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篇(1)

關鍵詞：房地產；經濟管理；對策

房地產經濟在社會經濟發展中有著重要的地位及作用，房地產經濟管理是國家及各級政府高度重視的一項工作。隨著房地產行業的快速發展及人們對房地產項目建設要求的不斷提高，經濟管理在逐漸走向系統化的同時，也面臨著更大的挑戰，管理過程中也呈現出新的問題，影響著經濟管理質量及效率的進一步提高，這種情況下，如何采取有效的對策解決管理中的問題成為了社會高度重視與不斷探究的一個課題。

一、房地產經濟管理中存在的主要問題

(一)管理目標不明確

目標是經濟管理工作有序開展的導向，但管理目標不明確也是目前房地產經濟管理工作中的一個突出問題。分析其原因，這主要是由于政府相關政策對經濟管理工作的影響。一方面，政府在制定相關房地產政策的時候，往往是從確保房地產市場的供需平衡的角度來制定的，房子價格是主要的經濟管理目標。但在實際管理過程中，政府往往對房地產行業缺乏一個深入而全面的認識，管理目前在實際中長遠性及建設性不足，導致在沒有形成一套完善的管理方案來開展相應的房地產經濟管理工作。另一方面，政府政策存在一定的時效性，政策變動大，導致一些開發商存在著投機現象，給房地產經濟帶來較大的負面影響，不利于在整個房地產經濟的管理。

(二)管理機制不完善

一套完善的管理機制是房地產經濟管理工作有效開展的根本保障，但是從目前現狀來看，我國在房地產管理機制上還非常不完善。究其原因，主要就是政府政策沒有發揮應有的作用。一方面，由于政府的一些房地產政策在實際中很難得到真正的執行，政策的市場指導、管理作用難以得到發揮，導致在實際管理中，許多管理工作流于形式；另一方面，政府政策在制定的過程中沒有全面的結合市場實際進行制定，本身存在很大的形式化，并不真正的適用于房地產行業的實際，導致這些政策在實際中缺乏調節力，管理脫節現場嚴重。

(三)長遠規劃管控力不足

隨著房地產行業的快速發展，房產價格不斷升高，雖然說為了達到房地產市場供需平衡的管理目的，政府采取有許多控制措施，但是由于缺乏一個長遠的規劃，導致管控效果并不理想。長遠規劃控制的缺乏，一是由于對社會經濟發展缺乏充分的認識，使得對房地產經濟管理中存在的一些問題存在認識模糊或者錯誤的情況，導致長遠規劃與相關政策不統一；二是就目前來看，我國對于房地產尚沒有一個長遠的市場發展目標，使得相關政策具有較強的時效性；三是房地產市場的發展受政策的影響較大，政府方面長期管控規劃及有效調控措施的缺乏，嚴重限制了房地產市場的發展。

二、加強房地產經濟管理對策探究

(一)明確管理目標，提高政策的科學合理性

從以上的分析可以看出，管理目標及政府政策對房地產經濟管理的影響是非常大的，因此，要加強房地產經濟管理，首先就要進一步明確管理目標，并提高相關政府政策的科學合理性。在政策制定及管理目標的定位中，應該在正確認識到房地產行業在我國經濟發展中的重要地位及作用的基礎上，立足經濟發展新常態，制定出科學性及連續性更強的政策，并明確新形式下的長遠管理目標，其次，房地產發展具有一定的區域性，因此在房地產經濟管理上也應該體現出區域性及針對性，這就要求政策的制定及目標的定位要基于各個城市的地理位置、資源狀況、歷史情況等的綜合考慮上；此外，政府相關部門應該基于城市的發展實際及長遠發展規劃，有效結合安居工程、舊城改造、商品房建設等管理，明確房地產產業發展目標，加強調控，充分發揮職責作用，引導民眾進行理性的住房消費，強化房地產經濟管理。

(二)完善管理機制，規范房地產經濟管理工作

完善的管理機制不僅是房地產經濟管理健康發展的基本，而且也是政府調控作用得以充分發揮的根本保障，因此，必須不斷完善管理機制，規范房地產經濟管理。首先，中央一級政府應該正確認識自身的職能，充分發揮調控作用，促進管理機制的完善，規范管理工作；其次，地方政府在保持與中央政策理念一致的基礎上，在規范房地產經濟管理的同時，應加強對地方稅務中不合理、不完善體制的改革，促進房地產經濟管理的可持續性發展；此外，地方政府還要正確對待房地產產業在地方經濟發展中的作用及地位，通過加強國土資源、稅收等部門的溝通協作，在不斷落實調控措施的過程中，逐漸建立起長效的管理機制。

