序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)融資監(jiān)管新規(guī)范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理

一、引言

我國房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)二十多年的持續(xù)發(fā)展，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有較強(qiáng)的支撐作用。房地產(chǎn)開發(fā)涉及到資金投入金額巨大，屬于資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及產(chǎn)業(yè)板塊多、資金投入時(shí)間長、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和管控風(fēng)險(xiǎn)大，由此也使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理業(yè)需要依照房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目特點(diǎn)和企業(yè)管控模式，借助信息化管控體系，將可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)消滅在萌芽狀態(tài)，來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康快速發(fā)展。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容

傳統(tǒng)意義上的財(cái)務(wù)管理是對(duì)資金的使用和分配，結(jié)合房地產(chǎn)資金投入大、周轉(zhuǎn)期限一般較長的特點(diǎn)，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的核心是資金的籌集和使用，也就是房地產(chǎn)融資和房地產(chǎn)資金的投放，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利益分配重點(diǎn)體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目的管控程度和開發(fā)節(jié)奏的把控上。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特色顯著，在遵守國家法律和會(huì)計(jì)規(guī)章的前提下，做好成本控制和核算、提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)效率、減小房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金占用成為財(cái)務(wù)人員，甚至是房地產(chǎn)企業(yè)管理者的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，不僅僅要在成本核算上做上功夫，還要在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控、提高資金回報(bào)率上做好前置性考慮。從而才能充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的分析指導(dǎo)功能，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航。經(jīng)過二十多年的充分競爭和持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化運(yùn)營、規(guī)模化發(fā)展特點(diǎn)越來越突出，其財(cái)務(wù)管理可以概括為以下幾個(gè)方面：

(一)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理效率和管理水平持續(xù)提高

隨著社會(huì)文化水平的提高，財(cái)務(wù)人才隊(duì)伍對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資長、資金大的行業(yè)特點(diǎn)和周期屬性的認(rèn)識(shí)程度不斷成熟，伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)全過程的越來越規(guī)范，貫穿房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營整個(gè)階段的管理水平穩(wěn)步提高，特別是隨著信息化水平的引入，整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理效率逐步提高，財(cái)務(wù)管理水平上升到前所未有的高度。

(二)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理挑戰(zhàn)越來越高

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從土地獲取到竣工交付，至少需要兩到三年的時(shí)間、甚至更長，項(xiàng)目開發(fā)涉及到跨地域情況居多，同時(shí)隨著房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模集中程度越來越高，千億級(jí)的房地產(chǎn)企業(yè)不斷增加，行業(yè)呈現(xiàn)集中化趨勢(shì)，強(qiáng)者恒強(qiáng)的時(shí)代已經(jīng)來臨。規(guī)模化、集中化、跨地域的生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理面臨的管理難度和管理挑戰(zhàn)越來越多，不同地域的政府收費(fèi)政策不同、監(jiān)管特點(diǎn)有所區(qū)別，對(duì)財(cái)務(wù)人員的要求也越來越高。整體性上，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的困難程度增加。

(三)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控風(fēng)險(xiǎn)越來越高

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，面臨的各種不確定性會(huì)有所增加。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理水平的高低直接影響了開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，甚至直接決定了投資項(xiàng)目的成敗，所以在整個(gè)項(xiàng)目投資和開發(fā)建設(shè)運(yùn)營過程，預(yù)防各類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提供財(cái)務(wù)管控水平，成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大難題。另一方面，伴隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)公開市場融資越來越多，政策監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)和公開市場財(cái)務(wù)披露也客觀上提高了對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控的要求。因此，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控風(fēng)險(xiǎn)越來越高。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近十年的黃金發(fā)展期，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大。而隨著房地產(chǎn)政策調(diào)控的不斷多元化，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理也呈現(xiàn)出獨(dú)有的特點(diǎn)。

(一)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理方面

中央政府對(duì)房地產(chǎn)監(jiān)管日趨嚴(yán)格，地方政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施越來越豐富和密集多。在土地獲取階段增加的自有資金要求、開發(fā)前期階段支付各項(xiàng)規(guī)費(fèi)和保證金、建設(shè)階段要支付的材料款和工程款的結(jié)算等要求，給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來巨大的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)隨著房地產(chǎn)行業(yè)限購、限貸、限售、限簽、限價(jià)等政策的日益嚴(yán)格，同時(shí)伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)的集中化和規(guī)模化，房地產(chǎn)企業(yè)的資金優(yōu)勢(shì)越來越向大型房地產(chǎn)企業(yè)集中。無形當(dāng)中給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集方面

2016年以來，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等各個(gè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)頻頻發(fā)文規(guī)范房企融資，公開募集資金不得用于土地款、開發(fā)貸款條件調(diào)高、信托融資通道被限制、房地產(chǎn)債券發(fā)行被叫停、資管新規(guī)暫停了房地產(chǎn)資管類產(chǎn)品、委托貸款新規(guī)出臺(tái)、銀行理財(cái)辦法出臺(tái)、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化窗口指導(dǎo)趨嚴(yán)、金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合授信辦法出臺(tái)、監(jiān)管層禁止房地產(chǎn)企業(yè)融資公司債與票據(jù)互還。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)外部融資主要依靠銀行開發(fā)貸款、信托融資、企業(yè)債券等渠道，客觀上使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大、財(cái)務(wù)成本偏高。如何取得成本低、額度高的外部融資成本房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集面臨的難題。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)管理方面

房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的稅種有契稅、增值稅、增值稅附加(城建稅、教育費(fèi)用附加、地方教育費(fèi)用附加)、土增稅、所得稅、土地使用稅、印花稅等多種，涉及的各類政策性費(fèi)用更是種類繁多。如何在企業(yè)全面發(fā)展的基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌安排協(xié)調(diào)好稅費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流和成本的影響，提高企業(yè)內(nèi)部競爭力，成為考驗(yàn)財(cái)務(wù)人員的重中之重。

四、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的建議

(一)培養(yǎng)專業(yè)的財(cái)務(wù)人員隊(duì)伍

財(cái)務(wù)人員水平直接影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。無論是校招生逐步培養(yǎng)、還是社會(huì)化高薪招聘，培養(yǎng)專業(yè)財(cái)務(wù)人才隊(duì)伍，提高房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)并長期為企業(yè)服務(wù)是最終目的。專業(yè)、穩(wěn)定、高效的財(cái)務(wù)人員隊(duì)伍，不僅提高可以提高解決財(cái)務(wù)問題的能力，而且可以防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至可以提出合理化的企業(yè)發(fā)展建議，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展。

(二)健全財(cái)務(wù)管控體系

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模不斷做強(qiáng)做大，全國性房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息化水平發(fā)展很快，財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化水平取得了長足的發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作者而言，具備的系統(tǒng)管理思維、優(yōu)化財(cái)務(wù)邏輯關(guān)系、健全完善的房地產(chǎn)管理財(cái)務(wù)管理和控制體系，實(shí)現(xiàn)有效的財(cái)務(wù)管控成為克敵制勝的法寶。同時(shí)財(cái)務(wù)人員在實(shí)際業(yè)務(wù)開展中，還要統(tǒng)籌考慮人力資源、成本管理等協(xié)同業(yè)務(wù)內(nèi)容，制定符合企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的實(shí)施方案，使得具體工作順利貫徹落實(shí)，發(fā)揮財(cái)務(wù)管控作用，才能使財(cái)務(wù)工作成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)外部政府關(guān)聯(lián)單位多、合同合作方多的特點(diǎn)，客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范水平，按照事前、事中、事后三個(gè)不同時(shí)段控制財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，縮小、降低、甚至避免因?yàn)樨?cái)務(wù)管理帶來的風(fēng)險(xiǎn)和損失。只有建立健全的財(cái)務(wù)管控體系、具備良好的風(fēng)險(xiǎn)管理理念，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有充分的認(rèn)識(shí)，才能真正防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(三)強(qiáng)化財(cái)務(wù)成本管理職責(zé)

房地產(chǎn)的成本管理水平直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作者領(lǐng)導(dǎo)者，不僅要對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等整體情況有所了解，還要根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)展情況，利用財(cái)務(wù)的反映和監(jiān)督職責(zé)，通過控制手段實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)的無效成本最低、有效成本最大化。在房地產(chǎn)合約規(guī)劃和成本管理方面，發(fā)揮財(cái)務(wù)對(duì)資金流向的把控作用，建立獨(dú)立、完善的成本管理制度和集中采購體系，避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、降低財(cái)務(wù)成本、延緩現(xiàn)金流出，為企業(yè)發(fā)展的形成強(qiáng)大的支撐。

(四)做好稅務(wù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳預(yù)征稅款比較多、金額比較大，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流的影響更是重要。稅務(wù)管理是財(cái)務(wù)管理的重要組成部分。借助專業(yè)的稅務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理水平不斷提高。隨著國家減稅降稅措施和簡化行政審批的不斷推進(jìn)，通過財(cái)務(wù)人員與稅務(wù)部門的密切聯(lián)系，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了預(yù)繳稅款的返還，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

五、結(jié)束語

篇(2)

內(nèi)容摘要:隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展,房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的推出成為大勢(shì)所趨。但是由于現(xiàn)實(shí)的環(huán)境影響,在我國發(fā)展REITs存在著一些障礙。本文從法律、房地產(chǎn)投資資源、經(jīng)營管理水平、金融市場環(huán)境等方面客觀地分析了在我國發(fā)展REITs的現(xiàn)實(shí)障礙,并提出對(duì)策。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資信托基金(REITs) 障礙 對(duì)策

房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts,REITs)是一種新興的房地產(chǎn)融資和投資方式,源起美國,是指一種采取公司、信托或者協(xié)會(huì)的組織形式,集合多個(gè)投資者的資金,收購并持有收益類房地產(chǎn)(例如公寓、購物中心、寫字樓和倉儲(chǔ)中心等)或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資,并享受稅收優(yōu)惠的投資機(jī)構(gòu)。這是一種利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集體投資方式,它是以發(fā)行收益憑證的方式匯集信托人(即投資者)的資金,并由專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營管理,然后將投資綜合收益按比例分配給信托人的信托基金制度。

