序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)模式范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

SOHO尚都是一個面積達(dá)170，000平米的多功能房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，占地2.2公頃，位于北京最集中的都市開發(fā)區(qū)域———CBD（中央商務(wù)區(qū)）內(nèi)。SOHO尚都的平均售價為22000元/平米，其租金在2006年底的價格達(dá)到375.00元/平米•月-525.00元/平米•月。2007年7月SOHO中國的純商業(yè)地產(chǎn)SOHO尚都開始運(yùn)營，但是隨著時間的推移，曾經(jīng)創(chuàng)造中國商業(yè)地產(chǎn)銷售神話的SOHO尚都出現(xiàn)歇業(yè)和退租現(xiàn)象，隨后出現(xiàn)大規(guī)模歇業(yè)，使人們對SOHO中國的商業(yè)運(yùn)營模式產(chǎn)生懷疑。SOHO中國的商業(yè)運(yùn)行模式是：SOHO尚都的目標(biāo)客戶瞄準(zhǔn)投資客，將產(chǎn)品定位為投資品，通過媒體炒作以高價將所有商鋪銷售一空，獲得開發(fā)利益最大化。開發(fā)商將整個物業(yè)進(jìn)行分割出售，即出售所有的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，而且公司不保留任何物業(yè)，在物業(yè)出售完畢后，不對物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，而是由投資者根據(jù)自己的需要各自進(jìn)行物業(yè)管理。這種運(yùn)營模式的優(yōu)點(diǎn)，可以為SOHO中國迅速回籠資金，獲得巨大的短期收益；投資者也可以擁有產(chǎn)權(quán)，并根據(jù)自己的意愿對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行處置，以獲取最大的投資收益。但是，這種模式使開發(fā)商失去長期擁有物業(yè)并獲得長期效益的機(jī)會，也使一些投資者由于房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的專業(yè)知識匱乏而造成對物業(yè)管理失敗，面臨著投資失敗的風(fēng)險。造成SOHO中國商業(yè)模式失敗的原因有以下兩個方面：第一，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商在處理建成物業(yè)時往往采用“只售不租”的模式，將所有產(chǎn)權(quán)分割出售給投資者；在銷售完物業(yè)之后并不對后期的物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營與管理，而由投資者自行管理。這就造成物業(yè)不能統(tǒng)一規(guī)劃，物業(yè)的業(yè)態(tài)分布不合理，各物業(yè)管理者均從自身利益經(jīng)營物業(yè)，這很容易導(dǎo)致整個物業(yè)的經(jīng)營與管理失敗。另外，商業(yè)房地產(chǎn)租金的預(yù)期收益水平已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了市場能承受的范圍，造成銷售商鋪的租金與市場脫節(jié)，導(dǎo)致投資者招商難和運(yùn)營難，這也是目前中國商業(yè)地產(chǎn)面臨的普遍問題，把商鋪的價格提升到一個非理性的程度，嚴(yán)重透支了業(yè)主和商戶的未來收益，這也是造成部分物業(yè)的投資者難以為繼的一個重要原因。

二、我國商業(yè)房地產(chǎn)形成SOHO中國商業(yè)運(yùn)營模式的原因分析

SOHO中國的商業(yè)運(yùn)營模式普遍存在于我國商業(yè)地產(chǎn)中，經(jīng)過筆者對全國房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營模式的研究發(fā)現(xiàn)，形成這種經(jīng)營模式的原因可以從房地產(chǎn)公司和投資者這兩個方面進(jìn)行分析說明。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)公司所面臨的困境2007年國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)公司的數(shù)量達(dá)到62518家[1]，僅上市的房地產(chǎn)公司就有幾百家。房地產(chǎn)公司的數(shù)量是自建國以來最多的一個時期，但仔細(xì)研究這些房地產(chǎn)開發(fā)公司就會發(fā)現(xiàn)，雖然這些公司的綜合實(shí)力的差異很大，但是不論房地產(chǎn)公司實(shí)力的強(qiáng)弱，他們都面臨著共同的問題———自有資金率低（如表1）。從圖中可以看出從2004—2007年我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金自有率平均為30%左右，這樣的資金自有率顯然不能適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)。由于自有資金少，所以國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司對已建成的商業(yè)地產(chǎn)均采用“只售不租”的模式，這樣做是為了迅速回籠資金，彌補(bǔ)自有資金短缺的不足。目前，我國獲取土地使用權(quán)的途徑主要是通過“招拍掛”（招標(biāo)、拍賣、掛牌制度簡稱）的方式，開發(fā)商在獲得土地的使用權(quán)時就會消耗其大量的自有資金，開發(fā)公司自有資金剩余不多，必須借助貸款來進(jìn)行后期的開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)一項(xiàng)房地產(chǎn)的時候，一般要先用自有資金支付一些必須的土地稅費(fèi)和其他前期投入，在達(dá)到銀行的貸款要求之后，就向銀行提出貸款申請，然后利用貸款完成后續(xù)的建設(shè)開發(fā)。開發(fā)商在商業(yè)房地產(chǎn)建成之后對其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割出售，迅速回籠資金，還清貸款，而剩余的資金和利潤用于競拍土地和下一輪的房地產(chǎn)投資開發(fā)。這就是我國房地產(chǎn)開發(fā)公司的一般開發(fā)流程，從這個過程中可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)公司急于分割出售商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是為了回籠資金，迅速進(jìn)入下一輪的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)或土地儲備。銀行貸款的高額利息，使房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)建成后必須全部出售，以便迅速回籠資金償還貸款，減少整個開發(fā)成本。鑒于我國商業(yè)房地產(chǎn)“只售不租”經(jīng)營模式所帶來的問題，一些業(yè)內(nèi)人士提出改變經(jīng)營模式的建議，即借鑒國外的“只租不售”或“租售結(jié)合”的經(jīng)營模式。這兩種經(jīng)營模式雖然不可以使開發(fā)商的資金迅速回籠，并有可能增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本，但可以使開發(fā)商長期持有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，獲得長期的收益，逐步緩解房地產(chǎn)自有資金率低的問題，并從中獲得更高的經(jīng)營收益。從長遠(yuǎn)來看，“只租不售”或者“租售結(jié)合”的經(jīng)營模式所獲得的收益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于“只售不租”的經(jīng)營模式。但是，筆者對國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)公司的研究發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)還沒有一家房地產(chǎn)開發(fā)公司對物業(yè)形成“只租不售”或“租售結(jié)合”的長期經(jīng)營觀念。例如，作為我國房地產(chǎn)開發(fā)公司領(lǐng)軍的萬科集團(tuán)，在對其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目均采用出售物業(yè)的經(jīng)營理念，而不保留任何物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。

（二）個人投資者面臨的困境我國個人投資者對商業(yè)房地產(chǎn)的投資現(xiàn)狀與美國等發(fā)達(dá)國家相比，存在著投資渠道單一和投資者的個人資金少的缺點(diǎn)。[2]33-34目前，國內(nèi)現(xiàn)行的商業(yè)房地產(chǎn)的投資渠道主要是購買房地產(chǎn)類股票和直接購買分割后的商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，存在這種投資現(xiàn)狀的原因是由于我國的個人投資者還沒有足夠的資金購買整棟商業(yè)物業(yè)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)分析，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率在1999年由負(fù)轉(zhuǎn)正，隨后便進(jìn)入上升軌道。2007年，全行業(yè)的平均利潤率略高于10%，比全社會平均值高出4個百分點(diǎn)，可見房地產(chǎn)行業(yè)是高利潤行業(yè)。而投資者的投資心理是將資金投向回報(bào)率高的行業(yè)，這就驅(qū)使個人投資者希望將自己的投資資金投到商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域。但是，從我國的個人投資者的角度來看，能夠?qū)⑽飿I(yè)進(jìn)行整棟購買的投資者相對較少。從最早的投資幾百萬的客戶，發(fā)展到現(xiàn)在有投資幾千萬的客戶。這反映了中國市場的發(fā)展和財(cái)富積累的階段，但還遠(yuǎn)沒有發(fā)達(dá)國家那樣財(cái)富集中，我們的市場定位不能超越中國財(cái)富積累的歷史階段。所以，投資者只能購買經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)商分割后的產(chǎn)權(quán)，然后將其進(jìn)行出租獲利。在出租的過程中投資者是從自己利益最大化的角度出發(fā)，不對整體的物業(yè)管理或者業(yè)態(tài)分布進(jìn)行考慮，這往往導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理混亂，進(jìn)而不能達(dá)到投資者的收益預(yù)期，使投資者的收益得不到保障。而房地產(chǎn)開發(fā)商由于沒有商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)就不能有效地協(xié)調(diào)投資者的利益，也就不能有效地組織商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理。這最終造成個人投資者在花費(fèi)大量的資金購買產(chǎn)權(quán)之后，無法保障其穩(wěn)定預(yù)期收益的困境。[3]50-51

三、解決SOHO中國商業(yè)運(yùn)營模式問題的出路

目前，國際上個人投資商業(yè)房地產(chǎn)相對較成熟的途徑有兩種，一種是以日本為代表的不動產(chǎn)投資信托，另一種是以美國為代表的美國不動產(chǎn)投資信托。

