序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營分析范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞：貨幣政策；經(jīng)營績效；房地產(chǎn)業(yè)

一、引言

自從2003年以來，我國對房地產(chǎn)市場的調(diào)控增多，其中貨幣政策調(diào)控較為頻繁，對房地產(chǎn)企業(yè)的影響較為廣泛。多數(shù)學者從理論上對房價這一民生問題進行了深入研究，并結(jié)合貨幣政策的影響，為貨幣政策調(diào)控提供了重要的理論基礎(chǔ)。大量研究認為，房地產(chǎn)行業(yè)資金投入量大，所以貨幣政策調(diào)整對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展影響非常大。但是研究基本上圍繞房價展開，因此對于貨幣政策的影響研究尚存在一些不足。其一是因為我國地區(qū)間的差異較大，房地產(chǎn)發(fā)展不均衡，如果以房價作為研究的對象，無法真實反映貨幣政策對企業(yè)的影響。其二，房地產(chǎn)企業(yè)作為經(jīng)濟的主體，更關(guān)心企業(yè)自身的發(fā)展，房價很大程度上受外界供需因素的影響，并非企業(yè)關(guān)心的核心問題，因此，以房地產(chǎn)企業(yè)為研究對象，深入探討貨幣政策對微觀企業(yè)經(jīng)營績效的影響具有重要的研究意義。不僅為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策提供建議，更是為政府貨幣政策調(diào)整提供借鑒和參考。房地產(chǎn)上市企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)重要組成，在行業(yè)里具有典型代表性，且上市公司數(shù)據(jù)可控性強，在研究貨幣政策影響時，上市公司既具有較強的代表性，又具有較強的操作性，因此成為理想的研究對象。

從數(shù)據(jù)上看，2010年至2013年房地產(chǎn)市場持續(xù)走高，2014年各項數(shù)據(jù)有所下降，這與當時宏觀經(jīng)濟不景氣以及房地產(chǎn)市場自身調(diào)整有很大的關(guān)系，此時房地產(chǎn)市場進入了調(diào)控政策的拐點，市場不斷降溫。2015年開始房地產(chǎn)市場呈逐步回暖的趨勢。眼下，中國的貨幣政策正從穩(wěn)健略偏寬松朝“穩(wěn)健中性”轉(zhuǎn)變。2017年春節(jié)過后的第一個工作日央行上調(diào)了逆回購利率和SLF（常備借貸便利）利率，而在2017年春節(jié)放假前，MLF（中期借貸便利）利率也已上調(diào)。這一舉措提高了銀行放貸的資金成本，進而會影響按揭貸款利率。這也是貨幣政策調(diào)整對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效影響的表現(xiàn)之一。

二、文獻回顧

對于貨幣政策調(diào)整對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效的影響，國外學者進行了相關(guān)方面的研究。例如Gaike Warren與Clark Scott（2005）[1]的研究表明美國政府出臺的各項政策，有關(guān)房產(chǎn)稅、貸款及信用評級政策、土地監(jiān)管政策等方面來影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。Kling和McCue （1991）[2]從宏觀經(jīng)濟政策變量的變動（如利率和貨幣供應(yīng)量的變動）的角度研究房地產(chǎn)企業(yè)的影響，結(jié)果發(fā)現(xiàn)影響效果并不明顯著，但是存在潛在的影響。Kashyap （1991）[3]認為， 貨幣政策緊縮雖然會使銀行貸款減少，但企業(yè)的商業(yè)信用融資卻增加了，緊縮性貨幣政策會導致企業(yè)無法獲得貸款，在企業(yè)又缺少其他融資渠道的情況下，企業(yè)資金緊張，導致最終產(chǎn)出降低。Ben Bernanke 和Mark Gerlter（1995）[4]指出利率上升將影響借款人的資產(chǎn)狀況，股價下跌，資產(chǎn)狀況惡化，商業(yè)銀行可用于發(fā)放貸款的資金減少，商業(yè)銀行等金融機構(gòu)為了資金回收防范風險將減少對資產(chǎn)狀況不佳企業(yè)的貸款，導致市場經(jīng)濟中資金減少，最終影響實體經(jīng)濟產(chǎn)出。Bredin（2011）[5]的研究表明貨幣政策對房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)生源源不斷的影響，而股利通道是產(chǎn)生這一影響背后的驅(qū)動力。Gabriel（2014）[6]研究表明非常規(guī)的擴張性貨幣政策沖擊是房地產(chǎn)市場利率下降的關(guān)鍵，住宅建筑商和房地產(chǎn)投資信托基金市場的股本回報率得到了提高。

在我國，有關(guān)貨幣政策對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效影響也有大量的研究。王曼怡、劉同山（2010）[7]在理論分析的基礎(chǔ)上，使用金融加速效應(yīng)分析貨幣政策與房地產(chǎn)企業(yè)之間關(guān)系，研究指出貨幣政策調(diào)控效果跟房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模有關(guān)。認為會比政策對小房地產(chǎn)企業(yè)影響顯著，對大房地產(chǎn)企業(yè)影響效果不如小房地產(chǎn)企業(yè)，指出大型房地產(chǎn)企業(yè)資金雄厚可以抵消貨幣政策調(diào)控帶來的影響。宋芳秀等（2011）[8]使用滬深73家房地產(chǎn)上市公司作為研究對象，選取1998-2007年總共9年的數(shù)據(jù)，研究利率與房地產(chǎn)上市公司投Y情況的關(guān)系，指出投資與利率之間不存在明顯因果關(guān)系，利率因無法區(qū)分投資需求和剛性需求導致調(diào)控效果不明顯，另外國有資本或國有資本控股背景附帶的資金保障削弱了利率機制的作用和政府調(diào)控的效果。陳歡、馬永強（2013）[9]采用2008-2011年房地產(chǎn)上市公司數(shù)據(jù)作為研究對象，研究貨幣政策與房地產(chǎn)企業(yè)融資決策的關(guān)系，研究結(jié)果表明，存款準備金率和貸款基準利率的變動對企業(yè)融資決策具有重要的影響。程正中、張緒通（2015）[10]利用59 家房地產(chǎn)上市公司2003-2013年的數(shù)據(jù)進行實證研究后發(fā)現(xiàn)貸款利率、存款準備金率和貨幣供應(yīng)量的提高都對房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力有負面影響。戶青等（2016）[11]以2007-2014年滬深A(yù)股上市公司為研究對象，研究貨幣政策對企業(yè)績效的影響，結(jié)果表明貨幣政策緊縮對企業(yè)績效具有顯著的負面影響。

三、我國貨幣政策調(diào)整與企業(yè)經(jīng)營績效

（一）存貸款利率調(diào)整與企業(yè)經(jīng)營績效

房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴性強，企業(yè)的60%的資金來源于銀行貸款，利率的上市導致企業(yè)資金使用成本上市，影響企業(yè)的開發(fā)投資。房地產(chǎn)企業(yè)負債融資水平較高，融資的成本易受市場因素的影響，進而影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效。房產(chǎn)作為一種價格較高的特殊商品，一次性購買的成本和費用較高，消費者購買多采用抵押貸款的方式。利率上升將抑制購買的需求，導致房地產(chǎn)銷售下降。利率的調(diào)整還會影響房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，當企業(yè)預(yù)期利率上調(diào)時，會更多考慮長期負債的融資方式；預(yù)期利率下降時，企業(yè)將減少長期負債，偏向于短期負債。從圖1可以看出，除了2007年異常波動外，貸款利率處于下降周期，房地產(chǎn)企業(yè)所獲取的資金成本下降，企業(yè)經(jīng)營績效（凈資產(chǎn)收益率和營業(yè)利潤率）不斷提升。且同時期房地產(chǎn)企業(yè)不斷增加，說明在此期間房地產(chǎn)業(yè)是有利可圖的。

圖1 貸款利率與房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營績效的關(guān)系

（二）存款準備金率調(diào)整余企業(yè)經(jīng)營績效

央行貨幣政策提高銀行體系的存款準備金率，導致商業(yè)銀行無法通過資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)（如發(fā)行票據(jù)、減少債券持有或者其他金融創(chuàng)新產(chǎn)品）抵消存款準備金率上升減少的貨幣量，銀行在面臨這種融資約束下的貸款決策也會發(fā)生變化。1央行每上調(diào)0.5%的存款準備金率將凍結(jié)商業(yè)銀行3500億元的資金，導致商業(yè)銀行的貸款能力受限。因此，存款準備金率的提高減少了市場的流動資金，商業(yè)銀行提高貸款難度，貸款額度受限，最終導致房地產(chǎn)需求下降，住房銷售量下降，房地產(chǎn)企業(yè)住房庫存增加，資金周轉(zhuǎn)率下降，降低企業(yè)的經(jīng)營績效水平。