我國發(fā)展REITs面臨的現(xiàn)實(shí)障礙

(一)法律障礙

房地產(chǎn)投資信托包括投資、融資、基金運(yùn)行、管理等方面錯(cuò)綜復(fù)雜的金融活動(dòng)過程,因而,為保證其規(guī)范高效運(yùn)作,一個(gè)完整健全的法律體系是必不可少的。縱觀美國REITs的發(fā)展歷程,可以發(fā)現(xiàn)法律為美國REITs的健康發(fā)展提供了大力支持。無論是專門的REITs法案、《國內(nèi)稅收法》,還是稅收改革法案,美國的REITs在稅收優(yōu)惠的刺激下興起、發(fā)展、壯大。同樣,在亞洲,2000年以來,日本、新加坡、中國香港等地紛紛吸取美國房地產(chǎn)金融市場的經(jīng)驗(yàn),相繼頒布了專門的REITs法規(guī),專門為本國或地區(qū)特色的REITs服務(wù)。

與之相反,由于內(nèi)地引入REITs概念的時(shí)間并不長,相關(guān)部門對(duì)REITs的認(rèn)識(shí)需要進(jìn)一步深化,所以目前并沒有專門的REITs法規(guī)。2008年3月,銀監(jiān)會(huì)曾召集5家信托公司共同起草《信托公司房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)管理辦法(草案)》征求意見稿。銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的“信托新規(guī)”中,曾明確將REITs作為信托公司今后創(chuàng)新業(yè)務(wù)的重要方向之一。銀監(jiān)會(huì)在上述征求意見稿中將REITs定性為“以信托方式組成而主要投資于產(chǎn)生穩(wěn)定租金收入的成熟房地產(chǎn)項(xiàng)目的集合投資計(jì)劃”。同時(shí)要求“房地產(chǎn)信托收益權(quán)憑證在全國銀行間債券市場發(fā)行和交易”。這基本搭建了REITs的發(fā)行與交易框架,對(duì)發(fā)起人、受托人、托管人等相關(guān)機(jī)構(gòu)給予了相對(duì)清晰的勾勒。但此時(shí)美國爆發(fā)的次貸危機(jī)使決策層對(duì)于推出與房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品趨于謹(jǐn)慎,征求意見稿就此沒了下文。

同樣,在稅收體制方面仍然存在不足:目前,僅有1998年頒布的《關(guān)于證券投資基金稅收問題的通知》中明確了基金營業(yè)稅、印花稅和所得稅的征收問題,對(duì)于信托財(cái)產(chǎn)管理中的稅收征管問題,至今始終沒有法律法規(guī)出臺(tái),目前信托投資公司適用的是一般的稅收政策―即信托投資公司33%的比率繳納公司所得稅,個(gè)人投資者繳納所得稅的稅率為20%。而美國在這方面經(jīng)過多次的稅法改革,凡符合法定要求的REITs就具有避免雙重征稅的優(yōu)勢(shì),極大地促進(jìn)了美國REITs的發(fā)展壯大。相比之下,我國呈現(xiàn)出總體稅負(fù)過重的特征,這不僅損害了投資者的利益,還影響了投資者對(duì)基金的投資積極性,不利于REITs在我國的推行。

(二)REITs投資資源障礙

房地產(chǎn)投資信托中很關(guān)鍵的一個(gè)概念是收益性房地產(chǎn),即是說投資者是從房地產(chǎn)源源不斷產(chǎn)生的租金收益中持續(xù)獲益的。在美國,從資金的投向來看,凡是能夠獲得租金收益的商業(yè)房地產(chǎn)都是REITs投資的對(duì)象,譬如:工業(yè)地產(chǎn)、購物中心、多元化地產(chǎn)、旅游休閑設(shè)施等。而我國1998年才進(jìn)行了住房制度改革,住房商品化的時(shí)間較短,加上受傳統(tǒng)觀念“居者有其屋”的影響,在大多數(shù)國人心中至今仍然懷揣著置業(yè)的夢(mèng)想。所以,在我國房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)中,具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的住宅居于主導(dǎo)地位,住宅的交易也以一次性銷售為主,符合REITs主要投資范圍的成熟商業(yè)地產(chǎn)和出租型公寓則十分稀缺,REITs推出后很可能面臨缺乏適宜投資對(duì)象的難題。

以上所述的房地產(chǎn)資源在國內(nèi)往往屬于國家所有,無論是工業(yè)還是商業(yè)地產(chǎn)。私人所有者具有提高投資收益的強(qiáng)烈動(dòng)機(jī),交易成本會(huì)較低。而國有的房地產(chǎn)資源使用單位對(duì)于這一點(diǎn)往往并不是太看重,如果不是同樣國有的REITs發(fā)起者并有政府的推動(dòng),信托投資協(xié)議往往難以達(dá)成。因此,這也成為一個(gè)潛在問題。

(三)REITs經(jīng)營管理水平障礙

在REITs運(yùn)作過程中,REITs發(fā)起人通常將自有的或購買的物業(yè)委托給專門的物業(yè)銷售和管理公司經(jīng)營并從中收取租金。因而,REITs收益水平的高低直接受托管機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理水平的影響。在美國,諸如此類的管理機(jī)構(gòu)有全美最大的物業(yè)管理公司―賓至國際,它為各種各樣的地產(chǎn)類型提供優(yōu)質(zhì)專業(yè)的服務(wù)。例如,其住宅項(xiàng)目管理服務(wù)就以PINNACLE PLUS(賓至增值服務(wù))著稱,即“努力為客戶、住戶和租戶創(chuàng)造價(jià)值并增值”。REITs的持久健康運(yùn)作正是以物業(yè)的保值增值為基礎(chǔ),否則投資者將失去對(duì)REITs投資的信心。同樣地,亞洲的日本、新加坡、中國香港等地為規(guī)范REITs的有效運(yùn)作,都以法律的形式對(duì)REITs中的管理公司所應(yīng)具備的條件進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定,以此保證管理公司物業(yè)經(jīng)營管理的質(zhì)量,充分維護(hù)REITs投資者的利益。

與此同時(shí),和REITs推出密切相關(guān)的信托投資公司、資產(chǎn)管理公司、基金上市發(fā)行服務(wù)公司等機(jī)構(gòu)也還需進(jìn)一步規(guī)范。如,目前在我國有些大城市,私募的REITs已出現(xiàn),但相關(guān)私募物業(yè)經(jīng)營人才缺乏,都是從房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型過去的中高層人員,至于專門從事REITs事業(yè)的人員培訓(xùn)、資格認(rèn)證體系等還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不在日程上。目前國內(nèi)從事REITs業(yè)務(wù)的證券服務(wù)機(jī)構(gòu)也不多,經(jīng)驗(yàn)相對(duì)缺乏。這些在REITs發(fā)展的初期可能會(huì)帶來市場接受的障礙。

(四)REITs發(fā)行的金融環(huán)境障礙

由美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球性金融危機(jī)的源頭就是房地產(chǎn)業(yè),作為金融工具之一的REITS在這場危機(jī)所受影響不小:據(jù)統(tǒng)計(jì),2008年下半年除澳大利亞以外的亞洲地區(qū)REITs在過去一年市值減少了16%,降至約700億美元;同年6月,日本第二大建筑商Daiwa House Industry因缺乏投資者需求而被迫取消其房地產(chǎn)投資信托部門規(guī)模為5.62億美元的首次公開募股(IPO)計(jì)劃,令日本REITs市場長達(dá)八個(gè)月的IPO“旱情”延續(xù)。

在中國,由于中國金融市場發(fā)展處于初級(jí)階段,具有強(qiáng)烈的投機(jī)性。而且,又由于資本過剩,投資渠道選擇少,投資行為往往會(huì)呈現(xiàn)羊群效應(yīng),帶來過強(qiáng)的波動(dòng)。而REITs的投資特點(diǎn)之一就是通過打包資產(chǎn)降低風(fēng)險(xiǎn),具有穩(wěn)健性,而中國市場可能產(chǎn)生的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)會(huì)損害REITs的這一特性。

(五)REITs發(fā)行的投資人認(rèn)可障礙

作為一項(xiàng)新型投融資工具,REITs在我國的推出所要面臨的障礙還包括道德風(fēng)險(xiǎn)、信息披露、退出機(jī)制以及利益輸送等諸多問題。以道德風(fēng)險(xiǎn)為例,由于REITs這種模式存在著雙重的問題,即受益人將資金委托REITs進(jìn)行運(yùn)作,而REITs由于自身經(jīng)營能力的限制又將該筆資金交由專門的機(jī)構(gòu)經(jīng)營。因此在這個(gè)過程中便存在著人為了自身利益而損害受益人利益的道德風(fēng)險(xiǎn)。

信息披露方面,國外關(guān)于REITs的信息披露有著嚴(yán)格的要求,在美國,REITs的投資計(jì)劃、財(cái)務(wù)計(jì)劃、投資報(bào)酬率、管理費(fèi)用等需由美國證券管理委員會(huì)批準(zhǔn),而且必須公開化和透明化,與之相比,我國現(xiàn)有的信息披露機(jī)制還顯得比較簡單,信息的公開化和透明化還難以得到保證。

同時(shí),中國股市的收益表現(xiàn)比較特別,很多投資人會(huì)沉浸在2006、2007年的巨大收益當(dāng)中,而對(duì)REITs的收益表現(xiàn)抱有一種懷疑的態(tài)度,或者是對(duì)其收益提出不切實(shí)際的過高要求(因?yàn)閰⒄障档膯栴})。如果投資人對(duì)此產(chǎn)生懷疑,再加上前面道德風(fēng)險(xiǎn)和信息披露方面的疑惑,則將影響它的發(fā)行募資,進(jìn)而影響業(yè)績,如此循環(huán),就會(huì)影響整個(gè)中國市場上REITs的發(fā)展成熟。

REITs發(fā)展對(duì)策

(一)完善相關(guān)法律體系建設(shè)

首先應(yīng)專門制定完善針對(duì)投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》等基本法規(guī),并制定房地產(chǎn)投資信托基金的專項(xiàng)管理法規(guī),提出REITs的設(shè)立條件、投資渠道、投資比例等監(jiān)管要求;其次,對(duì)《稅法》進(jìn)行修訂給予REITs稅收優(yōu)惠,為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。此外,還應(yīng)當(dāng)在強(qiáng)化證券市場秩序方面投入力量,以改善REITs的發(fā)展環(huán)境。

(二)培養(yǎng)相關(guān)專業(yè)管理和金融人才且培育專業(yè)受托機(jī)構(gòu)

