序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)公司經(jīng)營狀況范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

摘 要：近些年來，我國房價不斷上漲，國家加大了對經(jīng)濟的全面的宏觀調(diào)控，先后公布了不少有關(guān)土地和金融方面的相關(guān)政策。在這種大局勢下，房地產(chǎn)企業(yè)如何在復(fù)雜的市場環(huán)境中保持競爭力，使得企業(yè)具有長久的生命力，這就是一個值得探討的問題。本文運用杜邦分析方法分析典型房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)分析的結(jié)果對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理狀況進行評價并給與相應(yīng)的建議。希望可以為我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理提供一些幫助。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 杜邦分析 陸家嘴

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)是進行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)。21 世紀(jì)以來，我國經(jīng)濟飛速發(fā)展，其中相當(dāng)大的部分是房地產(chǎn)業(yè)所做出的貢獻。與此同時房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也受到國家和政府的宏觀經(jīng)濟政策的影響。經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的也非?？?。相反，經(jīng)濟形勢不景氣房地產(chǎn)企業(yè)回收資金緩慢，也會影響企業(yè)的發(fā)展。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在飛速的發(fā)展，另一方面也存在很多的問題。因此，政府提出了許多限制性的政策來調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)也愈加嚴(yán)峻。作為資金密集型的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況直接影響著企業(yè)未來的盈利能力。因此如何根據(jù)財務(wù)狀況來了解企業(yè)的經(jīng)營狀況以及未來的盈余能力就顯得尤為重要。這不僅可以給廣大的投資者一個指引，還可以使得企業(yè)在發(fā)展過程中不斷發(fā)現(xiàn)自己的弱勢，讓企業(yè)保持穩(wěn)健的發(fā)展。

二、杜邦分析體系

通常我們可以通過利用上市公司財務(wù)報表的數(shù)據(jù)計算出相應(yīng)的財務(wù)比率，進而了解企業(yè)的經(jīng)營狀況和盈利能力。杜邦分析是以凈資產(chǎn)收益率為核心的財務(wù)指標(biāo)，通過財務(wù)指標(biāo)的內(nèi)在聯(lián)系，系統(tǒng)、綜合的分析企業(yè)的盈利水平對企業(yè)財務(wù)進行綜合的分析。其基本思想是將企業(yè)凈資產(chǎn)收益率逐級分解為多項財務(wù)比率乘積。因為這種方法是由美國杜邦公司首先創(chuàng)造的，所以稱為杜邦分析法。圖1 是杜邦分析的系統(tǒng)圖：

三、基于杜邦分析法的上市房地產(chǎn)公司盈利能力因素分析凈資產(chǎn)收益率是杜邦分析體系金字塔模型的最上層比率，也是核心的比率。本文通過對篩選出來的100 家在近五年年持續(xù)經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)進行數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，對于盈利企業(yè)，作用更加顯著的代表比率是總資產(chǎn)凈利率。因此本文將分別對權(quán)益乘數(shù)和資產(chǎn)凈利率對房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的影響進行進一步分析。

通過對資產(chǎn)收益率的進一步分解，我們可以詳細(xì)的了解上市房地產(chǎn)公司的收入和費用支出的具體情況。本文主要運用總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、營業(yè)成本支出率、期間費用支出率、所得稅費用支出率四個指標(biāo)進行分析。

四、我國上市房地產(chǎn)公司盈利能力的分析

我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)繁榮十年之久，如何在動蕩的經(jīng)濟環(huán)境中繼續(xù)保持甚至提高自身的盈利能力，這個非常重要。本文以陸家嘴企業(yè)為例進行杜邦分析，了解企業(yè)財務(wù)狀況。

（一）資產(chǎn)收益率及其分解分析

（1）凈資產(chǎn)收益率可以用來衡量一個企業(yè)的總體的盈利能力。陸家嘴的資產(chǎn)凈利率2008—2012 五年間經(jīng)歷了先增加后減少的過程，由2008 年的5.15%上升至10.16%，再到2012 年的3.59%，2008-2012 年資產(chǎn)收益率總體的趨勢是下降，這也說明了陸家嘴房地產(chǎn)集團總體盈利能力逐漸下降。

(2)主營業(yè)務(wù)毛利率的各項影響因素具體分析。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都經(jīng)營著許多業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)租賃，酒店業(yè)，物業(yè)管理等等。那么下面我們將分析各項業(yè)務(wù)對主營業(yè)務(wù)毛利率的貢獻。見表2

由表2 可知，2008-2011 年房地產(chǎn)銷售和租賃一直是企業(yè)主營業(yè)務(wù)利率的主要來源。而且二者交替成為影響主營業(yè)務(wù)利率的主要因素。2008 年由于受到美國次貸危機的影響，房產(chǎn)銷售并不景氣，而房地產(chǎn)租賃則火起來。由此可見，外界的經(jīng)濟環(huán)境會影響企業(yè)的發(fā)展方向。2012 年企業(yè)把主營業(yè)務(wù)收入的重點轉(zhuǎn)移到動遷房轉(zhuǎn)讓上。目前偏遠(yuǎn)郊區(qū)房產(chǎn)開發(fā)則主要集中在別墅上，購買者均是高收入人群。為了滿足大多數(shù)群眾的需求，把原低層樓房動遷改成高層，在原住戶入住的基礎(chǔ)上增加黃金地段的新住戶，企業(yè)的銷售收入也得以增加。

酒店業(yè)的變化不大，說明并不是企業(yè)的重心所在。物業(yè)管理是2010 年企業(yè)新逐鹿的一個產(chǎn)業(yè)。就近3 年的發(fā)展趨勢來看，物業(yè)管理每年的收入都在上升，對于企業(yè)的盈利的作用也是顯而易見的。未來普通住宅、拆遷房等均會改造成小區(qū)，因而物業(yè)管理將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來主要發(fā)展的業(yè)務(wù)之一。

(3)陸家嘴集團這5 年的期間費用保持在較穩(wěn)定的水平上，只是在2009 年有較大幅度的比重下降。營業(yè)外收入的貢獻處于較大的波動狀態(tài)，而且作用不是很明顯，近4 年的貢獻一直在0.05%以內(nèi)。企業(yè)的中心仍放在了企業(yè)的主營業(yè)務(wù)上。

（二）權(quán)益乘數(shù)分析。

從這5 年的數(shù)據(jù)來看，從2009 年開始陸家嘴權(quán)益乘數(shù)逐漸上升，與此同時，凈資產(chǎn)收益率開始大幅度下降，直到2012 年才有一定程度的上升，而這上升的原因更多是因為2012 年資產(chǎn)凈利率的增加，這就說明，在目前情況看來，陸家嘴依靠大量負(fù)債獲得土地進而進行開發(fā)這個是具有很大風(fēng)險的，企業(yè)在背負(fù)著沉重債務(wù)的同時短期無法獲得相應(yīng)的回報，企業(yè)未來籌集資金會更加困難。

