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房地產項目施工階段的成本控制探討:論房地產項目施工階段的成本控制

摘要:建設施工階段成本控制的重點應是保證施工過程的成本增加在合理控制范圍內。本文通過理論與實證研究了施工階段房地產項目的成本控制,對房地產項目管理及造價評審有一定參考價值。

關鍵詞:施工;成本;控制

1前言

施工建設階段對應于波特基本價值鏈的生產經營。主要內容包括基本開發程序中的工程建設環節。生產經營階段是將投入的各種原材料(包括土地、資金、生產設備、建筑材料)轉化成最終房地產商品的過程。房地產商為了保證施工建設的高質量的完工與順利進行,包括工程監理、施工規劃等活動在可控范圍,在這個過程中,房地產開發商更要注意工程建設的規劃與管理,如房屋設計、施工規劃、質量管理。

2房地產企業項目工程成本管理的現狀

目前國內房地產企業的項目工程成本管理處于發展階段,具體表現有以下幾點:

2.1工程成本管理工作不被重視

工程項目成本管理是房地產企業經營管理的核心內容之一,但目前許多的房地產企業并沒有充分意識到這一點,工程成本管理工作只是留于表面,并沒有真正體現成本管理在企業中的重要作用。

2.2工程成本信息不準確導致成本管理工作偏離實際

工程成本信息在成本管理中起著非常重要的作用,企業的成本預測、成本決策、成本計劃、成本控制、成本分析和成本考核都是建立在企業成本信息的基礎之上的。但目前許多房地產企業的工程成本信息并不能反映企業成本的真實情況,從而導致了工程成本管理工作偏離了實際。

2.3責任成本制度不健全導致項目工程成本浪費情況嚴重

責任成本制度是現代成本管理的重要思想之一,把成本與責任相結合可以使成本處于受控的狀態,出現異?？梢哉业较嚓P的責任人落實原因。但目前許多房地產企業的工程成本管理并沒有引入責任成本的管理思想,工程成本與管理人員利益無關。

在以上問題存在的情況之下,存在于房地產項目之中的各階段的成本控制就顯得很有必要,下面本文就施工階段的成本控制做簡要研究。

3 施工階段成本控制的主要工作

3.1施工組織設計的審查

施工組織設計是承包方進行施工作業的綱領性文件外,還是發包方質量、工期、成本目標控制的主要依據,也是承發包雙方正確處理索賠、工程變更的重要依據。

3.1.1項目開工前施工組織設計需要得到建設單位的審核認可;施工單位應當按照經過審核批準的施工組織設計施工,如需對其內容做較大的變更應在變更前獲得建設單位的同意。

3.1.2審核施工方案時,要選擇優秀的施工方案,減少由于不合理的方案或不必要的措施所帶來的額外費用支出。

3.1.3施工進度計劃即要保證施工任務按時完成,又要減少趕工等費用的增加。

3.1.4合理安排施工順序,在不影響總工期的情況下,利用對非關鍵線路工序的調整,進行資源優化,達到降低工程成本,合理安排資金使用。

3.1.5施工機械的審核,施工機械不同承包商工程報價也會不同,工程索賠費用也不相同,所以合理選擇施工機械可以減少工程費用。

3.2嚴格控制工程款的支付

3.2.1當工程進度達到合同規定的付款要求時,工程師也要根據工程計量的結果,扣除不合格的工作量,及時支付進度款。

3.2.2當工程進度沒有達到合同規定的付款要求時,不能提前支付工程款,盡管提前支付對緩解承包商的資金壓力有好處,但這樣就會造成開發商投資控制的失控。

3.2.3當工程進度達到合同規定的付款要求,工程師也出具了付款依據時,開發商不能拒絕或拖延付款,否則,將會對承包商的積極性產生負面影響,而且承包商有權向開發商請求延期付款索賠。

3.3工程變更的控制

建設工程具有成本高、工期長、技術復雜等特點。一方面可能是由于勘察設計工作粗糙,以至在施工中才發現許多事先未考慮的因素,不得不改變設計,從而引起工程量變化;另一方面也可能是由于許多事先無法估計到的因素變化,帶來了設計修改、原材料更換、工期延誤等。無論是什么原因引起的設計變更,都將帶來投資變動的后果。

3.3.1降低設計變更的數量;

3.3.2密切與設計單位合作,挖掘能科學合理降低成本的設計變更;

3.3.3制定嚴格變更程序,控制不合理的變更;

3.3.4對工程變更進行技術經濟分析,選擇技術先進、造價合理的變更實施;

3.3.5合理確定工程變更價款。

3.4工程索賠的控制

3.4.1認真研究合同中索賠條款,減少索賠情況發生;

3.4.2注意資料的收集,收集一切可能涉及索賠論證的資料;

3.4.3及時,合理地處理索賠事件;

3.4.4加強索賠的前瞻性,有效避免過多索賠事件的發生;

3.4.5熟悉相關法規的規定,運用法規綜合處理索賠事件;