（一）日本的不動產(chǎn)投資信托對我國的啟示日本的不動產(chǎn)信托分為兩種。一種是信托型不動產(chǎn)證券化，是由商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司將其開發(fā)的不動產(chǎn)的所有權(quán)分割成為較小的單位，并將這些分割后的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行出售。投資者得到產(chǎn)權(quán)之后，可以由房地產(chǎn)開發(fā)公司對其統(tǒng)一收回管理或者委托信托公司統(tǒng)一管理，以達(dá)到不動產(chǎn)證券化的目的。這樣就保證產(chǎn)權(quán)經(jīng)過分割出售的商業(yè)房地產(chǎn)，雖然在產(chǎn)權(quán)上是投資者獨(dú)自擁有的，但是經(jīng)過對產(chǎn)權(quán)管理權(quán)的回收，仍然能對后期的物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理和規(guī)劃，使商業(yè)房地產(chǎn)具有穩(wěn)定的收益。日本的另外一種不動產(chǎn)投資信托形式是組合型不動產(chǎn)證券化（流程如圖1所示），是由不動產(chǎn)公司與投資者合作成立任意組合，共同持有不動產(chǎn)的所有權(quán)，再以任意組合的名義將不動產(chǎn)出租給原不動產(chǎn)公司以負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，而收取的租金收入再依比例分配給合作人（即投資者），到期時若合作人決定將不動產(chǎn)出售，則處分所得也依出資比例還給合作人。日本的這種兩種運(yùn)營模式都適合解決目前我國個人投資商業(yè)房地產(chǎn)模式所存在的困境。根據(jù)信托型不動產(chǎn)證券化的模式，對我國那些已經(jīng)進(jìn)行分割出售的商業(yè)房地產(chǎn)來說，可以由開發(fā)商對產(chǎn)權(quán)的管理權(quán)進(jìn)行回收，然后對整個物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的管理和合理的業(yè)態(tài)分布，這樣就可以避免投資者各自為戰(zhàn)的局面，同時提高投資者收益的穩(wěn)定性，也能為房地產(chǎn)開發(fā)商提供持續(xù)的收益。而根據(jù)組合型不動產(chǎn)證券化的模式，我國的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司與個人投資者合作成立任意組合，共同持有不動產(chǎn)的所有權(quán)，在以任意組合的名義將不動產(chǎn)出租給商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司或委托給第三方物業(yè)管理公司，對物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃和經(jīng)營管理。在獲得收益之后再依比例分配給投資者，在合同到期后由投資者決定是否繼續(xù)持有物業(yè)，若繼續(xù)持有只需續(xù)簽合同即可；若將所有的產(chǎn)權(quán)出售，則需要將售后資金按照比例還給合作者。運(yùn)用組合型不動產(chǎn)證券化即可以使房地產(chǎn)開發(fā)商在與投資者簽訂證券組合合同的時候回籠一部分資金，又可以使開發(fā)商長期持有物業(yè)管理權(quán)，獲得長期收益。對于投資者來說，可以在擁有商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的同時，依靠統(tǒng)一的物業(yè)經(jīng)營管理獲取穩(wěn)定的投資收益。

（二）美國不動產(chǎn)投資信托對我國的啟示美國的不動產(chǎn)信托類型是在房地產(chǎn)項(xiàng)目沒有開發(fā)之前，由負(fù)責(zé)開發(fā)物業(yè)的房地產(chǎn)公司對要開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行可行性評估，并對項(xiàng)目的未來收益做一個評估分析。通過委托信托公司或由開發(fā)公司自行將房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行信托證券化，并向社會公開發(fā)行信托證券，籌集社會資金。利用籌集的資金進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，在物業(yè)建成之后，進(jìn)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，獲得預(yù)期的收益；然后，將至少90%收益按照投資者出資的比例分配給投資者，投資者在信托運(yùn)行期間可以轉(zhuǎn)讓其收益憑證。美國的這種不動產(chǎn)投資信托的模式在我國的成型案例很少，但是美國不動產(chǎn)投資信托的模式可以很好地解決目前國內(nèi)個人投資商業(yè)房地產(chǎn)出現(xiàn)的問題，值得我們借鑒。根據(jù)美國的不動產(chǎn)投資信托的模式，開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)物業(yè)之前就可以委托信托公司對物業(yè)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)證券化，然后再將證券化的產(chǎn)權(quán)面向投資者進(jìn)行發(fā)售以獲取商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)資金。這樣對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，可以減少向銀行的貸款額或者不貸款，即有利于房地產(chǎn)開發(fā)商節(jié)約開發(fā)成本，同時也可以使整個房地產(chǎn)項(xiàng)目由于充足的資金而減少建設(shè)周期。對于投資者來說，這種模式不但能夠購買到商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，而且也不必考慮后期的物業(yè)管理。在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成運(yùn)營之后，不僅可以保障開發(fā)商和投資者的經(jīng)濟(jì)利益，也會使開發(fā)商避免開發(fā)過程中的資金短缺，也能滿足投資者對商業(yè)房地產(chǎn)投資的愿望。

雖然，日本和美國的不動產(chǎn)投資信托可以解決我國個人投資商業(yè)房地產(chǎn)存在的問題。但是，我國現(xiàn)有的不動產(chǎn)投資信托管理辦法中有關(guān)資金信托計(jì)劃不得超過（含）200份，且每份合約金額不得超過（含）5萬元的限制，是影響當(dāng)前不動產(chǎn)投資信托發(fā)展的因素之一。另外，不動產(chǎn)投資信托在我國還沒有形成完善的運(yùn)作模式，對受托人的有效約束和激勵機(jī)制尚未完全形成，容易發(fā)生受托人的道德風(fēng)險。所以，我們要克服不動產(chǎn)投資信托實(shí)施的不利條件，建設(shè)適應(yīng)不動產(chǎn)投資信托發(fā)展的社會和法律環(huán)境。

篇(2)

自房地產(chǎn)教父馮侖辭任萬通地產(chǎn)董事長以來，看似隱退幕后，其實(shí)他現(xiàn)在的舞臺更高、更大――萬通投資控股股份有限公司董事長。在其完成身份轉(zhuǎn)換之際，萬通地產(chǎn)也正在上演轉(zhuǎn)型大戲。

所謂轉(zhuǎn)型，是指一向?qū)⒅匦姆旁谧≌_發(fā)領(lǐng)域的萬通地產(chǎn)將在商用物業(yè)領(lǐng)域集中發(fā)力，按照規(guī)劃，到2015年，萬通將投資150億元，開發(fā)超過100萬平方米的商用物業(yè)，持有投資級商用面積超過50萬平方米，目標(biāo)年租金收入11億元。

由此，新上任的萬通地產(chǎn)董事長許立拉開了轉(zhuǎn)型大幕。

增持投資型物業(yè)

從口號、起步，到規(guī)劃面積超100萬平方米的項(xiàng)目儲備，萬通地產(chǎn)商用物業(yè)戰(zhàn)略布局耗時數(shù)年，以完全有別于某些房企輕率進(jìn)軍的做法，嫻熟地引入了金融、資本工具?！爸匾牟皇且?guī)模，而是能力。”許立如此總結(jié)著幾年來的厚積薄發(fā)。

此前一直擔(dān)任萬通地產(chǎn)總經(jīng)理許立表示，新的管理層將繼續(xù)堅(jiān)持和貫徹萬通地產(chǎn)既定的戰(zhàn)略與核心價值觀，堅(jiān)持“低風(fēng)險，中速度，高回報(bào)”的發(fā)展策略，成為開發(fā)與運(yùn)營并重的地產(chǎn)公司，從而使公司具有穩(wěn)定的利潤來源和良好的反周期能力，萬通地產(chǎn)整體的成長速度和發(fā)展空間前景可期。

對于商用物業(yè)投資，萬通地產(chǎn)不僅戰(zhàn)略清晰，而且戰(zhàn)術(shù)上不乏創(chuàng)新。他們將商用物業(yè)投融資模式體系化，對應(yīng)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營的四個階段，進(jìn)行不同的組合運(yùn)用：在拿地前夕，即引入戰(zhàn)略投資伙伴實(shí)現(xiàn)股權(quán)合作，共同開發(fā)，以此降低自有資金投入；在開發(fā)建設(shè)階段，引入私募股權(quán)投資基金（PE）、銀團(tuán)貸款或信托資金，完成項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)；在持有經(jīng)營階段，引入商用物業(yè)孵化基金，實(shí)現(xiàn)早先合作股東的利益退出；在出租率與租金收益保持穩(wěn)定后，則通過各種金融產(chǎn)品比如REITs等，向包括養(yǎng)老基金、保險企業(yè)等機(jī)構(gòu)出售部分或全部權(quán)益。

不過，更獨(dú)特的是萬通地產(chǎn)商用物業(yè)的產(chǎn)品選擇――投資型物業(yè)。以“萬通中心”系列為例，萬通地產(chǎn)新任總經(jīng)理云大俊說：“我們只做一線城市核心商務(wù)區(qū)或新興商務(wù)區(qū)，以及二線城市核心商務(wù)區(qū)的項(xiàng)目，因?yàn)橹挥羞@樣的項(xiàng)目未來才能獲得充分的運(yùn)營收入，也才能為公司豐富多元的財(cái)務(wù)安排奠定基礎(chǔ)?！?/p>

許立則強(qiáng)調(diào)，萬通地產(chǎn)仍然會堅(jiān)持“濱海新區(qū)、美國模式和萬通價值觀”的既定戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)型期的策略安排是：在住宅領(lǐng)域鞏固并拓展改善型需求客群，增加度假和休閑產(chǎn)品，豐富住宅產(chǎn)品線；在商用物業(yè)領(lǐng)域堅(jiān)持美國模式，以萬通中心為主軸，租售并舉，利用創(chuàng)新的融資渠道，提升專業(yè)運(yùn)營能力。

