)展房地產(chǎn)稅評(píng)估征稅工作。首先，要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的承受能力與對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響：其次，考慮納稅人對(duì)評(píng)估征稅的接受程度，特別是當(dāng)普通住宅被納入評(píng)估征稅范圍后，所產(chǎn)生的政治社會(huì)影響。筆者認(rèn)為，在近1～2年內(nèi)，將城鎮(zhèn)普通住宅納入評(píng)估征稅的范圍是不現(xiàn)實(shí)的；在房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費(fèi)關(guān)系沒(méi)有根本理順的情況下，推行評(píng)估征稅也是困難重重。

（二）建立評(píng)稅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，采用多種技術(shù)手段，準(zhǔn)確評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值

如前所述。資產(chǎn)評(píng)估和地產(chǎn)評(píng)估的方法較多，可供房地產(chǎn)稅評(píng)稅選擇。在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，可建立適應(yīng)不同類(lèi)型資產(chǎn)的評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。在房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中，可根據(jù)房產(chǎn)的不同用途，采用不同的評(píng)估技術(shù)開(kāi)展評(píng)估。對(duì)自用的房產(chǎn)價(jià)值。由于無(wú)相同或相似的市場(chǎng)價(jià)值，也可能無(wú)可比較的收益，可采用成本法評(píng)估其價(jià)值；對(duì)出租或從事酒店業(yè)等經(jīng)營(yíng)類(lèi)房產(chǎn)，根據(jù)收益法評(píng)估其價(jià)值。對(duì)具有相同或相似市場(chǎng)價(jià)格的房產(chǎn)，采用市場(chǎng)法評(píng)估。在建立房地產(chǎn)稅評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)過(guò)程中，評(píng)稅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的建立，并不是簡(jiǎn)單的照搬現(xiàn)成的資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)與方法，而是在此基礎(chǔ)上，考慮評(píng)稅工作的特殊需要，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整與修改，以滿(mǎn)足稅收征管的需要。

（三）建立評(píng)稅技術(shù)信息體系，保證評(píng)稅工作順利進(jìn)行

要準(zhǔn)確評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，滿(mǎn)足稅收征管需要，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)掌握稅源狀況，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，保證房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的科學(xué)性、合理性。這就需要建立完善的技術(shù)信息體系保障。從房地產(chǎn)稅評(píng)稅所需信息來(lái)源分析，主要包括以下幾類(lèi)：1.納稅人基本信息。這類(lèi)信息數(shù)據(jù)庫(kù)可通過(guò)納稅申報(bào)等途徑，由稅務(wù)機(jī)關(guān)建立。2.房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易和管理信息。這類(lèi)信息主要掌握在城市建設(shè)、房產(chǎn)管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司等機(jī)構(gòu)中。3.土地開(kāi)發(fā)、使用權(quán)交易、基準(zhǔn)地價(jià)等信息。這類(lèi)信息主要掌握在土地主管部門(mén)、城市建設(shè)等部門(mén)。稅務(wù)機(jī)構(gòu)須得到上述機(jī)構(gòu)的大力支持，才能得到稅收評(píng)估所需要的信息。解決的途徑有兩個(gè)：一是以法律制度形式規(guī)定上述機(jī)構(gòu)配合稅務(wù)機(jī)關(guān)評(píng)稅的義務(wù)，并負(fù)責(zé)提供相應(yīng)信息；二是盡快建立政府機(jī)構(gòu)間信息共享機(jī)制，努力降低評(píng)稅成本。新晨

（四）規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)關(guān)系，增加政府稅收收入

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)關(guān)系復(fù)雜，涉及眾多部門(mén)利益的情況，分步實(shí)行改革。首先，清理、取消不合理、不合法的收費(fèi)；其次，將具有稅收性質(zhì)的收費(fèi)，分批、分次實(shí)行“費(fèi)改稅”，充分考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的承受能力，以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響；最后，將不能實(shí)行“費(fèi)改稅”且征收合理的收費(fèi)項(xiàng)目，進(jìn)一步規(guī)范化。

篇(4)

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅 房地產(chǎn)稅 地方稅體系 公平分配

十八屆三中全會(huì)以后，對(duì)房地產(chǎn)稅的改革，是當(dāng)代財(cái)稅改革一環(huán)重要環(huán)節(jié)，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在8月29日表示，稅制改革是今年財(cái)稅體制改革的一個(gè)方面，其主要任務(wù)之一就是推進(jìn)房地產(chǎn)稅的立法。房地產(chǎn)稅相對(duì)于房產(chǎn)稅而言，是一個(gè)綜合的概念，既包括房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地使用稅等多個(gè)稅種外，還包括整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、保有全鏈條中各種稅之外的費(fèi)。從房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)看，房產(chǎn)稅主要是按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅，也就僅對(duì)房產(chǎn)的余值或租金收入進(jìn)行征稅，并未對(duì)土地進(jìn)行增稅，產(chǎn)權(quán)所有人所承受的稅負(fù)僅為房產(chǎn)的余值或租金收入。而房地產(chǎn)稅是對(duì)房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地使用稅等相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行征稅，產(chǎn)權(quán)所有人承受的稅負(fù)不再是只有房產(chǎn)的余值或租金收入，而是將原本由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的土地增值稅、土地使用稅等相關(guān)稅費(fèi)轉(zhuǎn)由購(gòu)房者承擔(dān)，加重產(chǎn)權(quán)所有人的購(gòu)房成本。

我國(guó)房產(chǎn)稅開(kāi)始征收是在1950年，經(jīng)過(guò)幾次修訂，在1986年國(guó)務(wù)了《中國(guó)人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物價(jià)水平的提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)興起，房?jī)r(jià)不斷的上升。為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)度增長(zhǎng)，在2011年1月上海、重慶作為試點(diǎn)城市，實(shí)行房產(chǎn)稅改革，擴(kuò)大征稅范圍，突破了向非經(jīng)營(yíng)性用房征稅。但從2011年試點(diǎn)到現(xiàn)在，已經(jīng)3年多，房?jī)r(jià)卻沒(méi)有得到抑制，相反卻暴露出房產(chǎn)稅的諸多問(wèn)題。對(duì)此，有必要進(jìn)行房產(chǎn)稅改革，推進(jìn)房地產(chǎn)稅征收。

一、房地產(chǎn)稅開(kāi)征的必要性

防止投機(jī)行為，抑制房?jī)r(jià)的過(guò)度增長(zhǎng)。因?yàn)樵谝郧?，個(gè)人擁有住房，主要用于滿(mǎn)足自己的住房需求，而如今，人們通過(guò)炒樓炒房，除了滿(mǎn)足自己的住房需求外，同時(shí)還實(shí)現(xiàn)財(cái)富的增值，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。最初在上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅的主要原因是為了抑制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，但是從這3年的試點(diǎn)效果來(lái)看，卻不是很顯著。根據(jù)全國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)排行榜顯示，前20名城市平均房?jī)r(jià)不低于9000元/平方米，試問(wèn)一位普通工資的職工，他需要花多少年的時(shí)間才能買(mǎi)得起房？若推進(jìn)房地產(chǎn)稅的開(kāi)征，從需求市場(chǎng)角度，據(jù)了解，目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，房地商的利潤(rùn)與土地出讓金、稅費(fèi)占60%，建筑成本約占40%。若開(kāi)征房地產(chǎn)稅，從本由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的稅款轉(zhuǎn)嫁由購(gòu)買(mǎi)者承擔(dān)，其開(kāi)發(fā)成本就會(huì)大幅度的降低，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之降低。從住房角度看，由于購(gòu)房者在保有環(huán)節(jié)的承擔(dān)稅負(fù)增加，可能改變對(duì)住房的持有的選擇，最后選擇減少購(gòu)買(mǎi)或出售住房，住房投資的需求減少，供給增加，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的供需平衡，達(dá)到控制房?jī)r(jià)的作用。

