序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式范文，愿它們成為您寫作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

一方面是調(diào)控政策未見(jiàn)松動(dòng)，一方面是優(yōu)秀企業(yè)業(yè)績(jī)飆升，在資本與政策的博弈中，我們大膽對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)下一步發(fā)展進(jìn)行預(yù)測(cè)。調(diào)控政策短時(shí)間內(nèi)不會(huì)松動(dòng)

限購(gòu)令短時(shí)間內(nèi)不會(huì)消亡

限購(gòu)令的實(shí)質(zhì)是制止資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，剝奪民間資金除剛性需求之外的房地產(chǎn)投資權(quán)，促使首次購(gòu)房者能夠有能力購(gòu)買。從這層面上講，限購(gòu)不僅可以收到實(shí)效，也能獲得民意支持。

其次，限購(gòu)令逐步向三四線城市蔓延是必然。根據(jù)住建部市場(chǎng)數(shù)據(jù)，以7月為例，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有14個(gè)，持平的城市有17個(gè)；與6月份相比，7月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了5個(gè)。價(jià)格上漲的城市中，環(huán)比漲幅均未超過(guò)1．0％，漲幅比6月份縮小的城市有15個(gè)。同時(shí)，近日住建部下發(fā)通知，要求各省在8月20日之前上報(bào)所轄區(qū)內(nèi)各城市上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作情況，并給出限購(gòu)五大標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于部分房屋價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快的三四線城市，出臺(tái)限購(gòu)令，似已成必然。

第三，市場(chǎng)需求不允許其松動(dòng)。一方面是持續(xù)增長(zhǎng)的剛需，一方面是投資需求，這兩種購(gòu)房的主力群體，其被壓抑的購(gòu)買需求已處于隨時(shí)都可噴發(fā)階段。在沒(méi)有找到更好的解決途徑前，貿(mào)然的取消限購(gòu)，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的變態(tài)爆發(fā)性增長(zhǎng)，這也不是政府能夠接受的；從這個(gè)角度講，政策有可能松動(dòng)的時(shí)間點(diǎn)可能是在保障房大量投入市場(chǎng)的時(shí)間。

第四，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不具備松動(dòng)的條件。由于地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中舉足輕重的地位，在通脹壓力與國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境未見(jiàn)明朗的情況下，政府也不太可能對(duì)目前的限購(gòu)政策進(jìn)行較大的調(diào)整甚至是松動(dòng)，而造成宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。

行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)長(zhǎng)期向好，增速放緩，業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇

在經(jīng)歷了2007年、2010年兩撥爆發(fā)性增長(zhǎng)后，整個(gè)行業(yè)已偏離了其既有的發(fā)展軌道，在政府的強(qiáng)有力干預(yù)下，行業(yè)已進(jìn)入持續(xù)震蕩階段，即使限購(gòu)松動(dòng)，但若在松動(dòng)后出現(xiàn)超預(yù)期增長(zhǎng)，必然會(huì)進(jìn)入下一個(gè)調(diào)控周期，因此整個(gè)行業(yè)將在全國(guó)人民的監(jiān)控下前行。在可以預(yù)見(jiàn)的3-5年內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)震蕩將持續(xù)，難以發(fā)生較大改觀。

由于城市化、收人增長(zhǎng)、投資需求、傳統(tǒng)購(gòu)房思想、通貨膨脹和人民幣升值預(yù)期幾個(gè)關(guān)鍵拉動(dòng)因素的穩(wěn)定，在在未來(lái)10年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)還將繼續(xù)的增長(zhǎng)，不會(huì)出現(xiàn)行業(yè)萎縮的局面，但增速會(huì)放緩。有限的蛋糕，近年來(lái)誕生的龐大競(jìng)爭(zhēng)群體，注定房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)快速增長(zhǎng)的主題會(huì)被房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)所替代，對(duì)于處于資金與能力均弱勢(shì)的小型房企，其生存堪憂。

產(chǎn)業(yè)集中度持續(xù)增加

根據(jù)上半年數(shù)據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，初步測(cè)算，今年上半年前十強(qiáng)銷售額占全國(guó)的比例為15％，去年約12％。萬(wàn)科上半年占比2．9％，去年約2％。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，行業(yè)集中度正在增加，強(qiáng)者恒強(qiáng)的勢(shì)頭將延續(xù)下去。究其原因在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)、資金優(yōu)勢(shì)、能力優(yōu)勢(shì)已逐步顯現(xiàn)，對(duì)于上述幾個(gè)方面處于弱勢(shì)地位的小型企業(yè)來(lái)講，在同一競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域，市場(chǎng)份額必然會(huì)被侵占。同時(shí)，從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，行業(yè)集中度逐步提高，亦必不可免。

房企怎么辦?

明確方向

當(dāng)行業(yè)以逐步從資源導(dǎo)向型向能力導(dǎo)向型過(guò)渡，逐步由年輕邁向成熟，繼續(xù)還是退出?相信對(duì)于以通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)積累了一定資源的老板們必須要面對(duì)的問(wèn)題，需要做出更理性的判斷。是逆水行舟，還是急流勇退?如果搖擺不定，必然會(huì)導(dǎo)致你愈發(fā)的迷茫，從現(xiàn)在趨勢(shì)看，做墻頭草必然會(huì)導(dǎo)致你在工作中面臨無(wú)數(shù)的矛盾和猶豫。無(wú)論堅(jiān)持還是退出，均無(wú)可厚非，但如果你選擇堅(jiān)持，就需要找到一條解決的路徑。

盤點(diǎn)資源

首先需要系統(tǒng)盤點(diǎn)手頭具有的土地、資金、人力、社會(huì)關(guān)系甚至是品牌資源，全方位的剖析自身的能力狀況，重新認(rèn)識(shí)企業(yè)，找出相對(duì)優(yōu)勢(shì)與弱勢(shì)，判斷企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中所處的位置，發(fā)掘突破口。

重新思索商業(yè)模式

什么是商業(yè)模式?商業(yè)模式核心是在于結(jié)合企業(yè)實(shí)際業(yè)務(wù)能力處理好與企業(yè)利益相關(guān)者的交易結(jié)構(gòu)。但大家都知道，商業(yè)模式的創(chuàng)新是最難的，但對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，并非遙不可及，如萬(wàn)達(dá)模式、紅星美凱龍模式、蘇寧模式、步步高模式，這些都是國(guó)內(nèi)優(yōu)秀房企在運(yùn)作過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的成功商業(yè)模式。房地產(chǎn)企業(yè)的構(gòu)建商業(yè)模式的核心在于如何發(fā)掘自身優(yōu)勢(shì)，有效組合更多的利益相關(guān)者。舉個(gè)例子進(jìn)行說(shuō)明一下：

全球最大物流地產(chǎn)企業(yè)普洛斯(Prologis)1991年成立，主要業(yè)務(wù)范圍為物流園與標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施的開(kāi)發(fā)、定制開(kāi)發(fā)、收購(gòu)與回租、咨詢服務(wù)，目前旗下實(shí)際控制資產(chǎn)達(dá)350億美元，擁有15只物流地產(chǎn)基金，直接持有1222處物業(yè)、通過(guò)旗下基金間接控制1369處物業(yè)，總建筑面積達(dá)到4600萬(wàn)平方米，遍布全球22個(gè)國(guó)家，136個(gè)市場(chǎng)。但其如何以普洛斯不足20億美元的資本金投入撬動(dòng)了200億美元的基金資產(chǎn)，使實(shí)際控制資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到350億美元?

1999年，普洛斯發(fā)起成立第一只私募基金，用于收購(gòu)普洛斯手中持有物業(yè)，收購(gòu)后，普洛斯不再持有這些物業(yè)，而通過(guò)與基金公司簽訂管理協(xié)議，負(fù)責(zé)物業(yè)運(yùn)營(yíng)，并收取管理費(fèi)用。目前普洛斯旗下基金總數(shù)15只，總投資規(guī)模超200億美元，。而普洛斯自有資金投入僅不到20億美元，普洛斯實(shí)際控制的資本規(guī)模達(dá)300多億美元，是其1998年的10倍。1998年其管理的成熟物業(yè)及在建物業(yè)總數(shù)為1145處，到2009年增長(zhǎng)到2509處，可出租面積從1．13億平方英尺增長(zhǎng)到4．8億平方英尺，實(shí)際控制資產(chǎn)的投資規(guī)模從36億美元增長(zhǎng)到320億美元

為何基金愿意納入其業(yè)務(wù)體系中?因?yàn)槠涑浞至私饬似湎嚓P(guān)利益訴求，構(gòu)建了如下的商業(yè)系統(tǒng)(見(jiàn)圖1)：

引入投資者后其收益多樣化(見(jiàn)表1)：

引入投資者后，資產(chǎn)回報(bào)率變化(見(jiàn)表2)：

篇(2)

8月漸近，氣溫日高，火熱樓市的高溫開(kāi)始傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)，“地王”這個(gè)消失有一段時(shí)間的名詞再次頻繁出現(xiàn)。

從恒大廣州地王到北京萬(wàn)柳地王，土地市場(chǎng)早已不平靜，而中海近日在天津斥資近30億元又創(chuàng)造一個(gè)地王。

似乎樓市和地市都向2009年發(fā)展軌跡靠攏，不過(guò)也許不會(huì)，中央政府有關(guān)部門已經(jīng)發(fā)文。

7月19日，國(guó)土資源部和住建部就當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的緊急通知》。

通知指出，房地產(chǎn)和土地市場(chǎng)近期出現(xiàn)了一些波動(dòng)，雖然這些波動(dòng)未改變市場(chǎng)整體格局，但市場(chǎng)運(yùn)行的復(fù)雜性和不穩(wěn)定性在增加，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期，任務(wù)還很艱巨。

