序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產開發論文范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

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【論文摘要】著重從房地產項目的可行性研究、項目建設全過程管理、品牌戰略和人力資源管理等方面入手，對新經濟時代房地產開發企業管理進行了深入探討。

房地產開發具有投資數額大、風險系數大、綜合性強的特點。每一個房地產項目的開發都是一個系統工程，具有很強的綜合性。無論是單體開發還是小區綜合開發，都要經過很多程序：選址和征地一前期策劃一工程建設一產品出售一售后物業管理，每一環節都包含許多工序，而且都需要依靠特定的專業人士完成。這要求房地產開發企業不斷加強管理，成立各個事業部，去完成各個階段的任務。

1可行性研究是房地產開發的先決條件

在做出投資決策前，先對有關的技術、經濟、社會、環境等方面進行調查研究，對項目各種可能的擬建方案進行技術經濟分析論證，對項目建成投產后的經濟效益、社會效益、環境效益進行科學地預測和評價，據此提出該項目是否應該投資建設。并選定最佳投資建設方案等結論性意見。

2項目建設全過程的管理

2．1建立項目品質管理體系

(1)進行小區整體規劃及單體方案招標，從中選擇最佳方案，由中標單位負責項目的施工圖設計任務。這樣利用競爭機制，使設計單位在競爭中提高設計水平，公司從中選擇經濟實用、品質優秀的方案。有些企業往往利用設計招標選擇好的方案，再委托另外的設計單位進行施工圖設計，這種方式不可取。因為一是損害中標單位的積極性，不利于知識產權的保護；二是局部設計需要和整體設計吻合，由不同單位設計會影響整體效果。

(2)組織設計人員踏勘現場，提高對現場的感性認識，同時避免設計圖紙脫離實際、與現場環境不協調。

(3)設計招標時可以把方案的造價作為評標的一項內容，促使設計單位改變設計方法，由以往的單純設計變為設計與預算同時進行，根據預算調整設計。在設計階段控制投資最有效的方法是利用優化設計，國內最常用的方法是在方案設計階段進行多方案比較來對方案優化，而國外最常用的優化設計方法是業主在施工圖紙完成之后，再聘請另外一個設計公司或者就由原來的設計公司從控制投資的目的出發，以第一次的設計圖紙為基礎，再對建筑物結構的選型、材料設備的選擇、施工方案及施工的可行性等方面進行詳細的分析和論證，然后由原設計公司或者另外聘請的設計公司對第一次的圖紙進行二次優化設計，這樣做可能會增加項目的工期，但是進行二次優化設計給業主帶來的收益要遠高于由于工期的延長帶來的損失，因此可以大大節省項目的造價。

(4)組織設計評審小組對各個專業的設計進行審核，評審工作主要在規劃及方案設計階段。評審小組由項目策劃、銷售、監理等各方面負責人及各專業的專家組成，對設計提出全面的意見。對設計的評審許多開發公司往往依據個人的意見，由領導拍板，這樣缺乏科學性。

(5)合理安排設計進度，使出圖的時間與招標、施工計劃吻合。

(6)通過合同明確規定設計的職責，規定設計質量獎懲方法。并要求項目負責人必須在工程進展過程中親臨現場對施工進行必要的監督和指導。

2，2建立完善的進度計劃管理體系

(1)設計報建進度計劃：主要包括規劃設計及報建進度、單體方案設計及報建進度、單體施工圖設計及報建進度、市政園林設計及報建進度；

(2)施工準備階段進度計劃：主要內容包括工程招投標、材料設備、分項工程招標、施工臨時水電安裝和施工臨時設施進度計劃、辦理施工前手續計劃；

(3)施工進度計劃：主要包括土建施工和水電設備安裝、材料定板定貨計劃、鋁合金門窗工程和木門及防火門工程進度計劃等；

(4)配套設施工程進度計劃：主要包括永久供水供電報裝及施工、電信工程、防盜系統工程、有線電視工程、煤氣工程、市政工程和綠化園林工程進度計劃等。

2．3建立完善的項目投資管理體制

(1)建設用地成本：土地有償使用費、征地拆遷費等；

(2)工程建設成本：土建費、水電設備安裝費、市政永久水電、電信、煤氣、防盜、天線、道路、綠化等配套工程費、設計監理費、向政府交納的配套設施建設費、人防易地建設費、檔案保證金、勞動保險金等；

(3)銷售費用：銷售營業、售樓中介費、廣告宣傳費等；

(4)財務費用：貸款利息、資金運作利息等。

(5)工程計量控制；主要負責工程的預算與結算工作，審核工程量及工程價款，編制工程招標文件及標底，編制工程款支付計劃，控制工程款的支付。計量工作是成本控制中最繁瑣的工作，這要求計量人員有豐富的經驗及專業知識。此外還應做到：

(1)了解施工現場、了解工程量實際發生變化情況，及時對工程量的變化進行核實。

(2)要參與材料設備的定貨洽商，據市場價格變化情況來確定材料設備預算價，不能盲目照搬定額或文件價。另外，地產公司可以委托有資質的監理公司履行工程計量職責及工程執法招標工作，地產公司只需負責對其結果審核及支付工程款。

(3)建立完善的合同管理體系。在項目的開發實施工程中，開發公司會與設計院、監理公司、施工單位、材料設備供貨等單位發生合同關系。通過合同形式來約束雙方的責任、義務與利益關系，共同完成項目建設過程。開發公司通過合同對各單位進行監控，以保證項目按計劃完成。同時，對違約方要依據合同進行索賠。

(4)組織對各單位的協調工作。開發公司必須在項目進展的各個階段都真正起組織者作用，通過組織召開定期例會的方式，加強各方的溝通。例如，在設計階段要定期組織設計例會及方案討論會，通過例會協商解決設計中出現的問題。在施工階段，項目經理應組織工程例會，及時解決工程有關問題。項目經理親自組織召開例會，是督促各方的工作進度最有效方法，是一種主動監控方式，但開發公司的組織作用應與監理公司的組織作用明確劃分開來，監理公司的工作應著重在對各施工單位、設備安裝單位、材料供應商等的組織協調管理，目的在于保證工程的施工質量、進度及投資達到計劃要求。而開發公司著重對整個項目全面管理，使項目的品質、進度及總成本滿足計劃的控制目標。所以對施工單位的管理應委托監理公司負責，而開發公司應著重在對設計的監控，使整個項目的策劃意圖通過圖紙表達出來。(5)負責申請并獲取項目開發建設工程中的有關批文及許可證等。如土地規劃許可證、土地使用證、建設規劃許可證、建筑施工許可證等。

