序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇土地制度論文范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

①登記所

在日本，登記事務(wù)是由隸屬于法務(wù)省之法務(wù)局主管，包括法務(wù)局所屬派出機(jī)關(guān)，全日本各地計(jì)約有550個(gè)登記所存在。而由以法務(wù)局長(zhǎng)為頂奌，統(tǒng)括登記官、登記官、登記專門職員等國(guó)家公務(wù)員接受申請(qǐng)人所提出之登記申請(qǐng)書后辦理之。不動(dòng)產(chǎn)登記係依不動(dòng)產(chǎn)所在地，商業(yè)登記則依總店所在地來決定接受各該登記之登記所。登記內(nèi)容係採(cǎi)取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或?qū)⒅４嬗陔姶庞涗浀怯洸局绞健１槐４嬖陔姶庞涗浨业媒?jīng)由電腦為登記申請(qǐng)之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內(nèi)容而擬取得登記履歷事項(xiàng)證明書時(shí)，以紙本為登記并保存之登記所雖無法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項(xiàng)內(nèi)容，則有可能在少許時(shí)間內(nèi)于全國(guó)各登記所中取得。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書1）

②登記對(duì)象

係以不動(dòng)產(chǎn)登記及商業(yè)？法人登記為主要，其他尚有成年監(jiān)護(hù)登記或動(dòng)產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記等。并分別以不動(dòng)產(chǎn)登記法、商業(yè)登記法、監(jiān)護(hù)登記等相關(guān)法律、關(guān)于動(dòng)產(chǎn)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)抗要件之民法特例等相關(guān)法律為其依據(jù)。有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記，詳如后述，其他登記簡(jiǎn)述如下，以為參考。

商業(yè)？法人登記，係就以一般營(yíng)利為目的之公司、或社団？財(cái)団法人、學(xué)校法人、社會(huì)福祉法人、協(xié)同組合（合作社）等其他非營(yíng)利法人之內(nèi)容，進(jìn)行登記之制度。亦即將公司或法人之設(shè)立目的、所在地、董監(jiān)事等事項(xiàng)登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機(jī)企業(yè)之國(guó)家政策，透過2005年7月16日法律第86號(hào)公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預(yù)計(jì)今后之公司登記申請(qǐng)將日益增加。

所謂成年監(jiān)護(hù)登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識(shí)事理能力者為對(duì)象，對(duì)其指定類似保護(hù)人之制度。法院基于申請(qǐng)，根據(jù)本人辨識(shí)事理能力之程度，審判其為被監(jiān)護(hù)人、被保佐人或被補(bǔ)助人；而監(jiān)護(hù)人、保佐人或補(bǔ)助人之姓名則與上開受其保護(hù)者之姓名一同被記錄于登記簿中。

所謂動(dòng)產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，係指針對(duì)隨著今日經(jīng)濟(jì)的發(fā)展或複雜化，致轉(zhuǎn)讓契約書類及確定期日常無法適切因應(yīng)之動(dòng)產(chǎn)或債權(quán)之轉(zhuǎn)讓，透過登記形式而對(duì)其賦予對(duì)抗要件之方式。係出自經(jīng)濟(jì)界之要求，乃經(jīng)歷數(shù)年而成立之登記制度；而目前已有相當(dāng)數(shù)量之申請(qǐng)登記件數(shù)。

③不動(dòng)產(chǎn)登記法

不動(dòng)產(chǎn)登記法〈2004年6月18日法律第123號(hào)〉第1條明文，為謀求國(guó)民權(quán)利之保護(hù)，并以促進(jìn)交易安全與圓滑為目的，而有公示不動(dòng)產(chǎn)表示和有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利并對(duì)之進(jìn)行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律，在其后曾歷經(jīng)數(shù)度變遷，終上述法律作為新的不動(dòng)產(chǎn)登記法而被制定。不動(dòng)產(chǎn)登記法除附則之外，本文計(jì)有164個(gè)條文，又相關(guān)聯(lián)法規(guī)之不動(dòng)產(chǎn)登記令〈2004年12月1日政令第379號(hào)〉計(jì)有24個(gè)條文（所附附表計(jì)一頁(yè)，相當(dāng)長(zhǎng)，可再細(xì)分為75個(gè)項(xiàng)目），不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則〈2005年2月18日法務(wù)省令第18號(hào)〉計(jì)有246個(gè)條文（附件格式及附表計(jì)有12個(gè)），不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)處理程序準(zhǔn)則〈2005年2月25日民二第456號(hào)〉計(jì)有146個(gè)條文（附件格式及附表有120個(gè)）；而日本之不動(dòng)產(chǎn)登記乃是依據(jù)上開法令而被運(yùn)用。

2．不動(dòng)產(chǎn)登記

①可為登記之權(quán)利

登記係針對(duì)土地及建物等不動(dòng)產(chǎn)之表示，抑或就不動(dòng)產(chǎn)為下述權(quán)利之保存、設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更、限制處分或消滅為之。

所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)（優(yōu)先購(gòu)買權(quán)）、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、租借權(quán)（賃借權(quán)）、採(cǎi)礦權(quán)

所謂不動(dòng)產(chǎn)之表示登記，在土地之場(chǎng)合，係將其所在、地號(hào)、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號(hào)、種類、構(gòu)造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關(guān)于分筆、合筆等創(chuàng)設(shè)性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請(qǐng)乃屬義務(wù)；怠于此一申請(qǐng)義務(wù)者將被科以一定罰款。為求不發(fā)生現(xiàn)地與登記簿不一致之情形，亦對(duì)所有權(quán)人課予責(zé)任（不動(dòng)產(chǎn)登記法第47條第1項(xiàng)、同法164條等）.

在其他國(guó)家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。

所謂權(quán)利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買賣所為之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權(quán)設(shè)定登記、清償借款時(shí)涂銷抵押權(quán)登記等，均屬之。

在日本，土地及建物各有其登記簿并採(cǎi)取個(gè)別登記方式，與其他國(guó)家不同。唯，在設(shè)定抵押權(quán)之場(chǎng)合，為登記權(quán)利者之抵押權(quán)人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。

②公的圖面

登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規(guī)費(fèi)，任何人均可閱覽之；此乃透過對(duì)圖面之確認(rèn)來判斷土地及建物之所在與正確面積之構(gòu)造。

但是，實(shí)務(wù)上我等專家稱之為14條地圖之上開圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實(shí)情。雖政府正積亟進(jìn)行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費(fèi)時(shí)五十年以上。

因此，以使用所謂公圖之方式來對(duì)之加以補(bǔ)充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產(chǎn)稅等稅金而由稅務(wù)署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進(jìn)行土地分筆等登記時(shí)，作為資料而被使用。在法律上存有標(biāo)示不正確的圖面上，不論在現(xiàn)地抑或登記簿上均應(yīng)屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫的更為狹小的例子，散見各處。又，土地形狀標(biāo)示與現(xiàn)地相異者，亦有之。唯，關(guān)于如何場(chǎng)所上有何地號(hào)存在、鄰接土地有何地號(hào)土地存在等，出現(xiàn)相左之處并不多見；故實(shí)際為登記申請(qǐng)時(shí)，尚不感有不便之處。

③申請(qǐng)人

登記之中，關(guān)于權(quán)利之登記申請(qǐng)，除法令另有規(guī)定外，登記權(quán)利者與登記義務(wù)者應(yīng)共同為之（同法60條）。所謂登記權(quán)利者，是指透過申請(qǐng)?jiān)摰怯浂〉脵?quán)利之買賣契約之買方，而賣方即是登記義務(wù)者。

申請(qǐng)登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請(qǐng)人或登記權(quán)利者？登記義務(wù)者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請(qǐng)。唯，自己申請(qǐng)登記之案件，據(jù)推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請(qǐng)程序?yàn)槁殬I(yè)并具備國(guó)家資格之專家為人，而由其為之，此為實(shí)際狀況.

表示登記可由具備土地家屋調(diào)查士此國(guó)家資格者為人代為提出申請(qǐng)，另一方面，司法書士則可代為權(quán)利登記之申請(qǐng)。亦即，表示登記之申請(qǐng)及權(quán)利登記之申請(qǐng)，係由法律所分別規(guī)定之不同資格者來提出。

不採(cǎi)親持申請(qǐng)書類方式而利用電腦網(wǎng)路提出申請(qǐng)者的人數(shù)，包括作為人之專家在內(nèi)，並不多見；目前尚在逐步推廣中。

④登記之效力

權(quán)利登記乃是對(duì)抗要件，除部分例外外，其並非發(fā)生效力之要件（契約生效要件）.舉購(gòu)買土地的例子來說，因?yàn)榭v不為登記亦與效力無關(guān)，故如買賣契約在法律上成立的話，未必有提出登記申請(qǐng)之必要；不過，實(shí)際上在日本購(gòu)買土地而未辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的例子，除非有特殊情事，否則應(yīng)不存在。

一般土地買賣之交易，係由賣方提供辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記所必要之書類，交由司法書士確認(rèn)后，由買方向賣方支付買賣價(jià)金，再由司法書士擔(dān)任人持上開申請(qǐng)書類迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關(guān)于登記之申請(qǐng)，一個(gè)司法書士可同時(shí)擔(dān)任買方和賣方雙方的人。

在日本，不動(dòng)產(chǎn)登記不具有公信力。因?yàn)樵诓粍?dòng)產(chǎn)登記法制定當(dāng)時(shí)，日本雖參考了其他國(guó)家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採(cǎi)取不付與公信力之立法；其詳細(xì)則讓諸其他資料之說明。

⑤登記之申請(qǐng)

登記之申請(qǐng)，在備斉下列要件后為之：

·登記申請(qǐng)書之提出（參照附件申請(qǐng)書格式1）

·登錄免許稅之繳納原則上以現(xiàn)金繳納，貼付印花稅紙亦可。

·附件書類之檢附

申請(qǐng)登記之登記義務(wù)者其登記申請(qǐng)意思之確認(rèn)，係由登記官檢查申請(qǐng)書所檢附之書面為之。以土地買賣之所有權(quán)移轉(zhuǎn)來說，作為賣方之登記義務(wù)者，必須依據(jù)附件申請(qǐng)書類格式提出下述文件並檢附于登記申請(qǐng)書中，以擔(dān)保其申請(qǐng)意義。檢具下述所有書類后，登記始能完成。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書1）

·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

·對(duì)司法書士之登記申請(qǐng)委任狀（由登記義務(wù)者填寫并加蓋印章）

·印章證明書（證明確屬印章之書面，並以發(fā)行日起三各月以內(nèi)者為限）

·登記事項(xiàng)證明書（登記義務(wù)者為法人之場(chǎng)合，為證明其權(quán)限）

·登記識(shí)別資訊（或被稱為權(quán)利証之登記完了證明）

·以第三者之許可、承諾或同意為必要之場(chǎng)合，可判斷受有許可、承諾或同意之書面。

⑥登記之囑托

承前所述，權(quán)利登記係以共同申請(qǐng)為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱為官公署，亦即國(guó)或地方公共團(tuán)體或法院等為登記申請(qǐng)之場(chǎng)合，有被特別稱為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨(dú)提出登記申請(qǐng)。（參照附件囑托書格式1）

作為縣道用地而由縣所買收土地之囑托登記，須檢具下述書類：

·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

·對(duì)司法書士之登記申請(qǐng)委任狀（由登記義務(wù)者填寫并加蓋印章）

·印章證明書（證明確屬印章之書面）

·登記事項(xiàng)證明書（登記義務(wù)者為法人之場(chǎng)合，為證明其權(quán)限）

若有來自官公署之囑托登記，與一般申請(qǐng)案件不同，以有政府機(jī)關(guān)參與不至出錯(cuò)為理由，僅需檢附簡(jiǎn)單書類即可。又，官公署為登記權(quán)利者之場(chǎng)合，不課征登錄執(zhí)照稅。

在囑托登記中，為提升農(nóng)地便利之土地改良登記、公共設(shè)施之新設(shè)修繕或?yàn)榇龠M(jìn)住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業(yè)使用而讓用地事業(yè)者強(qiáng)制取得所有權(quán)等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內(nèi)。其中，關(guān)于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.