3.4.6加強反索賠管理。

4施工現場成本控制措施

現場成本控制也就是項目從開始施工到工程竣工全過程的成本控制,整個項目開發過程中可以創造商品價值的基本活動。在這個環節上成功地進行成本控制可以提升本項目在市場上的重要的核心競爭力,因此施工過程成本在整個項目的成本控制中的一個主要的工作。

4.1施工期間成本影響的因素

在施工建設期間,找出影響現場成本控制的因素是對工程進行成本控制的關鍵所在。

一般說來,主要影響施工期間建設成本的因素有以下幾點:

4.1.1規章制度不健全以及管理組織不落實,在施工過程中對施工圖紙和施工合同以及各項計劃的執行情況監督檢查不及時,造成成本失控。如不能按照按設計施工圖施工造成質量事故或返工、施工進度無故發生了誤工拖延、合同執行不嚴格出現偏差等等都是造成成本失控的因素。

4.1.2由于沒能很好的控制設計變更,導致合同工程量增加經濟洽商大量出現,致使了成本的失控。

4.1.3對施工過程中可能出現的各種將要影響工程質量、施工進度風險估計不足,當風險一旦發生之后,形成了工期延誤、質量事故等等損失,引起施工企業的索賠,造成工程成本加大。

4.1.4對工程質量和施工進度控制不力造成工程返工、工期的拖延,以致造成延誤了最佳的施工季節使得整個項目周期加長,資金回籠周期加長,資金投入成本加大。

4.2工程施工成本控制的實際操作

工程施工期間的成本控制目前一般分為兩種情況進行實施操作:

4.2.1建設項目在建設的過程中,事前控制比事中控制和事后控制意義更大。工程項目也是一個動態的投資,在做好事前控制的同時,做好事中和事后的控制,尤其是工程量增加的洽商、變更的控制也是不能放松的。施工過程中,對招投標、合同、采購的管理應該都算是事前控制的內容,同時作好施工圖紙核查校對以及做好技術交底,也是進行事前控制的重要一環。這是現場成本控制的重要一步,也是進行事中控制和事后控制的重要基礎。

施工過程中按照進度計劃、設計圖紙以及工程的資金計劃進行監控,隨著工程進行中發生的突發情況洽商或者變更進行成本投入的調整和控制,這是現場成本進行的事中控制和事后控制的內容,也是整個項目在施工建設期間進行成本控制的重要工作。

4.2.2主動控制和被動控制

主動控制是預先分析目標偏離的可能性,并擬訂和采取各種預防措施,以使計劃目標得以實現。主動控制是一種事前控制,它必須在事情發生之前采取控制措施。主動控制的具體措施體現在管理人員預先制定出的各項保障成本控制的一些計劃、規章制度、組織保障體系,落實制度和計劃的執行情況進行監督和檢查。經濟洽商和設計變更的管理辦法,對資金計劃的執行檢查,采購成本管理的制度和執行情況的檢查、施工質量、進度和工程投資造成影響的風險預測和分析,包括施工質量和進度計劃的執行情況檢查,都是我們對成本進行事前控制的內容。

被動控制是指當系統按計劃進行時,管理人員對計劃的實施進行跟蹤,把它輸出的項目信息進行加工、整理,再傳遞給控制部門,管理人員從中發現問題和偏差,提出并確定解決問題和糾正偏差的方案,然后再回送給計劃實施系統付諸實施,使得計劃目標一旦出現偏離就能得以糾正。這種從計劃的實際輸出中發現偏差,及時糾偏的控制方式稱為被動控制。被動控制是一種反饋控制,被動控制仍然是積極的控制方式,目前是成本控制經常運用的控制形式。

5某房地產項目施工階段工程成本控制分析

5.1項目概況

“錦繡華城”位于A市兩條路交匯處,總用地面積7.6萬m2,總建筑面積25.84萬m2,屬于一個中型住宅小區。整個小區由32棟商品房組成,在整個施工開發分為三期開發。雖然同時開工工程量較大,項目的管理難度較大,但項目執行公司制定的作業流程指導工程施工管理,項目工程管理取得一定成績,也存在不足之處,現就錦繡華城項目施工管理優缺點進行分析總結。

5.2施工階段工程成本控制

“錦繡華城”項目為保證施工過程的成本可控性,重點針對材料設備的選定、工程變更兩方面進行控制。

5.2.1材料及設備的選定

建筑工程造價中設備費及材料費占很大的比重,”錦繡華城”項目材料及設備的選定工作中,重點做好以下幾方面工作:

(1)根據工程量清單及設計文件、圖紙,參考施工招標期間的《X省建設工程價格信息》及相應的市場價格,編制《”錦繡華城”項目物資采購文件》,列出項目的主要材料、設備清單,做好提前采購的準備。

(2)充分調查市場供求情況,提供材料、設備的價格信息、供貨渠道等。

(3)對材料、設備價格采取詢價,采購競價等方式確定價格。

(4)在招標文件及承包合同中明確主要材料、設備的采購、運輸、保管方式以及雙方的責任和義務,做為投資控制的依據。在預選供貨商時,一般選出三家以上的供貨商,分別對其信譽、產品質量、供貨周期、產品價格等進行考察和談判,確定采購性價比最高的材料或設備。

