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關鍵詞：城市規劃,房地產開發,科學發展觀, 可持續發展

Abstract: with the development of the industrialization, the city generation and development, and formed an independent industry. And real estate in the society and economy of the important role of practice activities, mainly in the city this environment embodies also come to. Based on analysis of urban planning and real estate development of relations and mutual influence, and based on the science development view, discusses the harmonious development between the way, points out that the urban planning forward-looking, on real estate development and urban planning guide.

Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development

中圖分類號：TU984文獻標識碼：A 文章編號：

引言：隨著中國城市化快速來臨和科學發展觀的確立, 追求城市綜合效益的最大化是成為現代化城市發展的最終目標, 城市規劃與房地產開發經營協調發展則是實現這一目標的現實選擇。因此,在科學發展觀的指導下,尋求促進城市規劃與房地產開發經營協調發展的有效途徑,已經成為當前城市建設工作的重點之一。深入分析、正確把握城市規劃與房地產開發協調發展的內在機制，對于探求協調發展的有效路徑具有重要理論和現實意義。

1.城市規劃對房地產用地開發強度的影響

1.1 城市建設用地的開發強度

受到其使用性質和對周圍環境的要求以及周圍建筑物、構筑物對其制約關系等的影響。城市規劃可對確定建設用地的開發強度起到指導作用。通過制定開發地段的控制性詳細規劃，并根據城市空間景觀要求和環境要求以及群體之間的關系，確定該地段的建筑高度、建筑密度和容積率等技術經濟控制指標，明確各類用地的最大開發強度，以限制開發過密的傾向，保證良好的生活居住環境質量。這對于實現城市土地利用、城市產業發展和居民生活質量提高相一致的城市規劃目標，是非常重要的。

1.2房地產開發對城市規劃作用的內在機制

近年來，城市建設逐步引入了房地產開發機制，房地產開發企業逐漸成為城市建設的重要力量，扮演著城市發展者的重要角色。隨著城市化快速發展期的來臨，城市建設和城市發展的速度將大大加快。為了有效地帶動城市建設，促進城市布局結構的完善，加快城市舊區的更新和新區開發，以保證城市規劃的有效實施，必須重視和研究房地產開發對城市規劃的作用機制。

1.3．房地產開發對城市經濟發展的影響

一般而言，在城市經濟發展過程中，房地產開發可以帶動或影響許多產業的發展，從而加強或改變城市的性質，由此帶來城市規劃的改變。房地產開發對城市經濟發展的作用，主要表現以下兩方面：一方面，產業關聯作用。房地產開發通過后向、側向和前向關聯效應帶動國民經濟其他產業的發展。后向關聯是指帶動為房地產建筑提供各種原材料的產業。側向關聯是指帶動與房地產開發相關的建筑業和城鎮公用公共事業的發展。這兩類產業與房地產的開發具有直接關聯效應。房地產開發的前向關聯是指為國民經濟各部門特別是工業與城市第三產業中的許多服務性行業提供場地、空間和建筑物。

從城市規劃的不同分類對房地產開發的指導來看。房地產開發中的商品房建設是城市建設的主要組成部分之一。房地產開發和商品房建設，也要接受城市規劃的指導，納入到城市統一規劃之中。但是，城市規劃是有層次的，各層次的規劃對房地產開發的指導作用是不同力度的。

1.4 城市總體規劃對房地產開發的指導

主要體現在三方面：指明房地產開發用地的方向和地段；確定房地產業的開發規模、時序和步驟；安排房地產項目用地周圍的環境和配套設施。分區規劃的指導作用更加具體，尤其是在如下兩方面：要更加明確：確定居住區、片區、組團的劃分，大致框定各居住區、片區、組團的用地范圍和人口規模；指明各居住區、片區、組團的建筑及用地容量控制指標。詳細規劃對房地產開發的指導性、控制性更強，規定各地塊建筑密度、容積率等控制指標，規定建筑后退紅線距離，建筑間距；提出各地塊建筑體量、色彩等要求。因此，以為有了總體規劃就可以對房地產開發進行完全的指導，或者要求總體規劃就做到像詳細規劃那樣來指導房地產開發都是不切實際和無法做到的。

2. 城市規劃和房地產開發的關系

1)城市規劃對房地產開發起著規范和管制作用。城市規劃區內的土地使用和各項建設必須符合城市規劃, 服從規劃管理。因為在市場經濟條件下, 房地產開發商由于受到自身利益的驅使, 往往只考慮到自己的經濟效益, 而忽視全局和社會利益。體現在具體的開發過程中就是房地產開發商任意提高容積率或建筑密度或占用公共綠地。因此, 有必要通過城市規劃對房地產開發行為進行規范和管制。

