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關鍵詞：改革嘗試良性發展精干高效以人為本根深蒂固資源配置環境意識規模效益

中國石化集團公司管轄的油田、煉油化工企業屬于典型的獨立工礦企業，由于社會經濟、地理環境和生產的特點所決定，承擔著沉重的社會負擔。煉油化工企業多建在遠離城市的郊區，生活區往往自成體系，石油企業由于油區分布廣，居民區分散建設，沒有城市依托，企業不得不建設自我封閉、包羅萬象的社會服務系統。到2000年底，石化集團社會服務系統擁有固定資產原值200多億元，從業人員20余萬人。物業系統是社會服務部分的主要內容，擁有居住面積4300多萬平方米，住宅總數超過66萬套，各類物業公用基礎設施和文體娛樂活動設施等超過4萬個，資產原值超過20億元。從事物業管理工作的人員達到近8萬人。

1998年經國務院決策，石油和石化兩大行業進行了重組，實現了上、中、下游業務一體化經營。為了適應國際化競爭需要，尋求更大發展，1999年開始，石化集團對內部業務和資產進行了重組。將核心業務中的優良資產從集團公司剝離出來，改制成中國石化股份有限公司，并于2000年10月在紐約、倫敦、香港三地成功上市。占從業人員60%的非核心業務和大量的不良資產作為存續企業留在了母體，主要包括專業化施工、生產后勤輔助、多種經營和社會服務四部分。在過渡期，對存續企業實行關聯交易、限額虧損、定額補貼的經營管理政策。社會服務部分的改革目標是將來與企業分離，在條件成熟時最終移交政府、回歸社會。國家關于企業辦社會的指導方針和企業體制的重大變化對物業管理系統提出了新的要求。像石油石化這樣缺乏城市依托的獨立工礦區，物業管理行業今后的發展方向是什么？應采取什么樣的發展模式和對策？本文擬就這些問題作粗淺的探討。

一、石化集團物業管理的探索和實踐

伴隨著石化集團重組改革的進程，作為社會服務部分重要內容的物業管理系統也進行了改革嘗試，取得了一定的進展。一是形成了專業化的物業管理隊伍。按照石化集團重組改制的總體要求，企業辦社會部分的人員、資產從原來的主營生產單位分離出來，組建了專門的社區管理和服務機構。例如，在油田企業管理層設有公共事業管理部門，分片設立若干社區管理中心（二級單位），下設物業管理公司或物業管理站，負責居民小區的日常管理工作。二是物業管理的覆蓋面大大拓寬。目前小區物業管理和服務涉及的內容包括房屋的維修、基礎設施、公共設施的管理，小區環境的綜合治理，治安、環衛、綠化、交通、消防管理，向居民提供日常生活服務，組織開展健康有益的康樂活動，豐富社區文化生活等。三是按照關聯交易的原則物業公司形成了新的經營運行機制。物業管理公司做到了經費來源規范、成本明晰、費用開支透明。物業管理費支付結算實行業主（即主營單位）與服務方（即物業管理公司、站）共同簽認制度。物業管理單位實行了獨立核算，實行以滿意率指標為主的綜合考核。四是形成了合理的服務定價機制。定價是業主和委托服務方關注的焦點。為了體現公正、公平、公開的精神，服務價格確定的原則是；有國家定價的按國家規定的價格執行，無國家定價的按市場價格執行，既無國家定價又無市場定價的按照實際成本+合理利潤定價，以上情況都不適用的通過雙方協商定價。

物業管理改革的實踐證明，對獨立工礦企業的居民小區實行物業管理，得到了主營單位和廣大居民的支持擁護，總體效果是好的。一是礦區面貌有了很大的改觀。居民的生活質量、環境質量有了明顯的提高，廣大職工更加安居樂業。二是礦區的城市化水平有了顯著的提高。實行物業管理，解決了過去長期存在的各自為政、重復建設的狀態，為居住小區統一規劃、集中建設、優化資源配置創造了條件。物業管理工作進一步拓展了社區的綜合服務功能，加快了礦區城市化的進程。三是有力地促進了企業的社會主義精神文明建設。創建國家級、省級和城市文明居住小區活動是社會主義精神文明建設的有效載體，物業管理工作是創建文明居住小區的重要內容。在創建文明居住小區的過程中，通過居民的參與，有利于塑造他們的文明意識、環境意識和健康向上的行為規范。四是解放了主營單位的生產力，促進了生產發展和經濟效益的提高。實行物業管理，實現了企業生產經營與社會服務系統的分離，主營單位徹底擺脫了生活后勤方面的后顧之憂，便于集中精力抓好生產經營。同時，物業管理系統與主營單位在資產、資金、人員上做到了三個分清，明晰了成本，有效地解決了過去存在的生活后勤擠占生產成本問題。

石化集團雖然已經開始了物業管理的實踐和探索，但總體上尚處于起步階段，還沒有完全擺脫行政型、福利型的運行模式。物業管理經費的來源主要是行政性補貼，個人支付的費用很少。物業公司的造血功能不足，尚未建立起企業化經營、社會化服務、自立生存的良性發展的機制。由于職工的收入水平不高，居民的支付能力不足，加之根深蒂固的福利觀念的影響，在礦區還沒有形成足以支撐物業管理公司自立生存的服務市場。從物業管理隊伍本身看，也存在著總體素質不強、管理手段落后等問題。

二、獨立工礦區物業管理的定位和基本思路

物業管理是市場經濟的產物。這一行業在深圳、廣州、上海、北京等城市迅速崛起和迅猛發展的事實證明，物業管理在我國具有強大的生命力。在獨立工礦企業推行物業管理，是符合建立現代企業制度的改革方向、順應社會發展趨勢、呼映職工群眾對改善居住環境質量要求、促進礦區經濟和文化繁榮的重大舉措。推行物業管理的目的，是向業主提供有效且經濟的服務，最大限度的提升和發揮物業的使用價值和最大效用，為居民提供優美、舒適、寧靜、快樂、健康的生活環境。物業管理聯系著千家萬戶，物業管理活動既是物業公司通過提供優質服務獲得合理報償的企業經營行為，同時又是社區文化建設的重要內容。從貫徹“三個代表”要求的政治高度認識和看待物業管理工作，把物業管理與建設文明礦區，塑造有理想、有道德、守紀律的公民，創造溫馨、和諧、安居樂業的良好氛圍結合起來，促進物業管理工作向規范化、市場化、專業化、社會化的健康軌道發展。

