序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產行業涉稅風險范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

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房地產行業是我國國民經濟的一個重要行業。其行業特征主要表現在關聯性強、經營業務多元、經營周期長、成本核算復雜、金融需求大、資金依賴度高、監管部門多、三方信息豐富，在我國現行18個稅種中，房地產行業占到了11個之多，具體包括：營業稅、企業所得稅、土地增值稅、個人所得稅、契稅、土地使用稅、印花稅、房產稅、耕地占用稅、城市維護建設稅和教育費附加。因此，房地產行業的稅收貢獻非常大。然而，房地產行業關聯性強，成本核算復雜且很大程度上又取決于施工單位的財務核算，所以，房地產行業稅收的征收成本很大，存在的稅收風險也很多。

一個完整的房地產開發流程從取得土地出讓信息開始，依次要經過很多的部門和環節的審批與建設管理，包括參與土地開發招投標，報發改委開發立項，土地勘測，建設規劃的審批，開發項目的圖紙設計，頒發施工許可證，建設招投標，辦理房地產開發項目登記，籌劃房地產銷售，辦理商品房預售許可證，簽訂商品房銷售合同，預繳稅款，組織房屋竣工驗收和測繪，辦理總房產證及總土地證，清理房屋銷售欠款，申請土地增值稅清算，提交開具不動產發票申請，向房產和土地管理部門申請辦理分戶房產證和土地證等方方面面。

二、房地產行業企業所得稅的主要涉稅風險點

企業所得稅是房地產行業11類涉及的稅費中最綜合的一個，涉稅風險點比較多，以下從收入類、成本類和納稅調整事項類三個方面進行歸納。

（一）收入類風險管理要點。（1）預售未完工開發產品不及時確認收入的風險。稅法規定，房地產開發企業采用預售方式銷售開發產品，取得的銷售收入應根據所在地區的計稅毛利率確定預計毛利額，計入當前應納稅所得額。但是很多企業并沒有及時將預售收入計入到當期的計稅依據。對于跨年度開發項目的已完工出售部分，應按權責發生制原則確認收入，但很多企業不確認收入或故意推遲確認工程結算收入。（2）取得政府經濟補償或獎勵收入不確認應稅收入的風險。稅法規定，除符合條件的財政性資金收入為不征稅收入以外，如：企業能夠提供資金撥付文件，文件規定資金屬于專款專項用途、企業對該資金以及以該資金所發生的支出單獨進行核算以外，其余的財政性資金是要作為計稅的營業外收入，計算繳納企業所得稅的。（3）企業接受捐贈非貨幣性資產或盤盈固定資產時，以較低的金額入賬或不入賬，少確認應收收入，少繳企業所得稅的風險；（4）價外收入未申報納稅的風險。對于客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等，都屬于應稅收入的組成部分，很多房地產開發企業未按規定將其確認為營業外收入或直接沖減了成本。

（二）成本類風險管理要點。（1）取得的土地資產不按規定確認計稅成本的風險。很多企業通過購進土地之后進行三通一平等方法，擅自擴大土地資產的入賬價值，然后再對土地價值進行評估，虛增了土地成本，并將此虛增的價格計入到開發成本中。（2）虛列拆遷補償費，虛增成本的風險。有的企業將拆遷的征地費用和拆遷支出，不按規定進行歸集分攤，涉及到分期分片進行開發的項目，也未在各個項目間進行合理地分攤。將成本分攤作為人為調節當期利潤和應納稅所得額的工具。還有的通過虛增拆遷戶數，多列拆遷補償費或虛增補償金額。（3）簽訂虛假合同或協議，虛列、多列或重復列支成本費用的風險。很多房地產開發企業通過和施工單位簽訂虛假合同，取得虛開的發票，加大建安工程成本。例如：開發商在與施工企業簽訂建安合同時，已經將水力電力工程、人防工程、防水工程等包括在合同總金額中，卻又同時與施工企業協商，將該部分工程又指定給其他企業進行施工，以此來重復、虛列或多列成本費用。（4）混淆成本核算對象，未按配比原則結轉產品成本的風險點。很多企業未按照稅法要求，根據開發項目的特點及實際情況確定成本核算對象，人為進行調節，有的甚至將所有開發工程成本反映在一個開發項目中核算。對于有償轉讓或自用的配套設施，很多企業只分攤建了其建筑安裝工程費，將土地成本、前期工程費、基礎設施費、借款利息、開發間接費用等記錄在已出售的開發產品中進行分攤，人為虛增開發產品的成本。（5）將資本性支出直接列入當期成本的風險。企業的設備等固定資產，以及投資建設的位于開發小區內的配套設施，完工后若產權歸房地產開發企業所有，無論是用于出租或自用，以上兩類資產都屬于固定資產核實的范疇，而且成本要分期扣除。然而，一些企業卻將其購置成本或建造成本，一次性全額計入到銷售費用或在低值易耗品賬戶核算，擴大當期扣除金額。

（三）納稅調整事項類風險管理要點。（1）各項減值準備金、投資減值準備未做納稅調整的風險。會計上，企業根據謹慎性原則計提的各項減值準備金支出可以扣除，但是，企業所持各項資產的增值或減值，除國務院財政、稅務主管部分規定可以確認損益的以外，其他均不得調整資產的計稅基礎，企業納稅申報時，應將會計上減掉的那部分準備金作納稅調增處理。（2）以前年度納稅調整事項未調整影響所得額的風險。以前年度損益調整事項應計入以前年度所得，計算補繳或減退的企業所得稅。對于發現的影響到以前年度的損益類事項，很多企業僅在當年的備查事項中反映此問題，既沒有進行賬務上的處理，也沒有追溯到業務發生年度進行納稅調整。（3）擴大期間費用列支范圍及標準，不做納稅調整的風險。房地產開發企業發生的廣告費、業務宣傳費、業務招待費、工資及三項經費支出等期間費用，會計上可以據實列支，但是稅法規定，首先必須與生產經營活動直接相關，且實際發生。

三、剖析房地產行業企業所得稅風險的依據及管理

根據房地產行業的特征和經營管理流程，結合企業所得稅主要涉稅風險點的具體分析，只有在充分掌握房地產企業內部信息和外部關聯信息基礎上，加大對房地產行業的日常項目化管理，才能做好房地產行業企業所得稅的風險應對工作。

（一）深入剖析房地產行業的內部信息是企業所得稅風險

應對與管理的基礎。企業所得稅的征收與管理離不開企業收入、成本的正確核算，房地產行業的內部信息，包括稅務登記信息、房地產商預售商品房時的“五證”：《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，納稅申報表主表、附表及附屬資料，財務會計報表、納稅人申報納稅的其他相關信息。稅務機關的日常項目化管理，必須從企業內部信息中掌握納稅人的經營情況、開發面積、開發套數、開發周期、開發產品的類型、銷售單價、銷售進度、建筑施工成本等與稅收相關的數據信息。