2)城市規劃影響房地產開發的效益。

影響房地產開發效益的因素很多, 城市規劃就是其中的主要因素。城市規劃通過影響地價從而影響房地產開發的效益。城市的性質、職能、規模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建設總體容量控制標準從總體層面上決定了城市地價的高低。而這些因素主要都是由城市規劃決定的。

3)城市規劃指導和促進房地產開發。

由于城市規劃是一個城市在比較長的一段時間內的發展藍圖。因此, 城市規劃都是建立在詳細調查和科學論證的基礎上的, 具有一定的前瞻性和指導性。

4）從城市規劃的不同分類

對房地產開發的指導來看房地產開發中的商品房建設是城市建設的主要組成部分之一。房地產開發和商品房建設, 也要接受城市規劃的指導, 納入到城市統一規劃之中。但是, 城市規劃是有層次的, 有總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃和修建性詳細規劃, 后二者又統稱為詳細規劃。各層次的規劃對房地產開發的指導作用是不同力度的。有了總體規劃就可以對房地產開發進行完全的指導,或者要求總體規劃就做到像詳細規劃那樣來指導房地產開發都是不切實際和無法做到的。

2 城市規劃和房地產開發的協調發展

2. 1 城市規劃應加強對房地產開發的管理

必須增強規劃的超前意識。城市規劃超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想, 物質準備按照規劃進行開發建設,而且能影響房地產開發的投資方向、策略, 促進房地產業健康發展。各城市應根據各地的實際情況,以市場經濟為前提,以《城市規劃法》為依據, 制定《城市規劃法》實施細則、城市規劃管理技術規范等地方法規, 使城市規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用。必須增強規劃行政主管部門的職能意識。規劃行政主管部門還應加強對開發區的規劃管理。

2. 2 房地產開發要符合城市規劃

房地產開發要符合城市規劃, 就要配合政府宏觀調控和規劃,不能違規操作。其次, 在政府的領導下, 小區規劃、建筑風格定位、產品定位、產品配套等方面, 也要結合市場以及城市規劃、城市發展定位、城市的人文文化和風土人情。

2. 3 重視市場需求, 促進城市運作

現代城市規劃除了注重其系統功能, 形象功能,商業功能, 居住功能,交通及其基礎設施等常規功能外,還應重視其經營和市場需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的運作效率和經營效益。由于城市規劃及建設目標的實現與房地產開發密切相關,對一些重要的城市中心區建設工程項目, 應注意規劃部門與房地產商的協同與配合。

2. 4 符合城市需求, 達到可持續發展

將項目開發與城市運營結合起來, 自覺圍繞城市的總體發展目標,獲得可持續發展,而且房地產開發要與城市的規劃、發展相一致。這個城市發展需要什么, 就做相應的開發。一個項目的定位一定要符合這個城市、片區的發展需求,也要符合片區消費的需求。

2. 5 城市規劃應具有彈性

現代城市規劃應具有一定的彈性。由于市場及環境是在不斷變化中的, 為適應這種變化,提高經營效益在總體規劃布局不發生重大改變的前提下, 局部應具有一定的可調性, 這樣可促進城市與環境也應注重創新, 特別應考慮具有地方的資源優勢和支柱產業特點民族風特色結合, 增強城市的吸引及輻射功能。另外,在規劃指導下的房地產開發經營公司,也必須構建不斷創新的經營理念, 以獨特的環境文化,經營文化, 經營技巧的運作手段提升自身的核心優勢, 增強自身競爭能力。

結語：城市規劃與房地產開發協調發展的內在機理應該是：城市規劃從總體上對城市開發和建設進行有序的安排，對房地產業開發活動起著最直接、最具體、最有影響的調控作用；房地產開發作為城市規劃的落腳點和得以實施的執行者，則是在追求自身利潤最大化的同時，實現著城市規劃，進而提高城市綜合效益。只有這樣，才能實現城市規劃和房地產開發的共同目標符合科學規劃的房地產開發項目得以完滿實施取得經濟、社會和環境效益時，政府獲得最佳政績，開發商獲得最佳業績。房地產開發按城市規劃的指導而進行才能使得城市建設有條不紊的建設,實現科學發展的觀念。

參考文獻：

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關鍵詞房地產會計核算問題對策

隨著市場經濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產開發企業來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業會計準則》、《房地產企業會計制度》和《企業會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規定之下，結合企業自身特點，改進現有會計核算方法，更好地發揮會計職能，是會計人員的職責。筆者從以下幾個方面論述目前房地產企業會計核算中存在的問題及其改進方法。

1房地產開發企業會計核算存在的問題

1.1房地產開發企業收入確認的復雜性

房地產商品的銷售包括兩種，一種是自行開發并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業自行開發的房地產商品，由于其開發的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節。因此，房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性。《房地產開發企業會計制度》中規定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準，該規定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理；《企業會計制度》和《企業會計準則——收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環節確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。