根據獨立工礦企業的特點、社會發展趨勢和物業管理本身的發展規律，獨立工礦企業物業管理發展的基本思路是：以社會主義市場經濟為導向，以產業化發展為目標，以提升物業價值和改善居民的居住環境為根本出發點，從獨立工礦企業的實際出發，循序漸進、分步運作，努力促進物業管理方式從行政管理型向經營管理型轉變，服務性質由職工福利型向市場經營型轉變，經費來源以單位支付為主向居戶支付為主轉變，服務方式由內部封閉型向社會開放型轉變，實現物業管理經濟目標和社會目標的協調發展。

獨立工礦企業的物業管理應分三步走，第一步，實現專業化管理。將企業內部的生活服務系統與生產經營系統相分離，成立專門的物業管理機構和管理隊伍，按事業性管理，按合同制和甲乙方方式運作，通過物業管理的專業化提高服務質量。第二步，實行模擬企業法人運作。物業管理公司經濟上獨立核算，經費來源以產權單位支付為主、個人繳納為輔，實行經費補貼、模擬法人經營和市場化運作。第三步，實行產業化發展、企業化經營、市場化運作。在住房制度改革到位、房屋產權歸個人所有的基礎上，物業管理費用暗補改明補，進入個人工資總額，由個人支付物業管理費用。在居民收入、支付能力大幅度提高的情況下，物業服務市場比較發育，服務價格到位，物業公司以優質的服務獲得合理的報酬，實現自立生存，自我發展。

三、獨立工礦企業物業管理發展模式探討

石化集團大多數石油化工企業的物業管理已經邁入了第二步，預計還需要經過較長的服務市場發展發育過程，才能跨入第三步。在向產業化發展的進程中，筆者認為，獨立工礦企業的物業管理應采取以下的發展模式和策略：

1．走“建管一體化”之路，形成以建養業、以業促建的良性發展機制。對房地產項目從開發建設、銷售到售后管理，實行一體化運作是許多開發商采取的成功做法。通過良好管理和優質服務創造開發商信譽和品牌、以提升物業價值、進而促進商品房的銷售、取得良好的經濟效益，反過來再為物業管理提供必要的經費支持，這是以建養業、以業促建的良性發展機制。隨著我國住房制度改革的到位，在獨立工礦企業取消實物性分房、實行貨幣化分配之后，住宅建設必須按房地產開發的方式運作，這必然面臨房屋銷售的問題。借鑒城市開發商的做法，將商品房開發和物業管理相結合，實行建管一體化模式是獨立工礦企業物業管理發展之初的必經之路。

2．走“一業為主、多元化經營”之路，廣開財源。服務市場不發育、物業管理收入來源不足是獨立工礦企業物業公司生存發展的最大障礙。拓寬收入渠道，彌補經費不足，必須實行“一業為主、多元經營”的經營策略。獨立工礦企業物業公司開展多元經營有許多有利條件，特別是發展居住小區的社區服務業大有可為。獨立工礦區因遠離城市，許多社區服務項目無法依托城市供給，因此物業公司可以發揮自身優勢組織開展各種形式的家政服務、養老服務、餐飲服務、商業服務、教育培訓服務、醫療衛生服務、文化體育服務、家庭裝飾服務、房屋出租等內容，既可以方便居民的生活，又能增加收入來源。

3．走精干高效之路，實現管理手段現代化、服務方式社會化。在實行物業管理的初級階段，物業管理屬于勞動密集型行業，技術含量不高、以自我服務為主。隨著經濟發展和技術進步，物業的技術含量越來越高。尤其是信息化已經開始滲透到各個領域，物業管理行業也不例外。在服務質量要求越來越高、社會分工越來越細的形勢下，物業管理如果不擺脫傳統的勞動密集型產業的管理模式，不用信息技術提升管理手段，仍然采取封閉式的自我服務方式，物業管理公司在市場經濟的條件下就難以生存。因此，用信息技術提升傳統管理手段，走社會化服務、精干高效管理之路，是獨立工礦企業物業管理生存發展的唯一出路。

4．走規模化發展之路，是優化資源配置、降低管理成本的必然選擇。像石油企業這樣的獨立工礦區，居住區分散、規模相對偏小，物業管理機構往往按居住區設置，造成物業管理資源分散，成本偏高，形不成規模效益。隨著服務市場的發展、物業管理公司之間的競爭，通過兼并、重組，走向集約化、規?；俏飿I管理發展的趨勢和生存之道。深圳、上海等地的經驗充分證明了這一點。因此，獨立工礦企業必須適應規?；l展的要求，對物業管理機構有計劃的進行合并重組，以發揮規模效益。

5．加大人才培養力度，努力造就高素質的物業管理人才隊伍。獨立工礦企業物業管理的人員大部分是過去從生產一線分離出來的老弱病殘和閑散人員，知識結構和整體素質已不能滿足新形勢要求。工礦企業物業管理必須按照產業化的發展方向和專業化、社會化、信息化的發展趨勢，重視人才培養，努力造就一支適應市場經濟要求的素質優良的物業管理人才隊伍。

新世紀里，市場意識和市場競爭，對于物業管理行業來說，既是機遇又是挑戰。物業管理企業要生存、要發展，就必須走進市場參與競爭。因此，物業管理企業應當在國內物業管理規章制度不斷健全、物業管理市場容量不斷擴展的機遇下，堅持“以人為本”服務理念，不斷創新服務平臺，才能獲得市場。總而言之，物業管理企業，要想求生存，求發展，就必須為參與市場競爭做好充分的準備，才能在競爭中，贏得市場、占領市場。

參考文獻：

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3、郭西強，名牌發展戰略理論與實踐.蘭州:甘肅人民出版社

1999.27-36

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一、現代物業管理企業財務管理綜述

（一）現代物業管理企業財務管理的基本內容 具體包括：一是財務制度管理。財務管理的有關制度是物業管理企業各項財務管理工作正常、有序運作的基礎。物業管理企業是以管理及服務為中心的經營性企業，大多通過維修、養護、商場、餐飲、家政服務等多種經營途徑擴大資金來源。因此，其財務管理比經營單純業務的企業要復雜，有關規章制度的建立與實施也就顯得更加重要。二是資金籌措管理。物業管理企業籌措資金時，應當根據國家及當地有關法律法規的要求，通過不同的籌資渠道、籌資方式去籌措資金，以滿足企業各項活動的需要。同時，還要降低資金成本，減少財務風險，提高企業經濟效益，實現財務管理的預期目標。三是成本費用管理。成本費用是物業管理企業在為用戶提供管理與服務過程中發生的資金消耗。通過預算、控制等環節實施的成本費用管理，對于合理降低成本，提高經濟效益等具有重要意義。四是利潤及分配管理。利潤及分配管理一般包括企業營業收入管理、利潤管理以及利潤分配管理等內容，尤其是企業收益的分配會直接涉及到各方面的近期和長遠利益，以及未來的積極性等問題。物業管理企業應當通過搞好經營決策、利潤計劃與分配，確保各方利益。

