序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計實(shí)務(wù)范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 綜合驗(yàn)收 收入確認(rèn)

房地產(chǎn)行業(yè)是一個橫跨生產(chǎn)、流通和消費(fèi)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)濟(jì)活動存在于房地產(chǎn)的前期準(zhǔn)備階段、生產(chǎn)階段和消費(fèi)階段全過程，加上房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通過程長、消費(fèi)過程更長的特殊情況，決定了房地產(chǎn)行業(yè)是一個生產(chǎn)周期較長，與多行業(yè)、多部門、多學(xué)科相結(jié)合的知識密集型產(chǎn)業(yè)，又是個資金占用量大且周轉(zhuǎn)較慢的資金密集型產(chǎn)業(yè)，同時也是一個物業(yè)管理周期長、售后服務(wù)任務(wù)重的服務(wù)性產(chǎn)業(yè)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性

房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程不同一般工業(yè)制造業(yè)，更不同于商品流通和服務(wù)行業(yè)，有著其特殊的開發(fā)流程或步驟。要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)收入確認(rèn)的關(guān)鍵時點(diǎn)，就必須對房地產(chǎn)項目的開發(fā)流程具有深入的了解。房地產(chǎn)項目的開發(fā)，除了前期需對包括項目周邊環(huán)境及配套、居民的購買能力及消費(fèi)偏好、項目周邊的房價水平、項目成本及投資回報率情況、金融機(jī)構(gòu)的支持力度、國家及地方政府的相關(guān)政策等房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行可行性分析研究，并在此基礎(chǔ)上申請建設(shè)開發(fā)用地，取得《國有土地使用權(quán)證》外，項目開發(fā)流程還需經(jīng)歷六個階段，如圖1所示。

圖1房地產(chǎn)項目開發(fā)流程簡圖

二、房地產(chǎn)收入確認(rèn)的特殊性

根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號――收入》的規(guī)定，一般企業(yè)銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)，具體分述如下：

1．企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方。

2．企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施有效控制。

3．收入的金額能夠可靠地計量。

4．相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)。

5．相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。

上述收入確認(rèn)的五個條件是指導(dǎo)會計實(shí)務(wù)中進(jìn)行收入確認(rèn)的總體性思路，統(tǒng)領(lǐng)我們應(yīng)對會計實(shí)務(wù)中各種千差萬別的情形。

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從取得建設(shè)用地開發(fā)權(quán)、進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計等前期工程、開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年時間，與一般工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)具有成片開發(fā)、開發(fā)周期長等特點(diǎn)，加之房地產(chǎn)銷售一般要經(jīng)過取得預(yù)售許可證、簽訂《商品房買賣合同》、工程竣工綜合驗(yàn)收合格、買受人驗(yàn)收確認(rèn)、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營的特殊性及房地產(chǎn)商品的特殊性決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算上的特殊性。《收入準(zhǔn)則》以風(fēng)險和報酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)志，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力；而《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》以結(jié)算賬單提交買受人并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)收入確認(rèn)的依據(jù)，雖然比較簡單而便于會計實(shí)務(wù)操作，但其未能反映銷售的實(shí)質(zhì)，且理論上缺乏合理性。在會計實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)究竟應(yīng)在哪一時間點(diǎn)確認(rèn)收入？本文認(rèn)為，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)應(yīng)考慮兩個層次的標(biāo)準(zhǔn)，即會計專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和法律標(biāo)準(zhǔn)。

1．會計專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。會計專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會計準(zhǔn)則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，如《收入準(zhǔn)則》及《企業(yè)會計制度》的相關(guān)規(guī)定等。從一般企業(yè)收入確認(rèn)原則的五個條件可以看出，收入確認(rèn)以風(fēng)險和報酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移為標(biāo)志，理論上比較合理。但由于房地產(chǎn)商品交付約定方式的多樣性和復(fù)雜性，致使在會計實(shí)務(wù)中難以判斷房地產(chǎn)收入確認(rèn)的關(guān)鍵時點(diǎn)。其焦點(diǎn)在于如何把握房地產(chǎn)商品所有權(quán)上主要風(fēng)險與報酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移。

2．法律標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)商品的買賣在很大程度上依賴法律的制約和保護(hù)。法律標(biāo)準(zhǔn)是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件和標(biāo)準(zhǔn)：如房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)當(dāng)清楚，并有合法的產(chǎn)權(quán)證件；經(jīng)過改、擴(kuò)建的房屋，產(chǎn)權(quán)所有者應(yīng)在房地產(chǎn)行政管理部門辦妥變更登記手續(xù)后，方能進(jìn)行交易等；對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)（即屬于房屋建設(shè)工程的，未完成開發(fā)投資總額的25%以上）的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，既使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，也不能作為收入予以確認(rèn)。

三、房地產(chǎn)收入確認(rèn)的關(guān)鍵時點(diǎn)分析

在房地產(chǎn)會計實(shí)務(wù)中，不同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)收入確認(rèn)關(guān)鍵時點(diǎn)的認(rèn)定有著不同的理解和做法，主要可以概括為以下五種做法：

（1）以開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格時作為房地產(chǎn)收入的實(shí)現(xiàn)；

（2）以開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格并發(fā)出“入住通知書”時作為房地產(chǎn)收入的實(shí)現(xiàn)；

（3）以開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格并移交鑰匙時作為房地產(chǎn)收入的實(shí)現(xiàn)；

（4）以開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時作為房地產(chǎn)收入的實(shí)現(xiàn)；

（5）以開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，辦妥入住手續(xù)后，等工程造價結(jié)算審核確定時，作為房地產(chǎn)收入的實(shí)現(xiàn)。

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對上述因素影響的理解不一致，使得其對房地產(chǎn)收入確認(rèn)關(guān)鍵時點(diǎn)的認(rèn)定也千差萬別，從而導(dǎo)致出現(xiàn)收入提前或推遲確認(rèn)的情況，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行利潤的操縱提供了機(jī)會。為了防止利潤操控及規(guī)范收入確認(rèn)，本文現(xiàn)就房地產(chǎn)收入確認(rèn)關(guān)鍵時點(diǎn)的不同認(rèn)定方法逐一進(jìn)行剖析：

（1）以開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，或/及發(fā)出“入住通知書”時作為房地產(chǎn)收入的實(shí)現(xiàn)。本文認(rèn)為，房地產(chǎn)已竣工并業(yè)經(jīng)綜合驗(yàn)收（或分期綜合驗(yàn)收）合格且面積已經(jīng)有關(guān)部門測定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人簽訂了《商品房買賣合同》、收訖房款并開具了銷售發(fā)票，但此時并不符合房地產(chǎn)商品所有權(quán)上主要風(fēng)險和報酬實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移的法律標(biāo)準(zhǔn)。且當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售的房屋存在延期交付、面積誤差比絕對值超過3%、主體工程結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格等情況時，買受人即可以行使單方面解除合同的權(quán)利。這種情況的存在，使得以綜合驗(yàn)收合格或/及發(fā)出“入住通知書”時作為房地產(chǎn)收入確認(rèn)的關(guān)鍵時點(diǎn)顯得很不合理。