1.2房地產開發企業商品成本與售價的不配比性

首先，房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理；在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。

其次，房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

通常房地產開發企業的成本結轉方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。

1.3收益評價指標不能真實反映企業業績

房地產企業投入產出周期具有較強的特殊性，表現在會計年報中往往是業績波動較大——項目建設期內業績不佳,驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。一個經營情況很好的開發公司，其凈利潤可能很小甚至是負數，但有大量的在建工程和很好的預售情況，現金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質量導致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結清的擔保金，由于市政規劃調整，地價變化導致的土地風險等等；故此，評價一個房地產開發企業的業績，千萬不要以指標論好壞，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。

2完善房地產開發企業會計核算規范的對策

2.1正確確定和應用收入確認標準

房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標淮。

(1)法律標準。法律標淮是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業標準的前提條件。

(2)專業標準。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；企業沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。上述規定中，收入確認以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。

筆者認為，房地產銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業產品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符《企業會計準則——收入》的有關規定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產權證的環節較為特殊，盡管房地產商品最終是以產權證上權利人主體的更替為所有權變更的主要標志，但由于房地產開發企業在項目開發前根據規定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續的情況后才辦理產權過戶手續，且產權證的辦理涉及到房地產管理、土地管理等政府有關部門，辦妥產權證書的時間并非開發企業所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。

2.2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結轉錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。

(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，再按計劃價格相同的房屋分類設戶，價格不同的分別設置。季度前兩個月可按分類明細賬結轉成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結轉數，對銷售房屋只登記數量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結出銷售成本。這種方法適用于開發規模較大的房地產企業，優點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。

(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。只要是開發建設工程已辦理了竣工決算手續，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產開發企業。

2.3擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量

(1)增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產開發成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發企業未來的發展。對于擁有大量優質低價的土地儲備的企業來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優勢，能在未來三到五年內保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產開發企業的財務報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。

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[關鍵詞]房地產；開發投資；政策建議

[中圖分類號]F293　[文獻標識碼]A　[文章編號]1005―6432(2011)18―0009―01

1、北京房地產開發投資發展現狀

近年來北京房地產開發投資增長迅猛，成為社會經濟發展一個重要增長點，房地產業在全市經濟發展中的地位和作用日益突出。

1.1　北京市房地產開發投資總量變化情況

2005－2009年北京房地產開發投資額呈不斷上升的態勢。2005年，北京市房地產開發投資額為1525.0億元，2009年上升至2337.7億元，增長53.3％。除2008年有小幅減少外，其余各年均有穩定增長。

從年均增長來看，2005－2009年，北京市地區生產總值的年均增長率為12.0％，而同期固定資產投資的年均增長率為11.4％，房地產投資的年均增長率僅為8.9％。北京房地產開發投資呈現出與經濟發展相對應的快速增長特征，(見表1)。

1.2　房地產開發投資結構變化情況

按房地產開發投資結構來劃分，總投資可以分為建筑安裝工程費用、設備工器具購置費用以及土地購置費用三大類。北京市近幾年房地產開發投資結構情況如表2所示。

2005－2009年，北京市房地產開發投資中土地購買費用從600.9億元增加到1496.1億元，增長149.0％，同期房地產開發投資總額的增長率僅為53.3％，而建筑安裝工程和設備工器具購置兩項費用則相對穩定，沒有出現大幅上漲，并且在2008年和2009年兩年反而出現了不升反降的現象。

從土地購置費用占房地產開發投資總額百分比變動情況來看，2005年該比例僅為39.4％，隨后逐年增加，2009年北京房地產土地購置費為1496.1億元，房地產開發投資總額為2337.7億元，土地購置費用占房地產開發投資總額的比例為64.0％，比2005年高出24.6個百分點。

2、北京房地產開發投資存在的問題及政策建議

根據行業發展規律，在房地產快速發展期，房地產投資占固定資產投資25％～35％是合理區間，房地產投資占GDP比重在8％～12％是合理區間(劉春蘭，2007)，超過上限，過熱特征開始出現。2005－2009年北京房地產投資占固定資產投資比重均超過35％，在2008年達到最高值62.2％，2005－2009年北京房地產投資占地區生產總值的比重平均在20％左右，顯示出房地產開發投資比例高出正常比例，應引起重視。另外，房地產開發的投資比例發生了較大變化，房地產市場中土地價格有了大幅增長，房地產開發商加大了對于土地的投資。