(三)加強未來規劃管理，促進房地產經濟健康發展

在房地產經濟管理中，短期管理目標的確定有利于結合房地產實際情況落實好各項管理工作，但要確保房地產經濟可持續健康發展，加強長遠規劃管理是非常重要的。首先，對房地產經濟管理的長遠發展規劃，應該建立在全面了解我國房地產產業發展現狀的基礎上，通過深入調研，全面分析等途徑，確定房地產經濟管理中的長、中、短三期目標；其次，中短期目標在過程對房地產產業進行宏觀調控的過程中有著至關重要的作用，因此，在正確界定房地產市場及區分功能的基礎上，可作為宏觀調控的目標。此外，政府部門還應加強對房地產保障體系的加固工作，有效限制不良行為，促進房地產經濟的健康發展。

三、結語

總而言之，房地產行業的發展對于社會經濟的發展有著非常重要的作用，加強房地產經濟管理對于房地產經濟的健康可持續發展意義重大。因此，政府有關部門應該在全面掌握房地產產業發展現狀的基礎上，合理定位管理目標，不斷完善管理機制，充分發揮職能作用，提高房地產經濟管理水平，促進我國房地產經濟快速健康的發展。

作者:蘇明根 單位:安徽省六安市房地產市場監管處

參考文獻：

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    我國房地產價格指數在2008年出現短暫下跌過后,即再次上漲。2010年中央出重拳遏制房地產價格上漲,到目前為止,雖然銷售量有所萎縮,但價格依然保持堅挺。在幾十年的發展歷程中,房地產業快速崛起并成為我國經濟產業體系的重要組成部分。房地產業的迅速發展在改善民眾居住條件提高生活水平。促進其他產業的帶動發展,提高地方財政收入、實現全面建設小康社會和促進國民經濟發展等方面起到積極作用。在我國,因其特殊的國情背景,房地產業發展問題不僅僅只是簡單的經濟問題,同時承擔著難以推卸的社會責任。引導房地產業的持續穩定健康發展是直接關系國計民生的大事。近幾年。針對房地產市場中存在的各種問題,超過了以往任何一個時期。然而從目前我國房地產市場的運行情況來看。收效甚微,房地產市場發展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正,房價增長的勢頭仍未得到抑制,甚至于出現政府越管問題越升級的現象。可見雖然我國房地產業的發展前景是光明的,但在具體實踐我國房地產經濟管理仍存在許多問題和難點,實現我國房地產市場健康持續發展的道路充滿艱辛。

    一、房地產經濟管理的現狀

    國內的房地產企業單位一般都在一定程度建立了企業的經濟管理制度,在基本業務管理方面算是有章可循,但依然有相當一部分企業對經濟管理存在許多誤解,這就使得企業經濟管理相對薄弱,經濟業務的隨意性變大,同時缺乏有效的監督機制,導致企業在這方面比較混亂。首先是會計基礎工作薄弱,致使會計信息失真秩序混亂,會計監督流于形式,單位負責人違法干預會計工作,擾亂單位會計工作。其次,法人內部監督機構作用不明顯,在實際工作中,董事會、監事會的監控作用嚴重弱化,往往缺乏有效的監督作用。再次,法律意識薄弱,部分人員法律意識薄弱,有法不依,投機取巧,執法不嚴,姑息將就,拉人情給面子的現象普遍,管理松弛,造成了一系列經濟犯罪。企業經營層以及普通員工的素質不高,人力資源政策不健全。