（三）貨幣供應(yīng)量調(diào)整與房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營績效

貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效有著重要的影響，特別是房地產(chǎn)開發(fā)投資和住房價格的影響。寬松的貨幣供應(yīng)量提升房地產(chǎn)企業(yè)的投資信心。2009年寬松的貨幣政策，使得大量貨幣流向房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比上一年增長了22.4%，商品房銷售同比增長96.5%。大量研究表明，貨幣供應(yīng)量與房價呈現(xiàn)顯著的正相關(guān)。多年來，我國M2保持著高速增長，2009年年末M2余額為60. 6萬億元，同比增長27. 7%；2010年年末M2余額72. 6萬億元，同比增長19. 7%；2016年末M2的余額達到155萬億元，同比增長11.3%2。寬松的貨幣政策為房地產(chǎn)企業(yè)獲得足夠的資金，且資金成本降低極大促進了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資。在此期間，房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金比較充裕，消費者購房貸款的資金能夠有效保障，增加了住房的交易，推動了房價的快速上漲。圖2反映了1995-2015年貨幣供應(yīng)與房地產(chǎn)經(jīng)營績效的關(guān)系。從圖中可以得出：貨幣供應(yīng)量（M2）的變化與房地產(chǎn)經(jīng)營績效具有較強的線性相關(guān)，貨幣供應(yīng)下降的兩個階段（1999年前和2009年后）均伴隨著房地產(chǎn)業(yè)凈資產(chǎn)收益率和營業(yè)利潤率的下降。

圖2 貨幣供應(yīng)與房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營績效的關(guān)系

注：數(shù)據(jù)來源于中國統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，部分數(shù)據(jù)來源于CEIC數(shù)據(jù)庫和國泰安數(shù)據(jù)庫。

四、結(jié)論

本文從貨幣政策調(diào)整的角度探討房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效的影響因素。本文發(fā)現(xiàn)，利率、存款準備金率的變動對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效具有負向作用。房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大、資金使用周期長等特點，導致其經(jīng)營績效對資金價格較為敏感。而市場利率的調(diào)高直接增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金價格，增加了房地產(chǎn)企業(yè)成本，降低企業(yè)經(jīng)營績效水平。貨幣供應(yīng)量的變動對房地產(chǎn)企業(yè)具有正向作用，寬松的貨幣供應(yīng)量將有助于提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨貨幣政策調(diào)節(jié)的不確定性下，應(yīng)積極調(diào)整企業(yè)融資策略，拓寬企業(yè)融資渠道、調(diào)整企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升企業(yè)的經(jīng)營績效。

參考文獻：

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[11]戶青， 陳少華， 賀琛. 貨幣政策、財務(wù)靈活性與企業(yè)績效關(guān)系的實證考察[J]. 統(tǒng)計與決策， 2016（15）： 169-172.

注釋：

篇(2)

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理現(xiàn)狀

現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中主要出現(xiàn)了以下問題：

首先房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理模式不夠先進，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)預(yù)算管理過程中使用的方法過于落后，從而導致財務(wù)預(yù)算不能對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理提供有效的借鑒，同時也限制了房地產(chǎn)財務(wù)預(yù)算工作的開展，房地產(chǎn)財務(wù)預(yù)算工作的局限性也促使財務(wù)預(yù)算工作不能形成全方位的財務(wù)控制規(guī)模，從而降低了整體企業(yè)的財務(wù)管理能力；其次在目前房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理機制不夠完善，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，企業(yè)管理人員大多將工作重點放在了經(jīng)濟開發(fā)、規(guī)模擴張上，對財務(wù)預(yù)算管理工作的關(guān)注力度不夠，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理人員專業(yè)素質(zhì)不足，且沒有合理規(guī)范的財務(wù)預(yù)算管理工作標準，再加上財務(wù)預(yù)算管理機構(gòu)設(shè)置不夠合理等原因?qū)е路康禺a(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理不足以應(yīng)對現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的需要；最后房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)預(yù)算管理過程中的監(jiān)管力度不足，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)預(yù)算管理過程中由于沒有規(guī)范的財務(wù)預(yù)算管理工作規(guī)范及財務(wù)預(yù)算責任管理規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理過于形式化，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理人員工作積極性較差，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理目標制定后的落實力度，也影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算工作進一步開展。

二、財務(wù)預(yù)算管理對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的作用

房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展特點決定了在其發(fā)展過程中預(yù)算管理的重要作用。一方面房地產(chǎn)企業(yè)資金流動頻率較密集，且資金投資流出、流入數(shù)額較大，如在地皮拍賣過程中資金大多在一億以上，這種情況導致房地產(chǎn)行業(yè)不夠集中，而在我國房地產(chǎn)企業(yè)中，并沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)市場份額一家獨大的狀況；另一方面房地產(chǎn)企業(yè)受相關(guān)國家機構(gòu)的管理，因此國家政策的變化會導致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中出現(xiàn)一定的風險，且這種風險是不可控制的，因此在房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理過程中應(yīng)加強對政策變動帶來的風險因素的考慮，并制定一定的風險管理措施，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)健康長久的發(fā)展。財務(wù)預(yù)算管理可以降低企業(yè)經(jīng)營安全風險，在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營過程中財務(wù)預(yù)算管理工作可以通過規(guī)范的管理方式，然后對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的決策進行綜合分析、復(fù)核，詳細制定經(jīng)營決策風險預(yù)估方案，從而為房地產(chǎn)企業(yè)決策提供借鑒，最大程度的降低由于企業(yè)管理人員決策失誤而導致的財產(chǎn)損失。同時有效的財務(wù)預(yù)算管理工作也可以促使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的規(guī)范進行，財務(wù)預(yù)算管理可以以房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營及承攬項目的實際需求、財務(wù)能力等為依據(jù)進行統(tǒng)一分析，在這個過程中，財務(wù)預(yù)算管理可以通過更加科學的預(yù)算手段綜合分析自身所承攬項目，如資金回收措施、資金流通風險、前期成本投入、詳細施工周期等。[1]從而促使房地產(chǎn)企業(yè)能夠更加詳細的了解自身實際經(jīng)濟水平及所開發(fā)項目的真實情況，為正確的財務(wù)決策提供依據(jù)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算控制與管理可以進一步落實房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理規(guī)劃，促使房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營方式更加科學規(guī)范，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供保障。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本可塑性較強，且隨著開發(fā)地域的區(qū)別會對成本整體的消耗費用造成一定的影響，而采用預(yù)算管理通過對工程整體前期開發(fā)費用及工程施工成本的管理可以對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本進行有效的控制，并通過規(guī)范的財務(wù)預(yù)算促使內(nèi)部開發(fā)資金得到最大限度的應(yīng)用，降低企業(yè)開發(fā)成本消耗。同時由于目前房地產(chǎn)企業(yè)利潤越來越薄，只有通過預(yù)算來控制成本費用的支出，才能保證開發(fā)的項目有利可賺，促使整體企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

三、財務(wù)預(yù)算控制與管理強化措施

針對以上房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)預(yù)算管理中出現(xiàn)的問題，房地產(chǎn)企業(yè)在日常生產(chǎn)經(jīng)營過程中應(yīng)增加對財務(wù)預(yù)算管理工作的關(guān)注力度，根據(jù)自身實際情況完善財務(wù)預(yù)算管理規(guī)范，在這個前提下可采取以下措施：

（一）完善資本預(yù)算程序

房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)加大對財務(wù)預(yù)算管理工作的關(guān)注力度，正確認識財務(wù)預(yù)算管理工作在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的優(yōu)良影響，然后逐步轉(zhuǎn)變財務(wù)管理思想理念，在以往財務(wù)預(yù)算管理方式的基礎(chǔ)上，根據(jù)實際發(fā)展情況，不斷完善企業(yè)資本預(yù)算程序，而在企業(yè)財務(wù)預(yù)算控制管理工作中完善的資本預(yù)算程序可以為企業(yè)經(jīng)營過程中資金投資過程提供保障。如房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中會出現(xiàn)一些不可預(yù)估的風險因素，而通過有序的資本預(yù)算程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)項目進行綜合分析，及時發(fā)現(xiàn)資金投資決策失誤，及時解決，防止因決策失誤而造成大規(guī)模的經(jīng)濟損失。一般來說，完善的資本預(yù)算程序應(yīng)包括預(yù)算編制、監(jiān)督、復(fù)核、執(zhí)行等流程，在整個財務(wù)預(yù)算管理機制中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注意加強各部門之間的協(xié)調(diào)力度，保證財務(wù)預(yù)算管理工作發(fā)揮最大的潛力。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中很容易受外界影響，如國家政策等，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)相關(guān)政策不斷加大財務(wù)預(yù)算管理工作的執(zhí)行力度，綜合考慮銷售回款、現(xiàn)金流通、融資管理等情況進行全面控制管理。如在付款管理過程中應(yīng)遵循“內(nèi)部服務(wù)監(jiān)督，外部早收晚付”的原則，[2]然后詳細制定資金管理規(guī)劃，并以月為單位編制資金支付計劃，同時組織成本工作人員定期對項目施工場地進行實地考察并規(guī)定考察日期，通過與各相關(guān)機構(gòu)的溝通控制付款的頻率，提升付款環(huán)節(jié)的規(guī)范有序性。