五、提高我國上市房地產(chǎn)公司盈利能力的建議

（一）樹立風(fēng)險意識

企業(yè)應(yīng)該具備預(yù)防企業(yè)風(fēng)險的意識。在控制企業(yè)總風(fēng)險方面，企業(yè)應(yīng)該把握好經(jīng)營風(fēng)險和企業(yè)財務(wù)風(fēng)險之間的關(guān)系，在合理的范圍內(nèi)將總風(fēng)險降到最低。在負(fù)債方面，企業(yè)要在結(jié)合企業(yè)現(xiàn)實情況的基礎(chǔ)上考察有哪些因素會影響負(fù)債，進而定下負(fù)債的數(shù)額。與此同時企業(yè)還應(yīng)做好未來還款的規(guī)劃，使得企業(yè)在一個相對安全的范圍內(nèi)開展經(jīng)營活動。

（二）優(yōu)化資金管理范圍和程度

為了進一步強化房地產(chǎn)企業(yè)對資金的整體控制，企業(yè)應(yīng)該在投資于高收益高風(fēng)險項目時充分估計風(fēng)險的大小。還要考慮到國家的政策、民風(fēng)民俗、居民收入、通貨膨脹率等因素的影響，經(jīng)過嚴(yán)密的市場調(diào)查之后，由專業(yè)人員對項目進行規(guī)劃，進行開發(fā)進度安排，與此同時財務(wù)部門進行測度，制定詳細(xì)的費用測算，以便合理的利用和資金。

在資金流監(jiān)控方面，企業(yè)應(yīng)該加強從前期預(yù)算，到中期資金流的流入流出，還有后期的結(jié)算總結(jié)對企業(yè)資金流整體的監(jiān)控，分析資金超出預(yù)算的原因，隨時糾正預(yù)算中不合適的地方，以便合理的利用資金。

（三）加速存貨周轉(zhuǎn)

篇(2)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)上市公司；融資偏好行為；對策建議

中圖分類號：F83 文獻標(biāo)識碼：A

收錄日期：2014年3月11日

一、引言

資金是企業(yè)進行經(jīng)濟活動的第一推動力，企業(yè)是否能夠擁有廣泛的資金來源，及時足額地籌集到生產(chǎn)運營所需要的資金，對一個企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展是至關(guān)重要的。上市公司選擇資金來源的偏好和行為，決定了公司的資本結(jié)構(gòu)，進而影響到公司的總體價值。

隨著資本市場的發(fā)展，我國上市公司的融資行為選擇發(fā)生了明顯的變化。我國上市公司的融資結(jié)構(gòu)與西方發(fā)達資本主義國家不同，有明顯的融資偏好行為，這與西方優(yōu)序融資理論相悖。同時，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，長期以來都存在融資結(jié)構(gòu)不合理，融資渠道單一等問題。但是，當(dāng)前對房地產(chǎn)上市公司的融資偏好行為的研究較少，房地產(chǎn)上市公司的融資有怎樣的偏好，影響其偏好行為的因素又有哪些？本文將以上市房地產(chǎn)公司為研究樣本，對我國上市房地產(chǎn)公司的融資偏好，以及其影響因素、優(yōu)化政策建議等進行研究。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)特征

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度和國民經(jīng)濟的發(fā)展密切相關(guān)，西蒙?庫茨涅茨在《各國的經(jīng)濟增長》中將二者的關(guān)系總結(jié)為“發(fā)展速度呈正相關(guān)關(guān)系”。宏觀經(jīng)濟的波動對房地產(chǎn)價格有著重要影響，而房地產(chǎn)投資作為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，房地產(chǎn)價格的變化勢必對宏觀經(jīng)濟的運行產(chǎn)生重要影響。

歸納起來，中國現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)具有以下特征：

（一）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有周期性。作為基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資范疇，受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響很大，其發(fā)展同樣具有周期性。

（二）房地產(chǎn)業(yè)具有很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的許多行業(yè)，如鋼鐵、水泥、木材、玻璃等都有密切關(guān)系，其發(fā)展也促使一些新興行業(yè)，如物業(yè)管理、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)中介等的產(chǎn)生。

（三）房地產(chǎn)業(yè)受政策的影響非常大。房地產(chǎn)業(yè)具有很強的政策敏感性，宏觀財政、貨幣政策、國家產(chǎn)業(yè)政策乃至城市規(guī)劃都會對其開發(fā)、流通等環(huán)節(jié)產(chǎn)生影響。

三、我國房地產(chǎn)上市公司融資現(xiàn)狀分析

（一）股東權(quán)益比率分析。對2012年我國100家房地產(chǎn)上市公司的股東權(quán)益比率分析了解到，上市公司根據(jù)融資偏好以及經(jīng)營狀況的不同，導(dǎo)致股東權(quán)益比率存在較大的差異，比如泛海建設(shè)的股東權(quán)益比率是28.97%，臥龍地產(chǎn)為45.78%，而天倫置業(yè)為63.94%，等等。我國房地產(chǎn)上市公司的股東權(quán)益比率的平均水平為51.6%，普遍熱衷于發(fā)行股票融資，而對債券融資反應(yīng)十分冷淡。因此，中國上市公司的融資順序與現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理論關(guān)于融資順序原則存在明顯的沖突，即存在融資偏好的特征。

（二）再融資方式分析。在當(dāng)今全球資本市場中，增股、配股已經(jīng)在上市公司利用資本市場進行股權(quán)再融資中扮演著重要的角色。其中，上市公司進行股權(quán)再融資最主要有兩種方式：第一種是以配股的方式，向現(xiàn)有股東進行融資；第二種是通過增發(fā)新股的方式向投資者進行融資。截止到2012年12月，通過對在上海證券交易所上市的33家上市房地產(chǎn)公司，以及在深圳證券交易所上市的67家上市房地產(chǎn)公司的分析研究發(fā)現(xiàn)，以增股、配股的方式進行股權(quán)融資是一種普遍的方式。我國房地產(chǎn)上市公司即使在宏觀調(diào)控嚴(yán)格的時期，依然爭先采取增股、配股的融資方式進行融資。2007年至2012年期間，共有61家房地產(chǎn)上市公司通過增發(fā)新股、配股的方式進行融資。資料顯示，由于國內(nèi)股票市場規(guī)模的限制，上市公司通過股市得到的融資中，只有小部分得到了有效使用。

四、我國上市公司融資偏好因素分析

（一）制度因素。基于新制度經(jīng)濟學(xué)理論，中國證券市場上的一些反常行為則可以解釋為制度安排存在缺陷，制度建設(shè)尚不完善所致。上市公司理所當(dāng)然利用一切制度許可的方法來合理合法地籌集資金，而置中小投資者的利益于不顧。如股票發(fā)行制度不符合市場經(jīng)濟規(guī)律，對上市公司考核制度的不合理等。

（二）產(chǎn)業(yè)因素。企業(yè)的產(chǎn)業(yè)特征也是影響其融資偏好的重要因素，不同行業(yè)的上市公司所面臨的產(chǎn)品市場的競爭不同，而產(chǎn)品市場競爭通過影響上市公司收入來影響企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)與融資選擇。其中，產(chǎn)業(yè)組織與融資結(jié)構(gòu)之間的互動是影響融資行為選擇的重要因素之一。房地產(chǎn)公司屬于基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，其發(fā)展速度和國民經(jīng)濟的發(fā)展密切相關(guān)，同時對國民經(jīng)濟的貢獻率也很高。