(6)負責有關配套設施的報裝工作。如電信、煤氣、公共天線、門牌、施工臨時水電及永久生活水電等報裝工作。

(7)組織項目的有關驗收工作。如竣工驗收、建管驗收、小區綜合驗收等工作。

3房地產企業必須重視品牌發展戰略

當前，我國房地產行業正處于高增長、高需求、高品位的發展階段。未來房地產市場，只能靠精品和品牌來占領，品牌是房地產市場發展到一定程度的產物。隨著中國正式加入WTO，外國房地產名牌企業對中國市場虎視眈眈，有的公司甚至規劃要每年開發上千萬平米。中國的房地產企業必須加快品牌化的步伐，把房地產品牌做好，牢牢扎根在中國大地，迎接新的挑戰。

決策者應對企業品牌進行長期性、全面性和總體性的謀劃和運籌。品牌策劃有其自身的規律，其策劃者必須樹立創新意識，在經營管理上要有超前意識、運作和實施過程中必須具備高超的組織協調能力、資源統籌能力、挖掘和吸引顧客能力、綜合市場競爭能力。要提升企業核心、房地產企業競爭力，就必須牢固地樹立品牌意識，并按照品牌策劃的自身規律運作。

4高素質人才至關重要

新經濟時代的市場競爭，歸根結底是人才的競爭。對人才的重視和開發，是新經濟時代的重要特征之一，搞好人才資源開發，是新經濟時代的客觀要求。但在大多數房地產開發企業的人力資源管理工作中仍存在著下列的問題和誤區：

(1)人力資源管理者的素質低，管理理念落后。許多企業的領導尚未充分認識到人力資源管理在現代企業管理中的核心地位。

(2)缺乏完善、科學、規范的人力資源體系。沒有從開發人的能力的角度，制定出符合企業未來發展需要的系統的人力資源管理制度，人力資源管理工作缺乏制度性和規范性。

(3)人力資源開發工作不力。一般來說，人力資源開發是考慮個人的個性特征、性格、氣質、能力等內在素質如何配合組織的發展需要，簡單地說，就是事得其人，人盡其才，才盡其用。

在新經濟時代，針對人力資源開發出現的新問題，只有采取新的人力資源開發方式，才能取得成效。

首先，提高人力資源管理者自身的知識水平。要實現從傳統人事管理到現代人力資源管理的轉變，只有依靠一批既懂理論又有實踐經驗的人力資源管理專門人才才能完成。

其次，完善激勵機制。今天社會經濟生活較以往已發生了重大的變化，單純應用傳統的激勵方式已不能滿足需要。只有樹立以人為本的思想，建立起多維交叉的員工激勵體系，給員工發揮潛能、施展才能提供舞臺，并將企業的奮斗目標和員工的個人目標相結合，從而讓員工同企業一起成長，使員工能夠分享企業成長所帶來的好處，感受到成功的幸福，他們才能自覺自愿開拓創新，敬業敬職。

第三，建立科學嚴謹的員工培訓體系，真正實現由傳統企業向學習型組織的轉變。在新經濟時代，企業人力資源的開發應著眼于人的健康人格的培養，包括持久的工作熱情、堅韌不拔的意志力、人際關系的協調和團隊合作精神等。

第四，營造良好的企業氛圍，加強企業文化的建設。企業文化是全體員工衷心認同和共有的企業核心價值觀，它規定了人們的基本思維模式和行為模式。在我們所面臨的新經濟時代，企業人才資源管理的核心對象將是層次較高的知識工作者，企業在實踐中只有塑造以尊重人、關心人、信任人、培養人為核心的企業文化，才能集聚人才，從而在經濟競爭中成為贏家。超級秘書網：

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(一)缺乏完善的規劃管理體制土地利用規劃失控是當前土地資源管理中存在的主要問題。一方面，在土地資源管理過程中沒有一整套完整的規劃體系和制度，導致規劃行政缺位和控制詳細規劃缺失。我國現行的法律法規僅僅提到了詳細規劃，但是并沒有控制詳細規劃的編制問題，導致詳細規劃與城市具體規劃脫節。另一方面，行政權內部配置存在不合理。這種不協調體現在部門規劃權之間因為土地資源管理問題而發生沖突，比如城建部門與國土資源部門在對土地利用總體規劃與城市規劃方面就造成了沖突。長期以來，我國土地總體利用規劃和城市規劃始終難以協調，引發部門之間、上下級之間的各種矛盾不斷，導致規劃管理的不科學性。

(二)政府對土地供給監管不力土地資源的稀缺性決定了土地資源供不應求現象的發生。政府對土地資源供給監管缺乏力度更加促進了土地資源的嚴重不足。首先體現在政府對用地審批不嚴，甚至越級批地造成土地資源國有化流失;其次是政府對土地的供應缺乏應有的調控措施，從而導致很多不能得到利用，同時又沒有收回土地資源，影響了土地資源市場的健康發展。

(三)違法征地現象的存在當前土地利用不合理現象十分嚴重，其中最明顯的就是違法征地現象，主要表現為對公共土地資源的限定不夠，一些企業利用農業園區、科技園區等名義變相圈地。政府部門存在、越級批地的狀況，這種行政行為嚴重影響了土地資源的合理利用，導致國有土地資源浪流失。同時，還有一些企事業單位對土地資源征而不用，導致土地資源浪費。

二、房地產開發中土地資源保護法律制度的完善方法與對策

(一)努力強化房地產開發中的土地利用規劃制度土地是每個人賴以生存與發展的基礎。在人口不斷增加，城市化進程不斷加快的今天，房地產開發力度將逐年加大，這也就對土地資源保護法律制度提出了新的要求。只有合理、科學的規劃配置土地資源才是土地資源法律制度的落實基礎，通過從實體上構建完整協調的土地利用規劃權利體系;從程序上建立科學民主的土地利用規劃制度等方面提高規劃土地利用率，實現節約用地的目的。

(二)完善房地產開發中的土地供給制度完善房地產開發中的土地供給制度是健全土地資源保護法律制度的一個重要內容。土地供給制度的建立和完善需要結合市場發展需求，合理的消除和規避傳統土地資源使用制度的種種弊端，通過科學有效的方式方法建立起一整套有利于經濟發展，同時能夠保證土地資源得到合理利用的土地供給制度。一方面要嚴格審批制度，強化政府的監管職能，通過政府的力量實現土地資源的合理供給;另一方面要堅持收回制度，不斷加強審批后的管理。將未能有效利用或者閑置的土地資源進行收回，能確保每一塊土地資源都能發揮作用。最后，要加強土地供應量的調控，通過在量上的監管來實現土地資源的合理利用。

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關鍵詞：房地產開發項目；成本控制；原則；具體方法

一、相關概念界定

（一）房地產開發項目成本的概念

項目成本是指為實現項目的總目標而進行的各項活動消耗人力、物力等資源而產生的各種費用的總和。對于房地產開發企業來說，其最主要業務活動是開發、生產房地產商品，所以房地產公司的成本就是房地產開發項目的成本。房地產開發項目的成本是指項目在決策立項、設計規劃、建設施工、竣工結算以及銷售等過程中耗費的所有費用的總和。