    二、房地產經濟管理存在的問題

    近幾年來。我國房地產市場管理目標都在于盡快實現房地產市場供需的總體平衡。抑制房價的過快上漲。實現居者有其屋。然而對于我國當前所處的社會經濟發展初級階段的認識不到位。我國房地產經濟管理在房地產市場一些問題的認識上和長期的規劃上還不是很清晰.甚至存在片面性和錯誤的認識.導致政策目標的短期性嚴重,缺乏前瞻性。同時,政策目標的模糊不清.短期的政策手段和中長期規劃思路不一致,甚至出現相違背的現象。政策的不連續性和科學性合理性的欠缺。造成房地產整個行業隨著政策的變動而出現上下波動,不僅擾亂房地產市場的正常運行。同時政策存在的漏洞也給投機者帶來可趁之機,干擾市場秩序。如經濟適用房政策、房地產稅收政策、住房產業政策等都是我國房地產經濟管理思路不清、目標模糊的有力說明。再者,我國政府對房地產經濟管理處于被動的位置,忙于具體的事務管理和救火中,缺乏長期規劃,事后調控居多,造成“一放就亂。一放就漲.越管理越升溫”局面的出現。

    1.相關法律法規體系的不健全

    從世界各國房地產市場的發展的經驗來看,完善的法律法規體系是保障房地產市場良性運行的先決條件。在我國。由于房地產正處于快速發展的初始階段。房地產相關法律法規的健全程度有待加強。房地產市場管理應是一個從最初的開發、建設、交易到后期管理的完整體系,但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產市場管理法。我國房地產市場法律法規的建設進程明顯落后于當前我國房地產高速發展的需求,導致法律真空現象越來越多。其次,我國目前主要還是依靠行政權威對房地產經濟進行管理.很大一部分文件都是以國務院名義牽頭頒發的,或是以國家部委辦的名義的,如國11條、新國四條等,缺乏法律的嚴肅性、穩定性和普遍適用性特點。即使在特定領域相關的法律法規已初步建立,但與此相配套的條例、實施細則不完備,造成房地產市場.特別是土地交易上政令不通、有法不依、執法不嚴,陷人惡性循環中。加上已有法律法規落實不到位,使得法律應有效力大打折扣。

    2.機制不完善,管理流于形式

    我國房地產經濟管理已跨過了多個年頭。房地產成為我國政府經濟管理中的重點和焦點。特別是近幾年,政府對房地產的管理可謂重拳出擊,政策短時間里密集推行。但效果不佳,許多政策與規定只流于形式。走走過場,執行不到位,甚至不乏失真、變形。部分政策可操作性不強,存在爭議。實施細則在制定頒布遠遠跟不上實施原則的制定頒布。我國相關經濟管理的措施落實大部分采取自上而下的形式。中央政府與地方政府房地產兩級監督、管理、調控職責、范圍未劃分清晰和明確定位.導致我國房地產行業政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前.我國房地產市場正處于快速發展的過渡階段,房地產業高收益與低成本的特點使其成為地方經濟的支柱產業和地方財政重要來源,也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。公權力與房地產開發商的合作,極易導致內部交易、權錢交易.導致宏觀經濟管理操作明顯存在失誤現象。房地產市場中官商結合的鏈條若無真正打破,我國房地產經濟管理的難度將越來越大,國家宏觀政策也注定流于形式,難發揮有效作用。加上,在房地產市場中最為關鍵的金融、企業、土地、地方政府等多個環節上在日常運行中各自為政.協調不足,各自決策,決策相互脫節,也導致我國房地產經濟管理流于形式。

    三、房地產經濟管理建議

    1.完善相關法律法規體系

    法律法規體系的完善一般都需經歷一定的發展階段和經驗的積累。當前。實現我國房地產市場的正常運行,需逐步建立和完善我國房地產法律法規.建立起具有中國特色的完整房地產法律體系,實現房地產市場運行的規范化和房地產經濟管理行為的合理化和合法化。首先,應以法律來有效制約政府的經濟管理作用的發揮,避免影響更大的擾亂。同時以法律切實保障我國房地產綜合、全方位的、多層次的宏觀調控體系的建立和實施。繼續完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產管理法》,盡快出臺各相關的實施細則,促成《房地產法》的出臺,將房地產開發建設管理、交易管理、中介服務管理及相關的后期服務管理等各個方面完全納入法律規范體系,提高我國房地產行業相關規范政策的層次性、穩定性和嚴肅性.使我國房地產市場經濟管理有法可依、執法必嚴、違法必究。