(5)對于項目中采用的新材料―外墻保溫砂漿的選擇,由采購管理部、項目經理部、預算部有關人員進行實地考察,對新材料的原料、價格、施工工藝、施工可行性等方面進行深入了解,最后確定供貨單位。大面積施工前,先由供貨單位做樣板,各施工隊學習施工工藝,避免施工過程中由于施工工藝不正確造成材料的浪費,導致工程造價的提高。

5.2.2工程設計變更及現場簽證的造價控制

“錦繡華城”項目實施過程中,由于施工現場環境、技術、圖紙疏漏等的因素,不可避免的發生設計變更和現場簽證,這部分造價控制的對最終造價控制目標的影響較大。在設計變更控制中規定《設計變更通知書》必須由原設計單位下達并要有設計人員的簽名和設計單位的章,《現場簽證單》必須由監理工程師、項目經理部工程師和成本管理部工程師同時在變更當日簽證有效。跟蹤審計人員盡量提前介入審查設計變更及現場簽證的必要性和合理性,避免不必要的返工而造成造價的提高。嚴格把關、合理計量,及時分析設計變更及現場簽證對造價的影響。

5.2.3控制工程進度款支付,保證投資控制

工程進度款支付與工程的質量和進度相互制約,相互影響。工程進度款跟不上施工進度,必然對施工單位產生不利,影響施工單位地積極性,進而影響施工進度和質量;工程超進度付款也同樣對工程質量、投資和進度產生很大負作用,從而加大開發商風險,為使工程款撥付與工程進度相掛鉤,采取了要求施工單位每月底進度月報,詳細列出本月完成地分部分項工程量及相應地工作量,現場跟蹤審計單位工程師對其報表進行跟蹤,審核后的報表再經開發商造價人員復核,最后按下列計算公式撥付月進度款:月進度款=每月復核工程量-應扣備料款-保修款對不合格工程不予報工作量,待返工檢查合格后再支付進度款。

6結束語

本文以萬科置業有限公司開發建設的“錦繡華城”一期項目為實例研究對象,項目管理在成本方面如何計劃、實施、監督,印證項目管理理論在施工階段實施的可行性。通過對“錦繡華城”項目成本管理的分析,總結房地產開發施工階段的成本管理方法。

房地產項目施工階段的成本控制探討:房地產項目施工階段的成本控制淺析

【摘 要】施工階段是材料耗費最大的時期，因此本文就施工階段的成本及控制問題進行分析，力圖為房地產企業提供一些建議，促進中國房地產企業的健康發展。

【關鍵詞】施工；成本；控制

前言

上世紀90年代以來，我國的房地產業逐漸放開，房地產市場也逐漸升溫，時至今日可以說幾近瘋狂。房地產開發項目在國內處處開花，雖然在目前瘋狂的形勢下房地產企業基本都有盈利，但是隨著國家調控的開始，其火爆程度必將下降，房地產業也將重新洗牌，競爭力比較強的企業會繼續下去，沒有競爭力的企業則會被淘汰，所以，及早的提高企業的競爭力才是企業生存的王道。提高企業競爭力，從成本控制開始，因為成本是項目建設中最為敏感的因素之一，成本得以控制的話企業就可以具有盈利的機會，成本控制不好一切免談。施工階段是材料耗費最大的時期，因此本文就施工階段的成本及控制問題進行分析，力圖為房地產企業提供一些建議，促進中國房地產企業的健康發展。

1 房地產企業項目工程成本管理的現狀

目前國內房地產企業的項目工程成本管理處于發展階段，具體表現有以下幾點：

1.1 工程成本管理工作不被重視

工程項目成本管理是房地產企業經營管理的核心內容之一，但目前許多的房地產企業并沒有充分意識到這一點，工程成本管理工作只是留于表面，并沒有真正體現成本管理在企業中的重要作用。

1.2 工程成本信息不準確導致成本管理工作偏離實際

工程成本信息在成本管理中起著非常重要的作用，企業的成本預測、成本決策、成本計劃、成本控制、成本分析和成本考核都是建立在企業成本信息的基礎之上的。但目前許多房地產企業的工程成本信息并不能反映企業成本的真實情況，從而導致了工程成本管理工作偏離了實際。

1.3 責任成本制度不健全導致項目工程成本浪費情況嚴重

責任成本制度是現代成本管理的重要思想之一，把成本與責任相結合可以使成本處于受控的狀態，出現異常可以找到相關的責任人落實原因。但目前許多房地產企業的工程成本管理并沒有引入責任成本的管理思想，工程成本與管理人員利益無關。