通知要求，各級(jí)國(guó)土資源主管部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn)、城鄉(xiāng)規(guī)劃)主管部門都要有清醒認(rèn)識(shí)，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松，密切配合做好各項(xiàng)工作，不斷鞏固調(diào)控成果，堅(jiān)決防止房?jī)r(jià)反彈。

通知還強(qiáng)調(diào)，各地要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，不得擅自調(diào)整放松要求。已放松的，要立即糾正。

這份文件延續(xù)了中央一貫以來(lái)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)，并不太出人意料，但明顯可以看出，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，中央政府加強(qiáng)了防止房?jī)r(jià)反彈的力度。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是否足夠火熱仍需觀察，但在8月，一個(gè)“放在火爐上烤”的房地產(chǎn)論壇正在預(yù)熱，即將揭幕。

8月8-11日，一年一度的中國(guó)房地產(chǎn)界最重要的盛典“博鰲房地產(chǎn)論壇”將在海南博鰲召開(kāi)。據(jù)論壇組委會(huì)介紹，論壇籌備工作已經(jīng)進(jìn)入最關(guān)鍵階段，預(yù)計(jì)論壇報(bào)名參會(huì)人數(shù)將達(dá)到史無(wú)前例的1000人。

作為房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模最大、規(guī)格最高、影響最廣的專業(yè)論壇，2012博鰲房地產(chǎn)論壇依然選擇在海南博鰲亞洲論壇大酒店共襄盛會(huì)，將延續(xù)博鰲論壇經(jīng)典并加以擴(kuò)展，議題覆蓋宏觀經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)、商業(yè)模式、資本、產(chǎn)業(yè)等。

其中，金融和商業(yè)地產(chǎn)方面將是本屆論壇的重點(diǎn)與焦點(diǎn)，也是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)值得期待的方向。

“最熱的8月，每年還總是有許多人來(lái)參加，熱火朝天”—這是博鰲房地產(chǎn)論壇十二年來(lái)的寫照，而且一年比一年更加火熱。

篇(3)

他見(jiàn)證著行業(yè)的起伏變化，

始終保持著冷靜、客觀的處事態(tài)度；

從房屋開(kāi)發(fā)到物業(yè)管理，

他總是認(rèn)真地做著每一件事，

投入的是一份感情、一份責(zé)任、一份耐心；

他不斷地思考與學(xué)習(xí)，

完善并成就著自己。

他，就是楊永泰先生。

二十年地產(chǎn)經(jīng)：冷靜 客觀

早在許多年前，楊永泰先生便選擇了房地產(chǎn)行業(yè)，沿著這個(gè)方向，他走到了今天。二十世紀(jì)九十年代，楊永泰先生從香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)到了澳門房地產(chǎn)市場(chǎng)。

澳門二十年，他親眼見(jiàn)證著的是澳門房地產(chǎn)幾起幾落的歷史，感受到的是特殊環(huán)境下有關(guān)地產(chǎn)行業(yè)的種種成因，心里想的是澳門房地產(chǎn)的未來(lái)。緊跟時(shí)代和環(huán)境變化的步伐，是楊永泰先生――一個(gè)地產(chǎn)行業(yè)資深人士在用他冷靜而客觀的處事態(tài)度，講述著澳門地產(chǎn)的過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)，亦講述著自己與澳門房地產(chǎn)行業(yè)二十年來(lái)風(fēng)雨相隨的故事。

從香港到澳門，楊永泰先生首先需要適應(yīng)的是與香港不一樣的環(huán)境。澳門之于香港，與地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律政策有些不同，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程亦稍顯緩慢，但是相同的是，澳門的房地產(chǎn)行業(yè)也曾歷經(jīng)過(guò)多次起落，在起起落落中向前發(fā)展著。

上世紀(jì)九十年代初，改革開(kāi)放，澳門政府修訂了土地法及土地競(jìng)投規(guī)則，很多內(nèi)地人來(lái)到港澳地區(qū)投資房產(chǎn)，買了許多地建房，刺激了地價(jià)，樓價(jià)上升。楊永泰先生以“澳門的房地產(chǎn)行業(yè)將步入一個(gè)大發(fā)展時(shí)期”的判斷為緣由，于1990年，在澳門房地產(chǎn)行業(yè)即將大熱的時(shí)候進(jìn)入了這一行業(yè)。

從1991年至1993年，澳門的房地產(chǎn)、建筑、投資等各種與房地產(chǎn)有關(guān)的公司由兩百多家猛增至近千家，而澳門十年前后的土地價(jià)格升幅也高達(dá)兩百多倍。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)規(guī)律是，當(dāng)一個(gè)行業(yè)迅速升溫，在一段時(shí)間之后，溫度定會(huì)有所回落，而地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)是一個(gè)不太穩(wěn)定的行業(yè)，這樣的趨勢(shì)更加明顯，成熟穩(wěn)重的楊永泰先生已經(jīng)意識(shí)到這一點(diǎn)，果不其然，“大約在1993年左右，國(guó)家出臺(tái)了宏觀調(diào)控政策，許多在港澳投資的內(nèi)地商人來(lái)不及撤資，加上一些投資商因?yàn)橘Y金不足的緣故，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目雖已辦理了用地、規(guī)劃項(xiàng)目，但還是被迫停工，澳門出現(xiàn)了許多爛尾樓。”楊永泰先生說(shuō)。在這樣不利的環(huán)境下，他卻順利地避過(guò)了這次地產(chǎn)低潮，楊永泰先生謙虛地說(shuō)：“運(yùn)氣比較好。”運(yùn)氣的背后，很大程度上依靠的是地產(chǎn)界前輩和合作伙伴豐富的經(jīng)驗(yàn)、敏銳的商業(yè)觸覺(jué)以及看透事物本質(zhì)的能力的支持。

1997年后，澳門房地產(chǎn)又有了新的起色，“雖然當(dāng)時(shí)整個(gè)亞洲遭受金融風(fēng)暴的打擊，但由于澳門房地產(chǎn)行業(yè)剛歷經(jīng)了一個(gè)低潮，正從低潮成長(zhǎng)起來(lái)，因此，受亞洲金融風(fēng)暴的影響較香港來(lái)說(shuō)，要低一些。”楊永泰先生分析說(shuō)。而他由于那洞若觀火一般的先見(jiàn)之明，讓他鮮受金融風(fēng)暴的沖擊和打擊。2000年之后，澳門低迷的房地產(chǎn)走出了低谷。

在澳門二十年有余，楊永泰先生歷經(jīng)了商海中多次起起伏伏，腳下雖然是翻滾的風(fēng)浪，他卻始終泰然自若，在威脅和劣勢(shì)中，冷靜地尋找著機(jī)會(huì)。對(duì)于澳門房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)，楊永泰先生充滿了信心，他說(shuō)：“澳門雖然只有二十多平方公里，卻居住著四十多萬(wàn)人，從某一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，有一定的局限性，然而，政府會(huì)發(fā)揮適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)功能，讓一些舊屋重建，協(xié)助房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡發(fā)展。”

二十年辛苦打拼，他收獲的是專業(yè)的知識(shí)，寶貴的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)以及應(yīng)對(duì)風(fēng)浪的能力。這一切，都是他行走于澳門房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)和重要保障。伴隨著楊永泰先生在澳門二十年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的累積，他曾獲邀成為澳門房地產(chǎn)聯(lián)合商會(huì)學(xué)術(shù)部部長(zhǎng)，這一職務(wù)，與楊永泰先生本身的學(xué)歷無(wú)關(guān)，只與他的經(jīng)驗(yàn)有關(guān)。

身兼學(xué)術(shù)部部長(zhǎng)一職，楊永泰先生要做的是將行業(yè)經(jīng)驗(yàn)與更多的行業(yè)人士分享。不久前，他獲邀出任澳門房地產(chǎn)聯(lián)合商會(huì)副理事長(zhǎng)一職，為澳門地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)造一個(gè)溫馨適宜的環(huán)境，推動(dòng)其平穩(wěn)地發(fā)展而出謀劃策。

二十載行業(yè)路：求全 上進(jìn)

隨著澳門高層新樓宇、商業(yè)樓宇及大型基建設(shè)施的落成，加速了澳門管理服務(wù)的需求，楊永泰先生說(shuō)：“隨著人們需求的增加和變化，如今許多人買房看中的不僅僅只是房子，更多時(shí)候他們看中的還有環(huán)境、其它配套設(shè)施以及品牌的效應(yīng)。”買房者的高要求是推動(dòng)物業(yè)管理朝著高水平服務(wù)方向邁進(jìn)的動(dòng)力和源泉。

1995年，宏觀調(diào)控一段時(shí)間后，楊永泰先生參與建造的樓房逐漸熱賣了起來(lái)，在審時(shí)度勢(shì)一番之后，集合“天時(shí)地利人和”因素，他順勢(shì)成立了物業(yè)管理公司，自此，他由單一的商業(yè)模式，轉(zhuǎn)向了地產(chǎn)行業(yè)一條龍服務(wù)的模式，集房屋開(kāi)發(fā)、房屋買賣、物業(yè)管理于一身，全面發(fā)展。

有人曾把房屋、樓宇比作了一個(gè)有生命的人，將物業(yè)管理比作了家庭全科醫(yī)生，是因?yàn)楫?dāng)這個(gè)人還在孕育中的時(shí)候，物業(yè)管理部門便參與了其中，直到這個(gè)孩子在時(shí)間的流逝中一步步成長(zhǎng)，歷經(jīng)整個(gè)生命周期后變老，“只是最初的時(shí)候，物業(yè)管理人員的工作還很輕松、簡(jiǎn)便，只需要知道樓房何時(shí)能建成就行。”第一國(guó)際物業(yè)策劃管理有限公司董事經(jīng)理?xiàng)钣捞┫壬f(shuō)。當(dāng)孩子呱呱落地后，物業(yè)管理人員便擔(dān)負(fù)起了照看孩子的重任，除了不離不棄照顧著它，還需要不間斷地對(duì)其進(jìn)行護(hù)理，盡最大的能力延續(xù)其生命，不讓其輕易地壞下去。