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【關鍵詞】房地產；經濟管理；問題；對策

1、前言

隨著我國房地產企業逐漸加快市場化發展的腳步，房地產企業在國民經濟中發揮中非常重要的作用[1]。房地產企業往市場化發展不但能夠促進居民生活水平有效提高，對人們居住環境還能夠起到的改善的作用。同時，房地產企業逐漸往市場化方面發展還能夠使國家財政收入有所增加，對國家經濟快速發展啟到帶動的作用。

2、房地產企業經濟管理面臨的問題

2.1沒有清晰的管理目標，連續性政策相對缺乏

最近幾年，相關部門僅是對調整房地產供應與需求的工作上給予重視，使房地產的供應數量以及房價的增長速度得到有效的控制。但是，相關部門在房地產市場管理的工作中沒有足夠的連續性政策進行規劃，造成沒有清晰的管理目標。一方面，政府對房地產企業進行管理的目標主要是為了市場需求得到有效抑制，但政府相關部門無法從根本上對房地產面臨的問題進行全面認識，無法構建經濟管理制度全面管理房地產企業。另一方面，政府制定的長期政策以及短期政策沒有相同的控制目標，造成房地產企業實際的經濟管理成效有所降低。房地產企業經濟管理政策在缺乏合理性、連續性的情況下，則會導致房地產市場出現漏洞，在很大程度上影響房地產企業的快速發展。例如，我國房地產企業在執行國五條、房產稅收、經濟適用房等政策時，經濟管理工作均出現沒有清晰的目標，缺乏連續性等問題。

2.2沒有完善的法規體系以及法律體系

現今，房地產企業的發展階段仍然屬于初級范圍，沒有構建健全的法規、法律等體系。房地產企業經濟管理工作雖然已經在后期管理、交易、建設、開發等過程中全面貫穿，但任然缺少在房地產發展整體過程中全面貫穿的制度。另外，由于房地產發展有著落后的法規、法律建設，常常發生流于表面的情況。對房地產經濟管理工作產生約束的相關法律法規在適用性、穩定性、嚴肅性等方面無法滿足需求。政府相關部門在房地產企業某些工作中雖然已經構建的相關法規、法律，但在實施細則、管理條例方面仍然存在著一定的問題，造成房地產經濟管理工作中常發生沒有嚴格執法、有法不依、政令無法實施等情況。

3、完善房地產行業經濟管理的相關對策

3.1對房地產投資總額進行確定

房地產項目完成之前應該對可行性報告進行全面研究，可行性報告獲得批準后，則通過房地產項目經理對相關內容進行全面落實以及實施，將可行性研究報告作為實施的前提條件，通過企業全面考慮項目的可行性后確定投資資金。另外，完成投資金額的估算工作后，通過分析估算的實際情況，將資金流量表確定，相關負責人應該根據企業運轉、具體發展的情況對投資資金進行確定，從根本上防止由于錯誤的投資導致企業損失大量的資金。

3.2嚴格控制房地產開發的成本

開發成本的控制在房地產經濟管理工作中占據著非常重要的位置，其不但與企業發展獲得的經濟效益有著較大的關系，且對使用房地產的價值有著極大的聯系。通常情況下，在對項目開發投資資金進行確定時，要想使經濟效益得到實現，則應該采取針對性的措施控制開發的成本。由于支出的業務費用的彈性相對來說較大，對報賬無法真正掌握，控制成本方面有著一定的難度。因此，應該通過以下幾個方面對開發成本進行控制：（1）增強房地產項目負責人的成本控制意識，使開支得到有效的節約；（2）通過制定制度的方式，使漏洞得到全面堵塞；（3）通過分析房地產項目開發的實際情況，構建針對性的控制成本制度，房地產項目施工中真正落實相關制度。

3.3構建完善的經濟管理制度

房地產市場混亂的情況能夠通過經濟管理體制改革來實現，加大政府重視經濟管理作用的力度，使房地產市場中經濟管理的作用得到有效提高[2]。一方面，政府相關部門應該將市場調節的作用全面發揮，通過分析房地產實際的情況，合理的調整房地產市場，這樣的做法不但能使調節房地產的作用得以發揮，對房地產市場還能夠有效的控制，給房地產穩定、健康的發展趨勢提供保障。另一方面，政府相關部門應該分析房地產市場發展的具體需求，通過調控政策調整的方式，給房地產經濟管理全面發揮自身的效果提供保障。相關部門還應該采取措施改革財稅制度，使土地政策增長得到抑制，從根本上促進房地產宏觀實施經濟管理的效果得到提高。