3．土地收用法之登記

裁決程序開始之決定作出后，收用委員會(huì)囑托為開始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2）.（參照附件囑托書格式2）

此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權(quán)利將被確定，以避免權(quán)利變動(dòng)之混亂。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書2）

關(guān)于收用之各項(xiàng)程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場(chǎng)合，需用土地之事業(yè)者得單獨(dú)為收用登記之申請(qǐng)（不動(dòng)產(chǎn)登記法第118條第1項(xiàng)）.此項(xiàng)登記亦屬共同申請(qǐng)?jiān)瓌t之例外之一。又，國(guó)家或地方公共團(tuán)體為需用土地之事業(yè)者之場(chǎng)合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項(xiàng)）。

因收用而取得之所有權(quán)雖被認(rèn)為是原始取得，但其登記方法卻採(cǎi)取與買賣等特定継承相同之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記之形式。又，依時(shí)效而取得所有權(quán)者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。

應(yīng)檢附之資料有收用裁決書正本（包括和解調(diào)解書正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書面或資料，諸如收用委員會(huì)之證明書等。（參照附件囑托書格式3）

申請(qǐng)或囑托為所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記時(shí)，有必要指定已消滅權(quán)利或已失效抵押等之登記，而登記官接受上述指定后應(yīng)依職權(quán)涂銷該登記。又，就開始裁決程序之登記，登記官亦應(yīng)依職權(quán)涂銷之。

篇(2)

土地是人類賴以生存和的最珍貴的資源，是一切勞動(dòng)過程得以實(shí)現(xiàn)的必要條件和物質(zhì)基礎(chǔ)，是農(nóng)業(yè)最基本的生產(chǎn)資料，也是生產(chǎn)的場(chǎng)所。我國(guó)總土地面積為960萬(wàn)平方公里（折合144億畝），其中有耕地14.9億畝、草地42.9億畝、林地18.3億畝，其它面積為67.9億畝。應(yīng)當(dāng)說我國(guó)國(guó)土遼闊，土地資源是豐富的，但是人口眾多，人均耕地僅有1.2畝左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界人均耕地4.8畝的水平。隨著我國(guó)主義市場(chǎng)的發(fā)展，大中城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部都成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)化和土地利用變化最為頻繁和快速的地區(qū)，流動(dòng)人口增加導(dǎo)致的房屋、土地租賃為主要形式的土地市場(chǎng)發(fā)展較快。土地利用非農(nóng)化速度加快，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)越來越普遍，隨著體制改革，結(jié)構(gòu)的調(diào)整與資產(chǎn)的重組，現(xiàn)在進(jìn)行的結(jié)構(gòu)調(diào)整就是通過產(chǎn)權(quán)的交易、轉(zhuǎn)讓，依靠資本市場(chǎng)來進(jìn)行的。

本文先后闡述了我國(guó)土地管理法中土地的所有權(quán)和使用權(quán)制度；我國(guó)集體土地的五項(xiàng)征用原則；國(guó)有土地有償使用的使用權(quán)出讓、出租、作價(jià)入股和劃撥的形式。并著重介紹了國(guó)有土地使用權(quán)出讓的四種形式：一.以協(xié)議方式出讓土地；二.以招標(biāo)方式出讓土地；三.以拍賣方式出讓土地；四.以協(xié)議方式出讓土地。在最后介紹了我國(guó)閑置土地的認(rèn)定及國(guó)家對(duì)其處置的方案。

關(guān)鍵詞：集體土地國(guó)有土地土地使用權(quán)

一．現(xiàn)行土地制度的

（一）我國(guó)土地目前的利用現(xiàn)狀

土地是人類賴以生存和發(fā)展的最珍貴的自然資源，是一切勞動(dòng)過程得以實(shí)現(xiàn)的必要條件和物質(zhì)基礎(chǔ)，是農(nóng)業(yè)最基本的生產(chǎn)資料，也是工業(yè)生產(chǎn)的場(chǎng)所。我國(guó)總土地面積為960萬(wàn)平方公里（折合144億畝），其中有耕地14.9億畝、草地42.9億畝、林地18.3億畝，其它面積為67.9億畝。應(yīng)當(dāng)說我國(guó)國(guó)土遼闊，土地資源是豐富的，但是人口眾多，人均耕地僅有1.2畝左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界人均耕地4.8畝的水平①。再加上長(zhǎng)期以來，人們無法使用土地，對(duì)開發(fā)和利用土地重視不夠，亂占濫用等現(xiàn)象很普遍，土地資源遭到破壞，耕地面積逐年減少，土地問題的矛盾將日益尖銳。為了管好和用好土地，必須制定和完善土地管理法規(guī)，以便更好地用手段調(diào)整土地關(guān)系，保護(hù)土地資源。

為了適應(yīng)土地管理和全面建設(shè)小康社會(huì)的需要，提高土地的集中節(jié)約利用水平，緩解建設(shè)用地指標(biāo)不足的壓力，滿足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)土地資源的需求，近年來開封市政府按照河南省政府常務(wù)會(huì)議關(guān)于開展磚瓦窯場(chǎng)、工礦廢棄地整治工作的指示精神，依據(jù)國(guó)務(wù)院加強(qiáng)耕地保護(hù)的要求和法律、法規(guī)的規(guī)定，在全市范圍內(nèi)開展磚瓦窯場(chǎng)、工礦廢棄地的整治工作，并取得可喜成績(jī)，這樣，不僅提高了土地的集中節(jié)約利用效率，減少耕地占用，降低用地成本，減少閑置浪費(fèi)，更能促進(jìn)小康社會(huì)的建設(shè)。

（二）土地的所有權(quán)制度

土地的所有權(quán)，是指土地所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占有、使用和處分土地，并從土地上獲得利益的權(quán)利。土地所有權(quán)制度是保護(hù)土地所有制的法律工具我國(guó)《憲法》和《土地管理法》都明確規(guī)定我國(guó)土地所有制為社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。集體所有，即農(nóng)民群眾集體經(jīng)濟(jì)組織（或村民委員會(huì)）的土地的所有權(quán)。

目前我國(guó)存在兩種土地所有制形式，即土地的國(guó)家所有制和土地的集體所有制。《中華人民共和國(guó)憲法》第十條規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”同時(shí)，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條規(guī)定：“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。”顯然，我國(guó)現(xiàn)行的土地所有權(quán)制度與國(guó)家推行的社會(huì)制度即公有制是相適應(yīng)的。

（三）土地的使用權(quán)制度

土地的使用權(quán)，是指土地使用人依照法律的規(guī)定，對(duì)占有的土地進(jìn)行合理利用的權(quán)利。所有權(quán)的內(nèi)容是由占有、使用、收益和處分的權(quán)能組成的。我國(guó)土地管理法規(guī)定，國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)。

農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。

我國(guó)的土地使用權(quán)制度，應(yīng)視使用者使用土地的所有權(quán)性質(zhì)而定。一般情況下，農(nóng)民使用本集體所有的土地是無償?shù)摹２粌H如此，由于原因引起的非農(nóng)業(yè)人口使用的農(nóng)村集體所有的土地也是無償?shù)模热缯兀瑢?duì)于國(guó)有土地來說，除了法律規(guī)定的無償使用者外，就連中國(guó)公民住宅使用的國(guó)有土地都是有償?shù)摹！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第二條第五款規(guī)定：“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。但是，國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥土地使用權(quán)的除外。”

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大中城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部都成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)化和土地利用變化最為頻繁和快速的地區(qū)，流動(dòng)人口增加導(dǎo)致的房屋、土地租賃為主要形式的土地市場(chǎng)發(fā)展較快。土地利用非農(nóng)化速度加快，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)越來越普遍，隨著體制改革，結(jié)構(gòu)的調(diào)整與資產(chǎn)的重組，現(xiàn)在進(jìn)行的結(jié)構(gòu)調(diào)整就是通過產(chǎn)權(quán)的交易、轉(zhuǎn)讓，依靠資本市場(chǎng)來進(jìn)行的。

二．我國(guó)集體土地的征用原則

我國(guó)將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，在征用土地時(shí)，土地管理部

門和用地單位必須嚴(yán)格遵守以下原則：②

（一）珍惜耕地、合理利用土地的原則

土地是人類賴以生存和生活的基礎(chǔ)，我國(guó)耕地具有明顯的特點(diǎn)：人均占有耕地少、耕地總體質(zhì)量差、生產(chǎn)水平低、退化嚴(yán)重、后備資源不足。但是，隨著城市建設(shè)的發(fā)展和建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要以及人民生活水平的不斷提高，必然還要占用一部分耕地，因此，在征用地時(shí)必須要堅(jiān)持“一要吃飯、二要建設(shè)”的方針，必須堅(jiān)持精打細(xì)算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地，堅(jiān)決反對(duì)征而不用、多征少用、浪費(fèi)土地的做法。

（二）保證國(guó)家建設(shè)用地原則

在征用土地時(shí)應(yīng)反對(duì)兩個(gè)極端：一是以節(jié)約土地為理由，拒絕國(guó)家征用；二是大幅度提高征地費(fèi)用，以限制非農(nóng)業(yè)部門占用土地。因此，既要貫徹節(jié)約用地的原則，又要保證國(guó)家建設(shè)項(xiàng)目所必須的土地。