（三）融資成本因素。從融資成本的角度來說，債券融資方式要比股權(quán)融資方式的成本低。在稅收方面，發(fā)行債券能起到減稅的作用，而發(fā)行股票，政府要對股東個人資本所得和股息收入以及企業(yè)法人雙重征稅；在發(fā)行費用方面，發(fā)行企業(yè)債券的費用較低；在風(fēng)險方面，債務(wù)上升帶來的財務(wù)風(fēng)險也會加大，如果經(jīng)營不善會導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)；在對企業(yè)的監(jiān)控成本方面，股權(quán)融資會導(dǎo)致道德風(fēng)險，從而增加投資者對企業(yè)管理者的監(jiān)控成本。

（四）股權(quán)結(jié)構(gòu)因素。上市公司融資不僅受到外部環(huán)境的影響，還受公司股權(quán)結(jié)構(gòu)的影響。中國上市公司特殊的股權(quán)結(jié)構(gòu)影響到其融資行為，同時其融資方式偏好的不同，也影響著上市公司的融資結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)上市公司的長期融資比例偏低、短期融資比例過高，股權(quán)融資比重較高、債券融資較少，這樣的融資結(jié)構(gòu)會導(dǎo)致資金相對不穩(wěn)定，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康經(jīng)營。

五、對策建議

（一）加強制度建設(shè)，健全法制、法規(guī)與政策環(huán)境。我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在存貨比例高的問題，這是因為我國很多房地產(chǎn)企業(yè)都在加大力度囤積土地，這就導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率低，導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)斷裂。我國應(yīng)對相關(guān)法律規(guī)定進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以適應(yīng)宏觀環(huán)境的變化。具體工作包括：完善新股發(fā)行、配股及增發(fā)規(guī)則，加強信息披露管理，構(gòu)建信號傳遞機制等。

篇(3)

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)融資 風(fēng)險 防范對策

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險的種類

（一）利率風(fēng)險

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源大多是銀行貸款，所以對房地產(chǎn)企業(yè)來說影響最大的莫過于利率的波動。房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)期相對較長，在這個時期利率變化越大風(fēng)險就越大。如果利息增加，企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)就更困難，資金鏈出現(xiàn)問題的可能性就越大。

（二）違約風(fēng)險

籌資活動是房地產(chǎn)企業(yè)進行經(jīng)營的前提，可是如果房地產(chǎn)不能及時足額地歸還所貸款項，就容易出現(xiàn)違約風(fēng)險。違約風(fēng)險大體分為兩種：一種是由于企業(yè)自身資本結(jié)構(gòu)和融資策略不合理而造成無法償還借款的情況，這叫做被動違約；另一種是企業(yè)出于牟利等別的原因而故意不歸還借款的現(xiàn)象，這叫做主動違約。

（三）其他風(fēng)險

主要包括意外風(fēng)險（如操作不當(dāng)或自然災(zāi)害所造成的風(fēng)險）、匯率風(fēng)險和國家政策變動風(fēng)險等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險的成因

（一）融資渠道過于單一

房地產(chǎn)業(yè)的融資主要有銀行貸款、房地產(chǎn)信托、上市融資等方式。但就目前來說，在有關(guān)部門的調(diào)控下，房地產(chǎn)信托已明顯降溫，國家的政策使得這一融資渠道漸漸淡出人們的視線。對于上市融資，由于我國對于房地產(chǎn)企業(yè)的上市要求較嚴(yán)，審計時間長，手續(xù)復(fù)雜，成本較高，而我國中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)較多，很多企業(yè)都無法達到上市要求。因此，上市融資對于大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)來說也是不太可行的一個融資渠道。相比之下，銀行貸款對于很多公司來說是最方便快捷的一種融資渠道?？墒菍τ诜康禺a(chǎn)企業(yè)來說，一旦房地產(chǎn)市場遇到一些較大的波動，房價驟降，或者商品房大量積壓，資金沒有辦法在短時間內(nèi)收回，就沒有辦法償還銀行的貸款。

（二）負(fù)債規(guī)模過大，資本結(jié)構(gòu)不合理

企業(yè)本身的自有資金通常不足以支持企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)，企業(yè)就需要引進外部資金。由于國家稅法規(guī)定企業(yè)的債務(wù)資金的利息在企業(yè)所得稅前列支，而且債權(quán)人承擔(dān)的風(fēng)險比投資者要小，要求的報酬率又低，因此企業(yè)的資金主要來源通常是債務(wù)資金。但是過多的借入資本會導(dǎo)致企業(yè)自有資本與借入資本比例不恰當(dāng)。借入資本的比率越高，企業(yè)需要償還的本息就越多，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率也越高，喪失償債能力的可能性就越大。[1]

（三）風(fēng)險預(yù)警機制不夠健全

由于房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，需要大量的資金來維持正常運轉(zhuǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該有良好的風(fēng)險預(yù)警機制來防范財務(wù)風(fēng)險?？墒悄壳坝行┓康禺a(chǎn)公司過分追求利益，忽略了對風(fēng)險的規(guī)避。

（四）國家政策對房地產(chǎn)市場影響

作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)直接受國家宏觀調(diào)控政策的制約。自2012年以來，央行多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率，減少了很多購房者的購房欲望，也使得一些公司的資金鏈出現(xiàn)問題。

三、案例分析

（一）公司簡介

K公司是一家在上海證交所上市的上市公司，2008年12月23日重組，公司主業(yè)從信息技術(shù)轉(zhuǎn)型為綜合性房地產(chǎn)開發(fā)，2009年4月更名為K公司。重組后，作為集團內(nèi)的唯一房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)運作平臺，K公司成為全國性大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團，在全國各地?fù)碛?1家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目公司，公司現(xiàn)有開發(fā)項目43個，占地面積300多萬平方米，建筑面積500多萬平方米，公司總資產(chǎn)110億元。

（二）公司財務(wù)狀況及融資風(fēng)險分析

由表1可以看出，K公司的資產(chǎn)和負(fù)債都呈不斷上升的趨勢，這是由于報告期內(nèi)公司不斷擴大規(guī)模，經(jīng)營業(yè)務(wù)不斷增長。但公司負(fù)債的增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于公司資產(chǎn)的增長幅度，負(fù)債結(jié)構(gòu)不太合理，容易造成難以償還負(fù)債的風(fēng)險。

由表2可以看出，K公司的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額和現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額一直呈下降趨勢，這說明K公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能支撐企業(yè)本身的資金需求。K公司的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額出現(xiàn)負(fù)值，其原因主要是國家宏觀調(diào)控政策出臺后，經(jīng)營狀況不夠樂觀。而且，銀行的信貸條件也做了相應(yīng)改變，利率下降，放款速度減慢等一系列的問題在一定程度上也影響了現(xiàn)金的流入。

（1）償債能力分析。流動比率和速動比率是分析企業(yè)償債能力的一項重要指標(biāo)。通常認(rèn)為流動比率為2速動比率為1時則說明企業(yè)償債能力比較正常。從分析中我們可以看出，K公司的流動比率3年來一直高于2，速動比率也一直偏低，說明公司償債能力較弱。

