序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產用戶分析范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

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關鍵詞：房地產；銷售管理系統；核心模塊；設計與實現

中圖分類號：TP311 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-000-01

目前，我國房地產公司仍主要依靠人工來處理房地產信息，也由此產生了許多問題，如數據重復、出錯，查詢麻煩等，對房地產企業的發展有著較大的影響。在計算機網絡技術基礎上的房地產銷售管理系統，能夠幫助企業多渠道收集、管理、分析相關銷售信息，從而迅速發現潛在的客戶與業務，進一步提高企業的競爭能力。

一、房地產銷售管理系統的功能

現代房地產銷售管理系統依靠IT技術，徹底改變傳統的管理意識，對房地產的銷售進行科學有效的管理，發揮出了巨大的功能。

1.科學靈活的定價方案

依據銷售管理系統，房產的定價可結合房屋的朝向、樓層、周圍的景觀等客觀性因素，采用多種方式如差價等對房屋進行定價與核算，并且可以生成均價、最高或最低價等數據，給用戶以參考。

2.深層次的客戶資源管理

房地產的銷售管理系統對客戶資源的管理包括對客戶資料的記錄與追蹤。主要記錄客戶的來電、來訪等情況，分析客戶的購買意向；追蹤則主要是為了方便快捷地給客戶提供所需要的房產信息，以便在客戶預約或者購買房屋時及時更新客戶資料狀態，從而防止因現場售樓人員的流動性過大而造成的客戶流失狀況。

3.全面的資金管理

房地產銷售管理系統中的財務管理中，能夠把初期的銷售計劃與資金和成本的估算相結合，同時把資金收支計劃和客戶應收款、銷售收款計劃關聯在一起，最重要的是，系統能夠自動將銷售所得的款項生成財務資金收入單，并且清晰地將資金的應收、已收和未收情況呈現出來，十分有利于公司決策層對整個系統資金流的全面掌握。

4.多角度的統計分析

房地產銷售管理系統可以多層次、多方位地對客戶資料、銷售情況以及資金收入的數據信息進行報表或者圖形分析，極大地幫助了公司領導對房產的策劃、銷售以及財務方面進行合理決策。值得一提的是，如果客戶想要生成適合自己崗位的統計分析報表，就可以使用該系統所獨有的自定義功能來實現。

二、房地產銷售管理系統核心模塊的設計與實現

公司信息、房產信息、銷售信息、統計信息以及系統用戶管理這五大模塊的管理系統集中反映了房地產銷售管理系統的核心功能，因此，我們可以借助設計與實現這五大模塊的功能，進而完成整個房地產銷售管理系統。

1.公司信息管理模塊的設計與實現

公司信息管理模塊包括添加、瀏覽、修改以及刪除公司信息，且只能由公司銷售管理系統的管理員完成這項工作，公司的用戶則只享有對公司業務信息的瀏覽權限。首先通過Button控件的click事件獲取每個字段的值，然后分別經過一定的SQL語句來完成對數據的寫入與修改。

2.房地產信息管理模塊的設計與實現

與公司信息管理模塊的功能無異，房產信息的管理同樣主要包括添加、瀏覽、修改以及刪除房產信息，同樣地，這項工作只能由房地產公司銷售管理系統的管理員來做，而公司的用戶僅可以瀏覽公司的房產信息。房產信息管理模塊的設計與實現首先要借助Button控件的click事件來獲得每個字段的值，然后通過特定的SQL語句寫入、修改或刪除數據信息。

3.銷售信息管理模塊的設計與實現

房地產公司的銷售信息管理模塊不僅包括列出已被預約或者出售的房產信息，還包括記錄尚未被預約或出售的房產信息。房產管理是銷售管理的基礎與前提，如果想要完成房產的銷售，就必須完善房產信息，列出可預約、已預約和已出售的房產信息列表，從而保障用戶對該公司房產的預約、出售、取消預約以及取消出售的權利。值得注意的是，公司只有在確認輸入了業主的相關信息后，才能出售房產。

至于銷售信息管理模塊的設計與實現，同樣地，可借助一定的SQL語句獲得可預約的房產信息，然后把數據綁定到Repeater控件上，并且顯示在頁面上。用戶如果想要預約自己看中的房產，就點擊標記預約的Button控件，然后核對相關信息，用戶確認后，預約頁面就會改變房產狀態，然后把預約用戶的姓名自動顯示在頁面上，此時預約成功。然后就可以在已預約的頁面中查看選中的房產信息，進而選擇是繼續進行購買還是取消預約。

4.統計信息管理模塊的設計與實現

統計信息管理指的是通過對房產的銷售量和銷售額的匯總，然后生成每個月份的銷售信息的走勢圖，公司的高層決策者可根據這些走勢圖信息盡可能作出正確的決策。

統計信息管理模塊的設計與實現是把通過操作數據庫進而獲得需要的時間和數值數據綁定到Chart控件上，然后根據事先設置的篩選條件篩選出需要的統計信息，最后生成銷售量或者銷售額的統計圖。

5.系統用戶管理模塊的設計與實現

系統用戶管理模塊主要針對的是對后臺用戶即已經記錄到房地產銷售管理系統的用戶的管理，并且能夠實現對用戶的添加以及用戶權限的設定與管理，發揮的主要功能是添加、刪除用戶以及修改密碼等。一般情況下，只有系統管理員才有此權限，能夠對任一用戶操作，普通用戶則不具備這項權限。

三、總結

總而言之，建立在現代網絡技術基礎上的房地產銷售管理系統能夠及時有效地對員工信息、顧客信息以及房屋的相關銷售信息進行管理，創新公司的管理方式與經營方式，從而極大地增強房地產公司的競爭力。因此，我們必須重視房地產銷售管理系統五大核心模塊的設計與實現，使房地產地銷售管理更加規范化、有效化。

參考文獻：

[1]鄒鵬.房地產銷售管理系統核心模塊的設計與實現[J].江西通信科技，2012（04）：27-28.

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【關鍵詞】社區電商 長尾分析 房地產+

一、社區電商與電子商務社區化

（一）社區電商

社區電商是面向社區范圍的用戶群體，依托電子商務平臺展開的各類型服務交易的電子商務活動。對于用戶來說，既可以滿足線上交易信息獲取，又可以在線下完成消費與體驗，具有快速，高效的特點。社區電商與居民生活聯系緊密，滿足社區居民的剛性需求，所以一旦建立起與用戶的聯系，則具有很強的路徑依賴，由于是面向居民，居民特性穩定，流動性弱，所以也更好把握用戶習慣，能夠集中用戶訂單，進行集中供給，節省物流成本。此外，社區電商高度成熟后，能夠拓展醫療，交通等公共服務等，接入智能城市系統，使得房地產企業在地區具有更強的競爭力。

（二）電子商務社區化

阿里巴巴，百度，騰訊，京東等互聯網巨頭，依托自身優勢條件，以O2O模式，發力電子商務社區化，如京東分別與快客，好鄰居，良友等品牌拓展1萬多個線下合作店面。

與社區電子商務不同，電子商務社區化在本地化屬性上所需要耗費的資金與經營管理精力更加龐大。同時社區電子商務在管理經營方面本地化戰略也更為多樣，所以社區電子商務將具有更大的活力。

