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房地產(chǎn)成本控制新思路探析:房地產(chǎn)成本控制管理新思路分析

摘要：隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展水平不斷的在進步，建筑業(yè)如雨后春筍般出現(xiàn)，特別是房地產(chǎn)項目，快速發(fā)展的勢頭，隨著形勢的發(fā)展，我們必須加強對工程造價全過程控制與管理。房地產(chǎn)項目投資數(shù)額巨大的特點決定了對其成本造價進行控制與管理是勢在必行的，只有這樣，才能充分發(fā)揮房地產(chǎn)的投資效益和經(jīng)濟效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本造價；控制 ；新思路

一、房地產(chǎn)工程成本造價全過程控制管理常見問題

1.1房地產(chǎn)工程成本造價全過程控制管理現(xiàn)狀

成本管理，是房地產(chǎn)企業(yè)的日漸重要的管理活動之一。可以說，在任何市場競爭環(huán)境下，企業(yè)的成本管理活動總是會有一定的富裕空間。這并非意味著“成本” 可一壓再壓， 而是說在成本管理的探索活動中，可以不斷地發(fā)掘出潛在效益。

國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過約二十年的發(fā)展，已初步建立了成本管理的內(nèi)部機制和外部配套體系，開發(fā)商通過設(shè)計方案征集、技術(shù)咨詢、工程招標(biāo)、詢價等方式引入外部競爭，可以將成本控制在一定的范圍之內(nèi)。但不同的企業(yè)即使操作相同的開發(fā)項目，從橫向的成本比較看，仍存在較大的差異。

1.2房地產(chǎn)工程成本造價全過程控制管理存在的基本問題及其策略

在房地產(chǎn)工程成本造價全過程控制與管理工作中，存在著諸多問題，這些問題主要是在投資決策、設(shè)計、招投標(biāo)、實施、竣工結(jié)算這幾個階段中產(chǎn)生。房地產(chǎn)工程成本造價全過程控制管理存在的問題具體表現(xiàn)在：

投資決策階段對工程造價控制管理的重視度不高

①現(xiàn)狀分析

在相當(dāng)長的一段時期，我國工程建設(shè)項目普遍存在著盲目投資的現(xiàn)象，造成投資膨脹，工期延長，工程造價也隨之增長，主要原因是對其的重視程度不高，缺乏工程建設(shè)前期工程造價的有效依據(jù)，只能借鑒和參考決策者、專家等相關(guān)人員的經(jīng)驗性意見進行工程造價的預(yù)算估算工作，這種憑經(jīng)驗對工程造價進行控制與管理沒有根據(jù)工程的實際情況，具有不確定性，造成工程造價的不合理預(yù)算。

②相應(yīng)策略

作為造價合理確定和有效控制的初始環(huán)節(jié)，決策階段工作質(zhì)量的好壞對整個造價的高低起著十分重要的作用。投資造價必須從投資決策階段開始抓起，特別是項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定、建設(shè)地點的選擇，設(shè)備的選型標(biāo)準(zhǔn)直接影響著工程造價的高低，因此項目的內(nèi)容是決定工程造價的基礎(chǔ)，直接影響項目后期各個建設(shè)階段工程造價的確定與控制是否合理、科學(xué)的問題。具體來說包括項目的可行性研究、投資估算的確定和項目的財務(wù)分析。可行性分析是運用現(xiàn)代經(jīng)濟分析方法，在擬建項目計算期內(nèi)對經(jīng)濟規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)水平、建設(shè)地址、生產(chǎn)工藝、施工設(shè)備、資源設(shè)施等諸多因素進行調(diào)查、研究、計算和論證，以科學(xué)、準(zhǔn)確地選擇最佳方案。

工程設(shè)計階段對造價控制不嚴(yán)

①現(xiàn)狀分析

工程設(shè)計階段的工作是工程造價控制管理的關(guān)鍵，對工程造價的影響也很大，但是在這方面存在著“重設(shè)計、輕管理”的現(xiàn)象，工程設(shè)計方案不規(guī)范，沒有根據(jù)工程的實際情況來設(shè)計，設(shè)計深度也不高，變更因素多，造成設(shè)計預(yù)算與實際工程造價出現(xiàn)嚴(yán)重偏差，設(shè)計階段工作的控制不嚴(yán)，嚴(yán)重影響工程的造價控制管理。