（2）營運能力分析。公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率呈逐年下降的趨勢，這應(yīng)該與報告期內(nèi)國家的宏觀調(diào)控政策有關(guān)。存貨周轉(zhuǎn)率下降則說明K公司存貨變現(xiàn)能力較差，資金使用效率不高。

四、我國房地產(chǎn)業(yè)融資風(fēng)險防范的對策建議

（一）拓寬融資渠道實現(xiàn)多元化融資

我國房地產(chǎn)公司的主要融資方式就是銀行貸款，K公司的主要融資方式也是銀行貸款。但這一方式受國家宏觀調(diào)控的影響較大，所以企業(yè)需要建立多元化融資渠道，如房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等，并大力推動中小房地產(chǎn)企業(yè)上市，通過發(fā)行股票的方式籌資，這樣可以改善企業(yè)資金大部分來源于銀行貸款的狀態(tài)，從而分散風(fēng)險。

（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

MM理論認(rèn)為負(fù)債規(guī)模要適度。如果籌資過多會導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債過多，償還困難，增加經(jīng)營風(fēng)險。但是如果籌資不夠又無法保證企業(yè)的正常運營。因此，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的實際條件在融資風(fēng)險與成本之間進行權(quán)衡，確定一個最優(yōu)的，適合本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。

（三）建立健全的風(fēng)險預(yù)警機制

企業(yè)應(yīng)建立完整的風(fēng)險預(yù)警體系對企業(yè)的發(fā)展與運營情況進行監(jiān)測。首先確定目標(biāo)和風(fēng)險管理對象的范圍，然后通過分析風(fēng)險成因制定防范策略，然后建立風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，對風(fēng)險進行預(yù)警，防范和控制，最后對結(jié)果進行考察和總結(jié)。

（四）提高企業(yè)資金利用率

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立一個科學(xué)的融資計劃，對企業(yè)的資金管理進行程序化管理，每一筆開支都進行嚴(yán)格的審批，加強財務(wù)人員的專業(yè)能力與綜合素質(zhì)，使資金管理的每個環(huán)節(jié)都能被嚴(yán)格執(zhí)行。同時減少企業(yè)過度預(yù)支的情況，不能僅依靠銀行貸款來籌措資金，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)本企業(yè)的實際情況籌資，嚴(yán)格控制成本費用的支出。

（作者單位為黑龍江省大慶市開發(fā)區(qū)黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué)）

篇(4)

【關(guān)鍵詞】鐵路建設(shè)；房地產(chǎn)；管理

1 鐵路房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀

目前全國各鐵路局房地產(chǎn)企業(yè)眾多，但房地產(chǎn)資質(zhì)較低，除少部分房地產(chǎn)開發(fā)公司涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)外，其余均只參與經(jīng)濟適用住房建設(shè)。近幾年隨著鐵路經(jīng)濟適用住房建設(shè)的推進，由于鐵路建設(shè)的快速發(fā)展，新增職工不斷增加，對房屋的需求大量增加。可以預(yù)見，在今后很長的一段時間內(nèi)，各鐵路局房屋緊缺狀況不會改變。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大利用政府大力建設(shè)房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策的優(yōu)勢，抓住機遇對鐵路沿線地區(qū)危舊住房改造，為房地產(chǎn)企業(yè)今后的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。鐵路房地產(chǎn)現(xiàn)存以下幾種發(fā)展模式：自主開發(fā)、委托開發(fā)、合作開發(fā)等模式。鐵路房地產(chǎn)開發(fā)的模式只有緊緊的圍繞著鐵路經(jīng)濟適用住房建設(shè)為重點，積極爭取城市住房建設(shè)用地，商住結(jié)合，統(tǒng)籌兼顧，分步實施，量力而行。

2 房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題

隨著鐵路生產(chǎn)力布局調(diào)整和多元化經(jīng)營深入推進，對房地產(chǎn)企業(yè)提出了更加嚴(yán)峻的要求和挑戰(zhàn)，所面臨的經(jīng)營發(fā)展形式不容樂觀。

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)有待整合。目前各鐵路局內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)公司較多，資質(zhì)較低，資金不足，各自為陣，不能形成合力。由于受資質(zhì)、資金、設(shè)備、人員等方面因素的影響，各房地產(chǎn)開發(fā)公司爭相分割內(nèi)部市場，造成同業(yè)競爭，增加管理成本，嚴(yán)重制約了鐵路房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大。

2.2 資金運作遭遇瓶頸。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是典型的資本運作型企業(yè)，具有投資大，周期長、資金回籠慢等特點，因此回款過程受諸多影響，致使房地產(chǎn)公司資金運作和還貸壓力巨大。

2.3 土地儲備不足。隨著近幾年的開發(fā)建設(shè)，各鐵路局內(nèi)可開發(fā)利用的土地資源逐步減少，企業(yè)發(fā)展的后勁不足。

2.4 物業(yè)管理市場化難形成。近幾年來房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的小區(qū)相繼投入使用，由于大部分小區(qū)軟硬件配套設(shè)施不完善，物業(yè)管理未能完全走向市場化，物業(yè)管理費用負(fù)擔(dān)也越來越重。

3 鐵路房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的措施

隨著近年來生產(chǎn)經(jīng)營狀況的改善，特別是在鐵路局運力布局調(diào)整和新一輪經(jīng)濟適用住房建設(shè)到來的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)，面臨著極好的發(fā)展機遇，具有做強做大房地產(chǎn)業(yè)的能力，為構(gòu)筑企業(yè)科學(xué)持續(xù)發(fā)展的健康平臺，打造品牌的房地產(chǎn)開發(fā)公司，建議重點做好以下五項工作。

3.1 加速房企資源整合

目前國家出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策與按揭貸款進行銜接，使房地產(chǎn)門檻提高。競爭力小的中小企業(yè)將會被淘汰。在房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈、土地控制日趨嚴(yán)格、房地產(chǎn)市場管理日趨完善的今天，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過強化資金、信譽優(yōu)勢，改善經(jīng)營管理機制和應(yīng)對市場變化能力差的弱勢，抓住現(xiàn)階段良好機遇，盡快把鐵路房地產(chǎn)企業(yè)做大。各鐵路局房地產(chǎn)企業(yè)雖多，但是資質(zhì)較低，只有合并重組后成立房地產(chǎn)集團公司，減少法人企業(yè)，提升企業(yè)資質(zhì)，做大做強，做成品牌才有利于房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

3.2 打造鐵路房產(chǎn)品牌

隨著房地產(chǎn)的日趨發(fā)展，逐漸成熟，購房者也會日趨理性，對于房地產(chǎn)的認(rèn)識也會逐漸深入，隨著品牌和品質(zhì)的提高，他們對于地產(chǎn)項目綜合品質(zhì)要求也會越來越高。房地產(chǎn)企業(yè)有鐵路局做堅強后后盾、良好的商業(yè)信用、企業(yè)文化以及高素質(zhì)的員工隊伍，成功地開發(fā)了商業(yè)區(qū)和住宅項目，取得了良好的效果和口碑。所以要充分利用鐵路國有企業(yè)品牌效應(yīng)及公眾的信任度，突出國有企業(yè)信用和企業(yè)文化，全力打造出房地產(chǎn)精品。