（二）優(yōu)化預(yù)算管理機制

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理工作順利進行保障是財務(wù)預(yù)算管理機制的建立健全，更加完善的預(yù)算管理機制應(yīng)該包括激勵機制及考核獎懲機制，企業(yè)應(yīng)以提高預(yù)算管理能力為工作重點，結(jié)合企業(yè)發(fā)展過程中的經(jīng)濟能力及規(guī)模程度，通過一系列管理機制的制定完善可以細化各部門人員的管理職責，加強各部門人員的責任意識，促使企業(yè)內(nèi)部各部門人員之間保持良好的溝通交流，為企業(yè)良好的發(fā)展營造一個更加寬容和諧的氛圍。同時預(yù)算管理機制的完善可以在推動企業(yè)系統(tǒng)科學的進行財務(wù)管理的同時，也可以提前預(yù)測企業(yè)經(jīng)營決策項目中的安全隱患，從而保證企業(yè)利潤與內(nèi)部員工利益同步增長。同時房地產(chǎn)企業(yè)在完善財務(wù)預(yù)算管理機制的過程中，要明確財務(wù)預(yù)算管理的各項標準，根據(jù)不同部門進行適當?shù)恼{(diào)整，財務(wù)預(yù)算管理工作由于涉及范圍較廣，工作環(huán)節(jié)較復(fù)雜，財務(wù)預(yù)算管理人員工作負擔較重，財務(wù)預(yù)算管理工作的失誤不可避免，因此房地產(chǎn)企業(yè)可建立專門的財務(wù)預(yù)算監(jiān)督機構(gòu)對財務(wù)預(yù)算編制、執(zhí)行等過程進行實時監(jiān)督管理，并根據(jù)財務(wù)執(zhí)行過程中出現(xiàn)的實際情況進行綜合分析，逐步調(diào)整各部門人員的工作強度，保證房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理工作效力。

此外，在預(yù)算管理過程中企業(yè)應(yīng)加大對費用及項目利潤管理的關(guān)注力度，并制定相應(yīng)的管理規(guī)范，如在費用預(yù)算管理過程中以年為單位結(jié)合企業(yè)上年度發(fā)展情況及市場變動制定整體費用預(yù)算標準，然后根據(jù)各部門實際情況以整體預(yù)算費用標準為依據(jù)制定不同部門的預(yù)算費用標準，同時以月為單位詳細收集各部門預(yù)算費用支出情況并進行記錄上報，然后進行綜合分析，對超預(yù)算的機構(gòu)進行警告并財務(wù)適當懲處措施，保障整體預(yù)算費用管理的規(guī)范性。而項目利潤預(yù)算管理則是在企業(yè)土地招標前采取適當措施進行有效的可行性分析并預(yù)測評估成本盈利，如動態(tài)回收期、靜態(tài)回收期、凈現(xiàn)值等，同時在項目成立時相關(guān)財務(wù)管理人員也應(yīng)及時考察項目執(zhí)行過程，并據(jù)此進行項目成本盈利預(yù)測表的編制，[3]根據(jù)實際情況的變化及時進行銷售方案的更改調(diào)整，保證整體項目的成本盈利。

（三）加強內(nèi)部資產(chǎn)控制力度

為了保障企業(yè)內(nèi)部財務(wù)預(yù)算控制管理工作的正常進行，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員要加強對內(nèi)部資產(chǎn)的控制力度，除了在預(yù)算編制前期，在預(yù)算執(zhí)行使時期也要加強控制力度，如及時清理利用率不高的設(shè)備設(shè)施，[4]促使企?I固定資產(chǎn)可以得到最大程度的利用，保證固定資產(chǎn)殘值估算、使用年限的精確程度。企業(yè)在財務(wù)預(yù)算控制管理過程中，應(yīng)樹立全面監(jiān)督、全面控制以及全員參與的管理意識，將財務(wù)預(yù)算管理工作作為企業(yè)財務(wù)管理的工作重點，不斷加強增強財務(wù)預(yù)算管理在企業(yè)日常經(jīng)營活動中的滲透，促使財務(wù)預(yù)算管理工作效率不斷提升。此外，為了促使房地產(chǎn)企業(yè)更加長久的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用新的投資機會更加詳細的了解所投資項目的實際情況，為更加準確的預(yù)算管理打下基礎(chǔ)。而財務(wù)預(yù)算管理的執(zhí)行力度

篇(3)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理

中圖分類號： F235 文獻標識碼： A

房地產(chǎn)經(jīng)營是從事房地產(chǎn)業(yè)的人對房地產(chǎn)項目進行的經(jīng)濟營建,主要表現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟關(guān)系.而房地產(chǎn)管理是房地產(chǎn)從業(yè)者對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資源,方案進行人性化,科學化,經(jīng)濟化的優(yōu)化操作和整合.其實,房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)貫穿房地產(chǎn)的經(jīng)營與管理中,或者說房地產(chǎn)經(jīng)營與管理涵蓋在房地產(chǎn)的整個流程,通過合理,有效的房地產(chǎn)經(jīng)營與管理以達到房地產(chǎn)企業(yè)利潤最大化,風險最小化,資源整合最優(yōu)化,最終實現(xiàn)社會責任化。

1、成功經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)所需要的核心競爭力

房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭能力就是指可以給企業(yè)帶來巨額利潤,并且是在企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營過程中形成的、很難被競爭對手模仿的那種獨特的資源、知識和能力。它是房地產(chǎn)企業(yè)在房屋的建設(shè)、銷售、轉(zhuǎn)讓、出租過程中形成的具有自己獨特的競爭優(yōu)勢的經(jīng)營實力,是企業(yè)的文化、技術(shù)、產(chǎn)品、管理等各方面能力在市場上綜合優(yōu)勢的反映。房地產(chǎn)企業(yè)非常重要的核心競爭力包括三大資源、三大能力和四種意識。三大資源是指人力資源、資金資源和土地資源。三大能力是指營銷策劃能力、規(guī)劃設(shè)計能力和創(chuàng)新能力。四種意識是指品牌意識、服務(wù)意識、文化意識和信用意識。房地產(chǎn)企業(yè)必須具有創(chuàng)新的品牌意識,重視自己的品牌,維護自己的品牌。培養(yǎng)品牌意識,樹立自己的品牌,是房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的重要方面。品牌經(jīng)營是房地產(chǎn)企業(yè)核心經(jīng)營的核心,它對消費者和房地產(chǎn)企業(yè)都具有非常重要的意義,對提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭能力,要求轉(zhuǎn)變企業(yè)的經(jīng)營機制,強化企業(yè)人才培養(yǎng)機制和人力資源管理機制,提升企業(yè)的融資能力,提高企業(yè)營銷策劃能力,建立企業(yè)文化和誠信機制,增強企業(yè)的團體凝聚力,進行企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和品牌創(chuàng)新。

2、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營基本要素

2.1房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理

優(yōu)秀的上進的企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理素質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)的第一基

本素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理大體上可以總結(jié)為一個根本、兩個側(cè)重點和三個建設(shè)。一個根本就是指在管理上,房地產(chǎn)企業(yè)要做到以人為本；兩個側(cè)重點就是指房地產(chǎn)企業(yè)要做到標準化管理并且要實施IS09000質(zhì)量保證體系；而三個建設(shè)是指房地產(chǎn)企業(yè)要不斷地進行進步的制度建設(shè)、先進的企業(yè)文化建設(shè)和有競爭能力的組織建設(shè)。

2.1.1必須具有自己獨特的企業(yè)經(jīng)營理念和企業(yè)精神,更要尊重人性,盡可能多地考慮企業(yè)員工和客戶的利益,為社會做盡可能多的益事,并把以人為本的這一理念作為指導企業(yè)發(fā)展的最高行為準則,也可以說實施以人為本的管理是房地產(chǎn)企業(yè)成功的根本所在。

2.1.2房地產(chǎn)企業(yè)實施IS09000質(zhì)量保證體系是非常迫切和必要的,它是企業(yè)成功經(jīng)營的基礎(chǔ)。而IS09000質(zhì)量保證體系是全世界頂級專家經(jīng)過對全球成千上萬的成功企業(yè)的質(zhì)量管理進行總結(jié),并且經(jīng)過科學周密的研究論證而形成的企業(yè)管理質(zhì)量體系。

2.1.3房地產(chǎn)企業(yè)要取得成功,就必需進行與時俱進的制度建設(shè)、先進的文化建設(shè)、有競爭能力的組織建設(shè),這也可以說是房地產(chǎn)企業(yè)成功經(jīng)營的前提條件。