（二）現代物業管理企業財務管理的任務 具體包括：一是籌集和管理資金?；I集資金是為了保證物業經營需要，管理資金是為了加快資金的周轉，不斷提高資金運用的效能，尤其是提高自有資金的收益率。二是經濟核算。通過財務管理活動加強經濟核算，改善經營管理，降低修繕、維修、養護成本，不斷降低消耗，增加積累，提高投資效益和經濟效益。三是實行財務監督，維護財經法律。物業管理企業的經營、管理、服務，必須依據國家的方針、政策和財經法律以及財務計劃，對企業的各項開支和各項經濟指標都要進行監督，使資金的籌集合理合法，資金運用的效果也不斷提高。同時，要在分配收益上嚴格遵守國家規定，及時上繳各種稅金，彌補以前年度虧損，提取法定公積金、公益金，并向投資者分配利潤。四是多元經營。積極組織資金，開辟物業管理企業的多種經營市場，“一業為主，多種經營”，不斷尋求物業管理企業多種經營的新的生長點，不斷拓展物業經營的新領域，形成新優勢。

二、現代物業管理企業財務管理完善措施

（一）加強固定資產管理 物業管理企業固定資產管理要做好以下工作：設置專門管理機構，配備相應管理人員，建立健全各項管理制度。建立健全管理帳卡，實行帳卡制度，即財會部門負責總賬；財產管理部門負責明細賬；使用部門負責建臺賬。實行責任制管理。物業管理企業的貴重儀器、設備要指定專人管理，制訂操作規程，建立技術檔案和維護、保養、交接以及使用情況報告制度。財產物資管理部門與財會部門要定期對固定資產進行清查、核實，做到賬實相符、賬賬相符。固定資產的購置和修繕要充分考慮工作需要和財力可能，根據任務、技術條件和配套設施確定。特別是對萬元以上大型設備的購置要進行科學論證，防止盲目性。新建房屋要按照基本建設程序報主管部門審批。新增加的固定資產要及時組織驗收入賬并及時投入使用。固定資產的拆遷、調出、報廢必須報主管部門審批。固定資產的變價收入應轉入專用基金，用于固定資產的更新。對盤盈、盤虧的固定資產，均應查明原因，按規定進行賬務處理。同時，定期開展清產核資，可以明晰各類資產特別是經營性資產產權，有利于推動物業管理企業企業資產的優化配置，促進閑置資產的有效使用。盤虧報損的固定資產，屬于不可抗拒的原因造成的，要按照有關規定和資產報廢的審批權限，及時辦理核銷；屬于人為原因造成的，要追究責任，并按價賠償；屬于貪污盜竊，有意破壞公共財產的，應當依法追究，嚴肅處理。同時，加強各物業管理企業固定資產科學化管理意識。要求各部門重視對固定資產管理工作，建立固定資產科學化管理程序，該記入固定資產的及時記入固定資產，該對帳的各部門及時做好對帳工作，確保企業資產的不流失。

（二）加強財務核算 物業管理企業的財務核算是以價值形式反映和監督企業及企業內部各核算單位生產經營過程的勞動消耗、物質消耗和資金占用及其經濟效果的方法。

財務核算的作用：其一，它用一系列價值指標為考核和評定物業管理企業及企業內部各核算單位的經營管理成果提供了系統和完整的資料。其二，通過財務核算程序對物業管理企業及企業內部各核算單位的管理服務過程的活勞動消耗、物質消耗和資金占用等實施有效的監督。其三，通過提供現狀及未來的各種經濟信息，使管理者做出正確的決策，并盡快采取措施，以實現既定的目標。

物業管理企業財務核算方法，一般包括：設置與運用會計科目，以便對各種管理與服務業務進行分類。復式記賬，既每一項業務發生后，在兩個或兩個以上的會計科目中相互關聯地進登記；填制、審核會計憑證，確保記錄的可靠、完整、合理、合法。登記賬簿，確保全面、系統、連續地記錄經濟活動；成本計算，在計算經營過程中全部費用的基礎上，按照一定的成本核算對象進行歸集，確定各個核算對象的總成本和單位成本。財產清查，通過盤點實物，核對賬目，查明財產物質、資金的實有數額和占用情況。編制會計報表，以一定的表格形式，定期總括地反映企業經濟活動的過程和結果，考核預算的執行情況。

物業管理企業財務核算時應注意的問題主要有：要按財務核算單位和部門分別建檔核算；會計賬目要以人民幣為記賬單位；要明確核算時效；實現規范化核算；財務會計人員要認真審核各種原始憑證；一切未使用的重要的空白憑證，并由主管會計清查核實，定出核算制度。

（三）確定精細管財觀念 科學管理的保障是民主管財。民主管財的科學性體現在“管財決策者”。陽光透明的民主管財是實現精細管財科學化的重要保障。充分發揚民主，不搞“家長制”，不搞“一言堂”，對重大財務決策堅持民主討論，集體研究；經費管理從嚴，在民主集中制的基礎上，堅持“一支筆”、“一本賬”、“一盤棋”。科學管理的前提是專業管財。專業管財的科學性體現在“管財執行者”本身，高素質的財會專業隊伍是實現精細管財科學化的首要條件，要滿足現階段物業管理企業財務管理的發展需求，財務人員除傳統的財務核算能力外，還應該具備預測決策能力、溝通協調能力、開拓創新能力?，F代物業管理企業要高度重視財務工作，對財務人員必須加強政治修養、增強法制觀念、強化職業道德和誠信教育，營造出良好的職業道德氛圍；必須對財務人員加強后續教育、加大培訓力度，營造出濃厚的業務學習氛圍；必須穩定財務隊伍、關心財務人員成長，營造出和諧的財務工作氛圍。