增加地方財(cái)政收入，完善地方稅體系。營(yíng)業(yè)稅作為地方稅的主要稅種，在2013年8月全國(guó)試行“營(yíng)改增”后，地方政府失去了主要的稅種，致使地方政府稅收收入的減少，加上財(cái)權(quán)與事權(quán)不匹配，影響地方政府所提供的公共服務(wù)，失去提供公共服務(wù)能力的地方政府，將會(huì)影響地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。與此同時(shí)，現(xiàn)行的地方稅體系無(wú)法支持地方財(cái)政支出的需要，引發(fā)地方利用土地出讓的方式來(lái)籌集收入。若開(kāi)征房地產(chǎn)稅，擴(kuò)大原有的征稅范圍，將非經(jīng)營(yíng)性用房納入考量范圍，地方有了保有環(huán)節(jié)的稅收，“土地財(cái)政”問(wèn)題將不攻自破，財(cái)產(chǎn)稅在增加地方政府的財(cái)力的同時(shí)，也促進(jìn)土地資源的節(jié)約利用，防止開(kāi)發(fā)商利用土地過(guò)分開(kāi)發(fā)，增加綠色覆蓋面積。推進(jìn)房地產(chǎn)稅的立法，解決各個(gè)稅種的立法問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)起到規(guī)范的作用，構(gòu)建房地產(chǎn)稅體系，以房地產(chǎn)稅為主體，有利于完善地方稅體系。

二、推進(jìn)房地產(chǎn)稅開(kāi)征需考慮的因素

隨著社會(huì)發(fā)展，房地產(chǎn)稅的開(kāi)征是種趨勢(shì)，雖說(shuō)有其開(kāi)征的必要，但在開(kāi)征過(guò)程中，仍需考慮以下兩點(diǎn)因素：

稅務(wù)部門(mén)與其他相關(guān)部門(mén)的配合。在上海試點(diǎn)的房產(chǎn)稅采用一刀切的方式，對(duì)于這種征稅方式，有失公平。而對(duì)房地產(chǎn)稅開(kāi)征首先應(yīng)該綜合考慮居民的家庭信息情況，例如，家庭有幾口人，是否需要贍養(yǎng)老人，是否需要撫養(yǎng)小孩，是否是單親家庭？針對(duì)家庭實(shí)際情況給予一定的稅收優(yōu)惠，同時(shí)對(duì)于居民所擁有的房產(chǎn)信息應(yīng)給予披露和公開(kāi)，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)能查詢(xún)居民的房地產(chǎn)的信息。而這些問(wèn)題需要稅務(wù)部門(mén)與戶(hù)籍管理部門(mén)、婚姻登記部門(mén)、國(guó)土資源管理部門(mén)以及中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息中心等相關(guān)部門(mén)之間的相互協(xié)作，通過(guò)全面的掌握居民的具體信息，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅征收的公平性和透明性。

建立房產(chǎn)稅的評(píng)估體系。評(píng)估體系是解決房產(chǎn)稅稅基的主要問(wèn)題，它保證評(píng)估的公正合理。對(duì)此，需要獨(dú)立成立評(píng)估機(jī)構(gòu)，不依附政府部門(mén)，以第三方的身份去評(píng)估房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，保證高效、準(zhǔn)確。對(duì)此，可以借鑒英德模式，專(zhuān)門(mén)設(shè)立房地產(chǎn)評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行更有效的評(píng)估。

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[3]賈康.地方稅體系如何破題[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，2013，（4）.

篇(5)

首先，移動(dòng)互聯(lián)技術(shù)日益普及，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)將以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)超越傳統(tǒng)的固定互聯(lián)網(wǎng)。根據(jù)《2013-2014年中國(guó)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)調(diào)查研究報(bào)告》，目前我國(guó)移動(dòng)互聯(lián)用戶(hù)已經(jīng)超越PC用戶(hù)數(shù)，移動(dòng)互聯(lián)已經(jīng)成為人們?nèi)粘Ｉ畋匦璧牟糠?，APP已經(jīng)成為占據(jù)手機(jī)屏幕的第一入口。截至2014年6月底，我國(guó)智能手機(jī)網(wǎng)民規(guī)模達(dá)4.8億，在手機(jī)網(wǎng)民中占比達(dá)91.1%。手機(jī)上網(wǎng)常態(tài)化特征進(jìn)一步明顯，根據(jù)調(diào)查，我國(guó)手機(jī)網(wǎng)民每天上網(wǎng)4小時(shí)以上的重度手機(jī)網(wǎng)民比例達(dá)36.4%，其中，每天實(shí)時(shí)在線的手機(jī)比例為21.8%。87.8%的手機(jī)網(wǎng)民每天至少使用手機(jī)上網(wǎng)一次。手機(jī)、智能操作系統(tǒng)的升級(jí)發(fā)展，3G、4G技術(shù)及應(yīng)用的迅猛普及，為稅務(wù)移動(dòng)APP的研發(fā)提供了技術(shù)條件。圖1是對(duì)未來(lái)幾年移動(dòng)網(wǎng)民規(guī)模的預(yù)測(cè)，移動(dòng)網(wǎng)民將呈快速增長(zhǎng)之勢(shì)。

其次，移動(dòng)支付正在改變?nèi)藗兊纳罘绞剑藗兊南M(fèi)方式、理財(cái)方式、繳費(fèi)方式很大程度依賴(lài)于移動(dòng)支付。2014年“雙十一”移動(dòng)支付1天時(shí)間達(dá)到243億元?？梢?jiàn)，移動(dòng)支付已經(jīng)被廣泛接受并呈蓬勃發(fā)展之勢(shì)。如果納稅人可以很便捷地支付房地產(chǎn)稅，則可以有效提高房地產(chǎn)稅的征收率。納稅后，地稅局可以根據(jù)納稅人預(yù)留的地址寄送發(fā)票，或者直接發(fā)放電子發(fā)票。當(dāng)然，如果沒(méi)有按期納稅的業(yè)主則可能會(huì)要求繳交滯納金。

再次，人們可以最大限度節(jié)約時(shí)間，減少能耗，提高生活品質(zhì)。隨著生活節(jié)奏的加快，人們的碎片化時(shí)間增加，對(duì)移動(dòng)支付的需求日益強(qiáng)烈。在未來(lái)房地產(chǎn)稅開(kāi)征之時(shí)，繳納房地產(chǎn)稅成為擁有房產(chǎn)家庭的必然事務(wù)，如果家家戶(hù)戶(hù)都要到地稅局去繳稅，勢(shì)必造成大量人力、物力的浪費(fèi)。因?yàn)轭l繁使用交通工具，還帶來(lái)城市的污染和能源的消耗。有了移動(dòng)納稅，業(yè)主可以用碎片化的時(shí)間繳稅，既節(jié)省政府的征稅成本，又節(jié)省納稅人的時(shí)間和機(jī)會(huì)成本，還減少公共資源的消耗，可謂多方受益。

最后，納稅服務(wù)需求的增長(zhǎng)，使房地產(chǎn)稅繳納要求可以突破5天工作日×8小時(shí)的限制，而實(shí)現(xiàn)7天×24小時(shí)隨時(shí)納稅的完全自由。過(guò)去十年，納稅人辦稅方式由單一的實(shí)體辦稅服務(wù)廳向現(xiàn)代的網(wǎng)上辦稅服務(wù)廳轉(zhuǎn)變。隨著當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的不斷發(fā)展，納稅人需要突破一個(gè)辦稅廳、一張電腦桌的空間限制，突破8小時(shí)的工作時(shí)間限制，突破紙質(zhì)材料、磁盤(pán)等載體限制，尋求更為簡(jiǎn)便、快捷、高效的辦稅方式。納稅人的需求成為房地產(chǎn)稅移動(dòng)納稅的現(xiàn)實(shí)要求。

隨著3G、4G等無(wú)線通信技術(shù)的發(fā)展，移動(dòng)政務(wù)成為政務(wù)信息化發(fā)展的必然趨勢(shì)。開(kāi)發(fā)應(yīng)用房地產(chǎn)稅APP，使手機(jī)、平板電腦成為新的稅收服務(wù)平臺(tái)，順應(yīng)了移動(dòng)互聯(lián)這一信息化發(fā)展的趨勢(shì)，緊跟智慧城市建設(shè)的大背景，從而有利于進(jìn)一步推進(jìn)稅收現(xiàn)代化建設(shè)。