（二）充分利用關聯行業的涉稅信息是企業所得稅風險應

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關鍵詞：“營改增”；稅務風險；風險控制

中圖分類號：F23 文獻標識碼：A

收錄日期：2016年10月28日

一、“營改增”對房地產企業的意義

（一）有利于細化行業分類。“營改增”后我國的增值稅納稅鏈條更加完整，納稅人所購買的服務類等業務可以進行抵扣。從動態來看，由于在最終消費以前的各個環節，稅收環環相扣，納稅人只需繳納增值部分，消除了重復征稅，減輕行業消費者的負擔，從而刺激需求，并以此種方式形成良性循環。如房地產企業可把原來的施工合同改為采購原材料業務和提供勞務業務，進行合理的避稅，從而降低建筑成本，提高房地產企業的區域競爭力。促進產業分工與合作；同時也有助于增值稅收入的增加。

（二）有助于規范財務管理與納稅規劃。“營改增”后規定只有規范的賬務處理才能進行納稅申報，在一定程度上規范了企業財務管理。我國現有的房地產企業施工行為營業稅的申報方式基本上是粗放型的，如依據合同或有的稅務單位沒有合同的情況下同樣能夠繳稅代開發票，這就增加了企業虛開發票的可能性，擴大了企業的稅收風險，在與同行的競爭中也有失公平。“營改增”后企業需要根據自身的情況判斷：企業是否符合稅收優惠政策的條件，如果符合了優惠政策條件，企業需要按照主管稅務機關的規定來進行必要的操作流程和備案手續，同時企業需要將應稅項目和免稅項目作出準確的核算，處理好免稅項目和增值稅專用發票兩者之間的關系等。企業需要對這些方面作出正確的判斷與核算，做出最有利于企業的納稅規劃。

（三）有助于降低企業納稅負擔。盡管目前稅收中性原則還未充分體現，增值稅實施后，房地產行業整體稅負微增，較“營改增”前稅負平均增加率約為0.77%，但是部分抵扣幅度較大的企業已經出現稅負減輕的情況。根據上海華燕房盟網絡科技股份有限公司的稅負測算表明，通過“營改增”，該企業獲得一定程度的稅負減輕，對下游提供可抵扣的增值稅發票，自身稅負下降的同時，下游企業稅負也得到減輕。稅負的減輕，使得企業具備一定的價格優勢，同時由于可以開出增值稅發票，下游企業選擇供應商時會有所傾斜，促進結構性減稅的實現，也有利于新興企業的業務增長。

二、“營改增”造成企業納稅風險的原因

（一）會計制度與稅法規定存在差異。會計制度與稅法之間一直存在差異，“營改增”后，稅法又出現新的問題，雖然國家稅務總局與財政部不斷出臺相關文件進行補充和解釋，但會計制度與稅法規定之間的差異更加復雜，房地產企業必須認真地對改革后的財務、稅務知識進行理解、學習掌握和運用，在實踐中不斷協調會計制度與稅法規定的差異，這無形中為房地產企業的財務人員帶來了巨大的考驗，進一步擴大了企業稅務風險。

（二）稅務風險管理意識不強。房地產企業剛剛完成“營改增”，企業內部的風險危機意識不強，大多企業還采取原有的“粗放式”經營管理模式。企業管理層及執行層納稅觀念淡薄，稅收遵從意識不強，往往只重視企業的財務風險，對稅務風險管理不夠重視，從而容易導致企業的稅務風險。

（三）稅務風險機構不健全。大多數企業沒有設置專門的稅務管理機構或稅收管理崗位，有些雖然設置了稅收管理崗位，但其職能定位主要是報稅，而沒有相關稅務風險管理職能，在稅收管理崗位的人員，一般是財務人員兼任，大部分缺乏必要的稅收專業素質。

（四）稅務風險內部防控制度不健全。大企業缺乏必要的溝通協調機制：一是大企業內部各部門間的涉稅信息不能及時傳遞和交流；二是大企業與稅務機關沒有建立有效的溝通渠道，難以及時掌握稅收政策變化對大企業的影響；三是大企業沒有建立稅務風險管理體系，對稅務風險的識別、評估、應對、控制和評價等整個過程不能進行有效的監控。因此，大企業的稅務風險管理必須要從大企業的內部管理入手，重視并采取積極的措施防范稅務風險。

三、房地產企業“營改增”稅務風險控制策略

（一）培養財務人員稅務風險控制管理意識。企業稅務風險管理的好壞，主要取決于企業稅務風險管理文化。首先企業治理層和管理層需樹立正確的稅務風險意識和理念。在全企業構建一種稅務風險管理文化氛圍，使財務人員做到遵紀守法、誠信納稅，使稅務風險管理工作成效和每個人的直接利益相關，如此便可有效增強企業相關人員的稅務風險管理意識。在實務操作中，財務人員要做好以下工作：加強抵扣憑證管理、規范財務核算、防范虛開發票風險、合法開展稅收籌劃及明確可抵扣及不可抵扣進項稅業務等。

（二）建立科學規范的稅務風險管理機構體系。所謂“沒有規矩不成方圓”，房地產企業應當首先確定稅務風險內部控制的目標，在合法性、全面性、配合與監督三原則的指導下，根據行業特征與稅收政策，從戰略及業務層面識別、分析、評估稅務風險，建立完善的企業稅務風險內部控制體系。同時，加強動態稅務風險評估管理以及加強員工涉稅培訓，更好地防范、降低、規避稅務風險，達到創造企業價值的目標。只有這樣，才能有效實施稅務風險管理。

（三）完善內部管理制度。從稅務風險內部控制的角度，對其在稅務風險內部控制過程中的具體問題展開分析，并提出有建設性的意見，以解決該企業的稅務風險問題。房地產企業的稅務風險管理工作通過事先、事中、事后三大模塊相互支持、密切配合，構架出一個完整的企業稅務風險管理體系。在事先預防模塊中，需要完善企業組織結構、樹立風險管理企業文化、建設企業內部控制制度三方面；在事中防范模塊中，運用財務指標分析法進行風險識別，運用定性與定量相結合的方法進行風險評估，對不同等級的風險點提出風險應對方案；在事后監督與評價模塊，通過建立信息系統進行有效溝通，對風險管理體系進行全過程監督與評估，保證企業稅務風險管理持續、有效運行。

（四）全面梳理公司業務流程和修訂合同的稅務風險。與各業務部門進行深入討論，分析現時的業務流程，識別在采購、銷售、發票、會計核算、系統數據傳遞等流程中潛在的財稅風險控制點和控制要素，在風險控制點增加相關風險控制工具，從提高工作效率和降低財稅風險的角度，對業務流程做相應改造。一方面對過渡期合同進行梳理，區分新建、在建、即將完工、已完工等各種完工狀態，以選擇適用的相關過渡期增值稅政策；同時，需要與合同簽約方就過渡期合同的交易價格、增值稅稅負承擔主體、發票的開具和取得要求、納稅義務時點等進行協商和重新確認，并簽署相關的補充協議來明確上述條款變化。另一方面對現有合同模板進行修訂：收集現有的銷售合同、租賃合同、采購合同、總包合同等模板，對合同條款根據 “營改增”做出合適的修改，如合同中明確包含增值稅的價款，納稅人兼有不同稅率或者征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務等應稅服務的情況下，在合同中分別列示服務內容、不含稅價及對應增值稅額等。

主要參考文獻：

[1]王鐸樺.企業納稅風險的控制與管理[M].西南大學，2012.7.