2.2外包管理

隨著經(jīng)濟全球化和社會分工的不斷發(fā)展,企業(yè)的專業(yè)化的生產(chǎn)經(jīng)營要求越來越強。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外,必需不斷培養(yǎng)自己的專業(yè)化經(jīng)營,把更多的優(yōu)勢資源配置在自己專業(yè)化的領(lǐng)域,發(fā)揮自己更大的競爭優(yōu)勢。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必需把大多數(shù)的工作,如項目的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)管理、監(jiān)理、銷售等,以外包的形式分包出去。房地產(chǎn)企業(yè)切忌“小而全、大而全”的思想,應(yīng)在充分發(fā)揮自身優(yōu)勢的基礎(chǔ)上,通過外包充分合理地利用外部優(yōu)秀的專業(yè)化資源進行經(jīng)營管理,從而達到提高生產(chǎn)效率、降低成本,增加資本流通效率和企業(yè)應(yīng)對各種風險的能力。這樣企業(yè)就可以把自己的主要資源充分合理的利用在培養(yǎng)自己核心競爭能力的方面,從而不斷地提高企業(yè)的競爭能力。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須培養(yǎng)自己的優(yōu)質(zhì)的外包管理素質(zhì)。

3、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理方式

3.1建立風險預(yù)警體系

建立房地產(chǎn)風險預(yù)警體系，便于房地產(chǎn)企業(yè)更自覺、更系統(tǒng)地管理項目開發(fā)過程中的風險。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目有自己的特點，風險不能完全用定量指標來衡量, 很多情況下僅憑管理者的主觀分析來判斷風險。因而，在預(yù)測企業(yè)經(jīng)營風險時,應(yīng)建立合理的風險指標體系，引入“A計分法”，即把影響企業(yè)風險的經(jīng)營因素列出,再根據(jù)其影響大小賦予不同的值,然后根據(jù)企業(yè)實際情況對各影響因素做標記，加總有標記的各項分值，最后與臨界值比較來評價經(jīng)營風險狀況。依據(jù)建立的風險指標體系，并憑借以往房地產(chǎn)開發(fā)項目中的經(jīng)驗和歷史數(shù)據(jù)，運用先進的技術(shù)和手段，加以整理分析，通過信息中心收集的最新信息和數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)項目進行風險預(yù)警，如果發(fā)現(xiàn)風險，立即啟動風險預(yù)警，并采取相關(guān)措施，進行風險防范。

3.2創(chuàng)新營銷方法

3.2.1實行分期付款：靈活的付款方式是促進房地產(chǎn)銷售的有效方式，也是目前大多數(shù)國家房地產(chǎn)業(yè)銷售的成功經(jīng)驗。分期付款是指在取得房屋居住權(quán)時已交納了一部分房款，待居住后分期付清其余款的付款方式。

3.2.2實行貸款購房：也稱為按揭方式，是指由金融機構(gòu)或其他機構(gòu)提供給消費者用于購買住房的貸款及其擔保，購房者提供全部房屋價款的20%~30%作為購房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開發(fā)公司為購房者提供不可撤銷的全部擔保。購房者須按貸款合同規(guī)定的還款方式與期限每月到銀行歸還貸款本息。

3.2.3預(yù)租預(yù)售：為了分散投資風險，減輕借貸壓力，投資者可以通過預(yù)租預(yù)售的形式出售房地產(chǎn)。若在一個項目開發(fā)前就能采取這種措施，會減少風險，增加安全性，但是，預(yù)售價一般要比工程完工后的最終售價低，造成一些損失。投資者取得的收益會因其風險的降低而減少。因此，在投資決策時，應(yīng)正確處理收益與風險之間的關(guān)系。

3.3建立健全企業(yè)的財務(wù)管理體系

從企業(yè)的高管到普通的財務(wù)人員都要深刻地認識到財務(wù)工作的重要性和對企業(yè)的深遠影響。從而企業(yè)要重視財務(wù)管理工作，突出財務(wù)工作在企業(yè)日常管理中的重要位置。在企業(yè)管理體系的建設(shè)當中首先要嚴格遵守國家相關(guān)的制度，從企業(yè)財管管理工作的特點出發(fā)，根據(jù)企業(yè)自身的規(guī)模等特色，建立健全符合本企業(yè)的現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理體系。要強化財務(wù)管理工作的預(yù)算和反應(yīng)機能，以財務(wù)預(yù)算作為重要手段，及時反饋出企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀。實現(xiàn)財務(wù)信息的時時分析與管理，為企業(yè)的經(jīng)營決策提供準確而又科學的參考依據(jù)。

3.4豎立良好的企業(yè)形象和自身品牌

對自己的企業(yè)要有個正確的市場定位，有合理而又有前瞻性的市場定位。這就要求企業(yè)要對細分自己的市場，根據(jù)現(xiàn)有的資金實力，業(yè)務(wù)能力和資金募集能力寺確定企業(yè)發(fā)展的方向。房地產(chǎn)與質(zhì)量是息息相關(guān)，因為它的產(chǎn)品需要輕受長時間的考驗。加強對質(zhì)量的控制，從設(shè)計到施工直到最后的驗收與售后工作，都要保證質(zhì)量第一的理念貫徹到底。品牌不是固定的，它需要不斷地創(chuàng)新。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須有創(chuàng)新的意識與觀念，掌握核心競爭力，改變產(chǎn)品單一，特色不突出的缺點。突出企業(yè)自己的優(yōu)勢，創(chuàng)造出既符合時代的潮流，又有底蘊的房地產(chǎn)產(chǎn)品。培養(yǎng)和創(chuàng)造出突出的企業(yè)文化，一個特點鮮明的企業(yè)文化，可以凝聚起員工的向心力，還可以感染到消費者，讓消費者增加對些企業(yè)的認可程度，增加潛大消費者的規(guī)模。

3.5加強資金管理

資金運用和管理的好壞,直接關(guān)系到企業(yè)的正常運行和整體效益,提高資金的運行效率就顯得尤為重要。所以對企業(yè)內(nèi)部資金運行應(yīng)進行靜態(tài)控制、實時監(jiān)控、動態(tài)管理、集中管理、統(tǒng)一調(diào)配、監(jiān)督控制,實行資金按調(diào)度使用,制定嚴格的用款制度,重點掌握工程項目資金的來龍去脈。通過加強資金管理也可以做到深化成本管理。

篇(4)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制；防范對策

Abstract: along with the rapid development of economy, all over the country appear "real estate hot". Compared with the foreign real estate industry, China's real estate enterprise late start, the foundation is bad, small, far from the standardization. Will be in the future real estate development enterprise operation and healthy development of continuous play huge influence.

Keywords: real estate development; Cost control; countermeasures

中圖分類號：[F235.91] 文獻標識碼：A 文章編號：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風險表現(xiàn)及其基本特征

1．房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險具體表現(xiàn)為

1.1償債具有很大的風險 目前，房地產(chǎn)企業(yè)的資金大部分來源于銀行貸款，自有資金很少。同時，房地產(chǎn)企業(yè)銷售利潤的實現(xiàn)具有很大的不確定性，因此，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，企業(yè)面臨極大的財務(wù)風險。 1. 2利率波動的風險 利率波動對負債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)影響非常大，貸款利率的增長必然增加公司的資金成本，抵減預(yù)期收益。同時，投資者的購買欲也隨之降低，導致市場需求降低。2007年，政府為了抑制通貨膨脹和經(jīng)濟泡沫的出現(xiàn)，共進行了六次加息，這不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本，而且使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購房欲，這無疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來極大的損失，成為當前房地產(chǎn)企業(yè)的重大財務(wù)風險之一。 1. 3籌資的風險 房地產(chǎn)企業(yè)對銀行信貸依賴程度相當高，相關(guān)資料表明，當前房地產(chǎn)開發(fā)投資資金約有45%來自銀行貸款。由于負債經(jīng)營使公司負債比率加大，相應(yīng)地降低了對債權(quán)人的債權(quán)保證程度，這勢必會增加企業(yè)從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度。并且由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場不完善，房地產(chǎn)企業(yè)對國際規(guī)則不熟悉，使得其在國際上獲得資金的機會較少。

2．房地產(chǎn)開發(fā)的特征

長期性是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的最明顯特征。從投入資本至資本闡收，從破土動工至形成產(chǎn)品，任何一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都應(yīng)經(jīng)歷多個階段，特別任建筑施工階段，其更應(yīng)投入巨大的人力、物力和財力，這一過程的資金到位狀況與企業(yè)經(jīng)營發(fā)展關(guān)系重大。一般而言，一個普通的開發(fā)項目完成時間少則兩三年，規(guī)模較長、成片開發(fā)的項目則需要更長時間去完成。