在以上問題存在的情況之下，存在于房地產項目之中的各階段的成本控制就顯得很有必要，下面本文就施工階段的成本控制做簡要研究。

2 施工階段成本控制的主要工作

2.1 施工組織設計的審查

施工組織設計是承包方進行施工作業的綱領性文件外，還是發包方質量、工期、成本目標控制的主要依據，也是承發包雙方正確處理索賠、工程變更的重要依據。

2.2 嚴格控制工程款的支付

2.2.1 當工程進度達到合同規定的付款要求時，工程師也要根據工程計量的結果，扣除不合格的工作量，及時支付進度款。

2.2.2 當工程進度沒有達到合同規定的付款要求時，不能提前支付工程款，盡管提前支付對緩解承包商的資金壓力有好處，但這樣就會造成開發商投資控制的失控。

2.2.3 當工程進度達到合同規定的付款要求，工程師也出具了付款依據時，開發商不能拒絕或拖延付款，否則，將會對承包商的積極性產生負面影響，而且承包商有權向開發商請求延期付款索賠。

2.3 工程變更的控制

建設工程具有成本高、工期長、技術復雜等特點。一方面可能是由于勘察設計工作粗糙，以至在施工中才發現許多事先未考慮的因素，不得不改變設計，從而引起工程量變化；另一方面也可能是由于許多事先無法估計到的因素變化，帶來了設計修改、原材料更換、工期延誤等。無論是什么原因引起的設計變更，都將帶來投資變動的后果。

2.4 工程索賠的控制

認真研究合同中索賠條款，減少索賠情況發生；熟悉相關法規的規定，運用法規綜合處理索賠事件；加強反索賠管理。

3 施工現場成本控制措施

現場成本控制也就是項目從開始施工到工程竣工全過程的成本控制，整個項目開發過程中可以創造商品價值的基本活動。在這個環節上成功地進行成本控制可以提升本項目在市場上的重要的核心競爭力，因此施工過程成本在整個項目的成本控制中的一個主要的工作。

3.1 施工期間成本影響的因素

在施工建設期間，找出影響現場成本控制的因素是對工程進行成本控制的關鍵所在。

一般說來，主要影響施工期間建設成本的因素有以下幾點:

3.1.1 規章制度不健全以及管理組織不落實，在施工過程中對施工圖紙和施工合同以及各項計劃的執行情況監督檢查不及時，造成成本失控。

3.1.2 由于沒能很好的控制設計變更，導致合同工程量增加經濟洽商大量出現，致使了成本的失控。

3.1.3 對施工過程中可能出現的各種將要影響工程質量、施工進度風險估計不足，當風險一旦發生之后，形成了工期延誤、質量事故等等損失，引起施工企業的索賠，造成工程成本加大。

3.1.4 對工程質量和施工進度控制不力造成工程返工、工期的拖延，以致造成延誤了最佳的施工季節使得整個項目周期加長，資金回籠周期加長，資金投入成本加大。

3.2 工程施工成本控制的實際操作

工程施工期間的成本控制目前一般分為兩種情況進行實施操作:

3.2.1 建設項目在建設的過程中，事前控制比事中控制和事后控制意義更大。工程項目也是一個動態的投資，在做好事前控制的同時，做好事中和事后的控制，尤其是工程量增加的洽商、變更的控制也是不能放松的。施工過程中，對招投標、合同、采購的管理應該都算是事前控制的內容，同時作好施工圖紙核查校對以及做好技術交底，也是進行事前控制的重要一環。這是現場成本控制的重要一步，也是進行事中控制和事后控制的重要基礎。

施工過程中按照進度計劃、設計圖紙以及工程的資金計劃進行監控，隨著工程進行中發生的突發情況洽商或者變更進行成本投入的調整和控制，這是現場成本進行的事中控制和事后控制的內容，也是整個項目在施工建設期間進行成本控制的重要工作。

3.2.2 主動控制和被動控制

主動控制是預先分析目標偏離的可能性，并擬訂和采取各種預防措施，以使計劃目標得以實現。主動控制是一種事前控制，它必須在事情發生之前采取控制措施。主動控制的具體措施體現在管理人員預先制定出的各項保障成本控制的一些計劃、規章制度、組織保障體系，落實制度和計劃的執行情況進行監督和檢查。

被動控制是指當系統按計劃進行時，管理人員對計劃的實施進行跟蹤，把它輸出的項目信息進行加工、整理，再傳遞給控制部門，管理人員從中發現問題和偏差，提出并確定解決問題和糾正偏差的方案，然后再回送給計劃實施系統付諸實施，使得計劃目標一旦出現偏離就能得以糾正。

房地產項目施工階段的成本控制探討:房地產項目施工階段的成本控制解析

摘要：近年來，我國的房地產事業發展十分迅猛，加強房地產項目施工階段的成本控制研究是十分必要的。本文作者結合多年來的工作經驗，對房地產項目施工階段的成本控制進行了研究，具有重要的參考意義。

關鍵詞：房地產施工階段 成本 控制

引言

1．工程造價成本上升的因素

成本造價是工程項目管理的重點內容，對造價資金調控的成效關系著工程單位的經濟收益水平。但是，受到主客雙方面因素的影響，建筑工程造價在管理期間出現失誤，工程造價成本持續上升，給施工單位帶來了巨大的資金壓力。社會主義市場的多變性也給工程造價管理帶來困難，諸多未知情況導致了造價成本增大。 影響工程造價成本的因素如下：