3.4完善房地產法規法律制度

對房地產企業的法律法規進行全面完善，能夠有效的約束以及監督房地產企業的發展。房地產經濟管理以及發展運營應該嚴格執行相關法律法規的要求，不僅能夠使市場經濟發展秩序得到穩定，給房地產產業虛空增長提高保障，防止出現經濟犯罪的情況。另外還應該對建筑、房產、土地等相關法則進行細化以及健全，確保構建的法律體系能夠滿足系統化流程的需求。對房地產經濟管理法律體系進行健全，防止開發商利用法律漏洞，對房地產企業的發展有所限制。同時，還應該通過法律措施使房地產企業操作市場的流程得到有效規范，為房地產市場的快速發展營造良好的環境，給整體提高房地產經濟管理能力提供保障。

4、結束語

總而言之，房地產企業要想獲得更加快速的發展，需要全面重視經濟管理工作，一方面，對經濟管理制度進行健全，使經濟管理目標得到明顯，構建長期發展政策；另一方面，完善房地產經濟管理相關法律法規，對經濟管理工作實施內外兼治，確保經濟管理在法律的監督以及約束下，加快房地產企業的快速發展。

參考文獻

[1]黃仕斌.探討房地產經濟運行存在的問題及對策[J].現代經濟信息，2011，4（04）：688-689.

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【關鍵詞】房地產；經濟管理；問題；對策

1　前言

近幾年，隨著經濟和社會的快速發展，帶動了我國房地產行業迅速發展起來，已經成為了國民經濟產業體系的重要成分。房地產行業的快速發展，逐漸的改善了人們的居住條件，從而提高了生活水平，同時，也帶動了相關產業的發展，增加了地方財政收入，對國民經濟的發展和建設和諧社會產生了積極影響。但是，在不斷發展壯大的過程中，卻出現了很多問題。房地產發展問題引起了全社會的高度關注。

2　房地產經濟管理中的問題

2.1對目標認識模糊，缺乏相關政策

近些年，為了實現房地產市場供需平衡，政府有效控制房價的快速上漲，保證居者有其屋。一方面，由于缺少對社會經濟發展的認識，導致對房地產經濟管理上存在的問題和長遠的發展計劃認識模糊，甚至出現片面和錯誤的認識。再加上，對目標認識模糊，使得短期的政策和長期的規劃思路完全不統一，更嚴重的出現相違背的現象。缺乏科學、合理的政策，導致房地產行業跟隨政策的改變而出現波動，擾亂了房地產市場的正常發展，而且相關政策的不完善給投資者創造了可乘之機，擾亂了市場正常發展的秩序。另一方面，政府對房地產經濟管理處于被動的狀態，只注重事物管理，然而卻缺少長期的規劃，對事后的調控較多。

2.2缺乏完善的機制，只是形式上的管理

對房地產的經濟管理已經有了一段時間，現如今，已經成為了政府管理的重點。尤其是在近幾年來，政府加大了對房地產的管理力度，出臺了很多相關的政策。但是，都沒有收到良好的效果，大多數政策只是流于形式，管理不到位。其中有些政策在實施的過程中，可操作性不強，出現很多問題，各項政策的實施遠遠跟不上政策的制定。有關房地產經濟管理的措施大多數都是采用自上而下的形式加以落實，各級政府監督、管理、調控等工作還沒有加以明確規定。現如今，房地產行業正處在快速發展的階段，而且房地產行業具有高收益和低成本的特點，使得房地產成為地方財政收入的主要來源。如果不能從根本上打破房地產官商結合的現象，那么房地產經濟管理將會很難管理，對于國家出臺的宏觀政策也只是形式上的管理，很難發揮有效的作用。