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內容摘要:房地產業是一個稅費負擔較重、涉及稅種較多的行業,因而成為稅收籌劃關注的重點。本文以某房地產公司為例,分析在稅收籌劃時,房地產企業面臨的法律風險、政策風險、財務風險、行業風險等各種風險,指出稅收籌劃的預先籌劃性與項目執行過程存在不確定性之間的矛盾是這些風險產生的主要原因。鑒于此,本文認為房地產企業必須采取必要的措施,盡量降低或減少涉稅風險,使稅收籌劃方案達到風險最小、收益最大。

關鍵詞:風險 稅收籌劃 房地產企業

某房地產公司稅收籌劃案例分析

2007年,某房地產公司以7500萬元購得一塊商業用地,用于普通住宅建設,預計房屋可售面積3萬平方米左右,營業稅及附加稅率總計5.55%,契稅3%,所需資金部分來自于銀行貸款。具體數據如表1所示:

籌劃前:營業稅及附加為2164.5萬元,土地增值稅為9318.075萬元,稅金合計(不考慮印花稅)為11482.575萬元。

該房地產公司決定接受稅務師的籌劃建議,單獨成立銷售公司。房地產公司先將房屋按每平方米8000元的價格出售給銷售公司,再由銷售公司按13000元的價格出售給客戶。

籌劃后:房地產公司應納稅額為營業稅及附加1332萬元、土地增值稅2925.6萬元;銷售公司應納稅額為:契稅720萬元、營業稅及附加2164.5萬元、土地增值稅3850.65萬元,兩公司稅金合計為10992.75萬元,可以節稅489.825萬元。

經過上述比較,該公司認可了稅務師的方案,可是在方案執行過程中,問題逐漸顯現。首先,房屋過戶到銷售公司后,已經成為二手房,需到二手房交易中心交易,這為房屋的銷售帶來意想不到的困難。其次,根據營業稅條例規定:納稅人銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的,主管稅務機關有權核定其營業額。該公司將房屋以8000元/平方米的價格轉讓給銷售公司,該價格明顯低于同類房屋的交易價格,因而該公司還面臨著營業稅被重新核定,需補交稅款、滯納金甚至被罰款的可能。

房地產企業稅收籌劃面臨的風險

稅收籌劃風險,是指納稅人在進行稅收籌劃時,因各種不確定因素的存在使籌劃收益偏離納稅人預期結果的可能性。房地產企業稅收籌劃風險主要表現在以下幾個方面:

法律風險。稅收籌劃業務在我國還不成熟,它經常在稅收法律規定的邊緣操作。稅收籌劃方案的合法性必須經過稅務部門的確認,有時房地產企業對稅法的理解與稅務部門具體執法存在差異,這種差異的存在加大了房地產企業稅收籌劃的風險。另外房地產企業在稅收籌劃過程中發生對法律理解的偏差,使稅收籌劃蛻變成偷稅行為,又會導致稅收籌劃的違法風險。也就是說即使是合法的稅收籌劃行為,有可能因為稅收政策理解偏差導致稅收籌劃方案無法實際執行,從而使稅收籌劃方案成一紙空文;或者被稅務機關認定為偷稅、逃稅行為,不但得不到稅收利益,反而加重了房地產企業的稅收成本,使房地產企業得不償失。

政策風險。房地產企業受政策影響比較大,這主要是由房地產業在國民經濟中所處的地位決定。目前,我國市場經濟體制還不成熟,現有的稅收規定中法律法規少,規章以及其他稅收規范性文件多,從而造成稅收法令政策的透明度明顯偏低。隨著法制建設的不斷深入,許多政策會相應地發生變動,政府的稅收政策總是具有不定期或相對較短的時效性,這些都容易導致稅收籌劃的失敗。對同一房地產企業而言,在不同時段,往往會由于主、客觀條件的變化,使所選擇的籌劃政策失去原有的效用,甚至與法律相抵觸。

財務風險。房地產企業屬于資金密集型企業,對資金的需求巨大,若某一個環節的資金出現問題將引起整個房地產項目的癱瘓。因此,房地產企業必須保證資金供應的充足,房地產企業大部分資金都是通過舉債而獲得,而借入的資本額越大,稅收籌劃的空間越大,獲取可能的稅收籌劃利益的機會也越大,但由此帶來的財務風險也相應增大。

行業風險。房地產行業涉及到社會經濟生活的方方面面,受多方面因素影響,它的發展取決于整個行業是否景氣,行業的復雜性決定了房地產開發企業稅收籌劃的難度非常大,容易導致稅收籌劃風險的產生。

房地產企業稅收籌劃風險產生的原因

稅收籌劃的預先籌劃性與項目執行過程存在不確定性之間的矛盾,是稅收籌劃風險產生的主要原因。具體包括以下幾個方面:

因稅收立法、執法所導致的風險。在我國稅收法律中,稅務部門與房地產企業之間的權責關系并不完全對等,房地產企業處于一種相對劣勢的地位。稅務部門相對于房地產企業而言更容易掌握更多稅法信息,對于新的法律的了解或獲得也滯后于稅務部門。由于稅收征納雙方關系權力責任的不對稱性及在法律中賦予稅務部門過多的自由裁量權,造成即使稅收籌劃人員具有較為充分的空間,稅務部門也可以利用“稅法解釋權歸稅務機關”而輕易加以否定,從而使房地產企業的稅收籌劃風險大大增加。

注重“稅負最低”,忽視企業整體利益。有的房地產企業認為追求“稅負最低”,是稅收籌劃的目的,這是一種不完全正確的認識,是混淆和顛倒了稅收籌劃目標和最終目的的關系。例如,誤以為用借入資金投資比用自有資金劃算(少交稅),但很多事例表明,使用借入資金雖然其利息可在所得稅前扣除,但由此未必增加房地產企業的凈利潤,相反它卻減少了房地產企業的凈利潤,另外還有可能引發巨大的財務風險。事實上稅負最低只是稅收籌劃的階段性目標,而實現房地產企業價值最大化才是稅收籌劃的最終目的。