二、房產企業發展社區電商的核心優勢

（一）豐富的業主資源，以房帶消費

房地產所積累起的業主資源與電商平臺的大流量相比。房地產業主具有真實性，基于地理上的關系將比虛擬數據更好捕捉用戶消費習慣的關聯性特征。在廣告投放上有著更為精準的指向。

（二）具有定性性質的規劃能力

房地產是高價值的大宗商品，本身很重要的潛在購買力區分指標，對于社區消費水平有定性的作用，所以對消費的消費能力更加明晰與把握，從而主導社區電商的構建，分析更為精確的用戶需求。房地產企業能夠在地產開發與規劃的基礎上，根據需要對物流布局和實體店鋪布局進行靈活設計與規劃。

（三）管理運作體系成熟

與傳統平臺電商的營銷核心不同，社區電商的核心在于對消費者的管理。社區居民的流動性弱，基于地理聯系的基礎上，可根據居民需求進行定制與管理，提高電商平臺利用效率。同時通過主導社交網絡建設，如社區QQ群，論壇等，滲入居民交流之中。社區電商在線下通常包含有較多的利益關系，房地產企業通常在關系梳理方面有著更強的業務處理經驗。

三、房地產社區電商格局的長尾分析

長尾理論基本原理是：只要存儲和流通的渠道足夠大，需求不旺盛或銷量不佳的產品所共同占據的市場份額可以和少數熱銷產品所占據的市場份額匹敵甚至更大。長尾商品正是以其冷門與不暢銷，所以尋找成本高，這就使得在培養用戶的購買路徑上具有更強的吸引力。

相比于房產銷售，社區電商所帶來的效益只能占據了屬于長尾部分，但是隨著地產商的市場份額的變化，社區電商規模的積累過程，則又可以形成新的房地產建設和盈利格局。這一新格局體現在，商場主導布局削弱，地產公司的基礎服務設施建設轉為終端物流建設，相對比與商城所帶來的建設費用，物流終端的運營成本與建設成本更低。另一方面，社區電商取代大型商場的作用后，這一業務將成為地產商的“售后”模塊分裂出來，在培養居民生活習慣上也有很大的作用，增強房產企業的品牌信任，在房產升級和購置中，無疑為房產企業增加了籌碼。

四、房地產企業為主導的社區電商發展方向――房地產+

“房地產+”是指以房地產為核心，展開的各種醫療，教育，社交，金融等服務需求的發展模式。社區電商是“房地產+”模式的核心環節，打造社區電商，是信息流動環節最重要的布局。在“房地產+”模式下，房地產為主體，打造社區電商的供應鏈環節，以社區電商為途徑進行“房地產+”的內容建設 ，對于“房地產+”的社區電商的內容建設主要有兩種方式。

（一）房產企業品牌在社區電商中的延伸

房地產企業憑借其管理和資金優勢，進入其他生產行業。如恒大涉足的礦泉水，乳業和糧油生產。憑借其房地產企業聲譽為保證，在地產上的物理聯系，能夠有信任基礎，并借助社區電商開展營銷，疊加與整合效應顯著，使房地產企業擺脫一次性買賣的桎梏。

（二）產業鏈的整合模式

地產是重資產，是大宗消費品，通過這次消費客戶與企業間構建了充分的信任，由此衍生的其他輕資產型消費，都可以在社區電商平臺上展開，像是理財、金融、保險、旅游、裝修家居等。同時借助社區電商平臺，進行數據的收集，為房產的二次買賣提供信息分析來源。

五、結語

依托房地產企業基礎與主體，開展社區電子商務，一方面是為社區電子商務找到了可靠性更高的承載實體，另一方面，社區電子商務也能為房地產企業帶來新的發展契機，實現“房地產+”的發展，擺脫地產單一化產品帶來的風險制約瓶頸，打造出房地產企業服務的競爭力。

參考文獻：

[1]王劍峰.地產商為何搞不定社區電商[J].中國房地產 2015，08.

[2]劉娜.社區電子商務發展現狀問題及對策研究[J].商業經濟 2014，22.

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決策支持系統為解決房地產投資決策中出現的種種問題提供了解決方案。決策支持系統是一種基于計算機的系統,幫助決策者通過與系統直接交互使用數據及分析模型解決非結構化的決策問題。通過決策支持系統,房地產開發商可以對要開發的項目的各種情況有一個更深入的了解,能綜合各方面的因素對投資的項目做出一個合理的判斷,從而減少房地產投資中的盲目性,使投資更準確,收益率更高。本文結合房地產項目投資的實際情況,提出了一種房地產投資決策支持系統,可以為房地產項目的投資提供決策支持,實現企業項目管理的快速輔助決策,提高投資者的決策水平。

一、房地產投資決策支持系統

房地產投資決策支持系統是將決策支持系統技術應用到房地產投資中,從而能有效地對房地產投資者進行輔助決策,提高決策的效率和準確性。

(一)房地產投資決策支持系統的基本功能

本系統分為房地產市場調查與預測、經濟評價、風險分析和可行性報告生成等四大模塊。通過房地產市場調查與預測模塊,用戶可以方便地了解到房地產市場的現狀以及國民經濟狀況,并能對將來房地產市場的發展情況做出一個大概的預測。通過經濟評價模塊可以對所投資項目做出準確的評估,從而判斷出此項目的盈利狀況。風險分析模塊可以對投資項目的風險作一個大體的分析,用戶通過對各個投資方案的經濟評價和風險的權衡,可以做出較為準確的判斷?？尚行詧蟾嫔赡K則可以自動生成項目的可行性報告,用戶可以根據具體情況來添加可行性報告中的內容。

(二)系統的基本結構

在房地產投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產投資本身所具有的高風險性,這就使得傳統的MIS系統不能滿足房地產投資決策的需要,只有使用決策支持系統才能有效地解決這一問題。但是傳統的決策支持系統也有著它的不足,不能很好的對房地產投資進行有效的輔助決策。因此,本系統借鑒了最近發展起來的決策支持系統的新技術,提出了一種新的房地產決策支持系統模型。

數據倉庫、聯機分析處理、數據挖掘是決策支持系統發展中的新興技術,將這些技術引入到房地產決策支持系統中可增強系統的輔助決策功能。

其中,數據倉庫是為了決策支持的需要而在數據庫的基礎上發展起來的一項新技術。數據倉庫可將大量的用于事務處理的數據庫中的數據進行清理、抽取和轉換,按決策主體的需要重新進行組織。數據倉庫中的各種數據可以適應決策問題多樣性的要求,數據倉庫側重于對面向主題的數據的存儲和管理。聯機分析處理可以對數據倉庫中的大量數據進行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數據挖掘是從知識發現的概念中引申出來的,把數據挖掘技術應用到數據倉庫的分析可以有效地從數據倉庫中挖掘出有價值的東西,從而有利于輔助決策。

二、房地產投資決策系統的相關技術

傳統的決策支持系統是利用數據庫、人機交互進行多模型的有機組合,輔助決策者實現科學決策的綜合集成系統。自從決策支持技術形成以來,在全世界得到了廣泛的應用,但是決策支持在發展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個方面:(1)DSS使用的數據庫只能對原始數據進行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數據和半結構化問題,傳統的數據庫管理系統難以求解復雜的半結構,不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統以集成數據為基礎,然而現實中的數據往往分散管理且大多分布于異構的數據平臺,數據集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態性和復雜性,針對不同的情況應有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結果往往不盡如人意;(4)決策支持系統的建立需要對數據、模型、知識和接口進行集成。數據庫語言數值計算能力較低,因而采用數據庫管理技術建立決策支持系統知識表達和知識綜合能力比較薄弱,難以滿足人們日益提高的決策要求。