財(cái)務(wù)總監(jiān)出身的云大俊似乎更習(xí)慣用數(shù)據(jù)說話。他透露，萬通地產(chǎn)力爭5年內(nèi)使商用物業(yè)收入占總收入的15%，利潤占總利潤的30%，投資型持有物業(yè)占總資產(chǎn)的20%至30%。而對萬通地產(chǎn)的新團(tuán)隊(duì)來講，這是一個有挑戰(zhàn)性的轉(zhuǎn)型目標(biāo)，“我們團(tuán)隊(duì)有信心完成公司的既定戰(zhàn)略目標(biāo)”，許立對此深信不疑。

四大業(yè)務(wù)支撐“大萬通”

2006年萬通把一部分資產(chǎn)注入A股上市公司之后，經(jīng)過四年重組，對萬通體系已經(jīng)初步構(gòu)架完畢。“未來我們最主要的是以萬通控股作為一個整體的代表，來向市場和我們行業(yè)做出一個互動?！瘪T侖說。萬通旗下最重要A股上市公司萬通地產(chǎn)仍然是萬通旗艦公司，目前承擔(dān)主要的住宅開發(fā)和商業(yè)不動產(chǎn)業(yè)務(wù)。

在萬通內(nèi)部被稱為“萬通新創(chuàng)”的工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是萬通控股的第二家上市公司。據(jù)介紹，工業(yè)地產(chǎn)與TCL的合資已經(jīng)取得明顯的成果，品牌為萬通公社，今年會增加相當(dāng)規(guī)模的資產(chǎn)，從而使這部分業(yè)務(wù)最終上市。

此外，資產(chǎn)管理和基金業(yè)務(wù)是萬通未來發(fā)展的重頭戲，萬通相關(guān)發(fā)言人稱，萬通基金目前有多只基金正在籌備，目前公開的有守正基金。在4月即將公布的年報(bào)當(dāng)中，還會適當(dāng)披露其他基金。這部分業(yè)務(wù)過去幾年通過跟一些機(jī)構(gòu)的合作，發(fā)展了萬通自己獨(dú)特的資產(chǎn)管理方式和業(yè)務(wù)模式。

還有一塊，是萬通的海外業(yè)務(wù)，包括在紐約的中國中心，以及未來在海外重要的業(yè)務(wù)。

不難看出，“四大業(yè)務(wù)模式”支撐著“大萬通”。這是發(fā)展20年的房地產(chǎn)開發(fā)商在宏觀調(diào)控的密集期對整個中國房地產(chǎn)市場的思考。

不過，這對于大萬通來說，“這一切都成為零，未來發(fā)展新的十年，我們最重要的就是用創(chuàng)新和變革來應(yīng)對復(fù)雜和多變的政策、體制以及市場環(huán)境。”馮侖表示。

給力“美國模式”

據(jù)悉，萬通地產(chǎn)將在“美國模式”的指引下，走出一條“中期持有，能力導(dǎo)向，資本收益，收入多元”的特色路徑。即由一個包辦一切的房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)化為一個以投資能力見長的專業(yè)房地產(chǎn)投資公司。

而與金融企業(yè)中金公司和商用物業(yè)專家香港置地的戰(zhàn)略合作，也給萬通地產(chǎn)所倡導(dǎo)的“美國模式”以強(qiáng)有力的支持，畢竟資本和運(yùn)營能力是商業(yè)地產(chǎn)的兩大核心要素。在馮侖看來，海外不動產(chǎn)市場發(fā)展時期早、成熟度較高，對產(chǎn)品與服務(wù)的理解更為深入。因此，只有在海外市場投入真金白銀，赤身肉搏，才能夠?qū)W到真功夫，而這樣的功底將是萬通地產(chǎn)決勝內(nèi)地高端物業(yè)市場的最大底氣。

“不爭下游，把房地產(chǎn)變成建筑業(yè)；而是爭上游，把房地產(chǎn)企業(yè)變身為服務(wù)業(yè)、金融業(yè)。3年之內(nèi)，萬通控股爭取實(shí)現(xiàn)整體上市?！边@是馮侖“大萬通”戰(zhàn)略的終極目標(biāo)。

公開資料顯示，萬通控股是北京資本規(guī)模最大的專業(yè)房地產(chǎn)投資公司之一，總資產(chǎn)138億元。目前，其旗下業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)開發(fā)、園區(qū)地產(chǎn)、基金管理和資產(chǎn)管理等眾多領(lǐng)域。馮侖表示，萬通控股有息負(fù)債率不足10%。這意味著，未來萬通控股有充足的發(fā)展空間。

做中國的“凱德置地”

萬通為自己未來發(fā)展模式尋求的學(xué)習(xí)榜樣是新加坡房地產(chǎn)公司――凱德置地。凱德置地模式就是將直接投資和資產(chǎn)管理相結(jié)合，傳統(tǒng)開發(fā)運(yùn)營能力和金融能力相結(jié)合。

新加坡凱德置地有兩個特點(diǎn)。一是輕資產(chǎn)，從傳統(tǒng)地產(chǎn)的重資產(chǎn)、完全自有資金投入，轉(zhuǎn)為自有資金較低，更多是管理外部基金投資人、使資產(chǎn)獲得更好的回報(bào)，同時通過表外資產(chǎn)使發(fā)展速度更快；二是以軟收入為主，通過運(yùn)營管理收入等帶來軟收入。

馮侖對重組后的模式思考是，萬通地產(chǎn)借鑒新鴻基模式，萬通控股則仿效凱德置地模式，直接投資權(quán)益性收入加上資產(chǎn)管理收入，結(jié)合起來成為控股公司的主要收入。

不過，萬通此次商業(yè)模式轉(zhuǎn)型在專家眼中仍不無困惑。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮表示，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式不同的是，PE才是真正半產(chǎn)權(quán)方式參與開發(fā)商環(huán)節(jié)，這屬于商業(yè)模式。但PE是很獨(dú)特的合伙方式，既有債權(quán)特征、也有產(chǎn)權(quán)合作的特征，但無法通過分享長期產(chǎn)權(quán)溢價來實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。

篇(3)

2008年以來，我國商品房銷售面積增速逐步放緩（如圖1），我國房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)從成長期步入成熟期。隨著人口結(jié)構(gòu)拐點(diǎn)出現(xiàn)和城鎮(zhèn)化增速放緩，未來商品房需求增速將進(jìn)一步放緩。城鎮(zhèn)化增速放緩和住房需求收入中樞下移將抑制新增住房購買力。我國1978-2013年常住人口城鎮(zhèn)化率年均提高1.02個百分點(diǎn)，按照規(guī)劃，2020年常住人口城鎮(zhèn)化率要達(dá)到60%左右，年均提高0.9個百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)常住人口增速放緩意味著新增住房需求增速動能較上個10年減弱。此外，我國目前住房自有率達(dá)到80%左右，城市中高收入階層大多已擁有住房，未來城鎮(zhèn)新移民將以農(nóng)村人口或農(nóng)民工群體為主，中低收入群體將成為購房主力，可以預(yù)見購房需求收入中樞下移，新房購買力相對較弱。我國房地產(chǎn)業(yè)正處于從開發(fā)建設(shè)為主向經(jīng)營服務(wù)轉(zhuǎn)型階段。根據(jù)國際成熟的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一個國家人均GDP在1300-8000美元之間時，住宅投資將達(dá)到高峰，人均GDP在8000-13000美元之間時，住宅投資保持平穩(wěn)，當(dāng)人均GDP處在13000美元以上時，住宅投資將開始回落。同時，在人均GDP超過8000美元之后，經(jīng)圖2房地產(chǎn)價值鏈及企業(yè)分布濟(jì)結(jié)構(gòu)將從制造業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)。這意味著未來的住房消費(fèi)需求將從實(shí)物消費(fèi)向服務(wù)消費(fèi)轉(zhuǎn)變。而我國2004年人均GDP即超過1300美元，開始加速增長，2014年達(dá)到7594美元，即將突破8000美元的關(guān)口。房地產(chǎn)業(yè)將面臨一系列轉(zhuǎn)型，包括“從注重投資開發(fā)轉(zhuǎn)型為注重管理運(yùn)營、從追求加杠桿轉(zhuǎn)型為泛金融化、從重資產(chǎn)拼規(guī)模轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)多業(yè)態(tài)、從買地賣房轉(zhuǎn)型為客群服務(wù)等”。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的趨勢