20世紀90年代初的日本經濟崩盤，90年代末的亞洲金融危機，以及2007年以來的美國金融危機，都與房地產泡沫的形成與破滅有著直接關系。為此，相關部門應積極調控，將房地產投資比重控制在合理的范圍內，確保北京房地產市場健康發展。要進一步完善北京市房地產的宏觀調控政策，避免樓市過熱造成的不利影響，通過稅收、金融等手段限制房地產投機，引導房地產開發投資以適度的規模增長，這既關系到房地產行業的供給能力，也影響著固定投資的規模，從而影響整體的宏觀經濟。同時，由于房地產宏觀調控是項系統工程，要從全局、根本上控制房地產投資規模過快增長就需要加強政策的規劃性和系統性，加以政策管理和長期監督。未來北京市房地產調控的任務仍十分艱巨，因此有必要對長期的調控目標作出進一步明確，并根據現實情況及時有效地進行調整。

參考文獻：

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一、房地產開發完成情況

2009年，全國完成房地產開發投資36232億元，比上年增長16.1%。其中，商品住宅完成投資25619億元，增長14.2%，占房地產開發投資的比重為70.7%。

2009年，全國房地產開發企業房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長12.8%；房屋新開工面積11.54億平方米，增長12.5%；房屋竣工面積7.02億平方米，增長5.5%。其中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長6.2%。

2009年，全國房地產開發企業完成土地購置面積31906萬平方米，比上年下降18.9%；完成土地開發面積23006萬平方米，下降19.9%。

二、商品房銷售情況

2009年，全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長43.9%；辦公樓銷售面積增長30.8%；商業營業用房銷售面積增長24.2%。2009年，商品房銷售額43995億元，比上年增長75.5%。其中，商品住宅銷售額增長80.0%，辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長66.9%和45.5%。

三、房地產開發企業資金來源情況

2009年，房地產開發企業本年資金來源57128億元，比上年增長44.2%。其中，國內貸款11293億元，增長48.5%；利用外資470億元，下降35.5%；企業自籌資金17906億元，增長16.9%；其他資金27459億元，增長71.9%。在其他資金中，定金及預收款15914億元，增長63.1%；個人按揭貸款8403億元，增長116.2%。

四、70個大中城市房屋銷售價格指數

12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.8%，漲幅比11月份擴大2.1個百分點；環比上漲1.5%，漲幅比11月份擴大0.3個百分點。

新建住宅銷售價格同比上漲9.1%，漲幅比11月份擴大2.9個百分點；環比上漲1.9%，漲幅比11月份擴大0.4個百分點。

分類型看，與上年同月相比，經濟適用房銷售價格上漲0.8%；商品住宅銷售價格上漲10.1%，其中普通商品住宅銷售價格上漲11.0%，高檔住宅銷售價格上漲7.2%。與上月相比，經濟適用房銷售價格上漲0.1%；商品住宅銷售價格上漲2.2%，其中普通商品住宅銷售價格上漲2.4%，高檔住宅銷售價格上漲1.3%。

分套型看，90平方米及以下的新建住宅銷售價格同比上漲11.6%，環比上漲2.0%。

分地區看，與上年同月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有69個，其中漲幅最大的5個城市是：廣州19.9%、金華14.9%、深圳14.3%、海口13.4%、北京13.2%；價格下降的城市有1個：唐山下降2.0%。

與上月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有66個，其中漲幅最大的5個城市是：三亞5.1%、北京4.5%、溫州4.1%、?？?.3%、蚌埠3.1%；價格下降的城市有1個：錦州微降0.1%。

二手住宅銷售價格同比上漲6.8%，漲幅比11月份擴大1.3個百分點；環比上漲1.0%，漲幅比11月份擴大0.4個百分點。

分地區看，與上年同月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有69個，其中漲幅最大的5個城市是：深圳23.9%、溫州19.2%、杭州13.9%、廈門13.2%、金華12.1%；價格下降的城市有1個：唐山下降1.8%。

與上月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有60個，其中漲幅最大的5個城市是：三亞3.3%、惠州2.6%、吉林2.4%、?？?.3%、廈門2.0%；價格下降的城市有1個：昆明微降0.1%。

新建非住宅銷售價格同比上漲4.3%，漲幅比11月份擴大0.3個百分點；環比上漲0.6%，漲幅比11月份縮小0.3個百分點。

與上年同月相比，辦公樓銷售價格上漲6.4%，商業營業用房銷售價格上漲2.7%，其他用房銷售價格上漲4.1%。與上月相比，辦公樓銷售價格上漲0.6%，商業營業用房銷售價格上漲0.6%，其他用房銷售價格上漲0.3%。

四季度，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.8%，其中新建住宅銷售價格上漲6.4%，二手住宅銷售價格上漲5.6%；房屋租賃價格與上年同期價格持平；物業管理價格同比上漲0.4%；土地交易價格同比上漲13.8%，其中住宅用地交易價格同比上漲19.4%。

五、全國房地產開發景氣指數

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關鍵詞：房地產項目；投資決策；設計施工成本；經濟效益；提高

Abstract: with the development of social economy in our country, as a pillar industry of the real estate industry becomes the multitudinous enterprise pursuit of the goal, and because the real estate development has a long life cycle, large investment, and the characteristic of income received political environment, economic environment, natural environment and social environment have national policy, and many other factors, the comprehensive influence in capital the pursuit of the biggest real estate industry, how to use the least investment, the smallest risk and obtain the biggest benefits and economic benefits is the final purpose of real estate development. Therefore, real estate development enterprise how to in the fierce competition in the real estate market in an invincible position, has become the most real estate development enterprises are facing an important problem. Based on the impact of the real estate development in several aspects, and discusses how to improve the economic benefits of real estate development project the author puts forward his own views and opinions, only supplies the reference.