數據倉庫、聯機分析處理和數據挖掘技術,給決策支持系統的發展注入了新的活力,數據倉庫、聯機分析處理和數據挖掘技術的出現,有利于解決上面傳統的決策支持系統所遇到的問題,為決策支持的發展提供了一條新的途徑。

(一)數據倉庫(DW)技術

信息系統中有兩種類型的數據:操作型數據和決策支持型數據。前者是由日常事務處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數據服務于日常事務處理,決策支持型數據服務于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數據的系統稱為數據倉庫。當需要為決策部門提供及時、準確、詳細和可靠的風險信息時,海量數據的存儲與加工便成為首要問題,而這正是數據倉庫的專長。

(二)聯機分析處理(OLAP)

OLAP是一種決策分析工具,它是針對特定問題的聯機數據訪問和數據分析而產生的一種技術,它可以根據分析人員的要求,快速、靈活地對大量數據進行復雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數據倉庫的信息分析處理過程,是數據倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨立于數據倉庫的分析技術,決策者能靈活地掌握項目進度的數據,以多維的形式從多方面和多角度來觀察項目進度的狀態、了解項目進度的變化。OLAP技術分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標自由切換,并可形成表現友好、豐富的報表結果。

(三) 數據挖掘(DM)技術

數據挖掘可以稱為數據庫中的知識發現,是從大量數據中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程,是數據庫技術、人工智能、神經網路、機器學習等領域的交叉學科。數據挖掘是一個過程,是從大型數據庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數據之間的關聯,發現被忽略的要素,而這些信息對于決策行為是至關重要的。

數據挖掘常用的技術和算法有決策樹、神經網絡、概念樹、遺傳算法、模糊

數學、統計分析、可視化技術、粗糙集、公式發現等。數據挖掘的作用是可以實現自動預測趨勢和行為、關聯分析、聚類等。數據倉庫、聯機分析處理、數據挖掘是作為三種獨立的信息處理技術出現的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅動力量發展起來的,具有一定的聯系性和互補性。其中數據倉庫用于數據的存儲和組織,聯機分析處理集中于數據的分析,數據挖掘則致力知識的自動發現。 三、房地產投資決策支持系統的功能模塊

(一)市場調查與預測

市場調查是房地產投資中的一項非常重要的內容,常常關系著投資的成敗。在本系統中,市場調查與預測模塊主要包括國家經濟狀況、城市經濟狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發展計劃、目標客戶住房需求調查情況、城市土地住房情況、房地產供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況,以及項目自身的相關情況等。在這個模塊中,基本涵蓋了房地產調查的主要內容。另外,大量的歷史數據也為房地產市場的預測提供了便利條件。

(二)經濟評價

經濟評價是房地產投資決策中的一項必不可少的內容。建設項目經濟評價是項目可行性研究的組成部分和重要內容,是項目決策科學化的重要手段。經濟評價的目的是計算項目的效益和費用,通過多方案比較,對擬建項目的財務可行性和經濟可行性進行分析討論,做出全面的經濟評價,為項目的科學決策提供依據。

經濟評價包括項目管理、參數設置、方案計算、扶助報表、基本報表和綜合財務指標等幾個方面。其中項目管理包括項目的建立、選擇和刪除,對項目管理庫進行操作。參數設置對房地產投資中的各項參數進行賦值,方案計算用現金流法和非現金流法對投資項目進行分析計算。輔助報表和基本報表用于生成各種報表。綜合財務報表生成現金流法綜合財務指標匯總表和非現金流綜合財務指標匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗、餅圖檢驗和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財務狀況。

(三)風險分析

房地產投資雖說有著高收益,但是同時也存在著高風險,對其進行風險分析非常必要。正確評價房地產開發的風險可以指導投資者進行正確的開發決策,減少決策的盲目性和失誤。對于上述風險,人們并不能明確的給一個答案,到底有沒有這種風險,這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數學方法引入到風險分析中來,采用模糊綜合評價法可將定量與定性的指標結合起來,〖JP+1〗可以不受指標因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響,對于問題比較復雜、信息不很全面的房地產開發投資是很適應的。此外,房地產投資風險因素層次比較多,可以采用多級模糊模型來分析。

(四) 可行性報告生成

可行性報告生成模塊的功能是根據房地產投資項目來生成一個可行性報告模板,這就省去了用戶編寫可行性報告的時間。用戶可以根據自己的實際情況向可行性報告模板中添加一些項目的數據,甚至是根據項目數據生成的柱狀圖、餅圖等圖表?，F在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統中所生成的可行性報告為Word文檔形式,這樣便于用戶對可行性報告的編輯。

該系統中的四個功能模塊緊密協作,基本涵蓋了房地產投資中所應考慮的各方面內容。用戶(決策者)通過這些模塊的運作,可以得到有力的輔助決策,從而提高決策水平。

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[關鍵詞]運營模式；盈利模式；房地產電商綜合平臺

[DOI]10. 13939/j. cnki. zgsc. 2016. 06. 105

1 引 言

房地產業正進入“白銀時代”，房屋銷量下降，市場競爭加?。煌瑫r，“90后”正逐漸加入房地產消費群體，他們具有明顯的網絡消費特征。市場變化促使房地產電商迅速發展，房地產電商綜合平臺是互聯網+房地產的新型營銷模式，改變了傳統房地產電商模式，試圖為購房者、開發商、中介搭建一個透明交易平臺，為房地產電商探索出新方向。

1994年，張健坤等提出房地產網絡營銷概念[1]，之后我國興起了研究房地產營銷新模式的熱潮。易勇等（1999）指出房地產網絡營銷24小時全天候服務、買賣雙方可互動交流等優勢；[2]有學者將優勢總結為時空限制少、溝通效果強等。[3]2001年，陳東錦提出房地產網絡營銷有整合營銷和軟營銷優勢[4]，使研究重點轉向房地產網絡營銷與傳統營銷整合；[5]余建國等人認為應將傳統營銷與網絡營銷整合在一起開展房地產電商。[6]房地產電商發展迅速但效益不佳，由此房地產網站盈利模式與績效引起學者關注[7-8]，部分學者使用數據包絡分析法對房企電子商務績效進行評價。[9]張蓓蓓從房地產電商構建者角度，將房地產網站劃分為房地產公司自建網站、房地產業門戶網站、綜合網站房地產欄目等；[10]而陳林杰（2015）則認為房地產電商類型有媒體電商、渠道電商與交易電商。[11]綜觀我國房地產電商相關研究，大都以傳統房地產電商為研究對象，鮮有關于新興房地產電商綜合平臺運營模式的研究。有鑒于此，文章從房地產電商綜合平臺運營模式出發，通過介紹平臺業務類型與盈利模式，指出幾點不足并提出改進建議。

2 房地產電商綜合平臺運營模式

房地產電商綜合平臺模式即搭建網絡平臺或開發App，與地產商合作獲得新盤信息，在平臺上；同時與經紀公司合作，給原本只從事二手房的經紀人提供新建房源信息，使其在二手房業務基礎上向購房者推廣新房的模式。綜合平臺對開發商、二手房業主、經紀人、購房者進行整合；建設網站、App、搜索引擎、微信公眾號等多樣化營銷渠道；提供線上搜索咨詢，線下看房簽約服務；并新設經紀人評分等增值服務，為購房者打造線上查詢房源信息、初步達成購買意向，線下看房并做出決策簽約的全新購房體驗。房地產電商綜合平臺運營模式如圖1所示。