二、房地產(chǎn)稅移動(dòng)繳納的基本功能

未來(lái)的房地產(chǎn)稅移動(dòng)繳納平臺(tái)可以命名為“房稅通”，既通俗易懂，又方便管理。其主要功能可以設(shè)計(jì)為包含以下內(nèi)容：稅額查詢(xún)、繳納查詢(xún)、信用查詢(xún)、電子發(fā)票查驗(yàn)、納稅人查詢(xún)、稅基異議申請(qǐng)、房地產(chǎn)稅動(dòng)態(tài)、納稅指南等功能模塊。

納稅人以真實(shí)身份注冊(cè)后，詳細(xì)注明房產(chǎn)證、聯(lián)系地址、聯(lián)系方式等基本信息，則日后登錄即代表真實(shí)個(gè)人進(jìn)行查詢(xún)、納稅、咨詢(xún)、留言等所有房地產(chǎn)稅涉稅活動(dòng)。稅額查詢(xún)是指納稅人可以查詢(xún)到自己所擁有的房產(chǎn)的稅基、稅率及年度納稅總額度，可以分月支付房地產(chǎn)稅，也可以集中一次繳清房地產(chǎn)稅；繳納查詢(xún)是指查詢(xún)是否已經(jīng)繳納完成涉稅房產(chǎn)的所有額度，是否有催繳通知；信用查詢(xún)是指查詢(xún)是否有愈期稅收，納稅信用記錄是否完好；電子發(fā)票查驗(yàn)是指對(duì)已經(jīng)完成納稅的房產(chǎn)，完稅發(fā)票（紙質(zhì)發(fā)票或電子發(fā)票）是否已經(jīng)出具；納稅人查詢(xún)是指對(duì)納稅人基本情況的查詢(xún)，該納稅人需要繳納多少種類(lèi)物業(yè)的房地產(chǎn)稅，每一種類(lèi)房地產(chǎn)稅截止日期一目了然；稅基異議申請(qǐng)是指業(yè)主如果對(duì)房產(chǎn)的稅基存有疑慮，則可以在線咨詢(xún)，咨詢(xún)不能解決問(wèn)題的，則可以提起復(fù)核申請(qǐng)；房地產(chǎn)稅動(dòng)態(tài)是指國(guó)家稅務(wù)總局或地方稅務(wù)局的最新動(dòng)態(tài)，有利于業(yè)主及時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)稅的新聞；納稅指南是指具體的操作指南，使不熟悉相關(guān)業(yè)務(wù)的業(yè)主可以很便利地了解如何通過(guò)各種移動(dòng)終端來(lái)繳納房地產(chǎn)稅。“房稅通”在技術(shù)上應(yīng)該包含以下功能：

首先，應(yīng)用移動(dòng)互聯(lián)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)了手機(jī)、平板電腦等移動(dòng)終端的納稅服務(wù)接入。無(wú)論是Android系統(tǒng)還IOS系統(tǒng)，都可以很便利地應(yīng)用房稅通，在此基礎(chǔ)上很方便地進(jìn)行查詢(xún)、納稅、溝通等業(yè)務(wù)。不受時(shí)間、空間的限制，使繳納房地產(chǎn)稅達(dá)到自動(dòng)化和人性化的目的。

其次，應(yīng)用GIS （地理信息系統(tǒng)）接口，實(shí)現(xiàn)手機(jī)地圖導(dǎo)航服務(wù)?？梢酝ㄟ^(guò)GIS，很方便地查看到自己房產(chǎn)的位置，周邊的配套、交通和環(huán)境。因?yàn)橛绊懛績(jī)r(jià)的主要因素是位置（location），所以，應(yīng)用GIS在房稅通APP上，有利于業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)稅基的全面理解和接受。

再次，納稅服務(wù)智能化。移動(dòng)服務(wù)端設(shè)計(jì)以納稅人需求為導(dǎo)向，納稅服務(wù)從面對(duì)面服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)拓展到掌上移動(dòng)服務(wù)，并據(jù)納稅人性質(zhì)特點(diǎn)進(jìn)行定制送推，實(shí)現(xiàn)了納稅服務(wù)的精細(xì)化、智能化。

最后，為房地產(chǎn)稅宣傳提供了快捷有效的平臺(tái)，征納雙方可有效溝通，有利于提高納稅遵循度，打造和諧稅收。房稅通APP不僅是一個(gè)應(yīng)用工具，更是一個(gè)房地產(chǎn)稅的宣傳媒體，關(guān)于房地產(chǎn)稅的新聞可以通過(guò)房稅通來(lái)快速推送到業(yè)主面前，使房地產(chǎn)稅的收繳更為便利。

三、系統(tǒng)結(jié)構(gòu)要求

房地產(chǎn)稅面向千家萬(wàn)戶(hù)，而且全國(guó)各城市各有自身特點(diǎn)。所以，“房稅通”要有統(tǒng)一識(shí)別標(biāo)志，在功能設(shè)計(jì)上要覆蓋房地產(chǎn)稅移動(dòng)繳納的所有功能，在界面風(fēng)格上要簡(jiǎn)潔美觀實(shí)用，減少不必要的干擾信息，功能模塊清晰，納稅安全必需有足夠的保障。

內(nèi)容設(shè)計(jì)以納稅人需求為導(dǎo)向，堅(jiān)持實(shí)用原則。突出重點(diǎn)內(nèi)容，將重要的信息、服務(wù)和互動(dòng)內(nèi)容體現(xiàn)在顯要位置。充分考慮業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)方式和交互方式，信息交互應(yīng)采用少量多次，及時(shí)反饋用戶(hù)請(qǐng)求，避免長(zhǎng)時(shí)等待或大流量操作。

界面設(shè)計(jì)要清晰合理，信息展示盡量在2-3屏內(nèi)，信息過(guò)多時(shí)采用多媒體展示方式降低長(zhǎng)時(shí)瀏覽導(dǎo)致不良反應(yīng)，字體應(yīng)采用常規(guī)字體，不同時(shí)要求橫向或縱向滾動(dòng)，不使用較大的表格等。界面簡(jiǎn)潔親民，以減少錄入、選擇操作為主，并盡量采用多媒體信息采集方式。

系統(tǒng)適配多種終端，用戶(hù)端的展示需要在iPhone、Android手機(jī)與平板電腦等多種終端之上，這些終端的屏幕尺寸、分辨率各不相同，要求在界面設(shè)計(jì)上能夠充分考慮各類(lèi)主流終端的要求，以便能夠適配多種終端。

頁(yè)面美工設(shè)計(jì)要簡(jiǎn)潔大方。移動(dòng)應(yīng)用客戶(hù)端代表房地產(chǎn)稅整體形象，各城市可以根據(jù)自己城市的特點(diǎn)增加適量地方元素，但要保持基本形象的統(tǒng)一，美工上需保持其應(yīng)有的莊重、嚴(yán)謹(jǐn)、美觀、大方的風(fēng)格，同時(shí)也要貼近納稅人，給人以親切感。移動(dòng)應(yīng)用客戶(hù)端在美工上采用能夠體現(xiàn)地方稅務(wù)局特色的藍(lán)色作為基準(zhǔn)色調(diào)。在藍(lán)色基準(zhǔn)色的基礎(chǔ)上對(duì)其他二級(jí)頁(yè)面、欄目板塊和字體顏色等方面進(jìn)行搭配。

系統(tǒng)功能分口令管理、授權(quán)功能、通用功能、征納互動(dòng)四大類(lèi)，主要功能模塊包含：稅額查詢(xún)、繳納查詢(xún)、信用查詢(xún)、電子發(fā)票查驗(yàn)、納稅人查詢(xún)、稅基異議申請(qǐng)、房地產(chǎn)稅動(dòng)態(tài)、納稅指南等功能模塊。