Keywords: real estate projects; Investment decision; Design and construction cost; Economic benefit, improve

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）

隨著社會和經濟的發展、科學和技術的不斷進步，尤其是在我國實行改革開放政策以來，國民的收入在不斷的增長，我國的房地產業和房地產市場也伴隨著國民經濟發展的腳步得到了更好的發展。并且由于近年來住房制度的改革、土地使用制度以及銀行住房資金貸款等制度的不斷深化，也為我國的房地產業的迅猛發展提供了保障和前提。國家為了保證經濟的快速增長，已經把住房建設作為了提高國民經濟水平的新的增長點，這也為房地產業的進步一的發展提供了良好的大環境。據統計，目前全國住房特困房將近400多萬戶，全國尚有3500萬平方米危舊房需改造，由此可見，城市的住宅需求是一個巨大的、潛在的市場。更因為這些利民、惠民政策的實施也使得當前人們對住房的需求量增加，因為更多時候人們更把住房看作是一種投資。

房地產開發是指依法取得國有土地使用權的土地上，按照城市規劃的要求進行基礎建設、房屋建設的行為。因此房地產開發與城市規劃緊密的聯系在一起，是城市建設規劃的有機組成部分。房地產開發與其他的商品開發有著投資大、周期長、風險大、綜合性強等特點。因此，房地產開發應具有周密詳細的規劃，并且要求各個環節之間相互銜接、緊密派和、協調進行、保證工程質量、控制好投資成本、合理縮短其開發周期，降低風險，進而以求項目開發獲得良好的經濟效益。下面本文主要是從房地產開發項目的投資決策、設計、施工角度等方面出發，來簡單論述如何提高房地產開發項目的經濟效益。

一、房地產項目開發要有正確的投資決策

項目決策是房地產開發項目成敗與否的關鍵，它是以投資分析為依據，正確的把握房地產開發的價值和取得期望經濟效益的可靠性。目前我國房地產開發市場的投資環境日益復雜，潛在著各種各樣的風險，一旦決策失誤，將會給企業帶來不可估量的損失。如何減少由于投資決策失誤給房地產開發企業帶來的風險和經濟損失，應做到以下幾點。

對市場進行充分的調查分析，降低房地產開發的投資風險。

風險是指在投資經營過程中出現的各種不確定因素，使實際收益偏離預期收益的可能性。只有盡量減少這種不確定性，也是減少由于不確定性造成的收益偏離的最好方法，最主要的手段就是做好市場調查，然后充分利用信息化手段，獲得盡可能詳盡和準確的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制在房地產投資過程中的風險因素。通過房地產市場的供求狀況和趨勢進行全面的調查分析，擬定出開發項目的類型定位，從中選擇社會最需要的并且能夠取得較大收益的投資項目，這部分工作可以由房地產投資企業的相關部門對房地產市場進行全面細致的調查，也可通過委托咨詢公司等中介機構進行。

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關鍵詞：房地產；生態足跡；生態承載力；生態赤字

Abstract: Based on the ecological footprint theory and analysis method, proposed the real estate development ecological footprint and real estate development of the ecological carrying capacity concept, now all residential development in the severe ecological deficit and sustainable state, its ecological footprint is about 116 times of the ecological carrying capacity, it should be by improving the residential floor area ratio, the construction of ecological residential building materials, improve the use efficiency, the development of circular economy and means to reduce residential development ecological deficit, promote residential development and the sustainable development of real estate industry.

Key words: real estate; ecological footprint; ecological carrying capacity; ecological deficit

中圖分類號：F293.3；X32.013文獻標識碼：A 文章編號：

房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業，其發展受到全社會的廣泛關注，有關其可持續發展的研究非常多，但只有少數采用計量經濟模型進行定量研究，而大多數是定性的研究，由于生態足跡理論與分析方法具有簡單易懂等特性并且直接與全球可持續發展狀況相關聯，因此已經被廣泛應用于不同尺度區域的可持續發展測度及進行水產養殖、旅游、交通|、淡水供應、手機等相關領域生態足跡研究，但目前該方法鮮見應用于產業尤其是房地產業領域。