片面夸大房地產企業稅收籌劃的作用。很多房地產企業認為稅收籌劃無所不能,事實上稅收籌劃只是房地產企業理財活動的一部分,它的作用是有限的,并受一定的條件制約。稅收籌劃往往需要與相關的生產經營決策配合使用才能相得益彰,產生較大的總體效益。另外,稅收籌劃的開展與房地產企業的涉稅稅種、應納稅額以及財務核算水平等情況息息相關。

因稅收籌劃人員自身素質所導致的風險。自身專業素質主要反映在稅收籌劃人員對于稅法的全面理解與運用方面,由于稅收法規的龐雜和稅收政策的頻繁變更,稅收籌劃人員受自身業務素質的限制,對有關稅收法規的精神把握不準,雖然主觀上沒有偷逃稅的意愿,但事實上由于籌劃不利,違反了稅法,產生了稅收籌劃風險。

房地產企業稅收籌劃風險的防范措施

稅收籌劃風險管理的目標是通過采取合理的措施對風險加以控制,規避和降低風險損失。針對風險的類型和產生原因,可以采取以下風險管理方法。

(一)樹立依法納稅意識,完善會計核算工作

房地產企業經營決策層必須樹立依法納稅的理念,這是成功開展稅收籌劃的前提。稅收籌劃可以在一定程度上提高房地產企業的經營利潤,但它只是全面提高房地產企業財務管理水平的一個環節,不能將房地產企業利潤的上升過多地寄希望于稅收籌劃。依法設立完整規范的財務核算資料和正確進行會計核算,是房地產企業進行稅收籌劃的基本前提。稅收籌劃是否合法,首先必須通過稅務檢查,而檢查的依據就是房地產企業的財務核算資料。因此,房地產企業應依法取得和保全會計核算資料、規范會計基礎工作,為提高稅收籌劃效果提供可靠的依據。

(二)準確把握稅法政策,密切注視稅法的變動

稅法是處理國家與房地產企業稅收分配關系的主要法律規范,稅收籌劃方案主要來自稅法政策中對計稅依據、稅率等的不同規定,對相關稅收規定的全面了解,就成為稅收籌劃的基礎環節。只有全面了解,才能預測出不同的納稅方案,并進行比較,優化選擇,進而作出對房地產企業最有利的稅收決策。反之,如果對有關政策、法規不了解,就無法預測多種納稅方案,稅收籌劃活動就無法進行。稅法常常隨經濟情況變化或為配合政策的需要,而不斷修正和完善。因此,房地產企業在進行稅收籌劃時,必須密切關注并適時調整自己的籌劃方案,以使自己的行為符合法律規范。

(三)增強風險意識,提升自身素質

防范房地產企業稅收籌劃風險是一項具有高度科學性、綜合性、技術性的經濟活動,因此對具體操作人員有著較高的要求,稅收籌劃人員不僅要精通稅收法律法規、財務會計和房地產企業管理等方面的知識,而且還應具備經濟前景預測能力、項目統籌謀劃能力以及與各部門合作配合的協作能力等素質,為房地產企業出具防范稅收籌劃風險的方案或建議。稅收籌劃人員素質的提高,一方面依賴于個人的發展,另一方面也依賴于整個房地產行業素質的提高。只有整個房地產行業素質提高了,才能充分進行房地產企業稅收籌劃。

(四)加強與稅務部門聯系,搞好稅企關系

房地產企業要想進行稅收籌劃,必須取得當地稅務機關的支持,以確保合法性。進行稅收籌劃,由于許多活動是在法律的邊界運作,稅收籌劃人員很難準確把握其確切的界限,有些問題在概念的界定上本來就很模糊,比如稅收籌劃與避稅的區別等,況且各地具體的稅收征管方式有所不同,稅收執法部門擁有較大的自由裁量權。這就要求從事稅收籌劃者在正確理解稅收政策的規定性,正確應用財務知識的同時,隨時關注當地稅務機關稅收征管的特點和具體方法。經常與稅務機關保持友好聯系,使稅收籌劃活動適應主管稅務機關的管理特點,或者使房地產企業稅收籌劃方案得到當地主管稅務部門的認可,從而避免稅收籌劃風險,取得應有的收益。

(五)顧全企業整體利益,注重稅收籌劃方案的綜合性

從根本上講,稅收籌劃歸結于企業財務管理的范疇。它的目標是由企業財務管理的目標――企業價值最大化所決定的。稅收籌劃必須圍繞這一總體目標進行綜合策劃,將其納入房地產企業的整體投資和經營戰略,不能局限于個別稅種,也不能僅僅著眼于節稅。單純看稅收籌劃是分稅種進行的,對每個具體的稅種進行籌劃,但房地產企業稅收籌劃是一項系統工程,房地產企業的經濟活動要涉及到數種稅,即便一項具體業務也可能要涉及若干稅,例如一筆銷售收入是否確認、何時確認、可能會影響營業稅、所得稅、土地增值稅、城建稅、教育費附加等,針對眾多的征稅對象、稅率、減免稅等,稅務籌劃時不能僅盯住個別稅種的稅負高低,而要著眼于整體稅負的輕重。另外,如果單純追求最大扣除項目、最小的計稅收入,會掩蓋企業真實的經營成果和獲利能力,影響企業的籌資和投資能力,進而影響房地產企業財務目標的實現;所以不能以稅負輕重作為選擇籌劃方案的唯一標準,而應以確保房地產企業財務目標實現下的稅收籌劃方案要具有可操作性。

通過以上分析,文章指出,隨著稅收籌劃活動在房地產企業經營活動中價值的體現,房地產企業稅收籌劃風險也該受到更多的關注,由于稅收籌劃主要側重于事前的籌劃,因此不可能完全消除稅收籌劃的風險,但盡量降低或分散涉稅風險是房地產企業稅收籌劃的重要內容。成功的稅收籌劃方案應該是風險最小、收益最大的方案。

參考文獻:

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2.梁云鳳.房地產企業稅收籌劃[M].中國市場出版社,2006

3.韓靈麗.公司的稅務風險及其防范[J].稅務研究,2008.7

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摘 要 房地產企業經營過程具有投資大、周期長、涉稅標的大等特點，運用稅收籌劃這種新的財務管理方式，將會降低企業涉稅風險和費用，增強企業的盈利能力和競爭實力，實現企業價值最大化目標。文章主要以土地增值稅、房產稅、營業稅、所得稅等相關稅金為例，對稅收籌劃實務進行了分析。

