序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)重點(diǎn)范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 審計(jì) 特別風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)近年來的高速發(fā)展,使其成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。越來越多的房地產(chǎn)公司成為會(huì)計(jì)事務(wù)所的重要客戶,同時(shí)隨著房地產(chǎn)大規(guī)模的跨地域擴(kuò)張,公司的管理幅度迅速加大,企業(yè)業(yè)務(wù)間關(guān)聯(lián)的復(fù)雜性急速增加,以及房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進(jìn)程加快,對(duì)注冊(cè)會(huì)計(jì)師的專業(yè)能力、審計(jì)經(jīng)驗(yàn)都提出了新的要求。本文結(jié)合多年的房地產(chǎn)審計(jì)經(jīng)驗(yàn),著重討論在房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)中,注冊(cè)會(huì)計(jì)師必須關(guān)注的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

一、法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)涉及眾多利害關(guān)系人,包括投資者、債權(quán)人、購(gòu)房人、供應(yīng)商、政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)等。所以約束該行業(yè)的法律法規(guī)相當(dāng)多,如果房地產(chǎn)企業(yè)稍有不慎或未按法律規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),很有可能遭受法律方面的懲罰。所以在審計(jì)中應(yīng)關(guān)注以下法律風(fēng)險(xiǎn):

1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目未取得合規(guī)證件

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中主要證件有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》。注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注(1)《建筑工程施工許可證》取得時(shí)間,按規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目只有取得《建筑工程施工許可證》后才允許開工,但較多房地產(chǎn)企業(yè)在資金壓力較大的情況下,往往提前開工以提前實(shí)現(xiàn)銷售條件;(2)《商品房預(yù)售許可證》取得時(shí)間,按政策規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)在未取得《商品房預(yù)售許可證》前,不能以任何名義向客戶收取款項(xiàng)。

故審計(jì)中應(yīng)關(guān)注證件取得時(shí)間與開工、銷售收款時(shí)間是否相符,以確定房地產(chǎn)企業(yè)是否存在違規(guī)開工建設(shè)、銷售的情況。若有,則必須考慮企業(yè)因違反規(guī)定而可能遭受的處罰,并考慮對(duì)報(bào)表的影響。

2、法律訴訟風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)建設(shè)中主要涉及主體施工方、材料供應(yīng)商與開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。在現(xiàn)場(chǎng)施工過程中,由于重大工程變更、各種無法預(yù)料的情況(如遭受經(jīng)濟(jì)危機(jī),導(dǎo)致工程停工)出現(xiàn)后,雙方很有可能在事項(xiàng)補(bǔ)償金額上達(dá)不成一致,被審計(jì)單位通常不會(huì)對(duì)部分義務(wù)進(jìn)行反映。

所以審計(jì)中應(yīng)關(guān)注合同的履約情況,必要時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)重點(diǎn)工程進(jìn)度。注冊(cè)會(huì)計(jì)師若發(fā)現(xiàn)未按合同約定付款,則必須進(jìn)一步確認(rèn)是否存在爭(zhēng)議,同時(shí)做好與被審計(jì)單位律師的溝通,以判斷相關(guān)事項(xiàng)是否得到準(zhǔn)確報(bào)告或披露。

3、交房及辦證風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)業(yè)主的重要義務(wù)有(1)按售房合同約定時(shí)間,將符合合同標(biāo)準(zhǔn)的商品房交付業(yè)主;(2)按售房合同,在約定的時(shí)間完成產(chǎn)權(quán)備案。故注冊(cè)會(huì)計(jì)師在審計(jì)中還應(yīng)關(guān)注交房及辦證中,被審計(jì)單位是否存在的違約行為,若違約是否按售房合同約定合理預(yù)計(jì)了賠償費(fèi)用。

二、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)主要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來自三方面,一是企業(yè)所得稅,二是土地增值稅,三是個(gè)人所得稅,注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)予以關(guān)注。

1、企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)

所得稅風(fēng)險(xiǎn)主要來自商品房交付后,房地產(chǎn)企業(yè)以成本不能可靠計(jì)量為由,不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本,導(dǎo)致人為調(diào)整某些獲利較大項(xiàng)目的所得稅清繳時(shí)間,達(dá)到延遲納稅或平衡納稅的目的。

2、土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)

土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)主要來自商品房交付后,房地產(chǎn)企業(yè)以未實(shí)現(xiàn)100%銷售不符合土地增值算主動(dòng)清算條件為由,不計(jì)提已實(shí)現(xiàn)銷售部分的土地增值稅,造成報(bào)表反映不實(shí)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、個(gè)人所得稅風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)薪酬在各個(gè)行業(yè)中處于領(lǐng)先地位,部分房地產(chǎn)企業(yè)為減少關(guān)鍵管理員工的個(gè)稅負(fù)擔(dān),采用費(fèi)用報(bào)銷等多種途徑進(jìn)行逃稅。故注冊(cè)會(huì)計(jì)會(huì)在審計(jì)中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注不合理的禮品、服裝、房租、會(huì)議費(fèi)等大額支出,尤其關(guān)注費(fèi)用報(bào)銷較集中,票據(jù)報(bào)銷經(jīng)手人是關(guān)鍵管理員工的費(fèi)用。

三、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)

1、不恰當(dāng)使用貸款資金風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是資本高度集中的產(chǎn)業(yè),據(jù)統(tǒng)計(jì),上市公司的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率在40%-80%之間,負(fù)債中較重要的部分則是銀行貸款,房地產(chǎn)開發(fā)貸款都是固定資產(chǎn)投資貸款,貸款資金屬于專款專用,不能跨項(xiàng)目、跨地區(qū)使用。但目前房地產(chǎn)企業(yè)是多項(xiàng)目、全國(guó)化開發(fā),房地產(chǎn)企業(yè)主觀上會(huì)盡可能的把受限貸款資金轉(zhuǎn)為可自由支配資金,以提高資金使用效率和經(jīng)濟(jì)效益。所以注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)中應(yīng)關(guān)注被審計(jì)單位不恰當(dāng)使用貸款資金的風(fēng)險(xiǎn),對(duì)違反貸款合同約定,注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)考慮由此可能導(dǎo)致的銀行罰息和提前收回貸款對(duì)報(bào)表的影響。

2、騙取銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)

客戶的按揭貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來源,部分房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不理想、資金緊張的情況下,會(huì)采取假按揭以騙取銀行按揭貸款資金。故注冊(cè)會(huì)計(jì)審計(jì)中,應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注按揭購(gòu)房客戶、首付款收繳的真實(shí)性,以判斷被審計(jì)單位是否存在騙取按揭貸款的事項(xiàng)。

四、持續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進(jìn)程加快,企業(yè)之間的分化重組加劇,所以注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注被審計(jì)單位以下方面的風(fēng)險(xiǎn),來判斷房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。

1、財(cái)務(wù)支付能力

財(cái)務(wù)支付能力是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提條件。注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注被審計(jì)單位是否有重大到期未償還的工程款、材料款或銀行貸款,且該種狀況處于持續(xù)狀態(tài)。

2、新項(xiàng)目生產(chǎn)資料土地的獲取能力

篇(2)

(一)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)不一

理論上，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是由熟悉房產(chǎn)的買賣雙方之間進(jìn)行房產(chǎn)買賣的價(jià)格。在實(shí)務(wù)中，這個(gè)價(jià)格通常是由資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)運(yùn)用評(píng)估技術(shù)分析市場(chǎng)信息后確定的。但目前，我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)機(jī)制尚不完善，資產(chǎn)評(píng)估師隸屬于財(cái)政部門、房地產(chǎn)評(píng)估師隸屬于建設(shè)部門，土地估價(jià)師隸屬于國(guó)土資源部門，這就造成了各部門間對(duì)房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估基準(zhǔn)的不同，評(píng)估權(quán)威性不夠高等問題。