一、基本概念

1、生態足跡是于20世紀90年代初提出并發展起來的，其含義是指為了持續提供人類所需資源并吸收人類產生廢棄物而必需的生態生產性土地的總面積，其中生態生產性土地的用途是相互排斥的且主要為能源地、可耕地、牧草地、林地、建成地、水域等。相應地，房地產開發生態足跡可以界定為持續提供某區域房地產開發所需資源并吸收開發期間產生廢棄物而必需的生態生產性土地的總面積。類似地，可以將房地產開發生態承載力界定為某區域范圍內所能提供用于房地產開發的生態生產性土地的面積。當某一區域的房地產開發生態足跡大于生態承載力時產生房地產開發生態赤字，表明該區域房地產開發處于不可持續發展狀態；反之，則產生房地產開發生態盈余，處于可持續發展狀態。

2、房地產開發生態足跡

房地產開發生態足跡受建筑面積及建筑類型的影響很大，因此為了便于計算分析并與房地產開發項目造價估算指標相一致，房地產開發生態足跡劃分為多層磚混生態足跡、多層框架生態足跡、小高層(14層以下)生態足跡和高層生態足跡等。

房地產開發還會產生大量的有害氣體、粉塵、噪音、振動、污水、渣土、建筑垃圾等副產品，由于缺乏全面的綜合管理和有效的回收利用，這些副產品目前都應被視為需要占用生態足跡的廢棄物。鑒于數據的可獲取性，本文僅計算房地產開發所產生建筑垃圾的生態足跡。據估計，每平方米的房地產開發建設會產生廢棄磚和水泥塊等建筑垃圾約60kg。

房地產開發生態承載力無法直接計算得到，計算所得區域生態承載力的一部分。因此，可通過適當的折算系數對區域生態承載力進行折算，以間接求得房地產開發生態承載力。由于區域的土地面積和房地產開發總建筑面積分別是該區域生態承載力和房地產開發生態承載力的物理空間占用和體現，故可將某區域的房地產開發總建筑面積與該區域的土地面積之比作為折算系數。

二、住宅開發嚴重性

住宅開發處于嚴重的生態赤字和不可持續狀態，其生態足跡與生態承載力之比接近116倍。雖然生態足跡分析方法的一個基本假設——生態生產性土地在空間上是互斥的存在缺陷并最終導致生態承載力的偏低估計和生態赤字的偏高估計，但若將住宅開發時耗用的其它資源和排放的其它廢棄物占用的生態足跡全部算出并納入分析，住宅開發的生態赤字仍將十分驚人。

另外，現在的住宅開發的嚴重生態赤字也與當地經濟活躍、人口密度大及其導致的住宅需求量大等原因有關．但絕對不能因此而停止住宅開發，否則將無法滿足社會和經濟發展對增量住宅的需要．

為降低區域房地產開發的生態赤字并促進其可持續發展，應從以下方面人手：

1、提高其生態承載力．具體措施包括提高生態生產性土地的產量因子，改變高消費的生產和生活方式，發展循環經濟，約束城市建設對生態空間的占用等。

2、降低其生態足跡．具體措施包括提高住宅開發科技水平，建設生態住宅，提高建筑材料利用效率，加大建筑垃圾的減量化、資源化、無害化等“三化”處理力度。

三、 結論

1、生態足跡分析方法可被用來構建房地產開發(包括住宅開發)生態足跡模型，并以此為基礎測度區域房地產開發的可持續性。

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[論文關鍵詞]房地產合作開發合同 掛靠開發合同 實質上掛靠開發合同 形式上掛靠開發合同

一、問題的提出

原告淮安市甲房地產開發公司與乙房地產開發公司（以下稱甲公司、乙公司）于2000年8月22日與12月9日分別簽訂了兩份聯合開發商品房合同。合同約定，由雙方聯合開發某綜合樓。合同簽訂后，甲公司在立項審批、土地手續辦理、拆遷安置及項目建設等方面做了大量工作，最終使整個開發項目得以順利完成，項目完成后，乙公司獲得巨大收益，但拒不依約向甲公司支付聯營中應得收益。為此甲公司訴至法院。庭審中，甲公司雖然訴稱其在立項審批、土地手續辦理、拆遷安置及項目建設等方面做了大量工作，但甲公司在聯合開發中并無實質性投入，本案合同實際上為乙公司掛靠甲公司進行房地產開發、甲公司收取管理費的掛靠性質的聯合開發合同。由此該案爭議點被歸納為：房地產掛靠開發合同是否有效。

二、類型化視角：合作開發房地產合同的效力區分

依照合作開發房地產合同主體是否具有相應房地產開發資質等級，合作開發房地產合同一般可分為三類：第一類為雙方都具有相應房地產開發資質等級的合作開發合同；第二類為僅有一方具有房地產開發資質等級掛靠開發合同；第三類為雙方都不具有相應房地產開發資質等級的合作開發合同。