關鍵詞 房地產企業 財務管理 納稅籌劃

一、納稅籌劃

納稅籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過對納稅人的經營、投資、籌資、分配等理財活動的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實現納稅人最合理、最優的涉稅財務管理活動。房地產企業由于在開發及經營過程通常具有投入資金多、經營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，所以運用稅收籌劃這種新的理財方式，不僅能有效降低企業的涉稅成本和風險，增強企業的盈利能力和競爭實力，而且有利于實現企業價值最大化目標。稅收作為企業成本，是與企業利益密切相關的。合理、有效地控制企業的稅收成本，有利于企業的可持續發展。房地產行業是典型的資金密集型行業，而隨著國家宏觀調控步步緊逼，房地產業的利潤被極度擠壓，由“暴利行業”向“平利行業”轉變，加之現在房地產企業數量眾多，競爭越來越激烈。房地產企業必須通過稅收籌劃的手段達到企業稅收負擔最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經濟效益，打造企業的競爭優勢，為公司的發展打下基礎。

二、房地產企業納稅籌劃幾種方式

1．簽訂合同時考慮通過劃定合理的收入項目進行籌劃。營業稅和土地增值稅是房地產企業交易環節涉及的重要稅種，而交易環節的前奏是簽訂合同。稅務籌劃的關鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項目，降低稅率、減少稅基，達到降低稅負的目的。具體有以下幾種技巧：（1）若房地產企業出售的是經過裝修的房屋，如果將房屋售價和裝修價款一同包括在售房收入中，那么裝修價款將無法按照建筑業3%的稅率計證營業稅，計證土地增值稅時裝修價款也會成為增值額的一部分。因此，企業應該將房屋售價和裝修價款分開核算，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價款繳納5%的營業稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價款屬于勞務收入，只需按 建筑業3%的稅率計證營業稅，不需繳納土地增值稅。同時也可以減少購房者應繳納的契稅。（2）若房地產開發企業銷售的房屋中包括一些設施，應將能單獨計價的部分，如房屋內部的辦公設備、電器等，從整個房地產價值中分離出來。與購買者簽訂一份房屋銷售合同，同時再簽訂一份附屬設施的購銷合同，降低房屋銷售價 款，減少應納營業稅和土地增值稅。（3）若房地產開發企業與購房者簽訂設備安裝合同，根據現行營業稅法，若設備價值作為安裝工程產值的，應將設備價款包括 在營業額中繳納營業稅。企業可以與接受勞務方協商，由接受勞務方購買設備，只就安裝的勞務費用簽訂合同，這樣，企業只需要就勞務費用繳納3%的營業稅。

2．房地產公司借款利息的納稅籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據《土地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。

3．利用建房方式的籌劃實務。大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，開發完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種建房方式，減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據《營業稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。企業可充分利用此項優惠政策，實現共贏。案例：華富房地產開發公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節約大量稅負，降低房地產成本，增強市場競爭力，這樣就實現了房地產企業和購置方的雙贏。

4．房地產公司納稅籌劃應遵循遵循成本收益原則。房地產企業進行稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環節的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。在增加可扣除項目時，應注意稅法對可扣除項目的具體規定。稅法規定，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付金額和房地產開發成本總和的10%，而各省市在10%內確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

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關鍵詞：營改增 房地產企業 影響 對策

一、概述

（一）“營改增”的進程

營業稅改增值稅的進程開始于2012年1月1日，上海率先設立試點在交通運輸業和部分現代服務業進行“營改增”改革。2016年5月1日起，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等也被納入“營改增”改革的試點范圍。這標志著我國營業稅全面實施。并且抵扣范圍包括企業新增的不動產需繳納的增值稅，起到很好的減稅效果。

（二）“營改增”的意義

1、有利于減輕房地產企業的稅負

營業稅的征收對象商品和勞務的收入總額，在商品流通的環節存在重復征稅的問題。而增值稅的征收對象是商品流通過程中的增值額，其可以避免商品在流通中重復征稅的問題。我國房地產企業在征收營業稅時期，采購時繳納的銷項稅無法抵扣，在銷售時需按售價全額繳納營業稅，重復征稅加大了企業的稅負，最終將稅費轉嫁到房價上，這對于房地產的發展帶來過大的負擔。

2、有利于進一步完善增值稅稅收鏈條

房地產行業與許多原征收營業稅的行業相關，房地產企業從上游企業購進的商品勞務所產生的增值稅無法抵扣，增值稅進入房地產開發成本。 當不動產開發完成進行銷售時，因房地產企業不是增值稅納稅企業，其下游的企業也無法進行增值稅抵扣。在2016年之前，房地產業還是繳納營業稅，房地產全面實行“營改增”，能完善增值稅納稅鏈條，提高經濟效率。

3、有利于規范市場經濟運行

并且在“營改增”的大環境下，原房地產上游的不規范的企業將面臨被淘汰的風險，降低房地產企業的涉稅風險，并且這對于房地產行業本身也具有規范作用，因為之前征收營業稅時期，對于其開出的發票不易識別其交易真實性，在進行改為繳納增值稅之后，其增值稅發票需要核驗，從而更好地規范房地產企業的納稅行為。所以營業稅改為增值稅可以對企業向規范化、有序化方面發展起到倒逼作用。

4、有利于促進房價趨于合理水平

當前市場房價高企，“營改增”之后，減輕了房地產企業的稅負，降低了房地產企業的成本，進而有助于房價降低，促進房地產市場更健康地發展。并且非房地產企業購房的成本大，在“營改增”之后，購房的企業能夠憑借購房的進項稅進行抵扣，這有利于擴大房地產企業的銷售規模。

二、“營改增”對房地產企業的影響

（一）“營改增”對房地產企業稅負的影響

實施“營改增”后，取消了原房地產業適用的5%的營業稅率，改按11%增值稅計征。在稅率上雖然大幅提高，但是從上游取得的增值稅發票可以用于抵扣，從而避免了重復征稅。比如：假設企業銷售收入為2000萬元，成本1000萬元，增值稅的進項稅按17%計算。那么，在繳納營業稅時，企業需要繳納的營業稅稅費為100萬元，在改革之后，企業需要繳納的增值稅稅額為53萬元，在一定程度上降低了企業的稅負。但是與房地產相關聯的產業多，在實際操作中容易發生各種各樣的無法抵扣的情況，例如企業個別建筑材料在小規模納稅人處購買，不能抵扣進項稅。并且，房地產的上游行業建筑進行“營改增”之后，房地產行業可能會承受其轉嫁而來的成本。比如人工成本在建筑業的成本中也占據很大的比重，基于建筑的勞務用工多為民工的現狀，勞務用工的人工成本沒有用來抵扣的進項稅，會加大建筑企業的人工成本的稅負壓力。并且在在“營改增”之前購入的物料可能存在無法抵扣的情況。總體而言，“營改增”能夠緩解房地產企業稅負過重的問題，但是可能在實際工作中，可能存在各種因素導致減負效果被削弱。