（2）以開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，房地產(chǎn)商品業(yè)經(jīng)買受人驗(yàn)收并辦妥入住手續(xù)（移交鑰匙）時作為房地產(chǎn)收入的實(shí)現(xiàn)。本文認(rèn)為，房地產(chǎn)已竣工并業(yè)經(jīng)綜合驗(yàn)收（或分期綜合驗(yàn)收）合格且面積已經(jīng)有關(guān)部門測定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人簽訂了《商品房買賣合同》、收訖房款并開具了銷售發(fā)票，買受人辦妥了入住手續(xù)（移交鑰匙），此時既符合《收入準(zhǔn)則》規(guī)定的五個條件，也符合房地產(chǎn)商品所有權(quán)上主要風(fēng)險和報酬實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移的法律標(biāo)準(zhǔn)。但是在法規(guī)尚不完善、政府監(jiān)管不力的情況下，買受人為了逃避營業(yè)稅和契稅或延遲繳納各項稅費(fèi)等原因，往往不會及時辦理入住手續(xù)。基于上述原因，以辦妥入住手續(xù)（移交鑰匙）時作為判定房地產(chǎn)商品所有權(quán)上主要風(fēng)險和報酬實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移的唯一關(guān)鍵時點(diǎn)也是不合理的。這會造成房地產(chǎn)商品已銷售完畢，整個房地產(chǎn)項目已結(jié)束，但尚不能對房地產(chǎn)收入進(jìn)行確認(rèn)的情況發(fā)生。

（3）以開發(fā)房屋竣工并驗(yàn)收合格、辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)作為房地產(chǎn)收入的實(shí)現(xiàn)，同樣不符合房地產(chǎn)收入確認(rèn)的法律標(biāo)準(zhǔn)。買受人取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，雖然房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但當(dāng)簽約雙方當(dāng)事人對不動產(chǎn)進(jìn)行登記備案后，買受人實(shí)際上已取得了法律保障。對于按揭貸款購項，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡管存在“自本合同簽訂之日起至借款人（買受人）之房地產(chǎn)辦妥正式抵押登記，并取得房地產(chǎn)權(quán)證或房地產(chǎn)他項權(quán)證交由貸款人保管之日止”的階段性保證義務(wù)，但其責(zé)任次于被抵押房地產(chǎn)商品的履約義務(wù)。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，因買受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的，買受人應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險。另外，法律規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶過程中只是提供相關(guān)資料，在相關(guān)手續(xù)的辦理上僅僅是協(xié)助義務(wù)，是否辦理還是由買受人自主決定；況且在辦理產(chǎn)權(quán)過戶會涉及財政部門、房地產(chǎn)管理部門、土地管理部門等政府相關(guān)部門，何時能取得產(chǎn)權(quán)證書并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所能控制。因此，本文認(rèn)為，當(dāng)辦妥房屋移交手續(xù)后，由于房屋毀損、滅失的風(fēng)險也已轉(zhuǎn)移由買受人承擔(dān)，就可以判定房地產(chǎn)商品所有權(quán)上主要風(fēng)險和報酬已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。只有辦妥產(chǎn)權(quán)過戶才能作為房地產(chǎn)收入確認(rèn)關(guān)鍵時點(diǎn)的做法是不可取的，這會導(dǎo)致房地產(chǎn)收入的滯后確認(rèn)。

（4）以房屋竣工并驗(yàn)收合格、辦妥入住手續(xù)、工程造價結(jié)算審核確定時作為房地產(chǎn)收入實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵時點(diǎn)，也不符合房地產(chǎn)收入確認(rèn)的條件。根據(jù)房地產(chǎn)項目開發(fā)流程所述，竣工驗(yàn)收合格是房地產(chǎn)商品交付前的最后環(huán)節(jié)，一旦房地產(chǎn)項目所有工程，包括房地產(chǎn)商品、會所、道路、綠化等小區(qū)配套設(shè)施業(yè)經(jīng)政府相關(guān)部門綜合驗(yàn)收（或分期綜合驗(yàn)收）合格，該項目的成本就已經(jīng)確定；項目成本未經(jīng)結(jié)算審核，并不是成本不能確定，其成本金額的計算只是技術(shù)上的問題。因此，不能以此作為房地產(chǎn)收入確認(rèn)的關(guān)鍵時點(diǎn)，這同樣會導(dǎo)致房地產(chǎn)收入的滯后確認(rèn)。

篇(2)

【關(guān)鍵詞】企業(yè) 銷售房產(chǎn) 會計核算 比較

房產(chǎn)是企業(yè)的不動產(chǎn)之一，但是由于企業(yè)的性質(zhì)和房產(chǎn)在企業(yè)的用途不同，企業(yè)在對房產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)、計量、報告時亦有不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)建成的商品房作為企業(yè)的存貨、固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)予以確認(rèn)、計量和報告；而非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則將其擁有的房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)加以確認(rèn)、計量、報告，并且兩企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中，涉及的會計核算區(qū)別很大，尤其是銷售房產(chǎn)時涉及相關(guān)稅費(fèi)的計算與核算。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)的會計核算

雖然商品房的建設(shè)周期較長、價值較高，流動性相對較弱，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻將其開發(fā)的大部分商品房用于銷售作為企業(yè)的存貨予以確認(rèn)，還有可以將開發(fā)的商品房自用作為固定資產(chǎn)予以確認(rèn)和用于出租賺取租金的商品房作為投資性房地產(chǎn)予以確認(rèn)。因此，商品房的開發(fā)建設(shè)與銷售是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)，其銷售商品房的會計核算主要按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則—存貨》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則—收入》的規(guī)定予以核算。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已作為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)核算的商品房出售，應(yīng)遵循《企業(yè)會計準(zhǔn)則—固定資產(chǎn)》（與非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)的會計核算相同）和《企業(yè)會計準(zhǔn)則—投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定進(jìn)行核算。

例1：位于市區(qū)的某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將其開發(fā)的普通商品房對外出售，共取得收入4000萬元，企業(yè)為開發(fā)該項目支付土地出讓金600萬元，發(fā)生的開發(fā)成本為1400萬元，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用300萬元，其中專門為開發(fā)該項目支付金融機(jī)構(gòu)的貸款利息120萬元，當(dāng)?shù)卣?guī)定，企業(yè)可以按土地使用權(quán)出讓費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計算扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。其銷售房產(chǎn)業(yè)務(wù)的會計核算如下（以萬元為單位）：