隨著互聯(lián)網(wǎng)工具的應(yīng)用，有的房地產(chǎn)開發(fā)商變身為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，提供辦公物業(yè)、住宅物業(yè)租賃服務(wù)，有的開發(fā)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)合作進(jìn)入電商運(yùn)營領(lǐng)域，也有互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)介入房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營。房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、服務(wù)業(yè)企業(yè)的邊界正在模糊，相互滲透融合。房地產(chǎn)業(yè)是一個包括了開發(fā)建設(shè)和各種服務(wù)的價值鏈。從環(huán)節(jié)上看，房地產(chǎn)業(yè)包括了土地、資金、設(shè)計(jì)等上游投入階段，中游開發(fā)建設(shè)和銷售階段，下游租賃和二手交易階段以及衍生的物業(yè)服務(wù)和居住消費(fèi)服務(wù)。開發(fā)建設(shè)和銷售環(huán)節(jié)的附加值相對較低，以規(guī)模經(jīng)濟(jì)為主要特點(diǎn)；而上游融資及下游經(jīng)營服務(wù)環(huán)節(jié)附加值較高，以精細(xì)化、專業(yè)化為主要特點(diǎn)。所謂產(chǎn)業(yè)升級，即企業(yè)經(jīng)營從低附加值的環(huán)節(jié)向上下游高附加值環(huán)節(jié)遷移的過程，伴隨著行業(yè)競爭以成本競爭、規(guī)模擴(kuò)張為主向利潤競爭、價值創(chuàng)造為主。許多品牌房企在房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的階段已經(jīng)取得了領(lǐng)先的市場地位和規(guī)模優(yōu)勢，正在積極的尋求轉(zhuǎn)型。這主要包括以下幾個方面：1.從銷售中心向利潤中心調(diào)整2009年后房地產(chǎn)銷售整體承壓，費(fèi)用攀升和地價上漲使企業(yè)凈利潤持續(xù)收窄，房地產(chǎn)業(yè)上市公司凈利潤呈持續(xù)下降趨勢。行業(yè)利潤拐點(diǎn)出現(xiàn)迫使房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)展目標(biāo)從擴(kuò)大銷售向提升利潤調(diào)整。2015年上市房企公布的增長目標(biāo)普遍放緩：萬科未來將不考核銷售額指標(biāo)，考核方向轉(zhuǎn)變?yōu)殇N售回款及利潤指標(biāo)，綠地集團(tuán)銷售目標(biāo)同比增加16%，較2014年的48%已大幅下調(diào)。萬達(dá)集團(tuán)核心考核指標(biāo)調(diào)整為租金、凈利潤、持有物業(yè)增長，并明確房地產(chǎn)收入指標(biāo)可以少增長，不增長，甚至負(fù)增長。房地產(chǎn)企業(yè)的另一個動作是積極推出合伙人計(jì)劃或激勵計(jì)劃。2012年末，碧桂園推出“成就共享”激勵計(jì)劃；2014年5月，萬科啟動股權(quán)激勵、項(xiàng)目跟投等領(lǐng)域的地產(chǎn)事業(yè)合伙人制度；2015年6月，鴻坤集團(tuán)公布“合伙人+”制度。房地產(chǎn)企業(yè)引入合伙人制度和股權(quán)激勵有多種考慮，例如提高企業(yè)人才吸引力、提高項(xiàng)目運(yùn)行效率、確保項(xiàng)目質(zhì)量和安全等，但根本原因是，企業(yè)日益看重利潤獲取，需要引入激勵機(jī)制確保項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)的一致性。2.向房地產(chǎn)價值鏈的高附加值環(huán)節(jié)滲透伴隨著中國互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的興起，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)與行業(yè)外企業(yè)的業(yè)務(wù)合作日益活躍。2015年上半年，平安集團(tuán)、京東等企業(yè)與萬科、綠地、碧桂園等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)手，密集推出房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。而早在2012年，萬科即與淘寶聯(lián)手打造住宅網(wǎng)上銷售平臺。2014年8月，萬達(dá)集團(tuán)與騰訊、百度共同出資成立萬達(dá)電子商務(wù)公司。互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也開始向房地產(chǎn)領(lǐng)域滲透。例如，小米通過打造“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)+X”模式，形成以地產(chǎn)為基礎(chǔ)的、整合教育、醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)、居住消費(fèi)的新型業(yè)態(tài)。從傳統(tǒng)的行業(yè)視角來看，過去專注于房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)、資產(chǎn)管理公司及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)之間的邊界逐漸模糊。但是從價值鏈角度看，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外的企業(yè)正在逐漸滲透和融合：過去房地產(chǎn)開發(fā)商依靠雄厚的資金實(shí)力牢牢控制著土地購置、項(xiàng)目規(guī)劃和融資環(huán)節(jié)，而建筑方案設(shè)計(jì)、建設(shè)工程、銷售業(yè)務(wù)、物業(yè)服務(wù)及生活消費(fèi)則以外包的方式轉(zhuǎn)移出去。現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了追求新的利潤來源，將業(yè)務(wù)向物業(yè)服務(wù)、居住消費(fèi)等環(huán)節(jié)擴(kuò)展，同時在價值鏈的上游，引入合作以尋求新的競爭優(yōu)勢。3.基于資源整合的多元化發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)商向價值鏈其他環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移的表現(xiàn)，就是業(yè)務(wù)多元化。萬科未來定位于“城鎮(zhèn)化配套運(yùn)營商”，綠地集團(tuán)等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)致力于向“綜合地產(chǎn)運(yùn)營商”轉(zhuǎn)型。也有地產(chǎn)商將核心業(yè)務(wù)向產(chǎn)業(yè)鏈的上游轉(zhuǎn)移，萬達(dá)的“輕資產(chǎn)戰(zhàn)略”致力于銀行、證券、保險等金融企業(yè)的并購。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布第四步發(fā)展戰(zhàn)略是“構(gòu)建包括住宅開發(fā)、不動產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)金融、客戶服務(wù)在內(nèi)的四元業(yè)務(wù)格局”。在房地產(chǎn)業(yè)跨界轉(zhuǎn)型、多元化布局的背后，是日益頻繁的股權(quán)投資與并購。2013年以來，生命人壽、安邦人壽等保險資金通過聯(lián)合拿地、股權(quán)投資等方式進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，主要是養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作也在加強(qiáng)，萬科與萬達(dá)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，將住宅和商業(yè)領(lǐng)域的優(yōu)勢資源結(jié)合，構(gòu)建商住地產(chǎn)平臺。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也非常注重互聯(lián)網(wǎng)平臺的整合。比較典型的是平安集團(tuán)聯(lián)合萬科、萬通、碧桂園、綠地集團(tuán)、綠城集團(tuán)等房企成立的房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟，成為利用互聯(lián)網(wǎng)模式融資與銷售的門戶。此外，也有許多房企試圖進(jìn)入智能家居的領(lǐng)域，例如主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)的中茵股份公告稱，將收購聞泰通訊51%的股權(quán)，而后者的主營業(yè)務(wù)是智能手機(jī)、智能硬件、云計(jì)算和大數(shù)據(jù)分析，中茵股份整合居住和智能家居及相關(guān)消費(fèi)的意圖不言而喻。在跨界多元化潮流下，房地產(chǎn)業(yè)嘗試投資和進(jìn)入的領(lǐng)域讓人眼花繚亂，甚至有的房企進(jìn)入了體育、電影等娛樂領(lǐng)域。但是，這些表象背后，是房地產(chǎn)企業(yè)依托已有的資本、經(jīng)營上的競爭優(yōu)勢，將業(yè)務(wù)不斷打散細(xì)化，整合新型的優(yōu)勢資源，向房地產(chǎn)價值鏈中更具附加值的環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移的趨勢。

三、房地產(chǎn)業(yè)加速轉(zhuǎn)型的有利條件

房地產(chǎn)業(yè)從開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)向經(jīng)營的核心問題是如何利用好存量住房資源和存量住房資產(chǎn)，前者是已經(jīng)建成的各類房產(chǎn)和物業(yè)，后者主要包括以房地產(chǎn)為抵押的各種貸款及金融資產(chǎn)。新的商業(yè)模式和資本化技術(shù)有利于存量資源的充分利用，提高財(cái)富的流動性，為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型提供了新的業(yè)務(wù)空間和條件。1.O2O模式我國住房市場重購買輕租賃，美國、德國、英國、日本等發(fā)達(dá)國家首次購房者平均年齡在35歲以上，而我國則在26-30歲之間，購房者低齡化的趨勢明顯，抑制了非住房消費(fèi)的增長。發(fā)展住房租賃市場對加快人口流動和城鎮(zhèn)化、緩解住房供需結(jié)構(gòu)性不平衡具有積極意義。顯然，吸引消費(fèi)者從購房轉(zhuǎn)向租房存在巨大的商機(jī)，2013年市場規(guī)模已達(dá)到2.5萬億，但是信任和服務(wù)缺失卻阻礙市場進(jìn)一步增長，行業(yè)服務(wù)水平亟需提高。許多房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)正在積極的將O2O模式（線上對線下）引入租賃業(yè)務(wù)，通過租賃合約將分散的房源集中起來加以管理和經(jīng)營。對業(yè)主提供全程托管服務(wù)，返回穩(wěn)定的租金收益；對租戶提供經(jīng)過二次設(shè)計(jì)裝修的產(chǎn)品，附加房屋維護(hù)、住房消費(fèi)金融、家政物業(yè)等增值服務(wù)。實(shí)際上，O2O模式是對存量房源重新定位、加工、再向市場投放的居住服務(wù)，強(qiáng)烈的體現(xiàn)了以用戶為核心的思維。2.資產(chǎn)證券化資產(chǎn)證券化能夠?qū)⒘鲃有暂^差的房地產(chǎn)信貸或投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為高流動性的可交易證券，主要形式包括RMBS（住房抵押貸款支持證券）和REITs（房地產(chǎn)信托基金）。中國建設(shè)銀行最早在2005年12月和2007年12月發(fā)行過兩期RMBS。直至2015年下半年，RMBS再度活躍，7月份，建設(shè)銀行、民生銀行分別發(fā)行500億、100億的個人住房抵押貸款支持證券（RMBS）獲批，央行還受理了浦發(fā)銀行、中國銀行發(fā)行RMBS，共計(jì)1600億元。同月，武漢市也發(fā)行了規(guī)模為5億的住房公積金貸款支持證券。在銀行利差收窄的壓力下，銀行發(fā)行RMBS產(chǎn)品可以盤活購房貸款資金，更好的支持購房需求，同時也為資本市場供應(yīng)了新的風(fēng)險投資品種。更富積極意義的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品是REITs。目前，全球已有20個國家和地區(qū)相繼推出REITs，并且有7個國家和地區(qū)正著手開辟REITs市場。REITs使房地產(chǎn)投資收益權(quán)分割并自由流通，有效解決了房地產(chǎn)資產(chǎn)的固定性與權(quán)益的流動性、經(jīng)營的統(tǒng)一性與資金的多元性之間的矛盾，使分散、小額的社會投資可以集中起來投入綜合地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營。通過REITs的分級技術(shù)，不同風(fēng)險偏好的資金將會流向商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的不同環(huán)節(jié)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資金的風(fēng)險偏好與投資收益相匹配。REITs因此能夠很好的支持經(jīng)營績效規(guī)模化溢價高的項(xiàng)目，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營趨向精細(xì)化運(yùn)作。