（二）“營改增”對財務報表的影響

1、“營改增”對資產負債表的影響

“營改增”對資產負債表的影響主要體現在對于資產中的固定資產，以及負債中的應交稅費的數額的變動。固定資產在房地產企業中比重大，改革之后，固定資產的入賬價值因進項稅可抵扣而降低，從而固定資產的金額降低。應交稅費項目中，雖然改革之前的營業稅以及改革之后的增值稅都是計入應交稅費，但是這兩者的計稅基數以及稅率不一樣，最終的結果也有所差別。因此在其他條件不變的情況下，房地產企業的流動資產占總資產的比重將增加，優化企業資產結構，利于企業長期發展。

2、“營改增”對利潤表的影響

“營改增”對利潤表的影響主要體現在對銷售收入、營業稅金及附加的影響，增值稅是價外稅，不計入營業收入內。營業收入剔除增值稅之后，數額會有下降。例如：一房地產開發商出售商品房，獲得的總收入為2200萬元。在稅制改革之前，其計入營業收入的金額為2200萬元。但在稅制改革之后，其計入營業收入的金額為：2200/（1+11%）=2000萬元，收入減少了200萬元，下降幅度約為10%。 在營業稅金及附加不再核算企業應繳納的營業稅額，導致其一定程度地下降。

3、“營改增”對現金流量表的影響

增值稅對現金流量表的影響主要體現在經營活動現金流量的減少，以及籌資活動現金流量增多。因為房地產生產周期長，進項稅于房地產項目前期支付，造成大量的經營活動現金流出。但是進項稅只有在房產銷售等產生收入時才能被抵扣，房地產建設周期長，購買物料及裝備付出的稅費到抵扣的期間長，會給公司的現金流量造成較大的不利影響。因此會給項目前期帶來較大的現金流壓力.但是總體而言，最終導致現金凈流量增加，因為進項稅額能夠抵扣使得其現金流出量縮減，，從而讓企業有了更充裕的資金來從事其他的投資活動，從而房地產企業能夠加強投資，有助于讓企業的現金流更加順暢。房地產的資金需求量大，并且在這個競爭越來越白熱化的時代，房地產要擴大競爭力，需要進行大規模的融資，來購買土地，進行銷售等等，這也會造成籌資活動的現金流量的大規模增大以及企業負債的增多。

（三）“營改增”對房地產企業財務風險管理的影響

1、對房地產企業的財務人員的專業技能和業務素質提出了更高的要求

在“營改增”方案實施之后，因為會計核算會對稅制改革產生聯動反應，并且對于會計的納稅申報，納稅籌劃等提出了更高的要求。財務工作人員需要及時地學習最新的核算方法來適應稅制改革帶來的變化。房地產企業的財務管理人員對于需從企業整體的角度，并兼顧市場的發展狀況對本行業以及本企業的改革后的發展狀況進行前瞻性的預判，從而能夠科學合理地制定房地產企業未來的發展規劃。實行營改增之后，財務工作人員要計算增值稅應納稅額，會計核算上對于一些特殊的交易有特殊的處理方式，比如銷售折讓和商業折扣等交易的關于增值稅的處理，其中稅額的抵扣需要取得增值稅專用發票才能進行，這就要求各部門之間協調好發票的管理工作。

2、促進房地產企業資本結構優化

房地產的稅負降低，相當于政府對房地產企業給予政策性傾斜，給房地產企業一個有利的發展環境。在這種利好的趨勢下，房地產企業管理人員應該把握時機，審時度勢尋找最佳的資本結構，并將風險控制在企業能夠承受的范圍，從而提高企業的盈利能力以及加強企業的市場競爭力。

三、現階段房地產企業應對“營改增”的策略

（一）加強房地產企業會計人才隊伍建設

“營改增”給房地產行業財務從業者帶來了新的挑戰，所以進一步提升財務工作者的專業技能以及綜合能力迫在眉睫。首先，房地產企業需要加大培訓的力度，并且對于專業技能展開定期的考核以及競賽等，提高會計從業能力對于改革的了解度，并且增強其對于企業你的防范能力。其次，需要加強企業財務部門與其他部門的溝通與聯系，稅制改革牽一發而動全身，需要財務部門牽頭來把握此次稅制改革帶來的機遇，防范可能帶來的風險。

（二）優化房地產企業的納稅籌劃工作

房地產行業發生稅制改革，企業原有的納稅籌劃方案已不再適用。納稅籌劃是應對稅制改革帶來的壓力的關鍵性突破口，所以房地產企業應明確自身企業的實際經營的狀況以及自身的納稅承受能力，將其進行綜合考慮，從而制定出符合企業的納稅籌劃方案。除此之外，要給予納稅籌劃足夠的重視，將納稅主體的稅費借助流通環節進行合理地轉移，從而使房地產企業能夠更好地享受國家的稅收優惠政策，從而進一步降低房地產企業的成本，提高其競爭水平。

（三）加強房地產企業內部控制

營業稅改增值稅對于企業的內部控制提出了更高的要求，企業要依照切身情況，特別是增值稅相關的憑證的開具以及保管，制定與“營改增”相關的內部控制措施，從而能夠在稅制改革之后及時地發現稅務的漏洞。內部控制相關人員應進一步加強自身的專業能力，學習稅收方面的新知識，從而更好地防范稅收風險，以及減少法律風險。

（四）重新構建投資、預算、成本模型

在“營改增”之后，由價內稅向價外稅轉變，稅率的變化給企業原有的投資、預算、成本模型產生極大地沖擊。企業需要根據“營改增”帶來的影響，并且根據上下游的變動情況，以及市場狀況等因素重新構建投資模型，從而使投資模型更符合實際情況。原有的預算模型將不能很好地指導企業的運營的調整與控制，并在同一會計期間的新老兩種的預算進行兼容性的考慮。稅收的變化會改變房地產的成本，通過成本的測算，從而更好地反應房地產企業成本。

（五）謹慎地選擇合作伙伴

選擇合適的合作伙伴是房地產企業在“營改增”之后獲得更多的經濟利益的保障因素，首先，合作的企業需要具備開具增值稅發票的納稅資格，房地產企業現階段一些物料等缺少增值稅發票，從而導致不能更好地享受到營改增帶來的稅負的減輕。企業在上游企業選擇交易對象時，應選擇具有相應資格的供應商，從而更好地享受“營改增”政策所帶來的稅收優惠。并且，在選擇合作伙伴時，應重點考慮合作伙伴的信用情況以及公司的實際實力，從而降低企業的整體風險。

四、結束語

“營改增”對于房地產行業及其相關行業帶來較大的影響，短期而言，會對房地產企造成較大的沖擊。但是房地產企業若能把握機會，科學合理地應對，從長期來看，會給房地產企業帶來稅負的減輕。