口令管理主要是“登錄”模塊，功能是驗(yàn)證納稅人身份，以便向特定納稅人提供自有的、具有保密性質(zhì)的涉稅信息和提供面向本納稅人的個(gè)性化納稅服務(wù)。登錄成功后，手機(jī)可以使用客戶(hù)端所有功能；未登錄用戶(hù)只能使用“公開(kāi)信息”“房地產(chǎn)稅動(dòng)態(tài)”兩個(gè)模塊。用戶(hù)登錄要求能包含以下方式進(jìn)行：直接登錄，根據(jù)納稅人識(shí)別號(hào)與對(duì)應(yīng)的網(wǎng)廳登錄密碼進(jìn)行登錄；多賬號(hào)登錄，一個(gè)手機(jī)可以與多個(gè)納稅人識(shí)別號(hào)綁定，實(shí)現(xiàn)多賬號(hào)在同一手機(jī)上登錄，客戶(hù)端軟件具有切換納稅人功能；多手機(jī)登錄，一個(gè)納稅人識(shí)別號(hào)可以與多個(gè)手機(jī)號(hào)綁定。

安全機(jī)制包括架構(gòu)安全和終端安全。架構(gòu)安全宜采用內(nèi)外網(wǎng)隔離機(jī)制。內(nèi)外網(wǎng)分不同的安全域，軟件結(jié)構(gòu)將訪問(wèn)區(qū)、受理區(qū)、處理區(qū)分離。終端安全宜采用合法用戶(hù)驗(yàn)證機(jī)制、批量數(shù)據(jù)保護(hù)機(jī)制和日志記錄機(jī)制。

合法用戶(hù)驗(yàn)證機(jī)制。移動(dòng)客戶(hù)端訪問(wèn)的模塊分為兩大類(lèi)型，一類(lèi)為非授權(quán)訪問(wèn)模塊，即公共模塊，這類(lèi)模塊不涉及敏感數(shù)據(jù)，向公眾開(kāi)放。另一類(lèi)為授權(quán)訪問(wèn)模塊，涉及納稅人私密信息，在使用這些功能之前必須進(jìn)行身份驗(yàn)證。

批量數(shù)據(jù)保護(hù)機(jī)制。稅務(wù)部門(mén)為了方便納稅人而提供某些查詢(xún)服務(wù)，例如房地產(chǎn)稅納稅額度查詢(xún)服務(wù)，納稅人信用等級(jí)查詢(xún)服務(wù)。但是如果某些組織和個(gè)人掌握了大量的這類(lèi)信息就有可能被惡意使用，所以應(yīng)該增加批量數(shù)據(jù)保護(hù)機(jī)制，限制移動(dòng)設(shè)備每天允許查詢(xún)的數(shù)據(jù)量，以建立惡意訪問(wèn)防范機(jī)制。

篇(6)

稅基評(píng)估和征收管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置，是房地產(chǎn)稅制度必不可少的構(gòu)成要素。在OECD（經(jīng)合組織）國(guó)家中，盡管房地產(chǎn)稅征管的模式不同，但機(jī)構(gòu)設(shè)置都遵循了評(píng)估與征收相獨(dú)立的原則，以保證評(píng)估的公正客觀。

稅務(wù)部門(mén)的主要作用包括房地產(chǎn)稅相關(guān)法律的監(jiān)督執(zhí)行、地方政府評(píng)估結(jié)果爭(zhēng)議的處理、房地產(chǎn)稅收收入的入庫(kù)和監(jiān)督，以及房地產(chǎn)評(píng)稅師培訓(xùn)等。

國(guó)際上房地產(chǎn)稅評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)置可以分為四種模式。

第一類(lèi)是由第三方機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)評(píng)估，如加拿大不列顛哥倫比亞省和安大略省、日本等國(guó)家和地區(qū)；第二類(lèi)是稅務(wù)部門(mén)的下設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅評(píng)估，典型國(guó)家有英國(guó)、德國(guó)、新加坡、芬蘭等；第三類(lèi)是稅務(wù)部門(mén)以外的政府部門(mén)負(fù)責(zé)評(píng)估，典型的地區(qū)是澳大利亞新南威爾士州、美國(guó)俄亥俄州；第四類(lèi)是沒(méi)有特定的部門(mén)負(fù)責(zé)評(píng)估，而是由地方政府議會(huì)任命或由公民選舉評(píng)估師，負(fù)責(zé)轄區(qū)房地產(chǎn)稅的評(píng)估，如美國(guó)的一些州和南非一些國(guó)家。

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的地域性，而房地產(chǎn)稅作為地方稅收，房地產(chǎn)稅評(píng)估機(jī)構(gòu)通常設(shè)置在省或市一級(jí)。

在美國(guó)一些州，盡管評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)置在市縣一級(jí)，但省政府承擔(dān)了評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)制定與監(jiān)督執(zhí)行、評(píng)估結(jié)果審核、市縣之間評(píng)估結(jié)果協(xié)調(diào)，評(píng)估師培訓(xùn)等工作。也有一些國(guó)家將評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)置在中央一級(jí)，通過(guò)下設(shè)在地方的辦公室來(lái)進(jìn)行評(píng)估工作。這些國(guó)家往往是集權(quán)國(guó)家，或面積比較小的國(guó)家，如英國(guó)、法國(guó)、新加坡。 稅收爭(zhēng)議的解決機(jī)制

即使是獨(dú)立評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)做出的科學(xué)評(píng)估，也不可避免會(huì)存在數(shù)據(jù)以及模型偏差，納稅人的預(yù)期也有所不同。因此，公正透明的爭(zhēng)議解決機(jī)制十分必要。

發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)稅評(píng)估部門(mén)每年定期向納稅人發(fā)放評(píng)估通知單，并安排專(zhuān)門(mén)時(shí)間接受上訴。

在加拿大不列顛哥倫比亞省，對(duì)房地產(chǎn)稅評(píng)估的爭(zhēng)議處理分為四個(gè)層次。當(dāng)納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議時(shí)，首先在法律規(guī)定期限內(nèi)向評(píng)估局提出非正式上訴，評(píng)估局負(fù)責(zé)就評(píng)估數(shù)據(jù)和模型等問(wèn)題向納稅人進(jìn)行解釋說(shuō)明。如果納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果仍有異議，可以向評(píng)估審核小組提出正式上訴，評(píng)估審核小組通過(guò)聽(tīng)證會(huì)來(lái)處理相關(guān)爭(zhēng)議。如果仍未解決，納稅人可以向評(píng)估審核委員會(huì)提出進(jìn)一步上訴。爭(zhēng)議處理的最高層次是法院，法院只處理對(duì)于法律規(guī)定的爭(zhēng)議。

在英國(guó)，當(dāng)納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果中住宅的等級(jí)歸屬有異議，可以直接去當(dāng)?shù)毓纼r(jià)辦公室上訴。除非特殊情況，納稅人不得對(duì)估價(jià)辦公室復(fù)查的結(jié)果進(jìn)行上訴。英國(guó)法律規(guī)定了一些特殊情況，納稅人可以向?qū)ｉT(mén)的法庭提出上訴。2008年4月1日開(kāi)始，英國(guó)采用了“直接上訴”的方式，簡(jiǎn)化了上訴流程。除了通過(guò)原有的程序，納稅人可以在評(píng)估辦公室做出復(fù)查結(jié)果后自行決定是否讓專(zhuān)門(mén)的法庭對(duì)房屋進(jìn)行重新評(píng)估。 細(xì)化稅收優(yōu)惠政策

理論上，房地產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)按照統(tǒng)一稅率對(duì)全部房地產(chǎn)進(jìn)行征收。但是在現(xiàn)實(shí)中，由于房地產(chǎn)稅按照房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值征收，存在著納稅額與納稅人現(xiàn)金收入不匹配的可能，為此各國(guó)均制定了一系列稅收優(yōu)惠政策。

這些稅收優(yōu)惠政策主要針對(duì)弱勢(shì)群體、非營(yíng)利性房地產(chǎn)以及家庭自有住宅。比較普遍的做法是對(duì)老年人、殘疾人、退伍軍人等制定減免政策。對(duì)于非營(yíng)利性的公共服務(wù)用途房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、福利院等，各國(guó)大多制定稅收豁免政策。對(duì)于住宅，各國(guó)也有各自的優(yōu)惠政策，包括對(duì)家庭自住房屋的稅額扣減或稅率優(yōu)惠，對(duì)住宅設(shè)定低于工商業(yè)房地產(chǎn)的稅率。