（一）確認(rèn)銷售商品房的收入并結(jié)轉(zhuǎn)其成本

借：銀行存款 4000

貸：主營業(yè)務(wù)收入 4000

借：主營業(yè)務(wù)成本 2000

貸：開發(fā)商品 2000

（二）計算應(yīng)交的營業(yè)稅、城建稅與教育費(fèi)附加

應(yīng)交營業(yè)稅=4000×5%=200（萬元）

應(yīng)交城建稅=200×7%=14（萬元）

應(yīng)交教育費(fèi)附加=200×3%=6（萬元）

借：營業(yè)稅金及附加 220

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營業(yè)稅 200

—應(yīng)交城建稅 14

—應(yīng)交教育費(fèi)附加 6

（三）計算應(yīng)交土地增值稅

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項目金額=600+1400+120+（600+1400）×5%+200+14+6+（600+1400）×20%=2840（萬元）（注：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售普通商品房可以按土地出讓金、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%加計扣除）

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=4000-2840=1160（萬元）

增值額占扣除項目金額的比率=1160/2840=40.85%＜50%，適用的土地增值稅稅率為30%

應(yīng)交土地增值稅=1160×30%=348（萬元）

借：營業(yè)稅金及附加 348

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅 348

（四）計算應(yīng)交企業(yè)所得稅

應(yīng)交企業(yè)所得稅=（4000-2000-300-200-14-6-348）×25%=283（萬元）

借：所得稅費(fèi)用283

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交所得稅283

二、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)的會計核算

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有房產(chǎn)的目的是為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理服務(wù)的，由于房產(chǎn)在企業(yè)使用期限較長、單位價值較高，因此將其作為固定資產(chǎn)進(jìn)行管理。只有房產(chǎn)不能或不適宜為企業(yè)的經(jīng)營管理服務(wù)時，企業(yè)才將閑置的房產(chǎn)依法有償轉(zhuǎn)讓，這樣不僅可以充分發(fā)揮房地產(chǎn)在社會上的有效利用，減少土地資源的浪費(fèi)，而且還可以盤活企業(yè)的資產(chǎn)，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)業(yè)務(wù)的會計核算應(yīng)遵循《企業(yè)會計準(zhǔn)則—固定資產(chǎn)》的規(guī)定。

例2：位于市區(qū)的某工業(yè)企業(yè)將其閑置的一座倉庫對外出售，該倉庫取得時成本為160萬元，已提折舊為110萬元，未提取減值準(zhǔn)備。出售取得收入100萬元，存入銀行，支付清理費(fèi)用1萬元。該倉庫經(jīng)評估機(jī)構(gòu)評估確定的重置成本為200萬元，成新度折扣率為40%。其銷售房產(chǎn)業(yè)務(wù)的會計核算如下（以萬元為單位）：

（一）將固定資產(chǎn)的賬面價值轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)清理”科目

借：固定資產(chǎn)清理 50

累計折舊 110

貸：固定資產(chǎn) 160

（二）支付清理費(fèi)用

借：固定資產(chǎn)清理 1

貸：銀行存款 1

（三）取得銷售收入，存入銀行

借：銀行存款 100

貸：固定資產(chǎn)清理 100

（四）計算應(yīng)交營業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加

應(yīng)交營業(yè)稅=100×5%=5（萬元）

應(yīng)交城建稅=5×7%=0.35（萬元）

應(yīng)交教育費(fèi)附加=5×3%=0.15（萬元）

借：固定資產(chǎn)清理 5.5

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營業(yè)稅5

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交城建稅0.35

—應(yīng)交教育費(fèi)附加0.15

（五）計算應(yīng)交印花稅

應(yīng)交印花稅=100×0.5‰=0.05（萬元）

借：固定資產(chǎn)清理 0.05

貸：庫存現(xiàn)金（或銀行存款） 0.05

（六）計算應(yīng)交土地增值稅

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項目金額

=200×40%+5+0.35+0.15+0.05=85.55（萬元）

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=100-85.55=14.45（萬元）

增值額占扣除項目金額的比率=14.55/85.55=16.89%＜50%，適用的土地增值稅稅率為30%

應(yīng)交土地增值稅=14.45×30%=4.335（萬元）

借：固定資產(chǎn)清理 4.335

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅 4.335

（七）結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)清理凈損益，計入“營業(yè)外收支”科目

固定資產(chǎn)清理凈收益=100-50-1-5-0.35-0.15-0.05-4.335=39.115（萬元）

借：固定資產(chǎn)清理 39.115

貸：營業(yè)外收入—處置固定資產(chǎn)凈收益 39.115

（八）計算轉(zhuǎn)讓該固定資產(chǎn)應(yīng)交企業(yè)所得稅

應(yīng)交企業(yè)所得稅=39.115×25%=9.77875（萬元）

借：所得稅費(fèi)用9.77875

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交所得稅9.77875

通過上述兩種企業(yè)銷售房產(chǎn)會計核算的比較發(fā)現(xiàn)，一是會計核算適用的企業(yè)具體會計準(zhǔn)則不同，運(yùn)用的會計核算科目也不同。房地產(chǎn)企業(yè)主要運(yùn)用“開發(fā)商品”、“主營業(yè)務(wù)收入”、“主營業(yè)務(wù)成本”、“營業(yè)稅金及附加”等會計科目核算； 非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要運(yùn)用“固定資產(chǎn)清理”、“營業(yè)外收入”、“營業(yè)外支出”等會計科目核算。二是影響企業(yè)會計報表的項目不同。在資產(chǎn)負(fù)債表中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要影響的是流動資產(chǎn)中“存貨”項目；而非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要影響的是長期資產(chǎn)中“固定資產(chǎn)”項目；在利潤表中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)直接影響企業(yè)的“營業(yè)利潤”項目，而非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則影響企業(yè)的“利潤總額”項目。因此，相同的業(yè)務(wù)在不同企業(yè)進(jìn)行會計核算時，應(yīng)給予不同的關(guān)注。這樣，既可以保證和提高企業(yè)會計信息的可靠性與相關(guān)性，同時，也可以加強(qiáng)國家對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有效管理。

參考文獻(xiàn)

[1] 中華人民共和國財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則.北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2006(10).

[2] 中國注冊會計師協(xié)會.會計.北京：中國財政經(jīng)濟(jì)出版社，2009(4).

[3] 中國注冊會計師協(xié)會.稅法.北京：中國財政經(jīng)濟(jì)出版社，2010(4).