圖1 房地產電商綜合平臺運營模式

綜合平臺資源整合途徑主要有以下幾種。

2. 1 簽約經紀人帶入客戶、房源信息

平臺最初資源積累選擇從資源豐富的經紀公司入手，組建團隊調查拜訪經紀公司，并與其簽署合作協議。之后，合作經紀公司經紀人在平臺注冊，分享購房者、房源等信息，為平臺帶入資源。

2. 2 開發商、業主投入房源

綜合平臺與開發商、商談判，承諾按效果收費，與開發商、商合作，獲取樓盤資源在網站或App上。同時，平臺規定業主上傳房源信息免費，吸引業主將房源聚集至平臺或App上進行交易，幫助平臺整合零散的二手房信息。

2. 3 用戶流量帶入數據資源

用戶流量隨平臺的發展逐漸增多，能夠收集大量客戶瀏覽、需求數據。在大數據時代，平臺通過處理數據，分析市場變化，能夠及時調整平臺運營方向。[12]

3 房地產電商綜合平臺盈利模式

3. 1 為開發商做宣傳推廣，收取傭金

綜合平臺與開發商約定按推廣效果收費，收費標準有兩種：一種是平臺承諾提升一定百分比成交率，開發商按照平臺提升的百分比支付傭金；另一種是如果平臺沒有完成承諾成交率提升比例，則開發商根據平臺推廣增加的成交套數付費。交易成功后，平臺抽取較小比例傭金作為推廣費，將大部分傭金交付給經紀公司，作為經紀人服務傭金。

3. 2 開展團購活動，收取服務費用

綜合平臺與開發商達成協議，拿到多于線下的房價優惠，如購房款優惠三萬元等，然后平臺利用房價優惠開展團購活動，如交一萬抵三萬、交五千抵一萬等，吸引購房者注意。購房者參加團購活動繳納的保證金，開發商不再收回，而是作為平臺推廣服務費。

3. 3 投放相關廣告，收取廣告位租賃費

綜合平臺與房地產公司合作，將其廣告在平臺上，收取廣告位租賃費用。廣告位置、篇幅不同，平臺對應收取的廣告費有所差別。

3. 4 以二手房傭金為本金，進行金融理財

綜合平臺規定二手房業主、購房者可免費使用二手房交易產品，但要求他們通過平臺電子金融產品交付傭金，如房多多的傭金寶。電子金融產品承擔支付寶等類似第三方角色，在簽訂買賣合同時，買方/賣方簽訂《傭金代收代付協議》，并將傭金提前支付到平臺。之后，平臺再分階段支付給經紀人：如網簽后，支付50%傭金；過戶后，支付40%傭金；交房后，支付10%傭金。在分階段支付期間，綜合平臺以傭金作為資本，做金融理財賺取收入，積少成多，積累財富。

4 房地產電商綜合平臺業務類型

4. 1 新房銷售

新房銷售業務覆蓋新房、寫字樓、別墅等，交易流程如圖2所示。首先平臺與開發商合作，獲取最新樓盤信息在平臺上；然后對樓盤信息分類加工，推送在網站或App上，開展互聯網推廣工作。綜合平臺推廣方式有：與分類網站合作，增加平臺流量；購買關鍵詞，提升搜索引擎排名；利用微信、微博等社會化媒體進行項目推廣等。購房者可隨時通過平臺網站、App搜索房源信息，并自主選擇聯系經紀人，咨詢申請看房。經紀人收到看房申請后，將客戶信息提交至系統記錄，為購房者展示房源、推薦置業顧問；在后期購房過程中，平臺還會跟進購房進度，提供相關咨詢服務。

圖2 新房交易流程

4. 2 二手房買賣

平臺與經紀公司合作，簽約大量經紀人，匯聚二手房房源信息；同時，平臺規定個人業主在平臺上房源信息免費，可隨時與購房者聯系，吸引業主委托平臺賣房。購房者使用App或網站搜索、選定房源后，與經紀人或業主聯系看房談價，完成購房交易。期間，平臺有業主服務團隊幫助業主拍攝房源照片、打理房源；并有專業服務團隊全程跟進購房者的購房流程，包括簽約交付定金、申請貸款、代辦過戶等。

同時，綜合平臺為經紀人提供大量的新房資源，使經紀人不僅能為購房者推薦二手房，而且可以推薦新房，實現“一二手聯動”。[13]

4. 3 金融產品

4. 3. 1 為購房者提供金融信貸產品

平臺為購房者提供認籌金經營、首付貸款等金融產品。認籌金經營將購房者繳納的認籌金作為投資，提供比銀行利率高的收益。針對首付款不足的購房者，平臺增設首付貸款服務，并且縮短了信貸審批時間。

4. 3. 2 為開發商提供融資服務

平臺匯聚收到的認籌資金、團購押金等，以信托方式給開發商提供大量資金，幫助其以更低成本、更快速有效的途徑填補開發資金空缺。

4. 3. 3 為經紀人提供電子傭金結算產品

綜合平臺開發電子傭金結算系統，將經紀人完成的交易即時登記，經紀人帶看記錄、達成交易紀錄在結算系統中一目了然。一旦交易完成，平臺立即通過結算系統結付傭金，方便快捷。

4. 4 增值服務

平臺的增值服務有：①房產網絡資訊，平臺利用大數據分析房地產市場，為用戶提供最新房地產資訊；②經紀人打分評級，鼓勵用戶對經紀人的帶看次數、響應速度、服務專業度等打分，分數決定經紀人等級、享用平臺信息權限；③移動社區增值服務，服務內容涉及線上購物、物業、家政等，將電子商務帶進購房者日常生活。[14]

5 房地產電商綜合平臺的不足

5. 1 綜合平臺的推廣效果不易明確

開發商按照綜合平臺提升成交量付費，但影響房地產成交的因素多種多樣，開發商不易辨別電商綜合平臺的推廣效果。有的電商綜合平臺買通置業顧問，截留案場正常銷售數據；或者經紀人案場外死守售樓處門口，截留正常到訪客戶；個別中介買通置業顧問，導出購房者數據；平臺與營銷經理合作，集體數據造假，甚至包抄競品樓盤，安排中介人員攔截目標客戶等問題頻發，開發商在大量來客數據中很難辨別電商綜合平臺的有效業績信息，致使案場管理混亂，開發商營銷成本增加，不利于雙方長期合作。

5. 2 購房者需要體驗，網絡營銷提供的體驗不足

由于房地產產品價值量大，在做出決策前，購房者需要對房源的周邊環境、樓層、戶型、朝向、小區位置等做多方面的調查體驗，了解房屋質量，充分感受房屋舒適程度。綜合平臺雖然可以展示房地產的外形和結構，卻不能為購房者提供親身體驗服務。在現場看房前，購房者從App或網頁上獲取的房源信息不足，從網絡營銷渠道獲得的購買依據有限。因此，綜合平臺難以滿足購房者多方面需求，存在繼續改進的空間。