綜合性是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的最本質(zhì)特征。從內(nèi)在要求分析，現(xiàn)代化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須對建筑地塊和房屋建筑施以有目的的建設(shè)，并要對開發(fā)地區(qū)一些必要的公用設(shè)施及公用建筑予以統(tǒng)一規(guī)劃。再從開發(fā)過程分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)相關(guān)項目的過程中，要與規(guī)劃、設(shè)計、供電、供水、電訊、施工、交通、教育、環(huán)境、消防、園林等多個部門合作，同時還極可能要涉及到征地、拆遷、安置等多個工作環(huán)節(jié)。開發(fā)項目不同，所涉及到土地條件、建筑設(shè)計、融資方式、施工技術(shù)、市場競爭等各個方面情況均不相同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便應(yīng)對其進行綜合考慮，統(tǒng)籌安排、尋找最佳方案。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還具有較強的時序性和地域性。房地產(chǎn)開發(fā)實則是一項操作性極強的工作，由開發(fā)實務(wù)角度來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成某個開發(fā)項目時，必須受到政府土地、規(guī)劃、建設(shè)等多個部門行政管理審批手續(xù)的影響，實施某個開發(fā)項目時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便應(yīng)制定周密的計劃，以協(xié)調(diào)各方關(guān)系，縮短周期、降低風險，地域性則體現(xiàn)在開發(fā)項目多受地段、區(qū)位的影響，比如交通、購物、環(huán)境、升值潛力等多個因素都對開發(fā)項目的選址影響甚大。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理及其財務(wù)風險

1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)容

經(jīng)營即企業(yè)有預(yù)測、有目的、有決策的經(jīng)濟活動，管理即企業(yè)出于實現(xiàn)某一經(jīng)營目標的目的，計劃、指揮、協(xié)調(diào)、檢查、監(jiān)督經(jīng)營活動中的組織工作，則經(jīng)營管理即企業(yè)以最小風險投入獲得最大效益的過程，在此過程中，成本控制貫穿于企業(yè)活動始終并成為豐要內(nèi)容。具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其經(jīng)營管理內(nèi)容指的是以市場行為，獲取土地使用權(quán)，并通過規(guī)劃設(shè)計、工程建沒及房屋租售等方式，以最小風險投入獲得最人經(jīng)濟效益的經(jīng)濟活動過程，則房地產(chǎn)開發(fā)項日的可行性預(yù)測及成本控制即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理活動的豐要內(nèi)容。

首先是可行性預(yù)測，一項完整、準確的預(yù)測須能在其日后開發(fā)經(jīng)營活動中發(fā)揮指導性作用，根據(jù)其過程，預(yù)測可分為明確預(yù)測目標、收集資料、選取預(yù)測方法、預(yù)測并得出初步結(jié)果、分析預(yù)測結(jié)果并修正調(diào)整、撰寫預(yù)測報告、追蹤反饋等七個步驟。然后是成本控制，成本即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)任房地產(chǎn)商品開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營等各個過程中所支出各項費用的總和，如土地征用和拆遷補償、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費以及公共配套設(shè)施費與開發(fā)間接費等，不同的開發(fā)階段應(yīng)實施不同的成本控制對策。

2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理中的財務(wù)風險

財務(wù)本質(zhì)上是資本價值的經(jīng)營，風險簡言之是結(jié)果差異造成的結(jié)果偏離，即期望結(jié)果的可能偏離，財務(wù)風險則表現(xiàn)為經(jīng)營風險、投資風險、分配風險等不同形式。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其財務(wù)風險存在不同的表現(xiàn)形式和不同的財務(wù)風險類別，以現(xiàn)金流量為參照，現(xiàn)金在不同階段流入流出的不確定件即表現(xiàn)出不同的財務(wù)風險類別，其中主要有經(jīng)營風險和籌資風險，前者是以現(xiàn)金流入的角度反映出無法實現(xiàn)預(yù)期資本價值的可能性，后者是以現(xiàn)金流出的角度反映出到期無法履行資本清償義務(wù)的可能性，經(jīng)營風險是籌資風險的根源，籌資風險體現(xiàn)出經(jīng)營風險的后果。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制及財務(wù)風險控制的具體對策

1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制對策

在選立項階段，應(yīng)做好可行性分析和成本測算。項目可行性經(jīng)濟指標包括內(nèi)部收益率、銷售凈利率等核心指標，以及總投資回報率、獲利指數(shù)、銷售毛利率、資金峰值比例、啟動資金獲利倍數(shù)、地價支付貼現(xiàn)比等參考指標；在成本估算方面，應(yīng)根據(jù)會計分類，盡可能將其細化，使之在日后成本控制環(huán)節(jié)可有的放矢，在此基礎(chǔ)上還應(yīng)進行現(xiàn)金流安排，好的資金鏈條將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理起到積極作用。

在設(shè)計階段，應(yīng)降低建筑安裝成本，做好設(shè)計階段的投資控制，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行方案設(shè)計和工程設(shè)計招投標制度，加強技術(shù)溝通并實行限額設(shè)計、大力開展價值工程方法的應(yīng)用、強化設(shè)計出陶前的審核。

2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風險控制對策

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風險控制。首先，應(yīng)實施“防范+控制”的財務(wù)風險控制原則。

在項目投資前，要根據(jù)投資市場供需平衡和不平衡現(xiàn)象表現(xiàn)出房地產(chǎn)市場的景氣程度，周而復(fù)始的重復(fù)發(fā)生狀況構(gòu)成景氣循環(huán)，即擴張、收縮、衰退、復(fù)蘇，在不同的階段企業(yè)應(yīng)采取不同的財務(wù)風險應(yīng)對策略；市場分析即分析市場宏觀環(huán)境、相同檔次和類型的投資性房地產(chǎn)的市場需求狀況以及競爭對手情況等，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)立足于供需分析及未來市場增長潛力分析，選擇投資類型、做好定位、正確選址等。

房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)著重對營業(yè)費用控制，以確定的原則減少不必要費用、以合理的避稅手段降低營業(yè)費用、以分攤費用的方式縮減實際承擔額等；籌資結(jié)構(gòu)控制，即籌資來源結(jié)構(gòu)與期限結(jié)構(gòu)控制，通過結(jié)構(gòu)調(diào)整，保持籌資結(jié)構(gòu)彈性，用來稀釋風險，比如以短期籌資和長期籌資、債務(wù)期限和投資期限相結(jié)合的方式，合理規(guī)劃企業(yè)現(xiàn)金流量，實現(xiàn)優(yōu)勢互補、降低風險。

參考文獻：

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篇(5)

【關(guān)鍵詞】價值鏈；房地產(chǎn)企業(yè)；核心競爭力

一、房地產(chǎn)企業(yè)核心能力的概念

房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力指的是在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中不會被其他凈重對手模仿的、能夠為企業(yè)帶來獨特經(jīng)營利潤的知識和能力資源，是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過長時間發(fā)展積累的資源，也是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中一種特殊的動態(tài)變化生產(chǎn)要素，根據(jù)房地產(chǎn)市場環(huán)境的不斷變化持續(xù)退出的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和產(chǎn)品，以此為房地產(chǎn)企業(yè)探索更深的發(fā)展?jié)摿Γ狗康禺a(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭環(huán)境中始終處于領(lǐng)先地位。如果房地產(chǎn)企業(yè)對核心競爭力長期放任不理，不加以維護和提升，隨著時間流逝和市場變化，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力將不再具有任何優(yōu)勢。自發(fā)的動態(tài)變化指的是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)驗發(fā)展中無意識的經(jīng)驗積累，為企業(yè)帶來能力和競爭的提升，而自覺的動態(tài)變化指的是有計劃、有步驟地引導房地產(chǎn)企業(yè)向著戰(zhàn)略方向發(fā)展。自覺的動態(tài)變化能夠使房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中占據(jù)主動權(quán)，企業(yè)核心競爭力是一個動靜結(jié)合的發(fā)展過程，將房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新項目組合成一個新的整理，核心競爭力體現(xiàn)在服務(wù)水平、產(chǎn)品質(zhì)量、功能樣式等多個方面。

二、房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力資源

本文基于企業(yè)價值鏈角度，對房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭資源加以提煉，如圖1所示：

（1）土地資源

房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力形成的關(guān)鍵條件就是土地資源，土地資源不可能相互代替，屬于不可再生、不可替代的獨有資源。而且，房地產(chǎn)企業(yè)對于土地資源的使用開發(fā)基本是一次性完成的，房地產(chǎn)企業(yè)很難在短期內(nèi)對同一塊土地資源進行多次開發(fā)使用。

（2）資金資源

房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力構(gòu)成的首要條件就是資金資源。當房地產(chǎn)企業(yè)無法從施工企業(yè)獲得墊付資金的前提下，企業(yè)自有資金資源的多少是決定房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成敗的關(guān)鍵因素，也限制了房地產(chǎn)企業(yè)的準入門檻。

（3）市場資源

市場是檢驗房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)是否成功的標準，無論房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品功能多強大、樣式設(shè)計多新穎，如果與市場消費需求相互脫離，只能造成產(chǎn)品的閑置和積壓。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中要擁有一定的前瞻性，能夠準確把握市場發(fā)展方向，始終堅持以人為本的開發(fā)理念。

（4）知識資源

知識資源是房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力形成的首要保障，不同房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部知識資源和存儲量存在一定差異，知識資源不僅能夠決定房地產(chǎn)企業(yè)各種資源發(fā)揮帶來的效能，還對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)掘市場機會、利用市場機會帶來了一定影響。