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【關鍵詞】 土地增值稅；　征管模式；　實證研究

隨著社會經濟持續、快速發展和城市化進程的加快，土地增值稅涉稅事項劇增，且情況越來越復雜，而作為直接調節房地產開發收益的土地增值稅，在房地產行業突飛猛進中，土地增值稅政策明顯滯后，在稅收征管中存在難以操作的問題，極大地影響了土地增值稅的征收管理。筆者從稅收實踐的角度，認為應盡快完善土地增值稅政策，改變目前土地增值稅征收管理模式。

一、光澤縣土地增值稅征收管理現狀

在房地產市場暴漲行情的大潮中，光澤這座山中小城也備受青睞，房地產行業也經受了暴漲大潮的洗禮，房地產行業已成為地方重要稅源。光澤縣地稅局搶抓機遇，及時加強土地增值稅的征收管理，全面落實土地增值稅預繳管理和清算工作，取得了顯著成效。

（一）注重規范管理，稅收增長明顯

隨著地方經濟的不斷發展，房地產市場十分活躍，作為調節房地產過度投機行為的土地增值稅的征收管理，得到地稅機關的高度重視。嚴格執行土地增值稅的稅收政策，積極推行土地增值稅的預交管理和精細化管理，針對土地增值稅管理中的薄弱環節，深入挖掘增收的潛力，不斷提高土地增值稅的管理水平。自1994年土地增值稅政策施行以來，全縣土地增值稅收入逐年增長，累計征收入庫1 709.83萬元，特別是從2010年開始，加強了土地增值稅的預繳和清算管理，取得了非常明顯的成效，2010年度征收入庫土地增值稅116.83萬元，2011年1—10月入庫土地增值稅258萬元，同比增長121.7%，是光澤地稅第一個年度實現土地增值稅稅款金額的172倍。

（二）嚴格執行政策，預繳管理到位

目前，在光澤縣注冊登記的房地產企業有12戶，暫無外商投資房地產企業，有開發項目的房地產企業7戶，處在開發中的房地產項目有8個，全部按照土地增值稅預繳管理的要求，隨預（銷）售收入按月預繳土地增值稅，土地增值稅預繳管理全部到位。2011年1—10月累計預征土地增值稅236.55萬元，占同期入庫土地增值稅稅款的91.68%。

（三）創新管理方法，清算初見成效

在日常管理中，通過對房地產開發項目登記的房屋面積、套數等信息與征管業務系統信息和房地產企業網絡在線發票開具金額、戶數信息進行比對，按照土地增值稅清算條件進行篩選，從而確定符合土地增值稅清算的房地產開發項目，對確定符合土地增值稅清算項目的房地產企業下達《土地增值稅清算提示通知書》和《土地增值稅涉稅風險提醒書》，督促房地產企業按時進行土地增值稅的自行清算，在企業自行清算的基礎上，主管地稅機關進行審核，開展土地增值稅清算，2011年對“秀山花園一期”、“外貿小區”兩個符合土地增值稅清算的房地產項目開展了土地增值稅清算，清算土地增值稅21.45萬元，其他各稅稅款1.01萬元，實現了光澤縣土地增值稅清算稅款的“0”突破。

（四）加強部門協作，建立控管機制

2010年6月1日，全縣建立了“政府牽頭、地稅主導、部門參與、協作控管、先稅后證”的房地產稅收一體化工作機制。加強了與住建、房管、國土、財政等部門的配合，定期傳遞交換房地產涉稅信息，定期召開聯席會議，“先稅后證”的工作機制運行已步入常態化。土地增值稅是“先稅后證”控管的主要稅種之一。同時，地稅主管機關對房地產開發項目實行項目化管理，建立單項目專戶檔案和臺賬，對房地產項目的征地、開發、銷售和納稅情況實行全程跟蹤動態管理，切實強化土地增值稅源的監控。

二、土地增值稅征管中存在的問題

（一）稅收政策不完善

現行的土地增值稅政策將房地產開發項目劃分為普通住宅，非普通住宅和別墅、寫字樓、商業用房三大類型，對不同類型執行不同的土地增值稅預征率，而在這三大類型中，別墅、寫字樓、商業用房在房地產開發項目中僅占到10%，且政策明細容易執行，但在占到整個房地產市場90%的商品住宅上，普通住宅和非普通住宅的認定，就成為地稅機關和房地產商“較量”的焦點。房地產商開發的商品住宅是普通住宅還是非普通住宅的認定，是否享受“納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的”免征土地增值稅政策優惠的問題，就擺在了我們面前。

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自1999年住房政策改革以來，特別是最近幾年，我國商品房市場得到迅猛的發展，房地產稅收增長迅速，成為地方稅收的重要組成部分，更是地方政府收入的源泉之一。與此同時，基于房地產開發行業的特殊性、復雜性，給稅收征管帶來巨大挑戰和困難，加大了稅收征管難度。因此，在新的經濟環境和稅收形勢下，如何加強房地產行業稅收征收管理已經成為稅務部門亟待解決的問題。

關鍵詞：

稅收；房地產稅；征收

1房地產行業開發經營的特點

（1）房地產開發企業的建設周期一般較長、投資項目大多有規模巨大的特點，另外也有資金投入數額巨大且回收期長等行業特點。

（2）當前房地產企業多采用分期分項目分批次、滾動式的方式開發，并且跨城市、跨地區經營成為常態、開發形式各異等，這都是房地產行業成本核算復雜的主要原因。

（3）企業房地產開發業務包括土地的交易、土地平整，房屋的建造、銷售以及持有出租等多個開發銷售的環節，因而房地產開發企業涉及的稅收環節也較多、涉及的稅種繁多復雜，包括增值稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、印花稅等若干個稅種。

（4）房地產開發企業在經營中面臨著較高的風險。房地產業是一項較高風險的產業，其開發的產品單位價值高，負債經營程度也高，同時作為國民經濟的風向標，房地產行業受國家經濟政策的影響較大，面對的不確定因素較多，譬如市場因素、政策因素等都會對房地產業造成較大沖擊和影響，決策稍有不慎，就會造成開發產品滯銷，商品積壓，導致資金周轉不靈，甚至資金鏈斷裂，令企業陷入困境。

2房地產開發企業稅收征管存在問題

2.1內部原因

（1）部分稅務人員在對房地產開發經營企業的征管不夠重視、經驗不足，專業水平和能力有待提高，譬如稅務部門缺乏建造師、評估師等專業人才等。房地產行業所涉及到的稅收問題相當復雜，專業性強，對稅務部門的管理人員的稅務專業水平和綜合素質的要求都很高。而在實際的稅收管理工作中，特別是基層稅務人員接觸較少，有的在管理上簡直就是感到力不從心。

（2）稅收征管精細化程度不高，稅務部門內部大多沒有對房地產開發經營企業的開發項目進行項目登記、備案管理，也沒有建立獨立的臺賬。對房地產開發經營企業的建筑安裝業務、銷售不動產業務都沒有在稅務部門專門開發的“兩業”系統進行詳細登記，沒有充分利用好“兩業”系統，對企業的開發、銷售的情況未能及時掌握，未能做到有效監控。