物業(yè)管理不是一件容易的事，在這個(gè)行業(yè)領(lǐng)域已有十余年經(jīng)驗(yàn)的楊永泰先生說(shuō)：“假如一個(gè)樓盤一千多個(gè)單位，十個(gè)樓盤就有一萬(wàn)多個(gè)單位，其中牽涉的是一萬(wàn)多個(gè)不同的家庭，協(xié)調(diào)好這一萬(wàn)多個(gè)家庭，讓他們沒(méi)有投訴，這不是一件簡(jiǎn)單的事。”這個(gè)過(guò)程是一種挑戰(zhàn)，需要投入的是一份感情，一份責(zé)任，一份耐心。

除了做好每一項(xiàng)工作，楊永泰先生還不忘時(shí)刻提升自己，在他看來(lái)地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)大的行業(yè)，為了不被時(shí)代的浪潮淘汰，必須要保持終身學(xué)習(xí)的態(tài)度，不斷學(xué)習(xí)，以提高自己的競(jìng)爭(zhēng)力。不久前，他剛剛通過(guò)考試，獲得了英國(guó)特許房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)亞太分會(huì)會(huì)員資格，“今年還有四本書要讀。”楊永泰先生說(shuō)。下一步，他計(jì)劃考取內(nèi)地的物業(yè)管理師證。他用自己的行動(dòng)踐行著人們常說(shuō)的一句話：“活到老學(xué)到老。”

楊永泰先生不斷地用知識(shí)充實(shí)著大腦，學(xué)習(xí)讓他輕松地適應(yīng)著每一個(gè)不同的環(huán)境，讓他準(zhǔn)確地捕捉到行業(yè)的變化，并適時(shí)作出調(diào)整，在成長(zhǎng)中向前邁步。

行走在地產(chǎn)行業(yè)，楊永泰先生更像一位思想者，不斷地思考，不斷地總結(jié)，永遠(yuǎn)面對(duì)變化，不斷取舍，不斷分析，努力完善自己，讓自己迎合這個(gè)行業(yè)的發(fā)展，努力提升自己，為這個(gè)行業(yè)的和諧發(fā)展，盡一份心，出一份力，也因此，活出了自己精彩的人生。

楊永泰先生主要職務(wù)與履歷

第一國(guó)際物業(yè)策劃管理有限公司董事經(jīng)理

第一國(guó)際投資發(fā)展有限公司董事經(jīng)理

盈豐置業(yè)有限公司董事總經(jīng)理

國(guó)聯(lián)物業(yè)管理有限公司董事兼行政總經(jīng)理

歷任澳門房地產(chǎn)聯(lián)合商會(huì)學(xué)術(shù)部部長(zhǎng)

現(xiàn)任澳門房地產(chǎn)聯(lián)合商會(huì)副理事長(zhǎng)

澳門物業(yè)管理業(yè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)

澳門電力客戶諮詢委員會(huì)委員

篇(4)

王東亮 諾承投資合伙人

嘉賓：

曹少山 河山資本董事長(zhǎng)

林 竹 中信地產(chǎn)總裁助理

孫樹(shù)濤 中城聯(lián)盟副總經(jīng)理

時(shí)寶東 北國(guó)投副總經(jīng)理

王戈宏 賽富不動(dòng)產(chǎn)合伙人

吳 濤 穩(wěn)勝投資總經(jīng)理

肖 喬 酒美網(wǎng)COO、副總裁

張民耕 盛世神州董事長(zhǎng)

趨勢(shì)與機(jī)會(huì)

王東亮：新型城鎮(zhèn)化是否意味著又會(huì)迎來(lái)新一輪房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展？房地產(chǎn)基金未來(lái)趨勢(shì)會(huì)怎樣？房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)基金，相關(guān)第三方如何在其中找到真正適合自己的機(jī)會(huì)？

林竹：新型城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)一個(gè)新契機(jī)。新型城鎮(zhèn)化至少在未來(lái)的10-20年能夠?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)提供正能量。城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，一定會(huì)有更大更多的需求；新型城鎮(zhèn)化給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也帶來(lái)一個(gè)新課題。這次的新型城鎮(zhèn)化更多是產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，而產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入和資本的運(yùn)作兩個(gè)重要的元素融合，可能會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)模式、策劃模式，命名模式等方面帶來(lái)一個(gè)創(chuàng)新的驅(qū)動(dòng)。新型城鎮(zhèn)化確實(shí)給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了很多新動(dòng)力，驅(qū)動(dòng)力往哪個(gè)方向走，每家公司，每家基金、每個(gè)產(chǎn)品的方向都不同。在同樣的驅(qū)動(dòng)力之下，可能會(huì)產(chǎn)生出種類繁多的產(chǎn)品和服務(wù)，但都要回歸以人為本。因?yàn)檫@次城鎮(zhèn)化的核心是人的轉(zhuǎn)移，人從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)來(lái)以后，需要方方面面的服務(wù)，需要大量的城市產(chǎn)業(yè)去支撐，提供服務(wù)。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，不能僅想得建樓賣樓等簡(jiǎn)單的事，可能要引入大量服務(wù)實(shí)體，如果做到這些點(diǎn)，可能在產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程中取得一些優(yōu)勢(shì)，也會(huì)推動(dòng)整個(gè)行業(yè)走上一個(gè)新臺(tái)階。

曹少山：很多地產(chǎn)基金成立之初，都是想跟著地產(chǎn)商掙錢，地產(chǎn)商永遠(yuǎn)缺錢，所以我們希望能在地產(chǎn)商缺錢時(shí)也分到一杯羹，但地產(chǎn)商在選擇資金時(shí)，有自己的判斷。而一般的私募資金管理人，對(duì)地產(chǎn)商的吸引力是不是很大？首先資金量很小，所有私募地產(chǎn)基金資金加起來(lái)不超過(guò)100億，這在整個(gè)中國(guó)地產(chǎn)金融領(lǐng)域只是九牛一毛。所以，地產(chǎn)基金如果依附于地產(chǎn)商，希望在地產(chǎn)商融資過(guò)程中掙一筆錢，談判力很弱，商業(yè)邏輯、生存邏輯很弱。

所以，開(kāi)始時(shí)給開(kāi)發(fā)商的融點(diǎn)資，占一點(diǎn)股份，占點(diǎn)開(kāi)發(fā)商的便宜，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，邏輯不成立。不管是地產(chǎn)基金還是VC/PE，投資領(lǐng)域是消費(fèi)業(yè)還是制造業(yè)，投資邏輯都是要有掙錢的道理：要不就是你眼光獨(dú)到，在別人沒(méi)發(fā)現(xiàn)時(shí)，你發(fā)現(xiàn)并進(jìn)入；要么就是能給企業(yè)帶來(lái)特別獨(dú)特的價(jià)值，否則你就是稀里糊涂地掙錢，或是把手伸到別人的口袋里。

私募地產(chǎn)基金融不到太多錢，因?yàn)楹茈y跟主流的機(jī)構(gòu)投資人對(duì)接，而融民間的錢成本較高，這樣逼著我們?nèi)?chuàng)新，去找別人發(fā)現(xiàn)不了，或別人不太愿意去嘗試的一些項(xiàng)目。地產(chǎn)商掙錢一定是在細(xì)分領(lǐng)域，因此一定要吃得特別透。

肖喬：城鎮(zhèn)化建設(shè)對(duì)電子商務(wù)是個(gè)大利好。前幾年，電子商務(wù)只能覆蓋北上廣深等一線城市、省會(huì)城市以及一些好的地級(jí)市，因?yàn)槲锪髂芰Σ粔蚨采w不到農(nóng)村。而城鎮(zhèn)化建設(shè)，拉近了電商總部與最后一公里之間的距離，這是一個(gè)非常好的消息。最近三年，電子商務(wù)發(fā)展迅猛。傳統(tǒng)的商業(yè)肯定是要轉(zhuǎn)型，電商的體驗(yàn)店可以與商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)合，能夠形成非常龐大的物流、倉(cāng)儲(chǔ)的產(chǎn)業(yè)鏈，而這恰是未來(lái)城鎮(zhèn)化的方向。

張民耕：前幾年全民PE熱，現(xiàn)在可能是全民基金熱。各種機(jī)構(gòu)，有牌照的、沒(méi)牌照的，金融機(jī)構(gòu)，準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)，現(xiàn)在都看好房地產(chǎn)基金。VC/PE困難，退出不易，項(xiàng)目要賣個(gè)好價(jià)錢更難，如果維持生存或機(jī)構(gòu)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，必然都會(huì)找到地產(chǎn)基金市場(chǎng)。因此，要充分利用這樣的機(jī)會(huì)打通各種渠道。不是幾天之后他們?nèi)プ龇康禺a(chǎn)基金了，地產(chǎn)基金就沒(méi)戲了，因?yàn)樗麄円呀?jīng)落后我們一點(diǎn)。房地產(chǎn)基金還是一個(gè)產(chǎn)業(yè)化的基金，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的理解，對(duì)大勢(shì)的判斷，對(duì)具體項(xiàng)目的評(píng)估，對(duì)于項(xiàng)目利潤(rùn)點(diǎn)的判斷，風(fēng)險(xiǎn)控制與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案，這些都是問(wèn)題。所以，我們?cè)谡衅竼T工時(shí)，尋找一些具有金融背景，但更注重房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)歷過(guò)順境逆境的人，這些可能給我們帶來(lái)很多經(jīng)驗(yàn)。只要地產(chǎn)基金越來(lái)越專業(yè)，就會(huì)有越來(lái)越多的金融渠道找到你。