依照《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第10條的規定，“合作開發房地產合同當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得相應房地產開發資經營資質或者已經依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。”由此不難認定，上述第一類合同為有效合同，第三類合同以起訴時至少一方具備相應資質等級來確定合作開發合同的效力。

對于第二類合作開發合同效力問題，司法實務中又區分為兩類：一是合作開發雙方都進行了實質性投入的合作開發合同；一類是一方不具備相應資質等級以具有資質等級的企業名義進行開發，并向對方繳納管理費的掛靠開發合同。其中對于第一類合同依法應認定為有效合同，而對于第二類掛靠開發的合同是否有效實務中有兩種觀點：一種觀點認為，掛靠開發合同為無效合同，理由在于掛靠開發名為合作開發實為資質借用，違反了法律行政法規有關企業資質的強制性規定。另一種觀點認為，掛靠開發合同有效。筆者認為后一見解為正確見解。

三、構成要件的視角：掛靠開發房地產合同的效力認定

依照民法原理，掛靠開發為雙方法律行為中的合同行為。依照《民法通則》第58條的規定下列民事行為無效：“（一）無民事行為能力人實施的；（二）限制民事行為能力人依法不能獨立實施的；（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意愿情況下所為的；（四）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；（五）違反法律或者社會公共利益的；（六）經濟合同違反國家指令性計劃的；（七）違反法律、行政法規的強制性規定的?！?/p>

就本案合同而言，判斷掛靠開發合同的效力應考慮以下要件：第一，合同主體是否適格，即合同主體是否具備民事權利能力及民事行為能力；第二，合同內容是否違法，即是否存在以合法形式掩蓋非法目的情形；第三，是否存在違反法律、行政法規的強制性規定；第四是否損害社會公共利益。

（一）合同主體適格性問題

筆者認為，對實踐中存在的掛靠開發房地產合同，可區分為兩類：一類是不具備相應房地產開發資質等級一方借用具有相應資質等級的企業名義及資質進行開發，被掛靠企業僅收取管理費而對開發經營活動不做任何實質性貢獻的掛靠開發合同；一類是不就被相應房地產開發資質等級一方掛靠具有相應資質等級的企業，以其名以及資質進行開發，被掛靠企業收取管理費并對開發經營活動以自己名義進行實質性管理的掛靠開發合同。其中，第一類應認定為單純的名義借貸合同，即形式上的掛靠開發合同。第二類則為掛靠開發合同，即實質上的掛靠開發合同。本案中，甲公司作為被掛靠企業，不僅僅收取了管理費，而且在立項審批、土地手續辦理、拆遷安置及項目建設管理方面做了大量工作，最終使整個項目開發得以順利完成。這表明，甲公司在掛靠開發中不僅僅進行了名義及資質的借出，而且以自己名義進行了開發流程的實質性管理工作。性質上應認定為實質性掛靠開發合同。依照前述最高人民法院司法解釋，此類掛靠開發合同，雖然掛靠一方不具有相應資質等級，但該掛靠開發合同應認定為有效。

（二）合同內容合法性問題

從本案合同來看，本案合同約定掛靠開發的實質性內容為特定房地產開發經營項目。房地產開發經營項目并非國家禁止經營、限制經營及特許經營范圍。最高人民法院1993年《全國經濟審判工作座談會議紀要》第2條第3點規定：“合同約定僅一般違反行政管理性法規規定的，例如一般地超范圍經營、違反經營方式等，而不是違反專營、專賣及法律禁止性規定的，合同標的物也不屬于限制流通的物品的，可按照違反有關行政管理規定進行處理，而不因此確認合同無效。”最高人民法院《合同法司法解釋（一）》第10條也規定：“當事人超越經營范圍訂立合同，人民法院不因此認定合同無效。但違反國家限制經營、特許經營及法律、行政法規禁止經營規定的除外?！苯K省高級人民法院民二庭也持此觀點。江蘇省高級人民法院《全省合同法疑難問題研討會研討問題報告》第1條“合同效力問題”第（二）點“無證（照）經營所簽訂的合同效力問題”認為，“如果交易本身并不違反法律、行政法規的禁止性規定，那么應認定合同有效，而在行政管理上，如稅收等可以補充?！币饬x即為：合同有效，但在行政管理法上可以補充之。所謂補充包括限期辦理手續，直至吊銷營業證照。依照法理，即使該企業營業證照被吊銷，吊銷前所為民事行為的效力也不應受到影響。

（三）是否違反強制性法律

對于合同合法性審查主要是審查合同是否存在違反法律、行政法規效力性強制性規定。對于掛靠開發房地產合同而言，持合同無效觀點的學者的主要理由就在于，掛靠開發房地產合同規避了法律、行政法規對于房地產開發經營資質等級的強制性規定。筆者認為，這一觀點有待商榷，理由如下：