（三）妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則

由于中國(guó)土地遼闊，各地情況差異較大，補(bǔ)償、補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)很難確定，更不易統(tǒng)一，但補(bǔ)償、補(bǔ)助要求適度。所謂適度，是既不要因?yàn)檎饔猛恋囟档捅徽鞯厣a(chǎn)單位的生產(chǎn)水平和農(nóng)民個(gè)人的生活水平，也不要因征地而過大的提高農(nóng)民的生活水平或超過當(dāng)?shù)氐纳钏健?/p>

（四）有償使用土地的原則

有償使用土地，是管好土地、促進(jìn)節(jié)約用地和合理利用土地、提高經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)手段。在一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，土地使用制度將實(shí)行雙軌制，既土地使用權(quán)有償出讓和土地使用權(quán)劃撥兩種制度長(zhǎng)期并存。

（五）依法征地的原則

建設(shè)單位征用土地，必須依據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定和要求，持有國(guó)家主管部門或縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)的證書和文件，并按照征用土地的程序和法定的審批權(quán)限，依法辦理了征用手續(xù)后，才能合法用地③。凡無征地手續(xù)或無權(quán)批準(zhǔn)使用土地的單位批準(zhǔn)使用的土地或超權(quán)限批準(zhǔn)使用的土地，均屬非法征地，不受法律保護(hù)。

三．國(guó)有土地有償使用的形式

國(guó)有土地有償使用是指國(guó)家將一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位和個(gè)人

使用，而土地使用者一次或分年度向國(guó)家繳納土地使用費(fèi)的行為。目前，國(guó)有土地有償使用的形式如下：

（一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓

國(guó)有土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓必須符合土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，可以采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議、掛牌交易的方式。商業(yè)、、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式④。出讓的最高年限是由國(guó)務(wù)院規(guī)定，應(yīng)當(dāng)簽定書面合同，合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽定；使用者要改變土地用途必須取得出讓方和市、縣人民政府規(guī)劃主管部門的同意，簽定土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽定土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)

金。國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的年限屆滿前不得收回。

（二）國(guó)有土地使用權(quán)出租

國(guó)有土地使用權(quán)出租，是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

在我國(guó)土地使用者如果未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資、開發(fā)土地的，不得出租土地使用權(quán)；在土地使用權(quán)出租時(shí)，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽定租賃合同，其內(nèi)容不得違反國(guó)家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定，出租人必須履行土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定的義務(wù)；土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租時(shí)，出租人必須依法辦理登記手續(xù)。

（三）國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)入股

對(duì)于省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)實(shí)行授權(quán)經(jīng)營(yíng)或國(guó)家控股公司試點(diǎn)的方可采用授權(quán)經(jīng)營(yíng)或國(guó)家作價(jià)出資（入股）方式配置土地。經(jīng)國(guó)務(wù)院改制的企業(yè)，土地資產(chǎn)處置方案應(yīng)報(bào)國(guó)土資源部審批；其他企業(yè)的土地資產(chǎn)處置方案應(yīng)報(bào)土地所在的省級(jí)土地行政主管部門審批。

（四）國(guó)有土地使用權(quán)劃撥

國(guó)有土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后，在土地使用者依法繳納了土地補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，國(guó)家將該幅土地交付給土地使用者使用，或國(guó)家將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。

我國(guó)下列幾種建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必須的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：⑴國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地。⑵城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地。⑶國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地。⑷法律、法規(guī)規(guī)定的其他特殊用地⑤。在這里需要說明，對(duì)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目，可以劃撥方式提供土地使用權(quán)。但是對(duì)于以營(yíng)利為目的，非國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)以有償使用方式提供土地使用權(quán)。

四．土地取得的程序及有關(guān)規(guī)定

（一）集體土地征用的程序

嚴(yán)密可行的工作程序，對(duì)于提高工作效率、防止失誤、保證工作質(zhì)量有著重要的作用。征用集體土地一般按照下列工作程序辦理：先申請(qǐng)用地，建設(shè)單位持經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書或初步設(shè)計(jì)、年度基本建設(shè)計(jì)劃以及地方政府規(guī)定需提交的相應(yīng)材料、證明。凡土地所在地的縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地，縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門負(fù)責(zé)建設(shè)用地的申請(qǐng)、審查、報(bào)批工作，對(duì)應(yīng)受理的建設(shè)項(xiàng)目在30日內(nèi)擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征地方案和供地方案，編制建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書，經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后報(bào)上一級(jí)土地管理部門審查，經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施。建設(shè)用地批準(zhǔn)后直至頒發(fā)土地使用證書之前，應(yīng)進(jìn)行跟蹤和管理。建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，用地單位向當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T提出土地登記申請(qǐng)，經(jīng)測(cè)繪部門測(cè)繪，核定用地面積，確認(rèn)土地權(quán)屬界限，地籍管理部門注冊(cè)登記后由人民政府頒發(fā)土地使用證，作為使用土地的法律憑證。

（二）國(guó)有土地使用權(quán)出讓的形式

為了進(jìn)一步對(duì)國(guó)有土地的管理，體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的公開、公平、公正原則，在我國(guó)除涉及國(guó)家安全和保密外，都必須向社會(huì)公開。招標(biāo)、拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)不僅集中體現(xiàn)了公開、公平、公正的原則，同時(shí)可以實(shí)現(xiàn)政府按規(guī)劃統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供地，以供應(yīng)引導(dǎo)和制約需求，實(shí)現(xiàn)土地優(yōu)化配置，還可以有效防止土地出讓中的不正之風(fēng)和腐敗行為，保障依法行政。

1.以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)主要適用于：高項(xiàng)目用地；福利住宅用地；國(guó)家機(jī)關(guān)、部隊(duì)、文化、、衛(wèi)生、、科研和市政公共設(shè)施等非營(yíng)利性用地；政府批準(zhǔn)的其他用地。土地使用者需要按協(xié)議出讓方式獲得土地使用權(quán)時(shí)，可向土地使用權(quán)出讓方索取地塊的有關(guān)資料和文件，并于規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提交包括土地開發(fā)建設(shè)方案、出讓金數(shù)額及付款方式等內(nèi)容的文件。出讓方在收到上述有關(guān)文件后，應(yīng)于規(guī)定期限內(nèi)給予答復(fù)。如果雙方均有意向，就可進(jìn)一步協(xié)商，直至達(dá)成協(xié)議。土地使用者可與土地管理部門簽定合同并支付定金。土地使用者支付出讓金后，可向土地管理局或房地產(chǎn)管理部門辦理使用登記，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證。

2.以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合條件的單位和個(gè)人以書面的形式投標(biāo)，競(jìng)投某一地塊的使用權(quán)，由招標(biāo)人經(jīng)過開標(biāo)、評(píng)標(biāo)，最后擇優(yōu)中標(biāo)者的出讓方式。其程序是依據(jù)市、縣人民政府土地行政主管機(jī)關(guān)根據(jù)計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃等擬訂招標(biāo)公告，包括出讓地塊的用途、年限、出讓方式、時(shí)間等，邀請(qǐng)有意向的公民、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)。招標(biāo)分為公開招標(biāo)和定向招標(biāo)。投標(biāo)人提出申請(qǐng)后，招標(biāo)人對(duì)其資格能力等方面進(jìn)行審查，然后向符合條件的投標(biāo)人發(fā)出招標(biāo)文件，投標(biāo)人在拖表結(jié)束前將標(biāo)書投入標(biāo)箱，并交納保證金，標(biāo)書投入標(biāo)箱后不可撤回，如果撤回投標(biāo)書，則投標(biāo)人喪失保證金，但在投標(biāo)截止日期前如果需要修改標(biāo)書可另投修改好的標(biāo)書，原標(biāo)書歸于無效。招標(biāo)人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開標(biāo)，推選代表檢查標(biāo)箱的密封情況，應(yīng)當(dāng)開啟標(biāo)箱，宣布招標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容（投標(biāo)人少于三個(gè)的應(yīng)重新招標(biāo)）最后由評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)，中標(biāo)者保證金可轉(zhuǎn)為定金，亦有地方規(guī)定可抵作出讓金，未中標(biāo)者可退還保證金，中標(biāo)者在拿到中標(biāo)通知書之后，在一定時(shí)間內(nèi)和招標(biāo)人簽定《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》并支付規(guī)定數(shù)額的定金，在簽約后60日內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金，過期不全部支付的，招標(biāo)人有權(quán)解除合同，并請(qǐng)求違約賠償。

3.以拍賣方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。國(guó)有土地使用權(quán)作為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，可以通過拍賣這種競(jìng)爭(zhēng)易方式得到較為充分的對(duì)價(jià)。其程序是拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)是指出讓拍賣公告，由競(jìng)買人在指定的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策確定底價(jià)，在拍賣前七日，拍賣人應(yīng)通過報(bào)紙和其他新聞媒體拍賣公告。公告內(nèi)容包括：拍賣時(shí)間、地點(diǎn)、出讓地點(diǎn)的編號(hào)、位置、面積、用途、使用條件、出讓年限；競(jìng)拍人應(yīng)當(dāng)具備條件，并辦理相關(guān)手續(xù)⑥。拍賣當(dāng)天，由主持人介紹有關(guān)拍賣的情況，宣布起叫價(jià)，競(jìng)買人競(jìng)價(jià)，最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人，應(yīng)當(dāng)注意競(jìng)買人不足三人，或競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。拍賣成交后，雙方應(yīng)當(dāng)簽署成交確認(rèn)書，買方應(yīng)當(dāng)持拍賣出具的成交證明和有關(guān)材料向土地管理部門辦理證照變更手續(xù)。

4.國(guó)有土地使用權(quán)通過協(xié)議方式出讓給土地使用者。在我國(guó)只有除、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或掛牌方式外才可采取。出讓金不得低于新

增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)交納的有關(guān)稅費(fèi)之和；有基準(zhǔn)地價(jià)的土地協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。實(shí)行授權(quán)經(jīng)營(yíng)、作價(jià)出資方式取得應(yīng)按政府收取出讓金額計(jì)作國(guó)家資本金或股金。以協(xié)議出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽定土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽定土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

五.我國(guó)閑置土地的處置辦法

閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)政府同意，超過規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。

在我國(guó)國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期，自國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿一年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的；已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)終止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的都認(rèn)定為閑置土地。