四、房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的政策引導(dǎo)

篇(4)

五六千年來，我們把這樣一種本能為生存而創(chuàng)造的空間，特別是在最近幾百年把空間形式用商業(yè)的方式來推廣發(fā)展，就出現(xiàn)了房地產(chǎn)。只要人類存在，我們80%的時間都是在人造空間里完成，房地產(chǎn)所要提供的服務(wù)和產(chǎn)品將是人類繼續(xù)生存和生生不息的一個重要條件。

既然如此，大家當(dāng)然就對房地產(chǎn)有信心，只要還有人類就會有房地產(chǎn)，只要有房地產(chǎn)就會有房地產(chǎn)企業(yè)，只要有房地產(chǎn)企業(yè)，我們的空間、結(jié)構(gòu)的形式，我們的享受，我們的便捷性、安全性就越來越高。

有些很有思想的妹妹會在微博里、小說里寫：找一個房子比找一個男人靠譜，因?yàn)榉孔又灰惆唇彝昊旧喜辉衮_你。博納董事長于冬拍的電影里經(jīng)常有不靠譜的男人和女人的關(guān)系，但房子是靠譜的，可以給我們提供安全和便捷、方便的條件。

重要的地產(chǎn)公司都在做一件事情，即告別住宅時代，進(jìn)入房地產(chǎn)全面發(fā)展的時代，由住宅公司轉(zhuǎn)型到全功能的房地產(chǎn)公司，這是最近房地產(chǎn)行業(yè)最實(shí)質(zhì)性的變化。

比如，萬達(dá)早已不把自己定位為純粹的地產(chǎn)公司，它由一個住宅公司，轉(zhuǎn)到商用，現(xiàn)在變成全功能娛樂文化導(dǎo)向房地產(chǎn)類的一個特殊公司。再比如中建，要把它所有系統(tǒng)內(nèi)的，包括中海外、中建國際，以及在內(nèi)地上市的各式各樣公司所有的統(tǒng)合到一起。

而這個變化中，有三個方向是共同的：

一、大家的關(guān)注從外部轉(zhuǎn)化到內(nèi)部空間里；

二、商業(yè)模式由縱向模式逐步地變成單一的全能型的房地產(chǎn)開發(fā)商，逐步變?yōu)槭召M(fèi)開發(fā)商，變?yōu)闄M向模式，平臺模式；

三、財(cái)務(wù)安排的機(jī)制，由直接融資占主導(dǎo)，取代過往，全部的間接融資。

第一，外部轉(zhuǎn)化到內(nèi)部空間里。以前做房地產(chǎn)，做住宅的時候只要關(guān)注整個有多少面積，多大，然后多少銷售額，多少規(guī)模，對空間里邊的內(nèi)容其實(shí)不大關(guān)注，在住宅時代，所有空間里邊是老婆（運(yùn)營商）打老公，給你這么大的地方，你怎么折騰都可以。

比如，萬達(dá)發(fā)現(xiàn)，商場內(nèi)賣服飾的已被電商擠得七零八落，因此要把服飾業(yè)態(tài)砍掉，這就是關(guān)注了里邊的事。而現(xiàn)在全球的購物中心最大幾家全都在關(guān)門、減少，并且都在關(guān)注里邊的業(yè)態(tài)發(fā)生的變化。

第二，商業(yè)模式的改變。地產(chǎn)公司現(xiàn)在正在開始關(guān)注房子里邊怎么樣去設(shè)計(jì)，究竟應(yīng)該按照國際上做商用不動產(chǎn)通常的辦法，把開發(fā)商頭商，運(yùn)營商者分開，由開發(fā)商來統(tǒng)合，還是像過去做住宅一樣一個開發(fā)商從頭做到尾，是平臺模式，還是沿襲過去的縱向模式？這是第二個關(guān)注的興奮點(diǎn)。

第三則是，地產(chǎn)公司由直接融資占主導(dǎo)，取代過往全部的間接融資。以往地產(chǎn)公司70%是銀行的錢，現(xiàn)在所有的地產(chǎn)公司都開始在財(cái)務(wù)安排的模式上發(fā)現(xiàn)了變化，直接融資占了越來越大的比例。這是一個趨勢。在美國直接融資房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，特別是商業(yè)不動產(chǎn)當(dāng)中大概占到七八成。銀行的錢非常少。

萬通，現(xiàn)在銀行收緊貸款大家也不抱怨了，相當(dāng)于天上人間關(guān)了，良家婦女不抱怨了，因?yàn)槟腥瞬蝗チ?。政府監(jiān)管還是按照原來的習(xí)慣，管銀行，但地產(chǎn)公司還是發(fā)展很快，實(shí)際上通過直接融資增加了很多表外融資，都不止幾十億了，上百億。

過去的地產(chǎn)商恨不得什么都做，但是現(xiàn)在發(fā)達(dá)地區(qū)地產(chǎn)價格鏈已經(jīng)從縱向開始變化，由制造業(yè)變?yōu)榉?wù)業(yè)，服務(wù)業(yè)演化為金融業(yè)。傳統(tǒng)開發(fā)是制造業(yè)，空間的研究和運(yùn)營叫服務(wù)業(yè)，由此帶來的一些財(cái)務(wù)安排和金融產(chǎn)品的變化，這叫金融業(yè)。地產(chǎn)公司要做一個選擇，你是聚焦在制造業(yè)、服務(wù)業(yè)還是金融業(yè)？

在制造業(yè)階段競爭力主要是在成本、規(guī)模、速度上競爭。就跟富士康一樣，雇100萬人來帶兵；服務(wù)業(yè)競爭則在服務(wù)品質(zhì)和財(cái)務(wù)安排的技巧；到金融部分的競爭則是創(chuàng)新能力，以及公司信用和周邊的一些組合資源能力。

服務(wù)講究的是品牌和收益，地產(chǎn)商逐步轉(zhuǎn)到服務(wù)業(yè)以后，就變成了手藝人，就是打磨鉆石的人。根據(jù)調(diào)查，這種服務(wù)業(yè)的模式轉(zhuǎn)變越來越多，圍繞這些東西創(chuàng)造出無限多跟房地產(chǎn)有關(guān)的服務(wù)類公司。

在美國，這樣的服務(wù)公司一共有60萬家，開發(fā)商反而很少，但是在中國，開發(fā)公司有6萬多家，服務(wù)類的公司少于開發(fā)公司，今后在這個領(lǐng)域里服務(wù)類的公司將大大增加，傳統(tǒng)的開發(fā)公司會減少。

從全球，特別是美國來看服務(wù)類的房地產(chǎn)公司，或者是商業(yè)不動產(chǎn)公司的市值大于住宅公司的市值，房地產(chǎn)金融類的市值又遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于商業(yè)不動產(chǎn)公司的市值，所以最大、最復(fù)雜、最有容量的是不動產(chǎn)金融。

目前，中國的熱錢體量很大，多到什么程度呢？現(xiàn)在保險公司的資產(chǎn)有10%可以用于房地產(chǎn)，特別是用于住宅和土地開發(fā)以外的其他各種類型的房地產(chǎn)，這個錢就有1萬億元。還有1萬億元是民間通過類似于影子銀行、基金、理財(cái)公司等各種金融服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)入到房地產(chǎn)公司。

篇(5)

一、房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)投資不同于其他投資，具有其固有的特性：

1、巨額性。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，從購置土地到建造不動產(chǎn)，少則數(shù)十萬元，多則數(shù)千萬元，甚至數(shù)億元，往往使很多投資者望而卻步，即使采用分期投資、股份投資，也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

2、投資回收期長。房地產(chǎn)投資要經(jīng)過投資前期（投資機(jī)會研究、投資項(xiàng)目建議、投資項(xiàng)目可行性分析、投資項(xiàng)目評估與投資決策）、投資實(shí)施期（項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目控制、項(xiàng)目管理、項(xiàng)目交工驗(yàn)收）、項(xiàng)目營銷或經(jīng)營期三個階段，一般少則一兩年，多則數(shù)年至十幾年。房地產(chǎn)投資回收期一般需要幾年甚至更長時間。投資者要承受長時間資金壓力和市場風(fēng)險。

3、流動性差。房地產(chǎn)是一種非流動資產(chǎn)，不同于其他投資工具可以靈活應(yīng)變，單靠出售已投資房地產(chǎn)項(xiàng)目抽回資金需要較長時間。如果急于變現(xiàn)，降低價格出售，有可能使投資者遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失。

4、金融作用強(qiáng)。巨額的投資，使房地產(chǎn)投資者在很大程度上依賴于金融部門的支持。房地產(chǎn)商品的消費(fèi)，也有賴于金融部門的抵押貸款。因此，金融機(jī)構(gòu)的參與，幾乎成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

5、抵御通貨膨脹能力強(qiáng)。房地產(chǎn)具有價值增值特點(diǎn)，使其能抵御通貨膨脹對資本價值的影響。

6、受政策影響性大。政府為調(diào)控房地產(chǎn)市場出臺了很多政策，如土地供給政策、住房改革政策、金融政策、財(cái)政稅收政策等，必然影響房地產(chǎn)投資。