第一，房地產開發經營資質等級規范性質上為行政管理規范。我國《城市房地產管理法》第30條規定了房地產開發經營企業的設立應經過登記、備案程序。但對未取得營業執照從事房地產開發經營的行為僅規定了“責令停止房地產開發業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款”等行政責任。《城市房地產開發經營管理條例》第9條規定，房地產開發企業的主管部門應當對備案的房地產開發企業核定資質等級，房地產開發企業應當按照核定的資質等級承擔相應的房地產開發項目。該《條例》第35條對不具備相應資質等級而從事房地產開發經營的企業規定了“處5萬元以上10萬元以下罰款；逾期不改正的，由工商行政部門吊銷營業執照”的行政責任。從上述法律與行政法規對于欠缺相應資質等級從事房地產開發經營行為僅處以行政處罰，而未涉及其所從事的房地產開發經營合同效力問題。因此，此類資質規定性質上為行政管理規范，而非民事規范。違反此類規范僅應承擔行政管理法上的責任。實踐中，房地產開發企業因不具備相應資質等級，從而采取掛靠具備資質等級的企業進行房地產開發，以該企業名義進行房地產開發經營，并以繳納管理費的方式作為對價的模式并不鮮見。筆者認為，由于前述法律、行政法規對欠缺資質等級從事房地產開發的民事行為的效力并未作出規定，因此，以上述法律、行政法規認定掛靠開發合同無效，于法無據。

第二，行政規章及地方性法規對掛靠開發合同效力的影響問題。對于合同效力認定的法律依據問題。當前理論與實務界存在兩種不同觀點：第一種觀點認為，不能依據行政規章、地方性法規認定合同無效。理由在于，《合同法》第52條僅規定了違反法律、行政法規強制性規定的合同可以認定無效。第二種觀點認為，視情況可以依據行政規章、地方性法規認定合同無效。

江蘇省高級人民法院民二庭在《全省合同法疑難問題研討問題報告》中持第二種觀點。其理由在于：“一般情況下不能引用行政規章地方性法規認定合同無效，地方政府文件不能作為認定合同效力的依據。但如果該行政規章、地方性法規對應是對上位法，即法律、行政法規強制性規定的具體補充，或者是根據有權授權制定的，可以作為認定合同效力的依據；在上位法沒有規定時，如果該規定符合社會公共利益，可以依據合同法52條第四項的規定認定合同效力；如果合同目的和合同內容都不違反法律、行政法規的強制性規定，不能僅因合同違反行政管理規定，或者受到行政處罰而認定合同無效?！笨梢?，司法實務中確實存在著以行政規章及地方性法規認定合同無效的情形存在。

筆者認為，即使依照行政規章及地方性法規，一方欠缺相應房地產開發企業資質等級的房地產實質性掛靠合同也應認定為有效合同，理由在于，作為國家行政規章的《房地產開發企業資質管理規定》中雖然規定了未取得相應資質等級的房地產開發企業不得從事相應房地產開發經營，但在法律責任條款僅規定了限期整改、罰款、吊銷營業執照及吊銷資質等級證書等行政責任，而未規定此類行為的民事效力。基于這一規章僅為行政管理規范，同時基于該規章對于不具備相應資質等級的開發經營行為僅規定了行政處罰責任，因此，以此類規范作為掛靠開發合同無效顯然于法無據。《江蘇省城市房地產交易管理條例》對此未作規定。因此即使承認行政規章、地方性法規可以作為認定合同無效的依據，本案掛靠開發合同也應認定為有效。

（四）公共利益要件

認定不具備房地產開發經營資質等級的企業掛靠具備資質等級的企業進行房地產開發經營是否違反公共利益得到問題，可以從立法對房地產開發企業資質等級與建筑企業資質等級性質及責任規定不同角度進行考察。

依照《建筑法》第13條規定，建筑企業只有經資質審查合格，取得相應等級資質證書后，方可在其資質等級許可的范圍內從事建筑活動。對于沒有資質、超越資質、沒有資質而借用資質所簽訂的建設工程承包合同，除了應承擔行政管理法上的責任外，所簽訂的合同應認定為無效合同。最高人民法院法釋（2004）12號文即持此觀點。

而對于房地產開發企業欠缺相應資質，最高人民法院僅規定了在雙方都不具備資質，且在起訴前仍無法取得的情形下才認定合作開發協議無效。對于僅有一方不具備相應資質等級所簽訂的合作開發合同，最高人民法院法釋（2004）12號文持合同有效觀點。筆者認為，依照前述對掛靠開發合同的分類，其中實質性掛靠開發合同是有效的，至于單純名義借貸的形式上掛靠開發合同，起訴前為取得相應資質等級的，應認定為無效。