中國(guó)房地產(chǎn)基金在起步階段，也將經(jīng)歷較大的轉(zhuǎn)變：一是，股東考核公司發(fā)展的主要指標(biāo)轉(zhuǎn)向盈利和業(yè)務(wù)規(guī)模。這是任何一家房地產(chǎn)基金公司要想發(fā)展做大必須要考慮的問(wèn)題。如果沒(méi)有規(guī)模，做不到盈利，不能給股東創(chuàng)造價(jià)值，整個(gè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)沒(méi)有太大意義。二是，融資問(wèn)題得到了徹底解決。三是，未來(lái)十年，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)進(jìn)入到重組、并購(gòu)階段，一些經(jīng)營(yíng)比較好的公司，會(huì)用自己的融資能力和管理能力，去把那些經(jīng)營(yíng)不好，規(guī)模小，融資能力差的公司，從市場(chǎng)上慢慢地?cái)D掉，行業(yè)集中度將提高。四是，資產(chǎn)證券化。

路林：我們管理公司的發(fā)起人實(shí)際上是50家開(kāi)發(fā)商。公司成立至今，大概花了三分之一以上的時(shí)間，告訴消費(fèi)整體，我們是開(kāi)發(fā)商，這些開(kāi)發(fā)商在一個(gè)體系之下。六年前，我們把公司做成一個(gè)投資型基金，把股東都變成了LP。我們不是服務(wù)于一個(gè)特定的開(kāi)發(fā)商，服務(wù)于管理公司的股東。我們做到獨(dú)立，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品對(duì)管理公司、LP投資人的信息披露也做到透明。

王戈宏：地產(chǎn)基金這三年來(lái)在跟一系列不確定性做交集，項(xiàng)目不確定、錢不確定，投資模式不確定等。未來(lái)地產(chǎn)基金依然面對(duì)很大困惑：一是，錢在哪里？沒(méi)有其他機(jī)構(gòu)投資人，所有地產(chǎn)基金融資都非常有限。在目前中國(guó)地產(chǎn)基金中，規(guī)模以3億為標(biāo)準(zhǔn)的占到了54%，基金規(guī)模非常小。真正的機(jī)構(gòu)投資人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)與收益有比較明顯的認(rèn)識(shí)。未來(lái)，中國(guó)的機(jī)構(gòu)投資人關(guān)注房產(chǎn)基金時(shí)，房產(chǎn)基金可能告別小規(guī)模。二是，做全資產(chǎn)市場(chǎng)，還是做金融市場(chǎng)？中國(guó)地產(chǎn)基金GP有很多投行，但我們又沒(méi)有像其他投行那樣的信譽(yù)。三是，做全資產(chǎn)還是細(xì)分？做細(xì)分就要根據(jù)消費(fèi)者的需求，是商業(yè)模式、管理品牌和資本的問(wèn)題。細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模化未來(lái)有很大的空間。地產(chǎn)基金是三歲小孩，中國(guó)的地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理，還需要不斷地支持。

時(shí)寶東：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的細(xì)分，對(duì)不同的細(xì)分行業(yè)（住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等），信托提供的金融融資手段就不同。像商業(yè)地產(chǎn)、零售地產(chǎn)，可能運(yùn)營(yíng)的成分更突出，不僅僅是拿塊地建個(gè)房子，因?yàn)槿绻麤](méi)有好的運(yùn)營(yíng)商，地產(chǎn)項(xiàng)目做不好，僅僅蓋了房子，可能你根本就招不到租，沒(méi)有租金，物業(yè)就一錢不值。在這些領(lǐng)域，信托和房地產(chǎn)基金有很大合作空間。

信托和房地產(chǎn)基金有多種合作方式：一是，接力棒。房地產(chǎn)基金的眼光獨(dú)到，敢于冒險(xiǎn)，可以先行介入，相對(duì)來(lái)說(shuō)，信托投資人比較穩(wěn)健，比較保守，可以采用接力的方式，地產(chǎn)基金先介入，信托后介入，信托介入時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)比較小。二是，信托可以作為地產(chǎn)基金的LP，借助地產(chǎn)基金專業(yè)的管理能力。信托公司畢竟是金融機(jī)構(gòu)，在房地產(chǎn)某些細(xì)分領(lǐng)域，像養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、物流地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)等都需要專業(yè)的團(tuán)隊(duì)來(lái)運(yùn)作，實(shí)際上這些專業(yè)的細(xì)分地產(chǎn)，要降低地產(chǎn)地位，突出產(chǎn)業(yè)地位，應(yīng)該突出專業(yè)能力，而這些專業(yè)能力，恰恰是各基金管理公司所能夠提供的專業(yè)服務(wù)，這凸顯各專業(yè)房地產(chǎn)基金的不同特點(diǎn)，房地產(chǎn)信托下一步的發(fā)展，必須依靠這些專業(yè)團(tuán)隊(duì)來(lái)運(yùn)作。

那些已經(jīng)成熟的房地產(chǎn)基金，已經(jīng)有了所謂的基石投資人，跟定了這個(gè)GP之后，為其提供一種杠桿，你的投資人可能需要20%-25%的投資回報(bào)，我的投資人可能只要8%-12%的穩(wěn)定回報(bào)就已經(jīng)很好了，那信托就可以地產(chǎn)基金進(jìn)行結(jié)構(gòu)化。因?yàn)樾磐凶畲蟮囊粋€(gè)特點(diǎn)就是結(jié)構(gòu)化，可以通過(guò)結(jié)構(gòu)化安排，為地產(chǎn)基金的基石投資人提供杠桿，當(dāng)然要承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)。所以，信托公司和房地產(chǎn)私募基金的合作空間非常大。

策略與應(yīng)對(duì)

王東亮：城鎮(zhèn)化不只是個(gè)經(jīng)濟(jì)話題，更是個(gè)政治話題。在這一大的行業(yè)形勢(shì)下，怎樣制定自己未來(lái)幾年的發(fā)展策略，怎樣定位自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力以及與團(tuán)隊(duì)能力相匹配的策略？

林竹：中信集團(tuán)跨越了56個(gè)行業(yè)，所以產(chǎn)業(yè)資源非常豐富。另外中信本身是一家金融機(jī)構(gòu)，在金融融資又有獨(dú)特的背景。未來(lái)，中信在房地產(chǎn)行業(yè)，會(huì)偏向于做一個(gè)系統(tǒng)方案的提供者。在新型城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，會(huì)更多地走出來(lái)主動(dòng)跟地方政府合作，通過(guò)市場(chǎng)手段提供一整套系統(tǒng)方案。中信立足于做一個(gè)資源整合者，會(huì)建立一個(gè)資源整合平臺(tái)。

市場(chǎng)是不斷變化的，市場(chǎng)細(xì)分的規(guī)律以及軌跡非常清晰。對(duì)業(yè)態(tài)的理解程度、把控能力，會(huì)直接影響到基金產(chǎn)品最終的效益，可能地產(chǎn)基金的創(chuàng)意非常好，設(shè)置的架構(gòu)也OK，但專業(yè)基金管理人的運(yùn)營(yíng)能力不夠，最終會(huì)導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榛鸬耐顿Y風(fēng)險(xiǎn)。在市場(chǎng)的細(xì)分潮流下，非公募的、偏向市場(chǎng)化的基金也會(huì)走向細(xì)分，這也是體現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵所在。

一家公司不可能什么都會(huì)，要做專做精，也能吸引人才，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的能力體現(xiàn)了增值能力，所有的資金就會(huì)往這邊流。要尋找業(yè)態(tài)中最優(yōu)秀的基金提供者、運(yùn)營(yíng)者合作，這樣，大家都能找到自己的生存與發(fā)展空間。

曹少山：老的城鎮(zhèn)化是以造城為標(biāo)志，就是城市建城面積不斷擴(kuò)大，建更多的房子。新型城鎮(zhèn)化是城鎮(zhèn)化的生活方式可以提供給更多人，同時(shí)城鎮(zhèn)化生活方式的內(nèi)涵不斷提高。延伸出來(lái)一個(gè)啟示是，更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)不在于造城，不在于建更多的房子，而在于怎樣讓這些房子作為一個(gè)物理載體，以更好的服務(wù)的方式提供給城市居民。住宅地產(chǎn)行業(yè)的集中度會(huì)越來(lái)越高，以后會(huì)出現(xiàn)很多兩千億規(guī)模的住宅巨無(wú)霸公司，住宅市場(chǎng)對(duì)私募資金價(jià)值不是特別大。泛商業(yè)地產(chǎn)會(huì)向兩個(gè)方向發(fā)展：一是不能被電商取代的，貼近日常消費(fèi)的新區(qū)商業(yè)。二是，與電商相關(guān)的地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，即倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施，這塊有龐大的市場(chǎng)。

吳濤：新型城鎮(zhèn)化和原來(lái)城鎮(zhèn)化的不同在于從注重規(guī)模到注重質(zhì)量。第一，金融化。我們用幾十年時(shí)間走完了人家?guī)装倌瓴抛咄甑穆贰７康禺a(chǎn)金融化趨勢(shì)已經(jīng)非常明確。第二，大型化。出現(xiàn)了4個(gè)千億級(jí)的集團(tuán)，大企業(yè)會(huì)越來(lái)越大，小企業(yè)做小做精。第三，細(xì)分化。各細(xì)分行業(yè)會(huì)更加欣欣向榮。大企業(yè)現(xiàn)在是不是沒(méi)有資金需要？其實(shí)，房地產(chǎn)基金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)還是很可貴。大型房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著做大做強(qiáng)做規(guī)模，錢也經(jīng)常不夠。此外，區(qū)域性、專業(yè)性方向的企業(yè)，是我們重點(diǎn)支持的方向。