（二）房地產開發項目成本控制的特點

房地產開發項目管理的核心環節體現在對房地產開發項目成本的控制。房地產企業要實現穩定、可持續、健康的發展，實現項目的經濟效益和社會效益，就需要通過加強對項目成本的控制來提升房地產企業的核心競爭力，以保證開發項目順利實施，確保項目整個開發過程中合理均衡地配置各類資源，從而獲得良好的經濟、社會、環境效益。顯然，對項目成本的控制，對實現房地產開發項目的效益是非常有效的控制手段。房地產開發項目的成本控制具有高風險性、全面性、綜合性、程序性等幾個特點。

（三）房地產開發項目成本控制的對象

根據全過程控制項目開發成本的要求，主要的控制內容體現在如下幾個階段：

1.可行性研究階段?？裳须A段也是投資決策階段，對擬投資開發地塊在其公開掛牌前進行可行性研究，包括成本測算，市場分析及最終受益情況，最終形成可研報告供決策者決策。

2.規劃設計階段。規劃設計階段是從項目控規、規劃條件、項目總體方案、單體方案、景觀方案，一直到相應的施工圖紙設計全部過程，此階段基本確定了開發項目80%的成本，從結構形式、建筑體型、外立面形式、景觀等等，此階段成本管理者必須全程參與跟蹤，必要時把限額設計的指標提供給設計部門。

3.招投標階段。此階段是由招標部門組織，根據設計方案/圖紙及技術標準編制相應的招標文件，同時對招標項目進行成本估算，提出投標決策意見，盡可能做到合理低價選擇中標單位，做到有效控制成本。

4.施工階段。施工階段是依據設計圖紙和相關技術規范、操作規程等，編制合理的可行性的施工方案和施工工序的策劃，并編制有效的進度控制計劃和控制措施，這個過程中要兼顧對開發項目的成本進行事前、事中和事后的控制。成本控制要以合同、定額、規范為依據，參考市場行情，對施工過程中的設計變更、現場簽證進行控制，同時避免發生無效成本。

5.竣工結算階段。對已竣工且經過驗收合格后的總包/分包等項目及時進行結算，準確的確定結算費用額以及維修保養額度，做到依據充分、合理控制。

二、房地產開發項目成本控制原則

（一）全面全員過程控制原則

全面考慮開發項目壽命周期內各項事務的子目細化，全員參與成本控制并將責任落實到人，全程進行有機綜合，形成PDCA（計劃一實施一檢查一調整）的良性循環過程。它包括房地產開發項目的成本預測與決策、成本計劃和實施、成本核算和偏差分析等主要環節，其中以成本計劃的制定和計劃的實施監控為關鍵環節。

（二）成本控制的最低化原則

房地產開發項目的成本控制應該使用科學的手段和方法，比如企業的各類制度、流程和方法，保證可以不斷地有效合理的控制開發項目的成本，最終實現達到項目最低的結算成本目標。同時也要注意所控制成本項目的科學性和合理性，不能顧此失彼，應做到合理的降低，符合客觀規律、符合市場，避免事倍功半。

（三）目標成本管理的原則

實現目標成本管理，應包含以下內容:編制成本目標，并對其進行責任分解，落實到具體責任部門和責任人，定期對目標的實際執行情況進行檢查落實，對目標成本的實施、檢查、反饋、處理循環進行評價和修正。在規劃設計審批通過后，應將目標成本完成定稿并實施，真正體現目標成本的前置指導性。目標成本的修改應有嚴格的規定，體現決策嚴謹性要求。

（四）動態成本管理原則

房地產開發的多數項目不具有連續性，因此在項目的開發過程中成本控制應強調有效的動態的控制，充分體現出責、權、利相結合的原則。動態成本是通過對已發生及待發生成本隨時掌握和控制，是成本管理責任部門依據已審批的目標成本，對項目開發過程中各階段的業務活動進行連續監控。在房地產項目開發過程中，房地產開發企業應組成一個負責成本控制管理的機構或組織，可以是永久的，也可是臨時的，在對成本控制工作負責的同時，也應有一定的成本控制管理的權限，是成本控制的主導部門，同時項目管理負責人要定期檢查和考評各職能部門和各類工作小組在成本控制中的業績，并做到獎罰分明。

三、房地產開發項目成本控制具體方法

（一）決策立項階段成本控制的措施

1.做好可行性研究?？尚行匝芯孔鳛榉康禺a開發項目前期階段的一個重要環節，對房地產開發項目的成敗起著至關重要的作用。房地產開發企業進行成本控制的根本目的是要實現經濟效益與社會效益的最大化。項目投資決策依據就是可行性研究報告，報告內容論證是否經濟合理，對項目建設成敗具有很大影響度。在房地產工程開發前期，需要充分考慮自身的地理條件、競爭優勢和市場需求，充分做好前期的基礎調研工作，收集大量的資料，嚴密論證房地產開發項目投資效益和投資方案的合理性，避免決策失誤。在選立項時就首先要對項目的開發規模大小進行說明，分析項目的選址條件以及所具備的建設條件、預期收入、及銷售利潤等，同時包括經濟利益和社會效益分析，以及環境影響和社會影響評價及風險分析等。

2.控制土地與拆遷費。土地和資金是房地產開發項目開發最重要的兩大要素。其中，土地資源的稀缺性和競爭性決定了土地成本作為房地產開發的主要成本之一。要控制好土地成本，需要對土地招投標制定好競買的策略及技巧，以最低的價格和風險獲得最大的利潤。要控制好土地費用所能承受的最高限額。土地競拍前，擬建初步方案前，確定要建什么樣的樓盤，預測未來幾年的銷售金額，根據建造需要的估算成本，假定方案以最低利潤的價格銷售，假設零利潤來計算土地成本限額，計算拍賣可以承受的價格底線，從而保證土地成本控制在一定的范圍內。

（二）設計規劃階段成本控制的措施

1.推行設計的招投標制度。在項目的設計階段應大力引入競爭機制，推行方案設計、工程設計的招投標制度，以達到控制成本的目的。通過網絡、報刊等媒體招標公告，吸引諸多的設計大單位參與設計方案，從而優選厲行節約，符合先進技術、建設節能并安全適用且設計美觀的方案。

2.加強技術溝通、優化設計方案。對于建筑師的設計方案，需由項目的成本控制負責人通過對設計方案的平面布局、結構特征、外觀造型等進行研究，并充分與設計人員進行建議、意見的溝通，明確規定設計質量不過關而造成變更的改進措施，以達到最大限度優化設計方案的目的。

3.實行限額設計方法。設計單位在進行設計中，要推行限額設計。所謂限額設計是指按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計，同時各專業在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。