人才和專業(yè)機(jī)構(gòu)是行業(yè)主體,應(yīng)當(dāng)通過行業(yè)協(xié)會(huì)、政府機(jī)構(gòu)和培訓(xùn)部門協(xié)作,培育REITs專業(yè)從業(yè)人員。REITs所需人才應(yīng)該既懂得房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí),又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī),并且具有相關(guān)的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn),屬于復(fù)合型人才。這方面可以通過引進(jìn)國外成熟機(jī)構(gòu)以及培訓(xùn)體系,也可以通過合作、通過業(yè)內(nèi)經(jīng)營管理專家聯(lián)合培訓(xùn)來進(jìn)行。

(三)建立有效監(jiān)管體系

REITs的成長成熟特別需要有效的監(jiān)管體系以保護(hù)投資者利益以及建立市場信心。在這個(gè)問題上,一是要確立REITs產(chǎn)品監(jiān)管機(jī)構(gòu)。針對(duì)REITs具有跨行業(yè)(跨房地產(chǎn)市場和資本市場)的特點(diǎn),盡可能避免出現(xiàn)多頭監(jiān)管的格局, 以增強(qiáng)監(jiān)管效率;二是要完善REITs產(chǎn)品的信息披露制度,參照上市公司的信息披露要求,制定專門的制度,以滿足投資人、托管機(jī)構(gòu)和監(jiān)管部門的需求。

參考文獻(xiàn):

1.汪波,楊坤.REITs法律環(huán)境國際比較與經(jīng)驗(yàn)借鑒.國際觀察,2008(9)

篇(3)

房地產(chǎn)投資信托，也即RealEstateInvestmentstrust，簡稱REITS，這是源起于美國的一個(gè)概念，1960年美國國會(huì)頒布的《國內(nèi)稅法典》（InternationalRevenueCode，I.R.C.），使得設(shè)立REITs成為可能，法典在此基礎(chǔ)上給予其以優(yōu)惠的稅收待遇。房地產(chǎn)投資信托制度在以往被稱為不動(dòng)產(chǎn)投資信托，是指一種采取公司、信托或者協(xié)會(huì)的組織形式。它集合多個(gè)投資者的資金，收購并持有收益類房地產(chǎn)（例如公寓、購物中心、寫字樓和倉儲(chǔ)中心等）或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，并享受稅收優(yōu)惠的投資機(jī)構(gòu)。然而在我國多將其稱為房地產(chǎn)投資信托。房地產(chǎn)投資信托是一種新型的信托形式，與一般的信托相比，它有著自己的獨(dú)特之處。首先，REITs的投資模式主要是對(duì)現(xiàn)存房地產(chǎn)的獲取與經(jīng)營。這一點(diǎn)與共同基金的特征相類似。其次，從制度淵源我們也可以看出，房地產(chǎn)投資信托制度有著避稅的功用。REITs在一定程度上減免了組織實(shí)體應(yīng)當(dāng)繳納的稅款；另一方面也可以通過租金收入分紅的方式減少個(gè)人所得稅。這樣就避免了對(duì)REITs和個(gè)人的雙重征稅。最后，REITs是一種被動(dòng)的投資。這種被動(dòng)性體現(xiàn)在只能從房地產(chǎn)投資中被動(dòng)地取得收入，這樣可以防止房地產(chǎn)過于積極地投入到市場風(fēng)險(xiǎn)之中去，進(jìn)而對(duì)小投資者穩(wěn)定收入提供保障。在實(shí)踐中，REITs往往會(huì)與一個(gè)與其相似的概念相混淆，那就是房地產(chǎn)資產(chǎn)信托（RealEstateAssetTrust，簡稱REAT）。房地產(chǎn)投資信托是在風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的原則之下，不特定多數(shù)人的資金聚集，由專門知識(shí)技能的人負(fù)責(zé)運(yùn)行的貸款投資。這類投資運(yùn)用于房地產(chǎn)買賣管理或者是抵押權(quán)貸款。一般都是中長期投資，投資的利益分配給股東或者是投資人。區(qū)分REITs與REAT的實(shí)益在于，它們所受法律規(guī)束不同：REITs通常會(huì)受到專門立法的調(diào)整，而REAT往往只有信托法規(guī)范。因此有必要指出，這是兩個(gè)完全不同的產(chǎn)品。

二、REITs在我國的現(xiàn)狀

中國的REITs可以追溯到上世紀(jì)80年代，但是其真正興起，是自2002年下半年開始。這一時(shí)期，“一法兩規(guī)”開始實(shí)施，在經(jīng)過了五次清理整頓之后，信托公司得到了新的生存機(jī)會(huì)。信托公司在央行121號(hào)文件發(fā)出之后，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)融資的迫切需求，推出了各自的作為基金管理人的房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃。在這樣的環(huán)境下，中國房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品出現(xiàn)并積極發(fā)展。我國房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，整體上來說，有以下的一些特點(diǎn)。首先，在產(chǎn)品的構(gòu)成條件上，中國的房地產(chǎn)信托計(jì)劃必須受到的管束主要來自于《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托暫行管理辦法》等法規(guī)的規(guī)定，而這些規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)信托計(jì)劃的投資方向、資產(chǎn)組合以及收入構(gòu)成等方面都沒有具體地規(guī)定。這一點(diǎn)與美國的房地產(chǎn)投資信托在投資方向、資產(chǎn)組合等方面都有著嚴(yán)格的限定有著明顯的不同。其次，在投資規(guī)模和期限上，從中國人民銀行的《信托投資公司資金信托暫行管理辦法》來看，并結(jié)合我國REITs實(shí)踐來看，我國RE-ITs產(chǎn)品往往體現(xiàn)出期限短、規(guī)模小的特點(diǎn)。這與美國產(chǎn)品有著很大不同，美國的REITs產(chǎn)品一般而言都是中長期信托，在金融體系中發(fā)揮著長期融資的作用。我國雖然也規(guī)定了信托公司的期限，它要求“信托投資公司接受由其代為確定管理方式的信托資金，其信托期限不得少于一年”，實(shí)踐中，目前中國一般的REITs產(chǎn)品多為1～3年期，很難說發(fā)揮了中長期融資功用。此外，規(guī)模小這一特征又使得投資組合的有效建立出現(xiàn)障礙，在有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)方面不盡如人意。再次，在組織結(jié)構(gòu)上，與一般國家既存在公司型，又存在信托型不同，我國目前房地產(chǎn)投資信托全部采取信托型。信托型的最大優(yōu)勢(shì)就在于它在保護(hù)投資者資產(chǎn)和收益的安全方面可以提供其他類型不可比及的保障。信托型使得信托財(cái)產(chǎn)取得了相對(duì)獨(dú)立性，這就擺脫了其他資產(chǎn)或者管理業(yè)績的影響。如果某房地產(chǎn)置于了信托計(jì)劃之下，那么只要該房地產(chǎn)存在，信托計(jì)劃持有者仍可以取得其收益，這種取得不會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)管理公司破產(chǎn)或者信托機(jī)構(gòu)倒閉而受到限制。另外，我國依舊處于REITs的初級(jí)發(fā)展階段，選擇穩(wěn)定性較強(qiáng)的REITs組織結(jié)構(gòu)類型，可以降低其受股票市場等金融因素的影響，從而有利于REITs自身的發(fā)展。但是也有必要指出，我國應(yīng)當(dāng)在已有的信托管理經(jīng)驗(yàn)上，積極地探取REITs的其他種類。最后，在產(chǎn)品的銷售方面，由于監(jiān)管政策的限制，我國的信托機(jī)構(gòu)不可以開設(shè)分支機(jī)構(gòu)，異地經(jīng)營也受到限制，多數(shù)信托機(jī)構(gòu)重新登記不久，積累的客戶量不多，直接銷售也不樂觀，如此一來，中國信托機(jī)構(gòu)自己所擁有的營銷網(wǎng)點(diǎn)十分微薄，銷售網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢(shì)并不明顯。

三、我國對(duì)REITs的立法現(xiàn)狀及其存在問題

我國現(xiàn)階段并沒有具體針對(duì)REITs的立法規(guī)制，只是在大體上形成了“一法二規(guī)”的格局。這里的“一法”指的是2001年出臺(tái)的《信托法》，這一法律是我國在信托領(lǐng)域的基本法律規(guī)范，自然對(duì)REITs有著約束作用。所謂“二規(guī)”，指的是《信托公司管理辦法》以及《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》，這兩部規(guī)定都是由銀監(jiān)會(huì)在2007年出臺(tái)的。以上可以說是我國關(guān)于REITs的全部立法項(xiàng)目，不論在理論探討過程中，還是在實(shí)踐操作運(yùn)行中，這些法律規(guī)制都不可謂完善。首先，我國相關(guān)立法并不健全。需要澄清的是，房地產(chǎn)投資信托在性質(zhì)上更接近于投資基金，對(duì)于它的調(diào)控，除了專項(xiàng)法律外，還需協(xié)助以《證券法》、《合同法》、《信托法》以及《基金法》。這其中，《基金法》和《信托法》發(fā)揮著不可替代的作用。但是從我國現(xiàn)階段立法來看，《基金法》嚴(yán)格說來，只是一部并不十分完備的“契約型證券投資基金法”。其次，我國現(xiàn)有的基金大多是契約型。基金的設(shè)立和運(yùn)作，有賴于契約的規(guī)定。由于契約不可苛求完備，其在權(quán)利義務(wù)和責(zé)任承擔(dān)等方面的不足之處，需要法規(guī)的詳備規(guī)定來補(bǔ)位。然而我國《基金法》、《信托法》包括其屬細(xì)則和實(shí)施規(guī)則，都沒有很好的發(fā)揮到法律補(bǔ)位的作用，對(duì)于權(quán)責(zé)安排、利益制衡等可能存在的漏洞也沒有法律的補(bǔ)救。在內(nèi)容上，證券投資基金并沒有得到法律的定義，《基金法》實(shí)際上的調(diào)整對(duì)象并非十分明確；對(duì)于基金持有人、基金管理人和基金托管人等參與者的權(quán)利義務(wù)規(guī)定也有失公允，這種失當(dāng)安排往往使得了基金管理人較于他者處于優(yōu)勢(shì)地位，不利于監(jiān)管。整體來說，“一法兩規(guī)”的相繼頒布，雖然為信托業(yè)和信托公司的發(fā)展提供了必要的法律保障，但是由于相關(guān)法律法規(guī)的不配套和實(shí)施細(xì)則的不健全，REITs如要獲得相關(guān)的法律依據(jù)還是很困難的。