（3）征管部門對房地產開發企業的日常管理手段單一，納稅信息掌握不對稱，信息受限，造成稅收征管不到位，特別是在核查過程中缺乏有效的手段，更是容易造成部分證據無法取得或者是雖然可以獲取到有關憑證資料，但卻需要花費過多的精力和時間，整體上影響了稅務核查工作效果和最終成績。

（4）稅務管理工作主要是一種事后管理的工作，相對地說，管理工作的開展比較滯后，稅務部門未能在房地產公司開發項目立項之初即時介入，這方面的不足對稅務部門工作人員在對建筑施工成本的核查方面帶來了較大難度。

2.2外部原因

2.2.1房地產企業對稅收政策掌握不到位,納稅意識不強，財務核算不健全，稅款容易流失

部分房地產行業財務核算不夠準確，財務制度不夠健全，財會人員配備不足且素質普遍不高，企業法人稅法意識淡薄。比如未及時結轉銷售收入、將已實現的銷售收入長期掛“預收帳款”等科目的情況，影響到企業所得稅的正確計繳；或者在業務往來上做手腳，采取通過關聯企業轉移收入、多開成本費用發票等方式，造成少列收入多列成本費用的狀況，造成稅款的流失等等。

2.2.2目前在建筑安裝環節虛列工程成本依然是房地產開發企業偷逃稅的主要手段

房地產開發企業的建筑工程，往往存在著前期工程施工總量被后來的施工所覆蓋、隱蔽的特點，但另一方面，稅務部門工作人員反而因專業方向的差異，對建筑施工業務不太熟悉，這樣，稅務部門這一軟肋往往就會被房地產開發商所利用，他們會為了增大稅前扣除，而在建安環節虛列工程成本，從而降低利潤額，以達到少繳不繳稅款的目的。

2.2.3房地產中介機構自律不夠，稅務征管難度加大

現階段，對房地產中介機構的行業監管仍不夠到位，并且由于稅收法律法規等制度也有待進一步完善，以及在各種利益引誘下，少數房地產中介機構為房地產企業偽造虛假的房地產項目結算審核書據提供各種便利，以上種種的因素都給稅務部門的稅收管理帶來了更加大的難度。

2.2.4稅收征收管理外部環境有待改善，協稅護稅機制有待進一步完善

房地產開發經營涉及多個部門，比如國土、房管、建設等多個職能部門，由于協稅護稅機制還不夠完善，造成了部門配合不力的情況，部門間涉稅信息不能共享，取證困難等，職能部門協作配合不盡如人意，就會更增加稅收征管難度。

3加強房地產稅收征管的幾點建議

3.1開展形式多樣的稅法宣傳，使納稅人自覺納稅的意識以及對稅收法律法規的遵從度得到不斷提高

要結合實際加強稅法宣傳，通過上街擺攤、發放宣傳材料、宣傳手冊，在新聞媒介、稅局公開網站上增設稅收政策宣傳專欄，或在QQ、微信等電子媒介上宣傳以及舉辦稅收培訓班等各種各樣的形式，及時、迅速地將國家房地產政策以及稅收政策的變化、調整等告知企業，傳送、告知每一個企業法人、財務核算人員、辦稅人員等，確保其吃準吃透政策，增強其依法納稅意識，使其知法守法，促使其自覺遵章依法納稅。

3.2加強對稅務人員和企業賬務人員專業知識培訓，加強日常管理

一要加強稅務人員的各類稅收業務知識和法律法規知識培訓，使每個稅務人員不但精通專業知識，還要具有較高的法律素質，提高依法行政的意識和能力。另外除加強對稅收的專業知識的學習外，更要增加不同行業的專業知識的培訓和學習，特別是要注重與房地產開發企業業務相關的工程造價、評估等專業知識的涉獵，以滿足稅務核查的需要；二要調配各稅務部門的業務能手不定期對房地產企業的法人和財務人員等進行納稅輔導，提高他們的財務核算水平和對稅法認知度，減少房地產行業企業的納稅風險。

3.3對房地產開發產品實行項目化管理，提高稅收征收管理水平

鑒于同一房地產企業一般都有多個開發項目，其所發生的工程成本、財務費用等支出都很難劃分清楚，通常有成本費用的結轉與登錄的主營收入不匹配的情況，另外多計開發產品單位工程成本和已售商品房面積等情況也普遍存在。基于以上的不良狀況，應加強對房地產行業的管理，對對房地產行業稅收的管理可采取項目化管理的方法，按國稅發[2009]31號第二十六條的計稅成本對象的確定原則來歸集成本費用，建立健全的項目臺賬，比如包括項目建筑面積、商品房銷售面積、可售面積、主營業務收入、主營業務成本以及費用分攤等，充分利用好“兩業”系統資源，完整登記相關信息，構建全程跟蹤的管理體系。

3.4強化重點稅種管理，堵塞稅收漏洞

強化企業所得稅、增值稅以及土地增值稅等重點稅種的管理。一是關注收入結轉的及時性和成本結轉的配比性等，并對幾大稅種的計稅依據進行橫向對比分析，以保證各項稅收及時足額入庫。二是對不同地域、不同規模的房地產開發項目分別設置企業所得稅最低預警率，對稅負低于最低預警率的企業要及時介入，進行納稅評估，分析原因。三是在土地增值稅征管方面除了要隨同流轉稅（增值稅）預征外，對已辦理竣工結算的房地產開發項目應嚴格審查土地轉讓成本及費用，及時進行土地增值稅清算。四是要加強存量房出租增值稅的監控。

3.5緊密關注房地產企業的關聯行業，實現稅收征收管理的無縫對接

本地區的房地產開發企業很多是集團公司或家族企業，同時經營著建筑安裝、裝修和房地產開發等多元化業務。部分房地產開發企業往往利用關聯企業或者與施工企業的供需關系或者關聯關系，虛列工程成本或轉移營業利潤，進而達到偷逃稅款的目的。因此，必須強化對施工企業的稅收管理，完善關聯行業和關聯企業的管理，從而提高房地產開發行業的稅收管理水平。同時，依托計算機技術，搞好納稅評估。根據區域內房地產及關聯行業納稅情況的相關歷史數據，開展關聯行業稅負率、成本利潤率、銷售收入利潤率、企業所得稅負擔率等指標的分析，按期進行納稅評估，對房地產開發經營實施有效控管。

3.6加強部門配合，齊抓共管促稅收

一是積極協調相關部門，搭建信息交流平臺。與財政、稅務、國土、城建、金融、房產管理等部門形成合力，實現資料、信息共享，擴充、建設好協稅護稅網絡，以促進房地產市場的健康發展。

3.7強化以票控稅，實施精細化管理