②相應(yīng)策略

設(shè)計變更是施工階段影響工程造價的又一個重要因素。設(shè)計變更是工程變更的一部分，因而也關(guān)系到進度、質(zhì)量和投資控制。所以加強設(shè)計變更的管理，對確保工程質(zhì)量、工期和控制造價具有十分重要的意義。

設(shè)計變更應(yīng)盡量提前，變更發(fā)生得越早則損失越小。若在設(shè)計階段變更，則只須修改圖紙，其他費用尚未發(fā)生，損失有限；若在采購階段變更，不僅需要修改圖紙，而且設(shè)備、材料還須重新采購；若在施工階段變更，除上述費用外，已施工的工程還須拆除，勢必造成重大變更損失。所以要嚴(yán)格控制設(shè)計變更，盡可能把變更控制在設(shè)計階段的初期，特別是對工程造價影響較大的設(shè)計變更，要先算賬后變更。嚴(yán)禁通過設(shè)計變更擴大建設(shè)規(guī)模、增加建設(shè)內(nèi)容、提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。由設(shè)計變更產(chǎn)生的新增投資額不得超過基本預(yù)備費的三分之一。設(shè)計變更發(fā)生后，其審查尤為重要。設(shè)計變更無論是由哪方提出，均應(yīng)由監(jiān)理部門會同建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工單位協(xié)商，經(jīng)確認后由設(shè)計部門發(fā)出通知，并由監(jiān)理工程師辦理簽發(fā)后付諸實施。

工程建設(shè)招投標(biāo)不合理

①現(xiàn)狀分析

工程建設(shè)的招投標(biāo)工作是非常重要的，但是目前房地產(chǎn)建設(shè)單位在招投標(biāo)工作上存在著不合理現(xiàn)象，比如選擇那些沒有資質(zhì)、報價最低的施工單位，這會影響工程的質(zhì)量和工期，導(dǎo)致工程造價失去了良好的控制管理，另外，工程招標(biāo)文件不夠規(guī)范，容易給施工單位鉆空子而要求增加工程造價。

②相應(yīng)策略

建設(shè)工程在設(shè)計完成之后，施工開始之前是進行工程招投標(biāo)的階段。工程招投標(biāo)是控制工程造價的有效手段，通過招投標(biāo)可以提高建設(shè)工程的經(jīng)濟效益，保證建設(shè)工程的質(zhì)量，縮短建設(shè)投資的回報周期，通過招投標(biāo)，投標(biāo)人經(jīng)過激烈競爭確定出工程價格，有利于建設(shè)方節(jié)約投資、提高經(jīng)濟效率。因此，在招標(biāo)過程中應(yīng)把握好以下環(huán)節(jié)：

Ⅰ工程量清單計價時，對清單質(zhì)量的要求非常高，也即對清單編制人員提出了較高的要求。要求編制人員必須深入現(xiàn)場，熟讀圖紙，清單編制不得漏項，不得少算或多算，且對項目特征、工作內(nèi)容應(yīng)作詳細描述，否則引起調(diào)價變化較大。

Ⅱ招標(biāo)文件是合同的組成部分，內(nèi)容應(yīng)全面，科學(xué)，且有針對性。對招標(biāo)文件要實行會審制。重點審查工程招標(biāo)范圍、計價方式、計價原則、結(jié)算辦法、評分辦法等，針對該工程的具體特點，對不適用的一些結(jié)算辦法、評分辦法作適當(dāng)調(diào)整，使之更加科學(xué)，合理，公正。同時為避免串通投標(biāo)，肆意抬高報價，可設(shè)定最高限價，即招標(biāo)控制價，招標(biāo)控制價的編制可參考國家相關(guān)預(yù)算定額予以計價，以達到合理控制招投標(biāo)價格的目的。

工程實施階段管理失控

①現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)工程實施階段是工程造價控制管理的重點和難點階段，在這個階段，由于要受到自然環(huán)境、地質(zhì)條件、施工材料變化、施工組織方案和措施調(diào)整等諸多因素的影響，給工程建設(shè)帶來很多不確定因素，使得施工難度增加，同時，施工現(xiàn)場的簽證不明確，簽證內(nèi)容與工程實際不符，合同管理不嚴(yán)格等，造成工程造價控制管理失控。