(二)監(jiān)管機(jī)制不夠健全我國(guó)的法律沒有對(duì)會(huì)計(jì)舞弊的規(guī)范條款，缺乏對(duì)舞弊責(zé)任的明確規(guī)定，對(duì)應(yīng)的處罰機(jī)制也不夠健全。這使得企業(yè)可以利用投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值對(duì)企業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行調(diào)整來到達(dá)舞弊的目的。我國(guó)的國(guó)家經(jīng)濟(jì)監(jiān)督機(jī)構(gòu)包括證監(jiān)會(huì)、國(guó)家財(cái)政部門和審計(jì)部門，而它們的監(jiān)管能力是有限的，一些房地產(chǎn)企業(yè)利用這些監(jiān)管漏洞非法牟利，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)信息的不公允和不公開，嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的對(duì)策

(一)提高投資性房地產(chǎn)的估值技術(shù)為提高對(duì)房地產(chǎn)地產(chǎn)估值的準(zhǔn)確性，就必須首先明確量化房地產(chǎn)價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)。相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的制定機(jī)構(gòu)應(yīng)充分考慮該地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人們的平均收入情況，根據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)信息，采取部分指標(biāo)作為其量化尺度。再尋找出相似的房地產(chǎn)后，借鑒資產(chǎn)評(píng)估中對(duì)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的方法，根據(jù)它們之間的不同制定修正系數(shù)，以達(dá)到提高估值準(zhǔn)確性的目的。另外，相關(guān)機(jī)構(gòu)還需建立房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)一的市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和數(shù)據(jù)庫(kù)。統(tǒng)一的市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)網(wǎng)和數(shù)據(jù)庫(kù)能方便企業(yè)獲取該地區(qū)權(quán)威完整的信息，使評(píng)估人員有了運(yùn)用估值技術(shù)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值評(píng)估的依據(jù)，保證了結(jié)果的客觀準(zhǔn)確性。

(二)逐步完善準(zhǔn)則體系完善的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系是公允價(jià)值計(jì)量模式能夠得到廣泛運(yùn)用的條件。我國(guó)的公允價(jià)值計(jì)量模式的引入時(shí)期較晚，大部分都引用于國(guó)外的研究成果，未能有效的與我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境相結(jié)合。在制定公允價(jià)值運(yùn)用框架時(shí)，應(yīng)結(jié)合我國(guó)的國(guó)情，充分考慮其可操作性，使會(huì)計(jì)政策能夠真正解決經(jīng)濟(jì)中的實(shí)際問題。這就要求對(duì)計(jì)量目標(biāo)提供明確的闡述，例如，對(duì)一般性或偶然性的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)規(guī)定是采用當(dāng)時(shí)當(dāng)筆的交易價(jià)格，還是充分競(jìng)爭(zhēng)的交易方式來作為其公允價(jià)值。

篇(3)

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)市場(chǎng)；市場(chǎng)調(diào)控；對(duì)策研究

前言

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來呈現(xiàn)建設(shè)周期短，市場(chǎng)供求量大，房?jī)r(jià)逐年上升等趨勢(shì)，在帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展過程中，也呈現(xiàn)出諸如：市場(chǎng)飽和，經(jīng)濟(jì)因素不穩(wěn)定，民生需求不匹配等缺陷。因此筆者認(rèn)為，深入認(rèn)知我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中的中國(guó)經(jīng)濟(jì)以及建筑企業(yè)的重要性，了解現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控現(xiàn)狀，才能對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn)的問題做出合理性，針對(duì)性，有效性全面調(diào)控。

1、我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控重要性

房地產(chǎn)調(diào)控一直是國(guó)家經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重點(diǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融，電氣，汽車制造業(yè)并稱為為我國(guó)關(guān)鍵四大經(jīng)濟(jì)命脈之一，在影響程度上甚至占據(jù)核心地位。自從我國(guó)實(shí)行住房改革后，我國(guó)建筑業(yè)市場(chǎng)從“粗放型”逐年向“計(jì)劃型”方向快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的巨大經(jīng)濟(jì)效益也直接刺激國(guó)家經(jīng)濟(jì)脈搏，呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展之勢(shì)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，11年國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)占GDP比重約為8.35%，比財(cái)政性教育經(jīng)費(fèi)的3.48%高了將近3倍，由此可見房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)利益對(duì)我國(guó)整體GDP和經(jīng)濟(jì)走向的推動(dòng)作用有多重要，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控是確保國(guó)家可持續(xù)發(fā)展的重要保證，亦是國(guó)家經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)良性化，規(guī)劃性發(fā)展的關(guān)鍵因素。

特別是08年金融危機(jī)，對(duì)當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)的泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重要影響后，社會(huì)各界深刻意識(shí)到，必須由政府介入由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制作為風(fēng)向標(biāo)的房地產(chǎn)行業(yè)，因此，因強(qiáng)化國(guó)家宏觀調(diào)控，促進(jìn)內(nèi)需，制定行業(yè)刺激發(fā)展政策等方案，例如：11年國(guó)務(wù)院頒布的針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的“國(guó)八條”市場(chǎng)政策。

1.1維護(hù)國(guó)內(nèi)和諧穩(wěn)定

在“粗放型”經(jīng)濟(jì)建設(shè)階段，房地產(chǎn)行業(yè)為我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)帶來重要經(jīng)濟(jì)利益增長(zhǎng)，但伴隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈現(xiàn)多元化發(fā)展，一路飆升的房?jī)r(jià)與民眾消費(fèi)水平呈現(xiàn)嚴(yán)重傾斜現(xiàn)象。國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)對(duì)社會(huì)安定，民眾生活以及國(guó)家經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展產(chǎn)生消極影響，造成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，其背后蘊(yùn)含金融危機(jī)以及民怨，嚴(yán)重者將使社會(huì)出現(xiàn)不穩(wěn)定或動(dòng)蕩因素。

1.2確保城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程

實(shí)行城鄉(xiāng)一體化，城鎮(zhèn)化建設(shè)是黨和政府近幾年重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域，城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中有三大核心因素：招商引資，土地承包，房地產(chǎn)建設(shè)，作為我國(guó)基本發(fā)展策略的城鎮(zhèn)化進(jìn)程以及城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，過高的房?jī)r(jià)以及土地高競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格必然使這一基本發(fā)展策略無法快速落實(shí)，阻礙城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的推進(jìn)進(jìn)程。

城鎮(zhèn)化的緩慢推進(jìn)，不利于招商引資以及城市整體競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)效益勢(shì)必造成沖擊。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控是綜合及系統(tǒng)工作，處于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用，在進(jìn)行調(diào)控過程中，國(guó)家利用經(jīng)濟(jì)法律或行政等手段，在宏觀上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)效益及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行指導(dǎo)，監(jiān)督和調(diào)節(jié)，為進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡以及需求結(jié)構(gòu)整體優(yōu)化。由于我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控跨度大，在實(shí)際調(diào)控過程中出現(xiàn)如下幾點(diǎn)問題：

2.1缺乏有效調(diào)控機(jī)制

我國(guó)近幾年針對(duì)日益高速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)相繼進(jìn)行政策調(diào)控，主要調(diào)控政策包括國(guó)十六條，國(guó)八條，新國(guó)十條，23號(hào)文件以及18號(hào)文件等，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控建立在宏觀調(diào)控基礎(chǔ)上；而在房地產(chǎn)發(fā)展過程中以及經(jīng)濟(jì)建設(shè)蓬勃發(fā)展中，并未對(duì)以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行微觀，有效的市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制；致使各房地產(chǎn)開發(fā)商在龐大經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使下，根據(jù)自身需求隨意對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行漲價(jià)以及壓制民工工資等現(xiàn)象。

換言之，在宏觀調(diào)空中，國(guó)家通過相關(guān)政策以及調(diào)控措施占據(jù)引導(dǎo)地位，但在市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)過程中，宏觀調(diào)控并未與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控有效結(jié)合，形成經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈脫節(jié)現(xiàn)象。在房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展過程中，利益為核心的建設(shè)概念深入人心，導(dǎo)致出現(xiàn)建筑結(jié)構(gòu)混雜，工程質(zhì)量不合格等，特別是在以穩(wěn)固社會(huì)安定，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的拆遷補(bǔ)助房中更是屢次出現(xiàn)不合格建筑工程。