3.3 采取措施增加儲備

土地儲備作為房地產(chǎn)業(yè)的核心，隨著鐵路運輸?shù)目焖僭鲩L，鐵路房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身業(yè)務(wù)范圍和背景,充分利用新建鐵路線路、專運線及物流基地均在全國各地快速擴張的發(fā)展機遇，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時與鐵路局土地管理部門聯(lián)系提前介入到征地的過程中，擴大征地范圍，低成本獲取土地儲備，為將來做鐵路沿線職工經(jīng)濟適用住房和商業(yè)地產(chǎn)做準(zhǔn)備。例如：中鐵二局主營業(yè)務(wù)是修建鐵路,很多鐵路周邊的土地在征地的過程中劃入中鐵二局，旗下房地產(chǎn)公司以強大的土地資源儲備及低成本獲取優(yōu)勢，打造了渝經(jīng)濟區(qū)中的地王地位。各鐵路房地產(chǎn)公司完全可以借鑒此方案，增加土地儲備。

3.4 多渠道籌集建設(shè)資金

房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè),資金鏈安全和融資渠道的暢通對于企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。針對職工住房建設(shè)前期啟動資金量大的實際情況，鐵路局可為承擔(dān)職工住房的鐵路房地產(chǎn)企業(yè)增加注冊資本金，提高融資能力。在加強資金管理、確保資金安全的條件下，鐵路局資金結(jié)算所可以為鐵路房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)職工住房提供周轉(zhuǎn)資金。房地產(chǎn)企業(yè)有鐵路局的支持再加上全面拓寬融資渠道，推行市場化運作，充分運用招商引資、項目融資、聯(lián)合開發(fā)、合作經(jīng)營等方式，有的放矢地尋求戰(zhàn)略合作伙伴，努力增加公司新的增長點，有效的解決資金不足的問題，為企業(yè)的發(fā)展提供源源不斷的動力。

3.5 逐步實現(xiàn)市場運作

3.5.1 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強聯(lián)系各鐵路局土地房產(chǎn)管理部門，全面了解鐵路局土地使用情況，制定土地資源開發(fā)利用規(guī)劃，讓閑置和有開發(fā)價值的土地充分利用起來。

3.5.2 選擇目前位置相對較差，但是遠(yuǎn)景規(guī)劃有發(fā)展的二三類地塊，開發(fā)經(jīng)濟適用住房，把小區(qū)周邊臨街地段開發(fā)成商業(yè)房或拿出部分房屋作為商品房出售，出售的資金補充到開發(fā)建設(shè)費用里，攤薄建設(shè)成本。

3.5.3 適當(dāng)提高商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例，將建好的商業(yè)房出售，可以適當(dāng)留置部分位置好的商業(yè)房出租。租金和物業(yè)管理費可以長期作為房地產(chǎn)公司收入的手段之一。

3.5.4 在規(guī)劃設(shè)計、項目建設(shè)、租賃銷售等方面加強成本控制，制定各項管理制度，落實搞好事前計劃、事中控制、事后分析等措施。千方百計把職工經(jīng)濟適用住房造價降至最低，最大程度讓利于鐵路職工。

3.5.5 在建設(shè)開發(fā)房地產(chǎn)和物業(yè)管理條件成熟的時候，完全實行市場化運作。

3.6 提高物業(yè)管理水平

實施由房地產(chǎn)開發(fā)為主向房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理均衡發(fā)展過渡的戰(zhàn)略構(gòu)想。大力發(fā)展物業(yè)管理可以將部分鐵路職工分流到物業(yè)公司，既可以為職工解決后顧之憂，也可以為鐵路局減員增效做出貢獻。具體對物業(yè)管理的建議：

3.6.1 物業(yè)公司要做出品牌，才能在市場站住腳，并且實行集團化管理，可以把鐵路住宅小區(qū)、車站、賓館及各單位辦公樓等鐵路產(chǎn)業(yè)一并納入物業(yè)管理，統(tǒng)一核算。

3.6.2 物業(yè)管理公司要為業(yè)主提供周到的服務(wù)。應(yīng)提供保潔、保安、小區(qū)綠化維護、小區(qū)內(nèi)的房屋維護、休閑健身場所和設(shè)施等這些基本的服務(wù)，在此基礎(chǔ)上還要開展一些特色服務(wù)，如代購車票、代繳各項費用、保姆服務(wù)等。

3.6.3 物業(yè)管理應(yīng)引入先進的智能化設(shè)施，以利于更有效地進行管理。物業(yè)管理公司應(yīng)開展24小時熱線服務(wù)，制定從接聽電話到信息反饋，處理結(jié)果的程序化、標(biāo)準(zhǔn)化要求，從而規(guī)范售后服務(wù)的工作程序和制度。用滿腔的熱情面對業(yè)主，用心與心的交流與業(yè)主溝通，用真誠服務(wù)贏得業(yè)主信賴，努力實現(xiàn)“一切為了業(yè)主滿意” 的服務(wù)宗旨。

篇(5)

在計劃經(jīng)濟體制下，國家的各項投資、建設(shè)都是要由各級政府的計委批復(fù)執(zhí)行，市場價格由政府制定，不是真正反映社會勞動消耗和需求關(guān)系的影子價格，缺乏規(guī)范科學(xué)的投資評估程序，所以導(dǎo)致很多工程項目都是不記成本的領(lǐng)導(dǎo)工程，憑一時之勇匆匆上馬，如水利建設(shè)中的三門峽水電站的建設(shè)，這是中國水利建設(shè)者的一個“滑鐵盧”，修建后的即無水發(fā)電，造成了人力物力的大量浪費，這就是沒有充分在工程上馬之前進行技術(shù)經(jīng)濟論證的惡果。還有80年代全國各地的“維c熱”“房地產(chǎn)熱”，耗資50億元的珠海機場門可羅雀，筆者曾去過利用世行貸款的號稱亞洲最大的維c制藥廠—鄭州中原制藥廠，此廠的建設(shè)期是在VC奇缺，價格高居不下的80年代末，但是到投產(chǎn)的90年代出，即遇上維c的價格下跌，工廠立即面臨癱瘓，直到現(xiàn)在鄭州市政府每年財政收入的20%還是用于負(fù)責(zé)為其償還貸款，給地方財政和當(dāng)?shù)厥忻裨斐闪撕艽蟮膲毫Α?/p>

長期以來我國的高等教育中，工程技術(shù)教育與經(jīng)濟管理教育相互分離，重技術(shù)輕管理的思想無論在政府還是企業(yè)都相當(dāng)嚴(yán)重。時至今日我們的市場經(jīng)濟體制建設(shè)正日益健全起來，加入WTO無疑會加快這個進程的發(fā)展，在完全開放的市場經(jīng)濟下，投資的主體是國內(nèi)外的企業(yè)或個人，而不是國家，工程的目的是為了獲取經(jīng)濟效益，因此技術(shù)經(jīng)濟論證越來越受到這些投資主體的重視，投資主體的改變，投資科學(xué)化的建立，這些都為技術(shù)經(jīng)濟論證這門技術(shù)的發(fā)展和發(fā)揮作用提供了相當(dāng)好的環(huán)境和強有力的支持，國民經(jīng)濟的各個行業(yè)和部門都迫切需要大量的這方面人才，國務(wù)院成立了技術(shù)經(jīng)濟研究中心，中國社會科學(xué)院以及各個部委相繼成立了技術(shù)經(jīng)濟研究所，清華大學(xué)等高校也建立了相應(yīng)的專業(yè)，現(xiàn)在全國已經(jīng)有12個技術(shù)經(jīng)濟學(xué)博士點分布在祖國的不同地區(qū)，這些都對技術(shù)經(jīng)濟學(xué)的學(xué)科建設(shè)和人才培養(yǎng)都做了大量的工作。