（三）建設施工階段成本控制的措施

1.嚴格執行招投標制度。通過嚴格的合同條款的擬訂、簽訂等工作來控制投資，對成本控制具有非常關鍵的作用。主要是通過工程量清單，編制招標控制價格，為最終確定投標價）格確定依據。建設項目實行工程招投標制，能夠引入市場競爭機制，確保合理的工程造價，同時能夠防止建設單位的暗箱操作。招標工作應遵循公平、透明、公正、誠信的原則，認真編制工程標底和標書，做好評標定標工作，確保合理低價者中標。

2.加強合同管理。房地產項目是一個極為復雜的社會生產過程，包括建筑、結構、水電、機械設備、通訊等專業設計和施工活動，需要各種材料、設備、技術和勞動力的供應。在現代的社會化大生產和專業化分工條件下，一個稍大一點的工程參加單位就有幾十個，甚至上百個，它們之間形成各式各樣的經濟關系，而項目中維系這種關系的紐帶就是合同。合同管理不能流于形式，不是單純的起到檔案歸置的作用，應嚴格按照建筑行業的行規及法律規范，實行合同審查、會簽制度。以加強在項目建設過程中對于資金款支付情況的控制，避免因為職責不清，材料不全、相互扯皮等現象造成成本徒增、工期延誤等問題。

（四）竣工結算階段成本控制的措施

1.嚴格控制竣工驗收?？⒐を炇帐强⒐そY算階段成本控制的一項重要工作?？⒐を炇找ㄟ^檢查工程質量，包括結構、門窗、綠化等是否達到規定的設計要求和規范，要檢查工程內容是否有缺漏，是否違反設計規格、各項配套設施功能是否良好等，通過實驗的方法，對設計各功能進行檢測，管線布置、氣密性是否良好等。工程完工后，房地產開發商要對工程主體和所有的工程變更、施工文件等材料進行全面交接，查擺問題，進行質量評定。符合竣工驗收依據的工程才能通過驗收，并使建設工程投資產生效益。在竣工驗收環節要注重對竣工圖紙和文件的交接，這部分材料不單純是項目各項工程建設技術參數、系統狀況的證明，更是往后工程改擴建、維護的重要依據。

2.嚴格審查竣工結算。工程決算書是由施工單位編制的，直接關系到甲方業主方和乙方施工方的利益關系，業主方和施工方都很關注項目總價款的審核結算。工程決算書由業主方委托有資質的中間機構進行監審對工程總造價的影響非常大?？⒐るA段要按照合同規定的結算方法、計價標準、收費定額、優惠政策等，對項目進行審核，如有紕漏，要認真復審，明確結算的要求?？⒐げ牧贤陚鋾r才能列入結算。嚴格控制工程變更等費用，認真落實變更簽證，根據規定的流程進行核準，施行規范化管理，以降低工程結算過程摻雜的水分。

作者:錢寶山 單位:浙江省象山縣地產房產開發總公司

參考文獻：

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隨著濟南市整體“東拓西進”的規劃大力推進實施，濟南高新片區產業集群逐步成型，帶動濟南市東部房地產市場進一步擴容，本案例所處區域內在售項目呈現集中趨勢，競爭極為激烈。通過周邊競爭樓盤調研分析可以看出，區域市場呈現以下特點：1）競爭樓盤在高新區位價值挖掘上形式較為單一，多以簡單的片區范圍的堆砌為主，缺乏對地理區位深層意義的追加研討及提煉。2）樓型產品多以高層為主（除國華印象外），小高層及洋房產品為片區內稀缺產品。3）項目戶型的設計亮點均能得到市場認可，如恒生伴山的連廊設計、中間戶南北通透、保利華庭的戶均贈送8m2等方案，但戶型設計的基礎功力參差不齊，均好性較差，部分賣點存在一定風險。4）定價方面，區域中端項目高層成交價格集中在7500～8500元/m2，高端項目的高層價格在9000～10000元/m2，低密度產品僅國華印象有供應。項目首次開盤多以較野蠻的低價位肉搏戰博取剛需客戶，從保利華庭到萬科城，趨勢愈發明顯。首開成功后逐漸提升價格。因此，充分利用區位優勢，開發洋房、小高層和高層的綜合大型社區可以有效對區域稀缺市場進行補充。

二項目SWOT分析及項目定位整體策略

1項目SWOT分析

1）優勢（S）。項目位于高新片區核心位置，地理位置較為優越。周邊配套齊全，交通便捷，3min可至經十路，可達性良好。生態自然環境優越，地塊南側傍山，具備較好的山體景觀資源，空氣清新，宜于居住。中海地產具有良好的品牌優勢，在濟南連續4年銷售金額第一名，品牌在濟南有較強影響力。

2）劣勢（W）。土地成本劣勢，從成本測算角度分析，本項目地價比區域內主要競品項目地價成本高出200～1000元/m2。從區域內12年以來成交的土地來看，未來主要競品保利華庭、萬科城均低于我公司項目。其他區域內競品項目拿地較早，地價全部在3000元/m2以下，而我公司項目拿地價格為3943元/m2，土地成本劣勢明顯。配套成本較高，按征地條約須無償建設小學、幼兒園，建設費用5500～6500萬元，增加了項目成本壓力。小學、幼兒園處于社區中央位置，噪音問題突出，影響社區品質。

3）機會（O）。濟南東部持續快速發展，漢峪金谷、總部基地等重點項目將相繼竣工，大量高新產業、金融企業將涌入高新區，區域內購買力將持續旺盛，具有良好的片區發展前景。項目配套建設幼兒園和小學，社區內具備引入濟南市名校的可能性，教育資源配套完善。與本項目僅相鄰500m的國華印象項目，定位為150m2以上大戶型產品，但開盤至今銷售速度緩慢，項目定位欠妥，為本項目大戶型的開發提供了機會。

4）威脅（T）。在土地成本較高的前提下，為實現較高利潤率必須開發高端物業，但因宏觀調控的影響，消費者對于房地產市場的觀望心態較為濃厚，對高端物業的消費更是持謹慎、保守的態度，增加了項目運作風險。區域內樓盤加快名校簽約節奏，保利華庭與解放路第一小學簽約，萬科城與歷下區第一實驗幼兒園簽約，可簽約的優質教育資源所剩無幾。區域市場競爭風險加劇，項目所在5km區域范圍內，知名房企林立，供給量持續放大，競爭壓力加大。

2項目定位整體策略

1）利用優勢，把握機會。突出項目地段、配套、環境優勢，開發高品質住宅社區，借助中海的品牌優勢，宣揚項目價值。在社區內引入知名幼兒園、小學，提供區域內主流客戶所需產品。