2.3缺乏健全的法律法規

從全世界各個國家房地產市場的發展狀況來看，確保房地產市場正常運行的必要條件就是要有完善的法律法規。然而，在我國國內，房地產行業正處在飛速發展的階段，房地產行業缺少健全的法律法規。一方面，房地產市場的管理應該具備從開發、建設、管理的完整體系，然而現如今我國還沒有一個完善的管理房地產市場的法律。事實表明，我國房地產法律法規的建設根本不能滿足當前房地產飛速發展的需求，出現了很多法律真空現象。另一方面，目前對房地產的經濟管理主要憑借行政權威，大多數相關文件的頒布都是以國務院的名義頒布的，相關法律缺乏嚴肅性、普遍性。盡管在某些領域已經建立了相關法律法規，但是具體的實施要求并不完善，導致土地市場有章不循、執法不嚴，如果長時間進行下去，必然會形成惡性循環。并且如果現有的各項法律法規沒有真正落實，那么將會直接降低法律的效力。

3解決房地產經濟管理問題的相關對策

3.1制定合理的發展計劃，指導短期實踐

在充分了解我國的特殊基本國情的基礎上，要更加明確房地產經濟管理的整個思路，發揮短期效應的作用，并且還要制定合理的發展計劃，從而進一步滿足人們的住房需求，促進經濟社會和諧、穩定的發展。對我國房地產的發展情況作詳細的調查，根據市場的調查結果，合理的制定中長期的發展計劃，而且，這也是保證房地產健康、穩定發展的途徑，從而有效避免出現“漲則緊，跌則松”的狀態。

3.2建立并完善各項管理機制

現如今，房地產市場在經濟管理方面存在很多問題，只憑借簡單的行政命令很難把問題解決。由此看來，只有從根本上改善房地產管理體制才能有效解決當前房地產市場不和諧的局面。結合當地房地產市場的實際情況，因地制宜，建立并完善各項管理制度，從而有效的避免一切做法產生消極的影響。對于腐敗和官商結合的不法行為政府要給予嚴厲的打擊，與此同時，還要在社會上大力宣傳典型的負面例子，警示人們，從而營造良好的房地產氛圍，保證房地產行業持續穩定的發展下去。

3.3進一步完善相關的法律法規

目前，為了保證房地產市場的正常、有序的進行下去，必須要完善相關的法律法規，建立有中國特色的房地產法律法規。利用法律來制約當地政府的經濟管理作用，從而有效的避免了政府過多的干預給房地產市場的正常運行帶來消極的影響。也可以把開發管理、建設管理、后期管理等都納入法律法規，提高相關法律法規的嚴肅性，保證房地產市場管理有法可依。

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【關鍵詞】房地產；經濟管理；現狀；改善策略

從目前我國房地產經濟發展的現狀來看，行業中存在著眾多問題，嚴重地影響了我國經濟的整體發展狀態。現階段，房地產經濟管理制度體系尚不健全，給許多的不法投機者提供了可乘之機，若不加以制止，必將影響到整個經濟市場的穩定性。如何及時穩妥地采取經濟管理措施，成為當前我國政府亟待解決的重大問題之一。

一、我國房地產經濟管理的現狀分析

1.房地產的總投資額不斷上漲

近幾年，房地產投資熱度雖然有所下降，但年投資總額仍在持續增加。圖1為2000年～2013年我國每年在房地產開發行業的投資金額統計結果，其中2013年的投資總額達到86013億元，比上年名義增長近二十個百分點，約占全國固定資產投資額的20%。從目前形勢來看，房地產開發商購置土地的熱度仍然居高不下，2013年，房地產開發企業的投資力度均高于以往的投資速度。導致房地產投資持續增加的原因主要有以下兩個，第一，房產行業的利潤較高。在房地產開發中，土地投資是最大的成本投入，然而，從建筑成本比例分析結果來看，土地投資額一般占總房價的20%左右，開發商的回報率較高，因此，房產投入也在逐年上漲。第二，政府與開發商聯系密切，一些行政人員為了一己之私，利用職務之便為開放商提供機密的行業信息。還有部分地方官員過度重視政績，為了在較短的任期內，創收較多的經濟收入，大肆將土地低價出售，欺上瞞下，達到中飽私囊的目的。