因此，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏連續(xù)性，高效性和有序性，應(yīng)以市場(chǎng)調(diào)控為導(dǎo)向，國(guó)家宏觀調(diào)控為輔助機(jī)制。

2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫經(jīng)濟(jì)

泡沫經(jīng)濟(jì)最終的危害即會(huì)引發(fā)金融危機(jī)，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)即是在持續(xù)走高的房地產(chǎn)價(jià)格變化中容易造成人們拔高對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來走勢(shì)價(jià)格的預(yù)算，隨著價(jià)格不斷上漲以及投機(jī)資本持續(xù)增加，民眾購(gòu)買力并未實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性增長(zhǎng)，市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)高于其成本價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。

而現(xiàn)階段隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，民眾追求高質(zhì)量，高品質(zhì)的生活理所應(yīng)當(dāng)，但據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于其他國(guó)家，其他行業(yè)均利潤(rùn)率。我國(guó)和歐美發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)利潤(rùn)率為35%和5%，并且我國(guó)泡沫經(jīng)濟(jì)依然有持續(xù)上升趨勢(shì)。

此外，國(guó)家在降低房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)采取的措施包括：提高首付金額和貸款利率，以高投資，低回報(bào)來阻止房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)。從某些方面來說，此舉可對(duì)有關(guān)人群起到抑制作用，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，此舉僅會(huì)延長(zhǎng)貸款周期和還款金額，并未對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格以及市場(chǎng)需求起到抑制作用；從另一面來說，民眾在購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)不僅要為泡沫經(jīng)濟(jì)買單，更要多付近一半利息于銀行，更不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

例如：在05年出臺(tái)的新國(guó)八條中指出，應(yīng)嚴(yán)格稅收制度和征收政策，調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅，并于同年十月針對(duì)二手房要征收個(gè)稅，但諸如此類提高購(gòu)房門檻并未對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性調(diào)節(jié)作用。

3、強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的相關(guān)對(duì)策

針對(duì)上述過程中出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)治標(biāo)不治本現(xiàn)象，在深入落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控頒布的各項(xiàng)準(zhǔn)則同時(shí)，為起到房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)本兼治目的，筆者認(rèn)為，應(yīng)在如下方面做好相關(guān)措施：

3.1實(shí)行財(cái)權(quán)與事權(quán)匹配原則

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控未做到標(biāo)本兼治原因較復(fù)雜，除上述泡沫經(jīng)濟(jì)和缺乏有效調(diào)控外，對(duì)地方財(cái)政的過于依賴是重要原因。因此在進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過程中，防治房地產(chǎn)價(jià)格上漲，應(yīng)從財(cái)政分權(quán)角度出發(fā)，針對(duì)地方財(cái)政完善分稅分收制度，落實(shí)財(cái)權(quán)事權(quán)匹配等原則。

在具體實(shí)行方式上，對(duì)各級(jí)地方政府行為職責(zé)進(jìn)行有效劃分，具體劃分以各相關(guān)政府職能權(quán)力以及行政隸屬關(guān)系為準(zhǔn)則，避免出現(xiàn)傳統(tǒng)地方政府中事權(quán)統(tǒng)一局面。

此外，應(yīng)建立與事權(quán)相匹配的財(cái)權(quán)，07年8月份，我國(guó)政府提出完善保障房住房制度，提高經(jīng)濟(jì)房，廉租房普及力度，在實(shí)踐方式中：地方政府應(yīng)完善地方財(cái)政稅務(wù)體系，對(duì)企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)商加大財(cái)產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅以及土地使用稅征收力度，針對(duì)個(gè)體工商戶加收營(yíng)業(yè)稅，豐富地方財(cái)政稅務(wù)體系。國(guó)家通過宏觀調(diào)控將地方稅務(wù)整合用作廉價(jià)房過經(jīng)濟(jì)保障房建設(shè)，實(shí)現(xiàn)中央對(duì)地方財(cái)政體系轉(zhuǎn)移，讓工薪階層或低收入人群能購(gòu)置經(jīng)濟(jì)保障房，有利于我國(guó)民眾安定以及房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)固發(fā)展。

3.2強(qiáng)化與金融政策的融合

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的根本目的是讓房地產(chǎn)價(jià)格以合理，穩(wěn)定的方向發(fā)展。土地和資金是房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量的關(guān)鍵兩大要素，因此，與金融政策的配合是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行有效控制的重要因素。

首先，國(guó)家聯(lián)合地方財(cái)政部門強(qiáng)制性制定5年或10年內(nèi)房地產(chǎn)均價(jià)值；針對(duì)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，風(fēng)險(xiǎn)投資者是造成泡沫經(jīng)濟(jì)的有一關(guān)鍵因素，利用逐年提升的房地產(chǎn)泡沫從中獲利，在制定5年或10年房地產(chǎn)均價(jià)同時(shí)，大幅度提升國(guó)內(nèi)購(gòu)房首付款，并保持現(xiàn)有銀行利率，配合限購(gòu)令，完善房地產(chǎn)交易秩序，加強(qiáng)二手房市場(chǎng)管理，房產(chǎn)投資性質(zhì)的購(gòu)買需求會(huì)得以抑制。

其次堅(jiān)持差異化信貸政策；針對(duì)國(guó)內(nèi)收入差距較大情形，應(yīng)融合金融政策，理性消費(fèi)，嚴(yán)厲打擊投資性需求，縮小貧富差距。

3.3強(qiáng)化房地產(chǎn)法律法規(guī)完善機(jī)制

現(xiàn)階段出現(xiàn)政府由于在土地調(diào)控過程中的職能范圍較廣，角色定位不明確造成的對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過于干預(yù)，因此應(yīng)通過法律授權(quán)手段進(jìn)行合理調(diào)控。

（1）法律權(quán)限職能責(zé)任制定

通過市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法以及市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制，強(qiáng)化各地方政府職能權(quán)限責(zé)任，并將房地產(chǎn)有關(guān)責(zé)任過度于相關(guān)機(jī)關(guān)單位，政府重點(diǎn)把控監(jiān)督管理關(guān)口，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的靈活性和時(shí)效性，通過市場(chǎng)機(jī)制完成調(diào)控和監(jiān)督管理工作。

（2）價(jià)格衡量

眾所周知，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)為周邊生活，交通，商業(yè)，教育等環(huán)節(jié)帶來聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，因此，地方政府各部門應(yīng)做好對(duì)樓盤市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)工作，綜合考慮地段，交通，科研等方面后制定指導(dǎo)價(jià)并在審計(jì)通過后頒布執(zhí)行，價(jià)格衡量制度是確保房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格穩(wěn)定，遏制房?jī)r(jià)的最有效手段措施。

4、結(jié)束語

在意識(shí)到我國(guó)房地產(chǎn)因過快發(fā)展帶來的不良影響后應(yīng)完善房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)控和宏觀調(diào)控，確保我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 會(huì)計(jì)控制 融資 營(yíng)銷渠道

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在融資、投資、資金營(yíng)運(yùn)及利潤(rùn)分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)中因各種原因而導(dǎo)致的對(duì)企業(yè)盈利及發(fā)展等方面的重大影響。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是由負(fù)債引起的，企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)，在未來情況好時(shí)，能夠給企業(yè)帶來較多的收益，但是如果未來情況惡化，則不僅會(huì)使企業(yè)收益率下降，甚至有可能使企業(yè)不能償還債務(wù)而破產(chǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、存貨周期長(zhǎng)、回收周期長(zhǎng)與變現(xiàn)能力差的特點(diǎn)決定了其必然存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)各種制度逐漸完善．房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)力也在制度規(guī)范化過程中增強(qiáng)，因此，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入研究，尋求有效的控制措施，變得越來越重要。

一、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)