2）利用優勢，消除威脅。打造高品質社區，為客戶提供高附加值產品，提升產品性價比，在競爭中脫穎而出。

3）把握機會，規避劣勢。開發洋房等高品質項目，打造經典戶型，提升產品價值，進而提升項目利潤率。在環山道路設計上避免影響洋房產品的私密性，并在學校建設中采取有效手段降低噪聲影響。

4）規避劣勢，消除威脅。努力降低項目各類成本。因地制宜發掘產品優勢，做出差異化特征。

三項目客戶定位分析

通過對周邊項目的對比以及對此項目可研報告的論證分析，大體確定出本項目的客戶定位有3類

1）主力客戶。項目周邊高新區企事業單位的中高層職員是本項目的主力客源。他們工作區域主要位于奧體片區和高新片區，年齡在25~50歲之間，從事金融、電力、醫藥、軟件、高新產業等行業，家庭年收入在10~30萬元。此類人群將會成為本案的主力軍。

2）次主力客戶。東部高新區私營業主和高新區原住村民是本項目的次主力客戶。私營業主一般收入較高且穩定，對于生活的品質有著較高的要求。其次原住民主要泛指因拆遷富裕的周邊劉志遠村等原住村民，其擁有較強的購買力。

3）其他客戶。二環東路以東改善置業者大都為壟斷行業、外企員工、教師、律師等，年收入較為可觀，對于住房有著較高的要求，急于改善現有的居住環境，有著較強的購房需求。為了充分了解目標客戶對本項目的購買意向,我們采用了分層抽樣調研法，用問卷調研的方式針對不同客戶的戶型需求進行了采樣調研。通過近兩年是否有購房需求進行篩選，判斷是否為有效樣本，最終確定有效樣本298組。通過匯總統計分析得出潛在消費者的需求整體以兩房和三房為主，占到總比例的95%，具體相應數據匯總。通過對本項目的定位分析發現，濟南高新區地緣客戶占據絕大多數，在東部片區企業事業單位工作的客戶是主力目標客群，其次為東部片區拆遷的劉智遠村等原住村民等需求為輔。客戶年齡段整體偏低，大都在25~40歲之間，客戶文化層次較高，對濟南發展有長遠眼光，認可高新片區發展。此外，剛性需求仍占主導，改善性需求也有一定比例。

四項目產品定位分析

項目定位的本質在于凸顯自身的差異性和特色優勢，以此形成明確的競爭優勢和市場區隔,從而在競爭激烈的區域市場上脫穎而出。因此，尋找并制造與類似項目的差異優勢是進行本項目產品定位設計的關鍵。本項目位于濟南高新區的核心區域，依托的大山坡山景資源是濟南高新區保存最完好，山體形態最優美，植被覆蓋最完善的山景公園。項目絕佳的地理優勢構筑了其打造“一山之隔、出則繁華、入則靜謐”核心價值的天時與地利，其一經推出，必將獲得區域樓盤中鶴立雞群的地位。

1項目整體形象定位

通過上文對項目周邊在售樓盤狀況和項目SWOT分析，本項目形象定位方案如下：充分發揮項目的地段優勢（出則繁華，入則靜謐）和山景優勢，通過高品質、高附加值的產品，結合高水平的營銷策劃，形成項目的核心競爭力，定位為“濟南東部CBD后花園，半山觀景高檔社區”。該主題充分突出了項目的地段、配套、環境優勢，開發高品質住宅社區，并借助中海的品牌優勢，宣揚項目價值。

2項目產品及戶型定位

本項目的產品定位于分高層、小高層、花園洋房、社區商鋪4類產品,實現項目產品的豐富多樣化，滿足不同客戶的需要，構建東部核心高檔綜合社區。項目戶型面積定位上，經過對周邊在售樓盤置業顧問深度訪談信息反饋發現，對于高層和小高層，區域內客戶咨詢需求的戶型主要集中在80～100m2兩房和100～120m2小三房。其中，兩房產品戶型在90～95m2面積區間銷售好于80～90m2區間，原因在于高新區客戶多為外地人口，考慮90m2以上落戶需要，故90m2以上兩房更受青睞。90m2以下兩房產品購買人群主要為對價格敏感的剛需人群，單價低，不利于提升項目利潤率。95～120m2經濟型小三房為區域內最受歡迎產品，應適當增加小三房產品配比。區域內140m2產品為稀缺產品，少量配置有利于把握稀缺市場機會，拔升單價。戶型設計上，應充分借鑒保利華庭、恒生伴山等項目戶型設計，高層采用北連廊設計，顯著提升端戶與中戶戶型的均好性。小高層、花園洋房采用經典布局，戶型極佳。此外，小高層不封閉陽臺，贈送客戶約2～3m2面積，有效增加產品附加值。洋房戶型設計定位為面積140m2的三室，采用5+1層，三開間朝陽。整體戶型方正、朝陽、南北通透，滿足了濟南購房者對戶型評價的最重要的3個要素。

3本項目定位

可行性評估本項目在產品定位方面主要具有3個突破：1）定位的突破。本項目將奠定高新核心區域唯一的擁山美宅,獨樹一幟,不僅打破了區域同質化嚴重的狀況,也將為區域住宅發展提供有益的借鑒,促進了區域影響力的提升。2）產品開發的突破。天悅府力求項目的開發理念與產品的完善融合。一方面，追求產品戶型上的創新突破；另一方面，從建筑風格到園林規劃都賦予其濃郁、純正的歐式藝術韻味,著力將其打造為精神層次的理想家園。3）項目定位通過與山體美景的嫁接,將“綠色地產”概念滲入至產品的靈魂之中，在濟南市高新區域的房地產市場中具有適度超前的優越性,確立了項目獨一無二的核心競爭力,必將成為濟南市場標志性的高端文化擁山社區。

五結語

篇(5)

關鍵詞：全面風險管理；房地產；開發；項目

中圖分類號：C93文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）08-0075-02

1房地產開發項目全面風險管理的方法

全面風險管理方法是風險管理流程實施的具體手段，建立風險管理方法體系有助于各個流程的具體執行。經過多年的發展，項目風險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產開發項目全部風險的全面分析提供了可能。房地產開發項目風險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風險管理方法匯總起來，比較各種方法的優點和缺點，找出其在房地產開發項目風險管理中的適用范圍，在進行項目風險管理時，可以針對各個階段的特點快速選擇有效的方法進行風險的定性和定量分析。

在全面風險管理框架中目標體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風險管理的目標制定和執行；組織體系是基礎，從組織制度上保證風險管理各項工作的順利進行，培養全員風險管理的氛圍；流程體系是關鍵，房地產開發項目全過程的風險都要按照風險管理流程進行風險識別、風險分析、風險處理和風險監控；方法體系是手段，促進全部風險的管理。四大體系相輔相成，共同構成了一個相對完整的房地產項目全面風險管理體系。各個體系的具體關系（如圖1）。