（四）強化經營風險意識加強風險管理是現代物業管理企業管理體系中不可或缺的重要組成部分，就當前來看，在許多物業管理企業存在著風險意識淡薄、風險機制缺損，風險管理弱化的現象，樹立風險意識是識別風險、化解風險的前提，也是建立健全風險防范機制的思想基礎。從實際來看，由于風險意識不足導致的風險或者潛在風險占相當比重。有的單位施工不訂合同；訂立合同時不仔細推敲；有的對合作方資質和業務實力毫無所知；有的合同本身和法律相悖，屬于無效合同；有的對經濟文書、契約保管不善，造成損壞或者遺失，諸如此類都與風險意識淡薄有關。面對這種狀況，必須強化風險意識，進行風險意識的全員滲透。在激烈的物業管理企業間競爭面前，風險意識必須滲透到物業管理企業各個層次和各個方面，在全體員工中普遍形成一種風險意識和危機意識。特別是各級領導干部，一定要樹立風險觀念，每―個經濟行為和經濟過程都要想到風險。只有這樣，才能未雨綢繆，防患于未然。

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1.1國有企業物業管理的社會化程度相對偏低

當前我國國有企業的物業管理部門盡管是開展獨立核算，但是物業管理部門的設備和人員、資金還是由國有企業掌握的。造成國有企業物業管理機制還比較落后，管理模式陳舊，導致物業管理者積極性不高，市場整體運行程度也相對較低。在整個國有企業經營過程中還是過于重視房產項目的建設，但是對房產管理工作卻不重視，導致國有企業物業管理體制的落后，物業管理工作具有福利性和無償性的特征。這種傳統的物業管理模式已經不再適應新時期國有企業物業管理的要求。

1.2物業管理人員不夠專業

一般來說，國有企業物業管理部門在人才引進工作上開展的相對困難，加上國有企業員工還是受企業的分配和安置，導致國有企業物業管理部門還處于被動的狀態，國有企業內部物業管理部門人員年齡結構相對較高，專業水平缺乏，不具備現代化的物業管理理念，這種情況下使得國有企業物業管理人員不能滿足新時期物業管理工作的需要。加上國有企業物業管理人員意識的落后，沒有明確自身職責和義務，更沒有與住戶建立一個良好的生活氛圍，更是直接影響物業管理工作的質量。

1.3住房和公建設施陳舊

當前國有企業的家屬住宅處于一個年久失修和水電虧損的狀況下，家屬住宅的道路和綠地也是破損不堪，線路和管道都老化嚴重，水耗、能耗、電耗和線耗現象更是十分嚴重，這種情況下造成了國有企業物業代收費用虧差較大，對于家屬住宅的改造費用數額較大，為國有企業物業管理部門帶來了巨大的壓力，阻礙國有企業物業管理邁向市場化和現代化的步伐。

2國有企業內部物業管理的有效措施

2.1企業要從關心愛護單位職工出發，牢固樹立為職工服務的思想

國有企業由過去企業總務后勤的行政服務方式，轉變成為現代化物業管理已經成為國有企業物業管理發展的一個必然趨勢，國有企業物業管理只有進行管理觀念的及時轉變，從關心愛護單位職工出發，牢固樹立為職工服務的思想，讓企業員工能夠認清企業當前的發展形勢，接受從無償服務到有償服務的轉變。物業管理部門更是要進行物業服務工作的不斷完善，提升居民的生活質量和居住環境，讓居民切實地感受到現代物業服務工作的優點，做到甘愿承擔和繳納相應的物業管理費用，為國有企業減輕負擔。

2.2建立交流和聯動機制，加強溝通，不以盈利為目的，適當收取成本費用

伴隨著時代的進步，國有企業主輔分離已經成為時展的必然趨勢，國有企業物業管理走向市場化也勢在必行，實行國有企業后勤服務和主業相分離的做法，其目的就是要進行后勤生活體制的改革，改變過去傳統大包大攬的舊的生活體制和無償服務的管理模式。改變當前物業管理工作的現狀，進行國有企業物業管理的收費制度規范，建立一個交流和聯動的機制，強化與國有企業內部員工的交流工作，不以盈利為目的，適當收取成本費用，為國有企業降低成本，但是需要特別注意就是成本費用的收取和制度的完善本身就是一項長期復雜的過程，需要我國不斷探索和努力。所以需要我國國有企業物業管理部門能夠逐步向現代化企業物業管理模式轉變，在收費制度的制定上更是要做到采用不同產權方式和管理形式以及服務標準，制定更加靈活的收費辦法，降低物業管理收費工作的難度。

2.3建立一支專業的物業管理人員隊伍，營造良好的物業形象

企業之間的競爭歸根到底還是人才的競爭，高水平的物業管理工作不但需要大量資金的投入、硬件設施和規章制度，更需要一支高素質的物業管理人才隊伍。高素質的物業管理人才不僅要能夠全面掌握先進的技術管理，更要具備豐富的管理經驗，這也是我國國有企業物業管理發展的重要影響因素。所以，建立一支更加專業的物業管理隊伍是目前我國國有企業的一項重要任務，需要我國物業管理部門采用多種形式和渠道進行物業管理人員的培養，提升物業管理人員的培訓效果，更是要通過開展入職培訓和轉崗培訓等多種培訓方式，提升物業從業人員的專業知識和經營管理能力。同時物業管理員工在日常工作中也要做好自身的學習，提升學習的自覺性，為自身專業技能的提升奠定基礎。

3結語

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（一）成本構成要素復雜

由于物業管理企業的供暖服務的多樣化，就造成物業管理企業供暖成本的相對復雜。按照供暖成本的構成來看，可以將其分為能源成本、管理成本、資源成本等多個方面。能源成本是進行供暖服務的決定因素，為供暖過程的順利實施提供必要的煤炭、水、電等能源支持。管理成本則是對供暖服務過程中所需要的管道進行維修、保養、管理的所有成本。是對小區房屋的。資源成本是供暖整個過程中一切人力、物力、財力開支的總稱。

（二）供暖成本的不斷加大

隨著經濟發展水平的提高，人們對居住環境的要求越來越高，因此對供暖的要求也逐漸重視。也就意味著物業管理企業所提供供暖服務的范圍更加廣泛，因此供暖成本在地域上的分布更廣。市場經濟使物業管理企業一味追求經濟利益，通過不斷的搶占市場而擴大供暖服務的范圍，所以說物業管理供暖成本也隨著供暖面積的不斷變廣而加大。