5. 3 平臺業務相對單一，經營風險較大

雖然大型房地產電商綜合平臺已經開展新房、二手房等多項業務，但多數新建的綜合平臺仍以新房銷售為主，業務內容相對單一。在“白銀時代”，市場整體狀況不好，開發商前期高估市場，拿地過多導致資金鏈緊張，供過于求的市場狀態促使開發商與平臺合作，以達到快速消化存量房，回籠資金等目的。此時，綜合平臺以新房業務為主，能夠幫助平臺快速發展。但隨著存量房消費，供需達到平衡，平臺新房業務量將減少。若平臺依然以新房為主，不重視二手房等業務開展，經營風險較大。

5. 4 注冊用戶參與活動積極性低

由于網絡信息不全面、購房者對房地產中介印象較差，用戶注冊App后，對綜合平臺組織的活動積極性比較低，參與比率不高。如房地產電商綜合平臺開展的交1萬抵3萬等團購活動，由于需要購房者先期交1萬元給平臺，導致購房者非常抵觸，活動效果不佳；而平臺日常組織的認籌送小禮品等活動，由于禮品價值不高，難以抵消網上認籌風險，導致購房者興趣不大，推廣效果不好。

5. 5 其他類型房地產電商整合轉型，市場競爭加劇

綜合平臺發展迅速，成熟的模式、大量的利潤吸引其他類型房地產電商轉型。而綜合平臺的核心技術沒有申請專利，技術模擬容易，行業進入成本低廉，使得市場競爭加劇。原本只做二手房的房地產電商開始涉入新房推廣領域，如安居客等；僅以廣告為主要盈利模式的房地產電商也逐漸向電商綜合平臺靠攏，如搜房網等；此外，如房譜網等同類型的綜合平臺正在建立，房地產電商正在向相似的渠道模式發展，競爭者逐漸增多，市場競爭日益激烈。

6 對策與建議

6. 1 實行搶客模式，實現中介相互監督

開發商在案場實行聯合、公平競爭，誰先搶到客戶誰接待，利用多家公司相互監督來斷絕數據造假、截留散客信息等問題。如在同一個案場內，A公司的張三賣給中介的客戶，可能是B公司的李四接待的，中介向開發商提交成交信息后，客戶信息與其他公司提交的信息重疊，則中介公司買入散客信息就會暴露。一旦發現有購買散客行為，開發商實施嚴厲的懲罰措施，能夠提升開發商辨別平臺推廣效果的能力。

6. 2 采用新型房源信息載體，提升體驗效果

房地產電商綜合平臺在向購房者推廣房源時，不應局限于照片展示、文字描述，應積極改進信息加工技術，加入新興科學技術，如flas、視頻、Web 3D虛擬全景展示技術（Imaged-based VR）、幾何式虛擬現實展示技術（Geometry-based VR）、基于GIS的地理信息系統展示技術等，打造電子沙盤，多方位、多角度展示房產信息，為購房者打造身臨其境的體驗和感覺，實現信息傳遞效率最大化。

6. 3 多項業務同時開展，分散風險

中國很多城市二手房市場潛力巨大，如北京、上海、廣州等，綜合平臺開展二手房業務有很大發展空間。所以，房地產電商綜合平臺在繼續發展新房業務的基礎上，應重視二手房交易，整合中小型經紀公司，并爭取與大型經紀公司合作，鼓勵業主通過平臺交易，全力匯聚二手房房源，構建線上二手房交易閉環，努力建立多項業務共同發展的線上交易市場，分散風險。

6. 4 小活動與大活動交替開展，采取多種推廣方式

在推廣過程中，平臺可不時組織小型活動，如送小禮品、認籌抽獎活動等，使樓盤信息不間斷傳入購房者手中，提升購房者對樓盤的關注度。同時，平臺可收集分析大數據，匯總對樓盤感興趣的用戶人數，當人數達到一定數量時，組織舉辦大型優惠活動，營造熱烈的購房氛圍，刺激潛在購房者快速認籌。此外，面向不經常登錄平臺的注冊用戶，平臺還可采取打電話、發信息、發微信朋友圈、發微博等多樣化推廣方式。

6. 5 打造房地產電商綜合平臺品牌，提高行業進入壁壘

在激烈的市場競爭中，房地產電商綜合平臺應提供精準房源信息，規范經紀人服務，提高服務質量，提升用戶滿意度，將注冊用戶轉變為忠誠客戶，建造真實的房地產交易平臺，打造平臺品牌，形成口碑傳播與品牌優勢。同時，平臺應積極利用新興科學技術，不斷更新改善網絡基礎設施與技術手段，并對核心技術、網絡設施技術等申請專利，提高行業進入壁壘與成本，提升平臺競爭優勢。

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關鍵詞：大數據分析；市場需求；價值信息

時代在進步，互聯網的發展極大地改變這人們的生活、工作的習慣，云時代大數據的出現，更是為企業提供了更多的獲取客戶需求信息的渠道。在云時代下的市場營銷，企業通過網絡可以更及時的與客戶溝通，了解客戶需求，與客戶建立良好的關系提供服務，可以通過維系與客戶間的關系更好的進行銷售。以南山地產為例，房地產企業通過大數據分析根據不同的客戶需求進行市場細分，同時提高本企業的自身特色，極大程度的滿足客戶需求。同時最大程度的降低成本，提高銷售利潤。

一、大數據背景下的房地產銷售

自媒體的發展，人們在論壇、貼吧、個人網站等可以發表自己的觀點和看法，網絡時代，人們對自身消費和購物發表意見和建議，提出暢想。而另一端的銷售者通過這些碎片化的信息可以總結消費者的各種需求，準確的進行市場定位。房產的開發商通過大數據的整理建立一個龐大的數據庫，通過大量的數據的分析和對比，定位不同的客戶群體，根據消費者偏好制定不同的銷售方案，實行精準營銷，降低成本，少走彎路，提高營銷效率。

南山地產就是一個非常注重現代營銷方式的企業，通過新的服務溝通模式，與客戶交流提供服務。從消費者利益角度來思考和決策，通過分析客戶的購買力和需求狀況，提供更適合客戶的房產推薦，為客戶量身定做合理的房產規劃。在這樣一個可以全心全意為客戶服務的理念主導下，客戶怎么會不選擇這樣的房產商呢？

二、云時代的數據分析的優勢

（一）突破時間、地域的限制

通過網絡獲取信息更加快捷方便。實時的信息上傳、各地域的信息傳遞與交流，這些都是傳統信息獲取難以實現的。房地產開發商面對市場不再是手足無措，通過互聯網，開發商可以對客戶購買需求如購房位置、生活設施、住房大小等進行分析，逐漸明晰營銷的框架，根據不同消費群體的客戶制定不同的營銷項目。不僅當地的信息可以了解，跨區域的信息資源也可以獲取。南山地產就許關地區的地形地貌、人口分布、市場需求等做了詳細分析，推算人們的行為習慣，根據當地的用戶習慣在蘇州開啟了許關項目的營銷戰略。

（二） 促進精細化銷售模式的轉變

房產開發商通過分析消費者偏好和自身經濟水平，進行相對更加明確、細致的市場劃分。針對不同的客戶群體，選擇不同的營銷策略，更大程度的搶占市場，獲取更大的市場占有率。南山地產通過獲取客戶信息、整合統計、分析，得出地域經營的結論，進軍江蘇的策略無疑給南山地產打開了通往南方市場的大門，拓寬了南山地產的銷售渠道和市場占有份額，針對當地人的居住環境提供更加宜居的房源。