篇(3)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)；會計信息質(zhì)量；對策建議

【中圖分類號】F23 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A

【文章編號】1007-4309（2013）01-0124-2

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)受到越來越多的關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)會計核算問題也引起許多專家學(xué)者的重視。由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營特點(diǎn)，其會計核算程序以及方法與普通行業(yè)具有明顯的差異性。盡管近年來，財政部和證監(jiān)會為適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)體制的改革，已經(jīng)推行了一系列的會計制度改革，但是從在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施的狀況來看，仍然存在許多不完善之處。2006年11月財政部的一份會計信息質(zhì)量檢查公報，通報了39家房地產(chǎn)行業(yè)存在會計失真問題。面對我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息嚴(yán)重失真和稅收流失極其嚴(yán)重的事實(shí)，我們不得不反思：我國的房地產(chǎn)行業(yè)會計存在哪些問題？如何才能解決這些問題？所以研究如何提高房地產(chǎn)行業(yè)會計信息的質(zhì)量是會計實(shí)踐研究和理論研究亟待解決的一個重大課題。

一、房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量問題

房地產(chǎn)行業(yè)自身的行業(yè)特點(diǎn)導(dǎo)致了其特定的信息質(zhì)量問題。總結(jié)如下：

（一）房地產(chǎn)行業(yè)會計人員自身素質(zhì)較低

《企業(yè)會計準(zhǔn)則》和《企業(yè)會計制度》實(shí)質(zhì)上就是會計信息加工和生成的技術(shù)性規(guī)范。然而，這些技術(shù)性規(guī)范是由會計人員來實(shí)施的，因此，會計人員對制度和準(zhǔn)則的正確理解和把握是非常重要的。所以會計人員的職業(yè)判斷力，也即會計人員根據(jù)已有的知識、經(jīng)驗(yàn)合理選擇會計原則和會計處理方法的能力直接影響會計信息質(zhì)量。但現(xiàn)實(shí)中，由于房地產(chǎn)企業(yè)普遍只重視策劃人員、工程人員等和項目直接關(guān)聯(lián)的員工素質(zhì)，對會計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)并不重視，致使會計人員的素質(zhì)差強(qiáng)人意。這些素質(zhì)不高的會計人員即便遵守了會計法規(guī)，但由于受到自身素質(zhì)的影響或其他原因，也可能使計量的信息與實(shí)際情況不符，致使會計信息失真。

（二）會計實(shí)務(wù)中銷售收入的確認(rèn)隨意性較大

在房地產(chǎn)企業(yè)中，項目建設(shè)期內(nèi)的成本費(fèi)用往往遠(yuǎn)大于當(dāng)期確認(rèn)的收入，一般開發(fā)項目峻工并售出后，大量預(yù)收款項或應(yīng)收款項確認(rèn)為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業(yè)會計準(zhǔn)則――收入》以四個原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，而在會計實(shí)務(wù)中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)可能有多種方法：有的在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入，有的在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入，有的在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時確認(rèn)收入。不同的收入確認(rèn)方法也使得會計信息失真，從而可能會誤導(dǎo)信息使用者。

（三）企業(yè)各期的業(yè)績信息可比性較差

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認(rèn)收入通常會跨越兩個以上年度，在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費(fèi)用計入當(dāng)期損益；由于部分項目尚未完工，其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入。所以，會計理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態(tài)下而使利潤波動相當(dāng)大。例如某年A房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績就只會反映費(fèi)用的投入，因此該年的財務(wù)報表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實(shí)情況，亦不能與其他同類企業(yè)比較，失去了可比性。所以，用一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)如凈利潤等并不能正確、客觀地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營情況。

（四）風(fēng)險披露不足

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風(fēng)險，包括土地風(fēng)險、政策風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險等。這種行業(yè)高風(fēng)險性，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關(guān)風(fēng)險事項。雖然2001年中國證監(jiān)會的《公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號―從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財務(wù)報表附注特別規(guī)定》對房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險披露做出了特別要求，但從近幾年來看，執(zhí)行情況并不太理想。

（五）房地產(chǎn)行業(yè)的會計體系不規(guī)范，會計法規(guī)制度不完善

一方面，我國房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)會計體系仍然不規(guī)范，主要表現(xiàn)在商品房所有權(quán)風(fēng)險與債務(wù)是否轉(zhuǎn)移的問題上，許多房地產(chǎn)企業(yè)自身判斷的結(jié)果與正規(guī)會計機(jī)構(gòu)的判斷不符；另一方面，我國的會計法規(guī)制度尚不完善，尤其是針對新興行業(yè)的會計核算規(guī)定不明確，加大了會計核算工作的難度，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息失真。

（六）企業(yè)內(nèi)部會計核算不完善

當(dāng)前有很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會計內(nèi)部核算制度，使得現(xiàn)金流量統(tǒng)計不夠科學(xué)。依據(jù)新企業(yè)會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)現(xiàn)金流量表的編制主體是企業(yè)自身，然而，現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他行業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流量存在明顯的差異性。從現(xiàn)金金流量方面來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌資活動以及相關(guān)的投資活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)作為基本單位的，而在另一方面，企業(yè)經(jīng)營活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項目作為基本單位的，由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)期限較長，其經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金的流出具有更大的異步性。

二、提高房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量的對策建議

針對上述房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量中存在的問題，本文提出以下的對策建議：

（一）提高會計人員的職業(yè)素質(zhì)

房地產(chǎn)會計人員作為會計信息的直接生產(chǎn)者，對會計信息質(zhì)量的影響起著重要的作用。面對當(dāng)前日益復(fù)雜及多樣化的交易和事項，確認(rèn)和計量對房地產(chǎn)行業(yè)的會計人員提出了更高的要求，這就要求他們應(yīng)具備相應(yīng)的專業(yè)素質(zhì)、職業(yè)道德與專業(yè)技能。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真貫徹財政部頒布的《會計人員繼續(xù)教育暫行規(guī)定》，組織本企業(yè)會計人員繼續(xù)學(xué)習(xí)教育，支持會計人員參加學(xué)習(xí)培訓(xùn)和職稱資格考試，提高其專業(yè)素質(zhì)，做到與時俱進(jìn)。

（二）完善房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系

我國現(xiàn)行的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》在構(gòu)成上還較缺乏完整和系統(tǒng)性，其基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會計事項由國家統(tǒng)一制定，一些會計分支尚未納入會計規(guī)范體系。隨著我國改革開放的深化與市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會計學(xué)術(shù)界和政府財政部門已開始考慮和探討建立一些新的會計分支，對其進(jìn)行完善。但是，目前房地產(chǎn)行業(yè)會計的一些特殊事項還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會計制度加以規(guī)范，例如，目前學(xué)術(shù)界對《企業(yè)會計準(zhǔn)則―――收入》中的四個收入確認(rèn)原則在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體運(yùn)用問題上，就還存在爭議，使得該行業(yè)的會計核算不規(guī)范，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果信息的可比性和有用性。所以現(xiàn)在急需完善房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系。