除此以外，從我國現(xiàn)行《信托法》的規(guī)定來看，能夠取得具有受托人資格的法人只有信托公司，易言之，信托在目前立法框架下只能由信托機(jī)構(gòu)發(fā)行，這樣一來信托機(jī)構(gòu)很容易成為法定壟斷的中間機(jī)構(gòu)，這就削弱了市場競爭，也降低了房地產(chǎn)專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理REITs的可能性。另外，還有學(xué)者指出，現(xiàn)行“二規(guī)”實(shí)際上是取代2007年以前的“二規(guī)”的新二規(guī)，雖然新規(guī)定有助于投資信托計(jì)劃的規(guī)模擴(kuò)張，也有利于流動(dòng)性較強(qiáng)的REITs的開展，但即便是我國現(xiàn)有信托法律體制，也存在著改革不徹底的缺陷。我國《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》第五條、第六條以及低八條的規(guī)定使得我國信托公司推行信托計(jì)劃始終被限定在非公開發(fā)行的范圍之內(nèi)，這就使得REITs，沒有辦法擺脫私募基金的帽子，無法實(shí)現(xiàn)其變現(xiàn)性、流通性強(qiáng)的特點(diǎn)。

四、完善我國REITs建設(shè)

完善我國REITs建設(shè)，需要在有關(guān)組織形式、設(shè)立條件、稅收法制以及運(yùn)作模式上對(duì)現(xiàn)在處于的困境加以突圍。這以過程必然伴隨著巨大困難，但也是大勢(shì)所趨。有關(guān)組織形式方面，前文已經(jīng)有所述及。相對(duì)于公司型組織形式，我國應(yīng)當(dāng)在契約式或曰信托式組織形式上予以更多考量。其優(yōu)勢(shì)主要在于，一方面契約性REITs具有破產(chǎn)隔離功能，能夠切實(shí)保護(hù)投資人的利益；另一方面契約性的REITs在設(shè)立、組織和運(yùn)行上都比較方便，此有利于資金的迅速流動(dòng)。在設(shè)立條件方面，我國立法可參考美國法的規(guī)定，對(duì)REITs的設(shè)立規(guī)定法定條件。可以借鑒美國法的“百人規(guī)則”限定RE-ITs所享受優(yōu)惠稅收的范圍。為了防止REITs成為少數(shù)富有者積累財(cái)富的工具，應(yīng)當(dāng)對(duì)一個(gè)納稅年度后REITs的持有人的股票或受益憑證的市值做出限制。此外，出于風(fēng)險(xiǎn)回避的考慮，我國REITs的設(shè)立條件還應(yīng)當(dāng)包括以下幾個(gè)限制性方面：其一，不得投資于閑置土地；其二，不得提供信貸，不得為他人承擔(dān)債務(wù)，不得在沒有征得受托人同意的情況下用資產(chǎn)為其他債務(wù)提供擔(dān)保；其三，不得投資于任何承擔(dān)無限責(zé)任的產(chǎn)業(yè)。在稅收法制方面，對(duì)于REITs這樣一種新興行業(yè)應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)，尤其是在重復(fù)征稅方面要引起足夠重視。配套的稅收政策也需要加以適當(dāng)調(diào)整。

篇(4)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場 管理與調(diào)控 金融安全 分析

現(xiàn)如今我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道主要有股票增發(fā)、發(fā)行債券、銀行開發(fā)貸款、民間借貸及預(yù)售回款等。但多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的籌集資金來自于銀行貸款（其中一部分為開發(fā)貸款，另一部分為預(yù)售回款而百姓買房多數(shù)要靠銀行按揭貸款），在這種情況下銀行將會(huì)承擔(dān)房地產(chǎn)市場波動(dòng)帶來的危險(xiǎn)，并且隨著房價(jià)的不斷升高極易形成的房地產(chǎn)泡沫帶來的危險(xiǎn)因素也逐漸增多。房地產(chǎn)市場大幅波動(dòng)對(duì)我國金融安全有著一定的影響，有關(guān)部門需要采取有效措施減少其帶來的不利影響。

一、新時(shí)期下房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

相關(guān)調(diào)查表明當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)將市場風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)向銀行，下面對(duì)其進(jìn)行研究。

第一，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中可能出現(xiàn)的市場風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)向銀行的方式進(jìn)行研究。以前在房地產(chǎn)相關(guān)政策上缺乏完整性，并且政府部門未對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行相應(yīng)的輔助，在這種情況下多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商僅投入少量資金便可保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行正常運(yùn)轉(zhuǎn)。近幾年政府部門將我國房地產(chǎn)發(fā)展的具體情況作為主要依據(jù)制定了一些全新的規(guī)定，并且在實(shí)行后取得了較好的效果，但是上級(jí)決策人員仍然存在妥協(xié)的情況，從而導(dǎo)致新規(guī)定失去了價(jià)值和意義。如我市某（商業(yè)房產(chǎn)占比較高）開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)商實(shí)力不足又高價(jià)拿地，通過銀行大量融資，融資后銀行未對(duì)資金用途進(jìn)行有效監(jiān)管，近年來趕上經(jīng)濟(jì)下行、國家開發(fā)貸款額度收緊及商業(yè)房產(chǎn)銷售不景氣的形勢(shì)下，開發(fā)企業(yè)后續(xù)資金跟不上進(jìn)行開成爛尾樓，如此將市場風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)向銀行，給銀行、購房戶、社會(huì)造成了較大的影響。（注：目前該項(xiàng)目在政府、銀行的合力下已順利化解風(fēng)險(xiǎn)）

第二，在房地產(chǎn)銷售時(shí)將市場風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)向銀行。在銷售過程中的轉(zhuǎn)向方法主要包括如下三種：其一，虛假購買。房地產(chǎn)開發(fā)商在正式銷售前讓公司員工以自己及員工親屬、朋友的身份簽約并向銀行申請(qǐng)辦理了按揭貸款，有的開發(fā)企業(yè)為了從銀行中獲取個(gè)人按揭貸款會(huì)出現(xiàn)偽造身份證的情況，在遇到真正購房者后才將該房產(chǎn)向行政主管部門申請(qǐng)辦理的抵押預(yù)告登記和合同備案登記注銷，之后再將房源轉(zhuǎn)讓給購買者。在房價(jià)不斷升高的情況下此種行為不容易被發(fā)現(xiàn)；如果房價(jià)出現(xiàn)大幅度下降時(shí)銀行則成為市場風(fēng)險(xiǎn)的主要承擔(dān)者。其二，提高申報(bào)價(jià)格。此種移向方式同第一種基本相似，主要指房地產(chǎn)開發(fā)商為了從銀行獲取更多的貸款對(duì)房產(chǎn)品質(zhì)進(jìn)行了虛假申報(bào)，進(jìn)而提高銷售備案價(jià)格，虛假簽約從而巧妙的將房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)向銀行。其三，多次倒手。此種轉(zhuǎn)向方法相比上述兩種方法帶來的后果更為嚴(yán)重，此種轉(zhuǎn)向方法主要指炒房者形成組織（人稱炒房團(tuán)），在開發(fā)企業(yè)配合下通過對(duì)房子進(jìn)行倒賣倒買的方式抬高房價(jià)及獲利，從而在銀行中獲取更多的貸款；在獲得銀行貸款后使用此項(xiàng)資金繼續(xù)對(duì)房價(jià)進(jìn)行提高，當(dāng)房地產(chǎn)運(yùn)行和發(fā)展情況較好時(shí)房子可以高價(jià)售出，但是如果出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下行、房地產(chǎn)行勢(shì)下行時(shí)便會(huì)出現(xiàn)不同程度的金融風(fēng)險(xiǎn)。

二、維護(hù)房地產(chǎn)金融安全對(duì)策

通過對(duì)目前我國房地產(chǎn)發(fā)展情況進(jìn)行詳細(xì)研究，可知房地產(chǎn)市場仍存在較多的問題，并且這些問題將會(huì)對(duì)金融安全產(chǎn)生不利影響，為了減少不利影響可以從以下幾點(diǎn)進(jìn)行解決。

第一，對(duì)投機(jī)性購房行為進(jìn)行管控。在高房價(jià)持續(xù)不降的情況下我國政府部門為確保金融安全、穩(wěn)定房價(jià)已采取行政命令的形式出_了房屋限購政策，基于此各地可據(jù)“因城施策”的原則結(jié)合實(shí)際情況制定合理的限購措施，減少虛假購房出現(xiàn)的幾率。目前我國政府部門對(duì)投機(jī)購房行為也制定了一些解決措施，對(duì)購買房子過程中出現(xiàn)投機(jī)行為進(jìn)行嚴(yán)重打擊，從而減少房價(jià)增長對(duì)我國金融安全帶來的負(fù)面影響。房屋在人們生活中必不可少，如果任由開發(fā)商將其作為商品進(jìn)行經(jīng)營而不加管控，商人逐利是本性，長此以往將會(huì)對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定產(chǎn)生一定影響。除此之外我國住建部門應(yīng)擴(kuò)大個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)的覆蓋面，進(jìn)而保證限購政策可以得到最大程度的發(fā)揮，并且在城鎮(zhèn)中也可以實(shí)行此政策，減少城鎮(zhèn)中一些炒房者哄抬房價(jià)的情況。

第二，制定科學(xué)、合理的懲罰制度。在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售過程中虛假按揭的情況較為多見，為了對(duì)此種行為進(jìn)行有效控制，金融管理部門需要制定合理的懲罰制度。在制定懲罰制度前需要對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行充分調(diào)查，根據(jù)調(diào)查結(jié)果制定懲罰制度，加大日常管理力度建立信用檔案，如果發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為需要及時(shí)進(jìn)行記錄，并且對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行收集，在信息和數(shù)據(jù)整理完成后移交政府部門，由政府依法對(duì)其進(jìn)行懲罰，從而減少虛假按揭發(fā)生的幾率。此外金融管理部門需要對(duì)信貸管理工作產(chǎn)生足夠的重視，貸款銀行應(yīng)對(duì)借款人資質(zhì)和相關(guān)資料的真實(shí)性進(jìn)行嚴(yán)格檢查，如有不實(shí)則禁止發(fā)放貸款，減少謊報(bào)房價(jià)的情況出現(xiàn)。