2.房地產行業價格泡沫明顯

房地產泡沫可理解為房地產價格在一個連續的過程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者--隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。房地產本身不是泡沫經濟，但是當房價一味的上漲，超過了固有地產本身的價值太多，買房不是為了居住而是投資行為，大量開發商借貸開發等等一些列作用下，有可能演變為泡沫經濟。商品房價格漲勢過快是有目共睹的社會現象， 中國的房地產價格是虛高的，尤其表現在一線城市，導致房價持續上漲的原因主要由三個。第一，價值規律的影響。由于房價基礎過高，社會需求量大，價格杠桿出現傾斜，出現持續走高的狀態。然而，空置房子毫不參與國民經濟，價值不可能擴大，甚至出現在縮小、折舊的情況，使用價值逐步降低。第二，房地產對我國經濟貢獻值較大，政府為了保證整體經濟的良好發展態勢，頒布了一些列的房價調控政策，但終究成效不明顯，房價升高態勢并沒有得到有效緩解。第三，供求關系影響價格變動。房屋是最大的手工藝術品，具有典型的商品特征，我們國市場上的房屋已經供過于求，而且每年不斷新增，且呈加速趨勢，遠遠超過社會總需求量。由于房屋價格居高不下，房源流動過大，造成我國承受著巨大的通脹壓力。而我國近年的CPI已經上漲了2.7%，極為接近國際公認的警戒線為3%，房地產局勢日益緊張。

3.房地產企業缺乏健全的管理機制和制度

我國的房地產經濟管理經過多年的發展，現已基本形成固定的管理模式，然而管理成效較差。從總體上來看，企業內部的管理結構正規化程度較低，沒有充分根據自身的實際情況，設置恰當的管理部門，各個崗位的職責范圍劃分的清晰度較低，單位未能形成有效的運行機制。另外，制度管理存在更大的缺陷。一方面，企業內部的管理制度對公司員工沒有起到真正的約束作用，有待進一步完善。另一方面，行業規范松散，容易出錢權交易現象，給社會經濟帶來不穩定因素。政策因素可能促使房價漲幅回落，但國家的宏觀調控也需要市場的緊密配合，現如今房地產市場具有驅利性，一大部分是遵循市場價格的波動。綜合在各項影響因素的綜合作用下，我國的房地產行業的潛在威脅因素仍在不斷增加。房地產市場秩序混亂房地產業內的投機成分較高，開發商不守行業規矩，抱著暴發戶的心態，缺乏誠信意識和職業操守，房屋質量得不到保障。另外，商業銀行和其他金融機構存在經營行為不科學、不理性、不規范的現象。房地產開發使用資金大多依賴銀行貸款，致使房地產投資的市場風險和融資信用風險轉移至商業銀行，在目前的房地產市場資金鏈中，商業銀行基本全程參與，金融風險增加。

二、改善我國房地產現狀的策略

1.加強融資管理

房產作為經營風險程度本身就比較高的行業，在運行過程中的債務比率過高會加大風險的發生概率，對企業的持續穩定的發展十分不利。因此，房地產企業有必要重新審視其現行融資方式，以期在當前的經濟環境下保持生存能力謀求發展潛力。充分開發房地產資本市場，拓寬融資渠道，增加投資主體，提高金融貸款的合理性。房地產開發資金融資能力強，是導致房地產市場不規范的主要原因。為了增加開發商主體的可靠性，國家必須加大對銀行的管理力度，制定相關的政策法規，規范管理申請對象和貸款審批程序，降低房地產投資的風險性。目前，政府的主要任務是治理容易引發房地產行業的金融風險因素，為房地產業的長期健康發展創造有利條件。主要表現在以下幾個方面開展治理工作，首先，限制房地產商的貸款額度，打擊非法炒作者，制止投機行為。其次，實施房產建筑抵押和拍賣，并利用開發企業的信用管理制度，減少金融風險對銀行和居民帶來的利益損害。房地產業是我國經濟的主要推動力，能夠帶動著整個國民經濟發展水平，因此，保持房地產產業融資的規范化，對實現中國特色社會主義建設有著重大意義。