一些國(guó)家還制定了與家庭收入相結(jié)合的稅收優(yōu)惠政策。典型的是美國(guó)“斷路器”（circuit-breakers）政策。如果納稅人所繳納的房地產(chǎn)稅與其收入的比例超過(guò)法律規(guī)定的水平，政府會(huì)將超出的一部分稅額返還給納稅人，或減少其應(yīng)納的所得稅額或直接支付給納稅人現(xiàn)金，從而作為對(duì)所得稅稅收返還的一種補(bǔ)充。目前，美國(guó)有29個(gè)州以及哥倫比亞特區(qū)對(duì)住宅房地產(chǎn)給予“斷路器”稅收抵免政策。 房產(chǎn)稅的征稅限制

發(fā)達(dá)國(guó)家開(kāi)征房地產(chǎn)稅以來(lái)，都先后遇到了爭(zhēng)議、反對(duì)甚至抗稅。

比如美國(guó)加州13號(hào)提案對(duì)美國(guó)各州財(cái)產(chǎn)稅改革產(chǎn)生了巨大影響，大多數(shù)州對(duì)房產(chǎn)稅稅收的增長(zhǎng)幅度實(shí)行了限制；英國(guó)在1990年為避免稅基重估所帶來(lái)的反對(duì)意見(jiàn)，將以租金價(jià)值為稅基的不動(dòng)產(chǎn)稅改為人頭稅（Poll Tax），但這一稅制設(shè)置不合理、征繳率低，1992年被廢除，代之以市政稅（Council Tax）。

為保證征收，地方政府一方面加強(qiáng)各項(xiàng)配套措施使評(píng)估更加準(zhǔn)確；另一方面還通過(guò)法律約束對(duì)征稅權(quán)加以限制，既包括對(duì)整個(gè)稅收總量、稅率進(jìn)行限制，還包括對(duì)不同部門(mén)權(quán)力的相互制約。

設(shè)置房地產(chǎn)稅稅率上限。

例如美國(guó)，州一級(jí)政府可以通過(guò)制定法律對(duì)稅率上限進(jìn)行限制。在加利福尼亞州，法律規(guī)定在任何情況下房地產(chǎn)稅稅率不得超過(guò)1%。在其他一些州，法律則規(guī)定了一些特殊情況下房地產(chǎn)稅稅率才可以超過(guò)設(shè)定的上限，如俄亥俄州。

計(jì)稅價(jià)值年增長(zhǎng)限制。

在美國(guó)一些州，計(jì)稅價(jià)值增長(zhǎng)幅度采用固定的百分比，或與通貨膨脹指數(shù)（或消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)）掛鉤，各州計(jì)稅價(jià)值增長(zhǎng)上限范圍在2%-15%之間。計(jì)稅價(jià)值增長(zhǎng)幅度限制可以應(yīng)用于全部類(lèi)型房地產(chǎn)，如美國(guó)加利福尼亞州；也可以只針對(duì)特定房地產(chǎn)類(lèi)型，如佛羅里達(dá)州僅對(duì)自住住宅設(shè)置計(jì)稅價(jià)值增長(zhǎng)上限。在美國(guó)阿肯色州，針對(duì)不同類(lèi)型房地產(chǎn)設(shè)置不同的增長(zhǎng)上限。

一些發(fā)達(dá)國(guó)家地方政府有嚴(yán)格的預(yù)算管理和控制，限制征稅與支出沖動(dòng)。比如美國(guó)地方政府的房地產(chǎn)稅的稅率是按以支定收的原則通過(guò)一個(gè)公式算出法定稅率。該稅率還需要州政府核實(shí)和批準(zhǔn)，每年稅率都不一樣。房地產(chǎn)稅在一定程度上把稅負(fù)與地方公共服務(wù)的水平相結(jié)合。納稅人通過(guò)對(duì)政府預(yù)算的影響和監(jiān)督實(shí)行公民參與并納稅意識(shí)，建立起一個(gè)良性循環(huán)并可持續(xù)發(fā)展的公民社會(huì)。 對(duì)中國(guó)房產(chǎn)稅改革的啟示

研究發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)稅征管制度，我們可以得到幾條經(jīng)驗(yàn)。

第一，在普遍征收的基礎(chǔ)上，適當(dāng)進(jìn)行稅收優(yōu)惠和限制。

從稅收公平和效率角度，按照統(tǒng)一稅率進(jìn)行普遍征收可以保證稅收公平和減少對(duì)經(jīng)濟(jì)的扭曲。但是，由于房地產(chǎn)稅稅額與納稅人現(xiàn)金收入存在不匹配的可能，加之近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值大幅上漲，政府不得不通過(guò)一系列稅收優(yōu)惠和限制措施來(lái)避免納稅人稅負(fù)過(guò)高。

這條經(jīng)驗(yàn)對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)十分重要?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅對(duì)住宅免征，從課稅范圍來(lái)講造成了住宅和其他類(lèi)型房地產(chǎn)間的不公平，也大大限制了房產(chǎn)稅稅收規(guī)模。因此，在房地產(chǎn)稅改革中，一定要對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)、住宅等各類(lèi)房地產(chǎn)做到普遍征收。只有這樣才能夠最大限度保證稅收公平，并且獲得足夠的稅收，從而緩解地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴(lài)。

中國(guó)也要設(shè)計(jì)一套完善的房地產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠政策，對(duì)于弱勢(shì)群體進(jìn)行稅收減免。對(duì)于符合一定居住標(biāo)準(zhǔn)的家庭主要住宅也要予以減免，降低家庭稅收負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，房地產(chǎn)稅改革應(yīng)當(dāng)是在合并一些稅種，取消一些不合理稅種和收費(fèi)的基礎(chǔ)上進(jìn)行，配以稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)針對(duì)超過(guò)一定居住面積的高收入人群，從房地產(chǎn)投資投機(jī)獲取財(cái)富的家庭征收累進(jìn)稅收。

第二，稅收征管機(jī)構(gòu)設(shè)置要力求客觀中立。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)稅評(píng)估的客觀公正十分關(guān)鍵。一方面通過(guò)評(píng)估技術(shù)的提升來(lái)保證評(píng)估結(jié)果的公平，另一方面在機(jī)構(gòu)設(shè)置上也要兼顧公平和效率。

中國(guó)房地產(chǎn)稅改革可以考慮兩種模式，第一種是成立第三方獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅的評(píng)估，這種模式比較適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)比較復(fù)雜的大城市。第二種是將數(shù)據(jù)收集和評(píng)估部分外包給專(zhuān)業(yè)公司，稅務(wù)部門(mén)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行審核后使用。

第三，建立完善的爭(zhēng)議處理體系，有助于提高稅收征管的公正性和透明度。在使用比較成熟的房地產(chǎn)批量評(píng)估技術(shù)的情況下，納稅人對(duì)于評(píng)估結(jié)果的爭(zhēng)議是比較少的。大部分的爭(zhēng)議通過(guò)納稅人與評(píng)估部門(mén)非正式的上訴或溝通可以得到解決。因此，建立“評(píng)估部門(mén)非正式上訴—專(zhuān)業(yè)評(píng)估審核—法院”的三級(jí)爭(zhēng)議處理體系對(duì)于中國(guó)是比較理想的選擇。

篇(7)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅制房地產(chǎn)稅收體系房地產(chǎn)保有

一、國(guó)外房地產(chǎn)稅制的特點(diǎn)

各國(guó)房地產(chǎn)稅制涉及的稅種貫穿了房地產(chǎn)的生產(chǎn)開(kāi)發(fā)、保有使用和轉(zhuǎn)移處置等各環(huán)節(jié)。由于各國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r各異，因而各國(guó)的房地產(chǎn)稅制無(wú)論在課稅體系上，還是在稅制要素設(shè)計(jì)上都存有一定的差異。但總體來(lái)看，各國(guó)的房地產(chǎn)稅制還是具有一些共性的。