（三）基礎設施配備對供暖成本影響大

根據不同的建筑物和物業小區的特點采取的供暖服務不同，因此會使物業管理企業的供暖成本有所不同。例如近幾年新建的樓房，相對來說供暖管道等基礎設施比較完善，因此供暖成本相對比較低。但是對于很多老舊的建筑物來說，供暖管道等裝置老化損壞，嚴重影響了供暖工作的順利開展，使供暖的維修等成本增加，可見基礎設施建設對供暖成本影響較大。

二、物業管理企業供暖成本管理的現狀

（一）成本管理落后性

在現實的物業管理企業供暖過程中，供暖成本管理大多數都是從物業接管驗收以后才開始的，成本管理具有一定的滯后性。按照正常的成本管理流程來說，物業管理供暖成本很大程度上取決于企業本身的特點，物業管理規模、物業設計結構、物業建筑材料等多方面，這些因素在很大程度上影響著物業管理供暖成本的高低。

（二）成本管理制度的不健全

物業管理企業供暖工作內容很多，其中供暖成本管理是其主要的工作內容。但是在實際的工作過程中，物業供暖相關職能部門缺乏對供暖成本制度的認識，被動的執行命令而缺乏管理成本的主觀能動性。同時，員工的工作績效并未與工作內容掛鉤，因此員工的工作積極性不大，會很大程度上阻礙成本管理的發展。

（三）成本管理理論不成熟

在成本管理人員的眼中，普遍認為成本的管理是一味的降低成本的過程，而成本降低需要通過裁員、節約開支等方式來實現。但是伴隨著市場經濟的發展，不能適用現代社會經濟的發展形勢，更是束縛了企業自身的改革和創新。在很多方面，成本管理理論的不成熟使得管理者對物業管理企業供暖成本管理的認識遠遠不夠，只是片面注重服務與管理過程的節約，而非從降低管理成本的源頭出發去根治問題，所以說物業管理企業的供暖成本一直居高不下。

三、更好實現物業管理企業供暖成本管控的對策

（一）運用系統理念加以分析

要想實現供暖成本的有效控制，就必須運用系統科學的方式加以綜合分析，結合不同供暖服務對象的情況具體運用。通過科學系統不斷分析，保證供暖以最低的成本實現最大化的供暖效果。比如說鍋爐功率、設備成本、煤炭質量等多方面，都需要具體分析，追求物業管理企業的供暖成本最小化的目的。

（二）降低采購成本

由于工業生產的逐年增加，能源、資源面臨著匱乏的現象，這對物業管理企業的供暖來說是個不小的挑戰。能源價格的升高使得供暖資源采購成本增加，并且市場之間的競爭會更加激烈，物業管理企業之間的競爭逐漸轉化為成本優勢之間的競爭。在進行能源采購時要貨比三家，選擇性價比最高的資源進行采購。另外，可以利用煤炭等能源的銷售淡旺季規律進行反季節采購，最大程度的降低采購成本，獲得經濟效益。

（三）規范操作流程

供暖工作內容復雜，需要進行流程的規范，力求在最少的工作流程內實現工作效率的最大化。因此需要引進現代統籌規劃的理論來指導供暖成本的安排，要要各個部門能各司其職、盡職盡責，共同促進工作效率的整體提高。

（四）運用科學的管理方法

現代高科技技術的的開發和應用，可以為供暖工作提供更多的技術支持，通過合理的安排維護、維修等工作，優化整個供暖的各個流程內容。同時配合以成本預測、成本分析、成本評估現代軟件的應用，最大程度的降低成本支出。除此之外，要不斷提高從業人員的職業技能和素質，建立起訓練有素的團隊，是決定供暖成本控制工作的關鍵。

四、結束語

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論文關鍵詞：物業管理企業文化創新性細節執行力

論文摘要：隨著時代的進步，企業文化作為一種社會文化的折射，在企業發展和生存中的作用日益重要。本文就物業管理企業文化的內涵、特征與內容作了深入分析，并對物業管理企業在企業文化建設中應注意的問題作了闡述。

市場經濟的進一步深入發展使商品經濟領域的競爭日趨激烈，也引發了人們服務觀念、價值觀念的重大變化。隨著時代的進步，企業文化作為一種社會文化的折射，在企業發展和生存中的作用日益重要。在全球化經濟競爭時代，沒有文化和品格是萬萬不能的，物業管理企業也不例外。

一、物業管理企業文化的內涵與特征

物業管理企業作為以房屋為管理對象，以人為服務對象的市場主體，應對企業文化建設高度重視。物業管理企業文化，實際就是一種以價值觀為核心的對物業管理企業全體員工進行企業意識教育的微觀文化體系。具體來說，物業管理企業文化是物業管理企業在長期經營服務實踐過程形成，并為本企業員工自學遵守和奉行的的共同價值觀念、經營哲學、企業精神、職業道德、企業化制度和企業形象的總和。物業管理企業的核心是企業價值理念，作用對象則是企業全體員工。

將物業管理行業的企業文化與其他行業企業的企業文化比較起來，可以從六個方面來把握物業管理企業的企業文化的特征：

(一)創新性文化

由于物業管理產品的均質化及市場競爭激烈化決定了物業管理企業文化的首要特征——創新文化。物業管理公司要做出良好業績，靠得是過硬的管理服務，這是物業管理企業生存的基礎。然而，由于各個物業管理公司，無論是在物業管理的內容上還是形式上，差異都是細微的。無論你是大企業還是小企業，知名企業還是非知名企業，就物業管理服務而言，內容上日復一日，物業管理服務各個崗位綠化、清潔、維修、保安，工作內容也趨于一致。就這樣，在物業管理產品質地無差別化的前提下，一個物業管理企業要想從眾多同質企業中脫穎而出，就需要在物業管理從內容到方式各個環節上不斷創新形成個性化的管理服務，適應個性化市場需要，創造個性化物業管理品牌。倡導物業管理服務創新精神、創新物業管理理念與模式，成為物業管理企業文化的重要內涵。

(二)服務性文化

物業管理行業性質決定了物業管理企業文化是服務文化。眾所周知物業管理企業屬于第三產業，是服務性行業。物業管理說“管理”，其對象指的是“物”，即物業；說“服務”，其對象是“人”，即業主。所謂“管理”，實質上是“服務”的內容。歸根到底，是為業主去管理物業。因此，提倡以業主為服務中心，強調服務理念、服務意識成為物業管理企業文化的重要特征。