1.1 預算因素

預算前期未開展市場調研活動， 造價人員收集的資料信息不準確，這些都會對確定工程造價產生誤導作用，降低了預算結果的準確性和客觀性。例如，造價人員在未充分了解市場行情的情況下，盲目地編制工程造價預算表，忽視了工程造價的準確性，影響了建設項目的決策。 部分企業對市場調研和資料收集活動未能給予足夠重視，導致造價信息缺乏和落后，嚴重影響到工程預算工作的開展。

1.2 市場因素

市場變動是影響企業經營管理的直接性因素，無論是哪一個行業的經營機構，一旦市場發生變動則會帶來內部經營模式的轉變。 建筑市場存在著極大的不穩定性，原材料市場、資金市場、勞動市場等的變化都對工程造價產生積極的影響。如材料、人工供應緊張和價格上漲，造成建設項目所需資金增加，將導致工程造價全面上漲。

1.3 資金因素

建設工程一般所需資金金額巨大，所需資金的籌集困難，必然導致資金成本的上升，制約著工程造價控制。 材料是各種產品生產的物資基礎，材料價格成為了造價控制的主要對象?？梢哉f，大多數資金預算均是針對材料價格而定的， 造價人員對市場材料價格把握得越準確，資金預算方案的科學性越高。在市場競爭日趨激烈的背景下，市場原材料銷售價格起伏不定，供應商之間的競爭往往造成價格頻繁的變動，使得資金支出的預算金額難以保持平穩狀態。

1.4 施工因素

施工是建筑工程項目建設的關鍵環節，現場人員編制的施工方案對工程質量的影響甚大， 同時也會對工程造價投資產生一定的作用。如：現場編制的施工方案與總工程設計圖紙要求不一致，作業期間返工返修率增多，材料采購費用明顯增加，這些都會引起工程造價成本上升。 現場管理人員對簽證變更未能嚴格控制，也是引起造價成本上升的因素之一。

1.5 人員因素

人是生產活動中最活躍的因素。一切外在的信息通過人腦的接收并消化吸收，最后轉換為人作用于物的力。如前述所提到的，有關市場資料的搜集需要經過人腦的匯集和分析，以及人員行為習慣、執行和管理能力等都必然對成本控制和造價關系產生影響。

2.從預結算工作控制成本造價

2.1 設計階段

控制工程造價的關鍵在設計階段。在設計一開始就將控制造價的目標貫穿于設計工作中，可保證選擇適當的設計標準和合理的功能水平。由于體制和傳統習慣原因，我國工程設計往往是由建筑師等專業技術人員來完成的， 他們在設計過程中往往更關注工程的使用功能，力求采用比較先進的技術方法實現工程所需功能，而對經濟因素考慮較少。 在設計階段造價工程師應共同參與全過程設計，使設計從一開始就建立在健全的經濟基礎之上。設計人員可參考造價人員提供的材料、機械、技術等因素，使控制工程造價的工作更主動，使設計更經濟。

2.2 施工階段

在施工階段控制工程造價工作的過程中， 要按照經濟性原則、全面性與全過程原則、責權利相結合原則、政策性原則、開源節約相結合原則，在項目經理的負責下，在費用控制預測的基礎上，各類人員共同配合，通過科學、合理、可行的措施，實現工程造價有效控制的目標。由于工程建設周期長，涉及的經濟關系和法律關系復雜，受自然條件和客觀因素的影響大，導致工程的實際情況與招標投標時的情況相比會發生一些變化，往往造成工程造價的變動。出現工程變更的情況后，造價人員必須以合同為依據，分清產生索賠的原因，按合同要求的程序，收集整理資料，編制完整有效的索賠報告，主動控制工程造價的變動。

2.3 竣工結算階段

竣工驗收報告是工程項目實施的重要性文件，根據驗收報告內容能使造價人員更清晰地撐握結算工程進程。故監督部門在驗收工程期間，必須按照國家規定的建筑標準，對項目施工質量全面性分析。 如：建立以成本造價為中心的驗收方案，針對項目設計、施工等環節存在的成本問題逐一處理， 這樣可以防止工程交付使用后出現債務糾紛，維護了工程合作雙方的利益。

3.施工階段的造價控制策略

據調查，一般情況下各類工程項目施工階段的成本耗資比例約在70％～80％之間，此階段的成本控制對項目建設有極大的影。 向。 施工階段是工程建設的核心時期，也是總投資消耗最多的環節。 市場經濟體制改革之后，建筑行業的經營發展也面臨著新一輪的調整，加強項目施工造價控制是工程單位管理的重點內容，如圖 1。 作為工程預結算人員，應圍繞工程施工方案制定造價控制措施，把資金消耗控制在最低范圍內。