孫樹(shù)濤：我們未來(lái)基本上不會(huì)參與到所謂的新型城鎮(zhèn)化，全球的市場(chǎng)發(fā)展證明，核心城市的聚集能力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的承載力，是其他普通城市沒(méi)法相比的。作為房地產(chǎn)金融的一個(gè)從業(yè)公司，我們不會(huì)去關(guān)注農(nóng)民沒(méi)了地以后怎么辦，這些問(wèn)題太復(fù)雜，應(yīng)該是政府操心的事情。

路林：面對(duì)新型城鎮(zhèn)化，更多人、更多機(jī)構(gòu)，不管愿不愿意，都要入局。我們的使命就是，趕緊提供出更多的金融投資類的產(chǎn)品，供他們選擇。

篇(5)

【關(guān)鍵詞】 VGC模式 輕資產(chǎn)時(shí)代 房地產(chǎn)企業(yè) 戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

一、引言

中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，在經(jīng)歷過(guò)一段高速增長(zhǎng)的黃金時(shí)代后，如今面臨的市場(chǎng)供求已經(jīng)逐漸趨向平衡，買方市場(chǎng)的特征越來(lái)越明顯，行業(yè)利潤(rùn)率的持續(xù)性下滑成為“新常態(tài)”。在這種背景下，為了獲得持續(xù)的盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)控制能力，房地產(chǎn)企業(yè)除了通過(guò)調(diào)整企業(yè)組織架構(gòu)等措施來(lái)降低成本之外，通過(guò)在未來(lái)品牌溢價(jià)、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)以及其他衍生收益等方面構(gòu)建新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的“輕資產(chǎn)”模式也逐漸受到房地產(chǎn)企業(yè)的青睞，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進(jìn)入“輕資產(chǎn)時(shí)代”。

上個(gè)世紀(jì)90年代初期開(kāi)始，在經(jīng)歷了奇跡般的高速增長(zhǎng)后，日本的泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰，房地產(chǎn)價(jià)格急速下降，房地產(chǎn)行業(yè)從黃金時(shí)代急速進(jìn)入蕭條時(shí)代，大批的房地產(chǎn)企業(yè)接連倒閉，整個(gè)行業(yè)哀鴻遍野，整個(gè)日本經(jīng)濟(jì)也進(jìn)入了持續(xù)數(shù)十年的低迷時(shí)期。但是，有這樣一家房地產(chǎn)企業(yè)，在此期間不僅沒(méi)有遭受重大損失，反而更加發(fā)展壯大，迅速成長(zhǎng)為日本房地產(chǎn)業(yè)的三巨頭之一。締造這個(gè)奇跡的，就是森氏家族的森大廈株式會(huì)社。而森大廈株式會(huì)社所依仗的開(kāi)發(fā)模式，主要就是VGC模式。這種模式的成功，可以為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前形勢(shì)下的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供有意義的借鑒。

二、VGC模式概況

1、VGC的開(kāi)發(fā)理念

森稔（Minoru Mori）從1993年開(kāi)始接替其父親，繼任森大廈的社長(zhǎng)，正是他締造了森大廈的真正巔峰，也正是他創(chuàng)造了森大廈盈利模式的核心理念――VGC。

森稔曾經(jīng)這樣描述其心中的“垂直花園城市”：“高樓層，日照充足，辦公、購(gòu)物、居住、娛樂(lè)都在一起。樓群里還必須要有自然――庭院里有流水潺潺，春天百花盛開(kāi)，秋天要有落葉飄落……”概括而言，VGC就是摒棄了傳統(tǒng)的平面密集型開(kāi)發(fā)模式（如圖1所示），創(chuàng)造出一種新的垂直密集型模式（如圖2所示）。

顯然，VGC模式大大縮減了人們上下班的通勤時(shí)間，并且騰出了大片的地面開(kāi)放性空間。體現(xiàn)VGC理念的經(jīng)典案例是森大廈集團(tuán)開(kāi)發(fā)的六本木新城（Roppongi Hills）。該項(xiàng)目位于東京鬧市區(qū)，從1986年啟動(dòng)，到2003年才完工，歷時(shí)17年，耗資40多億美元。在占地面積僅為11.6公頃的土地上，六本木新城整個(gè)建筑群以高達(dá)54層的森塔（Mori Tower）為核心，還包括東京凱悅大酒店、朝日電視臺(tái)總部大樓、毛利庭院、露天廣場(chǎng)以及四座住宅大樓等主要建筑。建筑群里有寫字樓、商店、電影院、精致的日式庭院、博物館、幼兒園等各種各樣的商務(wù)和生活設(shè)施。而這一切，全部呈現(xiàn)在占地面積僅有11.6公頃的土地上。

該項(xiàng)目完成后，迅速成為日本甚至全球的熱點(diǎn)地區(qū)，很快便吸引了包括雅虎、樂(lè)天、活力門等知名企業(yè)在內(nèi)的大批客戶入駐。在六本木新城上班的人被稱為“Hills一族”，這一詞語(yǔ)后來(lái)迅速成為日本的流行語(yǔ)。另外，六本木新城每年接納的前來(lái)參觀的游客超過(guò)4000萬(wàn)人，比去東京迪士尼樂(lè)園的還多，因此被稱為“戰(zhàn)后日本最具野心的建筑物”。

2、對(duì)VGC模式的評(píng)價(jià)

以六本木新城為代表的VGC模式之所以如此成功，主要是由于該模式具有下列優(yōu)點(diǎn)。

（1）在其中工作生活極其便利

居住在六本木新城的人，從居住地到工作地步行幾分鐘就可以到達(dá)，完全不用擔(dān)心上下班交通高峰造成的堵車和極度擁擠的地鐵。業(yè)余時(shí)間，人們?cè)诩议T口就可以進(jìn)行購(gòu)物、餐飲、看電影以及欣賞藝術(shù)展覽等各種休閑文化活動(dòng)，甚至接送小孩去幼兒園都可以通過(guò)步行輕易完成。這種環(huán)境使得人們很容易平衡自己的工作和生活，并有更多的時(shí)間和空間來(lái)創(chuàng)造出更新的理念和更大的價(jià)值。

（2）建筑物的抗震性很強(qiáng)，安全性能極高

日本是一個(gè)地震頻發(fā)的國(guó)家，考慮到這一點(diǎn)，六本木新城在各個(gè)建筑物中都設(shè)置了能抵抗關(guān)東大地震、阪神大地震等地震級(jí)別的耐震性裝置，將地震引起的搖晃控制在最小限度，以保證建筑物的安全。對(duì)于抗震效果，一個(gè)有力的例證是，在2011年的東日本大地震中，整個(gè)森大廈的擺幅得到了有效控制，即使是位于大樓高層的會(huì)員制俱樂(lè)部，也沒(méi)有一個(gè)酒杯餐具因?yàn)閾u擺而落地?fù)p壞。

（3）環(huán)保、親近自然以及崇尚文化等人文環(huán)境因素

該項(xiàng)目通過(guò)建筑物的集約化和高層化，靈活利用人工地盤和地下空間，在地面創(chuàng)造出多樣化的開(kāi)放空間。在這個(gè)寸土寸金的地方，規(guī)劃出了大量公園和綠地，各種小巧的園林錯(cuò)落其中，當(dāng)初建設(shè)時(shí)暫時(shí)移走的百年古樹(shù)，后來(lái)又重新移回原地，綠色步道幾乎串聯(lián)了整個(gè)城市空間，甚至在屋頂上還種植了幾十畝的櫻桃、草莓等果木蔬菜。傳統(tǒng)與現(xiàn)代元素就是以這樣的方式和諧共生于六本木新城中。

三、VGC模式對(duì)輕資產(chǎn)時(shí)代中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的啟示

1、自行創(chuàng)造“好地段”，提高地產(chǎn)價(jià)格的抗跌性

亞洲投資界超人、香港首富李嘉誠(chéng)說(shuō)過(guò)：“決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段”。這句話一直以來(lái)被地產(chǎn)業(yè)界奉為金科玉律。現(xiàn)實(shí)中，多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)，在設(shè)置社區(qū)門檻時(shí)，也主要是依靠天然形成的地段環(huán)境，來(lái)維持和增加房地產(chǎn)的價(jià)值。但是，在房地產(chǎn)企業(yè)通常的業(yè)務(wù)模式下，一個(gè)地段的價(jià)值并不是一家企業(yè)所能夠控制的，它主要取決于當(dāng)?shù)卣目傮w規(guī)劃和城市發(fā)展的多方面需要。這樣房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中就會(huì)遇到一種困境：配套設(shè)施完善的好地段畢竟是有限的，不僅各個(gè)企業(yè)在其中競(jìng)爭(zhēng)激烈，而且也大大限制了企業(yè)的發(fā)展速度;另一方面，比較差的地段不僅利潤(rùn)率低，而且風(fēng)險(xiǎn)大，因?yàn)楫?dāng)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫破裂時(shí)，不良地段的項(xiàng)目會(huì)首當(dāng)其沖，率先崩盤，這些項(xiàng)目所在的企業(yè)也將不得不吞下自釀的苦酒。