（三）完善配套工程的會計核算準(zhǔn)則指引

我國在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度制度》中曾經(jīng)對相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用的預(yù)提以及會計處理方面做了比較明確的規(guī)定，然而我們也應(yīng)當(dāng)看到現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》在對配套設(shè)施成本核算當(dāng)面的指引不足，這使得不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取不一致的財務(wù)成本核算手辦法，從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量與可比性。因此，我國相關(guān)的行政管理部門和立法機(jī)關(guān)必須完善相應(yīng)配套的會計核算準(zhǔn)則做指引，以此來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息管理。

（四）擴(kuò)大信息披露內(nèi)容

針對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險披露不足的問題，房地產(chǎn)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)增加企業(yè)的預(yù)售情況及政策信息、土地儲備量及成本構(gòu)成信息、分項目的現(xiàn)金流量信息、質(zhì)量保證金及風(fēng)險等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地產(chǎn)企業(yè)提供真實(shí)公允的會計信息，提高風(fēng)險的透明度，為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證；另一方面可使投資者在財務(wù)報表信息不足的情況下，幫助他們更準(zhǔn)確、全面地對企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績做出評價，額外提供具有可比性的資料，也是治理信息失真的重要舉措。

（五）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計核算

雖然相關(guān)法律法規(guī)已明確規(guī)定了內(nèi)部會計監(jiān)督制度，企業(yè)內(nèi)部會計核算制度是會計信息監(jiān)管體系的基礎(chǔ)。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財務(wù)會計規(guī)范，缺乏健全、完善的內(nèi)部會計核算制度，對內(nèi)部會計核算制度尚未足夠的重視。因而房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度時，還應(yīng)根據(jù)其管理要求和經(jīng)營特點(diǎn)制定內(nèi)部會計核算制度，以使企業(yè)的財務(wù)會計制度具有完整性和系統(tǒng)性。

【參考文獻(xiàn)】

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[3]王暉.房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量的探討[J].中國市場，2011（40）.

篇(4)

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 會計核算 問題 對策

隨著市場經(jīng)濟(jì)在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準(zhǔn)則不斷，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會計制度和會計準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會計準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，改進(jìn)現(xiàn)有會計核算方法，更好地發(fā)揮會計職能，是會計人員的職責(zé)。筆者從以下幾個方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題及其改進(jìn)方法。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在的問題

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開發(fā)。對于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒有反映銷售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險和報酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點(diǎn)集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價的不配比性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計入當(dāng)期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實(shí)性。

1.3 收益評價指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會計年報中往往是業(yè)績波動較大——項目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績不佳，驗(yàn)收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個會計期內(nèi)還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)，如凈利潤指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實(shí)經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個經(jīng)營情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤可能很小甚至是負(fù)數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強(qiáng)的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機(jī)四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險等等；故此，評價一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，千萬不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險等等。當(dāng)然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實(shí)反映與充分披露。

2 完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范的對策

2.1 正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。

(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

(2)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會計準(zhǔn)則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險和報酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時確認(rèn)收入，會導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

2.2 引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。

(1)實(shí)際售價成本率法，是在季度前兩個月按實(shí)際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細(xì)賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計劃價格相同的房屋分類設(shè)戶，價格不同的分別設(shè)置。季度前兩個月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量，缺點(diǎn)是季度前兩個月受房價影響會產(chǎn)生一定誤差，且不能及時、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。

(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2.3 擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

(1)增加土地儲備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展。對于擁有大量優(yōu)質(zhì)低價的土地儲備的企業(yè)來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標(biāo)拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優(yōu)勢，能在未來三到五年內(nèi)保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。

篇(5)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);會計核算;成本;特點(diǎn)

一、引言

企業(yè)自身的實(shí)際情況導(dǎo)致企業(yè)之間的會計是有所差異的。與其他的企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一定的特殊性。房地產(chǎn)行業(yè)是一個類似資本運(yùn)作游戲的行業(yè)，所以，財務(wù)部門和會計部門對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要性可見一斑。在會計核算方面，具有獨(dú)特的會計成本核算的特點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)，顧名思義，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的一個總稱。房地產(chǎn)經(jīng)營活動，不僅可以將房產(chǎn)與地產(chǎn)合起來開發(fā)，也可以將兩者分開進(jìn)行開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是對房產(chǎn)與地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要開展的業(yè)務(wù)如下：

（一）土地的開發(fā)與經(jīng)營

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對自己有償獲得的土地進(jìn)行開發(fā)之后，主要有兩種方式來經(jīng)營：一種是有償轉(zhuǎn)讓給其他的單位來使用，另一種是自己在土地上建造房屋或者是其他的設(shè)施，然后將其作為商品進(jìn)行出售。另外，還可以開展一些土地出租業(yè)務(wù)。

（二）房屋的開發(fā)與經(jīng)營

房屋的開發(fā)即對房屋的建造，房屋的經(jīng)營就是對房屋的銷售與出租等活動。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，可以在土地開發(fā)完成后繼續(xù)對房屋的開發(fā)，房屋的開發(fā)完成以后就可以對房屋進(jìn)行銷售或出租等交易行為了。房屋按照用途來分類的話，一般可以分為商品房、周轉(zhuǎn)房、出租房等等。

（三）城市基礎(chǔ)建設(shè)與公共配套設(shè)施的開發(fā)

每個城市都會有一些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，它們的存在，是為社會生產(chǎn)與居民生活來提供一些公共服務(wù)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)也包括對城市基礎(chǔ)建設(shè)與公共配套設(shè)施的開發(fā)。

（四）代建工程的開發(fā)

有時候，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會接受一些來自政府或者是其他單位的委托來對土地進(jìn)行開發(fā)，這種工程就是代建工程，也屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)之一。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)

（一）開發(fā)經(jīng)營的計劃性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營是具有一定的計劃性的，所有的開發(fā)項目，像企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋與基礎(chǔ)設(shè)施等等，都應(yīng)該要控制在國家的計劃范圍之內(nèi)。然后，要按照一定的原則與企業(yè)指定的計劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。

（二）開發(fā)產(chǎn)品的商品性

要知道，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的所有產(chǎn)品，都是要作為商品來進(jìn)入市場的。在市場環(huán)境中，企業(yè)要嚴(yán)格按照供需雙方規(guī)定的價格進(jìn)行銷售或轉(zhuǎn)讓。

（三）開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額較大

對土地的開發(fā)建設(shè)，都是要先進(jìn)行一定的規(guī)劃與設(shè)計，然后對其可行性進(jìn)行研究，通過征地拆遷、安置補(bǔ)償、六通一平、建筑安裝、配套工程等階段，才算完成一個建筑周期，時間少則一年，多則需要好幾年才能夠完成。除此之外，對土地的開發(fā)工程投資數(shù)額也非常大，需要不斷投入資金。

（四）經(jīng)營風(fēng)險大

所有的行業(yè)都是存在一定的風(fēng)險的，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。對房地產(chǎn)開發(fā)的單位成本很高，而且建設(shè)周期長，在此期間會有很多不確定因素，所以，一旦出現(xiàn)了決策上的失誤，銷路不順暢的話，很容易導(dǎo)致開發(fā)產(chǎn)品的積壓與企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)不靈，從而使企業(yè)的發(fā)展陷入困境。