3.1 材料采購方面

工程施工是成本耗資最多的環節，材料采購是施工期間資金開支的主要對象。因而，控制施工期間的工程造價需加強材料采購管理，在滿足工程建設需要的條件下減少材料耗資。 造價人員拿到圖紙后，根據圖紙計算出工程量，將各項所需材料的型號規格及用量詳細列表給采購部，由采購部編制采購方案。一般情況，可聯系材料供應商協商采購，同等質量的材料選擇報價最低的供應商購買，由此可節省一筆造價資金。

3.2 返工作業方面

返工返修不僅影響了工程建設的質量， 也耽誤了現場作業的進程、工期，從而增加了施工成本。現場管理人員需加強各個環節的作業管理，從細節上控制項目建設質量水平，避免施工期間出現返工作業。如：安排檢查人員對已經完成的小項目綜合勘測，及時處理工程存在的質量問題，協調各個環節的現場施工，提高人員參與工程作業的效率。

4.結算階段的造價控制策略

項目資金是工程順利建設的物資保證，建設單位籌集足夠的資金能夠為施工單位的作業調控提供保證。資金結算是施工階段成本控制的重點工作，造價人員完成工程結算后將結算書交給財務部門，由財務人員編制有效的財務報表，為管理人員的資金支配提供指導。 預算或結算操作要聯系工程項目的實際情況，從資金審核及報表查閱等方面完善工程造價控制方案。

4.1 資金審核

詳細地審核資金是為了掌握造價成本的收支， 弄清每一筆資金的分配情況。 預結算工作審核的內容包括：一是收入，施工階段的收入資金多數是預測性的計算，由于工程尚未完全竣工交付，造價人員僅能通過預算的方式確定收益大小。 二是支出，這是資金審核的關鍵，從人工、材料、機械等多個方面審核資金支出，發現不明賬務要及時審查弄清。

4.2 報表查閱

預算、結算報表是項目結算的參考依據，根據前期造價工作提供的報表內容展開結算。另外，財務報表也是工程結算的指導性文件，造價人員按照標準內容逐一結算工程資金， 及時發現成本造價控制問題。 許多施工單位內部報表制度日趨完善，從事預結算工作者要提高成本控制意識，從項目施工環節實施更多的造價調控方案，把資金投入控制在最小范圍。

房地產項目施工階段的成本控制探討:房地產項目施工階段的成本控制探析

【摘 要】成本控制與管理始終貫穿于整個工程建設全過程，施工階段是整個項目施工的核心部分，加強房地產項目施工階段成本控制有利于降低整個項目造價，提高項目建設效益。每一個房地產項目開發商應高度重視房地產項目施工階段的成本控制。本文主要介紹了房地產項目在施工階段成本控制的主要工作內容，并且提出了幾點加強施工現場成本控制的主要措施。

【關鍵詞】房地產項目；施工階段；成本控制；控制措施

房地產項目在施工階段的投入成本最高，由于房地產項目施工工期較長，施工材料價格經常變動、現場施工方法等對于工程造價都會有所影響。對工程項目建設的施工階段實施有效的成本控制，可以確保達到工程施工質量的前提下盡可能降低投入成本，實現項目利潤最大化的效果。因此在房地產項目開發中，施工階段成本控制是整個工程成本管理的重點。如何加強房地產項目施工階段的成本控制管理，科學管理施工階段形成的各種費用支出，是每一個房地產開發商思考的重點。

一、施工階段房地產項目成本控制的主要內容

1.項目工程管理

成本控制管理的關鍵在于確保房地產項目能夠嚴格根據工程施工順序施工，基于成本管理角度分析，房地產項目工程成本管理主要包括要考慮成本計劃，明確成本控制職能。具體而言，成本控制工作包括：（1）嚴格審查施工組織設計。在施工前，施工組織設計需要經建設單位審核、同意，施工單位必須嚴格按照經審核批準的施工組織設計進行施工。若需要變更其中的內容，需要征求建設單位同意。（2）審核施工方案時應采取“擇優”原則選擇最佳的施工方案，減少不必要的額外支出。（3）嚴格控制施工進度。在保證如期完成施工任務前提下，要盡量減少趕工等費用。（4）注意施工順序的合理性，可以適當調整非關鍵路線工序，優化資源，合理使用資金。

2.房地產變更管理

房地產變更管理在房地產項目開發中非常重要。由于建設工程的工期較長，成本較高，技術也比較復雜，在工程勘察設計階段，有可能事先沒有考慮那么全面，需要更改設計，導致工程量改變。或者由于更換原材料，修改設計等，需要變更，這些都會改變投資計劃。房地產工程管理人員應和造價人員密切協商、配合，盡可能避免出現洽商變更，嚴格控制造價和成本之間的關系。如果必須要進行洽商變更，應該詳細進行技術、經濟分析，客觀的評價變更后對房地產投資成本的影響，選擇能夠最大限度降低成本的設計變更方案。通常，房地產項目變更后的單價會根據原合同單價執行，但若合同中并未規定單價，則需要根據同條款估價，承包商提出單價后，上報給監理工程師進行審定，最后由房地產開發商認可后才可以進行變更。