三、南山地產通過數據庫做了怎樣的數據分析

（一）綜合分析，選取開發區域

許關位于蘇州高新區，發展前景較好，不僅瀕臨太湖，有較好的旅游資源，而且鐵路、軌交、公交等均有分布，交通方便。當地有城鎮人員分布，人口相對密集，且周圍城市配套設施較為完善，是一個十分宜居的地段。相對于較為密集的人口分布來講，該地段的市場需求也是有很大前景的。該地段較熱點地段價格低價相對較低，也是很好的利好消息。較低的價位是吸引消費者的重要因素，南山地產正是通過各個因素的綜合分析才做出了進軍蘇州許關的決定。這是一個具有戰略性的決策。南山地產是一個享有較高市場認知度的房地產企業，在打開南方市場的道路上，只要市場定位準確，打開市場缺口，獲得更大市場份額是十分有前景的。在蘇州經濟整體帶領下，許關經濟發展也在進一步轉型，其當地設施配置正不斷完善，這對于南山地產后續的幾期工程十分有利。

（二） 適時的戰略調整

房地產市場競爭激烈，南山地產在當地市場的發展達到一定程度后，市場較為飽和，在此境況下，及時調整市場戰略，由北方轉入進軍南方房產市場，選擇具有發展潛力的土地資源，通過當地市場需求和人員分布、土地規劃等各個因素進行分析研究，迅速作出反應，調整發展方向，拓寬發展思路，在許關項目的選擇上，南山地產分析到了當前國家政策的變化、地方的區域規劃、自身營銷周期性特點等諸多因素，作出了開發許關項目的決定。

四、從南山地產開發許關項目得到的啟示

（一）建立符合自身發展需要的數據庫

企業獲取信息的途徑有很多，但對于房地產開發商來說，首先要有明確的目標，清晰的規劃，準確的定位，根據這樣的自身需求獲取相對準確的信息來源。可以通過官方獲取，例如中華共和國統計局網站上的統計年鑒、房地產行業各種行業信息表、房產行業的股票走勢、當地政府機關及群眾對房地產開發商的要求等等。這些都是房地產開發商需要的信息來源。房地產商通過信息的數據分析可以得到本行業發展的大方向、大背景也可以得到當地市場需求這樣的具體詳盡的信息。除了可以直接獲取的信息來源，還有簡介的途徑。

現代網絡信息時代，人們可以更加便捷的發表自身觀點，發表信息的渠道和平臺漸多，對于商家而言獲取用戶信息的渠道和平臺也更多。開發商要懂得利用大數據時代的信息共享平臺獲取和提取對于自身有價值的信息。人們在論壇、微博、博客、微信等等多種平臺上用戶體驗、分享交流的使用經驗、提出的評價和要求等等對于商家來說都是很好的消息來源。通過將這些碎片化的消息加以整理，分類總結，便可得出適用于自身發展的信息架構。對于房地產商來說，通過體現消費者消費理念、購房需求、房源偏好、投資意向等等方面的信息數據都是有利于房地產商總結用戶需求、劃分市場的依據，通過互聯網，開發商可以足不出戶獲得全國各地的人們的用戶需求信息，極大的節省了傳統調研的成本。

（二） 最大程度的分析、利用數據

建立一支具有數據管理和分析的專業人才隊伍，對企業獲取的大量數據進行整理、歸類、分析，根據用戶潛在的需求進行規劃和調整產品，通過數據模型的建立更加生動形象的展現用戶需求和市場潛在發展點。在銷售之初和銷售活動結束后分布進行數據分析，將兩者進行對比，得出結論，總結在上一活動市場預測的優勢，分析預測偏差，根據多次的分析，得出更加準確的市場預測，進行更具前言和戰略性的市場判斷，更大程度上獲取市場收益。南山地產正是通過綜合分析當前市場環境，將北方房地產銷售市場和南方房地產銷售市場作對比，根據自身發展和發展環境狀況等對比分析，作出進軍許關項目的決策。通過全方位的數據分析對比，制定了完善的房地產市場營銷方案，獲得了當地很好的關注，這是一次很成功的市場營銷。

五、結論

云時代的到來，為房地產開發商提供了更加便捷的信息獲取途徑，房地產開發商通過大數據分析的運用，對市場更加了解，對用戶需求把握更加準確，有利于作出更加精確的市場預測，有利于企業獲取更大的經濟收益。對于房地產開發商來說，在信息共享的網絡時代，既是機遇也是挑戰，只有實時獲取有價值的信息，迅速作出市場反應，在市場競爭中抓住先機，針對市場中各類用戶，對不同用戶群提供更加適合、舒適的服務，才能在激烈的競爭中站穩腳跟，促進自身企業的更好的發展。因此在市場營銷的過程中借助多種媒體平臺，獲取他們的數據的服務幫助，在不同領域實現共贏也是具有戰略意義的。大數據時代的發展更加迅速的改變著人們生產、生活方式，也改變著房地產市場及相關行業的發展。

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以SOLOMO為顯著特征的移動互聯時代到來，促使各行各業都在重新審視并調整商業思維方式，合理運用移動終端，創新營銷，將營銷從WEB1.0、WEB2.0推進到WEB3.0時代。隨著智能手機、平板電腦等智能終端快速普及，公眾對移動互聯終端的依賴越來越強，各類 APP大量涌現。房地產家居行業雖然是傳統的線下行業，但從市場發展趨勢以及用戶需求的角度出發，同樣不能無視移動終端的快速發展。

據樂居的數據，截至2013年3月底，通過移動設備（手機、iPad等）訪問樂居和家居網站的用戶超過了300萬。截至2012年10月底，口袋房產APP（“口袋樂居”APP前身）下載量已近百萬，在房產類應用中排名第三，僅次于搜房、安居客；樂居計算器APP應用，裝機用戶達到十多萬。由此可見，移動終端用戶需求強烈，房產類應用很受用戶歡迎，其黏著度高。樂居進入移動互聯網領域的時機已經成熟。

2013年4月，易居中國旗下樂居互聯網及電商集團推出三款新的手機APP應用，分別是“口袋樂居”、“口袋經紀人”、“口袋家居-裝修錢管家”，將精準、個性化的服務從有線終端延展到移動終端。這三項應用突破業內網站移植類APP手機應用模式，強調實時、實用，為用戶提供信息全、功能多、服務優的無線互聯房產類應用。作為中國房地產流通服務領域的領導者和整合者，易居中國此次涉足移動端，不僅引領了行業趨勢，也將對房產家居行業在移動互聯網領域的發展產生推動作用。

挖掘需求：撬動移動終端

多年來，房地產市場處于典型的信息不對稱狀況，信息量有限，透明度不足，加之相關利益群體的博弈、作祟，房地產市場信息混亂、滯后和失真。然而，不僅是購房者、賣房者、租房者，開發商、中介同樣渴望房產信息更加公開化、透明化與精準化。因此，針對房地產市場現狀與各類用戶需求，解決房屋交易過程中的實際問題，提供真實、有效的信息，勢必成為房地產行業進入移動互聯端、搶奪用戶的必然選擇。

易居集團高級副總裁兼樂居互聯網集電商公司總經理賀寅宇表示，基于對移動互聯網特征、發展趨勢及未來定位的深刻認識和前瞻性分析，易居中國決定布局移動端，因為未來移動互聯網發展將呈現出與PC互聯網相似的軌跡，發展趨勢是垂直化、工具化和便捷化。