②相應(yīng)策略

施工階段的工程造價控制是實施建設(shè)工程全過程造價控制的重要組成部分，采取有效措施加強施工階段的造價控制，對管好資金，提高投資效益有著重要意義。要做到：

Ⅰ應(yīng)該結(jié)合工程項目的性質(zhì)和規(guī)模、工期、人料機供應(yīng)情況、運輸、地質(zhì)、氣候等技術(shù)經(jīng)濟條件，對承包單位編制的施工組織設(shè)計進行優(yōu)化。

Ⅱ加強圖紙會審，在施工前及時發(fā)現(xiàn)問題和解決問題。提高勘察、設(shè)計工作的質(zhì)量，減少因圖紙本身的問題而引起的設(shè)計變更。確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確、及時，嚴(yán)格簽證的審核，實行監(jiān)理人員、造價人員對工程量變更進行會簽，主要材料價格必須經(jīng)過甲方認可。

Ⅲ加強工程質(zhì)量的監(jiān)管，做好旁站和隱蔽監(jiān)督，嚴(yán)格按設(shè)計圖紙和規(guī)范施工，防止施工單位偷工減料。

二、結(jié)束語

成本控制貫穿于項目的全過程，成功的成本控制是全員參與成本過程管理，不是僅依靠成本控制部門的核算，不是靠招標(biāo)的壓價。成本控制管理應(yīng)該是一種花錢的學(xué)問，成本管理更多要管的是成本投入是否必要、以什么標(biāo)準(zhǔn)投入，投入能否帶來效益。

房地產(chǎn)成本控制新思路探析:淺析我國房地產(chǎn)項目成本控制新思路

摘 要 成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)管理中的一項重要內(nèi)容，貫穿于房地產(chǎn)項目運作的整個過程。因此，也是每個房地產(chǎn)企業(yè)都非常關(guān)心的問題。房地產(chǎn)行業(yè)具有資金投入量大、建設(shè)周期長、專業(yè)性強、受政策及市場不穩(wěn)定因素等影響比較大，成為公認的高風(fēng)險行業(yè)。本文主要講述房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成，同時也分析出成本控制的方法。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 成本控制 新思路

房地產(chǎn)項目成本控制，首先我們必須先了解房地產(chǎn)項目在起開發(fā)的過程中成本的構(gòu)成是什么。只有了解了房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成我們才能更好的分析出成本控制的方法，才能做出降低成本、節(jié)約成本的方案。

1房地產(chǎn)開發(fā)中的主要成本構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)的特性決定了成本結(jié)構(gòu)，主要分為固定成本、變動成本兩種：

1.1固定成本

（1）土地費用。土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。

（2）前期工程費。前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計費，可行性研究費，地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。它在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。

（3）建筑安裝工程費。建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。

（4）市政公共設(shè)施費用。市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費用。公共配套設(shè)施建設(shè)費用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如商店，菜市等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%―30%左右。

1.2變動成本

（1）管理費用。管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、排污綠化費、稅金、土地使用費、無形費資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、壞賬損失等。在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%。

（2）貸款利息。房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。

（3）稅費。稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費，契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%―25%左右。

（4）銷售費用。銷售費主要包括：運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續(xù)費、銷售報務(wù)費、銷售人員工資、獎金、福利、折舊、修理等費用

2房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本控制方法

2.1前期階段的成本控制

前期開發(fā)階段主要工作包括項目論證、土地開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計這三大部分。項目論證：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打算在某地塊投資建房時，首要考慮的是項目的可行性。進行市場調(diào)研，確定用戶需求及產(chǎn)品定位直接影響到項目的成敗。土地開發(fā)：房地產(chǎn)的位置是影響其價格的最重要因素。也是用戶的首要考慮因素；規(guī)劃設(shè)計：由于設(shè)計工作的專業(yè)性很強，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般委托設(shè)計院進行設(shè)計。項目開發(fā)總成本的70%左右在設(shè)計階段確定，因而設(shè)計階段對于項目成本的控制極為重要，且產(chǎn)品的好壞對于客戶的滿意程度將起到關(guān)鍵作用。