森大廈崛起之初，東京的城市規(guī)劃一度是按功能劃分區(qū)域，工作地段就是工作地段，住宅地段就是住宅地段，涇渭分明，導(dǎo)致住宅舒適度和城市基建都跟不上。森大廈的VGC模式，不僅在同一個(gè)建筑群中為業(yè)主提供工作和生活所需的極其便利的空間和建筑，而且還提供時(shí)尚、美食、休閑、娛樂(lè)以及社交等無(wú)所不包的各種軟硬件設(shè)施，這樣，通過(guò)多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，可以創(chuàng)造出一種優(yōu)秀的社區(qū)環(huán)境，也就自行創(chuàng)造出了好“地段”。如此的好地段，將可以吸引更多的投資，物業(yè)的估值也將更高，進(jìn)而將有更多的資源可以用于進(jìn)一步完善各種配套設(shè)施，使得所在的“地段”變的越來(lái)越好。這樣，不僅可以擺脫與其他房地產(chǎn)企業(yè)拼搶舊有好地段的紅海困境，而且可以不斷地創(chuàng)造出屬于自己的廣闊藍(lán)海。更重要的是，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫破裂、市場(chǎng)下行時(shí)，這些地段的房產(chǎn)價(jià)格將是最抗跌的，房地產(chǎn)企業(yè)也將因此獲得喘息機(jī)會(huì)，在危機(jī)中更容易存活并獲得發(fā)展機(jī)會(huì)。

2、目光宜放長(zhǎng)遠(yuǎn)，而不應(yīng)盲目追求“快進(jìn)快出”

國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)傳統(tǒng)商業(yè)模式一直具有“快進(jìn)快出”的特點(diǎn)，在目前樓市宏觀調(diào)控成為新常態(tài)的情況下，追求薄利多銷、以價(jià)換量更是成為大中房企的主流業(yè)務(wù)模式。很多專家認(rèn)為，大型開(kāi)發(fā)商不僅要做大魚，也要做快魚，要通過(guò)高速周轉(zhuǎn)策略提高開(kāi)發(fā)和銷售速度，要跑得快一些，并且不斷擴(kuò)大自己的市場(chǎng)份額。比如，作為中國(guó)房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)之一的萬(wàn)科集團(tuán)，十多年來(lái)一直堅(jiān)持的就是“專注于住宅，快進(jìn)快出”的商業(yè)模式，根據(jù)萬(wàn)科2013年的年度報(bào)告，萬(wàn)科“堅(jiān)持面向自住購(gòu)房者的產(chǎn)品定位，……以中小戶型普通商品房為主，2013年度，萬(wàn)科144平方米以下的戶型占比達(dá)到91.5%。……在選擇投資地段方面，萬(wàn)科充分考慮到不同城市的市場(chǎng)分化明顯加大，依據(jù)PIE（即人口、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和就業(yè)三因素）評(píng)估模型，嚴(yán)格評(píng)估投資風(fēng)險(xiǎn)，理性選擇投資區(qū)域，規(guī)避估值過(guò)于樂(lè)觀的地塊。”

反觀森大廈的VGC經(jīng)營(yíng)模式，各個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程無(wú)不都是漫長(zhǎng)而曲折，顯然是與“快進(jìn)快出”的理念背道而馳的。比如，六本木新城項(xiàng)目中，為了獲得所需的土地，森大廈集團(tuán)與500多位個(gè)人業(yè)主進(jìn)行了800多輪磋商，整個(gè)談判和規(guī)劃過(guò)程就用了14年，建設(shè)過(guò)程又用了3年，合計(jì)耗時(shí)17年，終于把被二戰(zhàn)空襲的戰(zhàn)火燒毀過(guò)的、匯集了狹窄的道路和小型建筑物的六本木地區(qū)，建成了一個(gè)安全、便利、舒適，極富吸引力的垂直花園城市。1994年，森大廈集團(tuán)又決定投資建設(shè)上海環(huán)球金融中心，雖然相繼遭遇了1997年亞洲金融危機(jī)、2001年911事件對(duì)高層建筑的打擊以及2003年非典對(duì)商業(yè)活動(dòng)的影響，一度停工數(shù)年，但是森稔始終對(duì)這個(gè)項(xiàng)目滿懷信心。在經(jīng)歷了14年的漫長(zhǎng)開(kāi)發(fā)過(guò)程之后，2008年8月，耗資83億人民幣的上海環(huán)球金融中心終于竣工。雖然寫字樓租金是同等地段其他寫字樓平均租金的2倍，但是，世界500強(qiáng)中的證券、銀行以及保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)依然趨之若鶩。

誠(chéng)然，在市場(chǎng)周期的上行階段，“快進(jìn)快出”戰(zhàn)略無(wú)疑是很賺錢的，但是，要想維持和擴(kuò)大收益，房地產(chǎn)公司所運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn)規(guī)模就必須不斷擴(kuò)大，越來(lái)越“大進(jìn)大出”。一個(gè)例證是，在“快進(jìn)快出”戰(zhàn)略下，萬(wàn)科已經(jīng)迅速成長(zhǎng)為全球規(guī)模最大的房地產(chǎn)企業(yè)。然而，一旦市場(chǎng)周期轉(zhuǎn)入下行，資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入下跌通道，需求持續(xù)萎縮，那么，奉行這種戰(zhàn)略的房企首當(dāng)其沖將遭受連環(huán)致命打擊：手中巨額資產(chǎn)貶值，資產(chǎn)負(fù)債率上升，資金鏈斷裂……相反，森大廈的深耕增值戰(zhàn)略所占用的資產(chǎn)較少，盈利能力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的敏感系數(shù)很低，因而抵御資產(chǎn)價(jià)格下行的能力更強(qiáng)，發(fā)展壯大的可持續(xù)性更好。不僅如此，與奉行“快進(jìn)快出”戰(zhàn)略的企業(yè)相比，森大廈的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率依然是比較理想的。以2011年度為例，萬(wàn)科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.22，森大廈的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率則為0.19，差距并不大。

3、利用房地產(chǎn)價(jià)值鏈的長(zhǎng)度，提高投資的多元化水平

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，其價(jià)值鏈本身是很長(zhǎng)的，包括了土地投資策劃、樓盤工程建造以及物業(yè)銷售客服等三大環(huán)節(jié)。與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的其他行業(yè)也很多，比如建材行業(yè)、鋼材行業(yè)、水泥行業(yè)、家裝行業(yè)以及物業(yè)管理行業(yè)等等。價(jià)值鏈各個(gè)環(huán)節(jié)之間以及相關(guān)行業(yè)之間的聯(lián)系是非常緊密的，往往是“一榮俱榮，一損俱損”。

再次以六本木新城項(xiàng)目為例來(lái)看森大廈對(duì)行業(yè)價(jià)值鏈長(zhǎng)度的充分利用。實(shí)際上在這個(gè)項(xiàng)目中，森大廈的經(jīng)營(yíng)觸角已經(jīng)向前延伸到了城市規(guī)劃環(huán)節(jié)中去了。六本木地區(qū)中央地帶是日本朝日電視臺(tái)總部的地基，當(dāng)時(shí)該地區(qū)的規(guī)劃已經(jīng)十分老舊，道路狹窄雜亂，建筑物矮小擁擠，防災(zāi)抗震性能很差。從20世紀(jì)70年代開(kāi)始，朝日電視臺(tái)與東京都港區(qū)政府開(kāi)始商量該地區(qū)的規(guī)劃重建問(wèn)題。森大廈抓住了這個(gè)千載難逢的時(shí)機(jī)，與朝日電視手，全程參與并積極推動(dòng)了政府部門對(duì)該地區(qū)的重新規(guī)劃和建設(shè)。同樣，早在“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”的時(shí)代，森大廈就與上海政府商談在浦東開(kāi)發(fā)建設(shè)上海環(huán)球金融中心的事宜了。

在“垂直花園城市”模式下，森大廈重新定義了房地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)不再是簡(jiǎn)單的建房子賣房子，而是向客戶和居民提供一種全新的生活方式：不僅向人們提供居住場(chǎng)所，而且還提供工作場(chǎng)所、娛樂(lè)場(chǎng)所、購(gòu)物場(chǎng)所、教育場(chǎng)所甚至文化活動(dòng)場(chǎng)所。這些屬于不同行業(yè)的業(yè)務(wù)都會(huì)向森大廈提供收益，而且現(xiàn)金流相當(dāng)穩(wěn)定。因?yàn)椋粌H各個(gè)業(yè)務(wù)之間可以充分利用規(guī)模經(jīng)濟(jì)的好處，資源共享、相互促進(jìn)、相得益彰，而且這種多元化的投資結(jié)構(gòu)無(wú)疑可以有效降低總體的風(fēng)險(xiǎn)水平。

四、結(jié)語(yǔ)

實(shí)際上，在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的類別劃分中，森大廈的VGC模式可以劃歸“城市綜合體模式”（英文簡(jiǎn)稱HOPSCA），該模式把酒店（Hotel）、寫字樓（Office）、公園（Park）、購(gòu)物中心（Shopping mall）、會(huì)展中心（Convention）以及公寓（Apartment）等多種功能集合于一體，形成多功能、多業(yè)態(tài)的大型建筑體。一般認(rèn)為美國(guó)的洛克菲勒中心是城市綜合體的開(kāi)山鼻祖。但是，森大廈無(wú)疑把這種模式進(jìn)行了改造和升華，獲得了更大的成功。在中國(guó)目前宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入“新常態(tài)”，特別是房地產(chǎn)行業(yè)泡沫疑云密布，風(fēng)雨欲來(lái)的環(huán)境下，在輕資產(chǎn)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型應(yīng)該可以從中汲取寶貴的經(jīng)驗(yàn)。

（基金項(xiàng)目：天津市“十一五”社科規(guī)劃項(xiàng)目“會(huì)計(jì)制度改革與經(jīng)濟(jì)發(fā)展互動(dòng)機(jī)理的中日比較研究”（代碼TJGL10-966）。）