第三，調(diào)整房貸首付比例。為了更好的實(shí)行房屋限購政策，銀行可以根據(jù)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況對(duì)房貸首付比例進(jìn)行調(diào)整，國家法律法規(guī)中明確說明在二次購買住房時(shí)房貸首付的比例必須超過全部房款五成，同時(shí)貸款的利率較基準(zhǔn)利率大；在三次購買或多次購買住房時(shí)需要對(duì)房貸首付和貸款利率進(jìn)行合理的調(diào)整，從而減少房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。近幾年上述規(guī)定逐漸得到強(qiáng)化，此種規(guī)定對(duì)收入偏低的人群有一定的影響，但是對(duì)聯(lián)合炒房組織的影響較小，為此需要加強(qiáng)政府監(jiān)管力度，禁止出現(xiàn)一戶多房按揭現(xiàn)象。

第四，加大保障性住房的投資建設(shè)力度。隨著我國住房限購政策實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行了有效的管理和調(diào)控，但是對(duì)房地產(chǎn)交易也產(chǎn)生了一定影響，通過相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)在實(shí)行此項(xiàng)政策后我國房產(chǎn)交易數(shù)量逐漸減少，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生一定阻礙作用，受到人們的詬病與此同時(shí)人們對(duì)限購政策持不滿意的態(tài)度。加大保障性住房的投資建設(shè)力度，有利于解決低收入者的住房問題，也在很大程度上減少了因限購等對(duì)房地產(chǎn)這一支柱產(chǎn)業(yè)的不利政策帶給社會(huì)的影響，與此同時(shí)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有一定的積極作用。

此外政府部門應(yīng)通過加強(qiáng)銷售監(jiān)管及銷售資金的監(jiān)管等方式對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，也可以使用稅收方法對(duì)現(xiàn)有的房產(chǎn)資源進(jìn)行合理調(diào)配，以保證房地產(chǎn)市場井然有序、維護(hù)金融體系安全、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。

三、結(jié)束語

上述文章對(duì)新時(shí)期下房地產(chǎn)市場管理與調(diào)控的金融安全進(jìn)行了分析，并且對(duì)維護(hù)金融安全提出了對(duì)投機(jī)性購房行為進(jìn)行管控、制定科學(xué)合理的懲罰制度、調(diào)整房貸首付比例及加大保障性住房的投資建設(shè)力度等對(duì)策，希望在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)復(fù)雜多變的環(huán)境下，政府監(jiān)管部門及金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)遵循正確分析，區(qū)別對(duì)待的原則，及時(shí)跟蹤、分析各地的房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)信貸的運(yùn)行情況，提高對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控及金融安全系統(tǒng)性認(rèn)識(shí)，制定相關(guān)政策，從而保證房地產(chǎn)市場正常運(yùn)轉(zhuǎn)，保證金融安全，促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康、快速發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

篇(5)

由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展和普及，在家辦公的從業(yè)人員每年逐漸增長，個(gè)人創(chuàng)辦小公司，或經(jīng)營一個(gè)小店面或者互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)上開辦虛擬商鋪，或加盟某個(gè)實(shí)體連鎖店。店主、員工與客戶無需見面，而是通過互聯(lián)網(wǎng)保持著高效的信息交流，快捷的交易，管理費(fèi)用低，潛在客戶眾多，銷售區(qū)域廣泛，商機(jī)無限。特別是在實(shí)體大型企業(yè)無法兼顧到的經(jīng)營領(lǐng)域，小微企業(yè)更加具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。小微企業(yè)主要從事技術(shù)服務(wù)性行業(yè)、裝配制造行業(yè)、手工作坊和小型種植、養(yǎng)殖業(yè)，特別在家庭手工業(yè)、修理修配、旅店服務(wù)、餐飲服務(wù)、小學(xué)生中午小飯桌、小商品零售、家政服務(wù)、初級(jí)衛(wèi)生保健服務(wù)、嬰幼兒看護(hù)、殘疾兒童特殊教育訓(xùn)練、養(yǎng)老服務(wù)、病人看護(hù)、幼兒和學(xué)生接送服務(wù)、洗染縫補(bǔ)、復(fù)印打字和理發(fā)等方面為居民解決了許多生活難題。

二、主要存在的問題

第一，小微企業(yè)偷逃稅款是普遍現(xiàn)象。小微企業(yè)主會(huì)想盡辦法與稅務(wù)人員搞關(guān)系，能少繳稅就不會(huì)多繳稅。而大型零售企業(yè)，稅務(wù)人員明知其偷逃稅款也無能為力。

第二，小微企業(yè)一般為個(gè)體經(jīng)營和合伙經(jīng)營，面臨融資難困境。小微企業(yè)由于是自主創(chuàng)業(yè)，其資金來源大多都是自籌資金。由于小微企業(yè)信用度低，依靠商業(yè)貸款舉步維艱。銀行對(duì)于小微企業(yè)發(fā)放貸款要求嚴(yán)格，一般銀行規(guī)定，企業(yè)必須要有3年以上的經(jīng)營業(yè)績或者資產(chǎn)抵押。小微企業(yè)成立3年以內(nèi)、沒有資產(chǎn)抵押的，銀行都不能發(fā)放貸款。有些小微企業(yè)為了獲得流動(dòng)資金只能依靠民間借貸融資。由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，民間借貸的年利率水漲船高，不少借貸年利率已經(jīng)漲到了20%~30%，高額利息成為小微企業(yè)發(fā)展過程中沉重負(fù)擔(dān)。

第三，小微企業(yè)獲得項(xiàng)目時(shí)常常遭到不公正的待遇。許多大企業(yè)接項(xiàng)目都是靠關(guān)系。各種名目的項(xiàng)目招標(biāo)活動(dòng)往往邀請(qǐng)小微企業(yè)參加，充當(dāng)圍觀者，其實(shí)中標(biāo)結(jié)果早已內(nèi)定。小微企業(yè)所做的每個(gè)項(xiàng)目，都是靠品質(zhì)和低價(jià)格，沒有討價(jià)還價(jià)的話語權(quán)，勉強(qiáng)維持生存。

第四，企業(yè)的人工成本逐年增高。去年招一個(gè)本科生，起薪2500元，而今年則起碼要3000元，另外企業(yè)要為員工交納“三險(xiǎn)一金”，企業(yè)要按照員工工資的45.6%繳納，這樣，一個(gè)人工成本每月要在4368元。小微企業(yè)雖然在各大招聘網(wǎng)站常年招聘，可高技能的人才都被大中型企業(yè)招聘走了。如果小微企業(yè)對(duì)技能型人才的工作能力要求高，所以很難有合適的人員長期留下來，小微企業(yè)的員工不得不身兼數(shù)職，既要懂技術(shù)，又要懂營銷，工作壓力非常很大。小微企業(yè)入門的門檻很低，但是要做大做強(qiáng)不容易，很多小微企業(yè)只能生存一兩年。

三、國家相關(guān)政策及實(shí)施效果分析

東北地區(qū)小微企業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)增強(qiáng)東北區(qū)域的經(jīng)濟(jì)活力、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、解決就業(yè)和再就業(yè)發(fā)揮了重要作用。但是融資難的問題仍然是當(dāng)前制約小微企業(yè)快速發(fā)展的瓶頸。信用擔(dān)保方面，由國家財(cái)政予以支持，遼寧、吉林、黑龍江等省市政府共同出資設(shè)立，為東北區(qū)域各類中小企業(yè)信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供增信和分險(xiǎn)功能服務(wù)的區(qū)域政策性再擔(dān)保機(jī)構(gòu)。這也是經(jīng)國家發(fā)改委批準(zhǔn)設(shè)立并由其監(jiān)管的全國第一家區(qū)域性中小企業(yè)信用再擔(dān)保機(jī)構(gòu)試點(diǎn)。

再擔(dān)保機(jī)構(gòu)通過與擔(dān)保機(jī)構(gòu)開展授信再擔(dān)保、增信再擔(dān)保、聯(lián)保再擔(dān)保和異地互保再擔(dān)保等再擔(dān)保業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持《東北振興規(guī)劃》相關(guān)產(chǎn)業(yè)及配套項(xiàng)目，支持裝備制造業(yè)、新農(nóng)村建設(shè)、農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)副產(chǎn)品深加工、對(duì)俄貿(mào)易與合作等領(lǐng)域的中小企業(yè)融資，支持與就業(yè)和再就業(yè)有關(guān)的小額融資，同時(shí)為外資和民間資本興辦中小企業(yè)或投資項(xiàng)目提供信用擔(dān)保。在稅收方面，小微企業(yè)辦稅成本居高不下。由于國稅與地稅分離，不同稅種減免的認(rèn)證事項(xiàng)、認(rèn)證機(jī)構(gòu)和手續(xù)各不相同，多數(shù)認(rèn)證不能通用，有些稅種前置認(rèn)證條件由中介機(jī)構(gòu)認(rèn)證，小微企業(yè)辦稅成本較高，一些認(rèn)證成本與稅收減免金額相差無幾。

國務(wù)院決定自2012年1月1日起以上海為試點(diǎn)，增加11%和6%兩種增值稅稅率，交通運(yùn)輸業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋刀愓魇眨谠囆薪Y(jié)束后逐步向全國推行。這次稅制轉(zhuǎn)型應(yīng)有利于制度規(guī)范的大中型企業(yè)和微利企業(yè)降低稅負(fù)，但對(duì)有些小微企業(yè)不一定取得預(yù)期的效果。增值稅是價(jià)外稅，稅款最終由消費(fèi)者承擔(dān)，但是如果經(jīng)營者無法取得可抵扣的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，就會(huì)增加經(jīng)營者的經(jīng)營成本。目前有大部分服務(wù)型微小企業(yè)由于各種原因無法取得可抵扣的增值稅發(fā)票，在新規(guī)實(shí)行后可能會(huì)造成名義稅負(fù)降低，但實(shí)際稅負(fù)上升。