7、影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險的因素多。由于房地產(chǎn)具有不可移動性、商品之間的相關(guān)性以及房地產(chǎn)投資巨大、回收期長，使得來自各方面的因素變化都可能影響房地產(chǎn)投資。

縱觀房地產(chǎn)投資的七個固有特性，或直接或間接的都與資金的巨量需求屬性發(fā)生著聯(lián)系。資金是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)最重要的關(guān)鍵資源，它的重要性是所有業(yè)內(nèi)人士所共知的，雖然它也是有價值的，卻不是稀缺的,不可替代的和不可模仿的，所以不能認(rèn)為它是企業(yè)的核心競爭力。然而，資金的運(yùn)作能力卻可以形成企業(yè)的核心競爭力。也許在房地產(chǎn)市場還處于賣方市場的時候，這一能力所帶來的競爭優(yōu)勢還沒有被充分體現(xiàn)出來，但隨著市場和各方面環(huán)境的變化，它已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)價值鏈上最增值的一環(huán)，是當(dāng)今國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)獲取競爭優(yōu)勢的有力武器。

二、環(huán)境分析與機(jī)會識別

以前的房地產(chǎn)企業(yè)，由于國家的鼓勵性政策，企業(yè)很容易就能在銀行貸到大量的資金。而為了獲取土地，企業(yè)只要跟政府搞好關(guān)系就能以低價毫不費(fèi)力的拿到土地。寬松的政策下，一方面帶來了房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，另一方面也導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的良莠不齊。很多企業(yè)就是靠著關(guān)系拿地，銀行貸款來搞房地產(chǎn)開發(fā)，獲得了豐厚的收益。但是，近年來由于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策頻出，國際地產(chǎn)環(huán)境也在對中國房地產(chǎn)市場加大影響，我國房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境正在發(fā)生深刻的變化，關(guān)系地產(chǎn)年代已經(jīng)一去不復(fù)返了。開放的市場競爭需要企業(yè)苦練內(nèi)功，以核心競爭能力制勝。在當(dāng)前環(huán)境下，根據(jù)核心競爭力管理理論，在競爭環(huán)境發(fā)生變化時，企業(yè)需要重新審視資源和能力，以開發(fā)機(jī)會和抵御威脅。所以，我們有必要重新評價目前的競爭環(huán)境，以利于企業(yè)找到提升自我的機(jī)會和途徑，更好的參與競爭。這里用波特的五種力量模型做一個簡單的競爭環(huán)境分析：

1、供方討價還價能力。由于國家政策的宏觀調(diào)控，資金上限定企業(yè)必須具有35％以上的自有資金才能給予銀行貸款。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金一般在5％～15％，所以在自有資金不足的情況下，只靠銀行貸款搞投資開發(fā)已很困難。另外，土地的供應(yīng)通過公開市場招拍掛，也需要企業(yè)具有大量資金購買土地。因此，政府的強(qiáng)硬政策讓幾乎所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前都面臨著資金的巨大壓力。資金已成為各地產(chǎn)企業(yè)的瓶頸。誰擁有好的融資渠道，獲得巨大的資金支持，誰就能在行業(yè)中脫穎而出。

2、買方討價還價能力。隨著我國房產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)市場已由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)榱速I方市場。由于房地產(chǎn)的高價值性，消費(fèi)者買房都非常慎重。去年以來商品房交易量的急劇萎縮就是很好的證明。交易量的急劇萎縮，開發(fā)商的資金沒法迅速回籠，資金鏈迅速繃緊，面臨斷裂的威脅，企業(yè)到了生死存亡的危急時刻。所以，開發(fā)商僅靠銷售回款來維持資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)風(fēng)險是相當(dāng)大的。

3、替代品的威脅。房地產(chǎn)產(chǎn)品的異質(zhì)性決定了替代品的多樣性，開發(fā)商只有開發(fā)出適合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品才有市場，只有贏得市場的企業(yè)才能贏得生存和發(fā)展。去年以來，在商品房成交量急劇萎縮的情況下，某些地方適應(yīng)消費(fèi)者需求的樓盤仍出現(xiàn)了排隊(duì)購房的銷售熱潮就是很好的證明。所以，企業(yè)投資前期的工作，特別是市場調(diào)查階段的工作非常重要，需要企業(yè)更多的投入。俗話說，好的開始是成功的一半，順應(yīng)需求的產(chǎn)品定位就是項(xiàng)目成功的一半，這就對企業(yè)資金運(yùn)作提出了要求。

4、潛在競爭者的威脅。業(yè)界對資金的渴求和地產(chǎn)業(yè)融資渠道的狹窄，給地產(chǎn)金融提供了廣闊的創(chuàng)新空間。去年外資地產(chǎn)基金的最大變化在于商業(yè)模式和贏利模式的轉(zhuǎn)變，商業(yè)模式將廢棄原來的合作開發(fā)模式，而更熱衷于選擇基金委托管理模式，而從資本市場上獲利的贏利模式將成為外資地產(chǎn)基金熱門的贏利模式，在這樣的市場渴求下，必將催生一種新的房地產(chǎn)企業(yè)，他們專門從事房地產(chǎn)資本的運(yùn)作，通過為開發(fā)企業(yè)提供資金服務(wù)獲取利潤。這對某些現(xiàn)有競爭者來說不僅是一個市場機(jī)會，也是即將面對的威脅。

5、現(xiàn)有競爭者的競爭。每一次大的調(diào)整都會有30％～50％的開發(fā)商出局，資金鏈斷裂是出局的主要原因，這一點(diǎn)全世界都一樣。去年以來，中央和地方政府出臺的一系列調(diào)控政策，對房地產(chǎn)商的資金鏈造成很大壓力，各開發(fā)商正在嘗試多種融資渠道。國際地產(chǎn)大亨正以每年30億美元的遞增額涌入我國房地產(chǎn)市場，處在資金饑渴中的地產(chǎn)企業(yè)紛紛選擇了與國際資本熱情的擁抱，然而，缺乏資金運(yùn)作能力的企業(yè)會不會又將面臨一場新的困境呢？以后的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不僅是一個開發(fā)企業(yè)，首先應(yīng)成為一個資本企業(yè)才能生存發(fā)展。房地產(chǎn)基金與房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合，將成就一批特大規(guī)模的地產(chǎn)商，誰掌控資本，誰就能瓜分更多的房地產(chǎn)開發(fā)利潤。國外房地產(chǎn)發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)表明，隨著市場化競爭的深入，未來中國房地產(chǎn)金融化是必然趨勢，所以房地產(chǎn)開發(fā)商必須有強(qiáng)大的金融運(yùn)作能力和雄厚的自有資金實(shí)力，才能支持房地產(chǎn)開發(fā)對資金的巨量需求。

通過以上五種力量的分析，我們獲得一個重要信息，中國的房地產(chǎn)正處在一個十字路口，誰先擁有超強(qiáng)的資本運(yùn)作能力，誰就把握住了行業(yè)發(fā)展的方向，獲得競爭優(yōu)勢，贏得發(fā)展。綜合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)和競爭環(huán)境的分析，資本運(yùn)作能力的提升不僅是行業(yè)的內(nèi)在要求，也是當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)競爭環(huán)境，提升核心競爭力，以獲取競爭優(yōu)勢，贏得持續(xù)發(fā)展的需要。

三、資本運(yùn)作能力的提升

資本運(yùn)作是指對企業(yè)資本進(jìn)行運(yùn)籌、謀劃、決策、理財(cái)和投資的業(yè)務(wù)。具體地說，是對企業(yè)可以支配的各種資源和生產(chǎn)要素進(jìn)行運(yùn)籌謀劃和優(yōu)化配置，以實(shí)現(xiàn)最大限度的資本增值的目標(biāo)。就房地產(chǎn)開發(fā)而言，其資本運(yùn)作按對象劃分，可以分為土地、資金、企業(yè)品牌和人力資本等，運(yùn)作能力的提升，我認(rèn)為可以從生產(chǎn)性運(yùn)作、戰(zhàn)略性運(yùn)作和金融運(yùn)作等三方面來提升。

1、資本的生產(chǎn)性運(yùn)作能力。也可以說是企業(yè)的日常運(yùn)作能力。企業(yè)需要建立健全的生產(chǎn)運(yùn)作機(jī)制，配備合適的人員，將日常業(yè)務(wù)高效有序的運(yùn)作起來，這是企業(yè)獲取競爭優(yōu)勢的基礎(chǔ)，非常重要。在全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，具有高效日常運(yùn)作能力的企業(yè)很少。很多企業(yè)資金運(yùn)作有問題，有的資金分配運(yùn)用不科學(xué)，將過多的資金用于大量購置土地，導(dǎo)致企業(yè)開發(fā)資金不足，投資規(guī)模過小，資本贏利能力低下，給企業(yè)造成損失；又或者土地購置過少，導(dǎo)致未來開發(fā)不能為繼，造成企業(yè)能力和資源的閑置浪費(fèi)，損失也很大。也有的投資規(guī)模過大或成本控制能力差，導(dǎo)致項(xiàng)目資金缺口很大，項(xiàng)目不能正常完工，這不但給企業(yè)財(cái)務(wù)造成很大的工作壓力，也給企業(yè)造成了巨大的損失，更大的危害還在于企業(yè)可能會由于資金鏈斷裂而遭受滅亡之災(zāi)，這樣的例子在房地產(chǎn)行業(yè)里比比皆是。在宏觀環(huán)境穩(wěn)定的情況下，生產(chǎn)運(yùn)作能力的薄弱是我國房地產(chǎn)企業(yè)的最大殺手，如何協(xié)調(diào)企業(yè)當(dāng)前生產(chǎn)與后續(xù)開發(fā)，如何有效管理和控制企業(yè)各項(xiàng)成本費(fèi)用，是房地產(chǎn)開發(fā)永遠(yuǎn)需要面對和解決的最基本的問題。所以，企業(yè)必須在各個部門配備優(yōu)質(zhì)的專業(yè)人員，建立各部門間協(xié)調(diào)合作的企業(yè)運(yùn)行機(jī)制和企業(yè)文化，讓企業(yè)各項(xiàng)資源得到科學(xué)充分的發(fā)揮，實(shí)現(xiàn)資本最大限度的增值。