1.利率風(fēng)險(xiǎn)大。金融市場(chǎng)上利率的變動(dòng)會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)值發(fā)生變動(dòng)，可能因而發(fā)生投資虧損的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，銀行貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，導(dǎo)致企業(yè)資金成本增加，從而降低了預(yù)期收益。另外，這幾年按揭貸款購(gòu)房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購(gòu)房欲，也使房地產(chǎn)企業(yè)面臨虧損的危險(xiǎn)。

2.資產(chǎn)負(fù)債率偏高，存在償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本金比重相當(dāng)?shù)停_發(fā)資金大部分來源于銀行信貸，發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，公司必將面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.再籌資風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，企業(yè)對(duì)債權(quán)人的償債保證程度將會(huì)相應(yīng)地降低，這勢(shì)必會(huì)增加企業(yè)從貨幣市場(chǎng)或者其他渠道上籌措資金的難度。隨著國(guó)家不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，商業(yè)銀行更是把房地產(chǎn)行業(yè)成為控制放貸的重點(diǎn)領(lǐng)域，這進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度。

二、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的主要問題

1.資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資需要大量的營(yíng)運(yùn)資金。有些房地產(chǎn)企業(yè)在新項(xiàng)目上馬后，沒有想方法從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛在資金，沒有通過催回應(yīng)收賬款的方式來籌措資金，卻總是千方百計(jì)地想從銀行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款，這無疑加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.不注重日常資金管理。許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有制定資金的使用計(jì)劃，缺乏資金管理概念，存在重樓房銷售輕資金管理的現(xiàn)象。有些企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作只是停留在簡(jiǎn)單的會(huì)計(jì)核算上面，沒有有效地進(jìn)行現(xiàn)金管理、成本控制，從而加大了成本負(fù)擔(dān)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)度。

3.忽略了投資前的準(zhǔn)備調(diào)查工作。很多企業(yè)只要有項(xiàng)目就盲目投資，在事前沒有從資金運(yùn)作、投資回報(bào)率等方面進(jìn)行細(xì)致的財(cái)務(wù)分析。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資之前，企業(yè)也沒有很好地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)于行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r沒有進(jìn)行較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，從而導(dǎo)致決策沒有依據(jù)，加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策

（一）在內(nèi)部加強(qiáng)建設(shè)會(huì)計(jì)控制的環(huán)境

1.由于土地是不可再生的稀缺資源，既受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化造成的影響，也會(huì)受到政策形勢(shì)的變化造成的影響，在房地產(chǎn)的開發(fā)中要關(guān)注國(guó)家在宏觀調(diào)控方面的政策。房地產(chǎn)的投資較大，建設(shè)的周期長(zhǎng)，資金的周轉(zhuǎn)慢，投資的風(fēng)險(xiǎn)大，在開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)時(shí)要建立集體的審議聯(lián)簽制度，建立項(xiàng)目實(shí)施及決策責(zé)任制度，將不相容的崗位分離。

2.重點(diǎn)審查決算相關(guān)文件是否齊全、決算的編制是否正確、決算的依據(jù)是否完備、竣工的清理是否安全，以及驗(yàn)收的程序、驗(yàn)收的依據(jù)、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的范圍、驗(yàn)收人員是否符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。

3.房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用中，占有的比重較大的是借款費(fèi)用、廣告費(fèi)用和售房人員提成的費(fèi)用。對(duì)于重大廣告的支出要實(shí)行集體的審議決策制，對(duì)普通的廣告除進(jìn)行預(yù)算控制、總額控制外，還要在每年的年末將廣告支出和社會(huì)效應(yīng)進(jìn)行對(duì)比、分析，制定下年度的預(yù)算。

（二）拓寬融資渠道，提高資金利用水平

1.建立多元化的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實(shí)施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉(zhuǎn)變.通過融資渠道多元化、搭配好資產(chǎn)權(quán)益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負(fù)債的財(cái)務(wù)杠桿作用，又可以將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，有利于企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

2.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)長(zhǎng)期資金的構(gòu)成及其比例關(guān)系，即企業(yè)的長(zhǎng)期債務(wù)資本和權(quán)益資本各占多大的比重。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)會(huì)給企業(yè)帶來杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。企業(yè)可通過合理安排產(chǎn)權(quán)資本與債務(wù)資本比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.加強(qiáng)資金管理，提高資金的利用率。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要注重現(xiàn)金的管理，在財(cái)務(wù)上實(shí)施嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)控，制定合理的現(xiàn)金使用計(jì)劃，合理安排資金的調(diào)度，保證生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需的現(xiàn)金；其次，要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，可以通過建立穩(wěn)定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評(píng)估和等級(jí)評(píng)級(jí)，從而加快賒銷賬款的收回，加速資金的運(yùn)轉(zhuǎn)，提高資金利用率。

4.要加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資前，首先要進(jìn)行嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)研，聘請(qǐng)專業(yè)人員參與調(diào)研工作，做好項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性分析，要避免因管理者個(gè)人的喜好導(dǎo)致項(xiàng)目定位失誤，降低和減少財(cái)務(wù)決策的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性。

（三）加強(qiáng)對(duì)內(nèi)的控制，提高成本管理

首先，房地產(chǎn)行業(yè)為保證企業(yè)的內(nèi)部控制能夠有效發(fā)揮作用，并且不斷進(jìn)行完善，在企業(yè)內(nèi)部必須組成由最高決策人為領(lǐng)導(dǎo)的，以財(cái)務(wù)部門為主的內(nèi)部控制小組，對(duì)內(nèi)部的制度執(zhí)行情況要進(jìn)行定期的考核和檢查，檢查內(nèi)部的控制制度執(zhí)行的情況，在執(zhí)行的過程中遇到了什么問題，如果某項(xiàng)制度沒有執(zhí)行或者無法完全執(zhí)行，要分析原因，并且估計(jì)可能造成的影響。對(duì)嚴(yán)格執(zhí)行控制制度的應(yīng)當(dāng)給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)違章違規(guī)的必須處罰，只有獎(jiǎng)罰分明，才有利于企業(yè)的發(fā)展。

其次，進(jìn)行正確的成本項(xiàng)目劃分，既能夠客觀地反映出產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，又便于分析研究有效降低成本的方法。特別是建安的成本，如果是分合同發(fā)包的，還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便隨時(shí)了解付款情況和工程進(jìn)度，并為工程的決算提供資料。目前開發(fā)企業(yè)的“三算審計(jì)”一般由預(yù)算員、施工技術(shù)人員審核，財(cái)務(wù)人員只起計(jì)賬作用，所以要求財(cái)務(wù)人員掌握“三算”的有關(guān)要求，并參與監(jiān)督，提供準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)信息，加強(qiáng)成本費(fèi)用的控制，加強(qiáng)對(duì)于決策成本、投資成本、質(zhì)量成本、資金成本的控制和管理。

（四）建立起適應(yīng)市場(chǎng)變化的營(yíng)銷策略

在實(shí)施房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，最重要的環(huán)節(jié)就是銷售。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的銷售情況仍然處于上升的階段，購(gòu)房者的需求量也較大，但是同行內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈，并且購(gòu)房者在進(jìn)行購(gòu)房時(shí)回對(duì)比多家房地產(chǎn)企業(yè)，會(huì)優(yōu)先選擇品牌價(jià)、信譽(yù)好的企業(yè)。如果忽略了銷售策略，不考慮項(xiàng)目的資本使用效率，就會(huì)為項(xiàng)目開發(fā)造成風(fēng)險(xiǎn)。

（五）完善內(nèi)部審計(jì)

內(nèi)部審計(jì)工作強(qiáng)調(diào)過程控制和主動(dòng)控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風(fēng)險(xiǎn)管理，充分發(fā)揮內(nèi)審的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、防范作用，及時(shí)消除不良隱患，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，最大限度地發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益。同時(shí)，也要做好事后審計(jì)，由財(cái)務(wù)收支審計(jì)向經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)、管理審計(jì)、內(nèi)部控制制度評(píng)價(jià)、工程項(xiàng)目預(yù)(決)算審計(jì)、專項(xiàng)審計(jì)等領(lǐng)域發(fā)展，評(píng)價(jià)生產(chǎn)力各要素的利用程度，挖掘潛力，實(shí)現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合，全面實(shí)現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)、評(píng)價(jià)職能。

參考文獻(xiàn)：

[1]魏巍.《我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀及對(duì)策研究》.《商業(yè)會(huì)計(jì)》.2009年第24期.