（一）房地產(chǎn)稅收制度體系完整，且以房地產(chǎn)保有稅類(lèi)為主

目前，許多國(guó)家都建立了比較完整的房地產(chǎn)稅收制度體系，廣義地看，國(guó)外房地產(chǎn)稅收體系主要分為三大類(lèi)：

第一類(lèi)是房地產(chǎn)保有稅類(lèi)。房地產(chǎn)保有稅是對(duì)擁有房地產(chǎn)所有權(quán)的所有人或占有人征收，一般依據(jù)房地產(chǎn)的存在形態(tài)—土地、房產(chǎn)或房地合一的不動(dòng)產(chǎn)來(lái)設(shè)置。在該階段，世界上通行的主要稅種是財(cái)產(chǎn)稅，包括一般財(cái)產(chǎn)稅和個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅。

一般財(cái)產(chǎn)稅是將土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)和其他各種財(cái)產(chǎn)合并在一起，就納稅人某一時(shí)點(diǎn)的所有財(cái)產(chǎn)課征。美國(guó)、英國(guó)、荷蘭、瑞典等國(guó)都采用這種將房地產(chǎn)歸為一般財(cái)產(chǎn)稅課稅的房地產(chǎn)稅制度。

個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅是相對(duì)于一般財(cái)產(chǎn)稅而言的，它不是將所有的財(cái)產(chǎn)捆綁在一起綜合課征，而是按不同財(cái)產(chǎn)分別課征。國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)課征的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，依征收范圍可分為三類(lèi)：一是單獨(dú)對(duì)房屋或土地課征的房屋稅或土地稅。如法國(guó)的房屋稅、英國(guó)的房屋財(cái)產(chǎn)稅等都是僅對(duì)房屋課征的。土地稅有地畝稅（面積稅）和地價(jià)稅兩種形式，韓國(guó)的綜合土地稅屬地價(jià)稅的形式、巴西的農(nóng)村土地稅則屬于地畝稅的范疇。二是只對(duì)土地和房屋合并課征的房地產(chǎn)稅。如墨西哥、波蘭的房地產(chǎn)稅，泰國(guó)的住房建筑稅等。三是將房屋、土地和其他固定資產(chǎn)綜合在一起課征的不動(dòng)產(chǎn)稅。如日本的固定資產(chǎn)稅，芬蘭、加拿大的不動(dòng)產(chǎn)稅等。

第二類(lèi)是房地產(chǎn)取得稅類(lèi)。房地產(chǎn)取得稅是對(duì)取得土地、房屋所有權(quán)的人課征的稅收，一般根據(jù)取得方式而設(shè)置稅種，房地產(chǎn)取得的法律事實(shí)主要分為原始取得和繼承取得?，F(xiàn)今各國(guó)設(shè)置的房地產(chǎn)取得稅類(lèi)的稅種主要包括遺產(chǎn)稅（繼承稅）或贈(zèng)與稅、登錄稅和印花稅等。如在房地產(chǎn)發(fā)生繼承或贈(zèng)與等無(wú)償取得行為時(shí)，各國(guó)一般要征收遺產(chǎn)稅（繼承稅）或贈(zèng)與稅，只不過(guò)各國(guó)選擇的遺產(chǎn)稅征收形式不同，有的采用總遺產(chǎn)稅制模式，有的采用分遺產(chǎn)稅制模式，有的采用混合遺產(chǎn)稅制模式。贈(zèng)與稅也分為贈(zèng)與人稅制和受贈(zèng)人稅制。

第三類(lèi)是房地產(chǎn)所得稅類(lèi)。房地產(chǎn)所得稅是對(duì)經(jīng)營(yíng)、交易房地產(chǎn)的個(gè)人或法人，就其所得或增值收益課征的稅收。從稅種來(lái)看，主要有公司所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅。如美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)等國(guó)家，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得并入法人或個(gè)人的綜合收益，征收公司所得稅或個(gè)人所得稅。意大利對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益直接征收土地增值稅。

各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)稅收設(shè)置的三大征收體系，在稅收實(shí)踐中相互配合，較好地發(fā)揮了稅收對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用。但是，在房地產(chǎn)稅收體系中，各國(guó)相對(duì)更重視對(duì)房地產(chǎn)保有稅類(lèi)的征收。該環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅征收范圍較寬，征稅對(duì)象明確，稅率設(shè)計(jì)合理，因而來(lái)自房地產(chǎn)保有稅類(lèi)的稅收收入占總稅收的比重較高。如英國(guó)，來(lái)自房地產(chǎn)保有的不動(dòng)產(chǎn)稅、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)稅收收入占總稅收的30%左右。將房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)作為課稅的重點(diǎn)，既可以鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)，又能夠刺激土地的經(jīng)濟(jì)供給。與此同時(shí)，通過(guò)對(duì)保有房地產(chǎn)采取較高的稅率，還可以避免業(yè)主空置或低效利用其財(cái)產(chǎn)，刺激交易活動(dòng)，從而使房地產(chǎn)各要素達(dá)到優(yōu)化配置，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)稅制涉及的稅種多屬于地方稅，是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源

各國(guó)房地產(chǎn)稅制涉及的稅收種類(lèi)較多，如土地稅、房屋稅、不動(dòng)產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅、登記稅、印花稅、土地增值稅等，稅種設(shè)置覆蓋了房地產(chǎn)的保有、取得、轉(zhuǎn)讓和收益各個(gè)環(huán)節(jié)。從各國(guó)的稅收實(shí)踐看，凡是實(shí)行中央與地方分享稅制的國(guó)家，房地產(chǎn)稅收基本劃歸地方，構(gòu)成地方稅收的主體稅種，而且其主體稅源的地位也比較穩(wěn)定。如美國(guó)的一般財(cái)產(chǎn)稅（主要是對(duì)房地產(chǎn)征收），從一開(kāi)始就是州和地方政府的稅收，并構(gòu)成地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，約占全部地方稅收的80%左右。日本的房地產(chǎn)稅收體系中，地價(jià)稅、登錄許可稅歸中央政府；不動(dòng)產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅的一部分歸道府縣；特別土地保有稅、都市企劃稅、固定資產(chǎn)稅歸市町村，房地產(chǎn)稅收基本劃歸地方政府。20世紀(jì)90年代后，房地產(chǎn)稅收作為各國(guó)地方政府財(cái)政收入主體稅源的地位進(jìn)一步加強(qiáng)。因此，各國(guó)政府，尤其是地方政府都十分重視房地產(chǎn)稅收。

（三）稅率形式靈活、稅率水平合理

各國(guó)的房地產(chǎn)稅收，在稅率形式上主要是采用比例稅率，不過(guò)在對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益和房地產(chǎn)交易行為課稅時(shí)也常采用累進(jìn)稅率，僅有少數(shù)國(guó)家采用定額稅率。對(duì)于稅率水平的確定，各國(guó)通常采用較為靈活的方式，尤其是保有環(huán)節(jié)的稅收，其稅率既有按法定標(biāo)準(zhǔn)（中央統(tǒng)一制定的稅率標(biāo)準(zhǔn)）設(shè)計(jì)的，也有地方政府根據(jù)本地需要自行決定的具體稅率。一般說(shuō)來(lái)，國(guó)家級(jí)和州級(jí)政府征收的財(cái)產(chǎn)稅多依法按固定稅率或按價(jià)值的一定百分比來(lái)征收，如澳大利亞各州征收的土地稅。美國(guó)一般財(cái)產(chǎn)稅（包括不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅）的稅率，由地方政府根據(jù)各級(jí)預(yù)算每年的需要確定，稅率水平并非固定，而是每年都有變化。日本、法國(guó)中央政府對(duì)地方政府征收的稅率都規(guī)定了固定限額或最高限額。與此同時(shí)，許多國(guó)家對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)設(shè)計(jì)了不同的稅率，一般是對(duì)土地的課稅重于對(duì)房產(chǎn)的課稅。這主要是基于兩方面的考慮：一是為體現(xiàn)社會(huì)財(cái)富公平分配的基本原則，達(dá)到地利共享的目的；二是充分發(fā)揮土地稅特殊的調(diào)控作用，達(dá)到保護(hù)土地資源、優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)、抑制土地投機(jī)的目的。