我國(guó)的處置方案有：（1）延長(zhǎng)開發(fā)建設(shè)時(shí)間，但最長(zhǎng)不得超過一年；（2）改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)；（3）安排臨時(shí)使用，待原項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)條件具備后，重新批準(zhǔn)開發(fā)，土地增值的由政府收取增值地價(jià)；（4）政府為土地使用者置換其他等價(jià)閑置土地或者現(xiàn)有建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；（5）政府采取招標(biāo)、拍賣等方式確定新的土地使用者，對(duì)原建設(shè)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，并對(duì)原土地使用者給予補(bǔ)償；（6）土地使用者與政府簽訂土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書，將土地使用權(quán)交還政府。原土地使用者需要使用土地時(shí)，政府應(yīng)當(dāng)依照土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書的約定供應(yīng)與其交還土地等價(jià)的土地。

在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿兩年未動(dòng)工開發(fā)時(shí)，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)

工開發(fā)必須的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)延遲的除外。

綜上所述，大家都能看出，土地作為重要的生產(chǎn)資料，無論在什么樣的社會(huì)，無論在什么樣的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)下，都是一樣重要的。為此，我國(guó)政府在近年來也出臺(tái)了一些相關(guān)的法律、法規(guī)，只有管好國(guó)有土地和集體所有土地，進(jìn)行的土地規(guī)劃，合理利用和征用土地，建立良好的土地管理秩序和生態(tài)環(huán)境，才能促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

[注釋]：

①參見《經(jīng)濟(jì)法學(xué)》主編潘靜成，中央廣播電視大學(xué)出版社出版，2000年8月。

②參見1988年8月29日修訂的《中華人民共和國(guó)土地管理法》第一章第四條。

③參見1999年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第

五章第二十二條。

④參見1995年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二章第十二條。

⑤參見《房地產(chǎn)基本制度與政策》主編陸克華，建筑出版社出版，2003年5月第49頁(yè)。

⑥參見1997年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)拍賣法》第四章第二條。

[]：

1.《土地利用管理文件匯編》地質(zhì)出版社出版，2004年12月。

2.《土地利用管理調(diào)研報(bào)告匯編》國(guó)土資源部土地利用管理司編，2004年11月。

3.《經(jīng)濟(jì)法學(xué)》主編潘靜成，中央廣播電視大學(xué)出版社出版，2000年8月。

4.《房地產(chǎn)政策與法規(guī)》主編孫辛勤李勝利，中國(guó)物資出版社出版，1998年11月。

5.《房地產(chǎn)法學(xué)》主編程信和，北京大學(xué)出版社出版，2001年2月。

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關(guān)鍵詞：土地征用改革城市化補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)再分配

我國(guó)土地征用制度起源于建國(guó)初期，經(jīng)歷了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)兩個(gè)時(shí)代，曾前后多次被修改，不同時(shí)期的征地補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)存在較大差異。近年來，由于城市化進(jìn)程的加快，大量農(nóng)民集體的土地被征用，隨著現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)制度的確立，不少農(nóng)民對(duì)被征土地提出了產(chǎn)權(quán)要求，希望分享土地功能扭轉(zhuǎn)后所產(chǎn)生的增值。

然而，按照現(xiàn)有的土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)民所獲得的土地補(bǔ)償非常有限，不僅不能分享土地增值，甚至連基本生活水平也得不到保證。對(duì)土地征用制度進(jìn)行新一輪的改革已勢(shì)在必行。

土地征用制度改革的必然性

自從建國(guó)以來，當(dāng)土地征用制度不適應(yīng)社會(huì)發(fā)展要求時(shí)，政府會(huì)對(duì)該制度進(jìn)行改革。改革后的一段時(shí)期內(nèi)，土地征用制度能為經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)揮積極的作用。然而，隨著時(shí)間的推移，該制度的優(yōu)勢(shì)將逐漸消失，其弊端也將逐步體現(xiàn)并開始阻礙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

此時(shí)，新一輪的土地征用制度改革也將拉開序幕。據(jù)有關(guān)學(xué)者研究，土地征用制度的發(fā)展曾經(jīng)歷了五個(gè)階段，分別是1950年到1957年：土地征用立法起步階段；1958年到1964年：土地征用制度的調(diào)整階段；十年：土地征用制度的停止階段；1982年到1997年：土地征用制度的發(fā)展階段。1998年至今：土地征用制度的全面改革階段。這五個(gè)階段所實(shí)行的土地征用制度各不相同，當(dāng)時(shí)代從一個(gè)階段向另一個(gè)階段過渡時(shí)，土地征用制度進(jìn)行了相應(yīng)的改革，土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也發(fā)生了變化。

參照歷史，任何時(shí)代所實(shí)行的土地征用制度都存在一定的適用時(shí)期。某時(shí)期土地征用制度僅僅同該時(shí)期國(guó)家的發(fā)展形勢(shì)相適應(yīng)，當(dāng)形勢(shì)發(fā)生變化后，這種適應(yīng)性也將消失，舊的制度將被新的制度取代。所以，土地征用制度具有鮮明的時(shí)代特征，土地征用制度的不斷變革和其內(nèi)在的時(shí)代局限性有很大關(guān)系。

土地征用制度的決定因素

我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、行政法律制度以及產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)在不同時(shí)期有著顯著差異，而這些因素的決定了相應(yīng)時(shí)期的土地征用制度。而這些因素的變化也決定了不同時(shí)期土地征用制度的改革。

改革開放前的土地征用制度

改革開放前，我國(guó)農(nóng)業(yè)占GDP的比重較高，工商業(yè)的發(fā)展受到了一定的限制。當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目的是保證農(nóng)業(yè)和工業(yè)的均衡發(fā)展，維持社會(huì)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定。因此，我國(guó)采取了較低的農(nóng)地征用補(bǔ)償制度，同時(shí)給予失地農(nóng)民新的土地，鼓勵(lì)其繼續(xù)務(wù)農(nóng)。

由于我國(guó)實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的社會(huì)主義公有制，國(guó)家的利益高于一切，法律缺乏對(duì)私人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)。農(nóng)地的產(chǎn)權(quán)完全歸集體所有，農(nóng)民個(gè)人不擁有任何產(chǎn)權(quán)。雖然農(nóng)民僅能獲得土地調(diào)整期的補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)非常低，盡管農(nóng)民仍然能夠安心的接受這一補(bǔ)償。

改革開放中前期的土地征用制度

改革開放后，社會(huì)形勢(shì)發(fā)生了深刻變化。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)下，我國(guó)社會(huì)生產(chǎn)力迅速增長(zhǎng)。生產(chǎn)力的發(fā)展主要來源于工業(yè)的發(fā)展，而工業(yè)的發(fā)展和城市化進(jìn)程密不可分。城市能夠?yàn)楣I(yè)帶來產(chǎn)業(yè)聚集效益，能夠?yàn)楣I(yè)提供良好的基礎(chǔ)設(shè)施支持，城市中大量的勞動(dòng)力和生產(chǎn)服務(wù)性第三產(chǎn)業(yè)是工業(yè)企業(yè)發(fā)展壯大的必要保證。

當(dāng)工業(yè)集中在城市時(shí)，也會(huì)為城市發(fā)展提供大量的資源。所以，這一階段我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主要目的是以城市化帶動(dòng)工業(yè)化發(fā)展，政府為推動(dòng)城市發(fā)展投入了大量的人力物力。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的產(chǎn)權(quán)制度也在我國(guó)逐步確立，聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的推廣意味著我國(guó)農(nóng)民獲得了土地的部分產(chǎn)權(quán)，國(guó)家不再通過調(diào)換土地的方式來保證農(nóng)民的基本生活。在法律和制度方面，國(guó)家更加重視對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，農(nóng)民對(duì)更高征地補(bǔ)償?shù)囊笥辛瞬糠掷碚撘罁?jù)。

在經(jīng)濟(jì)建設(shè)為主要目的大環(huán)境下，原有的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)雖然有利于城市化進(jìn)程，但是無法體現(xiàn)出對(duì)農(nóng)民權(quán)益的保障。因此，政府在保證城市化進(jìn)程能夠順利實(shí)施的前提下，適度提高了農(nóng)地征用補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。

改革開放后期土地征用制度

在改革開放的后期，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然保持了較高的速度。我國(guó)仍然堅(jiān)持以城市化帶動(dòng)工業(yè)化的發(fā)展途徑，城市化的進(jìn)程進(jìn)一步加快。城市規(guī)模正以前所未有的速度擴(kuò)張，導(dǎo)致的農(nóng)地征用補(bǔ)償問題也日益突出。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，上世紀(jì)90年代的十年間，全國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增加2640萬(wàn)畝，其中81%的新增建設(shè)用地來自于對(duì)耕地的占用，被占耕地共有2138萬(wàn)畝。進(jìn)一步，在目前全國(guó)土地利用總體規(guī)劃修編過程中，各部門已提出的2005年-2020年新增建設(shè)用地高達(dá)6750-7500萬(wàn)畝。土地供給不足已成為制約我國(guó)城市化發(fā)展的重要因素。

為此，我國(guó)迫切需要加大土地開發(fā)力度，以保證城市化進(jìn)程的順利進(jìn)行。

與此同時(shí)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和產(chǎn)權(quán)制度在我國(guó)得到進(jìn)一步發(fā)展和完善，農(nóng)地的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步明晰，農(nóng)民要求獲得更高補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)更加充分。經(jīng)濟(jì)發(fā)展使得城市居民的消費(fèi)水平日益升高，為了保障失地農(nóng)民的生活水平，需要更高的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。然而，現(xiàn)有征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際需要的差距過大，城市化進(jìn)程導(dǎo)致土地被占用的農(nóng)民人數(shù)也與日俱增，這些都成為危害社會(huì)穩(wěn)定的潛在因素。

由于改革的矛盾在這一階段集中出現(xiàn)，保持穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會(huì)成為這一時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展任務(wù)的必要補(bǔ)充。新的土地征用補(bǔ)償制度既要保證城市化的繼續(xù)進(jìn)行，又要減少社會(huì)矛盾的產(chǎn)生，為此國(guó)務(wù)院專門下發(fā)了《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》，再一次提高了土地征用補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。

土地征用制度改革的源動(dòng)力

土地征用制度改革具有歷史必然性，而這一必然性背后則隱含著土地征用質(zhì)地改革的源動(dòng)力。

通過分析我國(guó)土地征用制度的幾次改革過程，我們不難發(fā)現(xiàn)其中的相似之處。每當(dāng)一個(gè)土地征用制度建立之初，都能在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和保障農(nóng)民權(quán)益之間找到平衡，但經(jīng)過一段時(shí)間后，這種平衡就將被打破而產(chǎn)生一系列社會(huì)矛盾。而這一系列矛盾則推動(dòng)了下一輪土地征用制度的改革。