【參考文獻(xiàn)】

篇(6)

繼前期的“零首付”和“對(duì)賭降價(jià)險(xiǎn)”，合生創(chuàng)展（合生?麒麟社 合生?世界村）近日也牽手互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷新噱頭，其旗下的北京通州區(qū)合生摩爾公館項(xiàng)目利用網(wǎng)上的“房抵貸”金融產(chǎn)品推出了“100%貸款購(gòu)房”計(jì)劃。看來(lái)，房企們聯(lián)網(wǎng)的決心是堅(jiān)定不移了！

“房抵貸”看上去很美嗎？

據(jù)悉，合生創(chuàng)展此次計(jì)劃的具體內(nèi)容為：購(gòu)房者利用自己或親友名下房產(chǎn)，經(jīng)過(guò)估值評(píng)測(cè)后，抵押給網(wǎng)上金融機(jī)構(gòu)房金所申請(qǐng)“房抵貸”，半個(gè)月內(nèi)即可獲得為期1年、最高50%抵押物評(píng)估價(jià)的專項(xiàng)資金作為購(gòu)房首付款，剩余房款依然可以申請(qǐng)商業(yè)貸款。

另外，值得注意的是，“全貸款購(gòu)房”實(shí)際也是“地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”相結(jié)合的實(shí)踐產(chǎn)物，是對(duì)傳統(tǒng)賣房模式的一次大膽挑戰(zhàn)。

就像之前萬(wàn)科牽手淘寶，萬(wàn)達(dá)牽手百度、騰訊，合生創(chuàng)展在此基礎(chǔ)上進(jìn)行了創(chuàng)新，于是便有了“全貸款購(gòu)房”。

其實(shí)，合生創(chuàng)展之所以推出“全貸款”購(gòu)房計(jì)劃，也是為了緩解資金鏈壓力，加快回籠現(xiàn)金，提升項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度的試水。今年以來(lái)，合生創(chuàng)展與珠江地產(chǎn)兩個(gè)兄弟公司已經(jīng)多次嘗試以金融手段刺激項(xiàng)目成交的銷售手段。

這個(gè)計(jì)劃牽手互聯(lián)網(wǎng)金融突破政策限制為購(gòu)房者提供貸款，實(shí)際上也是在搶食銀行房貸蛋糕，是對(duì)傳統(tǒng)金融的另一次攪局。因?yàn)椋慨a(chǎn)首付貸款是傳統(tǒng)商業(yè)銀行不能碰的，而“全貸款購(gòu)房”的新型金融模式，瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，或能從一定程度上繞開(kāi)限貸，為房企打開(kāi)銷路。

此外，“全貸款”買房并沒(méi)有聽(tīng)起來(lái)那么美，就如“零首付”一樣，也存在一定風(fēng)險(xiǎn)，而這些風(fēng)險(xiǎn)可能更多來(lái)自P2P網(wǎng)貸平臺(tái)。近年來(lái)，P2P網(wǎng)貸平臺(tái)如雨后春筍般呈現(xiàn)爆發(fā)式的增長(zhǎng)，隨之而來(lái)的公司跑路就成了屢見(jiàn)不鮮的事情。“房抵貸”金融產(chǎn)品，就是目前火熱的金融P2P產(chǎn)品中的一種，雖然其可以讓購(gòu)房者“100%房款可貸，0元輕松置業(yè)”，但這一新事物仍有待市場(chǎng)認(rèn)可和接納。

不過(guò)，目前來(lái)看，市場(chǎng)對(duì)“全貸款”購(gòu)房頗有“興趣”。合生摩爾公館項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)向表示：“‘全貸款’政策推出不到2天，項(xiàng)目收到了500多個(gè)購(gòu)房者申請(qǐng)，售樓處現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)有300多組客戶到訪并了解‘全貸款’購(gòu)房的具體細(xì)節(jié)。”但是，還是要提醒投資者們，謹(jǐn)慎為好，切忌盲目跟風(fēng)！

現(xiàn)實(shí)依舊骨感

其實(shí)，縱觀過(guò)去和現(xiàn)在，國(guó)內(nèi)的住宅小區(qū)在經(jīng)歷了過(guò)去10年的房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)后，目前的規(guī)模的確已極其龐大，這也為房地產(chǎn)企業(yè)從事社區(qū)服務(wù)提供了廣闊的機(jī)會(huì)。利用互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展社區(qū)服務(wù)將會(huì)使地產(chǎn)企業(yè)走向社區(qū)服務(wù)供應(yīng)商，提供服務(wù)和商品成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一種選擇。

然而，到目前為止，盡管很多房企熱情投入，各種嘗試，互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)掘金的模式依然沒(méi)有成型，輿論意義依舊大于現(xiàn)實(shí)意義。

以萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、恒大為代表的一線地產(chǎn)商與以BAT為代表互聯(lián)網(wǎng)巨頭的合作仍處于探索期，但他們也都應(yīng)該意識(shí)到未來(lái)可持續(xù)生存的關(guān)鍵還是服務(wù)。未來(lái)10年，他們或?qū)?huì)以城市、園（景）區(qū)、社區(qū)、家庭等不同規(guī)模物業(yè)的服務(wù)集成商的角色來(lái)定位自己。

雖然在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)過(guò)去的發(fā)展歲月中，借鑒學(xué)習(xí)國(guó)際先進(jìn)地產(chǎn)企業(yè)是國(guó)內(nèi)房企進(jìn)步的主要途徑，但是在國(guó)內(nèi)房企嘗試與互聯(lián)網(wǎng)合作試水社區(qū)服務(wù)方面，國(guó)際上還沒(méi)有可借鑒的成熟模本。

以美國(guó)為例，這個(gè)國(guó)家的住宅物業(yè)產(chǎn)權(quán)特別清楚，業(yè)主自己照顧住宅，或者請(qǐng)專業(yè)人員進(jìn)行草坪維護(hù)及房屋清潔，他們并不需要開(kāi)發(fā)商提供物業(yè)服務(wù)。而國(guó)內(nèi)的社區(qū)周邊商業(yè)配套正在經(jīng)歷從無(wú)到有的過(guò)程，所以我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有條件去做系統(tǒng)的規(guī)劃和前瞻性的思考。

條件相對(duì)較豐滿

當(dāng)然，不可否認(rèn)，西方發(fā)達(dá)國(guó)家自動(dòng)化程度更高，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展也更先進(jìn)，但是，從服務(wù)的整合程度上來(lái)講，國(guó)內(nèi)在全球范圍來(lái)看應(yīng)該是最好的，這或許是國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)優(yōu)勢(shì)。

譬如，一款互聯(lián)網(wǎng)工具，在一個(gè)小市場(chǎng)和一個(gè)大市場(chǎng)使用數(shù)量差異很大，那么，對(duì)社會(huì)資源的整合能力也大不一樣，互聯(lián)網(wǎng)需要發(fā)揮的就是規(guī)模效應(yīng)和長(zhǎng)尾效應(yīng)，猶如只有在中國(guó)這么大的市場(chǎng)才能孕育出像阿里巴巴這樣大的商業(yè)公司。阿里巴巴就是因?yàn)閲?guó)內(nèi)線上的信用體系比線下的信用體系做得好，它以線上的優(yōu)勢(shì)整合了線下的劣勢(shì)的規(guī)模，才遠(yuǎn)超了亞馬遜，。

因此，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也具有這種整合的優(yōu)勢(shì)，加之趕上了互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展潮流，所以演化出這樣一種商業(yè)模式也是一種必然。

地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科已經(jīng)連續(xù)多年成為全球最大的住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而萬(wàn)達(dá)則是全球最大的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。國(guó)內(nèi)眾多一線房企也已經(jīng)開(kāi)始了國(guó)際化的實(shí)際動(dòng)作，加之又處于全球移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用最為巨大的市場(chǎng)，應(yīng)該成為全世界的模本。

正如萬(wàn)科集團(tuán)高層日前的表態(tài)：“萬(wàn)科下一步的商業(yè)模式將與蘇寧、阿里巴巴等商業(yè)模式如出一轍，將產(chǎn)業(yè)鏈的上下游全線打通，利用萬(wàn)科充沛的金融資源為其提供服務(wù)，全方位地服務(wù)供應(yīng)商和業(yè)主，以獲得更大的利潤(rùn)空間和可持續(xù)的發(fā)展空間。”

夢(mèng)想與現(xiàn)實(shí)或只是一步之遙

對(duì)于國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)支持固然重要，但是，對(duì)客戶的極致服務(wù)意識(shí)才是需要學(xué)習(xí)的精髓所在。房地產(chǎn)行業(yè)如要進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)，掘金新時(shí)代，那么，首先要改變的就是思維方式。

多年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的思維模式都帶有資源取向，好像擁有土地就擁有了廣闊的盈利空間。所以，對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)而言，獲取土地資源就具有了核心競(jìng)爭(zhēng)力。但對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，客戶意味著一切。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商業(yè)模式和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的商業(yè)模式的基因的不同，決定了地產(chǎn)企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)對(duì)客戶服務(wù)的意識(shí)和敏感程度的差別。譬如互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)小米公司，追求極客精神，就是對(duì)客戶服務(wù)的追求是極致的，要為客戶提供企業(yè)所能提供的最好的產(chǎn)品和服務(wù)。

所以，房地產(chǎn)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)合作發(fā)展社區(qū)服務(wù)，甚至設(shè)想未來(lái)進(jìn)步為城市配套服務(wù)商，僅僅依靠APP是不能實(shí)現(xiàn)的。因?yàn)椋瑪?shù)據(jù)本身沒(méi)有價(jià)值，數(shù)據(jù)的分析才最有價(jià)值。