2房地產開發項目全面風險管理的流程

2.1房地產開發項目風險識別

房地產開發項目風險識別是風險管理的基礎。主要用來確定風險來源和進行風險分類的過程。風險識別是在房地產開發項目工作分解的基礎上進行的，即針對房地產開發項目的不同階段，進行風險識別。不同階段的風險因素不同，風險分類和分組的依據也不同。

2.2房地產開發項目風險評估

房地產開發項目風險評估是通過對風險的定性分析和定量分析，估計房地產開發項目風險發生的概率和可能產生的后果，在此基礎上將風險按照高、中、低風險對風險進行排序，編制風險列表，最后根據風險的程度進行專題風險研究的過程。值得注意的是，房地產開發項目的進度、成本、質量風險分析的范圍比建筑工程項目的進度、成本和質量的范圍要寬，應該從項目可行性研究、項目規劃設計、建設和經營各個階段的工作特點來對其可能出現的風險進行分析。

2.3房地產開發項目風險監控

房地產開發項目風險監控是對風險應對計劃執行情況的修正和提高的過程，也是房地產開發項目風險管理有效實施的保障。風險監控不僅僅依據風險應對計劃采取風險應對措施，還應該隨著項目的深入，對風險識別、評估的結果進行修正，對風險應對計劃進行修改，即風險識別、評估、應對、監控和再識別的循環過程。

3房地產開發項目全面風險的應對策略

3.1風險回避

風險回避是根據風險預測評價，經過權衡利弊得失，采取放棄、中止開發項目，或改變開發項目條件，以避開風險源地，從根本上消除風險隱患的措施。通常潛在威脅發生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風險管理措施可用時，常采用風險回避。風險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法?？梢钥闯?，風險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。所以，在選取風險應對措施時最好慎用風險回避這種防范手段。

3.2風險控制

風險控制是指在風險事件發生前、發生時及發生后，采取的降低風險損失發生概率，縮小風險損失程度的措施。根據風險控制目的，風險控制可以分為風險預防和風險抑制。前者以降低風險損失發生概率為目的；后者以縮小風險的損失程度為目的。風險控制從主動采取預防措施入手，消除和減少風險隱患，降低損失發生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風險管理措施。由于風險控制措施成本低、效益好，不會產生不良后遺癥。因此對于房地產開發過程中的種種風險，應優先采用風險控制措施。3.3風險轉移

風險轉移是指開發商在開發過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉嫁給其他經濟單位承擔所采取的措施。風險轉移與風險回避不同，它不是放棄或中止項目開發，而是將開發活動中風險可能所致損失的法律責任轉嫁給他人承擔。風險轉移也不同于風險控制，它不像風險控制那樣是直接調節風險因素達到降低風險損失概率和程度，而是將風臉轉移出去而間接達到降低自身的損失程度。

風險轉移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產保險、責任保險和人身險。各種合同的對開發商和承包商的風險影響程度不同，開發商可以根據項目的情況，采取適當的合同形式，合理轉移風險，參見表1。

風險轉移一般在以下情況下采用：（1）風險的轉移方和被轉移方（風險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進行風險轉移；（2）被轉移人能夠且愿意承擔適當的風險；（3）風險轉移的成本低于其他風險管理措施。

3.險自留

風險自留是房地產開發者自己承擔風險事件所致損失。在房地產開發中，對一些無法回避，難以控制和轉移的風險，或因冒該風險可能獲得較大利益時，在不影響開發者根本利益、大局利益的前提下，常采取風險自留措施。風險自留可分成兩大類：計劃性風險自留和非計劃性風險自留。計劃性風險自留是主動風險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補償；（5）自負額保險。非計劃自留是被動自留，通過風險應急準備金來應對。風險自留對策應與風險控制對策結合使用，實行風險自留對策時，應盡可能地保證重大項目風險己經保險或實施了風險控制計劃。風險自留對策也應與保險對策相比較，以便做出更利于節約風險管理成本的決定。

3.5風險利用

風險利用是指開發商利用人們懼怕風險、追求安全的心理，通過參與確實存在風險的開發活動，依靠自身扎實的風險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風險利用是風險管理的較高層次，對風險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項目經驗，嫻熟的技巧和高度的應變能力，才能對風險的可利用性和可利用價值進行分析，有效利用。例如在當前的土地市場化的條件下，經營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產開發商卻另辟蹊徑，從土地一級開發入手，通過爭取某地塊土地一級開發的開發權，為獲得二級開發權打基礎。因為如果進行了土地一級開發，就從某種程度上提前對土地的相關信息進行了了解。在進行土地進入二級市場上市交易時具有先天的優勢，獲取二級開發權的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風險。

4房地產開發項目全面風險應對中注意的問題

4.1制定風險應對計劃應具有針對性

風險應對計劃的制定是風險管理的關鍵環節，由于項目的獨特性和唯一性，在制定應對措施時不可能照搬現有的模式，必須根據項目自身的條件和項目風險識別、評估的結果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應對計劃時必須克服僥幸心理，為了減少費用支出，不對風險做有效的防范。

4.2注重應對管理方法的組合

無論是風險控制、風險轉移還是風險自留等，每種風險應對措施都有它的局限性，面對復雜多變的風險，應注重多種方法的組合，根據項目的具體情況做出多種方案，按照優先級進行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。

4.3注意應對管理的經濟性

為了避免或減輕風險獲取較高的回報，必須付出一定的代價。但是本著節省的原則，有必要對應對措施的有效性和經濟性做一個綜合評估。比如在應對不可預測的風險時，往往可以采取保險或風險自留的方法，但是哪個方法更轉經濟有效呢，就可以根據投保的費用和風險預留金的支出做一個比較，從而選出更加經濟有效的措施。

參考文獻

［1］陳蕾.當前房地產宏觀調控政策特點及政策效應思考［J］.中國城市經濟，2007，（8）.

［2］陳煌紅，張欣.房地產開發項目全面風險管理［J］.西南科技大學學報，2006，（3）.