我國(guó)的土地征用制度產(chǎn)生于建國(guó)初期，當(dāng)時(shí)土地的一切權(quán)力都?xì)w國(guó)家所有，征地后根據(jù)年產(chǎn)值的倍數(shù)給予補(bǔ)償合情合理。可是，直到改革開放之后，我國(guó)政府仍然沿用了這一標(biāo)準(zhǔn)。該標(biāo)準(zhǔn)降低了農(nóng)地征用的支出，保證了政府能獲取土地的增值收益。

政府獲得這部分收益后，往往將該收益投入到城市建設(shè)中，以加快城市化進(jìn)程。也就是說，我國(guó)政府通過土地征用補(bǔ)償制度，將農(nóng)地開發(fā)所產(chǎn)生的收益在城市和農(nóng)村間按比例進(jìn)行了再分配。經(jīng)過一段時(shí)間后，這種再分配會(huì)導(dǎo)致城鄉(xiāng)差距過大，影響社會(huì)穩(wěn)定。此時(shí)，我國(guó)政府則通過改革土地征用制度的方式，調(diào)整再分配的比例，暫時(shí)縮小城鄉(xiāng)差距以緩和矛盾。可是，改革并沒有消除這種再分配現(xiàn)象，政府仍然從農(nóng)地開發(fā)中獲取增值收益，再將該收益用于城市建設(shè)。

只要這種再分配現(xiàn)象仍然存在，城鄉(xiāng)差距仍將繼續(xù)擴(kuò)大，由此導(dǎo)致的土地征用制度改革也必然會(huì)出現(xiàn)。因此，我國(guó)土地征用制度所蘊(yùn)含的城鄉(xiāng)差別，決定了該制度改革的必然性。

相比而言，由于歐美國(guó)家實(shí)行以市價(jià)為基礎(chǔ)的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，其制度并不存在內(nèi)稟的城鄉(xiāng)差別，無論是城市還是農(nóng)村的土地都按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，因而是一種相對(duì)穩(wěn)定的制度。但由于我國(guó)城市化程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家，需要大量的土地進(jìn)行城市化建設(shè)，故并不適合采用這種相對(duì)較高的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)有關(guān)資料顯示，美國(guó)的城市化率已經(jīng)高達(dá)87%以上，美國(guó)三大城市群GDP占全美份額的67%；我國(guó)2005年城市化率僅為42.99%，我國(guó)三大城市圈的GDP僅僅占全國(guó)份額的38%左右，我國(guó)的城市無論在數(shù)量上還是在規(guī)模上都無法同發(fā)達(dá)國(guó)家相比，加快城市化進(jìn)程成為我國(guó)社會(huì)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急，因此現(xiàn)階段實(shí)行的土地征用制度仍應(yīng)以促進(jìn)城市發(fā)展、提高工業(yè)水平為主要目的。在該制度的實(shí)行過程中，則要切實(shí)加強(qiáng)土地資源的集約利用，統(tǒng)籌兼顧社會(huì)各界的利益。根據(jù)本文的論述，由于該制度內(nèi)稟的城鄉(xiāng)差別將不可避免的導(dǎo)致社會(huì)矛盾的積累，所以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，政府必須果斷的對(duì)土地征用制度進(jìn)行改革，探索更有效的土地利用方式。

參考文獻(xiàn)：

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2.蔣省三,劉守英,常紅曉.土地解密.財(cái)經(jīng)網(wǎng)絡(luò)版，2006

篇(4)

一、我國(guó)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀

（一）我國(guó)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)的基本構(gòu)成

一是我國(guó)農(nóng)村的集體土地所有制，是在一定的范圍內(nèi)由勞動(dòng)群眾共同占有土地的一種共有制形式。二是我國(guó)實(shí)行集體土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度。我國(guó)農(nóng)村集體土地的用益物權(quán)除地役權(quán)外分三個(gè)部分：農(nóng)用地；宅基地；集體企業(yè)建設(shè)用地以及農(nóng)村集體公益事業(yè)用地。

（二）我國(guó)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記現(xiàn)狀

截至末，全國(guó)集體土地所有權(quán)登記發(fā)證覆蓋率66％，集體建設(shè)用地使用權(quán)登記發(fā)證覆蓋率46％，宅基地登記發(fā)證覆蓋率80％。

（三）我國(guó)集體土地征收和流轉(zhuǎn)中的收益分配現(xiàn)狀

目前，我國(guó)集體土地的收益主要產(chǎn)生于征收和流轉(zhuǎn)過程中。國(guó)家對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行征收后，政府通常得給予四種補(bǔ)償費(fèi)用，即土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)。而農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配主要包括：集體建設(shè)用地土地使用權(quán)設(shè)定的收益分配和集體建設(shè)用地土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的收益分配。

1、農(nóng)戶的承包地被征用后，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)這兩項(xiàng)主要費(fèi)用是歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，而個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)戶在喪失土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的同時(shí)卻不能直接作為受償主體，而只能在集體經(jīng)濟(jì)組織或基層農(nóng)村的村民委員會(huì)那里受償。

2、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過程中的收益大致有以下幾種類型：政府-集體分享型、集體獨(dú)享型、限制性集體獨(dú)享型、政府-集體-農(nóng)戶分享和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)補(bǔ)償型。對(duì)于集體建設(shè)用地土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移收益分配大致有以下幾種類型：增值收益由集體和土地使用者分享型；增值收益由土地權(quán)利人和政府共享型；土地權(quán)利人包括集體和集體建設(shè)用地原使用權(quán)人、再轉(zhuǎn)移收益由原土地使用人和政府分享型。

（四）我國(guó)農(nóng)村集體成員資格認(rèn)定的現(xiàn)狀

農(nóng)村集體成員資格認(rèn)定大體上可分為三種：以第一輪或第二輪土地承包時(shí)的承包地或劃地人口為依據(jù)；以現(xiàn)有集體經(jīng)濟(jì)組織的在冊(cè)人口為依據(jù)；以第二輪土地承包日期起為時(shí)限的年齡段為依據(jù)，包括死亡人員、新生嬰兒、遷出、遷入人口。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，集體成員資格界定越來越困難，一是部分地方的戶籍制度改革，使戶籍的遷移變得相對(duì)容易和簡(jiǎn)單，使原來單純以戶籍作為判斷集體成員資格的標(biāo)準(zhǔn)難以適用；二是身份變化所引起的農(nóng)民集體成員資格取得和喪失界定難。

二、我國(guó)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)存在的問題

（一）農(nóng)村集體土地的產(chǎn)權(quán)主體的虛位

“農(nóng)民集體”只具有抽象的意義，很難成為實(shí)踐層面上的所有者主體。而事實(shí)上的“集體所有”則表現(xiàn)為無實(shí)際內(nèi)容的集體“空殼”，集體所有使所有者處于“虛位”狀態(tài)；同時(shí)，農(nóng)民集體常隨行政村組的存廢、變更而存廢、變更的狀態(tài)，產(chǎn)權(quán)主體的地位極不確定。

（二）農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能殘缺

國(guó)家只是在名義上和法律上承認(rèn)農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有，而事實(shí)上可以因“公共利益”需要征收征用集體土地。實(shí)踐中，農(nóng)村集體土地所有權(quán)的基本權(quán)能事實(shí)上由土地使用權(quán)所代替，“農(nóng)民集體”只能是有限的土地所有權(quán)人，國(guó)家才是農(nóng)村土地的終極所有者。因此，作為集體的農(nóng)民和“農(nóng)民集體”實(shí)質(zhì)上都沒有對(duì)土地的最終處置權(quán)。

（三）征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低，使用和分配也不規(guī)范

一是征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低，政府在土地征收過程中所獲收益比重過大。二是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民無法分享土地增值收益。三是征地補(bǔ)償收益使用、分配不規(guī)范。四是集體土地流轉(zhuǎn)中國(guó)家與集體、集體與農(nóng)民利益分配關(guān)系不確定、不規(guī)范。

（四）產(chǎn)權(quán)的激勵(lì)功能不明顯

由于農(nóng)民的土地使用權(quán)沒有長(zhǎng)期化保證，土地承包期短，政府又可以對(duì)已經(jīng)用承包制承包的土地隨意調(diào)整、限制土地使用權(quán)的繼承以及采取行政方式更改土地承包經(jīng)營(yíng)，使農(nóng)民難以形成長(zhǎng)期的生產(chǎn)積極性，限制了經(jīng)營(yíng)預(yù)期，結(jié)果對(duì)農(nóng)民而言沒有形成必要的土地投入激勵(lì)機(jī)制，影響到農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

三、農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的總體思路及框架

改革和完善我國(guó)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度，應(yīng)當(dāng)從我國(guó)實(shí)際出發(fā)，根據(jù)我國(guó)農(nóng)地資源及人地關(guān)系的特點(diǎn)，在保持農(nóng)村土地集體所有制不變的前提下，尋求建立以新型的產(chǎn)權(quán)關(guān)系為特征的農(nóng)村土地集體所有制實(shí)現(xiàn)形式，構(gòu)建和明確農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)主體，顯化農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能，使農(nóng)民擁有有效的土地產(chǎn)權(quán)。

（一）明確農(nóng)民與土地所有權(quán)的關(guān)系

首先是農(nóng)民集體與農(nóng)民個(gè)人的關(guān)系。農(nóng)村集體應(yīng)當(dāng)是為一定物質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的利益而聚集形成的，集體的意志應(yīng)當(dāng)是其成員的共同的意愿指向，農(nóng)民集體的成員應(yīng)當(dāng)能夠享有所在集體的權(quán)益。其次是村民委員會(huì)與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的關(guān)系。村民委員會(huì)具有管理組織的性質(zhì)，具有辦理本村的公共事務(wù)和公益事業(yè)的職能。集體經(jīng)濟(jì)組織作為農(nóng)民發(fā)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的合作經(jīng)濟(jì)組織，是農(nóng)戶及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)組織之間的自愿合作或者聯(lián)合，不應(yīng)成為帶有行政化色彩的組織。最后是政府管理權(quán)和農(nóng)村集體土地所有權(quán)的關(guān)系。國(guó)家土地管理機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)側(cè)重于土地資源的宏觀調(diào)控和行政監(jiān)管；而集體經(jīng)濟(jì)組織的土地所有權(quán)的行使則應(yīng)側(cè)重于對(duì)本集體內(nèi)部土地資產(chǎn)的具體管理和對(duì)農(nóng)戶行使土地使用權(quán)的監(jiān)督。

（二）確保農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)權(quán)能的實(shí)現(xiàn)