篇(6)

城市綜合體的發(fā)展機(jī)遇

城市化促進(jìn)城市綜合體進(jìn)入黃金發(fā)展時期。城市綜合體依托于城市，又推動著城市的繁榮與發(fā)展?，F(xiàn)階段我們?nèi)匀惶幱诔鞘谢铀侔l(fā)展階段，城市群的快速崛起、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化等因素將促進(jìn)城市化快速發(fā)展，推動城市綜合體步入繁榮發(fā)展期。

城市綜合體的發(fā)展順應(yīng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級（擴(kuò)大消費(fèi)）的需求。我國經(jīng)濟(jì)增長對出口和投資的依賴程度過高，導(dǎo)致居民消費(fèi)支出明顯落后于經(jīng)濟(jì)增速。鼓勵消費(fèi)有利于經(jīng)濟(jì)向消費(fèi)拉動型的轉(zhuǎn)變，促進(jìn)其持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。城市綜合體的多業(yè)態(tài)組合還可以滿足居民日益提升的消費(fèi)理念和需求，在消費(fèi)支出進(jìn)一步增長和消費(fèi)結(jié)構(gòu)與理念發(fā)生變化的前提下，城市綜合體將迎來新的發(fā)展機(jī)遇。

第三產(chǎn)業(yè)的興起將會進(jìn)一步促進(jìn)綜合體的繁榮發(fā)展。從絕對值來看，我國第三產(chǎn)業(yè)占GDP 比重相對全球平均水平，處于一個較低水準(zhǔn)，甚至落后于低收入國家。從相對水平來看，我國第三產(chǎn)業(yè)占GDP 比重落后于我國城市化率在全球范圍內(nèi)的位置。在中國宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的前提下，在城市化加速發(fā)展、服務(wù)業(yè)的蓬勃興起，我國第三產(chǎn)業(yè)具有廣闊的提升空間，有利于城市綜合體的繁榮發(fā)展。

國內(nèi)開發(fā)商加快戰(zhàn)略布局步伐

由于城市綜合體投資價值巨大，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛開始涉足綜合體的開發(fā)。除了萬達(dá)、寶龍、世貿(mào)和國貿(mào)等以商業(yè)地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的公司加快擴(kuò)張步伐外，傳統(tǒng)住宅類企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)的投入力度也明顯加大。萬科宣布未來將持有型物業(yè)提升到20%的開發(fā)比例，萬科依托其傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域的巨大優(yōu)勢，將大力拓展社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，主要以社區(qū)小型綜合體的形式出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已進(jìn)入北京、上海、深圳、武漢、西安、東莞等城市。保利計(jì)劃幾年內(nèi)整合商業(yè)地產(chǎn)平臺，完善相關(guān)制度建設(shè)，打造成商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品系列，公司商業(yè)地產(chǎn)方面的投資預(yù)計(jì)占到總投資額的30%，并持有部分核心地段的高品質(zhì)物業(yè)。遠(yuǎn)洋表示其在“十二五”期間商業(yè)地產(chǎn)部分的營業(yè)收入計(jì)劃超過80億元。金地集團(tuán)也表示，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)作將成為未來公司戰(zhàn)略規(guī)劃當(dāng)中重要組成部分。中糧集團(tuán)宣布以“大悅城”為品牌，在全國打造“全服務(wù)鏈城市綜合體”，并以此作為公司商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略。總體看來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，大到一線品牌的國企與行業(yè)領(lǐng)頭羊的民企如中糧、華潤、萬科，小到一些中型的區(qū)域型地產(chǎn)開發(fā)商，如萊蒙國際、河南建業(yè)、蘇寧環(huán)球等均已涉足綜合體的開發(fā)，似乎綜合體作為商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中的一塊誘人的蛋糕，在目前形式下，作為資金的“泄洪渠”，已經(jīng)燃起了“盲目的沖動”。

國內(nèi)開發(fā)商中，萬達(dá)無疑是城市綜合體成功運(yùn)作的典范。萬達(dá)的成功，主要在于其突破了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的幾個難題：第一，解決了產(chǎn)品復(fù)雜，設(shè)計(jì)周期漫長，難以快速復(fù)制的問題。萬科廣場已經(jīng)成為萬達(dá)綜合體產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的鮮活案例，和萬科住宅產(chǎn)品金色系列如出一轍，萬達(dá)廣場系列的標(biāo)準(zhǔn)化將其設(shè)計(jì)工作大大置前，極大縮短了建設(shè)周期，為其快速復(fù)制奠定了基礎(chǔ)；第二，解決了商業(yè)地產(chǎn)資金沉淀巨大，融資困難的問題。一方面，萬達(dá)通過住宅產(chǎn)品和商業(yè)產(chǎn)品的合理配置，以及不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)節(jié)奏及回款節(jié)奏的合理配置，來滿足項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)金流問題，以住宅現(xiàn)金流和利潤補(bǔ)貼商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，解決其融資問題；另一方面，萬達(dá)和國際投行澳大利亞麥格理股權(quán)合作共同開發(fā)國內(nèi)多個萬達(dá)廣場，采取表外融資的方式解決資金的問題，而麥格理借助其國際資本的優(yōu)勢，又幫助萬達(dá)在境外募集CMBS債券等籌集資金。萬達(dá)正是借助內(nèi)生式和外延式這兩種方式幫助其在快速擴(kuò)張的過程中解決融資困難問題；第三，解決了前期招商繁瑣、開業(yè)周期漫長的問題。眾所周知，萬達(dá)的訂單地產(chǎn)即和沃爾瑪、國美、蘇寧等國內(nèi)外零售巨頭強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，將中國的城市劃定為兩個等級，一線城市北上廣深為一等，剩下的都算二等，將一等和二等城市租金都事先規(guī)定好，這樣合同談判的時間大大減少，為其招商和迅速開業(yè)提供了極大的便利，從2002年開始到至今，萬達(dá)按照這樣的模式快速發(fā)展。萬達(dá)通過“標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制”的操作手法實(shí)現(xiàn)了全國范圍的快速擴(kuò)張，通過“大住宅帶動大商業(yè)”實(shí)現(xiàn)了單項(xiàng)目的現(xiàn)金流平衡，通過高度捆綁的商戶資源實(shí)現(xiàn)了商業(yè)的快速招商、快速開業(yè)。

萬達(dá)商業(yè)模式的成功，使其“一個萬達(dá)廣場，成就一個城市中心，帶動一方消費(fèi)、就業(yè)和稅收”的示范效應(yīng)倍受地方政府青睞。萬達(dá)由此獲得了與地方政府的強(qiáng)大土地談判能力，使得公司可以在核心地段（或城市副中心）以低價獲取大幅土地，其中又大都包含了較大比例的可售住宅用以平衡項(xiàng)目的現(xiàn)金流。用一句當(dāng)今業(yè)內(nèi)流行的話語來說，就是“現(xiàn)在對地方政府來說，王建林可比王石更受歡迎多了”。

篇(7)

隨著信貸緊縮和樓市調(diào)控，傳統(tǒng)的融資渠道幾近關(guān)閉，銷售款回籠壓力日增，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈持續(xù)繃緊。在此背景下，房地產(chǎn)私募基金（PE）趁勢上位，迅速發(fā)展壯大，正成為一個有力的融資新渠道。

開發(fā)商爭先試水

據(jù)報(bào)道，2010年下半年以來，包括基金、境外其他私募基金在內(nèi)的海外資金與國內(nèi)房企合作、注資開發(fā)項(xiàng)目的案例大量浮現(xiàn)。據(jù)保守估計(jì)，去年進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的外資總量就已超過1500億元。走FDI（外商直接投資）途徑、實(shí)行基金化運(yùn)作，是外資進(jìn)入國內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目的主要特點(diǎn)，而外資投資的項(xiàng)目絕大部分是商業(yè)地產(chǎn)。

與之相呼應(yīng)，外幣房地產(chǎn)私募基金已經(jīng)風(fēng)生水起。據(jù)《中國證券報(bào)》不完全統(tǒng)計(jì)，目前國內(nèi)已出現(xiàn)金地集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、上海復(fù)地、盛世神州、中國海外發(fā)展等內(nèi)資機(jī)構(gòu)發(fā)起外幣私募基金；而法國安盛集團(tuán)（AXA）、私募投資基金太平洋聯(lián)合（PAG）等外資機(jī)構(gòu)也在與內(nèi)地合作參與發(fā)起私募基金。

2010年12月8日，金地集團(tuán)與瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理集團(tuán)宣布，兩公司合作發(fā)起的房地產(chǎn)基金第二期募集已成功完成。而早在去年4月，雙方合作發(fā)起的房地產(chǎn)基金首期完成募資約1億美元，主要投資國內(nèi)住宅開發(fā)項(xiàng)目。這是國內(nèi)第一只由開發(fā)商發(fā)起和募集的房地產(chǎn)私募基金。