（四）房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)明確

各國(guó)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅制體系中的主體內(nèi)容，大多數(shù)國(guó)家選擇了以房地產(chǎn)的價(jià)值為該環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收的計(jì)稅依據(jù)，也就是以房地產(chǎn)的資本價(jià)值或評(píng)估價(jià)值為基礎(chǔ)。如加拿大、美國(guó)、日本等都將土地和建筑物的資本價(jià)值納入稅基。英國(guó)對(duì)包括樓房、公寓、活動(dòng)房和可供居住用的船只等，以其估定價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。以資本價(jià)值或評(píng)估價(jià)值為核心確定計(jì)稅依據(jù)的方法，既能夠準(zhǔn)確反映納稅人的房地產(chǎn)狀況，又會(huì)使房地產(chǎn)稅收收入隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房地產(chǎn)價(jià)值的提高而穩(wěn)步增加。

（五）房地產(chǎn)稅制內(nèi)外統(tǒng)一

綜觀國(guó)外房地產(chǎn)稅收的發(fā)展?fàn)顩r，各國(guó)的房地產(chǎn)稅制都同時(shí)適用于內(nèi)外資企業(yè)。

（六）房地產(chǎn)稅法完善，普遍建有財(cái)產(chǎn)登記制度和財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度

各國(guó)都非常重視房地產(chǎn)稅收的立法，一般都制定了規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)可行的房地產(chǎn)稅法體系。如日本制定了幾十個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)方面的法規(guī)。同時(shí)，相關(guān)的稅法條文規(guī)定得非常具體、明確，可操作性很強(qiáng)。另外，大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家和一部分發(fā)展中國(guó)家還建立了財(cái)產(chǎn)登記制度。同時(shí)，由于各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)課稅一般都以其評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。評(píng)估業(yè)在國(guó)外發(fā)展非常迅速，目前已形成了一套較完善的財(cái)產(chǎn)評(píng)估體系，如美國(guó)1935年成立了房地產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)。

二、對(duì)我國(guó)的啟示

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于培育和調(diào)整階段，房地產(chǎn)稅制還存在許多問(wèn)題。一段時(shí)間以來(lái)，有關(guān)房地產(chǎn)稅制改革的呼聲一直很高，新近又提出征收物業(yè)稅，從而將房地產(chǎn)稅制改革的呼聲進(jìn)一步明朗化。筆者認(rèn)為，此次擬開(kāi)征的物業(yè)稅，可以理解是進(jìn)行房地產(chǎn)稅制改革的一個(gè)試探，但最后結(jié)果如何目前尚不好評(píng)價(jià)，這是因?yàn)槲飿I(yè)稅制度本身也有其缺陷。其一，物業(yè)稅的指導(dǎo)思想是對(duì)房地產(chǎn)所有者征收，即將物業(yè)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅。而我國(guó)目前很多企業(yè)、部門(mén)、事業(yè)單位的產(chǎn)權(quán)不清，產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離的情況非常嚴(yán)重。有很多房屋只有使用權(quán)，根本沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)階段要明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系尚有相當(dāng)大的困難。其二，從我國(guó)目前的購(gòu)房狀況看，買(mǎi)房者大多是用于自己居住，“買(mǎi)房出租”作為投資的情況畢竟還是少數(shù)。對(duì)于買(mǎi)房自住的居民來(lái)說(shuō)，即使居住的房屋升值，通常也不會(huì)賣(mài)掉房子，征收物業(yè)稅等于“居者有其稅”，增加了居民的居住成本。另外，現(xiàn)今個(gè)人擁有的房產(chǎn)中，大部分是通過(guò)低房?jī)r(jià)補(bǔ)償方式由公房轉(zhuǎn)化為私有的，用房改方式轉(zhuǎn)換成私有產(chǎn)權(quán)的住房中，大量住房條件較差，而且擁有這些房產(chǎn)的家庭中，有很多仍屬于較低收入和尚未改變生活質(zhì)量的，對(duì)這些房產(chǎn)和家庭征收物業(yè)稅也存在一個(gè)公平問(wèn)題。其三，一般說(shuō)來(lái)，物業(yè)增值中有很大一部分是土地增值，建筑物本身隨著使用年限的增加，維修成本逐漸上漲，建筑物有可能貶值。而我國(guó)目前實(shí)行的是土地國(guó)有制，一般的物業(yè)只有幾十年的土地使用權(quán)，期滿(mǎn)后國(guó)家可以無(wú)償收回土地或在土地上建房子。因此，有關(guān)“物業(yè)增值”的說(shuō)法，是含有水分的。

當(dāng)前，我國(guó)正處在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期，稅制改革的目的首先要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，考慮我國(guó)現(xiàn)階段的實(shí)際，筆者認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅的時(shí)機(jī)還不成熟，在缺少相應(yīng)的配套措施，缺乏相關(guān)制度來(lái)限制物業(yè)稅制度本身缺陷的情況下，匆忙出臺(tái)物業(yè)稅有可能造成新的“制度性不公平”。為此，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅制存在的問(wèn)題，應(yīng)在借鑒國(guó)外房地產(chǎn)稅制經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，先進(jìn)行一系列的改革，而后待時(shí)機(jī)成熟再適時(shí)推出統(tǒng)一的物業(yè)稅。目前，應(yīng)著重做好以下工作：

（一）建立規(guī)范、合理的房地產(chǎn)稅收體系，并將房地產(chǎn)保有稅類(lèi)作為課征的重點(diǎn)

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和稅收制度的改革先后頒布實(shí)施的，涉及房地產(chǎn)的稅種很多，應(yīng)逐步對(duì)稅種加以規(guī)范，構(gòu)建一個(gè)合理的房地產(chǎn)稅收體系，該體系應(yīng)包括：

1.房地產(chǎn)保有稅類(lèi)。我國(guó)房地產(chǎn)稅制構(gòu)成的明顯特點(diǎn)是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)多、負(fù)擔(dān)重，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅少，負(fù)擔(dān)輕。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售過(guò)程中就涉及營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、土地使用稅、耕地占用稅、所得稅等。收費(fèi)就更多，各地也不相同，多達(dá)80～150種。而在房地產(chǎn)保有階段，只有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅。這種稅制設(shè)置不但造成土地閑置、浪費(fèi)嚴(yán)重，而且在進(jìn)入流通時(shí)由于土地承受過(guò)高的稅負(fù)，造成大量的土地隱形交易，偷逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重。

為此，應(yīng)借鑒國(guó)際慣例，以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)作為課征的重點(diǎn)，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的一些稅費(fèi)，轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收。

房地產(chǎn)保有稅類(lèi)可以設(shè)置以下稅種：（1）房產(chǎn)稅。即以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收。（2）地價(jià)稅。即以土地的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，向土地的實(shí)際占有者征收，取消現(xiàn)行的土地使用稅。（3）空地稅。即以閑置未用的土地為課稅對(duì)象，對(duì)空地的實(shí)際持有人征收。（4）定期土地增值稅。主要是對(duì)自用商業(yè)性房地產(chǎn)征收。采用規(guī)定的稅額標(biāo)準(zhǔn)每年征收。

2.房地產(chǎn)取得稅類(lèi)。房地產(chǎn)取得稅類(lèi)的稅種主要應(yīng)包括契稅和遺產(chǎn)贈(zèng)與稅。遺產(chǎn)贈(zèng)與稅對(duì)財(cái)產(chǎn)擁有人的財(cái)產(chǎn)流向有著明顯的導(dǎo)向作用，有利于調(diào)節(jié)、分配社會(huì)財(cái)富。

3.房地產(chǎn)收益稅類(lèi)。房地產(chǎn)收益稅類(lèi)的稅種主要應(yīng)包括：（1）法人所得稅。即對(duì)法人取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)收入（指利潤(rùn)所得）征稅。（2）個(gè)人所得稅。即對(duì)個(gè)人在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中取得的收入（指利潤(rùn)所得）征稅。（3）土地轉(zhuǎn)移增值稅。主要是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)時(shí)征收。（4）土地租賃增值稅。主要是在土地使用出租、房地產(chǎn)出租時(shí)征收。