篇(5)

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)漸趨飽和，產(chǎn)業(yè)增速出現(xiàn)回落，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇及市場(chǎng)觀望情緒不斷加重等不利情況的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展轉(zhuǎn)向靠成本競(jìng)爭(zhēng)取勝的策略是首選。搞好企業(yè)成本均衡管理和控制是提高房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力的重要舉措。本文通過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境分析立足房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)全過程，對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)的成本均衡管理和控制進(jìn)行探討，期望能與房地產(chǎn)企業(yè)的同行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)成本均衡管理和控制進(jìn)行一些探討。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的特點(diǎn)及其難度

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制涉及前期立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、合同簽訂、納稅籌劃、工程招標(biāo)、施工建設(shè)、變更鑒證、工程竣工決算、銷售管理等方方面面。涉及面之廣、時(shí)間跨度之長(zhǎng)、情況之復(fù)雜，事項(xiàng)的不確定性這都給成本管控增加了難度。在最關(guān)鍵的規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、施工建設(shè)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)缺乏科學(xué)的方法和行之有效的措施。往往在項(xiàng)目施工過程中，對(duì)成本的跟蹤控制力度不夠，監(jiān)理和建設(shè)單位對(duì)施工建設(shè)單位工程質(zhì)量、合同變更簽證、建設(shè)工期監(jiān)督管理不到位，從而增加了企業(yè)成本。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集性企業(yè)，資金使用周期長(zhǎng)、需求量大，房地產(chǎn)企業(yè)大都受融資渠道的限制，使得融資成本成為開發(fā)企業(yè)成本控制的又一個(gè)瓶頸。

三、房地產(chǎn)企業(yè)目前成本管理的現(xiàn)狀及困難

1.房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)全面成本控制意識(shí)淡薄

受長(zhǎng)期行業(yè)高回報(bào)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)管理者和員工沒有全面成本控制的意識(shí)。企業(yè)沒有樹立全面、系統(tǒng)的成本控制理念，沒有建立合理的成本控制體系及成本管控制度。一些房地產(chǎn)企業(yè)不重視施工前期的成本控制，成本管理仍停留在建安及財(cái)務(wù)領(lǐng)域。而缺失了成本控制最關(guān)鍵的規(guī)劃設(shè)計(jì)、竣工決算等環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)在所有行業(yè)中是最高的，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前期的納稅籌劃，也是企業(yè)成本均衡管理和控制的重要組成部分。監(jiān)理和建設(shè)單位對(duì)建設(shè)施工過程缺乏有效監(jiān)督、控制、管理，也會(huì)使企業(yè)增加不必要的成本費(fèi)用開支。隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，應(yīng)建立起房地產(chǎn)企業(yè)全面成本控制的意識(shí)。

2.房地產(chǎn)成本管理和控制缺乏行之有效的方法

由于房地產(chǎn)行業(yè)普遍更重視開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)，對(duì)成本管理和控制意識(shí)淡薄不重視。目前，大多數(shù)企業(yè)的成本控制，還停留在建安及財(cái)務(wù)領(lǐng)域的成本控制。缺乏有效全面的成本控制理念。企業(yè)對(duì)成本控制注重事中、事后控制，對(duì)成本預(yù)測(cè)不精細(xì)，成本控制缺乏科學(xué)性和全面性。

3.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制制度設(shè)置不夠完善

很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上處于粗放狀態(tài)，成本控制制度體系不夠完善。房地產(chǎn)成本控制涉及建設(shè)單位、施工、監(jiān)理企業(yè)的相互配合，貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)方面，成本控制體系的職責(zé)權(quán)限的劃分不夠明確，相應(yīng)的跟進(jìn)、改善措施往往不到位。

4.管理人員的素質(zhì)達(dá)不到要求

有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了相應(yīng)的成本控制制度，但限于管理人員素質(zhì)及管理水平達(dá)不到，成本控制沒有取得好得效果。房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工以后，實(shí)際成本的控制考核賞罰不夠分明，導(dǎo)致各單位、各部門及員工對(duì)成本控制的積極性不高，成本控制不能落到實(shí)處。

四、影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的因素

主要包括行業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度、合作關(guān)系、行業(yè)地位等。

1.行業(yè)新加入企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)威脅

由于房地產(chǎn)企業(yè)的高回報(bào)，使得國(guó)內(nèi)擁有大量現(xiàn)金的其他行業(yè)企業(yè)的成功人士，還有一些資金實(shí)力雄厚的國(guó)際公司都有計(jì)劃進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，由此可以看出新進(jìn)入者的威脅比較大。

2.供應(yīng)商的議價(jià)能力

房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)商可分為兩類：一類為政府，政府多為土地供應(yīng)者，土地的稀缺性及政府對(duì)土地的完全壟斷使得土地供給缺乏價(jià)格彈性，因此這類供應(yīng)商的價(jià)格議價(jià)能力強(qiáng)。這對(duì)企業(yè)成本控制是不力的，通常房地產(chǎn)企業(yè)都要以較高的成本獲得土地使用權(quán)；另一類為原材料供應(yīng)商、建筑公司等，這類供應(yīng)商議價(jià)能力較弱，房地產(chǎn)企業(yè)大都處于供應(yīng)鏈的核心位置。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)這類可控成本的控制力度。

3.購(gòu)買方議價(jià)能力

我國(guó)房地產(chǎn)偏向檔次高的客戶，低收入者一般無能力購(gòu)買，并且消費(fèi)者獲取房地產(chǎn)信息成本較高。這些原因決定購(gòu)買者相對(duì)于開發(fā)商來說議價(jià)能力較弱。開發(fā)企業(yè)應(yīng)發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，在進(jìn)行市場(chǎng)充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，合理確定銷售價(jià)格，最大程度地保證企業(yè)的利潤(rùn)空間。

4.當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度

房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)特殊行業(yè)，它的“產(chǎn)品”就是固定資產(chǎn)，耗資多，風(fēng)險(xiǎn)大。一般而言，它的退出成本很高。一旦進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，如果想半途而廢，成本是相當(dāng)大的。這就決定了房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致不確定因素的增加、土地競(jìng)價(jià)的飆升，都使得房地產(chǎn)企業(yè)在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，必須以低成本定位才能提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

5.其他企業(yè)的替代品

房地產(chǎn)企業(yè)的商品就是商品房，作為替代品的政府保障性住房廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房，這部分替代品價(jià)格低。隨著政府保障措施的完善，各地政府保障性住房投入逐年加大，但目前政府保障性住房數(shù)目不多無法滿足需求，對(duì)開發(fā)企業(yè)威脅較小，但在開發(fā)成本上未來將會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生壓力。

通過房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)環(huán)境分析我們可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)有些環(huán)節(jié)的成本控制能力較弱，而有些成本控制是企業(yè)掌握主動(dòng)權(quán)的，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制應(yīng)根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本做到均衡管理和控制。

五、房地產(chǎn)企業(yè)成本均衡管理和控制的對(duì)策

1.提高成本控制意識(shí)，建立健全成本控制體系

要逐步形成成本控制理念，建立健全成本控制體系，利用獎(jiǎng)懲制度，促使企業(yè)所有員工提高成本控制意識(shí)，激勵(lì)員工自覺加強(qiáng)成本管理和控制。成本控制的環(huán)節(jié)應(yīng)從建安和財(cái)務(wù)領(lǐng)域，擴(kuò)大到房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程：立項(xiàng)決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備購(gòu)置、建筑施工、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)。涵蓋招投標(biāo)、合同管理、設(shè)計(jì)變更、竣工決算、納稅籌劃、監(jiān)理管控、資金成本等各個(gè)方面，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控可謂是一個(gè)龐大的體系，我們要扎牢每一個(gè)籬笆，杜絕成本管理和控制的短板，努力降低企業(yè)成本，向管理要效益，提高企業(yè)效益，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