（5）人力資源

人才資源為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展和核心競爭力的提升奠定了堅實基礎(chǔ)。有了人才企業(yè)才能有所發(fā)展，因此，人才資源在房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)揮著不可比擬的作用。由于房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)時間長、更新速度快、覆蓋范圍廣，同時具有一定的風險性，由此，房地產(chǎn)企業(yè)需要擁有專業(yè)項目策劃人員、融資人員、管理人員和營銷人員等。

（6）品牌資源

品牌資源是房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的綜合體現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的品牌資源是對廣大消費者的價值承諾，盡量避免房地產(chǎn)企業(yè)與消費者之間出現(xiàn)的信息不對稱等問題，并在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中逐漸構(gòu)建良好的美譽度，由此，房地產(chǎn)企業(yè)的品牌資源是產(chǎn)品差異化的持續(xù)深化。

（7）企業(yè)文化資源

企業(yè)文化是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的靈魂。企業(yè)文化的形成是企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中逐步確立的行業(yè)標準、價值理念和規(guī)章制度。房地產(chǎn)企業(yè)的價值觀念必須簡單明確，能夠得到廣大員工的認可，只有在正確的企業(yè)文化指導下，房地產(chǎn)企業(yè)才能真正獲得成功。良好的企業(yè)文化能夠使員工對企業(yè)產(chǎn)生認同感和使命感。

（8）信息化資源

房地產(chǎn)企業(yè)的信息化資源主要包括兩個方面，一是在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)中采用先進的信息技術(shù)，例如通信技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等，促進房地產(chǎn)項目的智能化發(fā)展；二是房地產(chǎn)企業(yè)的信息化建設(shè)，在當今以信息化建設(shè)為主的時代，房地產(chǎn)企業(yè)只有擁有強大的信息化資源，才能在市場鏡子中處于優(yōu)勢地位。

三、基于價值創(chuàng)造角度提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的對策

（一）研發(fā)設(shè)計方面

房地產(chǎn)新項目產(chǎn)品的研發(fā)設(shè)計過程包括創(chuàng)意設(shè)計、營銷戰(zhàn)略、市場分析、開發(fā)建設(shè)和商品化銷售等。房地產(chǎn)企業(yè)在研發(fā)設(shè)計階段最關(guān)鍵的就是創(chuàng)造價值，找準項目產(chǎn)品的服務(wù)和功能定位，由此決定了新產(chǎn)品的最大價值。房地產(chǎn)新項目產(chǎn)品的研發(fā)設(shè)計不但決定了資金投入的多少，更決定了價值的創(chuàng)造。房地產(chǎn)企業(yè)新產(chǎn)品的研發(fā)設(shè)計是智力資源勞動的結(jié)晶，集產(chǎn)品創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、功能創(chuàng)新于一體。然而，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)處于模式創(chuàng)新階段，產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計效果的情況與企業(yè)職工技術(shù)技能、行業(yè)標準、政策法規(guī)密切相關(guān)。由此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立完善的企業(yè)獎勵激勵機制和管理控制機制，為員工發(fā)展提供寬闊的渠道，營造積極創(chuàng)新的工作氣氛，將創(chuàng)新作為房地產(chǎn)企業(yè)文化的核心競爭力。

（二）施工建設(shè)方面

在項目施工過程中，對于問題的處理不能帶有任何彈性，房地產(chǎn)企業(yè)在施工建設(shè)階段，應(yīng)該將目標定位為竭盡所能高質(zhì)量、高要求地完成工程施工，準確把握房地產(chǎn)項目資金成本、建設(shè)時間和建設(shè)質(zhì)量三要素的平衡。通過不斷改善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展方式，使房地產(chǎn)企業(yè)運作方向逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榧s型，在不斷提高施工工程質(zhì)量和服務(wù)水平時，要將樹立良好的企業(yè)品牌形象作為提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵，從而有效降低施工成本、縮短施工周期，樹立企業(yè)品牌形象。只有房地產(chǎn)企業(yè)在戰(zhàn)略發(fā)展過程中優(yōu)于對手，才能獲得競爭中的優(yōu)勢。

（三）品牌建設(shè)方面

根據(jù)需求層次理論來說，當消費者的安全需求、生理需求等低級需求得到充分滿足后，自然會追求更高層次的需求。消費者選擇某一個品牌不僅僅是追求物質(zhì)需求，更希望能夠通過這個品牌來體現(xiàn)個人的價值觀和獨特品味。由此可見，品牌文化將消費者從一個簡單的物質(zhì)需求世界中帶到一個充滿豐富感情的精神世界，以此體現(xiàn)消費者的個人生活品味。一個成功的品牌展現(xiàn)的絕對不僅限于其物質(zhì)層面，而是其精神文化內(nèi)涵的深刻體現(xiàn)，這是一個企業(yè)的競爭對手最難以模仿的核心競爭力。

在房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化愈演愈烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)很難在商品質(zhì)量、價格等方面制造很大差異，而品牌文化的獨特性，能夠使消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌具有美好的想象和情感，使房地產(chǎn)企業(yè)逐漸形成了自身特有的優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷培育屬于自己的品牌文化，才能在激勵的市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢，保證企業(yè)核心競爭力的領(lǐng)先。

結(jié)論

綜上所述，隨著國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的持續(xù)加強，我國房地產(chǎn)行業(yè)必將會朝著規(guī)范化、秩序化、標準化的方向發(fā)展。然而，房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展已經(jīng)成為了我國國民經(jīng)濟增長的有力保障。本文基于價值鏈角度，對房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的形成與發(fā)展進行了深入討論，具有一定的理論參考價值。

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篇(6)

(自貢銀海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,四川自貢643000)

［摘要］本文基于戰(zhàn)略成本會計在房地產(chǎn)企業(yè)管理中作用的凸顯,分析了戰(zhàn)略成本會計突破了傳統(tǒng)會計時空上的局限性,打破了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的傳統(tǒng)順序,將成本會計貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié),從生產(chǎn)前的規(guī)劃、經(jīng)營過程中的成本控制到企業(yè)售后服務(wù)以及企業(yè)對所處行業(yè)、市場中的定位,戰(zhàn)略成本管理為房地產(chǎn)企業(yè)在市場與行業(yè)中保持長久的優(yōu)勢地位,對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)進行成本分析與控制,為房地產(chǎn)企業(yè)的管理者與投資者所做決策提供有效的建議。

［

關(guān)鍵詞 ］房地產(chǎn)企業(yè)；戰(zhàn)略成本會計；生產(chǎn)規(guī)劃；成本控制

［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.04.134

相對于傳統(tǒng)成本會計而言,戰(zhàn)略成本會計在企業(yè)管理中的優(yōu)勢突出,尤其是以當前信息技術(shù)為背景的數(shù)據(jù)集成平臺系統(tǒng)的應(yīng)用,使成本會計為了適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)制度與企業(yè)的發(fā)展,演化成為更高層次與更高水平的戰(zhàn)略成本會計。一般來說,戰(zhàn)略成本會計突破了傳統(tǒng)會計時空上的局限性,打破了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的傳統(tǒng)順序,將成本會計貫穿于生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié),從生產(chǎn)前的規(guī)劃、經(jīng)營過程中的成本控制到企業(yè)售后服務(wù)以及企業(yè)對所處行業(yè)、市場中的定位,戰(zhàn)略成本管理為企業(yè)在市場與行業(yè)中保持長久的優(yōu)勢地位,對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)進行成本控制并進行分析,為企業(yè)的管理者與投資者所做決策提供有效的建議。本文將從戰(zhàn)略成本會計對于房地產(chǎn)企業(yè)管理中重要的幾個環(huán)節(jié)進行論述,證實當前房地產(chǎn)企業(yè)采用戰(zhàn)略成本管理的重要性。

1戰(zhàn)略成本會計的概念和作用

戰(zhàn)略成本會計和傳統(tǒng)成本會計一樣,都是由專業(yè)的財務(wù)人員或會計,在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)如原材料采購、產(chǎn)品生產(chǎn)、存貨管理與售后服務(wù)進行全面成本監(jiān)控,并為企業(yè)的管理者或投資者提供投資決策的有效數(shù)據(jù),為企業(yè)不斷地適應(yīng)市場環(huán)境,在其行業(yè)中保持一定的競爭地位,提供管理和評價企業(yè)的戰(zhàn)略性論據(jù)。具體而言,戰(zhàn)略成本會計是從成本的角度,將成本控制嵌入生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié),通過成本規(guī)劃和控制手段,始終保持或降低企業(yè)的成本,提高企業(yè)的盈利能力,保證企業(yè)在市場競爭中始終獲得高水平的競爭優(yōu)勢。因此,戰(zhàn)略成本會計對于企業(yè)來說,將不僅僅是傳統(tǒng)成本會計記賬的功能,還有制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略策略的功能,即通過成本分析與管理實現(xiàn)企業(yè)的競爭策略,使企業(yè)基于當前的生產(chǎn)經(jīng)營流程,為進一步的發(fā)展預(yù)測未來市場的走勢,針對企業(yè)自身存在的優(yōu)勢與劣勢進行戰(zhàn)略性改革轉(zhuǎn)變,始終保持企業(yè)處于成本不斷優(yōu)化的進程中,最終實現(xiàn)企業(yè)競爭優(yōu)勢下的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)不同于制造業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié),產(chǎn)品性質(zhì)也有別于一般企業(yè),但是,通過戰(zhàn)略成本會計在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用,無論是存貨在建環(huán)節(jié)(商品房或投資性房產(chǎn))還是在銷售環(huán)節(jié)、售后服務(wù)等方面,均體現(xiàn)出對企業(yè)發(fā)展有戰(zhàn)略意義的管理作用。