(三)微利性文化

物業管理企業所處行業屬微利行業，企業經營的目標不是獲取暴利。所以物業管理企業的經營策略不同于一般企業。物業管理企業經營要做到“開源節流”。一方面，造就物業管理企業經營理念的“規模經濟、多元化和智能化”三種價值取向。這三種價值取向，旨在“開源”。其中，規模經濟重在提高物業市場占有率，多元化重在挖掘既得市場經濟潛力，智能化則重在提高物業管理科技含量以期提高獲利能力。另一方面，物業管理企業在經營管理中不能不強調“節流”，追求人員精干化，工作流程簡約化，工作方式效率化。而且也由于物業管理企業在與業主的角色關系中兼有管家的角色定位，因而其文化內涵不能不包含一些由此而決定的精神特色，如節約節儉精神等等。

(四)社區性文化

由于物業管理公司的管理對象都是一定范圍社區的物業，服務對象是業主與使用者。在社區文化建設中，物業管理企業也是眾多文化建設主體中的一個自然主體之一。但是，我們物業管理公司在社區中的特殊地位，使物業管理企業成為社區文化的天然組織者，而社區成為物業管理企業文化的重要載體，從而使物業管理企業的企業文化打上深深的社區文化烙印。而物業管理企業企業文化社區化價值取向，在性質上表現為物業管理企業價值觀念在社區的滲透、輻射、影響，在形式上表現為物業管理企業在社區的文化管理、氛圍管理、公約管理。從而，物業管理企業的企業文化帶有明顯的社區性傾向。

(五)細節文化

細節文化是指企業以一種精益求精的精神，努力創造一種超越一般行業標準，超常規的個性化的服務理念和服務體系，以求獲得更高的顧客滿意度和更好的市場宣傳效果的一種企業文化。物業管理企業屬于服務性行業。物業管理的對象是人，即業主。因此提倡以業主為服務中心，強調服務理念、服務意識成為物業管理企業文化的重要特征，物業管理企業文化的這個特征又決定了其細節文化。物業管理中的細節是產品質量與服務水平的代表，細節最富有表現力，最容易形成口碑宣傳和新聞效應，細節在勢均力敵的競爭中，往往能夠起到一種四兩撥千斤的重要作用。

(六)執行力文化

物業管理企業尤其強調執行力。所謂執行力，就是企業管理運行當中制定的一整套行為和技術體系。它能夠使企業形成自己獨特的發展優勢和競爭優勢，是企業成敗的關鍵因素。

物業管理企業屬于服務性行業，服務對象是業主和使用人；物業管理強調競爭中創新，創新中發展；物業管理服務注重細節。這些都需要一整套成體系的技術、行為等規范。

二、物業管理企業文化建設的基本內容

物業管理企業文化建設的著眼點是以人為本，努力提高企業員工的素質，充分發揮他們的積極性和創造性，大力弘揚團隊精神和協作精神，進而提高企業的綜合實力和競爭能力?；救蝿帐菢嫿ǜ挥懈偁幓盍Φ钠髽I文化體系，主要包括以下具體內容：

1．凝煉企業價值觀念

企業價值觀是企業文化的基石，企業文化的所有內容都是在企業價值觀的基礎上產生的，都是企業價值觀在不同領域的體現或具體化。凝煉企業價值觀念，主要是從企業的實際出發，根據企業定位，總結、提煉和培育鮮明的企業核心價值觀念，在企業員工中引起共鳴，實現員工對本企業價值、理念、精神的認同。這是企業文化建設的關鍵環節。

2．形成企業經營理念

企業理念是企業思想、文化觀念等意識特質的總和，是企業的管理者和全體員工經營企業的哲學、思想、觀念，它影響到企業的經營方針、戰略決策、行為準則和工作方法，是企業一切工作的思想基礎，更是企業文化建設的靈魂。形成企業經營理念，主要是通過對企業中長期發展目標、生產經營方針、發展戰略和策略的思考，提煉特色鮮明、充滿生機而又符合企業實際的企業經營管理理念，從而使企業的資金、人員、設備、信息等資源真正發揮效力。

3．確立企業精神

企業精神是企業的精神支柱，是企業文化中的決定性要素，它反映了企業員工集體的心理狀態、意志狀態、思想境界和理想追求，以及相應的精神氛圍。確立企業精神，就是將企業現有的思想觀念、傳統習慣、行為方式中的積極因素進行總結、提煉，有意識地提倡、培養員工群體的優良精神風貌，使企業改革發展的經營思想變為員工自覺的行動。

4．明確企業發展目標企業發展目標是企業文化的引航燈，企業文化建設的目標應與企業的發展戰略目標相一致，使之成為企業全體員工的共同追求，形成企業的凝聚力從而增強員工的積極性、主動性和創造性，自覺將自己的崗位工作與實現企業奮斗目標聯系起來，把企業的經營發展轉化為每一位員工的責任。

5．建設企業道德規范

建設企業道德規范，主要是加強企業和員工共同遵守的道德意識、道德關系和道德行為建設，形成企業內部調整人與人、單位與單位、個人與集體、個人與社會、企業與社會之間關系的行為準則和規范形成企業微觀意識形態。

6．完善企業管理制度

企業制度是企業為實現其發展目標，要求其成員共同遵守的辦事規程，是處理相互之間關系的各種規章制度、組織形式的行為準則、行為規范。完善企業管理制度，主要是按照國家和地方政府頒發的各項有關法規，吸取和借鑒國內外先進的物業管理企業經驗，建立健全企業各項管理制度，構筑完整的制度體系，完善管理環境。堅持制度在先，用制度規范管理，提高服務。寓文化理念于制度之中，明確企業的共同行為準則，規范企業員工行為，保證整個企業能夠分工協作、井然有序、高效運轉，不斷提高服務水平和管理效能，并在提高管理水平的過程中使全體職工感受到個人價值的充分實現。

7．塑造企業形象

塑造企業形象，是從企業物質文化、制度文化和精神文化三個方面做起，它們是建設企業形象戰略的三大支柱，即企業理念識別系統(MIS)、企業行為識別系統(BIS)和企業視覺識別系統(VIS)。通過進行企業形象設計和建設，鑄造企業靈魂，提升員工整體素質，塑造現代企業新形象，打造企業品牌，提升企業的知名度、信譽度和美譽度，樹立企業對內對外良好的公眾形象。