2.提高控制人員的素質(zhì)，完善績(jī)效考核

任何制度、方法最后都要靠人去落實(shí)、去實(shí)現(xiàn)，因此在加強(qiáng)體系建設(shè)的同時(shí)，通過學(xué)習(xí)、培訓(xùn)以及完善績(jī)效考核制度等方法措施，使得管理人員、員工的素質(zhì)得到進(jìn)一步提升，從而較牢固地樹立成本控制意識(shí)。將成本管理引入到績(jī)效考核中，對(duì)在職人員實(shí)行工作內(nèi)容考核與成本管理考核相結(jié)合的方法，動(dòng)態(tài)管理。通過建立科學(xué)合理的用人機(jī)制，使那些有經(jīng)驗(yàn)、懂技術(shù)、會(huì)管理、職業(yè)操守好的人員得到重用，激勵(lì)員工自覺加強(qiáng)成本管理和控制。

3.針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)的特征，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本實(shí)行均衡管理和控制

（1）立項(xiàng)、土地征用環(huán)節(jié)

發(fā)改委立項(xiàng)備案通知書。在項(xiàng)目立項(xiàng)前，房地產(chǎn)商需要通過容積率和土地面積換算得到預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用，以此來對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行判斷。

房地產(chǎn)企業(yè)的通過土地招拍掛取得土地使用權(quán)。這個(gè)階段由于土地的稀缺性及政府壟斷開發(fā)商相對(duì)議價(jià)方面處于弱勢(shì)。但房地產(chǎn)企業(yè)要做好開發(fā)主體的謀劃，取得合法有效的土地價(jià)款票據(jù)，企業(yè)應(yīng)妥善辦理好土地拆遷安置的各項(xiàng)事宜，控制好拆遷安置費(fèi)用，為項(xiàng)目快速順利開工打好基礎(chǔ)。這對(duì)企業(yè)成本管理起著很重要的作用，最終直接影響企業(yè)利潤(rùn)。

（2）設(shè)計(jì)與前期工程

設(shè)計(jì)費(fèi)用在項(xiàng)目成本中所占比重不大，但房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)階段就確定了開發(fā)產(chǎn)品定位、檔次、主體結(jié)構(gòu)、材料選用、設(shè)備品質(zhì)等，設(shè)計(jì)的漏項(xiàng)還將直接影響項(xiàng)目的變更簽證，最終影響企業(yè)成本。可以說房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的絕大多數(shù)成本在這階段就已經(jīng)確定了。所以規(guī)劃設(shè)計(jì)管理對(duì)成本控制起到至關(guān)重要的作用。

前期工程涉及成本費(fèi)用：包括項(xiàng)目整體性報(bào)建費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘測(cè)丈量費(fèi)、“三通一平”費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、預(yù)算編制費(fèi)、其他費(fèi)用。費(fèi)用成本明目繁多，開發(fā)企業(yè)應(yīng)逐項(xiàng)落實(shí)到位，做到有效成本管控。

（3）項(xiàng)目施工建設(shè)環(huán)節(jié)

①加強(qiáng)建設(shè)階段各類合同簽訂管理，切實(shí)加強(qiáng)各類合同履約管理。各類超過標(biāo)準(zhǔn)限額的合同簽訂，應(yīng)該按照規(guī)范流程，保證市場(chǎng)公平、公正發(fā)展，規(guī)范操作程序，使企業(yè)成本得到有效控制的重要措施。

②監(jiān)理單位加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量、安全、工程進(jìn)度管理，從嚴(yán)控制施工過程中的簽證變更，這是加強(qiáng)企業(yè)成本均衡管理和控制的有效途徑。

4.預(yù)售環(huán)節(jié)的成本管理

房屋預(yù)售階段的定價(jià)、合理的折扣，與線上線下運(yùn)營(yíng)商的合作，商品房銷售的按揭貸款的銀行選擇，廣告費(fèi)的投入，提高資金運(yùn)轉(zhuǎn)速度快速回籠資金，節(jié)約企業(yè)資金成本，加強(qiáng)銷售環(huán)節(jié)的成本管理，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)項(xiàng)目全過程均衡管理與控制的一個(gè)不可或缺的一部分。

5.項(xiàng)目竣工環(huán)節(jié)

項(xiàng)目竣工環(huán)節(jié)，對(duì)各建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行竣工決算，工程竣工決算階段的成本控制是根據(jù)合同及有關(guān)變更簽證，圖紙等相關(guān)資料，報(bào)送相關(guān)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行竣工決算審計(jì)，準(zhǔn)確計(jì)算工程量，使審計(jì)后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。財(cái)務(wù)部門按照成本以項(xiàng)目為單位的配比原則，進(jìn)行產(chǎn)品成本的歸集。財(cái)務(wù)核算應(yīng)做到精細(xì)、準(zhǔn)確，為最后房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅清算打下基礎(chǔ)。這是房地產(chǎn)企業(yè)成本均衡管理和控制的最終環(huán)節(jié)。

篇(6)

1 部分房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制模式

以現(xiàn)代企業(yè)的管理理論和科學(xué)的管理手段，完善有效的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系，良好的稅收籌劃環(huán)境，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收管理的重要內(nèi)容，也是企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的重要管理手段。

1.1 風(fēng)控模式一

中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司被審計(jì)曝光后，建立健全有效的科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理體制和考核機(jī)制，把加強(qiáng)內(nèi)控機(jī)制建設(shè)、規(guī)范經(jīng)營(yíng)、防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)放在各項(xiàng)工作的首位，以培養(yǎng)員工具有良好職業(yè)道德與專業(yè)素質(zhì)及提高員工的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)作為基礎(chǔ)，通過加強(qiáng)或完善內(nèi)部稽核、培養(yǎng)教育、考核和激勵(lì)機(jī)制等各項(xiàng)制度，全面完善公司內(nèi)部控制制度。

1.2 風(fēng)控模式二

保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司是中國(guó)保利集團(tuán)控股的大型國(guó)有房地產(chǎn)上市公司，業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)管理、銷售以及商業(yè)會(huì)展、酒店經(jīng)營(yíng)等相關(guān)行業(yè)。國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，由于加強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理，建立企業(yè)科學(xué)規(guī)范的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，較好地把控房地產(chǎn)企業(yè)各類風(fēng)險(xiǎn)與關(guān)鍵控制點(diǎn)，2013年榮獲上市公司綜合實(shí)力第二名，風(fēng)險(xiǎn)控制第一名。

2 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

我國(guó)稅收制度的完善和征管制度的改革對(duì)企業(yè)稅收遵從的要求越來越高的環(huán)境下，專業(yè)科學(xué)的企業(yè)房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制模式非常重要。

根據(jù)《關(guān)于開展2014年全國(guó)稅收專項(xiàng)檢查工作的通知》（稅總發(fā)〔2014〕31號(hào)），房地產(chǎn)業(yè)再次成為指令性檢查項(xiàng)目，房地產(chǎn)業(yè)已連續(xù)13年被國(guó)家稅務(wù)總局列為年度專項(xiàng)檢查的行業(yè)。

房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的不良表現(xiàn)：

2.1 內(nèi)部控制缺失或風(fēng)險(xiǎn)管理不健全

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)多樣，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)復(fù)雜，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)包括設(shè)計(jì)、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門，不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)日常處理的工作量大、成本核算也容易混亂，管理難度大。

2.2 稅控風(fēng)險(xiǎn)管理手段相對(duì)薄弱，管理資源缺乏，管理環(huán)節(jié)滯后，實(shí)際納稅遵從度時(shí)有差異

國(guó)家稅務(wù)總局稽查如隱瞞收入偷稅、虛增供料偷稅、虛列成本偷稅、多列支出偷稅、虛列成本偷稅、多種手段偷稅、虛假申報(bào)偷稅、隱瞞二手房交易價(jià)格偷稅等。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制模式的建立