垂直化意味著行業細分將越來越充分，產品開發者必須更加聚焦和挖掘用戶需求，更加專業化、有針對性地滿足不同用戶的需求?！翱诖鼧肪印?、“口袋經紀人”、“口袋家居-裝修錢管家”三款產品依托于專業的新浪樂居互聯網平臺，順應移動互聯營銷向個性化、定制化服務轉變的趨勢，以用戶需求和價值為出發點，根據購房、中介和裝修等不同的維度，有針對性地提供解決方案，引導了房地產家居行業營銷方式的變革方向。

“口袋樂居”的前身是“口袋房產”，本著以用戶體驗為設計之本的宗旨，這款產品綜合用戶各方需求，集信息平臺、工具平臺、數據平臺和交易平臺于一體，為用戶提供全方位服務。用戶不僅可以通過手機隨時查看全部房源類型的實時更新售賣信息，該款APP應用還匯總了房地產買賣環節涉及的各類實用工具，如克而瑞房價（房屋估價）、稅費計算、房貸計算等等。此外，針對不同用戶的差異化需求，“口袋樂居”為各地用戶提供個性化的線下看房團信息和購房優惠信息，并可以根據用戶的不同需求為其有針對性地推薦樓盤優惠和當地導購資訊。

“口袋經紀人”定位于二手房房源管理移動平臺，針對房產經紀人的工作特性及其工作需求，按照房源類和工具類提供六項功能板塊，房源類包括二手房、查看二手房和房源管理三個板塊，工具類包括房貸計算、稅費計算、房價評估三項功能，可以讓房產經紀人隨時隨地使用，快速搶占房源，精準計算房價，在科學管理房源的同時幫助經紀人實現銷售業績突破。

對于有裝修需求的消費者來說，“口袋家居-裝修錢管家”則是一個移動百寶箱。用戶可通過該軟件進行裝修預算和記賬管理，在逛家居建材賣場時記錄備選商品，同時查看新浪家居百萬網友的家庭裝修案例、國內優秀設計師的精品案例和裝修知識，而且可以低價購買家居建材商品。

工具化：“房價導向”新維度

易居中國推出“口袋樂居”，在“房源型”、“資訊型”、“交易型”之外，開創了房地產互聯網產品的新維度--“房價導向型”產品。眾所周知，在房產交易中，價格始終是消費者最敏感的一個維度。影響房屋價格的因素多種多樣，消費者非常需要一個專業的工具以便測算房屋價格，作為購房決策的重要參考。因此，“口袋樂居”APP應用中的“克而瑞房價”功能格外引人關注?！翱硕鸱績r”功能依托于“中國房地產價格分析系統”，根據四大類100多項小區測評指標和13項物業單元測評指標，以及已經取得專利的房價計算模型進行測算，為用戶提供新房、二手房、租房單套房屋價格測算結果，是目前國內同類產品中唯一可以精準計算單套房屋價格的估價系統。

用戶只要輸入想了解的房屋具體地址信息，即可獲得一份詳實的房屋測評電子報告，包括該套房屋的實時房價、項目信息、戶型分析、周邊設施等內容。“克而瑞房價”功能意在為用戶提供客觀中立、信息透明的第三方房產價格參考。用易居集團董事局主席、總裁CEO周忻的話說，“克而瑞房價”就像一位專業的房地產行情分析師，幫助購房者全面掌握本地房產市場行情，客觀評估房產資訊，選擇最佳購房時機。

而關于用戶最關心的房源真實性問題，易居集團及樂居互聯網集團CTO崔興龍說，新房房源都是在新浪樂居掛牌的，能夠確保真實；新浪樂居二手房采用認證方式，所有房源均來自于鏈家等大品牌中介，可以確證其真實性。除此之外，用戶一鍵即可到達電子聯系或短信發送界面，快速、便捷，實現了用戶與房企、中介之間隨時隨地的信息溝通。

根據對手機應用產品進行分析，工具類應用的用戶留存率較高，使用體驗黏性更強。例如，2012年Apple App Store應用排行榜上，前十位中有九個是工具類應用；與游戲類應用相比較，工具應用的周留存率高出10%左右。因此，能夠留住用戶的工具類APP有機會在未來的市場上贏得更大的空間。

為了順應市場發展趨勢，賀寅宇表示，樂居希望能夠把握移動互聯網快速發展的時間節點，給市場提供一個專業的垂直平臺，為老百姓購房提供多功能的實用工具，同時強化用戶體驗，讓用戶在手機上留存下來并且持續使用。

營銷創新：搶占移動互聯網

在中國房地產行業，易居始終走在創新的前沿，率先提出房地產流通服務商的概念，并在2011年推出國內首個房產電子商務平臺，推動房地產互聯網營銷進入一個新的發展階段。從去年開始，易居相繼推出國內首個建材數據庫、“云數據”房地產營銷數據體系等創新產品。今年易居剛剛推出的“克而瑞房價”系統，同樣是一款引起業界高度關注的開創性產品。

周忻表示，易居中國一直把創新作為戰略核心來執行。在移動互聯網APP領域，樂居其實很早就開始做了，但之前比較分散，從去年下半年開始，樂居針對移動互聯網發展趨勢，著手研發系統性的垂直領域產品，以簡單、實用的功能為核心訴求，于是就有了“口袋樂居”、“口袋經紀人”、“口袋家居-裝修錢管家”三款新產品。

樂居移動應用平臺主要有三大入口：百度LBS、微信、微博等開放平臺，APP store、機鋒、安智、安卓、360手機助手等應用市場，以及新浪、新浪樂居、百度樂居、微房產等內部資源。崔興龍認為，盡管移動端的用戶關系、數據、交易等大多還是在原有的百度、淘寶等幾大平臺上，但對于樂居而言，生存空間就是在屬于自己的垂直領域深耕細作，基于三大入口平臺，根據自己的應用需求，形成獨立的移動應用平臺。

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關鍵詞：GIS技術；房地產；測繪管理；信息系統

中圖分類號：TP39 文獻標識碼：A

房地產是城市中與人們切身利益相聯系的要素，不但人民群眾非常關注其動態，政府部分也很重視。在長期以來，房地產的日常管理工作都是依靠手工方式開展，導致測繪信息管理不善，管理的周期長，數據更新困難等，而從20世紀90年代開始，政府開始推行房產信息化的建設工作，我國房產管理信息系統開始發展壯大。到今天，顯示出一體集成化的發展趨勢，強調通過GIS技術加強對信息數據的管理，并基于GIS實現制圖的需要。開發出可行的基于GIS的房產測繪管理系統能夠有效的推進房展測繪技術的進步，同時促進城市的數字化與信息化發展。

1 GIS技術與房產測繪

1.1 GIS技術概述

GIS技術即地理信息系統技術，其基于地理空間數據庫，通過高效的計算機軟件和硬件技術，實現對空間地理信息數據的采集、處理、管理和顯示等，并能夠通過地理模型結構分析方式，為各行各業提供空間的實時動態信息。其中計算機技術系統是為地理信息的決策而發展形成的，集合了地理學、空間幾何學、統計學等對門學科，具有一定的綜合性與復雜性，作為一項高新技術，計算機系統的突出特征就是同時能夠處理空間數據以及屬性數據。