（二）擴(kuò)大征收范圍，逐步確立房地產(chǎn)稅收在地方財(cái)政收入中的主體地位

借鑒國(guó)際慣例，我國(guó)房地產(chǎn)稅收的征收范圍應(yīng)擴(kuò)大到所有的由國(guó)家和集體擁有與控制的房地不動(dòng)產(chǎn)，包括農(nóng)村用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動(dòng)的土地和房屋，包括城鎮(zhèn)居民擁有的房屋，也包括閑置未用的土地和房屋。當(dāng)然，在將農(nóng)村的土地和房屋劃入房產(chǎn)稅的征收范圍后，相應(yīng)地應(yīng)降低農(nóng)業(yè)稅的稅負(fù)。另外，考慮到房地產(chǎn)稅基非常穩(wěn)固，稅源充沛，且稅源具有穩(wěn)定性和持續(xù)性的特點(diǎn)，應(yīng)著手將房地產(chǎn)稅培植為地方稅體系中的主體稅種。

（三）合理確定計(jì)稅依據(jù)

現(xiàn)行房地產(chǎn)稅涉及的一些稅種的計(jì)稅依據(jù)既不科學(xué)也不合理，計(jì)稅依據(jù)既有按價(jià)值、也有按租金、面積征收。如，按照我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有兩種：一種是以房產(chǎn)賬面原值扣除一定比例后的余值；另一種是房產(chǎn)出租租金收入，凡房屋出租的，房產(chǎn)稅須以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)。土地使用稅則是以土地面積為計(jì)稅依據(jù)的。從房產(chǎn)稅看，隨著社會(huì)生產(chǎn)力的不斷發(fā)展，人口的增加，房地產(chǎn)需求日益增長(zhǎng)和物價(jià)指數(shù)的變動(dòng)，房地產(chǎn)的價(jià)格從長(zhǎng)期來(lái)看，一般會(huì)不斷上漲，房產(chǎn)的原值不能代表現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。如果仍沿用房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)，既不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)，也不符合國(guó)際慣例。對(duì)出租房屋按租金收入作為計(jì)稅依據(jù)，同一個(gè)稅種，有兩種計(jì)稅依據(jù)，不夠規(guī)范，再則租金收入已征收了營(yíng)業(yè)稅，再按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅，是重復(fù)征稅。而且，租金的確定，也有一定難度。從城鎮(zhèn)土地使用稅看，以占地面積為計(jì)稅依據(jù)比較陳舊，因?yàn)槊娣e不會(huì)隨著地產(chǎn)的價(jià)格上漲而擴(kuò)大。如此確定的計(jì)稅依據(jù)使得房地產(chǎn)收入不能隨房地產(chǎn)增值而增加。因此，改革后的房地產(chǎn)稅應(yīng)以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。因?yàn)檫@種計(jì)稅方法比原值作為計(jì)稅依據(jù)合理得多，又是多數(shù)國(guó)家的一般做法。

（四）靈活設(shè)置稅率

在稅率設(shè)計(jì)上，應(yīng)借鑒國(guó)際上一些國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，在保證中央一定宏觀調(diào)控權(quán)的前提下，賦予地方政府一定幅度范圍內(nèi)的自。在適當(dāng)考慮地方政府年度預(yù)算支出的基礎(chǔ)上，應(yīng)按照房地產(chǎn)的地理位置和用途規(guī)定不同的稅率?？捎芍醒胝?guī)定一個(gè)稅率幅度，各省、自治區(qū)、直轄市再根據(jù)本地區(qū)情況和房屋等級(jí)確定本地區(qū)的稅率，這樣，既可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)方面由于地理位置不同而產(chǎn)生的級(jí)差收入，又能夠根據(jù)用途對(duì)使用結(jié)構(gòu)不同的房地產(chǎn)實(shí)施調(diào)節(jié)。

另外，還應(yīng)考慮降低房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)的稅率，提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅率，從而有利于將課征重點(diǎn)從房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)。

（五）統(tǒng)一內(nèi)、外資兩套房地產(chǎn)稅制

現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度采取的是內(nèi)外有別的政策，僅在房地產(chǎn)保有階段就存在許多差異。如對(duì)內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人的房產(chǎn)征收的是房產(chǎn)稅，對(duì)土地征收的是城鎮(zhèn)土地使用稅；對(duì)外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和個(gè)人的房產(chǎn)征收的是城市房地產(chǎn)稅，涉外企業(yè)和個(gè)人使用的土地繳納的是土地使用費(fèi)（或稱(chēng)場(chǎng)地使用費(fèi)）。內(nèi)外兩套房地產(chǎn)稅制在征收范圍、稅率稅費(fèi)、計(jì)征依據(jù)方面都存在差異，違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)公平競(jìng)爭(zhēng)原則，增大了稅收征管難度，破壞了法律的嚴(yán)肅性和公平性。而且，城市房地產(chǎn)稅是20世紀(jì)50年代的產(chǎn)物，房產(chǎn)稅雖然是1986年頒布開(kāi)征的，但基本內(nèi)容很多是承襲了城市房地產(chǎn)稅的規(guī)定，已有不少內(nèi)容不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例頒布的時(shí)間雖然較晚，但近幾年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，該條例也已暴露出許多不足，也需加以改革。

建議在房地產(chǎn)保有階段征收統(tǒng)一的房產(chǎn)稅和地價(jià)稅，將外資企業(yè)和外籍人員也納入統(tǒng)一的房產(chǎn)稅和地價(jià)稅的征收范圍中，廢除現(xiàn)行對(duì)外資企業(yè)和外籍人員征收的城市房地產(chǎn)稅，改城鎮(zhèn)土地使用稅為地價(jià)稅，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅制的內(nèi)外統(tǒng)一。

（六）建立健全財(cái)產(chǎn)登記制度和財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度

目前，由于我國(guó)尚缺乏嚴(yán)密的財(cái)產(chǎn)登記制度，致使征管資料信息來(lái)源不暢，房地產(chǎn)私下交易不予注冊(cè)登記的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。而且，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估制度剛剛形成，評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員的素質(zhì)及評(píng)估政策法規(guī)等，還難以適應(yīng)稅收征管的需要。為了保證房地產(chǎn)稅收的有效實(shí)施，必須建立一套規(guī)范化的房地產(chǎn)管理制度，這主要包括：（1）建立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。首先，要核查土地，在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展一次土地清查，建立土地臺(tái)賬。其次，建立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，為稅務(wù)部門(mén)掌握房地產(chǎn)稅源提供條件和依據(jù)。（2）建立房地產(chǎn)評(píng)估制度。合理的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)稅收制度貫徹公平稅負(fù)的一個(gè)重要內(nèi)容。隨著我國(guó)財(cái)稅體制的不斷改革和完善，對(duì)房地產(chǎn)的稅收要求逐漸采用以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值來(lái)征稅。國(guó)務(wù)院于1991年頒布了《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估條例》，并在1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》中進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)估價(jià)的作用。我國(guó)在房地產(chǎn)的評(píng)估方面還處于起步階段。從世界范圍來(lái)看，凡是實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家，在對(duì)房地產(chǎn)課稅時(shí)均以評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，很多國(guó)家在稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部設(shè)有相當(dāng)?shù)娜藛T和機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估工作。為完善我國(guó)房地產(chǎn)稅制，提高我國(guó)房地產(chǎn)稅的征收管理水平，應(yīng)該借鑒國(guó)際先進(jìn)做法，建立我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和管理制度。制定房地產(chǎn)評(píng)稅法規(guī)和操作規(guī)程，配備評(píng)稅或估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員。

參考文獻(xiàn)

（1）李進(jìn)都《房地產(chǎn)稅收理論與實(shí)務(wù)》，中國(guó)稅務(wù)出版社2000年版。

（2）鄧宏乾《國(guó)外房地產(chǎn)稅制介紹與借鑒》，中國(guó)家庭網(wǎng)2001年7月9日。