要充分實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地所有權(quán)權(quán)能，必須要以法定的形式賦予農(nóng)民集體真正的所有權(quán)和農(nóng)民個(gè)人真正的使用權(quán)，要保證土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得以充分體現(xiàn)，要維護(hù)土地使用者的合法權(quán)益；要在服從國(guó)家或集體全局利益的前提下保持集體土地所有者對(duì)其所擁有的土地的處置權(quán)。

（三）逐步建立和規(guī)范農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度

首先要明確集體所有制中“集體”的內(nèi)涵，創(chuàng)新保障集體土地使用權(quán)的法律制度，建立新型農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度。其次要通過具體的法律制度設(shè)計(jì)解決和規(guī)范農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)問題，實(shí)現(xiàn)集體土地與國(guó)有土地的同地、同權(quán)、同價(jià)，合理分配收益。

（四）拓展國(guó)家宏觀調(diào)控權(quán)

農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)除土地所有權(quán)、土地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利外，還包括規(guī)劃?rùn)?quán)、管理權(quán)、發(fā)展權(quán)等。國(guó)家應(yīng)強(qiáng)化對(duì)農(nóng)村集體土地的管理權(quán)、規(guī)劃?rùn)?quán)、發(fā)展權(quán)。一方面通過制定相關(guān)法律，不斷規(guī)范農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)中的問題；另一方面，要加強(qiáng)監(jiān)督和管理，使相關(guān)土地政策落到實(shí)處。

（五）農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的具體框架

根據(jù)改革的總體思路，結(jié)合我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度現(xiàn)狀，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的具體框架如圖1所示。

四、農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革的重點(diǎn)

（一）明確界定集體土地所有權(quán)的主體

在法律上界定產(chǎn)權(quán)主

體，保障農(nóng)村土地所有權(quán)人的主體地位，是農(nóng)村土地所有權(quán)改革的關(guān)鍵。一是應(yīng)對(duì)集體成員的資格予以確認(rèn)。允許各地以戶籍為基礎(chǔ)、經(jīng)由嚴(yán)格的村民自治程序自主決定，并承認(rèn)所有成員有平等占有和使用集體土地的權(quán)利。二是明確界定土地所有權(quán)主體，并以土地所有權(quán)證書這一法律形式予以體現(xiàn)。三是明確農(nóng)民與土地所有權(quán)的關(guān)系，穩(wěn)定農(nóng)村土地關(guān)系。四是明確村民小組與村委會(huì)的關(guān)系，保障土地所有權(quán)的行使。（二）集體成員享有平等的集體土地所有權(quán)

可以考慮把集體土地所有權(quán)細(xì)分為集體經(jīng)濟(jì)組織所有權(quán)以及農(nóng)民個(gè)體成員權(quán)益，兩者產(chǎn)生連帶法律關(guān)系，成員人的權(quán)益依附于所有權(quán)，所有權(quán)由各成員人的權(quán)益組成。集體成員在征地補(bǔ)償安置、集體資產(chǎn)處置等重大問題上都有相應(yīng)的、平等的收益權(quán)、表決權(quán)等。對(duì)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的處置，由三分之二以上集體成員表決決定。

（三）賦予集體土地所有權(quán)完整的權(quán)能

一是承認(rèn)農(nóng)村土地所有者的排它占有權(quán)，以便有效抵制對(duì)土地的侵權(quán)行為。二是推動(dòng)農(nóng)村集體土地使用權(quán)物權(quán)化。將農(nóng)民的集體土地使用權(quán)法定化、固定化、可繼承化和市場(chǎng)化。三是強(qiáng)化權(quán)利主體對(duì)集體土地的收益權(quán)能。國(guó)家只有因公共利益才能征用農(nóng)村土地。四是實(shí)現(xiàn)集體土地所有權(quán)完整的處分權(quán)能。

（四）依法保障實(shí)現(xiàn)集體土地所有權(quán)

一是配套改革國(guó)家土地征用制度。嚴(yán)格控制政府征地行為，強(qiáng)化集體所有權(quán)主體地位。二是建立農(nóng)村土地使用權(quán)有償使用制度。對(duì)集體土地參照國(guó)有土地使用制度實(shí)行土地使用權(quán)有償、有期限、有限地流轉(zhuǎn)的制度，并對(duì)其出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押等加以明確規(guī)范。三是放開并規(guī)范集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，顯化農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)價(jià)值。四是合理分配集體土地流轉(zhuǎn)收益，保護(hù)國(guó)家、集體、農(nóng)民共同利益。

篇(5)

【關(guān)鍵詞】土地勘測(cè)；質(zhì)量；措施

國(guó)土資源局土地勘測(cè)工作承擔(dān)著縣域新增建設(shè)用地報(bào)批、土地招拍掛勘測(cè)定界和城鎮(zhèn)地籍信息系統(tǒng)維護(hù)等涉及國(guó)土資源管理的業(yè)務(wù)工作，我們?yōu)樘岣呖睖y(cè)工作對(duì)全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的服務(wù)水平，采取了多項(xiàng)措施，加強(qiáng)對(duì)土地勘測(cè)工作的管理，確保了土地勘測(cè)工作的質(zhì)量，為提高對(duì)社會(huì)發(fā)展的服務(wù)質(zhì)量打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

1.土地勘測(cè)過程中存在的問題及原因

從近幾年的項(xiàng)目來看，乃至國(guó)家投資項(xiàng)目，規(guī)劃設(shè)計(jì)均存在深度不夠的問題。項(xiàng)目規(guī)劃不符合當(dāng)?shù)毓まr(nóng)業(yè)生產(chǎn)習(xí)慣，道路等建筑物的布置脫離實(shí)際，地形情況不能滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，對(duì)項(xiàng)目施工中的實(shí)際困難沒有全面考慮。出現(xiàn)這些問題，主要是由于以下幾方面的原因：測(cè)圖比例尺不能滿足施工圖設(shè)計(jì)的要求；在項(xiàng)目勘測(cè)設(shè)計(jì)過程中，沒有進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)內(nèi)及群眾當(dāng)中開展認(rèn)真細(xì)致的調(diào)研工作。沒有摸清楚項(xiàng)目區(qū)的實(shí)際地形情況，沒有摸清楚項(xiàng)目區(qū)內(nèi)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的利用情況，沒有摸清楚項(xiàng)目區(qū)內(nèi)工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的實(shí)際。確定項(xiàng)目的時(shí)間較晚，往往在項(xiàng)目需要上報(bào)前的一個(gè)月或更短的時(shí)間內(nèi)才委托進(jìn)行項(xiàng)目的可行性研究及規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，為了不耽誤項(xiàng)目的正常上報(bào)，只能在這有限的時(shí)間內(nèi)完成規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，自然造成規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)告的質(zhì)量低劣，深度不夠；得不到政府的配合，經(jīng)常憑借經(jīng)驗(yàn)“閉門造車”。在這些情況下出現(xiàn)勘測(cè)質(zhì)量問題是在所難免的。

2.提高土地勘測(cè)質(zhì)量的措施

2.1 充分認(rèn)識(shí)土地勘測(cè)質(zhì)量的重要性

土地勘測(cè)繪工作是推進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、國(guó)防建設(shè)和社會(huì)發(fā)展的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，是監(jiān)測(cè)地理國(guó)情、提高決策水平的重要手段。提供土地測(cè)繪公共服務(wù)是國(guó)土資源局測(cè)繪工作的重要職能。近年來，很多所轄范圍內(nèi)基礎(chǔ)測(cè)繪中長(zhǎng)期規(guī)劃、基礎(chǔ)測(cè)繪“十二五”規(guī)劃已全面實(shí)施，測(cè)繪科技水平也在不斷的提高，土地測(cè)繪服務(wù)保障作用也在不斷的增強(qiáng)。針對(duì)在土地勘測(cè)管理中存在的問題，如勘測(cè)質(zhì)量不高、勘測(cè)任務(wù)備案管理制度不落實(shí)、勘測(cè)誠(chéng)信體系尚未建立等，應(yīng)提升對(duì)土地勘測(cè)質(zhì)量管理工作的重要性和緊迫性的認(rèn)識(shí)，從基礎(chǔ)勘測(cè)工作入手，提高勘測(cè)質(zhì)量。提高認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)宣傳，不斷增強(qiáng)責(zé)任感和使命感。統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，切實(shí)增強(qiáng)全系統(tǒng)人員做好土地勘測(cè)工作的責(zé)任感、使命感，并對(duì)進(jìn)一步做好測(cè)繪管理工作，更好地為縣域經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供測(cè)繪保障服務(wù)，提出了具體的要求和目標(biāo)。為增強(qiáng)全民知法、懂法、守法意識(shí)，全方位、多渠道宣傳《測(cè)繪法》等法律法規(guī)，并與其它法律法規(guī)宣傳統(tǒng)一安排，統(tǒng)一部署，并形成宣傳合力，不斷增強(qiáng)勘測(cè)工作的責(zé)任感和使命感。通過加強(qiáng)測(cè)繪宣傳工作，不僅能夠營(yíng)造良好的測(cè)繪法制環(huán)境，取得各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和政府部門對(duì)土地勘測(cè)工作的支持和理解，同時(shí)也能夠使各項(xiàng)勘測(cè)法律制度真正落實(shí)到實(shí)處。增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，提供土地勘測(cè)服務(wù)水平。土地勘測(cè)是一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，勘測(cè)工作的重要性往往不被人們認(rèn)識(shí)和理解。因此，一定要增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，認(rèn)真謀劃，主動(dòng)服務(wù)，及時(shí)為政府宏觀經(jīng)濟(jì)決策、規(guī)劃管理、應(yīng)對(duì)突發(fā)事件等提供勘測(cè)保障服務(wù)，使勘測(cè)成果成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要支撐和保障。

2.2 強(qiáng)化土地勘測(cè)質(zhì)量的監(jiān)督

加強(qiáng)土地勘測(cè)質(zhì)量監(jiān)督的檢查工作，強(qiáng)化土地勘測(cè)成果匯交，提高勘測(cè)服務(wù)保障能力。按照《測(cè)繪質(zhì)量監(jiān)督管理辦法》規(guī)定，根據(jù)要求，進(jìn)一步加強(qiáng)測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量管理，完善測(cè)繪項(xiàng)目監(jiān)理制度。結(jié)合盤縣實(shí)際，完善年度測(cè)繪質(zhì)量監(jiān)督檢查流程和評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，健全測(cè)繪質(zhì)量監(jiān)督檢查機(jī)制，建立市級(jí)測(cè)繪質(zhì)量監(jiān)督檢查專家?guī)欤_展常態(tài)的質(zhì)量監(jiān)督檢查。加強(qiáng)土地勘測(cè)成果匯交工作，提高土地勘測(cè)服務(wù)保障能力。加大對(duì)土地勘測(cè)產(chǎn)品質(zhì)量的檢查力度和抽查比例，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，做到及時(shí)解決。