筆者曾經(jīng)有長期的土木工程背景，所以一直以來就對中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況懷有濃厚的興趣，以下就具體論述一下技術(shù)經(jīng)濟論證在房地產(chǎn)業(yè)中的作用。行業(yè)背景：隨著中國城鎮(zhèn)化進程的加速，對外開放的深入和加入WTO，房地產(chǎn)業(yè)，尤其是處在中國經(jīng)濟前沿的北京、上海、深圳等地的房地產(chǎn)業(yè)正面臨著一個前所未有的機遇，大量的跨國公司和機構(gòu)將會搶灘中國，而這將刺激辦公和居住用房數(shù)量的激增。所以這是個現(xiàn)在基本面較好且發(fā)展較快的行業(yè)，所以在未來的幾年中，房地產(chǎn)業(yè)將成為投資的熱點，社會流動的資金和存量資金會有很大一部分進入房地產(chǎn)業(yè)，面對這種情況，國內(nèi)的房地產(chǎn)公司是否做好各方面的準(zhǔn)備，把握這個機會將是關(guān)系到誰能在行業(yè)脫穎而出，取得行業(yè)龍頭地位。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是一個占用資金大、投資周期長、受地域性、受政策面和基本經(jīng)濟面影響很大特殊產(chǎn)業(yè)，因此具有高風(fēng)險、高收益、對社會影響大等特點。所以在房地產(chǎn)投資中，前期的投資可行性分析就顯得異常的重要，可以說是一個地產(chǎn)項目的經(jīng)營情況成敗與否在于它的可行性分析的質(zhì)量。而并非其他諸如建筑質(zhì)量、外觀設(shè)計理念、物業(yè)管理水平等方面。而在中國專業(yè)建筑房地產(chǎn)咨詢公司一直是此行業(yè)的空白，但是在這一領(lǐng)域，國外已有了成熟經(jīng)驗。國內(nèi)的工程建設(shè)中不重視工程前期工作，把“可行性研究報告”做成“可批性報告”，缺少市場調(diào)查和分析就匆匆制定任務(wù)書；施工過程中對質(zhì)量、進度、投資缺少科學(xué)控制，做不到“三量一裁”，而是“邊量邊裁”。在90年代初的第一輪房地產(chǎn)投資熱的時候，幾千億資金匯入海南島，近乎瘋狂，缺乏科學(xué)論證，于是多少公司血本無歸。放貸的金融機構(gòu)無法收回貸款，導(dǎo)致大量呆帳、死賬。現(xiàn)在驅(qū)車沿海南島沿島高速公路，還可以看到大量的別墅空空無人，對整個國民經(jīng)濟造成了極大的破壞產(chǎn)生了和很大的社會震蕩。

以下集中論述一下對技術(shù)經(jīng)濟論證在房地產(chǎn)業(yè)的運用的一些看法。其主要運用在工程籌資分析、經(jīng)濟評價、方案選擇、風(fēng)險和不確定性分析、項目管理、項目后評估、資產(chǎn)評價方面。首先我們討論的背景應(yīng)該是一個充分開放的市場，可以認(rèn)為是在WTO下的國內(nèi)市場，國內(nèi)外的房地產(chǎn)公司在同樣的法律框架下，受到的是相同的待遇，不存在土地審批、配套設(shè)施、稅費上的不公平。工程投資主體是各個房地產(chǎn)公司，以盈利為目的，房地產(chǎn)公司遇到的是從拿到土地開發(fā)權(quán)、銀行貸款，聘請建筑設(shè)計公司和施工公司進行設(shè)計和施工，直到銷售或租賃這一系列過程。技術(shù)經(jīng)濟的方法和思想將滲透到其中的每一步驟。

一. 籌資分析：對于房地產(chǎn)項目，投資、成本、銷售收入、稅金和利潤等經(jīng)濟量是構(gòu)成經(jīng)濟系統(tǒng)現(xiàn)金流量的基本要素。也是進行技術(shù)經(jīng)濟分析的最重要基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。對于技術(shù)經(jīng)濟分析不同于會計分析的最大的特點就是其是和未來的不確定性打交道，因此其具有高精尖的特點，需要專業(yè)人時或機構(gòu)的參與。論證的主體是項目本身而不是其最終的具體運作情況，所有的數(shù)據(jù)都要是在手頭以有前提下，對未來進行預(yù)測和推算所得，因此這需要首先采集到以有本地區(qū)以前的相關(guān)項目的大量相關(guān)數(shù)據(jù)（有些可能是商業(yè)機密，獲取成本比較高，可以請專業(yè)的調(diào)查公司負(fù)責(zé)此事），在國內(nèi)已經(jīng)有許多這種市場調(diào)查機構(gòu)，并且已經(jīng)有中房指數(shù)、搜房指數(shù)、仲量行、戴德梁行等調(diào)研報告。從這些數(shù)據(jù)出發(fā)，采取數(shù)學(xué)規(guī)劃，回歸分析等專業(yè)技術(shù)經(jīng)濟方法對未來進行預(yù)測和估算。因為房地產(chǎn)項目的投資周期普遍比較長，資金量巨大，企業(yè)普遍資產(chǎn)負(fù)債率高，不確定性多，市場風(fēng)險很大，因此在分析中要準(zhǔn)確考慮資金的時間價值，否則可能得出的結(jié)果和現(xiàn)實相去甚遠(yuǎn)?；I資分析對房地產(chǎn)項目的成敗起了關(guān)鍵性的作用，同一個項目，也許同樣的經(jīng)營狀況因為資金的流通方式不同就會造成迥然不同的效益。是使用貸款、債券、基金……如何盡量降低籌資成本，這樣就需要對宏觀經(jīng)濟走勢以及利率走勢進行正確的估計，通過分析后可以采取相應(yīng)的投融資渠道和方法，有效的避免利率風(fēng)險。例如如果在97年預(yù)測到世界經(jīng)濟將進入走緩期，世界各國的利率水平都將進行不同水平的下調(diào)，進行地產(chǎn)投資時就應(yīng)該避免固定利率貸款，同時盡可能的壓縮前期成本，可以盡量以浮動匯率或者通過金融衍生物的互換等方法來運作。同時對償還方式及時機也要進行相應(yīng)的研究。當(dāng)然現(xiàn)在的中國籌資方式相對較少，但是隨著中國資本市場的開放力度的加大，企業(yè)的自主選擇的余地會越來越大