企業(yè)日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)要及時(shí)、全面地了解有關(guān)稅收法規(guī)，或?qū)ο嚓P(guān)稅收法規(guī)的精神準(zhǔn)確把握，在主觀上沒有偷稅的愿望，納稅時(shí)按照有關(guān)稅收規(guī)定去做，避免事實(shí)上的偷稅、逃稅，從而被補(bǔ)稅、罰款、加收滯納金、刑罰處罰以及聲譽(yù)損害等風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理控制模式：制定稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制方向、設(shè)置稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理邊界、組織稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制活動(dòng)、分配稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制職責(zé)。使稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在有效的規(guī)范的房地產(chǎn)商業(yè)模式下。

3.1 外部風(fēng)控模式的建立

國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)分管納稅人開展稽查管理，認(rèn)為經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)很多問題。

3.1.1 房地產(chǎn)行業(yè)的收入虛假主要表現(xiàn)在銷售價(jià)格收入偏低的問題

①未取得售房許可證收取定金，未按預(yù)收賬款處理，隱瞞銷售收入。

②關(guān)聯(lián)交易銷售款不結(jié)轉(zhuǎn)或少結(jié)轉(zhuǎn)收入。開具收款收據(jù)，隱匿收入。

③代建轉(zhuǎn)開發(fā)，少申報(bào)收入，少繳稅款。拆遷補(bǔ)償收入不按規(guī)定確認(rèn)收入。

④坐支售房款少計(jì)銷售收入。稅前超標(biāo)準(zhǔn)列支成本費(fèi)用，減少應(yīng)稅所得額。

⑤銀行按揭貸款資金不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。委托銷售房產(chǎn)不按規(guī)定確認(rèn)收入。

⑥假承包經(jīng)營(yíng)少繳稅。假聯(lián)營(yíng)將房地產(chǎn)對(duì)外投資入股分得利潤(rùn)逃稅。

⑦工程尚未決算，長(zhǎng)期掛在“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”和“預(yù)收賬款”等往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)或延期結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)稅銷售額。

3.1.2 房地產(chǎn)行業(yè)的成本虛假主要表現(xiàn)為建筑成本偏高

①建安成本重復(fù)入賬，甲供材重復(fù)進(jìn)入開發(fā)成本。

②收入費(fèi)用配比方面不合理，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等。

③以假發(fā)票虛列成本。

④多結(jié)轉(zhuǎn)成本等。

3.1.3 房地產(chǎn)行業(yè)的費(fèi)用虛假主要表現(xiàn)各項(xiàng)成本的分?jǐn)傎M(fèi)用的問題

①工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)列支費(fèi)用。

②稅法不允許列支的項(xiàng)目。

例如，某企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入1000萬元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率20%，期間費(fèi)用及可扣除稅金150萬元，當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅16.5萬元；次年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入2000萬元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率15%，期間費(fèi)用及可扣除稅金200萬元，當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅25萬元。第三年項(xiàng)目竣工交付使用，實(shí)現(xiàn)銷售收入3000萬元，期間費(fèi)用及可扣除稅金為250萬元，項(xiàng)目計(jì)稅成本4200萬元。

企業(yè)財(cái)務(wù)人員作賬：項(xiàng)目竣工清算應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅258.5萬元。

稅務(wù)稽查：應(yīng)納所得稅262.5萬元。

3.2 內(nèi)部風(fēng)控模式的建立

3.2.1 一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)的主要環(huán)節(jié)

3.2.2 涉及主要稅種

分為土地取得、建筑安裝和成品銷售三個(gè)環(huán)節(jié)，牽涉到企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅等項(xiàng)稅種。

3.2.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目投入大工期長(zhǎng)

有些項(xiàng)目由于工程款項(xiàng)拖欠、資金困難或者工程未結(jié)算等原因雖然已經(jīng)完工，甚至已投入使用多年，但長(zhǎng)期不進(jìn)行工程結(jié)算，也不進(jìn)行稅款申報(bào)。

3.2.4 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制模式的建立

通過建立“基礎(chǔ)管理信息+風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)計(jì)分析+納稅評(píng)估管理+應(yīng)稅稽查準(zhǔn)備”稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制模式，從信息管理到技術(shù)分析，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)和精細(xì)化管理，實(shí)現(xiàn)科學(xué)規(guī)范有效的風(fēng)險(xiǎn)管控。第一道防控由業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)和生產(chǎn)建設(shè)部門搭建，第二道防控由風(fēng)險(xiǎn)管理、合規(guī)管理、財(cái)務(wù)管理等部門搭建，第三道防控由稽核審計(jì)、統(tǒng)計(jì)部門搭建，第四道防線則由董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)搭建。

企業(yè)報(bào)表的基本信息來源以及賬面數(shù)字的變動(dòng)趨勢(shì)，基礎(chǔ)信息、涉稅信息、財(cái)務(wù)信息 、運(yùn)營(yíng)信息，其相互關(guān)聯(lián)性可以測(cè)定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率和合理分布，有助于降低經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。也是企業(yè)公司治理和風(fēng)險(xiǎn)控制的“目標(biāo)責(zé)任書”。強(qiáng)化企業(yè)管理意識(shí)，特別要抓住關(guān)鍵的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和相關(guān)指標(biāo)，有針對(duì)性地研究企業(yè)公司稅控管理和運(yùn)營(yíng)方略。

4 結(jié)束語

篇(7)

關(guān)鍵詞：內(nèi)部控制；分析；策略

在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中，重經(jīng)營(yíng)、輕管理一直是其長(zhǎng)期發(fā)展中的短板。我國(guó)不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有充分的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在內(nèi)部缺少風(fēng)險(xiǎn)管理文化，沒有充分地認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)于企業(yè)發(fā)展的不利影響，難以滿足房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展要求。在新時(shí)期下，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的越來越嚴(yán)格，加強(qiáng)內(nèi)部控制，做好風(fēng)險(xiǎn)管理，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健運(yùn)行，提高企業(yè)資金利用效率，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀分析

（一）內(nèi)部控制意識(shí)薄弱

近年來我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)得到了快速的發(fā)展，在資金、技術(shù)實(shí)力方面取得了明顯的進(jìn)步。但是在進(jìn)步的同時(shí)，還存在著管理方面的隱憂，例如部分房地產(chǎn)企業(yè)重視開發(fā)而忽略了內(nèi)部控制管理，導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益難以令人滿意。部分房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制意識(shí)方面比較薄弱，對(duì)于內(nèi)部控制的重要性認(rèn)識(shí)不足，過分地追求企業(yè)的規(guī)模和短期的利益，沒有充分地認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要性。一些房地產(chǎn)企業(yè)由于沒有建立完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)問題頻發(fā)，嚴(yán)重地干擾了企業(yè)的正常運(yùn)行。此外，內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的薄弱，導(dǎo)致企業(yè)難以建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，從而不能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分地管控，最終造成了企業(yè)經(jīng)濟(jì)上的損失。特別是在一些民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)中，由于過分地追求業(yè)績(jī)，而忽略了內(nèi)部控制制度建設(shè)，沒有充分地適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展要求，在管理理念等方面比較落后，沒有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，最終影響了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大。