2.3 加強(qiáng)行業(yè)自律，建立誠(chéng)信體系

建立健全可量化的土地勘測(cè)誠(chéng)信體系和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，形成政府監(jiān)管、社會(huì)監(jiān)督、行業(yè)自律“三結(jié)合”的有效監(jiān)管模式。一是結(jié)合實(shí)際情況，制定測(cè)繪行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和測(cè)繪單位誠(chéng)信評(píng)估辦法，量化指標(biāo)值，明確評(píng)估指標(biāo)。二是簽訂《測(cè)繪單位誠(chéng)信服務(wù)承諾書》。三是建立土地勘測(cè)誠(chéng)信信息公開制度，四是開展土地勘測(cè)誠(chéng)信服務(wù)調(diào)查工作，填寫《測(cè)繪單位誠(chéng)信服務(wù)用戶調(diào)查表》，并在項(xiàng)目完成后，將其作為勘測(cè)成果匯交的要件。

2.4 規(guī)范土地勘測(cè)項(xiàng)目管理工作，完善本單位土地勘測(cè)管理制度

按照有關(guān)條例的要求，規(guī)范土地勘測(cè)項(xiàng)目備案工作。進(jìn)一步優(yōu)化工作流程，明確工作責(zé)任，建立工作責(zé)任追究制度，建立了測(cè)繪成果統(tǒng)一對(duì)外提供制度，確立對(duì)外提供土地勘測(cè)成果資料的嚴(yán)肅性、權(quán)威性。對(duì)外提供具有法律效力的測(cè)繪成果均需統(tǒng)一加蓋測(cè)繪資質(zhì)專用章。完善內(nèi)部各項(xiàng)規(guī)章制度。制定土地勘測(cè)管理制度、勘測(cè)質(zhì)量管理制度、勘測(cè)技術(shù)管理制度、檔案管理制度等一系列勘測(cè)管理工作制度，為生產(chǎn)優(yōu)秀土地勘測(cè)成果提供制度保障。

2.5 加強(qiáng)土地勘測(cè)業(yè)務(wù)培訓(xùn)提高勘測(cè)成果質(zhì)量

大力實(shí)施人才戰(zhàn)略，著力改善人員結(jié)構(gòu)。改善從事勘測(cè)工作人員的知識(shí)、年齡結(jié)構(gòu)，提高技術(shù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，提升勘測(cè)技術(shù)服務(wù)水平。不斷提高土地勘測(cè)隊(duì)員業(yè)務(wù)培訓(xùn)力度，確保土地勘測(cè)成果質(zhì)量。從學(xué)習(xí)內(nèi)容上，認(rèn)真組織學(xué)習(xí)《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》、《土地勘測(cè)定界規(guī)程》等業(yè)務(wù)行規(guī)；從學(xué)習(xí)方法上，采取書面學(xué)習(xí)與野外工作實(shí)踐相結(jié)合的辦法，理論與實(shí)踐相結(jié)合；從學(xué)習(xí)形式上，采取老手帶新手，技術(shù)熟練的組長(zhǎng)帶組員的辦法。通過采取這些措施，使每個(gè)勘測(cè)隊(duì)員的業(yè)務(wù)工作能力在短時(shí)間內(nèi)得以迅速提高，從而提升土地勘測(cè)隊(duì)伍的整體素質(zhì)。創(chuàng)優(yōu)服務(wù)理念，增強(qiáng)服務(wù)效能，提高職工政治思想素質(zhì)。在做好業(yè)務(wù)工作的同時(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)思想政治工作，加強(qiáng)職工的政治理論學(xué)習(xí)，根據(jù)工作性質(zhì)和崗位職責(zé)，加強(qiáng)對(duì)職工的政治思想教育，進(jìn)一步增強(qiáng)職工的服務(wù)意識(shí)，真正讓服務(wù)理念和效能意識(shí)深入人心。

2.6 健全土地勘測(cè)機(jī)構(gòu)機(jī)制，構(gòu)建和諧土地勘測(cè)發(fā)展環(huán)境

加強(qiáng)土地勘測(cè)隊(duì)伍建設(shè)，形成布局合理、功能完善、保障有力的基礎(chǔ)勘測(cè)隊(duì)伍，為全縣公益性勘測(cè)和政府應(yīng)急勘測(cè)提供隊(duì)伍保障。充實(shí)土地勘測(cè)管理人員，注重測(cè)繪專業(yè)技術(shù)人才培養(yǎng)和引進(jìn)，努力構(gòu)建和諧土地勘測(cè)的發(fā)展環(huán)境。

2.7 認(rèn)真做好測(cè)量標(biāo)志普查、管理及維護(hù)工作

一是全面普查，摸清底數(shù)。組織人員通過全面、徹底地普查，全面掌握縣域擁有的永久性測(cè)量標(biāo)志數(shù)量以及狀況。二是登記造冊(cè)，建立檔案。對(duì)完好的測(cè)量標(biāo)志分別建立檔案，利用《測(cè)量標(biāo)志管理系統(tǒng)》軟件，全部實(shí)施微機(jī)化管理，同時(shí)詳細(xì)拍攝各測(cè)量標(biāo)志的點(diǎn)位、標(biāo)志及附近現(xiàn)狀照片，做到底數(shù)清楚，現(xiàn)狀明白。三是明確責(zé)任，加強(qiáng)保護(hù)。對(duì)各個(gè)水準(zhǔn)點(diǎn)、三角點(diǎn)、B級(jí)GPS點(diǎn)全部委托測(cè)量標(biāo)志所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土資源所（站）保管，將測(cè)量標(biāo)志保護(hù)工作落實(shí)到所（站）、責(zé)任到人，并要求各責(zé)任人增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)，定期進(jìn)行檢查，切實(shí)加強(qiáng)保護(hù)。

3.結(jié)束語(yǔ)

在土地勘測(cè)工作中，應(yīng)做到在思想上高度重視，強(qiáng)化土地勘測(cè)質(zhì)量監(jiān)督和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，建立土地勘測(cè)誠(chéng)信體系，規(guī)范土地勘測(cè)項(xiàng)目管理工作，完善本單位土地勘測(cè)管理制度，為提供高質(zhì)量的土地勘測(cè)服務(wù)提供保障。

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篇(6)

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村土地；土地征收；補(bǔ)償；對(duì)策

Analysis on the Legal Problems and Countermeasures of Rural Land Expropriation Compensation

Xie Peng，Zhang Da-jiang

（Jinan City Land Reserve CenterJinanShandong250099）

【Abstract】With the speeding up of the process of urbanization and the construction of public facilities， the rural land expropriation is becoming an important problem in land management. On the one hand， rural land， which includes agricultural land， housing plot and construction land， is the most basic means of production， which is the foundation of farmers' social stability and stability； on the other hand， the continuous development of urbanization causes rural land Conflicts of Interest Distribution. So， how to deal with rural land expropriation in the compensation problem？ The author believes that further improve the laws and regulations， is the basic solution.

【Key words】Rural land；Land expropriation；Compensation；Countermeasures

1. 農(nóng)村土地征收的立法現(xiàn)狀

土地征收是指國(guó)家為了公共利益需要，依照法律規(guī)定的程序和權(quán)限將農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，并依法給予被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和被征地農(nóng)民合理補(bǔ)償和妥善安置的法律行為。我國(guó)征收集體土地的所依據(jù)的法律法規(guī)目前，是在國(guó)家根本大法《憲法》的指導(dǎo)下，以《中華人民共和國(guó)土地管理法》等為主，同時(shí)根據(jù)各省、市級(jí)人民政府制定的一些法律規(guī)章、地方法規(guī)。

2. 農(nóng)村土地征收存在的問題

2.1公共利益界定不清，土地征收濫用嚴(yán)重。

我國(guó)《憲法》第10條規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。然而何為公共利益？我國(guó)相關(guān)法律并沒有作出規(guī)定，這無疑擴(kuò)大了政府的自由裁量權(quán)，易造成濫用土地征收權(quán)力的現(xiàn)象。

2.2補(bǔ)償收益主體不明確，補(bǔ)償分配不合理。

首先，我國(guó)的《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等規(guī)定，中國(guó)農(nóng)村的土地歸農(nóng)村集體成員共同所有，同樣“集體”的具體內(nèi)容也沒有明確規(guī)定，這就導(dǎo)致了農(nóng)村土地的集體產(chǎn)權(quán)實(shí)際上是“一種無確定主體的產(chǎn)權(quán)”，進(jìn)而導(dǎo)致在征地補(bǔ)償費(fèi)的利益歸屬上存在著很多問題。[1]；其次，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，補(bǔ)償費(fèi)在被征地農(nóng)民個(gè)體之間分配混亂。村委會(huì)根據(jù)村規(guī)民約確定被分配人員資格及分配辦法。在發(fā)放數(shù)量上，有的全部發(fā)放，有的村集體先提留一部分，提留的比例各不相同。[2]

2.3土地征收程序不完善，缺乏有效監(jiān)督管理。

我國(guó)土地征收程序主要包括征收土地公告和征地補(bǔ)償、安置方案公告，以及辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浀龋珡膶?shí)際操作上看仍存在諸多不足：

（1）征收補(bǔ)償程序可操作性不強(qiáng)，關(guān)于土地征收程序的一些重要事項(xiàng)上規(guī)定的模糊不清。例如《土地管理法實(shí)施條例》第 25條規(guī)定：“征地的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償、安置方案批準(zhǔn)之日起 3個(gè)月內(nèi)全部支付”，但在實(shí)踐中，并未參考這一期限，大都滯后發(fā)放。

（2）補(bǔ)償糾紛發(fā)生后，缺失救濟(jì)程序。對(duì)于補(bǔ)償決定，《土地管理法實(shí)施條例》中規(guī)定由政府行使裁決權(quán)，缺乏應(yīng)有的中立性。

（3）農(nóng)村土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，失地農(nóng)民社會(huì)保障堪憂。土地對(duì)于農(nóng)民而言具有生產(chǎn)資料和社會(huì)保障兩種功能，征地與拆遷補(bǔ)償定價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)引入市場(chǎng)機(jī)制充分考慮土地自身價(jià)格和未來社保價(jià)格，應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)基本價(jià)值規(guī)律科學(xué)確定征地與拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。[3]現(xiàn)有的征地a償標(biāo)準(zhǔn)在于用過去的物權(quán)數(shù)值測(cè)算未來的物權(quán)權(quán)益，沒有包含未來社會(huì)保障價(jià)值。