三、物業管理企業文化建設過程中應注意的問題

物業管理行業的特點，決定了其企業文化的重要性。物業管理企業文化建設同樣是一個系統工程，必須針對企業自身特點、市場狀況以及企業未來的經營發展目標不斷加以充實完善，還要防止企業無形的文化和有形的其他管理制度沖突碰撞，防止物業管理企業文化和社會文化脫節。應當充分認識到物業管理企業文化建設不是一朝一夕能完成的還要看到企業員工接受和自己價值觀有一定差異的企業價值觀念，是一種被動和強制性的服從行為，是一種從不自覺到自覺的行為。企業應該以一定的科學理論作指導，按照一定步驟，循序漸進，有條不紊推動企業文化建設的順利開展，同時應該避免下面幾個問題：

1．避免無文化現象

沒有文化的物業管理企業必定是失敗的企業如果企業僅有十分系統、嚴明的各種規章制度，規定員工必須怎么做和不能怎么做，沒有明確的文化理念和價值倡導，疏于對員工的教育與培訓，可能會導致企業活力不足、缺乏憂患意識，甚至會有離心現象產生。

2．避免文化愚民現象

如果過于強調企業的某種文化理念，推廣教育手段過急，可能會使企業員工盲從，而缺乏獨立思考創新。創新是企業持續發展的必要手段，如果企業不思進取，故步自封，無異于逆水行舟，不進則退。

3．避免文化理想現象

企業文化如脫離實際，其倡導的文化理念超出企業范圍，或認為企業文化可代替一切企業管理所有其他內容，可能會使企業忽視眼前的險惡環境，會流于假大空的陷阱。甚至可能和業主的價值觀發生沖突，從而使企業的運作不靈驗，導致企業運作環境惡化。

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關鍵詞：物業管理；企業民事責任；侵權

中圖分類號：C916 文獻標識碼：B 文章編號：1009-9166（2011）023(C)-0225-01

一、物業管理企業侵權的民事責任

物業管理企業侵權的民事責任形態，是指物業管理企業侵權所導致的民事法律責任在當事人之間的分配和負擔，它所要解決的問題是，責任主體承擔特定法律義務的內容和形式。依據侵權法理論，侵權人的侵權責任主要有以下幾類：直接責任（自己責任）與替代責任（亦稱轉承責任），單方責任與雙方責任，單獨責任與共同責任（包含連帶責任、按份責任、補充責任）。物業管理企業侵權責任的特點，主要體現為替代責任，以及在特殊情況下涉及到共同責任。

（一）替代責任替代責任，是指責任人為他人的侵權行為和為人之行為以外的自己管領下的物件所致損害負有的侵權賠償責任，可以分為對物的替代責任和對人的替代責任。對物的替代責任包括對物件致害的替代責任和對動物致害的替代責任。物業管理企業為其下屬的物業管理從業人員在從事物業管理與服務過程中侵害業主或非業主使用人合法權益的行為所承擔的民事責任就是典型的對人的替代責任。物業管理企業對其內部工作人員履行職責的行為承擔責任，是基于侵權損害的后果，但物業管理企業從業人員的侵權行為完全超越了其職責范圍，物業管理企業則可不負責任。

（二）特殊情況下的共同責任物業管理企業侵權的共同責任是相對于單獨責任而言的。單獨責任是指物業管理企業因其單獨的侵權行為侵害了業主的合法權益并造成了損害結果，物業管理企業須對其侵權行為單獨承擔民事責任的情形。相反，物業管理企業侵權的共同責任是指物業管理企業的法定代表人及其他工作人員與一個或一個以上的行為人各自實施了侵害業主合法權益的侵權行為并造成了同一損害結果，由該一個或一個以上的行為人與物業管理企業一起來共同承擔對該危害結果的侵權責任，這其中有物業管理企業的法定代表人及其他工作人員與物業開發商共同侵權的（尤其是在前期物業管理服務合同履行期間），有物業管理企業的法定代表人及其他工作人員與水、電、熱及管道煤氣、天然氣等物業性公用事業服務商共同侵權的，也有物業管理企業的法定代表人及其他工作人員與部分業主共同侵害其他業益的，更有上述幾種侵權行為主體一起實施的共同侵權行為等。根據責任的性質、份額、比例等因素，物業管理企業因共同侵權行為所應承擔的共同責任可以分為：連帶責任、按份責任、補充責任。

二、物業管理企業承擔侵權責任的方式

依照《民法通則》第134條的規定，物業管理企業承擔民事侵權責任的方式主要有：停止侵害，排除妨礙，消除危險，返還財產，恢復原狀，修理、重作、更換，賠償損失的財產性質的保護方式以及消除影響、恢復名譽、賠禮道歉等人格權性質的保護方式。有損害自然應有救濟，而賠償是救濟的最有效和最常用的途徑之一。物業管理企業侵權損害的賠償應當遵循以下原則：

（一）填補損害的原則。通過對業主及非業主使用人受害的權益給予賠償，使其盡可能恢復到被侵害前的狀況。

（二）過失相抵原則。我國《民法通則》第131條規定“受害人對于損害的發生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責任。”但根據最高法院關于人身損害賠償的司法解釋的規定，物業管理企業因故意或重大過失致業主或非業主使用人損害的，業主或非業主使用人只有一般過失的，不減輕物業管理企業的賠償責任。

（三）連帶賠償原則。物業管理企業法定代表人及其他工作人員與第三人共同加害的，物業管理企業應當與第三人承擔共同侵權的連帶賠償責任。

（四）精神損害賠償原則。對物業管理企業的法定代表人及其他工作人員所造成業主或非業主使用人的精神損害以金錢賠償。

1、對人身損害的賠償根據《民法通則》以及最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第17條的規定。

2、對財產損害的賠償對物業管理企業侵害業主財產的行為，在要求其返還財產和恢復原狀不能的情況下，可以考慮賠償，賠償范圍應當以全額賠償為原則，即損失多少，賠償多少，損失既包括直接損失，也包括間接損失。如對于侵占挪用業主共用設施維修基金的侵權行為，物業管理企業既要返還該基金，也要賠償給業主造成的正常的利息損失。當然，上述賠償的損失必須在合理的限度內。由于業主未及時采取補救措施導致的擴大部分的損失，物業管理企業不承擔賠償責任。

3、對精神損害的賠償精神損害賠償是指民事主體因其人身權利受到不法侵害，使其人格利益和身份利益受到損害或遭受精神痛苦，要求侵權人通過財產賠償等方法進行救濟和保護的民事責任。除此之外，筆者認為，物業管理企業侵權中的環境侵權也應當給予受害人精神損害賠償。