二 多方案選擇：在方案選擇上，地產(chǎn)商會面對不同的選擇，地產(chǎn)商的決策絕不是老總一拍腦門就能定出來的，面對不同的選擇，比如有不同的地域，如是投資在發(fā)達地區(qū)還是地區(qū)中心城市，不同的項目，如是開發(fā)住宅還是寫字樓，是用于銷售還是出租……這些都需要進行方案比較，要用到NPV、IRR等經(jīng)典指標(biāo)，盡管房地產(chǎn)業(yè)相對于制造業(yè)而言，它的品牌效應(yīng)相應(yīng)受到地域限制比較強，很多公司只是在一個地區(qū)進行經(jīng)營，進入其他地區(qū)的壁壘比較高（ 但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和規(guī)范，也出現(xiàn)了一些知名品牌，如萬科（VANKE）(000002)成功走出地域限制從一個深圳本地品牌成為了一個全國性的知名品牌，其在北京、上海、深圳等地開發(fā)的住房受到了城市中產(chǎn)階層的垂青，并成為入選《福布斯》全球優(yōu)秀小企業(yè)中內(nèi)地的唯一一家上市公司。其他之名品牌還有萬通、華遠(yuǎn)等）所以相對制造業(yè)選擇集相對較少，但是在有限的選擇中進行選優(yōu)也是重要的。在方案選擇上要考慮當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、收入水平、從業(yè)情況、政府住房政策等的影響。

篇(6)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);全面預(yù)算;必要性

在社會發(fā)展新時期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迎來了新的機遇，迅速成長起來，在拉動我國經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)著重要地位。但是，與此同時，機遇與挑戰(zhàn)并存，新時期的發(fā)展也對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理提出了新的要求。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中會涉及到大量的資金，如果資金管理不當(dāng)，不僅會影響資金的利用效率，而且會增加資金風(fēng)險，給企業(yè)造成嚴(yán)重的經(jīng)濟損失。面對這種狀況，我們必須做好全面預(yù)算管理工作，從而為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供條件。本文將以我公司為例，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施全面預(yù)算管理的必要性展開探討。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行全面預(yù)算管理的重要性

我公司成立于2012年，屬于新開設(shè)房地產(chǎn)公司，目前共有4個在建項目，剛步入房地產(chǎn)行業(yè)中，管理經(jīng)驗尚需進一步積累。作為一家新開設(shè)的房地產(chǎn)公司，目前要進一步加強正規(guī)化管理，只有長遠(yuǎn)規(guī)劃是不夠的，還需有實現(xiàn)目標(biāo)的具體措施，而在這一過程中全面預(yù)算管理這一管理工作在公司整體管理工作中有重要意義。全面預(yù)算管理不僅涉及到企業(yè)的整體目標(biāo)，還涉及到本部門的工作目標(biāo)以及公司其它的方面。因此，全面預(yù)算管理的實施需要各個部門和工作人員的積極配合，這樣就增加了企業(yè)中部門之間的溝通和交流，增強了它們的協(xié)調(diào)性，有利于促進工作效率的提高，改善企業(yè)的經(jīng)營狀況。另外，全面預(yù)算管理還可以作為企業(yè)評價的一個標(biāo)準(zhǔn)，通過與以前的業(yè)績進行對比分析，為企業(yè)今后的管理工作提供依據(jù)。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行全面預(yù)算管理的必要性

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，全面預(yù)算管理的實施有利于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)，對企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有重大意義。從目前現(xiàn)實情況來看，由于受到房地產(chǎn)市場環(huán)境、行業(yè)情況、稅務(wù)管理以及企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)等因素的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行全面預(yù)算具有必要性。

（1）實行全面預(yù)算管理是滿足房地產(chǎn)市場環(huán)境的要求

近年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的市場環(huán)境越來越嚴(yán)峻，市場環(huán)境的變化要求實行全面預(yù)算管理。首先，在國際方面，國外金融危機頻發(fā)，對我國經(jīng)濟造成影響，進而使我國樓市出現(xiàn)低迷問題。其次，在國內(nèi)方面，一方面，隨著房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，我國政府逐漸加大對樓市的調(diào)控力度，出臺限購和提高房貸利率等各種政策;另一方面，在建材市場，混凝土和鋼材等各種施工材料的價格不斷增加。由此可見，在市場環(huán)境方面，無論是國外還是國內(nèi)，都要求企業(yè)進行全面預(yù)算管理，降低企業(yè)運營成本，實現(xiàn)利益的最大化。

（2）實行全面預(yù)算管理是適應(yīng)行業(yè)情況的需要

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在20世紀(jì)90年底末開始迅速發(fā)展起來，雖然時間不長，但是，它的市場占有率已經(jīng)基本上達到飽和，競爭越來越激烈。在這種形勢背景下，無論是已經(jīng)形成規(guī)模的大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，比如我公司，還是新興起的房地產(chǎn)開發(fā)公司，都需要進行全面預(yù)算工作，提高企業(yè)資金的綜合利用效率，增加競爭優(yōu)勢，以便在愈演愈烈的市場環(huán)境中占據(jù)一席之地。因此，實行全面預(yù)算管理也是適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)情況的需要。

（3）實行全面預(yù)算是稅務(wù)管理的現(xiàn)實要求

房地產(chǎn)行業(yè)中涉及到多種稅費，比如，依照企業(yè)運行情況，需要繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅;依照資產(chǎn)購置，需要繳納房產(chǎn)稅、使用稅以及契稅等。其中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地增值稅與企業(yè)的經(jīng)濟效益有著密切關(guān)系。比如，在工程項目的前期申報過程中，如果建筑的面積符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，就可以免繳土地增值稅費用。相反，如果建筑的面積超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)就要繳納大量的土地增值費用，給企業(yè)造成不必要的經(jīng)濟損失。因此，我們需要在建設(shè)前期做好預(yù)算工作，對建筑工程申報到銷售全過程進行量化預(yù)算分析，使企業(yè)土地增值費用降到最低，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益的提高。

（4）實行全面預(yù)算是實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的現(xiàn)實需要

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，全面預(yù)算管理以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，以工程項目預(yù)算為核心，對工程進行全過程和全方位的預(yù)算管理。它的實施可以對企業(yè)中的各種資源進行整合，比如，人力資源、物力資源、信息資源以及資金資源等，對它們進行優(yōu)化配置，從而有利于增加企業(yè)中各個部門的合作和協(xié)調(diào)性，使各項工作都有條不紊地進行，促進企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)和發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)。簡而言之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行全面預(yù)算還是實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的現(xiàn)實需要。

3 結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一個投資大和風(fēng)險高的企業(yè)，因此，資金的管理顯得更加重要。在具體的發(fā)展過程中，鑒于房地產(chǎn)市場環(huán)境、行業(yè)情況、稅務(wù)管理以及發(fā)展目標(biāo)等因素的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中實行全面預(yù)算管理具有重要性和必要性。因此，今后我們要加強全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用，從而使它更好地為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)服務(wù)，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入到一個新的發(fā)展階段，更好地在我國經(jīng)濟發(fā)展和人們生產(chǎn)生活中發(fā)揮作用。

參考文獻：

[1]李寶香.淺談房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的實施[J].中國住宅設(shè)施，2009，02（03）：25-26.