2.2項目施工建設(shè)階段成本控制

施工建設(shè)階段對應(yīng)于波特基本價值鏈的生產(chǎn)經(jīng)營。主要內(nèi)容包括基本開發(fā)程序中的工程建設(shè)環(huán)節(jié)。生產(chǎn)經(jīng)營階段是將投入的土地、資金、生產(chǎn)設(shè)備、建筑材料轉(zhuǎn)化成最終房地產(chǎn)商品的過程。房地產(chǎn)商為了保證施工建設(shè)的高質(zhì)量的完工與順利進行，通過市場調(diào)研做出產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計：選擇好的承建商保證施工正常進行；還包括工程監(jiān)理、施工規(guī)劃等活動，在這個過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商更要注意工程建設(shè)的規(guī)劃與管理，同時在施工建設(shè)過程中也應(yīng)對樓盤進行適度的宣傳，以為后期的銷售做好鋪墊。在生產(chǎn)經(jīng)營階段，規(guī)劃設(shè)計能力、市場分析能力與質(zhì)量控制能力是企業(yè)應(yīng)具備的核心能力，規(guī)劃設(shè)計能力、市場分析能力直接決定營銷活動的順利完成，節(jié)約了營銷成本。

2.3市場營銷階段的成本控制

市場營銷能力建立了企業(yè)和消費者之間的關(guān)系，是企業(yè)經(jīng)營成敗的關(guān)鍵，也是企業(yè)能否實施戰(zhàn)略發(fā)展的重要基礎(chǔ)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷能力就成為企業(yè)的核心能力，是房地產(chǎn)價值鏈上的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)，也是控制好營銷環(huán)節(jié)銷售成本的基礎(chǔ)工作。

3總結(jié)

成本控制是一個系統(tǒng)的工程，它需要企業(yè)的全體員工在項目實施的全過程作好成本控制工作，只有這樣，成本控制的工作才有可能取得成功，項目投資才能產(chǎn)生預(yù)期的效益。

作者簡介：肖棟棟（1993-）男，湖北武漢人，漢族，本科。武漢東湖學(xué)院金融專業(yè)2012級本科生，研究方向：金融學(xué)。

房地產(chǎn)成本控制新思路探析:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本控制與管理的新思路

摘 要：隨著房地產(chǎn)形勢的發(fā)展，必須加強對房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)全過程控制c管理。由于房地產(chǎn)項目投資數(shù)額巨大的特點，決定了對其成本進行控制與管理是勢在必行的，只有這樣，才能充分發(fā)揮房地產(chǎn)的經(jīng)濟效益和社會效益。文章論述了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本構(gòu)成，分析了房地產(chǎn)企業(yè)全面成本控制存在的問題，提出了相應(yīng)的對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 成本構(gòu)成 成本控制 存在問題 對策

一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本構(gòu)成

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場經(jīng)濟競爭中具有十分重要的意義，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時甚至比規(guī)模擴張更為重要。

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還包括開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費用。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)全面成本大致由8個方面構(gòu)成：

1.土地使用權(quán)出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

2.土地征收及拆遷安置補償費。

（1）土地征收費。國家建設(shè)征收農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a償費、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費等。農(nóng)村土地征收費的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進行。

（2）房屋征收安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即房屋征收安置費和征收補償費。

3.前期工程費。前期工程費主要包括：

（1）項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計費為建安工程費的3%左右，水文地質(zhì)勘探費可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

（2）“三通一平”等土地開發(fā)費用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標(biāo)準(zhǔn)估算。

4.建安工程費。它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用。主要包括建筑工程費、設(shè)備及安裝工程費以及室內(nèi)裝修工程費等。

5.基礎(chǔ)設(shè)施費。它又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計算。

6.公共配套設(shè)施費。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

7.不可預(yù)見費。它包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費，依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度，按3%一5%計算。

8.開發(fā)期間稅費。開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設(shè)項目投資構(gòu)成中占較大比重，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本控制存在的問題

1.房地產(chǎn)對全面成本控制存在錯誤的認識。目前只有極少數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)實行全員、全要素、全過程和全方位的全面成本控制，其它大部分房地產(chǎn)企業(yè)都還沒有實行。很多房地產(chǎn)企業(yè)存在錯誤的認識，認為設(shè)計階段是成本控制的重點，其它階段對成本控制的影響不大；還有的認為提供材料和設(shè)備是最重要的成本構(gòu)成。其實房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展道路是越來越精細化，成本管理范圍中應(yīng)納入任何微小的成本和任何的成本要素，另一方面，企業(yè)全體員工的活動產(chǎn)生了企業(yè)成本，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本控制的核心是全面成本控制。