四、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算

（一）開發(fā)成本

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地征用時，會產(chǎn)生各項費(fèi)用，主要包括土地出讓金、勞動力安置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等等。2.前期工程費(fèi)。即企業(yè)在前期工程中發(fā)生的各項費(fèi)用，包括總體規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、各項臨時工程的費(fèi)用等等。3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。即建造各種基礎(chǔ)設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用。主要包括與開發(fā)項目有關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供電設(shè)施、供水設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施等等。4.建筑安裝工程費(fèi)。在建筑工程方面有兩種施工形式，分別是外包和自營，建筑安裝工程費(fèi)即支付給外包工程或自營工程產(chǎn)生的費(fèi)用。5.配套設(shè)施費(fèi)。即為開發(fā)項目服務(wù)的一些不能進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施建設(shè)所產(chǎn)生的費(fèi)用。比如鍋爐房、公廁、自行車棚等等。6.開發(fā)間接費(fèi)用。即由房地產(chǎn)企業(yè)所屬的開發(fā)部門或者是工程指揮部門為了對開發(fā)項目進(jìn)行組織與管理而產(chǎn)生的一些費(fèi)用，比如工資、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)等等。

（二）期間費(fèi)用

1.管理費(fèi)用。一般按照項目開發(fā)成本構(gòu)成中前1-6項之和為基數(shù)，按3％左右來進(jìn)行計算。2.銷售費(fèi)用。即對開發(fā)項目進(jìn)行銷售時產(chǎn)生的各項費(fèi)用，主要包括廣告宣傳費(fèi)、銷售費(fèi)以及其他的一些銷售費(fèi)用。3.財務(wù)費(fèi)用。即企業(yè)為了籌集資金而產(chǎn)生的一些費(fèi)用，主要是一些借款利息與其他的財務(wù)費(fèi)用。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算特點(diǎn)

（一）產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同對于制造業(yè)來說，產(chǎn)成品主要是指那些已經(jīng)完成全部的生產(chǎn)過程并且已經(jīng)驗(yàn)收入庫的產(chǎn)品。而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，產(chǎn)成品的內(nèi)容就比較復(fù)雜了，主要有開發(fā)產(chǎn)品、出租所開發(fā)的產(chǎn)品、分期收款開發(fā)產(chǎn)品等等，這些產(chǎn)品既可以直接進(jìn)行銷售，也可以出租，抑或是作價轉(zhuǎn)讓等等。所以，在核算方法上，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)成品與一般的產(chǎn)成品的核算方法是有很大不同的。

（二）產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜

與制造業(yè)的產(chǎn)品成本的核算相比，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品成本核算方法是比較復(fù)雜的。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動具有一定的復(fù)雜性，所以，在開發(fā)過程中，會發(fā)生許多不同種類和性質(zhì)的費(fèi)用，企業(yè)只有合理的設(shè)置成本核算對象與成本項目，才能做好會計核算工作。

（三）經(jīng)營收入及其相關(guān)稅金的核算不同

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其開發(fā)產(chǎn)品的價值比一般產(chǎn)品要高很多，而且生產(chǎn)周期也比一般產(chǎn)品要長，所以一般都是采取預(yù)銷的方法，房地產(chǎn)企業(yè)要交納的流轉(zhuǎn)費(fèi)主要有土地增值稅、營業(yè)稅、城建稅等等。

六、結(jié)束語

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)在市場中占有很大地位，房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算也是一個比較熱門的話題，做好會計成本核算，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展具有重要意義，同時這也是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠持續(xù)良好經(jīng)營的一個重要內(nèi)容。

參考文獻(xiàn)

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篇(6)

一、界定投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)要素的現(xiàn)實(shí)意義

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，對有關(guān)房地產(chǎn)或物業(yè)項目進(jìn)行投資，漸成一種時尚。有的企業(yè)將房地產(chǎn)投資作為主營業(yè)務(wù)；有的企業(yè)在經(jīng)營其他業(yè)務(wù)的同時，兼營房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)；有的企業(yè)投資房地產(chǎn)主要是為了房地產(chǎn)增值而盈利；有的企業(yè)投資房地產(chǎn)則是為了抵御通貨膨脹的風(fēng)險。目前，在西方國家的企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，已經(jīng)是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。在我國，近幾年來，這種投資行為已逐漸在一些企業(yè)中流行，甚至成為了一些企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

與新形勢不相協(xié)調(diào)的是，對這一新生事物在以往只是將其作為一般的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)看待。但是，這種固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的凈值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價值。投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍，甚至數(shù)十倍。另外，對房地產(chǎn)的投資一般金額大、周期長、流動與變現(xiàn)能力較差，往往具有高收益和高風(fēng)險并存的特點(diǎn)。在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)處理顯然是不合適的；但是將它們按照流動資產(chǎn)以成本與可變現(xiàn)凈值孰低的計價原則來處理，也是不合適的。因此，在新會計準(zhǔn)則中，將“投資性房地產(chǎn)”單獨(dú)予以界定是順應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)展的重要舉措，對于規(guī)范企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的會計處理和相關(guān)信息的披露具有重要的現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)的歷史意義。

二、投資性房地產(chǎn)計量模式的選擇――公允價值模式

在會計實(shí)務(wù)中，一項房地產(chǎn)是屬于一般固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)還是作為投資性房地產(chǎn)，其確認(rèn)取決于其持有的目的。《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》中規(guī)定：投資性房地產(chǎn)，是指為了賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的范圍包括：1.已出租的土地使用權(quán)；2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；3.已出租的建筑物。顯然，投資性房地產(chǎn)的持有目的是為了賺取租金或資本增值，或兩者兼而有之；凡是符合上述確認(rèn)條件的房地產(chǎn)均作為投資性房地產(chǎn)核算，否則，作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算。關(guān)于這一點(diǎn)，《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》第四條規(guī)定得很清楚：下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)：

（一）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。

（二）作為存貨的房地產(chǎn)。

如果企業(yè)將一項房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，其會計計量模式將有兩種選擇，一種是我國目前經(jīng)常采用的成本計量模式；另一種是目前國際上流行的公允價值計量模式。無論采用哪種計量模式，其初始計量都沒有太大差別，差別主要在后續(xù)計量中。