2010年上半年，中國海外發(fā)展有限公司公告，將與工銀國際投資管理公司成立規(guī)模約為2.5億美元至5億美元的房地產(chǎn)基金，主要用于投資中海地產(chǎn)集團(tuán)的住宅物業(yè)。首期募集資金將不低于2.5億美元。幾乎同時，盛世神州房地產(chǎn)投資基金也宣告成立，首期融資規(guī)模5億元。其主要牽頭人包括復(fù)地集團(tuán)等開發(fā)商，規(guī)劃未來三年募資達(dá)50億元以上。

除了大型房地產(chǎn)開發(fā)商，一些中小開發(fā)企業(yè)，乃至以民間資本為來源、提供過橋貸款為主的小型人民幣基金，也不甘于人后，爭相試水。

清科研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年前11個月，國內(nèi)共有10只房地產(chǎn)私募基金成功募集18.59億美元，基金數(shù)量與金額分別為2009年全年水平的5倍和3.4倍。另據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)房地產(chǎn)私募基金目前形成規(guī)模的約40家左右，管理資金規(guī)模近千億。

2010年因此被業(yè)界稱作房地產(chǎn)融資的“基金年”。戴德梁行的報(bào)告稱，房地產(chǎn)基金將在房地產(chǎn)金融市場上占據(jù)越來越重要的市場份額。更有分析師預(yù)測：地產(chǎn)私募作為一個重要的金融品種，未來有望和銀行貸款并駕齊驅(qū)。在未來中國房地產(chǎn)直接融資市場中，至少會有50％左右的市場份額可能讓給私募基金。

融資渠道收窄

房地產(chǎn)私募基金的迅速發(fā)展，國內(nèi)樓市調(diào)控和融資渠道收窄顯然是主要因素。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年房地產(chǎn)資金來源不到20％來自于國內(nèi)貸款，但加上部分自籌資金及預(yù)收款，來自于銀行體系的資金約占總體資金來源50％。資本市場融資方面，2010年房地產(chǎn)一級市場融資額140億元，相比2009年的1122億元而言，只占同比12.48％。其中通過首發(fā)和配股募資的資金為零。

隨著連續(xù)加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，以及樓市調(diào)控的加碼，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人按揭貸款都受到嚴(yán)格控制。而房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)證券市場融資也將繼續(xù)受阻。

在房地產(chǎn)信托方面，盡管2010年房地產(chǎn)類信托規(guī)?？焖贁U(kuò)張，去年一年成立規(guī)模逾1200億元，但銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)已于去年7月被叫停，去年11月中旬，銀監(jiān)會下發(fā)通知提示房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險。且房地產(chǎn)信托融資成本居高不下，外資基金不足12％的融資利率則要低于普遍13％-15％的信托融資成本，用途卻更加靈活。

在國內(nèi)融資渠道收緊的背景下，海外融資成為一大熱點(diǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2010年前8個月，大約有30多家房企相繼推出海外融資計(jì)劃，融資規(guī)模達(dá)100多億美元。但海外融資的門檻和代價都比較高昂，發(fā)債的利率區(qū)間已從8％-9％上升至13％-14％；而至于近期外資的突然涌入，分析人士認(rèn)為，國內(nèi)對外資的管制比較嚴(yán)格，雖然從各個“縫隙”有所回流，但規(guī)模有限。

民生銀行的2011年《中國地產(chǎn)金融藍(lán)皮書》顯示，在各種融資渠道受到抑制的背景下，房地產(chǎn)基金將在今年迎來較好的發(fā)展窗口，雖然目前規(guī)模相對融資需求只是杯水車薪，但其已受到越來越多金融機(jī)構(gòu)和大型房企的參與。

業(yè)內(nèi)人士還表示，房企的流動資金面臨嚴(yán)重匱乏，整合、重組在所難免，這也給地產(chǎn)PE以逢低吸納、股權(quán)投資的好時機(jī)。

實(shí)際上，地產(chǎn)商對于私募基金的熱情背后，遠(yuǎn)非單純的打通融資渠道那么簡單。在探索多融資渠道的同時，地產(chǎn)金融更是成為許多地產(chǎn)公司未來發(fā)展戰(zhàn)略中最重要的組成部分。

從2005年開始，金地集團(tuán)便與摩根士丹利、ING等國際金融巨頭開始合作，歷經(jīng)幾年探索，其在房地產(chǎn)金融方面的業(yè)務(wù)已初具規(guī)模。全面負(fù)責(zé)金地集團(tuán)金融業(yè)務(wù)的穩(wěn)盛投資管理有限公司于2009年在香港成立，由金地全資持有。

根據(jù)金地的目標(biāo)，到2015年，金融業(yè)務(wù)將給公司貢獻(xiàn)約20％的利潤。屆時，穩(wěn)盛投資管理的資金規(guī)模將達(dá)200億-300億元人民幣，其中美元基金約10億美元。金地集團(tuán)董事長凌克曾表示，未來房地產(chǎn)企業(yè)有兩個發(fā)展方向，“一個是向上游發(fā)展，進(jìn)入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，比如房地產(chǎn)私募基金；另一個是向下游發(fā)展，做產(chǎn)品線，比如老年公寓、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。”

然而，在接受本刊采訪時，北大縱橫資深合伙人崔凱博士卻對私募基金將在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域占據(jù)重要份額，以及對于房地產(chǎn)融資的作用深表懷疑。他表示，目前所謂的房地產(chǎn)私募基金潮，更多的只是部分地產(chǎn)商在抱團(tuán)取暖，其整體規(guī)模數(shù)量與房地產(chǎn)數(shù)萬億元的資金需求相比，遠(yuǎn)不在一個等級，根本就無法替代銀行貸款。

搜房網(wǎng)中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院分析師鐘星爍表示，由于融資渠道收窄開發(fā)商愿意承擔(dān)更高的資金成本，加上人民幣升值因素，外資私募基金進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢目前看好。不過，她同時也認(rèn)為，從長期看，地產(chǎn)私募基金占據(jù)融資渠道的比例不會出現(xiàn)很大的上升，最主要的融資來源還將是銀行貸款等。尤其在行業(yè)光景好轉(zhuǎn)時，開發(fā)商可能并不太依靠這塊，鐘星爍對本刊記者解釋稱。“但在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，這種地產(chǎn)證券化的趨勢還是存在的?！?/p>

尚無成熟模式

盡管被部分人認(rèn)為發(fā)展前景廣闊，但現(xiàn)階段中國的房地產(chǎn)私募基金主要還是海外地產(chǎn)基金，國內(nèi)地產(chǎn)基金起步晚，其發(fā)展并不成熟，還有很多空白需要完善。存在著法律法規(guī)的不健全、市場退出機(jī)制不完善，以及投資和管理能力較弱等諸多問題。

一家大型外資房地產(chǎn)基金的內(nèi)部人士認(rèn)為，現(xiàn)在國內(nèi)真正符合國際標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)基金屈指可數(shù)。

據(jù)了解，外資地產(chǎn)基金成熟的管理模式是，管理人具有項(xiàng)目的絕對選擇自，并且嚴(yán)格自主把控風(fēng)險。但在國內(nèi)，目前大多數(shù)基金仍采用由房地產(chǎn)企業(yè)自主發(fā)起基金的形式。PE與房地產(chǎn)企業(yè)共同合作發(fā)起基金，基金管理人負(fù)責(zé)募資，而項(xiàng)目的選擇則由房地產(chǎn)企業(yè)和基金管理人共同選擇。

雖然有些基金對于自己的模式不愿多言，但是毫無疑問，現(xiàn)階段他們更多的都是依靠現(xiàn)有的資源和經(jīng)驗(yàn)，在基金管理方面的“非專業(yè)”必然會為“地產(chǎn)血統(tǒng)”的管理者帶來挑戰(zhàn)。投行或PE在商業(yè)地產(chǎn)投資方面更有經(jīng)驗(yàn)，但開發(fā)商更擅長投資住宅項(xiàng)目。融資領(lǐng)域，一些大型房企可以依靠資深品牌以及與機(jī)構(gòu)的長期合作關(guān)系輕松獲得融資通道，但是在項(xiàng)目投資方面，因?yàn)橥瑫r兼具開發(fā)者和基金管理者雙重身份的地產(chǎn)商，不可避免地面臨“關(guān)聯(lián)交易、暗箱操作”的質(zhì)疑。而國外的房地產(chǎn)基金均為第三方獨(dú)立管理，且募集資金目標(biāo)對象也并非為房地產(chǎn)商。

而對于那些募集有一定困難的基金而言，錢從哪里來、其所界定的商業(yè)模式也必然存在著一定變數(shù)。眾所周知的是，私募基金一般看重內(nèi)部收益率，而現(xiàn)階段房地產(chǎn)商則更看重凈利潤。

一位PE界人士認(rèn)為，國內(nèi)有限合伙人（LP）、普通合伙人（GP）和投資標(biāo)的開發(fā)商之間的商業(yè)理念會存在差異。投資者期待的是穩(wěn)定、明確的收益，而開發(fā)商在國內(nèi)波動劇烈的市場環(huán)境中，對政策、成本極其敏感，往往采取十分靈活的經(jīng)營策略。這一矛盾會在較大的波動中被激發(fā)。并且，目前地產(chǎn)私募基金多采用封閉式操作，在REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）推出還十分渺茫的當(dāng)下，其退出模式是否成功尚難有定論。對于習(xí)慣于在資金上左右騰挪的開發(fā)企業(yè)而言，也可能成為其致命“枷鎖”。