四、促進(jìn)天津市小微企業(yè)發(fā)展之對(duì)策

第一，地方政府相關(guān)機(jī)構(gòu)給小微企業(yè)提供寬松的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。天津市有些區(qū)縣為小微企業(yè)開辦“一站式”服務(wù)，將工商、稅務(wù)、消防等辦事窗口集中在一個(gè)大廳辦公，方便創(chuàng)業(yè)者辦理創(chuàng)建小微企業(yè)的相關(guān)手續(xù)，為創(chuàng)辦小微企業(yè)提供了便利，值得提倡和全面推廣。

第二，天津小微企業(yè)對(duì)于支付辦公用房租逐年上漲也備感無奈，只有地方政府嚴(yán)格執(zhí)行中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，才能平抑房地產(chǎn)市場價(jià)格。建議成立天津市房地產(chǎn)交易所，將本地區(qū)全部房地產(chǎn)集中在房地產(chǎn)交易所內(nèi)進(jìn)行交易，交易品種包括土地使用權(quán)、期房、新房、經(jīng)濟(jì)適用房、二手房、公產(chǎn)房屋使用權(quán)和房屋租賃等等。房地產(chǎn)交易所統(tǒng)一房地產(chǎn)報(bào)價(jià)、競價(jià)、成交等相關(guān)信息。房地產(chǎn)交易所采用會(huì)員制，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介企業(yè)納入會(huì)員。房產(chǎn)中介企業(yè)旗下的各個(gè)連鎖店作為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)營業(yè)部，直接為客戶提供房屋買賣和租賃服務(wù)，收取傭金。集中在房地產(chǎn)交易所內(nèi)進(jìn)行交易就能夠防止捂盤惜售、虛假買賣。二手房屋買賣和房屋租賃也必須在房地產(chǎn)交易所進(jìn)行交易，這也能夠防止房地產(chǎn)中介企業(yè)哄抬房價(jià)和房租、欺騙客戶，同時(shí)也能防止偷逃稅款。

第三，鼓勵(lì)和引導(dǎo)創(chuàng)立網(wǎng)店。以社區(qū)為單位，組織有創(chuàng)業(yè)意向的人員進(jìn)行創(chuàng)立網(wǎng)店培訓(xùn)，幫助創(chuàng)業(yè)者尋找創(chuàng)業(yè)切入點(diǎn)。

第四，政府工商、稅務(wù)、公安等部門應(yīng)該對(duì)網(wǎng)店進(jìn)行有效管理，對(duì)假冒偽劣產(chǎn)品一查到底，防止偷稅漏稅，對(duì)網(wǎng)絡(luò)詐騙保持高壓打擊態(tài)勢(shì)。

第五，以社區(qū)為單位組建社區(qū)創(chuàng)業(yè)基金。社區(qū)創(chuàng)業(yè)基金來源社區(qū)居民個(gè)人閑散資金（損失也不影響其日常生活的資金）和捐贈(zèng)，杜絕非法集資。社區(qū)創(chuàng)業(yè)基金對(duì)創(chuàng)業(yè)者投放基金必須公開、透明。基金所有人直接對(duì)創(chuàng)業(yè)者使用基金進(jìn)行全程管理，防止基金被濫用，保證基金安全。使用基金產(chǎn)生的盈虧由基金所有人和使用基金的創(chuàng)業(yè)者本著互惠互利原則共同平等協(xié)商解決。

篇(6)

關(guān)鍵詞：行業(yè)定位 被動(dòng)管理 主動(dòng)管理 核心價(jià)值

中圖分類號(hào)：F832.49 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2012）04-019-03

一、我國信托行業(yè)定位的歷史軌跡

我國信托業(yè)發(fā)展可謂一波三折。最初信托公司成立的目的在于探索引進(jìn)外資的新渠道。但隨著信托公司的職能由對(duì)外融資逐漸擴(kuò)展到國內(nèi)的資金融通，隨著我國信托機(jī)構(gòu)的逐漸快速增加，一些問題也暴露出來，監(jiān)管機(jī)構(gòu)開始了對(duì)信托行業(yè)的調(diào)整。在調(diào)整―發(fā)展―問題―調(diào)整的循環(huán)中，監(jiān)管機(jī)構(gòu)共進(jìn)行了6次整頓：

第一次整頓開始于1982年4月，整頓的要點(diǎn)是信托投資業(yè)務(wù)一律由人民銀行或人民銀行指定的專業(yè)銀行辦理。經(jīng)批準(zhǔn)辦理的信托投資業(yè)務(wù)，其全部資金活動(dòng)要納入國家信貸計(jì)劃和固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。目的在于清理非金融機(jī)構(gòu)設(shè)立的信托公司，禁止變相的信貸業(yè)務(wù)。

第二次調(diào)整是在1985年9月，人民銀行發(fā)出通知，決定停止發(fā)放新的信托貸款，停止新增信托投資，明確了信托公司的經(jīng)營范圍，并明確框定了信托公司的資金來源渠道。目的在于打擊信托公司超范圍經(jīng)營，避免其影響國家的宏觀調(diào)控。

第三次調(diào)整是在1988年10月，依循著撤并信托機(jī)構(gòu)、壓縮信托公司的政策方向，基本上是前一次整頓模式的復(fù)制。

第四次調(diào)整是在1993年到1996年間，監(jiān)管機(jī)構(gòu)決定信托投資公司與專業(yè)銀行脫鉤，壓縮信托投資公司數(shù)量，從1995年的392家下降到1996年的244家。目的在于改變信托公司高息攬存、盲目投資、不良資產(chǎn)增多的現(xiàn)象。

第五次調(diào)整是在1998年6月，對(duì)所有問題嚴(yán)重、地方政府不愿救助或無力救助的信托公司一律實(shí)行停業(yè)整頓、關(guān)閉、撤銷，并進(jìn)入清算程序，而且信托業(yè)與證券業(yè)徹底分離。

第六次整頓是在2006年12月，對(duì)信托業(yè)實(shí)施分類監(jiān)管，信托公司或立即更換金融牌照，或進(jìn)入過渡期。新規(guī)下發(fā)之后，各大信托公司開始實(shí)業(yè)清理，爭取早日換發(fā)新牌照。

以《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》的頒布為標(biāo)志，中國信托業(yè)步入規(guī)范運(yùn)行的軌道。信托從以信貸、實(shí)業(yè)和證券為主營業(yè)務(wù)和收入來源的模式，轉(zhuǎn)向以“受人之托，代人理財(cái)”為主營業(yè)務(wù)，以收取手續(xù)費(fèi)、傭金和分享信貸收益為主要收入來源的金融機(jī)構(gòu)。2007年1月，銀監(jiān)會(huì)修訂的《信托公司管理辦法》與《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》正式出臺(tái)，“信托新兩規(guī)”的修訂，開宗明義強(qiáng)化信托公司的信托功能，提出防范風(fēng)險(xiǎn)與鼓勵(lì)創(chuàng)新并舉。2010年銀監(jiān)會(huì)《信托公司凈資本管理辦法》（征求意見稿），信托行業(yè)正式進(jìn)入凈資本管理時(shí)代。

二、我國信托業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與存在的問題

（一）信托業(yè)蓬勃發(fā)展

近年來，我國信托行業(yè)持續(xù)擴(kuò)容，行業(yè)發(fā)展景氣度大幅提升。從2006年到2010年五年間，中國信托業(yè)管理資產(chǎn)規(guī)模高速擴(kuò)張，規(guī)模從3000多億擴(kuò)張到3萬億，增長達(dá)10倍。在信托產(chǎn)品數(shù)量上面，2006年全行業(yè)共發(fā)行534只信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)到400億元；而到2010年全行業(yè)發(fā)行2566只信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)到2800億元。

從行業(yè)整體盈利情況來看，2006年行業(yè)整體凈利潤為42億元，至2010年行業(yè)整體凈利潤達(dá)到162億元，增長4倍，信托行業(yè)的繁榮活躍了中國的資本市場，也使其逐步縮小與銀行、保險(xiǎn)和證券之間的發(fā)展差距。

從結(jié)構(gòu)上看，截至2011年上半年，單一資金信托仍占據(jù)主要地位，占比為72%，集合資金信托以24%位居第二，管理財(cái)產(chǎn)類信托僅占4%；從信托資產(chǎn)運(yùn)用構(gòu)成來看，融資類信托仍占據(jù)主要地位，占比為57%，投資類信托以28%位居第二，事務(wù)管理類信托占15%；從信托資產(chǎn)的投向分布變動(dòng)來看，隨著我國對(duì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)投入的加大以及2008年4萬億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的施行，投向?qū)崢I(yè)的信托資產(chǎn)占比由2007年的10%逐步上升到2010年上半年的19%；與此同時(shí)，信政合作信托資產(chǎn)占比由2010年的12%下降到2011年年中的8%，銀信合作資產(chǎn)占比雖有所下降，但仍維持在50%以上。

從行業(yè)集中度上看，截至2010年，以凈利潤為參考標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)共有65家信托公司，排名前5名的信托公司凈利潤占全行業(yè)43%，前10名公司占全行業(yè)58%，前15名公司占全行業(yè)68%。

（二）持續(xù)發(fā)展的問題依然嚴(yán)峻

雖然目前信托資產(chǎn)管理規(guī)模超過公募基金，信托公司收入和凈利潤也大幅上升，但我國信托行業(yè)發(fā)展仍存在一些突出問題，這些問題制約著信托的可持續(xù)發(fā)展。

1.行業(yè)定位模糊，信托公司缺乏核心競爭力。在過去的30多年中，信托公司每三五年都要“面臨調(diào)整”，每次整頓都沒有真正回答信托公司的主營業(yè)務(wù)和盈利模式。雖然銀監(jiān)會(huì)多次表示信托公司是“受人之托，代人理財(cái)”的專業(yè)機(jī)構(gòu)，但在專業(yè)理財(cái)機(jī)構(gòu)的定位下，信托公司仍面臨和銀行、券商、基金、保險(xiǎn)公司的競爭，這些機(jī)構(gòu)都有自己的專營業(yè)務(wù)。信托公司表面上是金融百貨公司，但實(shí)際上每一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域都將遭受其他金融機(jī)構(gòu)的強(qiáng)烈競爭。比如，做貸款和銀行競爭，做證券投資遭遇券商和基金的競爭，做股權(quán)投資遭遇政策紅線和私募基金競爭，信托業(yè)一直在探索自己的核心業(yè)務(wù)和核心競爭力，卻一直被短期利益所左右陷入迷途。