3.合同管理

施工合同是房地產項目施工過程中的重要依據和憑據，因此，在房地產項目施工階段成本控制中，一定要確保施工合同簽署的嚴密性、規范性。其次，工程施工財務部門、行政管理部門也應該全方位分析工程的成本，并且向決策部門及時反饋，及時采取有效的成本控制措施。

二、加強房地產項目施工階段成本控制的方法及措施

1.做好成本預測管理

成本預測是施工階段房地產項目成本控制的重要基礎，科學、合理的預測對于提高施工階段成本控制計劃的合理性、科學性，降低成本，提高項目開發效益具有極其重要的意義。成本預測應該綜合考慮中標價格、房地產項目的人員技術素質、機械設備、施工條件等多方面情況合理預測。同時，應考慮施工方案對成本費用的影響，應該結合房地產項目所在地的實際情況正確預測施工方案引起費用變化情況。其次，對于施工設計圖紙中沒有給定或者是工程量清單中沒有明確表明，但是在施工中是必不可缺的一部分，也需要結合施工組織設計對成本費用進行具體預測，并且提前預期成本失控的風險。

2.加強建設單位的造價控制管理

首先應及時組織合約交底，在簽訂工程項目合約后，為了確保能夠順利執行總包合同和各個分包合同，建設單位成本控制部門、工程部門應該和監理單位共同向施工單位及時進行合約較低，詳細說明工程合同條件、承包方式及范圍、合同總價及單價、暫定的供應單價及金額項目、注意事項等。同時建設單位造價人員應定期到施工現場檢查、監督工程實際進展情況，及時掌握施工單位履行合約的情況，一旦發現問題或者出現較大偏差，應及時向領導反應，并且協助相關人員商討解決方案。盡可能降低施工階段成本。

3.應積極采取有效的成本控制措施

（1）材料費用控制。應該根據實際施工需要確定材料用量，根據定額確定材料的消耗量，執行限額領料制度，并且盡可能選擇一些節能的施工材料，施工技術也應選擇耗材較少的施工技術以及施工工藝。同時，應嚴格控制材料價格，材料采購部門人員應該詳細調查市場行情，確保材料質量的情況下，堅持“貨比三家”的原則選擇價格最低、質量最好的材料供應商合作。其次，應該根據項目實際施工地點選擇最近的材料供應商，合理組織運輸，盡可能減少材料運輸成本。

（2）機械費用控制。應將施工中消耗的機械臺班量盡可能減少，利用機械調配、施工組織等適當提高機械設備的實際利用率。

（3）人工費用控制。主要是合理控制施工階段人員的數量，使每一位施工人員的價值得到最大限度的發揮。同時也可以有目的性、針對性的縮短一些施工工序的工日消耗量，進而降低房地產的投入成本。

綜上所述，在房地產項目成本管理工作中，施工階段成本控制是重中之重，對于房地產企業的經濟效益有直接影響。施工階段，應注意加強項目工程成本管理、工程變更管理和合同管理，科學預測項目成本，采取有效的成本控制措施，盡可能降低成本，提高項目經濟效益，促進房地產企業的更好發展。

房地產項目施工階段的成本控制探討:分析房地產項目施工階段的成本控制

【摘 要】施工階段是材料耗費最大的時期,因此本文就施工階段的成本及控制問題進行分析,力圖為房地產企業提供一些建議,促進中國房地產企業的健康發展。

【關鍵詞】施工;成本;控制

前言

上世紀90年代以來,我國的房地產業逐漸放開,房地產市場也逐漸升溫,時至今日可以說幾近瘋狂。房地產開發項目在國內處處開花,雖然在目前瘋狂的形勢下房地產企業基本都有盈利,但是隨著國家調控的開始,其火爆程度必將下降,房地產業也將重新洗牌,競爭力比較強的企業會繼續下去,沒有競爭力的企業則會被淘汰,所以,及早的提高企業的競爭力才是企業生存的王道。提高企業競爭力,從成本控制開始,因為成本是項目建設中最為敏感的因素之一,成本得以控制的話企業就可以具有盈利的機會,成本控制不好一切免談。施工階段是材料耗費最大的時期,因此本文就施工階段的成本及控制問題進行分析,力圖為房地產企業提供一些建議,促進中國房地產企業的健康發展。

1 房地產企業項目工程成本管理的現狀

目前國內房地產企業的項目工程成本管理處于發展階段,具體表現有以下幾點:

1.1 工程成本管理工作不被重視

工程項目成本管理是房地產企業經營管理的核心內容之一,但目前許多的房地產企業并沒有充分意識到這一點,工程成本管理工作只是留于表面,并沒有真正體現成本管理在企業中的重要作用。

1.2 工程成本信息不準確導致成本管理工作偏離實際

工程成本信息在成本管理中起著非常重要的作用,企業的成本預測、成本決策、成本計劃、成本控制、成本分析和成本考核都是建立在企業成本信息的基礎之上的。但目前許多房地產企業的工程成本信息并不能反映企業成本的真實情況,從而導致了工程成本管理工作偏離了實際。