2.房地產(chǎn)企業(yè)缺乏先進全面成本控制的手段。房地產(chǎn)企業(yè)全面成本控制的手段，最主要是根據(jù)財務(wù)部門的決算報告，這是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制，由于業(yè)務(wù)人員提出報告的時效性相對滯后，這種核算體制不能充分發(fā)揮成本控制的作用。事前預(yù)測和過程控制在企業(yè)成本控制中相對缺乏，這種成本控制模式與現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理的要求存在很大的一段距離。成本控制中所存在的根本問題和原因不能及時準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)，不能對癥下藥，應(yīng)采取有效的措施全面控制企業(yè)成本。

3.房地產(chǎn)企業(yè)沒有完善的全面成本控制的體系。很多房地產(chǎn)企業(yè)在全面成本控制上處于粗放狀態(tài)，完善的全面成本控制制度體系十分有限。有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了比較完整的成本控制制度，但在實際執(zhí)行過程中卻形同虛設(shè)，一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有相對應(yīng)的部門崗位職責(zé)與權(quán)利，導(dǎo)致干多與干少沒區(qū)別，干好與干壞也是同一個局面，即使兌現(xiàn)了也是受獎不公，受罰不服。因礙于情面對本該受處罰的人員只是批評一下了事。這種做法，只是安排了工作而對工作效果沒有考核，或者只獎不罰而且獎罰不到位，有關(guān)人員的積極性受到嚴(yán)重的挫傷，給以后的成本控制工作帶來不可估量的損失，房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任權(quán)利相結(jié)合是否有力是職工所關(guān)心的。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本控制的舉措

現(xiàn)今看來，房地產(chǎn)市場存量過大，其中除宏觀經(jīng)濟方面的原因外，也有其價格形成機制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟規(guī)律，商品房如果售價下調(diào)則有助于樓市跑量。開發(fā)商之所以長年不能下調(diào)售價，其中一個主要原因就是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制不力，成本居高不下的緣故。從宏觀上講，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制進行研究，對合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟，減少國民經(jīng)濟損失有著一定的意義。

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的高速發(fā)展，已經(jīng)走出了暴利的時代。深圳某知名房地產(chǎn)企業(yè)的董事長曾公開宣稱利潤低于40%的房地產(chǎn)項目不做，而今利潤能維持在12%左右就算是好的項目了。由于土地及資本市場化運作不規(guī)范以及房地產(chǎn)消費市場的不成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多處于粗放式經(jīng)營管理狀態(tài)。隨著國家逐步加強了對房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范，特別是國家加強了對土地市場的管理與整頓，對經(jīng)營性用地取消了有不正當(dāng)競爭及暗箱操作之嫌的協(xié)議取得土地使用權(quán)的方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)必須按照市場經(jīng)濟規(guī)范的要求進行，即必須以掛牌、招標(biāo)、拍賣方式取得，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始逐步走上了集約化經(jīng)營管理的發(fā)展道路。國家加強了金融市場的宏觀調(diào)控，對資本市場各種違規(guī)行為加以整頓和規(guī)范，同時抑制房地產(chǎn)過度的市場消費需求；使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正認識到以極高的財務(wù)杠桿進行高風(fēng)險、粗放式的開發(fā)已成往事，必須踏踏實實地合理利用資金，加強成本控制，練好內(nèi)功。

從微觀上講，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面成本控制進行研究對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地市場競爭，騰出利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭有著重要的意x。房地產(chǎn)全面成本控制要將成本理念貫穿于整個項目始終，具體包括前期調(diào)研、設(shè)計階段、施工階段和竣工結(jié)算階段。

1.前期調(diào)研。在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期，要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調(diào)研工作，論證其可行性。可行性研究對于一個房地產(chǎn)項目的成敗起著關(guān)鍵的作用，但是現(xiàn)實是沒有幾個房地產(chǎn)公司愿意花這筆費用，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺去上項目，這是非常危險的。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項目開發(fā)的根本目的是為了盈利，進行成本控制的根本目的是要取得經(jīng)濟效益。在立項時就必須對開發(fā)項目進行財務(wù)分析，了解可能的預(yù)期收入、成本、利潤和風(fēng)險，這也是管理會計的重要內(nèi)容。可行性研究是在對消費者的心理和市場容量、造價等進行準(zhǔn)確分析、充分估計的基礎(chǔ)上，決定該工程是否開工。如果對消費者的心理沒有充分地掌握，對市場的容量沒有準(zhǔn)確地估計，一切完美的銷售計劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量地減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項目順利地進行下去。