篇(6)

目前大部分集團房地產企業已經開展財務核算電算化，提高了財務部門的工作效率，但也存在一個共同的缺陷，它只是簡單模仿和照搬手工流程，將一項項相對獨立的工作搬到計算機中，并通過一個個相對獨立的子系統（如工資核算系統、固定資產核算系統）完成相應的工作，它所反映的資金流信息往往滯后于物流信息，缺乏會計數據傳輸的實時性。在經濟環境瞬息萬變的今日，信息的實時性決定了它的有用性和控制力度。當一筆超標準的采購費用發生時，或一筆非法事件的發生，會計信息的滯后性使資金流不在嚴格地受控運行。隨著集團房地產開發企業業務做大做精，管理層對信息的需求和預期發生改變，傳統的財務管理信息系統必須更新。實現財務、業務一體化是集團房地產開發企業信息化建設中最關鍵的問題。怎樣實現財務、業務一體化，以達到真正有效的經營運作控制，實現信息高度集成，這就是筆者所探討的主題。

一、立項、規劃環節的預算控制

新項目開發應進行財務預算管理，即以資本預算為中心的預算管理模式。新項目的開發面臨極大的經營風險，這是因為必須投入大量的資本，而未來收益又具有極大的不確定性。因此在新項目開發初期必須以資本投入為中心進行財務預算管理。

1.立項環節的控制

各開發公司新項目立項時須向集團總部提交《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》，并經集團立項聽證會討論通過。《可行性研究報告》除應具備地塊基礎資料、周邊環境及其發展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開發節奏及市場定位等基礎內容外，還須包括以下內容：

成本費用估算和控制目標及措施；

投資及效益測算、利潤體現安排；

稅務環境及其影響；

資金計劃；

《競投方案》；

投資風險評估及相應的對策；

項目綜合評價意見。

2.規劃設計環節的控制

總體規劃設計方案，應首先上報集團領導牽頭組織的“規劃設計方案聽證會”審查，獲通過后進入下一設計階段（如小區設計、單體設計、施工圖設計）。每一階段都須要求設計單位出具《設計概（預）算》，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標。

關于施工招標環節的成本控制、施工過程的成本控制、設備管理、竣工交付環節的成本控制、工程結算管理等一般均由各開發公司依據各自的特點在預算范圍內靈活處理。

由此可見，集團總部的成本管理工作前期最為關鍵。新開發項目經認證審核后，各開發公司在財務分析子系統中，編制有關項目的階段性預算，從財務管理的角度，把各種控制項用相應的科目和部門進行反映和控制，因此，在管理軟件中需要進行預算管理科目的設置，如“在建工程”設置為“部門核算”以便在各成本費用發生的同時，可以在總賬中按部門錄入其發生額，在進行數據處理時，可以按照部門進行歸類匯總，在將數據轉化為信息輸出時，按部門、科目將預算和實際發生額進行對比分析。以便集團公司高級管理層根據管理需要，對項目進行預算控制二、項目開發環節的財務控制

1.房地產開發成本的核算

（1）成本歸集對象。房地產開發企業在進行成本核算時，像其他行業一樣。首先應該確定成本歸集對象，即成本核算單位。對于小規模的開發，如單幢或幾幢房屋的開發，這個問題比較容易解決，可以將全部開發量作為成本歸集對象，設立一個成本核算單位。但是對大規模的開發，如街坊改造或小區開發，就必須科學地確定成本歸集對象。在這種情況下，筆者認為成本核算對象不能過細（如以單幢為單位），因為這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡單地以整個小區為核算單位，因為一個小區從開始建設到完全建成往往需要幾年的時間，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。筆者認為：應該以房地產開發項目的工程內容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據。對大的開發項目應該適當分塊，比如將一個小區內不同類型的商品房按不同的開發期進行分塊，利用信息系統對集團公司所屬的分公司、分小區、分區塊進行編碼分級管理，明確所屬級次及隸屬關系。

（2）成本項目的設立。正確劃分成本項目，可以客觀地反映產品的成本結構，便于分析研究降低成本的途徑。按現行的房地產開發企業會計制度規定，“開發成本”作為一級成本核算科目，企業應在該科目下，根據自己的經營特點和管理需要，選擇成本項目，并據此進行明細核算。如何確定成本項目？筆者認為成本項目不能太多，對于發生次數較少，特別是單筆發生的費用，應盡量合并。如各種配套費用支出，可設立一個“配套費用”明細科目進行核算。而對金額較大并陸續發生的費用應單獨設立科目核算。如土地費用、土建費用及設備費用，特別是土建費用，如系分合同發包的還應該按合同進行明細核算，以便能隨時了解工作量進度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。對公司要求的項目進行分類、分級核算。

企業的間接費用主要包括管理費用、財務費用和銷售費用。按現行房地產開發企業會計制度規定，這些費用應作為期間費用，直接計入當期損益。筆者認為，這樣處理，對部分費用來說，有悖于會計的配比性原則。比如，為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售費用，這些費用的特點是數額較大、受益對象明確，如果在受益對象實現銷售之前，就將其列入損益類科目進行核算，勢必會形成虛假的財務成果，不能客觀地反映企業的實際經營情況。因此，筆者認為，對受益對象明確的貸款利息和前期銷售費用應視同資本性支出進行核算。前者列入“開發成本”，作為成本項目的一個組成部分；后者可在“遞延資產”科目下開設明細專戶進行核算，待開發產品實現銷售后，再轉入“銷售費用”科目。然后按成本對象進行歸集分配。

2.網絡化反饋式成本控制

公司高級管理層根據管理需要，根據期初編制有關項目的預算信息系統，隨著項目的進展，將有關業務信息錄入賬務系統，使用資金單位在旬末的3日前，將需求資金計劃按類別填報、錄入資金數據庫，經各開發公司、總公司經理等授權逐級批準后，由網上到執行分公司或部門，按批準計劃分配資金。計算機系統通過不相容崗位分離和權限的設置，使各業務崗位相互稽核，資金在授權范圍內審批和使用，杜絕先斬后奏現象，以往具有權力特征的資金使用，通過資金計劃管理信息系統得到規范。資金的使用在網絡上向公司決策層公開，堵塞資金使用中的漏洞。系統對超預算的項目給予報警提示，實現對項目的事中控制。通過項目計算機系統功能提供多種條件進行統計與查詢，給公司高級管理層提供查詢分析的依據。同時可以就成本控制情況進行跟蹤分析，不僅可以了解該項目的當前狀況，而且可以跟蹤了解形成目前狀態的明細事項，從而可以從源頭對異?，F象進行分析，有針對性地采取措施。期末，管理者通過項目進行預算分析，為對相關責任中心和責任人進行業績考核提供定量分析資料。辦公自動化使資金運作效率大大提高，同時也對高層管理人員形成了制約。

三、銷售環節的財務控制

篇(7)

【關鍵詞】城市規劃；房地產開發；城市化；關系；措施

引言

近年來房地產領域開發建設迅猛開展，房地產開發建設已經成為我國國民經濟的重要增長推動力。房地產的開發建設不僅可以有效的促進經濟建設的前進，同時也可以改善城市居住生活質量，對于保障城市化建設的順利開展具有重要的基礎作用。然而，由于房地產項目開發與城市規劃由于理念以及價值觀念的不同，導致房地產項目的開發建設與城市規劃出現較多的矛盾，進而難以形成房地產開發與城市規劃的協調發展，制約了城市化的進一步開展。因此，必須協調房地產開發與城市規劃之間的關系，保證房地產開發項目滿足城市規劃要求，實現房地產開發較好的社會效益、經濟效益以及環境效益。