關(guān)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》規(guī)定了兩種計量模式由企業(yè)根據(jù)客觀實(shí)際加以選擇。一是成本模式，《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》第9條規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量；采用成本模式計量的建筑物的后續(xù)計量，適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號――固定資產(chǎn)》；采用成本模式計量的土地使用權(quán)的后續(xù)計量，適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號――無形資產(chǎn)》。二是公允價值模式，《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》第10條規(guī)定：有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的（即投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計），可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。顯然，新會計準(zhǔn)則為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和會計實(shí)務(wù)的需要，對投資性房地產(chǎn)的會計處理不再單一地使用成本計量模式，同時引入了公允價值計量模式，由企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行選擇。筆者認(rèn)為在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量中使用公允價值計量模式核算更符合投資性房地產(chǎn)的特性，能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值和盈利能力，能夠?yàn)樾畔⑹褂谜咛峁┱鎸?shí)的相關(guān)信息，以便信息使用者做出正確的決策。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日首選成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。

三、在公允價值模式下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行賬務(wù)處理并進(jìn)行納稅調(diào)整

在公允價值計量模式下，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的賬務(wù)處理及納稅調(diào)整比在成本計量模式下復(fù)雜得多，因?yàn)槎惙ㄈ匀粚⑼顿Y性房地產(chǎn)作為一般固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)對待，成本計量模式下，該業(yè)務(wù)與以往處理沒有區(qū)別，而公允價值計量模式下，會計法和稅法對投資性房地產(chǎn)的界定有很大差別，導(dǎo)致業(yè)務(wù)處理比以往更復(fù)雜。下面筆者通過一個案例來加以說明。

（一）2007年1月1日，A企業(yè)（非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）將一棟新建成的廠房出租給某單位，該廠房實(shí)際建造成本為80萬元。這時A企業(yè)應(yīng)將出租的廠房確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)：

借：投資性房地產(chǎn)――成本800 000

貸：在建工程 800 000

（二）2007年12月31日，該廠房的市場價格為100萬元。這時A企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定對投資性房地產(chǎn)的賬面價值進(jìn)行調(diào)整：

借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動200 000

貸：公允價值變動損益 200 000

（三）假設(shè)A企業(yè)2007年度共計實(shí)現(xiàn)利潤100萬元。這時A企業(yè)應(yīng)當(dāng)于年度終了計算所得稅：

1.稅法允許計提折舊（假設(shè)按20年直線法計提折舊不考慮殘值），而會計準(zhǔn)則不允許計提折舊，因此，多計納稅所得4萬元

（800 000÷20），應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整；

2.稅法不確認(rèn)公允價值變化所產(chǎn)生的利得或損失，因此，多計納稅所得20萬元，應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整；

3.廠房賬面價值為100萬元，而計稅基礎(chǔ)為76萬元（800 000

-40 000），兩者之間的差額為24萬元（1 000 000-760 000）屬于應(yīng)納稅暫時性差異，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債。

根據(jù)以上，企業(yè)應(yīng)做如下賬務(wù)處理：

借：所得稅費(fèi)用 330 000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交所得稅250 800

〔（1 000 000-40 000-200 000）×33%〕

遞延所得稅負(fù)債79 200（240 000×33%）

（四）2008年12月31日，該廠房的市場價格為90萬元，假設(shè)以上其他條件不變

1.A企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定對投資性房地產(chǎn)的賬面價值進(jìn)行調(diào)整：

借：公允價值變動損益 100 000

貸：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動100 000

2.A企業(yè)應(yīng)當(dāng)于年度終了計算所得稅：

借：所得稅費(fèi)用330 000

遞延所得稅負(fù)債19 800 〔79200-（900000-720000）×33%〕

貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交所得稅 349 800

〔（1000000-40000+100000）×33%〕

（五）2009年12月3日，A企業(yè)將該廠房出售，取得價款120萬元，假設(shè)以上其他條件不變

1.A企業(yè)取得價款：

借：銀行存款1 200 000

貸：其他業(yè)務(wù)收入 1 200 000

借：其他業(yè)務(wù)成本 900 000

貸：投資性房地產(chǎn)――成本800 000

――公允價值變動100 000

借：公允價值變動損益100 000

貸：其他業(yè)務(wù)收入100 000

2.A企業(yè)應(yīng)當(dāng)于年度終了計算所得稅：

借：所得稅費(fèi)用396 000

遞延所得稅負(fù)債 59 400 〔79 200-19 800-（0-0）×33%〕

篇(7)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 會計信息 質(zhì)量

近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速崛起，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在很大程度上決定了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展質(zhì)量。從長遠(yuǎn)的角度來講，房地產(chǎn)企業(yè)扭曲的會計信息必將是致命的錯誤。我們必須嚴(yán)加防范，盡可能的保證房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息真實(shí)、可靠和安全，這對規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的市場經(jīng)濟(jì)秩序具有非常重要的意義。

一、我國房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量存在的問題

（一）會計信息披露存在主觀虛假信息

導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真，具體來說，人們的整體認(rèn)知水平有限，加上會計方法的多樣化，使得房地產(chǎn)企業(yè)很容易對會計信息進(jìn)行弄虛作假，尤其在當(dāng)前國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控越來越嚴(yán)厲的時代，房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得更多的生存機(jī)會，便不擇手段的編制虛假合同，從而造成會計信息的失真。此外，會計信息的提供者與使用者之間的信息不對稱也是造成會計信息失真的重要原因。

（二）會計信息披露不夠準(zhǔn)時

長期以來，我國的很多房地產(chǎn)企業(yè)都沒有嚴(yán)格遵守信息披露制度中關(guān)于定期報告的相關(guān)規(guī)定，常常對各種不良會計信息延遲披露，而對各種有利會計信息提前披露，有的房地產(chǎn)企業(yè)常常將一些臨時報告會，在實(shí)際事項已經(jīng)發(fā)生了很長一段時間后才進(jìn)行補(bǔ)充披露。這在一定程度上造成了我國房地產(chǎn)企業(yè)在會計信息披露上的混亂局面，不利于投資者的科學(xué)決策。

（三）會計信息披露不夠完整

房地產(chǎn)企業(yè)對與房地產(chǎn)建設(shè)項目相關(guān)企業(yè)的交易信息披露不夠重視，會計信息披露不夠完整和細(xì)致；通過保護(hù)公司機(jī)密或商業(yè)秘密等借口，故意隱瞞對房地產(chǎn)企業(yè)自身不利的會計信息。例如很多涉嫌違背國家產(chǎn)業(yè)政策和制度法規(guī)的會計行為或重大經(jīng)濟(jì)事項；對房地產(chǎn)開發(fā)項目資金的投放去向以及利潤構(gòu)成的會計信息披露不夠充分，在一定程度上損害了投資者的切實(shí)利益；未能對公司的償債能力進(jìn)行充分揭示，反而對企業(yè)的應(yīng)收賬款、對外擔(dān)保、負(fù)債等會計信息進(jìn)行選擇性的隱瞞；部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報告中不能提供同期完整的數(shù)據(jù)和信息等。