2房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的戰(zhàn)略成本會計

戰(zhàn)略成本會計最直接的運用即在企業(yè)成本管理中,是對傳統(tǒng)成本管理的再造與優(yōu)化,是企業(yè)通過成本管理降低企業(yè)成本與發(fā)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的第一步。成本分析與管理可以通過成本核算找到降低成本的因素或生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié),對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,待銷售的商品房即為房企的存貨,一般企業(yè)通過存貨成本核算與管理,發(fā)現(xiàn)采購原材料的價格、次數(shù),安排采購周期實現(xiàn)對原材料采購環(huán)節(jié)的成本管理；而房地產(chǎn)企業(yè)一般而言在其商品房的建造過程中對建筑材料的購買也需要采用戰(zhàn)略性成本管理法則,通過對原材料采購次數(shù)、平均采購成本進行核算,從而科學設(shè)計原材料采購周期與采購次數(shù),結(jié)合不同時間段的原材料價格最小化其建筑材料的采購成本支出；另外對商品房存貨的銷售環(huán)節(jié),根據(jù)房地產(chǎn)市場景氣程度進行逐漸“放盤”實現(xiàn)對商品房存貨銷售有節(jié)奏的控制,可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)或市場目前出現(xiàn)的問題或影響因素,制定有效的價格策略或促銷策略,配合發(fā)盤節(jié)奏實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)存貨待銷售費用的管理與控制,提高房企經(jīng)營的績效。因此,可以看出戰(zhàn)略成本會計對于房企來說,是考慮將生產(chǎn)(建設(shè))經(jīng)營的某一環(huán)節(jié)聯(lián)系全局,不僅將每一生產(chǎn)環(huán)節(jié)以成本控制作為量化手段與標準,更將每一生產(chǎn)環(huán)節(jié)在房企經(jīng)營管理的整體系統(tǒng)中的成本優(yōu)化因素予以研究發(fā)現(xiàn),采取適當?shù)某杀竞怂惴椒▽⒋尕?待售商品房或投資性房產(chǎn))成本價格分攤到各個環(huán)節(jié),以發(fā)現(xiàn)各個環(huán)節(jié)成本改善的因素,最終從單一環(huán)節(jié)上升到全局成本優(yōu)化的高度,體現(xiàn)了房企企業(yè)管理策略的戰(zhàn)略性高度。

3戰(zhàn)略成本會計在房企售前、售后服務(wù)管理中的應(yīng)用

戰(zhàn)略成本會計貫穿了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié),而對于房企來說根據(jù)售前市場調(diào)查情況制定存貨銷售價格與銷售策略,根據(jù)銷售的實際情況對售后銷售環(huán)節(jié)的反饋從而控制銷售費用,能夠?qū)嵸|(zhì)性幫助房企降低銷售成本、提高銷售業(yè)績。對于房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)管理中,戰(zhàn)略成本會計主要變現(xiàn)為適度服務(wù)質(zhì)量控制、銷售網(wǎng)點布局與路線設(shè)計、售后服務(wù)的完善三個方面。適度服務(wù)質(zhì)量控制對于房企來說,銷售環(huán)節(jié)的服務(wù)質(zhì)量控制與成本掛鉤,即有效的銷售培訓使銷售人員能夠提高房地產(chǎn)的銷售業(yè)績,銷售培訓費用與銷售人員提成費用的控制,都是戰(zhàn)略成本控制的適度服務(wù)質(zhì)量控制的關(guān)注環(huán)節(jié)；銷售網(wǎng)點布局則是通過市場調(diào)查設(shè)計房地產(chǎn)銷售的主要售樓部與廣告宣傳投放地,通過合理的銷售網(wǎng)絡(luò)布局實現(xiàn)較小成本耗費下的高銷售業(yè)績與目標,這在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)是十分重要的,合理有效的銷售網(wǎng)絡(luò)布局,如地鐵進出站口的廣告牌設(shè)計,能夠在人流量的地方設(shè)置醒目的銷售廣告,戰(zhàn)略成本會計能夠權(quán)衡廣告費用與銷售業(yè)績之間的關(guān)系；另外,旅游景區(qū)房地產(chǎn)在市區(qū)設(shè)立的售樓咨詢中心,也需要考慮人流量與周圍居民或市民的收入情況,戰(zhàn)略成本會計即能夠通過該環(huán)節(jié)的成本分析與控制實現(xiàn)對銷售網(wǎng)點布局的優(yōu)化升級；售后服務(wù)對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,應(yīng)該是越來越受重視的環(huán)節(jié),因為房地產(chǎn)企業(yè)的銷售團隊具有較高的流動性,售后服務(wù)往往是房地產(chǎn)開發(fā)商移交到物業(yè)管理公司,業(yè)主對商品房售后的各種物業(yè)管理事務(wù)的預(yù)期感受與滿意程度,這不僅僅是對房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略性發(fā)展的高要求,也是對與房地產(chǎn)休戚相關(guān)的物業(yè)管理方面提出了更高要求。戰(zhàn)略成本會計要求房企在售后服務(wù)質(zhì)量的管控,實際上對于房企改善服務(wù)質(zhì)量并進一步提高銷售量,有極大的促進作用。因此,對于房企來說,售前售后環(huán)節(jié)關(guān)系到房企銷售業(yè)績的可持續(xù)化與企業(yè)商譽或形象的進一步提高,要想將其做得更好,就要增加售后服務(wù)的設(shè)施和相應(yīng)的售后服務(wù)人員。

4戰(zhàn)略成本會計在房地產(chǎn)企業(yè)高層決策管理中的應(yīng)用

戰(zhàn)略成本會計不同于傳統(tǒng)成本會計的最明顯之處,即在于其對于企業(yè)來說的戰(zhàn)略意義。房地產(chǎn)企業(yè)需要時刻關(guān)注和了解市場動向,尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的價格走勢,戰(zhàn)略成本會計通過市場調(diào)查、企業(yè)成本控制與市場未來走勢預(yù)測為房地產(chǎn)企業(yè)提供多元化的信息,幫助企業(yè)高層制定有助于企業(yè)發(fā)展的決策,如有市場競爭力的價格決策或是商品房促銷決策直接影響企業(yè)的經(jīng)營；而關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)與競爭對手優(yōu)劣勢方面的比較研究,則有利于企業(yè)制定長遠的發(fā)展規(guī)劃；戰(zhàn)略成本會計還能夠幫助企業(yè)了解準購房者的需求方向,有助于房企制定有利于企業(yè)與消費者雙贏的發(fā)展性策略。另外,對于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的戰(zhàn)略性成本會計信息的使用,無論是企業(yè)經(jīng)營決策管理人員這還是企業(yè)的投資者,是企業(yè)經(jīng)營過程最為直觀的狀態(tài)描述與分析,有效的成本分析與管控將大大提高這方面信息的使用效率,有效服務(wù)于企業(yè)管理。

5結(jié)論

本文將從戰(zhàn)略成本會計對于房地產(chǎn)企業(yè)管理中重要的幾個環(huán)節(jié)進行論述,證實當前房地產(chǎn)企業(yè)采用戰(zhàn)略成本管理的重要性。由此可見,戰(zhàn)略成本會計突破了傳統(tǒng)會計時空上的局限性,在房地產(chǎn)企業(yè)管理方面真正實現(xiàn)了科學的成本分析與管控,將成本會計貫穿于生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié),能夠?qū)崿F(xiàn)對企業(yè)經(jīng)營管理各方面因素的優(yōu)劣勢分析,降低成本耗費,提高企業(yè)經(jīng)營績效。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進入了較為平穩(wěn)的時期,房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理績效將成為成熟的房地產(chǎn)企業(yè)在同業(yè)中競爭的有利因素,戰(zhàn)略成本會計則成為房企科學管理的有效制度性安排,企業(yè)顯然有必要改變其傳統(tǒng)的經(jīng)營模式,落實戰(zhàn)略成本會計在企業(yè)管理中的作用,采取科學的成本分析與管控措施,保證企業(yè)在市場競爭中的長期優(yōu)勢地位。

參考文獻：

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篇(7)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 會計 問題 對策