2.信托公司缺乏獨(dú)立性，淪為大型機(jī)構(gòu)的政策工具。在信托的發(fā)展過程中，經(jīng)歷了地方政府辦信托、銀行辦信托、保險(xiǎn)辦信托，信政合作、銀信合作都曾火爆一時(shí)，如今大型央企以“產(chǎn)融結(jié)合”為口號(hào)大舉進(jìn)入信托業(yè)，目前，在總共65家信托公司中，實(shí)業(yè)類央企控制了16家。這一方面顯示出信托業(yè)近幾年的快速發(fā)展，以及其自身靈活性和綜合性所孕育的市場價(jià)值，引起市場廣泛認(rèn)可；另一方面也反映出信托公司缺乏獨(dú)立性，由于信托缺乏的核心競爭力，但信托牌照又賦予其橫跨貨幣市場、資本市場和實(shí)業(yè)類領(lǐng)域的靈活性，很容易使信托公司淪為“工具”，而信托公司也甘于靠牌照獲取微薄的“制度紅利”，這大大限制了信托公司的創(chuàng)新能力和開展業(yè)務(wù)的自由度。

3.商業(yè)模式上，以融資類、通道類的被動(dòng)管理為主，經(jīng)營較為粗放。從商業(yè)模式上看，信托公司盈利模式主要依靠融資業(yè)務(wù)、通道業(yè)務(wù)等被動(dòng)管理方式，信托的投資功能和資產(chǎn)管理功能沒有充分發(fā)揮，這也是信托整體利潤水平增速低于信托資產(chǎn)規(guī)模增速的原因。項(xiàng)目融資型業(yè)務(wù)是“先有項(xiàng)目，后有資金”，這種融資屬于過渡型業(yè)務(wù)，缺點(diǎn)是項(xiàng)目太分散，難以形成核心競爭力和規(guī)模效益；并且完全依賴手續(xù)費(fèi)或傭金的方式收取信托報(bào)酬，無法成為信托公司的主營業(yè)務(wù)收入，業(yè)務(wù)模式不具備可持續(xù)性。

從具體業(yè)務(wù)上看，該商業(yè)模式主要表現(xiàn)為銀信合作的信托貸款和房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。在銀信合作中，信托公司主要扮演通道角色，獲利微薄，且信托資產(chǎn)運(yùn)用于貸款比例過大影響其發(fā)揮“受人之托，代人理財(cái)”的作用，使信托公司進(jìn)一步偏離回歸主業(yè)的軌道。另一方面，銀監(jiān)會(huì)頒布72號(hào)（2010）文和14號(hào)（2011）文進(jìn)一步規(guī)范融資類的銀信合作，要求融資類項(xiàng)目將由表外轉(zhuǎn)至表內(nèi)，以及相應(yīng)滿足150%撥備覆蓋率和大銀行按11.5%、中小銀行10%的資本充足率要求計(jì)提資本。受上述規(guī)定制約，銀信合作業(yè)務(wù)規(guī)模將減少，傳統(tǒng)的銀信合作不具備可持續(xù)性。

房地產(chǎn)信托在2010年第三、第四季度分別占信托資產(chǎn)的13%和12%，目前比例有所降低，但仍保持在9%左右。房地產(chǎn)信托的活躍受益于銀根的緊縮和國家對(duì)于房地產(chǎn)市場嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，具有一定的周期性和偶然性；而且由于資金面緊張，房地產(chǎn)信托融資成本大幅上升，2011上半年我國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品利率普遍在10%~15%左右，個(gè)別項(xiàng)目甚至超過25%，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大。綠城集團(tuán)旗下房地產(chǎn)信托遭遇調(diào)查給該市場帶來巨大壓力，一旦信托資產(chǎn)違約將會(huì)給購買信托產(chǎn)品的投資者造成損失，并給信托公司信譽(yù)帶來不利影響。銀監(jiān)會(huì)還對(duì)多家大型信托公司進(jìn)行窗口指導(dǎo)，要求停發(fā)房地產(chǎn)信托。

4.監(jiān)管當(dāng)局監(jiān)管力度過于嚴(yán)格，一定程度上抑制了信托的良性發(fā)展。改革開放以來，我國多個(gè)行業(yè)均出現(xiàn)過“不管就亂，一管就死”的局面，信托業(yè)在“一法兩規(guī)”頒布前由于資本市場不完善和監(jiān)管制度不健全，出現(xiàn)了一系列的違約事件和信托公司破產(chǎn)事件，監(jiān)管機(jī)構(gòu)處于審慎性考慮，對(duì)于創(chuàng)新型極強(qiáng)的信托行業(yè)實(shí)行了嚴(yán)厲的監(jiān)管，相繼叫停“股權(quán)+回購”的信政合作、信托開立證券開戶、通道類銀信合作、過橋類銀信合作、部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)等，監(jiān)管機(jī)構(gòu)習(xí)慣于以“叫停”的方式處理信托行業(yè)出現(xiàn)的問題，一步步將信托的生存空間越壓越窄。與此同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)信托公司“剛性兌付”機(jī)制，信托公司不僅要有嚴(yán)格的風(fēng)控體系，而且對(duì)信托項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)“剛性兌付”以保障投資者利益，這與公募基金和私募基金“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的模式有所區(qū)別，無形中也限制了信托公司業(yè)務(wù)的拓展和創(chuàng)新的激勵(lì)。

綜上所述，我國信托行業(yè)雖已初具規(guī)模，但發(fā)展方式較為粗放，業(yè)務(wù)類型和資金來源較為單一，經(jīng)營效率有待提高，缺乏核心競爭力和核心價(jià)值，信托難以像銀行、保險(xiǎn)和證券成為金融市場的核心支柱，信托行業(yè)的破繭成蝶還任重道遠(yuǎn)。

三、信托公司的核心競爭力及發(fā)展方向

信托業(yè)要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，成為獨(dú)立有影響力的支柱，必須明晰自身的定位，在為客戶提供專業(yè)的金融服務(wù)方面發(fā)力，要將盈利模式逐漸向財(cái)富管理、私人銀行等主動(dòng)管理業(yè)務(wù)改變。同時(shí)信托公司要大力發(fā)展金融創(chuàng)新，以創(chuàng)新產(chǎn)品服務(wù)并領(lǐng)先市場，從而成為真正的“受人之托，代人理財(cái)”的專業(yè)金融機(jī)構(gòu)。

首先，信托公司應(yīng)著重于滿足客戶需求，為客戶提供專業(yè)的金融服務(wù)。財(cái)富管理是信托的本質(zhì)訴求，也將是中國信托業(yè)未來的發(fā)展方向。因此，以服務(wù)客戶為導(dǎo)向的發(fā)展就顯得尤為重要。依托專業(yè)人員，為客戶量身定制差異化信托產(chǎn)品和服務(wù)，是提升信托公司核心競爭力的關(guān)鍵所在。

其次，信托公司應(yīng)強(qiáng)化自主管理能力。目前，在一些專業(yè)領(lǐng)域，信托公司的經(jīng)驗(yàn)以及經(jīng)營能力并不占優(yōu)勢(shì)。在這種情況下，信托公司以有限合伙形式開展相應(yīng)的投資業(yè)務(wù)，是一種值得肯定的方式；通過與實(shí)力較強(qiáng)的專業(yè)公司開展合作，逐步培養(yǎng)自己的投資隊(duì)伍。待自身?xiàng)l件具備時(shí)，再以信托計(jì)劃的形式直接開展相應(yīng)直接投資業(yè)務(wù)。

最后，信托公司應(yīng)加強(qiáng)創(chuàng)新能力。信托公司創(chuàng)新能力的提高是信托公司更好地滿足客戶需求，提升自主管理能力的基礎(chǔ)。依托產(chǎn)品創(chuàng)新，信托公司能夠?yàn)榭蛻籼峁ｉT的產(chǎn)品與服務(wù)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中充分考慮客戶的偏好；通過產(chǎn)品創(chuàng)新，在自主管理中信托公司才能敏銳地把握市場的變化。信托公司應(yīng)進(jìn)一步加大公司的研發(fā)投入和研發(fā)力度，大力引進(jìn)和培養(yǎng)產(chǎn)品研發(fā)人才，設(shè)立專門的研發(fā)機(jī)構(gòu)，組建一支高水平的研發(fā)團(tuán)隊(duì)，以高質(zhì)量的信托產(chǎn)品贏得客戶滿意度和市場份額。

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篇(7)

近日，中國人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合了《關(guān)于進(jìn)一步做好支持節(jié)能減排和淘汰落后產(chǎn)能金融服務(wù)工作的意見》(以下簡稱“意見”)，要求商業(yè)銀行控制對(duì)產(chǎn)能過剩、落后產(chǎn)能和節(jié)能減排控制行業(yè)的信貸融資，吹響了銀行業(yè)打造新型綠色銀行、發(fā)展綠色信貸的集結(jié)號(hào)，被銀行人士稱為行業(yè)限貸的“第三板斧”。此前的兩板斧則是地方政府融資平臺(tái)和房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款限制。

“發(fā)展低碳金融和綠色信貸是未來銀行業(yè)推進(jìn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的現(xiàn)實(shí)需要。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，他們接觸過一些銀行，基本上壘完大戶之后就壘政府，未來壘完政府之后繼續(xù)再壘什么呢?