篇(7)

市場(chǎng)雙軌制發(fā)展模式成為共識(shí)

從2003~2004年的一線城市房地產(chǎn)價(jià)格飆升為開(kāi)始的住宅市場(chǎng)調(diào)控，到如今已經(jīng)歷8年時(shí)間。70/90、住房限購(gòu)、控制信貸、差異化貸款利率、商品房限價(jià)等一系列行政和市場(chǎng)化的手段都未能抑制持續(xù)上揚(yáng)的房?jī)r(jià)。

針對(duì)當(dāng)前商品房房?jī)r(jià)仍處于高位、城市化進(jìn)程正在加速的發(fā)展時(shí)點(diǎn)上，總結(jié)過(guò)去政策經(jīng)驗(yàn)，可以發(fā)現(xiàn)，歷時(shí)8年的調(diào)控仍將繼續(xù)。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快和市場(chǎng)對(duì)購(gòu)房需求未能滿足，這一當(dāng)前市場(chǎng)主要矛盾仍未能妥善解決。因此，展望2011年，以“建、管、限”為核心的房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)將成為常態(tài)。2011年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將進(jìn)一步圍繞滿足首次置業(yè)需求的普通商品房市場(chǎng)需求，打擊投資性購(gòu)房需求，控制改善性住房需求為主要目標(biāo)，通過(guò)保障性住房的大力建設(shè)來(lái)規(guī)模化滿足中低收入人群自住需求，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

回歸雙軌制，這一行政色彩較濃的政策方案，讓我們遙想起早期的雙軌制，那是外銷房和內(nèi)銷房的雙軌制時(shí)代。而如今的雙軌制，將更多是體現(xiàn)在商品房與保障住房?jī)纱箢愖》康慕ㄔO(shè)模式和市場(chǎng)價(jià)格的顯著分別。

但對(duì)于雙軌制的發(fā)展模式，有兩個(gè)核心問(wèn)題，未能解決。第一，保障性住房的持續(xù)建設(shè)資金從哪里來(lái)？第二，保障性住房與商品房市場(chǎng)的邊界點(diǎn)在哪里？其實(shí)，這兩個(gè)問(wèn)題的核心就是如何界定市場(chǎng)與政府的邊界。政府建設(shè)資金將主要來(lái)自于商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而保障性住房供應(yīng)放量會(huì)影響商品房市場(chǎng)的需求量，土地出讓金收益會(huì)受到影響，從而制約保障性住房的發(fā)展。這一市場(chǎng)邊界的確定，將在未來(lái)不斷的市場(chǎng)和政策實(shí)踐的磨合中取得統(tǒng)一。

國(guó)內(nèi)地產(chǎn)基金銜枚疾進(jìn)

近兩年宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)信貸日漸收緊，銀信合作面臨全面叫停，房企上市融資和再融資行為逐步受限。諸多政策信號(hào)表明，傳統(tǒng)融資渠道或?qū)o(wú)法滿足嗷嗷待哺的地產(chǎn)企業(yè)。在“國(guó)退民進(jìn)”的行業(yè)大背景下，融資困境在民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)中，尤其是中小型地產(chǎn)企業(yè)中，顯得更為迫切。此時(shí)，前兩年以概念和理念流行一時(shí)的房地產(chǎn)基金重獲國(guó)內(nèi)房企青睞，并于2010年取得實(shí)質(zhì)性突破。

在此過(guò)程中，上市公司似乎成為先知先覺(jué)者，其積極態(tài)度無(wú)疑加速了地產(chǎn)基金的落地。2010年3月，金地集團(tuán)通過(guò)旗下子公司穩(wěn)盛投資，與瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理合作發(fā)起房地產(chǎn)基金。首期募集資金超過(guò)1億美元，并于同年12月，再次成功募集二期資金近2億美元。

在此之前，復(fù)地集團(tuán)已開(kāi)展類似嘗試。早在2009年8月，復(fù)地集團(tuán)新設(shè)智盈股權(quán)投資管理公司，與第三方財(cái)富管理機(jī)構(gòu)諾亞財(cái)富發(fā)起復(fù)地景業(yè)基金，規(guī)模約為5.5億元。2010年4月，智盈完成另一只人民幣地產(chǎn)基金景盈基金的募集。與此同時(shí)，中國(guó)海外發(fā)展于2010年3月，聯(lián)手工銀國(guó)際募集2.5億美元的房地產(chǎn)基金；首創(chuàng)置業(yè)也著手人民幣基金和美元基金的募集。

從后續(xù)投資標(biāo)的來(lái)看，上市公司似乎更為看重地產(chǎn)基金對(duì)旗下已有項(xiàng)目的融資功能，而非新商業(yè)模式本身。比如，金地募集的首期資金投資于本集團(tuán)在沈陽(yáng)的兩個(gè)住宅項(xiàng)目，而復(fù)地旗下的景業(yè)基金也基本用于該集團(tuán)在成都、南京、上海三地的項(xiàng)目發(fā)展。在此過(guò)程中，上市公司可充分利用房地產(chǎn)基金的杠桿，放大自有資金投資能力，獲取更大市場(chǎng)份額，從而提高盈利水平。簡(jiǎn)而言之，用更少的錢，辦更大的事。與此同時(shí)，地產(chǎn)基金投資者，也需要上市公司的項(xiàng)目和品牌，提供一定程度上的信用背書，降低不可控風(fēng)險(xiǎn)。因此，兩者結(jié)合顯得尤為自然。可以預(yù)見(jiàn)，在宏觀流動(dòng)性不減和傳統(tǒng)融資渠道不暢的大背景下，地產(chǎn)基金的備用融資渠道功能在新的一年仍將大幅提升。

不過(guò)，部分民間資金仍希望通過(guò)地產(chǎn)基金尋求地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式突破。盛世神州基金的出現(xiàn)，即是一個(gè)嘗試。該基金由北京銀信倡議發(fā)起，并聯(lián)合復(fù)地集團(tuán)、陽(yáng)光100、富匯投資、全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)等機(jī)構(gòu)，募集規(guī)模約5億元。與上市公司自身發(fā)起的房地產(chǎn)基金不同，在募集之初，該基金投向并不存在“內(nèi)”項(xiàng)目，需要通過(guò)相對(duì)規(guī)范的投資程序篩選合適標(biāo)的，更能體現(xiàn)地產(chǎn)基金的投資能力和專業(yè)性。2010年12月，該基金已拿下北京某項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)入實(shí)際操作。這一基金操作手法，已具備國(guó)外成熟房地產(chǎn)基金的雛形。至于其能否在國(guó)內(nèi)真正生根發(fā)芽，有待時(shí)間的驗(yàn)證。

代建模式大流行

在地產(chǎn)行業(yè)，土地和資金無(wú)疑是最為重要的兩項(xiàng)投入。在資本市場(chǎng)上，房地產(chǎn)企業(yè)估值以土地儲(chǔ)備作為重要參考，即為明證。然而，如今面對(duì)土地價(jià)格的高企，融資渠道的不暢，不少品牌地產(chǎn)公司不得不重新審視兩要素的影響力。對(duì)此，綠城已向市場(chǎng)給出明確回答。2010年9月，綠城高調(diào)宣布成立綠城房產(chǎn)建設(shè)管理公司，全面開(kāi)展商業(yè)代建業(yè)務(wù)，包括資本代建、項(xiàng)目代建、安置房代建三類，暫以項(xiàng)目代建為主。根據(jù)服務(wù)內(nèi)容的不同，綠城將收取銷售額的7%~12%作為代建費(fèi)用。此舉表明，在新形勢(shì)下，綠城試圖擺脫資金和土地的資源束縛，強(qiáng)化產(chǎn)品技術(shù)和管理團(tuán)隊(duì)的制度化優(yōu)勢(shì)，從高收入增長(zhǎng)模式向高利潤(rùn)增長(zhǎng)模式戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

無(wú)獨(dú)有偶，另一家以產(chǎn)品技術(shù)見(jiàn)長(zhǎng)的品牌開(kāi)發(fā)商星河灣也在加入代建陣營(yíng)。星河灣以高精度和整合化的設(shè)計(jì)與施工著稱，在廣州、北京、上海等一線城市樹(shù)立了高端品牌形象。然而，在進(jìn)一步的全國(guó)性復(fù)制時(shí)，星河灣不可避免的遭遇土地儲(chǔ)備問(wèn)題。為解決這一難題，星河灣選擇更低風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)代建和品牌輸出模式，而非直接拿地。2010年12月，雅居樂(lè)宣布，在成都雅居樂(lè)花園項(xiàng)目上與星河灣進(jìn)行合作。此次合作主要方式即是星河灣為該項(xiàng)目提供設(shè)計(jì)和產(chǎn)品建設(shè)管理工作。

商業(yè)代建看似門檻不高，實(shí)則需要企業(yè)具備深厚積累。以綠城為例。16年的發(fā)展歷程中，綠城在產(chǎn)品系列化、成本控制的套餐化、工藝流程化、建材采購(gòu)、設(shè)計(jì)創(chuàng)新、人力資源梯隊(duì)建設(shè)、產(chǎn)品代際更新、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)激勵(lì)等方面具備了詳盡制度。這些制度，均非一日之功可以建立。因此，商業(yè)代建實(shí)際上正是將綠城多年積累的企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力和品牌優(yōu)勢(shì)真正商業(yè)化與資本化的一種手段。同樣，星河灣十年開(kāi)發(fā)五盤的速度雖然不快，但十年中積累的各種產(chǎn)品能力卻讓業(yè)界無(wú)比艷羨。走上商業(yè)代建的道路，或是星河灣厚積薄發(fā)的自然選擇。