（4）據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)2942戶的農(nóng)民調(diào)查，耕地被征收前人均純收入平均為2765元，土地被征收后人均純收入為2739元，約下降了1%。再看支出，土地被征前農(nóng)戶的家庭消費(fèi)支出相對(duì)較低，有些農(nóng)產(chǎn)品如糧食、蔬菜等還可以自給自足；土地被征后農(nóng)戶面臨與城鎮(zhèn)居民相同的消費(fèi)環(huán)境，生活支出大大增加，不僅所有商品都需要從市場(chǎng)購(gòu)買，一些大項(xiàng)消費(fèi)如住房、子女入學(xué)、大病就醫(yī)等更增加了普通農(nóng)民的生活負(fù)擔(dān)。由此可見，征地后農(nóng)民的生活水平總體是下降的。[4]

（5）補(bǔ)償方式簡(jiǎn)單趨同，缺乏長(zhǎng)效性。我國(guó)現(xiàn)行的法律中，關(guān)于土地征收的規(guī)定主要體現(xiàn)在《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《中華人民共和國(guó)憲法》中，但兩法對(duì)于土地征收補(bǔ)償問題僅一筆帶過，沒有明確規(guī)定，造成以下問題：各征收補(bǔ)償單位在實(shí)踐中基本上都是以現(xiàn)金補(bǔ)償為唯一方式，未考慮到被征地人的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。一夜暴富后的失地農(nóng)民的生存都將面臨嚴(yán)重困難。

3. 對(duì)我國(guó)農(nóng)村土地征收過程中出現(xiàn)問題的對(duì)策

筆者認(rèn)為，解決上述問題，可以從以下幾個(gè)方面入手：

3.1界定“公共利益”的范圍。

筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)通過概括的基礎(chǔ)上加以列舉的方式明確“公共利益”的范圍。梁慧星在其主編的《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》中，對(duì)公益作出了列舉式的解釋：“所謂公共利益，指公共道路交通、公共衛(wèi)生、災(zāi)害防治、科學(xué)及文化教育事業(yè)、環(huán)境保護(hù)、文物古跡及風(fēng)景名勝區(qū)的保護(hù)、公共水源及引水排水用地區(qū)域的保護(hù)、森林保護(hù)事業(yè)，以及國(guó)家法律規(guī)定的其他公共利益。” [5]

3.2嚴(yán)格土地征收程序與監(jiān)管。

（1）建立土地征收部門對(duì)征收是否符合公共利益需要的認(rèn)定程序。以法律形式大致明確其內(nèi)涵和外延。

（2）提高征地信息的公開程度。征地政府應(yīng)當(dāng)通過多種渠道普及征地法律政策和征地公告。公告內(nèi)容應(yīng)包括征地原因、征地單位、征地范圍、征地時(shí)間、補(bǔ)償方式等，以增強(qiáng)征地工作的公開性和透明度。

（3）引進(jìn)司法救濟(jì)程序。在土地征收法律制度中應(yīng)賦予在征地糾紛案中保持相對(duì)中立的法院或其他仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)案件的管轄權(quán)，在案件的審理中，確保農(nóng)民的合法權(quán)益的到保護(hù)，確保審判結(jié)果的公正。[6]

3.3提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

就補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)而言，應(yīng)充分考慮被征地農(nóng)民的基本生活要求確保其原有生活水平不降低。

（1）提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)最根本的是需要建立市場(chǎng)化的土地評(píng)估制度，制訂區(qū)片綜合地，考慮地類、產(chǎn)值、地區(qū)位、農(nóng)用地等級(jí)、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等市場(chǎng)因素合理確定土地價(jià)格。

（2）創(chuàng)新農(nóng)地使用制度。嘗試讓集體經(jīng)濟(jì)組織保留部分土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，通過辦市場(chǎng)、建標(biāo)準(zhǔn)廠房和商業(yè)用房、造停車場(chǎng)等予以出租，也可以在國(guó)家、省、市重點(diǎn)工程及企業(yè)集團(tuán)用地中，把集體土地產(chǎn)權(quán)作價(jià)入股收取年租金，使農(nóng)民有穩(wěn)固的收入和就業(yè)機(jī)會(huì)。[7]

3.4S富土地征收補(bǔ)償方式。

豐富土地征收補(bǔ)償方式能夠進(jìn)一步確保農(nóng)民獲得充分的安置。筆者建議采取以下幾種補(bǔ)償方式：

（1）貨幣安置。主要有分期、一次性和終身貨幣安置。相比于一次性貨幣安置方式，終身和分期貨幣安置更適合農(nóng)民利益的保護(hù)，采取終身和分期貨幣安置方式能夠避免由于物價(jià)上漲而產(chǎn)生的問題，按照物價(jià)變化情況定期調(diào)整補(bǔ)償費(fèi)用。

（2）農(nóng)業(yè)安置。劃分一定面積或質(zhì)量較好的土地給農(nóng)民，使其能夠繼續(xù)開展農(nóng)業(yè)活動(dòng)，自給自足，或者轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌r(nóng)業(yè)方式。

（3）提供免費(fèi)的職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)或提供工作崗位。只有將生存技能教給農(nóng)民，才能實(shí)現(xiàn)真正的脫貧。

（4）企業(yè)補(bǔ)貼安置。若是為了建設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)而占用農(nóng)村土地，可以提供當(dāng)?shù)剞r(nóng)民就業(yè)機(jī)會(huì)。

4. 結(jié)語(yǔ)

土地征收事關(guān)失地農(nóng)民之生存，事關(guān)社會(huì)之穩(wěn)定。在不斷推進(jìn)城市化、加速推進(jìn)和諧社會(huì)的進(jìn)程中，我們必須從根本上保障農(nóng)民權(quán)益，結(jié)合本國(guó)國(guó)情，結(jié)合各地實(shí)際情況，通過完善法律法規(guī)、政策調(diào)整，彌補(bǔ)和改進(jìn)當(dāng)前土地征收制度中存在的缺陷和不足，構(gòu)建具有中國(guó)特色的土地征收補(bǔ)償制度。

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篇(7)

關(guān)鍵詞： 市場(chǎng)運(yùn)作，中低收入人群，經(jīng)濟(jì)適用房制度，住房用地市場(chǎng)化，住房補(bǔ)貼，貨幣直補(bǔ)政策

“市場(chǎng)運(yùn)作提高效率，貨幣直補(bǔ)保證公平”是指日照市在解決中低收入人群住房問題上，改革現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用房制度，政府將國(guó)家規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用房用地通過市場(chǎng)拍賣給開發(fā)商，制定透明而規(guī)范的制度、標(biāo)準(zhǔn)和辦法，將土地收益以貨幣的形式直接補(bǔ)貼給具備資格的中低收入家庭，讓其直接通過市場(chǎng)購(gòu)買相應(yīng)層次的住房制度。這一制度和措施不僅有利于資源的有效配置和供求的時(shí)空均衡，而且降低了政府的監(jiān)管成本，也減少了政府的尋租和腐敗，同時(shí)確保了應(yīng)補(bǔ)盡補(bǔ)，初步實(shí)現(xiàn)公平和效率的最佳兼容。

一、住房用地市場(chǎng)化

日照市將每年確定的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地，交由國(guó)土資源部門通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式公開出讓，然后將土地出讓所得的所有凈收益作為經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房戶的專項(xiàng)補(bǔ)貼費(fèi)用劃歸財(cái)政專戶管理。日照市經(jīng)濟(jì)適用住房的市場(chǎng)化運(yùn)作，徹底打破了過去經(jīng)濟(jì)適用房政策下的房地產(chǎn)業(yè)土地供應(yīng)的 雙軌制 。所有房地產(chǎn)商公平競(jìng)爭(zhēng)，在市場(chǎng)上獲得土地資源，避免了土地供應(yīng)中的暗箱操作和尋租行為。經(jīng)濟(jì)適用房的市場(chǎng)化運(yùn)作，促進(jìn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的完善，推動(dòng)了日照房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

為了解決拍賣經(jīng)濟(jì)適用住房用地招拍掛價(jià)格不一，資金收繳時(shí)間長(zhǎng)，來源不穩(wěn)定的問題，從2006年開始，新《辦法》規(guī)定不再每年單獨(dú)拍賣經(jīng)濟(jì)適用住房用地，經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)貼資金直接從政府土地出讓收益中列支，建立經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)貼專項(xiàng)資金。資金預(yù)算以上年度補(bǔ)貼總額為基礎(chǔ)，根據(jù)每年房地產(chǎn)平均價(jià)格指數(shù)調(diào)整。相比其他地方經(jīng)濟(jì)適用房投入不足甚至逐年減少，日照市此舉既保障了補(bǔ)貼資金的來源，又保證了補(bǔ)貼資金不會(huì)因房?jī)r(jià)上漲而相對(duì)減少。

二、住房補(bǔ)貼貨幣化

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論文出處(作者):

三、補(bǔ)貼運(yùn)作透明化一是嚴(yán)格補(bǔ)貼對(duì)象審批程序

補(bǔ)貼對(duì)象按照“個(gè)人申請(qǐng)、單位核實(shí)、張榜公示、公眾監(jiān)督”的程序進(jìn)行審批。二是實(shí)行全過程的公開。對(duì)中低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)線每年向社會(huì)公布，全市每年補(bǔ)貼戶數(shù)、每戶補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，市里都公開計(jì)算公式。補(bǔ)貼對(duì)象的確定實(shí)行申請(qǐng)公示、標(biāo)準(zhǔn)公示、輪候搖號(hào)公示、許可證發(fā)放公示。三是加大監(jiān)督力度，其措施有：與申請(qǐng)人簽訂法律合同責(zé)任書，要求申請(qǐng)人中號(hào)交保證金，并找擔(dān)保人；利用房管局房產(chǎn)檔案查詢申請(qǐng)人及親屬相關(guān)情況；對(duì)舉報(bào)不符合經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)貼條件的中號(hào)者，查實(shí)后，獎(jiǎng)勵(lì)舉報(bào)人1000元等等。四是建立經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)貼退出機(jī)制。退回的補(bǔ)貼納入經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)貼基金，用于向其他低收入家庭發(fā)放住房補(bǔ)貼，提高資金使用效率。

運(yùn)作的透明化使那些謊報(bào)實(shí)情的人無法得逞，也杜絕了托關(guān)系、走后門的可能。2003年被舉報(bào)查實(shí)取消資格的有7戶，到2007年359戶因超收入或已有住房被取消了申請(qǐng)資格。這與許多地方經(jīng)濟(jì)適用房流入“富人”和“投資者”之手，甚至出現(xiàn)炒“房號(hào)”的情形無疑有天壤之別。