1.2 房產測繪概述

在實際工作過程中，利用先進的測繪儀器、測繪技術等對房屋建筑物或者與之相關的構筑物進行調查和測量，掌握房地產的區位位置、數量、所有權屬，并在此基礎上進行圖形的繪制，這樣的技術被稱為房地產測繪。而房地產測繪信息管理系統是指通過現代化的計算機技術、GIS技術、網絡信息技術、數字化成圖技術以及數據庫技術等，建立一個標準化的、要準確的共享型房地產空間數據庫，能夠為“數字房產”的發展提供基礎平臺，為公眾提供優質完善的地理空間數據。測繪成果能夠為房地產產權的管理、房地產的開發管理、交易管理以及費用收取、稅務征收、法律仲裁等房地產管理活動相應的支持，同時能夠幫助城市規劃設計與建設等工作提供基礎性的數據信息。

1.3 基于GIS技術實施房產信息管理的意義

在房產測繪信息管理中引進GIS技術，能夠將信息管理工作和房地產地形圖緊密聯系在一起，對房地產實施精確的定位，形成以圖管證的模式，進而房地產辦證的流程能夠高效、準確的完成。通過GIS技術，只要是區域范圍中的房地產都能夠實施數據信息的統計和分析，如對房地產的密度和容積率進行分析計算，便于相關部門掌握城市住房的情況，有效地改善了傳統房地產管理工作中存在的問題，減少各類糾紛的發生。

2 實現基于GIS技術房產測繪信息管理系統的要點

要實現房產測繪信息管理系統，首先要實現圖文一體化。房產測繪是當前房產管理信息系統中的重要部分，收集的地理空間數據信息必須和房地產產權管理中的屬性信息緊密聯系在一起，二者之間能夠相互查詢。如實施圖文一體化管理過程中，將房產的產籍號作為關鍵字段將圖形數據屬性數據相連，實現二者的動態連接；第二個要點是滿足面積分攤的需求，在房產測繪管理中面積分攤的方法與手段多種多樣，但是分攤工作一定要基于相關原則和規定，因為房產的面積與購買者的利用是切身相關的，采用正確的分攤方式非常重要。在房產測繪信息管理系統中，基于國家技術監督局的相關規定，對于單一功能的住宅，公用面積分攤給整棟樓；非單一功能的住宅則需要詳細規劃，避免出現前后不一的現象；第三個要點是確定好房屋的產籍號，圖號、幢號等共同構成房屋的產籍號，在錄入信息的過程中一定要將信息分門別類。

3 GIS技術在房產測繪管理及房產測繪信息系統中的應用

3.1 房產測繪信息系統的設計原則與目標

房產測繪信息系統設計原則：為了確保能夠快速準確的對房產測繪數據資料實施編輯處理與修改等操作，將GIS技術的要求和特征與本系統的開發要求結合起來擬定以下設計原則：首先是簡潔化的原則，確保用戶操作過程不會過于復雜，界面與操作流程簡化；第二是可擴展性的原則，在滿足現有要求的基礎上還要考慮到系統的擴充，基于用戶需求的發展留下一定的余地，便于今后的升級與擴展；第三，功能與數據的完備性原則，不會出現功能缺失造成用戶的體驗不佳；最后是具有較好的容錯性，系統不會因為操作錯誤等現象崩潰。

房產測繪信息系統設計目標：實現對房屋建筑物分層圖以及分戶圖的管理；對建筑物中每層每戶的信息管理；能夠對收集的數據信息實施計算與管理，并將計算流程保留；能夠實現分層與分戶圖紙的輸出和查詢。

3.2 房產測繪信息系統功能設計

房產數字化測圖子系統：通過各種測繪設備與儀器，收集房地產的信息與地形圖，通過dbs的形式建立房地產的地形庫，對其進行有效的管理，系統中還應當滿足各類格式軟件的導入，以及圖紙的輸出；

基礎測繪子系統：主要實現屬性信息數據的輸入、轉入地理空間信息資料、多種格式的數據轉入，基于初始的建庫工作，提供圖形與屬性編輯的功能，建立屬性與外掛數據庫；

項目測繪子系統：以每幢樓作為單位，將權屬信息錄入到系統中建立對應關系，利用CAD的編輯功能實現對分層圖與分戶圖的修改調整，同時滿足面積測算的要求；

圖形編輯子系統：實現圖像的繪制，能夠將收到的建筑工程圖紙或者是測到的草圖錄入到圖形編輯工具中進行繪制，同時能夠計算出各個封閉面的面積，基于查詢修改的模式將房屋的陽臺與套內相聯系，標注公用面積，便于分攤工作的開展，基于樓層屬性設置工作生成分層圖與分戶圖，標準其尺寸與面積。計算過程完全有系統實現，標定工作完成后形成圖層，出圖過程中圖層的關系是一一對應的。

查詢統計子系統：基于戶主的姓名、建筑的層型等能夠實現單獨或者組合式的查詢，包含分攤面積的由來。統計相關區域中某時間內所辦理的建筑物的總量、總占地面積、總建筑面積、戶數等。

測繪成果管理子系統，實現房產信息數據的集成與匯總，將分層分戶圖導入到GIS的圖形庫當中，建立屬性關聯，實現對丘、幢、戶之間的相互查詢，為用戶提供定位、查詢、統計等服務，同時可以將報表輸出；

測繪業務管理子系統：對房產管理中的業務進行分類，組織業務辦理流程，基于業務流程實現對數據的修改；

系統維護子系統：配置系統運行中的數據庫與圖形服務器的參數，保證系統運行的穩定性和可靠性，并對不同用戶的使用權限進行定義。主要包含環境的配置、編碼和體系的維護管理、符號庫管理、設定用戶權限以及詞典的更新。該子系統能夠實現房屋地址的維護，優化改進GIS圖形數據與屬性舒數據的管理工作。

3.3 房產測繪信息系統界面設計

房產測繪信息測繪管理系統面向的用戶非常多，其中包括房產局、測繪中心以及各個科室等，在設計界面的過程中遵照以下原則：首先，面向科室的原則，界面的設計應當基于不同科室的業務需要與習慣設計進行，為減少工作量和工作中的錯誤，最大限度的使用鼠標在界面上操作，減少鍵盤輸入的需求；第二，滿足業務工作習慣，界面中的布局應當和用戶開展業務過程中使用的術語和工作模式相一致，符合日常的工作習慣；第三，界面設計還應當對用戶的任務進行跟蹤，能夠實時為用戶提供需要的信息，報告工作狀態，讓用戶全面掌握系統的運行情況；第四，保持風格的統一，界面風格設計要求用戶普遍能夠接受，界面中的動態、信息與過程提示都統一風格，與專業用語相符；第五，界面具有針對性，基于正常的瀏覽與維護人員的管理，界面要做出一定的區分，日常瀏覽與工作突出間接好用的原則，而維護的管理則注重功能的強大，滿足維護人員的深層需求。

結語

基于GIS技術的房產測繪管理與房產測繪信息系統的開發，很大程度上是基于人的日常生活的實際需要，通過應用各種計算機技術和分析工具，建立完善的數據庫，為人們的日常工作提供方便快捷的查詢服務，解決復雜的面積分攤的問題，讓人們能夠掌握房產信息，真正實現地理信息系統的公眾服務功能，將更好的服務于政府的決策與人們的日常工作和生活。

參考文獻

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