1房地產開發與城市規劃概述

城市規劃是根據《城市規劃法》等相關法律依據作為基礎，對城市用地布局以及功能作出合理的籌劃安排。城市規劃管理主要有以下幾方面特點：

（1）屬于中遠期規劃管理，是綜合分析了國家城市建設政策、城市經濟發展要求以及實際情況所做出的規劃，對城市發展的指導性強。

（2）城市規劃的主要內容在于對城市本質屬性、城市不同時期的規模、城市的用地布局進行詳細明確的規定。

（3）城市規劃統籌分析了城市建設經濟、生態環境以及文化要求，具有覆蓋面廣，管理對象豐富的特點，科學合理的規劃管理與有效落實，能夠大幅提高城市的整體管理水平。

房地產開發建設則是至房地產開發企業出于獲得經濟利益的目的，在遵循相關法律規定的基礎上，對土地進行使用并將房地產產品銷售獲利的經營活動，屬于一種開發建設行為，也是對城市規劃管理的具體執行措施。

1房地產開發與城市規劃關系研究

1.1城市規劃對于房地產開發的影響

（1）房地產開發項目收到城市規劃管理的規范與節制。房地產項目開發實質就是對土地資源的使用建設，而土地資源的建設使用則需要受到城市規劃部門的綜合規劃管理。房地產開發建設作為一種商業經濟活動，部分開發商在商業利益的驅使下，不顧城市建設的全局要求，導致建筑密度以及綠地面積等硬性指標違規。而城市規劃則通過明確的條文及要求，對房地產的各種開發建設項目進行規范與約束。

（2）房地產建設項目的整體效益受城市規劃管理的影響較強。城市規劃管理是影響到房地產項目開發效益的主要因素，這是由于城市規劃管理可以對土地價格產生直接的影響，對于具有不同功能的土地以及不同規劃布局的土地，其價格差別較大，因而可以通過城市規劃的總體調節，影響到房地產開發建設的效益。

（3）城市規劃管理對房地產的開發建設具有一定的指導作用。城市規劃是對城市一段時期的整體建設的規劃指導，城市規劃方案都是結合城市結構特點、經濟布局以及地理條件等綜合分析考慮后的規劃，因而具有前瞻作用，能夠為下一步房地產的開發建設提供科學的指導。

1.2房地產開發對于城市規劃的影響

（1）房地產開發建設是實現城市規劃管理的基本手段。在市場經濟作用下，房地產的建設開發會遵循城市規劃建設逐步開展，進而作為組成元素對城市的整體用地、產業布局、住宅布局等形成調整，確保城市規劃目標得以實現。

（2）房地產開發建設可以確保城市規劃用地合理布局。房地產的開發建設用地通常情況下是對土地進行有償的利用，因而在經濟效益的驅動下，房地產開發商會合理的安排用地結構，通過綜合開發提高土地的使用效率，進而作為反饋作用促進城市規劃過程中對土地管理的科學性。

（3）房地產開發建設可以改變城市結構。由于房地產開發建設能夠對城市形成結構重建或者是區域拓展的作用，進而對城市的用地分布以及產業分布進行重組，實現城市空間結構的平衡，為城市建設提供良好的發展基礎。

2房地產開發建設與城市規劃不協調原因分析

現階段房地產開發建設與城市規劃管理仍然存在較多不協調的方面，這對于城市化的進一步推進是十分不利的，綜合分析導致兩者難以協調的原因主要有以下幾方面：

（1）房地產建設對有限土地過度開發。為了提高整個開發建設項目的經濟效益，部分房地產商對土地資源過度開發建設，在城市規劃中的住宅容積率、建筑密度以及綠地面積等基本指標得不到實現，造成居住環境質量下降，違背了城市規劃建設的初衷。

（2）城市規劃管理力度薄弱，導致部分房地產開發建設項目具有隨意性。房地產項目開發是在經濟利益的驅動下開展的，然而一些地區由于城市規劃管理對于房地產開發建設項目的指導性不強，因而用地開發過于隨意，沒有形成規范化、合理化的布局。

（3）對于與房地產開發建設配套的基礎設施建設力度不足。部分房地產開發商在項目建設開發過程中，注重建筑設施的建設而對于配套使用的綠化、道路等其他公用設施建設投入不足，影響了項目開發整體質量，對于進一步的城市規劃管理十分不利。

3房地產開發與城市規劃協調管理方式

（1）制定全面、科學、合理的城市總體規劃，為房地產開發建設指明大方向。為了協調城市規劃與房地產開發之間的關系，首先應該按照國家頒布的相關規劃法律，結合城市的實際特點，并考慮中遠期要求，制定具有城市文化特色的總體規劃，進而形成對房地產開發建設的整體制約與規范。其次，總體規劃的制定過程中應該注意經濟產業、生態環境、基礎設施以及配套附屬設施等多方面的要求，確保整體規劃的全面合理與切實可行。

（2）房地產的開發建設要遵循誠實整體規劃目標。在房地產項目建設開發過程中，應該注意遵循城市規劃的整體要求，不能只顧眼前經濟利益的短視建設。在對住宅小區的設計、建筑物的樣式風格、環境設施的改造等方面，不僅需要考慮市場的要求，同時也應該注意與城市的規劃要求、城市的發展要求以及城市的文化特色要求相適應。

（3）城市規劃與房地產開發必須注重可持續性。可持續行駛進行城市規劃與房地產開發建設的基本要求，也是實現城市建設能夠長遠發展的必然條件。實現兩者的可持續性，必須充分理解城市以及區域規劃的本質要求，并在具體落實措施上，注重長遠可持續要求，將近期的房地產開發建設與遠期的城市規劃目標一致化。

（4）不斷補充完善城市規劃管理理論以及制定方法。社會是不斷發展進步的，房地產開發所面的市場條件也是復雜多變的，因此在城市規劃的管理上，必須充分考慮這些可變因素，對現行的城市規劃理論以及工作方法進行補充完善，以便于能夠為房地產開發建設提供作為科學合理的指導，確保城市規劃能夠為下一步的城市建設提供作為合理的布局基礎。

結語

從本質上講，城市規劃是對城市的建設進行全局的指導，而房地產項目的開發建設則是對城市規劃具體的執行，兩者之間的關系是緊密聯系的。因此，必須注重對城市規劃以及房地產項目開發建設的協調管理，明確城市規劃與房地產開發建設的本質聯系。在進行城市規劃與房地產開發管理上，確保兩者之間形成一致的建設目標，從而實現城市化進程的不斷優化與前進。

參考文獻：

[1]朱海威.李拂塵.任皓敏.李佩源.納穎杰 城市拆遷談判問題的經濟分析 [期刊論文] -電子科技大學學報（社會科學版）2011（3）.