“所有銀行都可能會(huì)面臨這個(gè)問題。”數(shù)據(jù)顯示：2009年銀行業(yè)新增貸款9.59萬億，其中有5、6萬億都投入到地方政府那里去了；再加上房地產(chǎn)貸款，就更多了。對(duì)銀行來說，以前緊跟大型國企、央企貸款是一個(gè)主流，然后給政府融資平臺(tái)貸款又構(gòu)成了2009年銀行業(yè)盈利的主要來源。

事實(shí)上，這三板斧無疑讓各銀行陷入集體恐慌。據(jù)記者了解，目前這三個(gè)領(lǐng)域的貸款占據(jù)銀行貸款的絕大部分，項(xiàng)目儲(chǔ)備占各銀行項(xiàng)目儲(chǔ)備一半以上。限貸之后，各銀行正準(zhǔn)備積極擴(kuò)展儲(chǔ)備其他領(lǐng)域的貸款源。銀行的壘大戶現(xiàn)象在政策倒逼下正在步入調(diào)整通道。

監(jiān)管層動(dòng)真格

“從國家層面來講，未來要轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，銀行也必須找到一些新的增長點(diǎn)。”郭田勇表示，這種轉(zhuǎn)變遲早要到來，不僅是結(jié)構(gòu)上的簡單變化，核心還在于創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)，轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念和方式。

從不久前各銀行紛紛披露的年報(bào)來看，“壘大戶“仍在視野中，大部分銀行“最大十家貸款客戶”不約而同集中在公路、鐵路、交通等交通運(yùn)輸及基礎(chǔ)設(shè)施上，也有部分銀行以投資、房地產(chǎn)業(yè)為主。2009年至今，地方融資平臺(tái)和房地產(chǎn)貸款成倍數(shù)增長，余額均超過7萬億元；水泥制造、煉焦、有色金屬等“兩高一資”、產(chǎn)能過剩行業(yè)的信貸也以近30％的增速擴(kuò)張。

“新增貸款集中投向波動(dòng)性高的行業(yè)，銀行資產(chǎn)質(zhì)量向下的壓力很大。”業(yè)內(nèi)人士透露，銀行為了防止資產(chǎn)質(zhì)量惡化并維護(hù)客戶關(guān)系，仍會(huì)傾向于給現(xiàn)有項(xiàng)目提供貸款，除非實(shí)行特別控制措施，信貸供給黏性將推動(dòng)銀行繼續(xù)擴(kuò)張信貸。

業(yè)內(nèi)人士指出，在信貸高速擴(kuò)張的過程中，銀行信貸的行業(yè)、地區(qū)、客戶集中度越大，越容易受到宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和企業(yè)經(jīng)營周期的影響，嚴(yán)重的情況下甚至可能出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，“壘大戶”導(dǎo)致一些大企業(yè)信貸過多，從實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)兩個(gè)領(lǐng)域的關(guān)系看，貸款一旦超過實(shí)體經(jīng)濟(jì)的需求，就會(huì)進(jìn)入虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行期間加劇金融風(fēng)險(xiǎn)的累積。

監(jiān)管層顯然也意識(shí)到這一點(diǎn)，在宏觀調(diào)控與監(jiān)管政策雙劍齊出之下，銀行已經(jīng)停止了大量地方政府融資平臺(tái)項(xiàng)目的身帶，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資也實(shí)行名單式管理。此后，嚴(yán)控產(chǎn)能過剩又成為宏觀調(diào)控的又一焦點(diǎn)，淘汰指標(biāo)需在三季度強(qiáng)制落實(shí)。

根據(jù)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)5月31日的《關(guān)于進(jìn)一步做好支持節(jié)能減排和淘汰落后產(chǎn)能金融服務(wù)工作的意見》，要求銀行把近期公布的淘汰落后產(chǎn)能等政策作為加強(qiáng)銀行審貸管理的重要參照依據(jù)，并合理上收產(chǎn)能過剩等領(lǐng)域的授信權(quán)限，對(duì)待擴(kuò)大產(chǎn)能的融資應(yīng)更為謹(jǐn)慎。

此外，兩部門還要求各銀行對(duì)系統(tǒng)內(nèi)信貸管理制度進(jìn)行一次系統(tǒng)梳理，并制訂詳細(xì)的和可操作的授信指引、風(fēng)險(xiǎn)清單和相關(guān)信貸管理要求。對(duì)于違規(guī)發(fā)放的貸款，將按“誰審批、誰負(fù)責(zé)”的原則，依法追究相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員的責(zé)任，并視情節(jié)給予相應(yīng)處罰。此次清查行動(dòng)，兩部門將選取部分有代表性地方進(jìn)行重點(diǎn)核查和督導(dǎo)檢查。

“以前的文件更多是原則上的指引，雖然對(duì)淘汰落后產(chǎn)能項(xiàng)目的貸款在逐步減少，但有些時(shí)候銀行在逐利的要求下仍會(huì)對(duì)一些大型企業(yè)開道口子。此次在銀行系統(tǒng)進(jìn)行全面清查，可操作性增強(qiáng)了，而且還設(shè)有處罰機(jī)制，執(zhí)行力度肯定跟以前不一樣。”某銀行人士告訴記者。

倒逼銀行信貸轉(zhuǎn)型

“銀行信貸增長不能像農(nóng)業(yè)上的大水漫灌，看似總量很大，但效果不理想。”記者采訪的一位銀行人士如此形象地比喻。因?yàn)閺漠a(chǎn)業(yè)本身看，大企業(yè)大項(xiàng)目比較容易獲得貸款，“水”大多流到那里去了；而相對(duì)更需金融支持的小企業(yè)、“三農(nóng)”貸款則比較少。所以，銀行必須下大力把信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整落到實(shí)處，改變以前“漫灌”的工作方式，把“滴灌”的成效體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)調(diào)整中。

“從未來來看，政府投資主導(dǎo)難以長期維系，再加上房地產(chǎn)業(yè)也要有一個(gè)調(diào)整期，銀行在房地產(chǎn)上也會(huì)變得更加慎重，要改變銀行壘大戶局面，平衡信貸結(jié)構(gòu)，就必須改變目前信貸資金過多集中在政府項(xiàng)目的狀況，引導(dǎo)銀行更多關(guān)注中小企業(yè)。”北京市金融局銀行處處長劉剛提到，還有一個(gè)很重要的領(lǐng)域，就是低碳經(jīng)濟(jì)這一塊，這也是銀行業(yè)未來實(shí)現(xiàn)自身轉(zhuǎn)型的現(xiàn)實(shí)需要。

對(duì)各銀行來說，拓展培養(yǎng)新的領(lǐng)域絕非易事，目前的策略是搶占先機(jī)。“哪家銀行轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)得比較快，就占了先機(jī)；哪家銀行跟著別人跑，就遲早要倒閉。”

據(jù)記者了解，中國銀行在醫(yī)療、教育方面開始著力；而建設(shè)銀行正在進(jìn)軍民生、中小企業(yè)及涉農(nóng)領(lǐng)域，此外，他們還在拓展未來發(fā)展比較看好的領(lǐng)域，比如門頭溝的棚戶區(qū)改造。

北京的銀行則以“專營機(jī)構(gòu)”的方式進(jìn)行著中小企業(yè)融資新途徑的探索。據(jù)劉剛介紹，從去年開始，北京市金融局就鼓勵(lì)銀行設(shè)立專營機(jī)構(gòu)，通過風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)榷喾N方式支持專營機(jī)構(gòu)在各示范和新區(qū)開展金融創(chuàng)新試點(diǎn)，綜合運(yùn)用多種金融工具加大對(duì)示范區(qū)核心區(qū)科技型中小企業(yè)的融資支持。截止到今年一季度末，北京共有中小企業(yè)信貸專營機(jī)構(gòu)21家，累計(jì)發(fā)放貸款達(dá)到288 47億元，其中在中關(guān)村設(shè)立的科技型中小企業(yè)信貸專營機(jī)構(gòu)有7家，累計(jì)發(fā)放貸款超過50億元。他表示，中小企業(yè)信貸專營機(jī)構(gòu)的迅速發(fā)展，不僅為科技型、文化創(chuàng)意、“三農(nóng)”等中小企業(yè)提供了有效的資金支持，還創(chuàng)新了銀行為中小企業(yè)服務(wù)的模式。

交通銀行北京分行中小企業(yè)部負(fù)責(zé)人談到，幾年前他們行就開始開設(shè)專業(yè)支行扶持中小企業(yè)，在文化產(chǎn)業(yè)，他們把各支行分成不同的專業(yè)支行，公主墳支行側(cè)重于網(wǎng)絡(luò)游戲的業(yè)務(wù)，三元橋支行主攻影視業(yè)務(wù)，中關(guān)村支行將關(guān)注網(wǎng)絡(luò)視頻業(yè)務(wù)，石景山支行重視創(chuàng)意設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)等等。

“我們現(xiàn)在的做法是集中研究透幾個(gè)板塊的中小企業(yè)，比如服務(wù)外包、節(jié)能環(huán)保、文化創(chuàng)意等，然后有針對(duì)性地提供貸款，這樣風(fēng)險(xiǎn)也是可控的。”該負(fù)責(zé)人表示，此前，銀行一般只做兩件事情：發(fā)放固定資產(chǎn)貸款和發(fā)放流動(dòng)資金貸款，而他們?cè)卺槍?duì)北京一些輕資產(chǎn)公司的研究中卻發(fā)現(xiàn)，其實(shí)企業(yè)貸款，可用的金融工具是多方面的，比如針對(duì)EMC企業(yè)正在推出的貸款，就使用一些簡單的金融工具組合，使得那些既無資產(chǎn)又無抵押，還需要長期大額貸款的EMC企業(yè)受益。

郭田勇提到，缺乏核心競爭力一直是中國銀行業(yè)的軟肋。多年來，商業(yè)銀行的存貸差一直居高不下，商業(yè)銀行依靠利差就可獲得豐厚利潤。銀行缺少創(chuàng)新的動(dòng)力，也缺乏核心競爭力，這反過來又加重了銀行對(duì)存貸差的依賴。長期的同質(zhì)化競爭，使商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)上高度雷同，爭奪業(yè)務(wù)的有力武器就是降低價(jià)格或者提供額外服務(wù)。這種競爭模式，導(dǎo)致金融領(lǐng)域長期存在“壘大戶”、降價(jià)營銷等問題。信貸投放過于集中，又使銀行業(yè)務(wù)隨政策調(diào)控大幅波動(dòng)，并導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

此外，在為爭奪優(yōu)質(zhì)客戶而競相授信時(shí)，銀行往往忽視貸款用途和相關(guān)背景，一筆大額授信就提款了之，對(duì)貸款項(xiàng)目的背景和進(jìn)度沒辦法了解，重貸輕管。而企業(yè)則可輕易將資金挪作他用，部分資金脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)空轉(zhuǎn)，增加金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，也推高資產(chǎn)價(jià)格。

“低碳金融對(duì)銀行業(yè)發(fā)展是一個(gè)契機(jī)。因?yàn)榈吞冀?jīng)濟(jì)是一個(gè)新生事物，大家都沒有搞過，未來針對(duì)綠色產(chǎn)業(yè)，我們銀行可以有針對(duì)性，通過一些創(chuàng)新理財(cái)產(chǎn)品的方式來做，但未來銀行業(yè)要在低碳金融上有所作為，可能在綜合經(jīng)營上還需要有一定突破。”郭田勇表示。