2.設(shè)計階段。降低建筑安裝成本，首先要搞好設(shè)計階段的投資控制。把全面造價管理工作放在設(shè)計階段。未雨綢繆，可以取得事半功倍的效果。因此，建設(shè)單位應(yīng)以對建筑和安裝成本影響最大的設(shè)計階段為關(guān)鍵環(huán)節(jié)，注意以下三個方面：

（1））實行方案設(shè)計、工程設(shè)計的招投標(biāo)制度。建設(shè)單位在委托設(shè)計時應(yīng)大力引進競爭機制，以達到控制成本的目的。首先要通過設(shè)計招標(biāo)來選擇設(shè)計單位。必要時組織設(shè)計方案競選，從中選擇能保證設(shè)計質(zhì)量的設(shè)計單位；在設(shè)計時，可以根據(jù)情況實行分階段招標(biāo)或委托。可以將方案進行招標(biāo)，中標(biāo)的方案在施工圖設(shè)計時，可以再組織進行招標(biāo)或委托。

（2）加強技術(shù)溝通、實行限額設(shè)計。設(shè)計單位在工程設(shè)計中，要推行限額設(shè)計。凡是能進行定量分析的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算。要通過技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的數(shù)據(jù)說話。在設(shè)計時應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性，要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng)；要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟性，盡量不用那些技術(shù)不過關(guān)、質(zhì)量無保證、采購困難、運費昂貴、施工復(fù)雜，依賴進口的材料和設(shè)備；要盡量搞標(biāo)準(zhǔn)化和系列化的設(shè)計；各專業(yè)設(shè)計要遵循建筑模數(shù)，建筑標(biāo)準(zhǔn)，按設(shè)計規(guī)范、技術(shù)規(guī)定等進行設(shè)計。在保證項目設(shè)計達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。

（3）加強設(shè)計出圖前的審核工作。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計階段所設(shè)計的成果來看，設(shè)計方案的不足或缺陷加以克服時，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在設(shè)計出圖前加強對設(shè)計圖紙的審核管理工作，以求得提高設(shè)計質(zhì)量，避免將設(shè)計中的不足帶到施工階段。

3.施工階段。施工階段投資成本控制的關(guān)鍵，應(yīng)該從以下三個方面進行控制：

（1）合理控制工程變更。工程變更包括設(shè)計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更，這些變更主要由建設(shè)單位引起。控制施工變更的關(guān)鍵在于建設(shè)單位自我約束，按洽商變更程序辦事。應(yīng)建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的權(quán)限、分工及職責(zé)，確保洽商簽證質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。洽商變更后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時辦理增減預(yù)算，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。

（2）嚴(yán)格審核承包商的索賠要求。對于承包商索賠要求的處理，則應(yīng)按合同辦事。加強對索賠資料的審查，強調(diào)處理索賠的及時性，加強預(yù)見性，盡量減少索賠案的發(fā)生，以免索賠額過大引起投資失控。

（3）搞好材料設(shè)備的加工訂貨。預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情。嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定做好材料限價工作，合理控制價差水平。對施工單位自行采購的材料，屬于指定價范圍的，只監(jiān)督質(zhì)量，不干預(yù)訂貨。屬于指導(dǎo)價范圍的，應(yīng)實行適當(dāng)參與，推薦廠家，監(jiān)督質(zhì)量及合理限價的原則，設(shè)備采購實行招投標(biāo)，確保質(zhì)優(yōu)價廉。

4.竣工結(jié)算階段。凡結(jié)算工程必須按設(shè)計圖紙及合同規(guī)定完成，必須要有竣工驗收單。如有甩項應(yīng)在驗收單中注明，結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減賬的清理。重點做好材料價差及竣工調(diào)價的審定工作。審核時應(yīng)與原招標(biāo)文件對照，凡原標(biāo)底內(nèi)已含項目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴(yán)格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定提前獎和優(yōu)質(zhì)獎等相關(guān)費用，認真實行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量。

總之，在房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的今天，對于開發(fā)商來說，最理性的事是控制成本，多關(guān)注點成本，少關(guān)注點房價，因為房價是市場決定的，而成本掌握在你自己手中。全面成本控制要成為房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略，通過嚴(yán)格控制成本費用，取得高效的運營效益。

（作者單位：寧波欣達建設(shè)項目管理有限公司 浙江寧波 315000）