1.3 責任成本制度不健全導致項目工程成本浪費情況嚴重

責任成本制度是現代成本管理的重要思想之一,把成本與責任相結合可以使成本處于受控的狀態,出現異常可以找到相關的責任人落實原因。但目前許多房地產企業的工程成本管理并沒有引入責任成本的管理思想,工程成本與管理人員利益無關。

在以上問題存在的情況之下,存在于房地產項目之中的各階段的成本控制就顯得很有必要,下面本文就施工階段的成本控制做簡要研究。

2 施工階段成本控制的主要工作

2.1 施工組織設計的審查

施工組織設計是承包方進行施工作業的綱領性文件外,還是發包方質量、工期、成本目標控制的主要依據,也是承發包雙方正確處理索賠、工程變更的重要依據。

2.2 嚴格控制工程款的支付

2.2.1 當工程進度達到合同規定的付款要求時,工程師也要根據工程計量的結果,扣除不合格的工作量,及時支付進度款。

2.2.2 當工程進度沒有達到合同規定的付款要求時,不能提前支付工程款,盡管提前支付對緩解承包商的資金壓力有好處,但這樣就會造成開發商投資控制的失控。

2.2.3 當工程進度達到合同規定的付款要求,工程師也出具了付款依據時,開發商不能拒絕或拖延付款,否則,將會對承包商的積極性產生負面影響,而且承包商有權向開發商請求延期付款索賠。

2.3 工程變更的控制

建設工程具有成本高、工期長、技術復雜等特點。一方面可能是由于勘察設計工作粗糙,以至在施工中才發現許多事先未考慮的因素,不得不改變設計,從而引起工程量變化;另一方面也可能是由于許多事先無法估計到的因素變化,帶來了設計修改、原材料更換、工期延誤等。無論是什么原因引起的設計變更,都將帶來投資變動的后果。

2.4 工程索賠的控制

認真研究合同中索賠條款,減少索賠情況發生;熟悉相關法規的規定,運用法規綜合處理索賠事件;加強反索賠管理。

3 施工現場成本控制措施

現場成本控制也就是項目從開始施工到工程竣工全過程的成本控制,整個項目開發過程中可以創造商品價值的基本活動。在這個環節上成功地進行成本控制可以提升本項目在市場上的重要的核心競爭力,因此施工過程成本在整個項目的成本控制中的一個主要的工作。

3.1 施工期間成本影響的因素

在施工建設期間,找出影響現場成本控制的因素是對工程進行成本控制的關鍵所在。

一般說來,主要影響施工期間建設成本的因素有以下幾點:

3.1.1 規章制度不健全以及管理組織不落實,在施工過程中對施工圖紙和施工合同以及各項計劃的執行情況監督檢查不及時,造成成本失控。

3.1.2 由于沒能很好的控制設計變更,導致合同工程量增加經濟洽商大量出現,致使了成本的失控。

3.1.3 對施工過程中可能出現的各種將要影響工程質量、施工進度風險估計不足,當風險一旦發生之后,形成了工期延誤、質量事故等等損失,引起施工企業的索賠,造成工程成本加大。

3.1.4 對工程質量和施工進度控制不力造成工程返工、工期的拖延,以致造成延誤了最佳的施工季節使得整個項目周期加長,資金回籠周期加長,資金投入成本加大。

3.2 工程施工成本控制的實際操作

工程施工期間的成本控制目前一般分為兩種情況進行實施操作:

3.2.1 建設項目在建設的過程中,事前控制比事中控制和事后控制意義更大。工程項目也是一個動態的投資,在做好事前控制的同時,做好事中和事后的控制,尤其是工程量增加的洽商、變更的控制也是不能放松的。施工過程中,對招投標、合同、采購的管理應該都算是事前控制的內容,同時作好施工圖紙核查校對以及做好技術交底,也是進行事前控制的重要一環。這是現場成本控制的重要一步,也是進行事中控制和事后控制的重要基礎。

施工過程中按照進度計劃、設計圖紙以及工程的資金計劃進行監控,隨著工程進行中發生的突發情況洽商 或者變更進行成本投入的調整和控制,這是現場成本進行的事中控制和事后控制的內容,也是整個項目在施工建設期間進行成本控制的重要工作。

3.2.2 主動控制和被動控制

主動控制是預先分析目標偏離的可能性,并擬訂和采取各種預防措施,以使計劃目標得以實現。主動控制是一種事前控制,它必須在事情發生之前采取控制措施。主動控制的具體措施體現在管理人員預先制定出的各項保障成本控制的一些計劃、規章制度、組織保障體系,落實制度和計劃的執行情況進行監督和檢查。

被動控制是指當系統按計劃進行時,管理人員對計劃的實施進行跟蹤,把它輸出的項目信息進行加工、整理,再傳遞給控制部門,管理人員從中發現問題和偏差,提出并確定解決問題和糾正偏差的方案,然后再回送給計劃實施系統付諸實施,使得計劃目標一旦出現偏離就能得以糾正。