現(xiàn)代城市規(guī)劃與建設(shè)腳步的加快，促進了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在巨大的發(fā)展空間面前，房地產(chǎn)企業(yè)如何提高市場競爭力，是企業(yè)經(jīng)營管理中面臨的首要問題。受房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營活動中資金特點的影響，房地產(chǎn)企業(yè)會計工作對企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展有著較大的影響。為了保障房地產(chǎn)項目投資活動中資金鏈的通暢、保障房地產(chǎn)投資項目資金使用效率，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)必須加強對會計工作現(xiàn)狀的調(diào)研與分析。針對房地產(chǎn)企業(yè)會計工作的現(xiàn)狀及存在的問題制定相應(yīng)對策，并以科學的實施及嚴格的監(jiān)督管理保障會計工作的順利開展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計工作中存在的問題分析

房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作受傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營習慣影響，存在著會計管理意識薄弱、會計控制及管理體系不完善、會計管理組織結(jié)構(gòu)不科學、會計管理缺乏明確目標、缺乏會計監(jiān)督機制、會計制度執(zhí)行不力等問題。這些問題的存在與企業(yè)經(jīng)營管理理念側(cè)重有著極大的關(guān)系、與企業(yè)經(jīng)營管理能力及會計工作重視程度有著極大的關(guān)系。在現(xiàn)代城市改造與建設(shè)中，會計工作的科學開展關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力的構(gòu)建。針對房地產(chǎn)企業(yè)會計管理工作現(xiàn)狀及存在的問題，房地產(chǎn)企業(yè)必須加快自身會計體系的建立及相應(yīng)制度的建設(shè)。以會計工作的科學開展促進房地產(chǎn)企業(yè)綜合市場競爭力的提高、促進房地產(chǎn)項目實施中資金的有效使用，利用現(xiàn)代會計管理理論指導房地產(chǎn)企業(yè)的會計管理工作，實現(xiàn)會計工作的全部職能。

二、房地產(chǎn)會計工作存在問題的應(yīng)對策略

（一）強化會計管理意識，促進房地產(chǎn)企業(yè)會計工作的開展

針對房地產(chǎn)會計管理工作中存在的問題以及房地產(chǎn)企業(yè)會計管理意識薄弱問題，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理中應(yīng)強化企業(yè)經(jīng)營管理層會計管理工作意識。從會計管理工作職能、內(nèi)容、目標的分析入手，強化項目管理人員、各部門崗位人員工作中會計管理意識，進而促進會計管理工作的開展。同時，針對房地產(chǎn)企業(yè)資金流向特點以及會計崗位設(shè)置現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立完善的內(nèi)部控制體系。以內(nèi)部控制體系的監(jiān)督職能促進房地產(chǎn)企業(yè)各部門、崗位工作中人員會計意識的樹立，促進房地產(chǎn)企業(yè)會計工作的順利開展。

（二）建立完善的會計控制管理體系，促進房地產(chǎn)企業(yè)會計工作的開展

房地產(chǎn)企業(yè)會計管理工作現(xiàn)狀分析中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)會計管理體系不適用、會計管理體系不完善對房地產(chǎn)企業(yè)會計工作有著較大的影響，嚴重時還將導致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈失控等問題的發(fā)生。為了保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益，促進房地產(chǎn)項目投資資金鏈的通暢，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加快會計控制與管理體系的完善。針對不同項目的實際情況以及企業(yè)管理架構(gòu)、管理流程的特點對原有會計控制管理體系進行完善。必要時借助專業(yè)服務(wù)機構(gòu)對企業(yè)會計管理體系、管理流程進行評測，發(fā)現(xiàn)企業(yè)會計管理工作中存在的問題。以評測結(jié)論及建議為基礎(chǔ)，以企業(yè)實際需求為重點對會計管理體系進行完善，促進會計管理工作的有效開展。在房地產(chǎn)項目投資建設(shè)中，單純的多層住宅小區(qū)、高層住宅小區(qū)以及復(fù)合型住宅小區(qū)的會計管理內(nèi)容也存在一定的差異。這一差異的存在使得會計工作內(nèi)容更加繁雜，會計審計及管理工作量急劇增加，為了保障房地產(chǎn)企業(yè)投資項目會計管理工作目標的實現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理部門還應(yīng)建立會計管理信息數(shù)據(jù)庫以及會計管理問題數(shù)據(jù)庫，針對不同問題發(fā)生的原因制定相應(yīng)措施，以此提高會計工作管理能力。

（三）完善會計管理組織架構(gòu)，促進會計管理工作的開展

現(xiàn)代房地產(chǎn)會計管理調(diào)研報告指出，房地產(chǎn)企業(yè)會計管理組織架構(gòu)存在的缺陷嚴重制約了房地產(chǎn)企業(yè)會計管理能力及管理水平的提升。而且，房地產(chǎn)會計管理組織架構(gòu)存在的問題也影響了會計管理工作的開展、影響了會計工作目標的實現(xiàn)。針對這一問題，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的會計管理工作中應(yīng)加強對企業(yè)會計管理組織架構(gòu)的建立與優(yōu)化。針對企業(yè)投資項目情況、針對不同項目對會計管理工作的需求，對會計管理組織架構(gòu)進行評測。以評測結(jié)論為基礎(chǔ)完善、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會計管理架構(gòu)，促進會計工作的有效開展。

（四）明確會計管理目標，促進會計管理工作的開展

受房地產(chǎn)企業(yè)高利潤因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)對會計管理目標缺乏足夠的重視，僅通過基礎(chǔ)會計管理制度以及相關(guān)法規(guī)指導會計工作的開展。這一現(xiàn)狀嚴重制約了房地產(chǎn)企業(yè)會計工作職能的發(fā)揮，影響了會計管理工作目標的實現(xiàn)。為了促進現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)會計管理工作的開展，房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資階段應(yīng)根據(jù)項目的實際情況確定會計管理目標。以明確的會計管理目標指導房地產(chǎn)項目的會計管理工作，規(guī)范會計工作中的注意事項、促進會計管理目標的實現(xiàn)。

（五）建立會計監(jiān)督機制，促進會計工作的順利開展

會計監(jiān)督機制的建立有助于房地產(chǎn)企業(yè)會計工作的開展、有助于相關(guān)崗位人員會計制度的遵守。現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)必須在項目投資前確定明確的監(jiān)督管理機制，并以專人進行會計工作的的監(jiān)督及審查。針對房地產(chǎn)企業(yè)資金流向、資金使用情況以及會計工作內(nèi)容中的注意事項等開展監(jiān)督及審計工作，確保房地產(chǎn)企業(yè)資金使用效率及資金使用有效性。以會計監(jiān)督機制的建立及執(zhí)行，避免職務(wù)侵占等問題的發(fā)生，保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益。

（六）強化會計制度的執(zhí)行，促進會計管理目標的實現(xiàn)

在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)會計工作問題的調(diào)研及分析中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)會計制度的執(zhí)行使影響會計工作目標實現(xiàn)的關(guān)鍵因素。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場競爭壓力使得企業(yè)不斷完善自身管理體系、強化企業(yè)綜合市場競爭力的構(gòu)建。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的會計制度建設(shè)已經(jīng)出具成效。但是，受企業(yè)會計工作人員綜合素質(zhì)及相關(guān)崗位人員會計管理意識等因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)的會計管理制度執(zhí)行不力問題嚴重影響了企業(yè)會計管理目標的實現(xiàn)。針對這一現(xiàn)狀，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強崗位職責及責權(quán)利內(nèi)容的明確。通過獎懲制度的實施促進相關(guān)崗位人員會計工作制度的遵守、促進房地產(chǎn)企業(yè)會計管理目標的實現(xiàn)。

三、強化會計工作基礎(chǔ)，促進房地產(chǎn)企業(yè)會計工作的開展

房地產(chǎn)企業(yè)會計工作中，票據(jù)的規(guī)范、基礎(chǔ)工作的開展等對會計管理工作的開展有著重要的影響。針對現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)會計管理工作需求，房地產(chǎn)企業(yè)的會計管理工作中應(yīng)加強會計工作基礎(chǔ)的強化。通過相關(guān)崗位人員培訓、獎懲制度應(yīng)用、會計人員職業(yè)道德及職業(yè)操守的強化等促進會計基礎(chǔ)工作的開展，促進房地產(chǎn)企業(yè)會計管理水平的提高。

四、結(jié)論

綜上所述，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)會計管理工作中存在的問題影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益、影響了企業(yè)綜合市場競爭力的構(gòu)建。針對房地產(chǎn)企會計管理中存在的問題，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過會計制度的健全、會計監(jiān)督體系的健全、會計組織架構(gòu)的優(yōu)化以及相關(guān)責權(quán)利的明確促進會計工作的開展。同時，針對房地產(chǎn)企業(yè)資金特點加強相關(guān)崗位人員的培訓工作，促進房地產(chǎn)企業(yè)會計工作的開展、促進房地產(chǎn)企業(yè)會計管理目標的實現(xiàn)。

參考文獻：