（四）會計信息披露不夠標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和制度規(guī)范的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會計信息披露時，必須嚴(yán)格遵循會計信息披露制度中的相關(guān)規(guī)定，確保會計信息披露的標(biāo)準(zhǔn)型、規(guī)范性、合理性和合法性。然后很多房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息披露存在過于隨意或者違規(guī)違法的情況，在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)會計信息披露的質(zhì)量和水平。例如，有的房地產(chǎn)企業(yè)的中期報告過于簡單；會計信息披露過程中缺乏嚴(yán)謹(jǐn)性和嚴(yán)肅性；缺乏相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策和市場信息的揭示，無法進(jìn)行相應(yīng)的財務(wù)分析與評價等。

二、我國房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量不佳的原因

（一） 房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的特殊性

首先是企業(yè)各期的業(yè)績信息可比性較差。房地產(chǎn)開發(fā)從選址立項直至銷售移交的過程生產(chǎn)周期較長，確認(rèn)收入的時間短則一年，長則幾年，收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)用造成了困難，利潤在不同時期會出現(xiàn)波動較大的現(xiàn)象。其次，會計實(shí)務(wù)中銷售收入的確認(rèn)隨意性較大，由于開發(fā)產(chǎn)品價值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其它行業(yè)的現(xiàn)金流量有明顯的差異性，由于開發(fā)期限較長，其異步性更大。

（二）公司管理方面原因

首先，有很大一部分企業(yè)為了自身的利益和目的，置部分股東和投資者的利益于不顧，在會計信息披露中提供很多虛假信息，這不僅對股東和投資者的切身利益造成了損害，對房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展也是非常不利的。同時，有的房地產(chǎn)企業(yè)的公司治理結(jié)構(gòu)不合理，未能形成股東之間的相互制衡，無法充分發(fā)揮董事會、監(jiān)事會的監(jiān)督作用，使得相關(guān)部門和人員無法為企業(yè)的會計信息披露行為進(jìn)行有效的監(jiān)管和引導(dǎo)。第三房地產(chǎn)行業(yè)會計人員自身素質(zhì)較低，且有時為了迎合上級的需要，也可能使計量的數(shù)據(jù)與實(shí)際情況不相符，使得會計信息失真。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息披露的法律制度體系和監(jiān)管制度不夠完善

從整體上看，目前我國的會計信息披露體系還存在很多缺陷，無法保證房地產(chǎn)企業(yè)會計信息披露工作的高質(zhì)量開展。現(xiàn)有的制度和規(guī)范缺乏先進(jìn)性和前瞻性，在工作過程中缺乏靈活性，無法為會計信息披露的實(shí)際工作提供更多的參考依據(jù)，制度上的漏洞為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行會計操縱提供了可能；并且我國尚未建立科學(xué)的責(zé)任追究和懲罰機(jī)制，這就很難保證房地產(chǎn)企業(yè)在會計信息披露過程中的科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。因此，房地產(chǎn)行業(yè)會計信息披露的法律制度體系亟待加強(qiáng)和完善。此外，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計部門形同擺設(shè)，無法保證會計審計的獨(dú)立權(quán)和自，而政府監(jiān)督、市場監(jiān)督、行業(yè)監(jiān)督以及與之相關(guān)的監(jiān)督管理依據(jù)不夠全面，使得很多監(jiān)督管理措施無法得到真正的貫徹和落實(shí)，不僅浪費(fèi)了大量的社會資源，也很難充分保證房地產(chǎn)企業(yè)會計信息披露的質(zhì)量。

三、提高我國房地產(chǎn)信息質(zhì)量的措施

（一）完善房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系

對房地產(chǎn)行業(yè)會計的一些特殊事項相關(guān)具體準(zhǔn)則或會計制度加以規(guī)范，建立更加完善、健全的會計信息披露標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，進(jìn)一步避免和減少房地產(chǎn)企業(yè)不作會計信息披露、暗箱操作、不正當(dāng)競爭等違規(guī)操作行為，促進(jìn)整個房地產(chǎn)業(yè)的更好發(fā)展，增加房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。

（二）擴(kuò)大信息公開內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)增加企業(yè)的預(yù)售情況及政策信息、土地儲備量及成本構(gòu)成信息、分項目的現(xiàn)金流量信息、質(zhì)量保證金及風(fēng)險等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地產(chǎn)企業(yè)提供真實(shí)公允的會計信息，提高風(fēng)險的透明度，為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證；另一方面可使投資者在財務(wù)報表信息不足的情況下，幫助他們更準(zhǔn)確、更全面地對企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績作出評價，額外提供具有可比性的資料，也是治理信息失真的重要舉措。

（三）提高會計人員業(yè)務(wù)能力與職業(yè)道德素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行會計準(zhǔn)則時，根據(jù)財政部頒布的《會計人員繼續(xù)教育暫行規(guī)定》，房地產(chǎn)企業(yè)每年可擬出學(xué)習(xí)計劃，組織并實(shí)施學(xué)習(xí)計劃，大力支持每一位會計人員參加學(xué)習(xí)培訓(xùn)和職稱資格考試，提高其專業(yè)素質(zhì)，做到持證上崗。可以輔以合理的獎懲制度，充分調(diào)動單位負(fù)責(zé)人和會計人員的嚴(yán)肅性和積極性，切實(shí)維護(hù)和創(chuàng)造穩(wěn)定良好的社會環(huán)境。

（四）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理

房地產(chǎn)企業(yè)也需要按照國家的要求，及時轉(zhuǎn)變觀念，增強(qiáng)行業(yè)自律，以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度開展會計工作。首先，企業(yè)應(yīng)改善內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，設(shè)立財務(wù)監(jiān)督部門專門負(fù)責(zé)對日常會計工作的把關(guān)，時刻監(jiān)督會計信息記錄、會計核算和信息披露。其次，企業(yè)應(yīng)改進(jìn)內(nèi)部控制系統(tǒng)，針對會計信息容易失真的環(huán)節(jié)實(shí)施改革，杜絕風(fēng)險漏洞，抑制會計信息失真的根源。

（五）建立健全法律法規(guī)制度和監(jiān)管體系

由于房地產(chǎn)企業(yè)的會計工作相當(dāng)復(fù)雜，涉及的面廣。同時，會計工作本身具有較強(qiáng)的技術(shù)性，且有自身的發(fā)展和工作規(guī)律。因而，房地產(chǎn)企業(yè)為了有效治理會計信息失真問題，就應(yīng)該盡快制定符合會計工作的客觀規(guī)律，特別是關(guān)于會計信息質(zhì)量的判定標(biāo)準(zhǔn)和判定方法要具有較強(qiáng)的可操作性。同時建立配套的內(nèi)部管理的會計管理體系，努力強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制，制定內(nèi)部稽查和財務(wù)監(jiān)察制度，健全社會監(jiān)督機(jī)制，提高會計監(jiān)督的權(quán)威性和全面性，充分突顯出社會審計的客觀公正作用，嚴(yán)肅處理有問題的會計人員。

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