（二）內(nèi)部控制執(zhí)行力度薄弱

目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了蓬勃的發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格不斷地走高，房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮也隱藏了不少嚴(yán)重的問題，例如部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了內(nèi)部控制制度，但是由于沒有良好的執(zhí)行環(huán)境，導(dǎo)致內(nèi)部控制難以真正地落實(shí)。近年來隨著政府相關(guān)部門制定了一系列關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的政策，例如企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范等，但是由于其內(nèi)容比較寬泛，缺少可以執(zhí)行的細(xì)節(jié)，導(dǎo)致難以操作。在執(zhí)行的過程中，一些房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度不符合企業(yè)的實(shí)際，與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相脫節(jié)，都影響了內(nèi)控制度的執(zhí)行。此外目前我國(guó)在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制人才方面也比較缺乏，很多房地產(chǎn)企業(yè)缺少專門的人才來實(shí)施內(nèi)部控制，再加上內(nèi)部控制所需要的綜合能力比較高，例如需要懂得金融、工程、財(cái)務(wù)、管理等方面的知識(shí)，我國(guó)在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制方面的氛還不夠成熟，在人才隊(duì)伍建設(shè)方面還比較薄弱，這些因素的存在都影響了內(nèi)部控制的執(zhí)行效果。

（三）缺少完善的監(jiān)督機(jī)制

目前我國(guó)不少房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了內(nèi)部控制制度，但是對(duì)于內(nèi)部控制制度的執(zhí)行效果缺少嚴(yán)格的監(jiān)督，導(dǎo)致內(nèi)部控制的效果大打折扣。部分房地產(chǎn)企業(yè)重視內(nèi)控制度的建立過程，而忽略了其效果的評(píng)估，導(dǎo)致內(nèi)部控制缺少有效的約束。在部分房地產(chǎn)企業(yè)中，由于業(yè)務(wù)繁忙，所以對(duì)于內(nèi)部控制缺少科學(xué)的評(píng)價(jià)，導(dǎo)致內(nèi)部控制制度實(shí)施的過程中存在著比較大的自由度，最終影響了內(nèi)部控制的效果。對(duì)于內(nèi)部控制執(zhí)行過程中，缺少完善的問責(zé)和懲罰機(jī)制，使內(nèi)部控制制度執(zhí)行的過程中出現(xiàn)了不少違規(guī)甚至舞弊的現(xiàn)象。因此有必要建立完善的監(jiān)督機(jī)制，將內(nèi)部控制與員工的發(fā)展結(jié)合起來，提高員工的積極性，最終促進(jìn)內(nèi)部控制的實(shí)施。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制的策略

（一）提高內(nèi)部控制意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)充分地認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制的重要性，在日常的管理工作中積極地參與到內(nèi)部控制制度的建立和執(zhí)行工作中，促進(jìn)內(nèi)部控制的實(shí)施，提高廣大職工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。內(nèi)部控制制度的實(shí)施是一項(xiàng)長(zhǎng)期的過程，特別是對(duì)于工程項(xiàng)目來說，其施工周期長(zhǎng)，資本消耗比較大，通過不斷地提高內(nèi)部控制意識(shí)，將風(fēng)險(xiǎn)管理和控制貫穿到企業(yè)發(fā)展的各個(gè)過程和各個(gè)階段中，只有通過這樣不斷地推進(jìn)，才能真正地發(fā)揮內(nèi)部控制的功效。房地產(chǎn)企業(yè)面臨著不少經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)的存在和發(fā)生對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來了威脅。因此充分地認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)的危害，才能提高內(nèi)部控制的意識(shí)，才能加深對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)。在房地產(chǎn)企業(yè)管理活動(dòng)過程中，要不斷地提高風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，只有這樣才能認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制的重要性，才能真正地采取有效的措施和方法來管理風(fēng)險(xiǎn)。

（二）建立完善的內(nèi)部控制組織

一些房地產(chǎn)企業(yè)由于沒有建立相應(yīng)的內(nèi)部控制組織，導(dǎo)致內(nèi)部控制制度難以得到真正地落實(shí)，通過在企業(yè)內(nèi)部建立完善的內(nèi)部控制組織，對(duì)于發(fā)揮內(nèi)部控制的作用具有重要的意義。內(nèi)部控制組織應(yīng)當(dāng)平衡好企業(yè)發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)二者的有效結(jié)合，最終實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效管理。內(nèi)部控制部門應(yīng)當(dāng)做好風(fēng)險(xiǎn)的分析和識(shí)別工作，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，在日常的工作中以模型為指導(dǎo)，建立嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)指導(dǎo)線，確保風(fēng)險(xiǎn)能夠真正的可控，例如合理地配置企業(yè)的貸款、債務(wù)比例等，做好資金的短期和長(zhǎng)期的有效配置，分散風(fēng)險(xiǎn)，控制風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部控制部門應(yīng)當(dāng)做好風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)工作，準(zhǔn)確地判斷企業(yè)發(fā)展過程中的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)影響的大小等進(jìn)行科學(xué)的分析，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效識(shí)別。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，其波動(dòng)性比較大，在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的過程中要綜合性地采取有效的方法，判斷風(fēng)險(xiǎn)的來源和類別，從而準(zhǔn)確地評(píng)估分析，提出相應(yīng)的改進(jìn)措施。在建立內(nèi)部控制組織部門的過程中，要提高其獨(dú)立性，能夠擺脫其它部門的掣肘，獨(dú)自行使其監(jiān)督管理權(quán)力，切實(shí)地防止風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。此外，還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)內(nèi)部控制人才建設(shè)，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)工作，使財(cái)務(wù)人員能夠熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)流程，只有這樣才能切實(shí)地了解企業(yè)發(fā)展過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，做到內(nèi)部控制的有的放矢，減少風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生。

（三）加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部控制的監(jiān)督

加強(qiáng)內(nèi)部控制的監(jiān)督，對(duì)于發(fā)揮內(nèi)部控制的作用，實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效管理具有重要的意義。企業(yè)管理人員要加強(qiáng)內(nèi)部管理，明確相關(guān)的責(zé)任人，對(duì)員工的職權(quán)進(jìn)行嚴(yán)格的限定，將風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任落實(shí)下去，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)內(nèi)部控制流程的監(jiān)督。在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)當(dāng)建立內(nèi)部控制評(píng)價(jià)制度，檢查測(cè)試內(nèi)部控制制度的執(zhí)行情況，這樣能夠及時(shí)地發(fā)現(xiàn)問題，減少企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。要對(duì)企業(yè)運(yùn)行過程中的各項(xiàng)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行追蹤，及時(shí)地發(fā)現(xiàn)其中的風(fēng)險(xiǎn)漏洞，從而進(jìn)行相應(yīng)的優(yōu)化，減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。為了明確企業(yè)運(yùn)行過程中的風(fēng)險(xiǎn)，可以由企業(yè)內(nèi)部組織審計(jì)或者由第三方審計(jì)部門對(duì)企業(yè)的內(nèi)部控制進(jìn)行監(jiān)督，不斷地提高審計(jì)部門的獨(dú)立性。在監(jiān)督的過程中，要圍繞風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵點(diǎn)作為審計(jì)的重要對(duì)象，對(duì)于一些財(cái)務(wù)支出大、而且頻繁的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)做好其后期追蹤，從而達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)檢查和預(yù)警的作用。為了進(jìn)一步完善內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)制，應(yīng)當(dāng)對(duì)內(nèi)部控制實(shí)施效果進(jìn)行評(píng)價(jià)，這樣能夠突出監(jiān)督機(jī)制的重點(diǎn)，使監(jiān)督機(jī)制能夠隨著風(fēng)險(xiǎn)的變化而變化，及時(shí)地發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制活動(dòng)中的薄弱環(huán)節(jié)，從而切實(shí)地發(fā)揮監(jiān)督機(jī)制的作用。

三、結(jié)束語

完善的內(nèi)部控制制度，對(duì)于提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率具有重要的幫助。企業(yè)管理人員要具有強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，將內(nèi)部控制真正地落實(shí)到企業(yè)管理活動(dòng)中，落實(shí)到具體的個(gè)人，落實(shí)到企業(yè)的各個(gè)部門中，貫穿到企業(yè)發(fā)展的各個(gè)階段，最終促進(jìn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理，改善企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境。通過加強(qiáng)內(nèi)部控制，建立完善的、科學(xué)管理體系，最終能夠使企業(yè)獲得長(zhǎng)期的發(fā)展，對(duì)于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，完善房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度都具有積極的意義。

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