篇(7)

[關(guān)鍵詞]土地使用權(quán)估價；假設(shè)開發(fā)法；折現(xiàn)法

[中圖分類號]F832[文獻標(biāo)識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）12-0107-02

假設(shè)開發(fā)法（hypothetical development method）是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。假設(shè)開發(fā)法在操作過程中既應(yīng)用了市場法，又應(yīng)用了成本法，比如在預(yù)測待估房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)后的價值時要用到市場法，在估算開發(fā)費用時要用到成本法。假設(shè)開發(fā)法的核心在于假設(shè)，其相關(guān)的數(shù)據(jù)都是通過預(yù)測得到的，需要對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)未來實現(xiàn)的銷售價格、開發(fā)經(jīng)營期、建設(shè)成本、銷售費用等進行科學(xué)合理的預(yù)測。

在實踐中，開發(fā)商準(zhǔn)備投資某個項目之前，必須首先估算出土地的價值。房地產(chǎn)公司常常采用市場比較法來預(yù)測房價，即通過對周邊類似的房地產(chǎn)成交價格進行修正后來預(yù)估房地產(chǎn)的價值，再估算出建筑費用、銷售費用、資金成本、應(yīng)繳納稅費等。房價扣除開發(fā)成本之后就剩下地價和利潤兩部分，如果地價高了，利潤就降低了，如果利潤低于某個水平，房地產(chǎn)商或者放棄這個項目，或者改變原來的設(shè)計預(yù)想而增加樓層、改變建筑物用途，使這個項目有利可圖。房地產(chǎn)商要想在競爭中取勝，必須仔細(xì)研究該地塊的地理位置，面積周圍環(huán)境，容積率等。然后再根據(jù)這些條件，分析該土地的開發(fā)方向，在此基礎(chǔ)上明確待開發(fā)土地的價格。

假設(shè)開發(fā)法評估土地使用權(quán)價值基本公式為：

待開發(fā)房地產(chǎn)價值=待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費

以南京最近成交G75地塊為例，計算土地使用權(quán)的價值的步驟如下：

1調(diào)查評估對象的基本情況

G75地塊為建鄴區(qū)興隆大街北側(cè)、南河西側(cè)A2地塊，東至規(guī)劃道路，南至興隆大街，西至規(guī)劃道路，北至規(guī)劃道路。出讓面積為5752220平方米，出讓年限70年。土地交付條件是凈地出讓，即地塊范圍內(nèi)房屋及建、構(gòu)筑物拆至室內(nèi)地坪，其余維持自然現(xiàn)狀。出讓范圍內(nèi)桿（高壓）管線由受讓人自行處置。外部條件（道路、水、電、氣等）均以現(xiàn)狀為準(zhǔn)。

2選擇最佳的開發(fā)經(jīng)營方式

G75地塊的規(guī)劃用途為住宅。

3估計完成開發(fā)經(jīng)營所需要的時間

開發(fā)經(jīng)營期可以分為開發(fā)期和經(jīng)營期，其中開發(fā)期又可分為開發(fā)前期和建設(shè)期，其關(guān)系如下圖所示。

根據(jù)周邊地塊的開發(fā)經(jīng)營狀況及市場需求，預(yù)計該地塊開發(fā)經(jīng)營期為四年，其中開發(fā)前期為05年，建設(shè)期為3年，經(jīng)營期為1年。

4預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是開發(fā)商購買待開發(fā)房地產(chǎn)的核心因素，對這個指標(biāo)的準(zhǔn)確估計將會直接影響對估價對象價值的判斷，從而也決定了在待開發(fā)房產(chǎn)投標(biāo)中的報價是否合理，以及投標(biāo)是否能夠成功。

G75地塊預(yù)計3年后進入銷售期，根據(jù)《大中城市住宅銷售價格變動情況》，南京新建商品近三年住宅價格指數(shù)與去年同期相比為1003，989，1153。南京作為華東第二大城市、中國科教第三城、中國國家區(qū)域中心城市，南京房價呈上漲趨勢，預(yù)計年上漲幅度為51%。G75地塊位于建鄴區(qū)，是南京重點打造河西城市新中心，區(qū)域內(nèi)房價一直呈上漲趨勢。G75地塊周邊在售的樓盤有：鳳凰和熙，單價23500元/平方米，星雨華府，單價25000元/平方米，華潤悅府，單價27000元/平方米，均為高層住宅建筑，具有較好的參照性。預(yù)計G75地塊開發(fā)完成后的銷售單價為[（23500+25000+27000）/3]×（1+51%）3=29217元/平方米。

5預(yù)測后續(xù)成本費用

后續(xù)成本費用是將待開發(fā)房地產(chǎn)變成未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所必須付出的成本、費用、稅金等，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法下具體包括待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用等。

取得稅費是在拍得土地時應(yīng)由開發(fā)商繳納的有關(guān)稅費，如契稅、印花稅、交易手續(xù)費等，大約為地價的3%。

建設(shè)成本包括建筑安裝成本、小區(qū)配套費用、前期費用。G75地塊預(yù)計建設(shè)為高層住宅，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，南京高層住宅的建筑安裝成本為1865元/平方米，小區(qū)配套費用為小區(qū)內(nèi)部環(huán)境改造、綠化、公用設(shè)施、景觀、智能化系統(tǒng)的費用，前期費用為可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計等前期工程所發(fā)生的費用，二者合計約為建筑安裝成本的14%。

銷售費用為銷售期為銷售開發(fā)的房地產(chǎn)而發(fā)生的費用，查閱拍得地塊的房地產(chǎn)上市公司的近年財務(wù)報表，銷售費用為銷售收入的4%，假設(shè)整個開發(fā)經(jīng)營期均勻投入。

房地產(chǎn)交易中開發(fā)商應(yīng)繳納的營業(yè)稅為銷售價格的5%。

6確定折現(xiàn)率

折現(xiàn)率是采用假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需要確定的一個重要參數(shù)，應(yīng)等同于市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率。拍得G75地塊的是某上市公司，查閱該公司的財務(wù)報表知該公司的近三年的資產(chǎn)報酬率為：2012年1382%，2011年1816%，2010年1556%。由此可確定折現(xiàn)率=（1382%+1816%+1556）/3=1585%。

7估算待開發(fā)房地產(chǎn)的價格

估價基準(zhǔn)日為購買該地塊的日期，設(shè)該地價的總價為V，則：

住宅建筑總面積=5752220×3=1725666平方米

開發(fā)完后住宅的出售總價款的現(xiàn)值=29217×1725666/（1+1585%）35=301270萬元

該地塊取得稅費=3%×V

建筑工程總費用=（1865×14%×1725666）/（1+1585%）05/2+1865×1725666/（1+1585%）2=28323萬元

銷售費用總額=29217×1725666×4%/（1+1585%）2=15027萬元

銷售稅費=29217×1725666×5%/（1+1585%）35=15064萬元

則得到：V=301270-3%×V-28323-15027-15064

V=235783萬元

G75地塊的成交價格為293000萬元，高于以上求得的土地價值。房地產(chǎn)開發(fā)后的價值扣除成本、費用、稅費后剩下土地使用權(quán)價格和利潤，按開發(fā)商拍得地塊的價格，開發(fā)商的預(yù)期報酬率為10%～11%。

參考文獻：

[1]中國資產(chǎn)評估協(xié)會建筑工程評估基礎(chǔ)[M].北京：中國財政經(jīng)濟出版社，2013

[2]薛姝房地產(chǎn)估價[M].北京：高等教育出版社，2010