作者單位：華中科技大學文華學院人文學部08法學2班

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關鍵詞：物業管理；成本控制；成本構成；方法研究

一、物業管理公司成本構成分析

物業管理企業的日常成本形成點具有點多、面廣、線長等特性，主要是為客戶提供勞務，根據業務特性，成本分為經營成本和期間費用。實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。在我司經營成本中，包含燃物料消耗、修理保養費、警衛消防費、綠化保護、公用設施設備日常運行，這些成本項目屬于可控變動成本，期間費用中，包含人員工資福利、社保、公積金、折舊攤銷、稅費、中介機構咨詢費、辦公費，差旅費、業務招待費等。

二、物業管理公司成本控制方法研究

（一）合理安排人員，提高管理水平

物業管理企業作為第三產業的服務業，屬于勞動密集型企業，其主要特點為人工成本占有相當大的比重，以上海海運物業管理有限公司為例，2015年公司人工成本及外聘外包成本占公司成本的比重達到70%多，對人工成本的控制也就成為物業管理企業成本控制的關鍵。筆者認為可以考慮從以下幾點來控制人工成本.1.對物業管理人員進行定崗定編定崗設計的目標是實現企業運作效率最大化，定編設計的目標是實現人工成本最低化。物業管理公司應參照物業管理行業《物業管理崗位人員編制標準》合理確定本公司各物業管理項目人員編制，要改變原來因人設崗的做法，實現各物業管理崗位標準化，對每一個物業管理項目均采用標準化配置。首先，公司可以組織不同物業管理項目中相同崗位人員進行定期交流培訓，通過培訓提高職工工作質量，使各物業管理項目進行標準化管理，提升公司形象，另外通過相同崗位職工的交流可以不斷改進工作中的問題，并可以傳達公司要求，提高工作效果；其次，便于物業管理項目之間的人員交流，針對公司新增項目或退出項目可以很快進行人員調動，縮短了崗位適應時間；再次，針對每個崗位的工作量，可實行多個項目同一崗位由一人擔當的方式以降低成本；最后，可以通過標準化編制來合理安排人員，減少人員占用，從而降低人工成本。2.對部分工作進行專業化分包物業管理公司的性質決定了物業管理公司成本費用主要是人工成本支出，其中占的比例最大的主要是基層服務人員的工資，包括保安、保潔等人員的工資。如果全部采用公司編制內職工來完成上述工作，將大幅增加公司人工成本，特別是對國有企業而言更是如此，物業管理公司可以將上述保潔保安工作進行分包，分配給專業的保安保潔公司，進而降低服務成本。3.將人員按照作業中心進行組織傳統的物業管理公司的組織結構一般是按照管理部室及各物業管理處的方式進行，在物業管理處下設各職能人員，每個物業管理處均配備保安、保潔、綠化、工程等一套人馬，對于管理面積不大的物業勢必造成人力的浪費。物業管理公司可以根據自己的情況，考慮在組織機構中設置專門的保安中心、保潔中心、工程中心及綠化中心等或者可以合并設置一個作業服務中心，通過上述設置，可以提高人工利用效率，減少人員占用，降低人工成本。4.提高物業管理信息化水平物業管理公司可以通過物業管理信息化平臺的建設，通過科技手段來降低人工成本。粗放型的管理，管理層次低，智能化水平低，基本處于簡單的手工操作階段，需要耗費大量的人力、物力，因此應采用現代化的手段，增加物業管理的科技含量，提高物業管理質量。如在道口增設電腦自動收費系統；在小區內設立巡更機、監控等智能化管理設施，既安全可靠，又能減少保安員崗位，降低人力資本的支出；另一方面，可以通過物業管理信息化平臺提高信息共享水平，實現單據的快速流轉，提高管理效率，減少差錯，從而提升管理水平。

（二）合理控制能耗，及時維修保養

在物業管理行業中應該加強節約意識，這里的節約指的是人力、物力的節約。在保證設備設施正常運行下，通過科學方式，做好節能措施，降低能耗，由于物價上漲，物業成本增加，經營任務十分艱巨，為加大攻堅力度，努力開源節流爭取更大成效。各物業管理處應想方設法為業主控制公用電源，調節好公燈開啟時間，盡最大努力節能降耗。設備運行成本是物業管理各項成本中彈性幅度比較大、變化最敏感的成本，一般包括設備運行、維修和養護成本。設備管理的基本原則就是“多小修，及時修，盡量避免大修”，從而有效地控制好成本費用。

（三）加強專人管控，減少庫存積壓

通過成本分析，可以找出跟蹤處理的成本可控點，如公司本水電、郵電通訊及辦公費，低值易耗、備品備件等這些期間費用，我司采用辦公室統一購買、統一管理、統一發放的方式。而科學地整合、利用物力資源，目的是十分明確的，一是固定資產，低值易耗品、辦公用品、使用材料、配件等要做到賬目清楚，賬物相符；二是固定資產、低值易耗品、使用材料、配件等，要盡量減少積壓；三是提高資源共享的利用率；四是健全管理制度，及時查漏補缺。對此，公司可以采取四方面工作：一是對現有固定資產的庫存、使用情況等，重新登記清查；二是對庫存材料、配件和低值易耗品實行月度核查制，在保證各管理處正常運行的同時，做到資源共享，避免重復采購和庫存積壓浪費；三是對固定資產的狀態進行核定，即對使用年限、使用效果、大中小修情況、日常使用單位、使用頻率等進行跟蹤統計；四是對辦公用品進行量化控制，降低庫存積壓，對辦公設備實行專人?？?，確保使用狀態和使用情況有記錄、有跟蹤。

（四）加強成本考核，激勵約束機制

對物業管理公司的成本考核要結合公司全面預算管理，每年年初要結合公司總體預算目標制定各物業管理處的成本考核指標。成本考核指標的確定要遵循切實可控的原則，即將物業管理處的成本按照可控性進行分解，并根據歸口控制的原則將各項成本分解到個人，明確個人的成本控制責任。為保證全年目標成本的實現，分別對考核指標進行了分解與量化，成本單元與考核指標相結合，使得成本執行情況與個人利益結合起來，與各部門簽訂了經營責任書，及時找出與預算進度的差異，請各考核部門一起參與對超預算的原因進行剖析，實現有效控制。