2.充分發揮政府部門的管理效力

政府做好房地產市場調節之前必須充分了解行業的發展規律，在充分尊重經濟變化規律的基礎上，從國家和人民的利益出發制定相應的管理策略。現階段，政府調控房地產管理市場主要存在以下弊端，第一，政策具有一定的滯后性，不能有效應對突況。第二，在房地產市場方面，由于近年來國家各種調控措施出現反復，導致開發商有觀望和僥幸甚至賭博的心理，以時間換政策轉向。第三，在房地產政策方面，國家一直熱衷出臺而不注重監督執行和問責，同時也欠缺政策評估的手段和科學的技術指標，比如空置率一直沒有權威和取得共識的統計數字。這也導致政策執行力度下降，政府決策缺乏科學依據，陷于被動狀態，甚至出現決策失誤。要想做好政府調節工作，主要從以下幾個方面著手，首先，做好市場監管工作。建立健全房地產市場信息監管系統，制定預警體系，規范房地產空置率。據有關資料顯示，2013年房地產行業的囤地現象仍然比較常見。近期政府對針對開發商囤地事項作出明確規定，對于空置土地一年者，征收稅金，對空置兩年的土地進行回收，大大降低了非法囤地行為。另外，房屋空置率也是導致行業的風險的重要因素。各地政府應根據做好市場定位和調查工作，結合當地的實際情況，對開發商的建筑行為進行適當的引導和規范，合理確定警戒線，防止金融危機的出現，在盡量滿足當地居民住房需求的同時，做好經濟創收工作。其次，構建和完善房地產產業政策和相關的法規制度，為房地產行業的發展提供制度保障。制定科學合理的土地管理體制，將土地規劃、土地使用和房產有機統一起來，實現以土地管理為核心的制度體系。有效衡量土地供應量，平衡耕地和建筑用地的關系，實現市場和諧發展。

3.適當權衡利益關系

眾多周知，房地產行業每年向國家繳納的稅金額較大，直接影響著國民經濟總產值的高低，因此，在治理房地產行業的弊端時，還應采取積極的引導措施，確保房地產沿著正確的軌道發展。當開發商企業的生產活動違背了市場發展規律，以及國家、人們的根本利益，政府應對房地產企業進行規范和管理，約束其市場行為，提高其經營管理科學化的水平。相關國家管理部門應加大對房地產市場的管理投入，深化地產經濟的改革力度，加強宏觀調控力度，促進行業的長遠發展。當房地產行業積極刺激經濟穩定上升時，政府應適時頒布相關政策，為房地產企業創造更多的有利條件。另外，為了更好地促進房地產行業的可持續前進，房地產企業必須，注重品牌建設，培育出更多的對消費者、城市、社會和政府負責任的企業。總之，政府始終明確自身的經濟管理職責，對于擾亂社會經濟發展的行為進行嚴格治理，同時也要支持促進益于人們的建設事業的發展。科學合理的房地產業管理方法必須與集體主義的價值觀一脈相承，能夠有效抑制不良的貿易風氣，符合社會主義市場價值規律。

三、結束語

綜上所述，文中主要從“融資多元化”、“加大管理力度”、“適當權衡利益關系”三個方面詳細論述了轉變我國房地產經濟管理現狀的方法，以促進我國經濟又好又快地發展。

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篇(6)

    自從對住房貨幣化進行了改革,使得房地產價格持續上漲,并且在2004年上升指數已經達到了高峰。盡管出現了全球性的金融危機,我國房地產價格指數在2008年出現了小幅度的下降,之后又出現了上漲。在2010年,我國政府采取措施遏制了房地產價格的快速上漲, 截止到現在,盡管房屋的銷售量減少,但是,房價卻沒有明顯下降。

    雖然我國房地產行業呈現出一片繁榮景象,但是仍然存在著一些不容忽視的問題,這些問題的出現主要是由于結構性因素和政策性因素的影響。其中,結構性因素是長期發展的結構,主要由地區經濟和對外貿易發展不平衡所導致的;政策性因素主要由政府調控行為失當、金融政策、住房保障政策等的影響。

    2、房地產經濟管理中存在的若干問題分析

    2.1房地產業調控行為失當

    我國的房地產市場具有一定的壟斷性,其主要表現在土地使用權、經營權、經營形式等的壟斷。開發商為了最大限度的獲得經濟利益,利用各種手段和方法壓縮住房供需數量,拉大供需差距,從而使房價持續上漲。

    房價的構成主要包含土地成本、開發費用、開發利潤等方面。除此之外,政府在拍賣土地時,也可以從中獲利,并且還可以從各種稅收方面獲得利益,土地和稅費就占房價的40%。

    隨著改革開放和現代化建設的不斷深入,使人們的生活水平得到了快速的提高。企業和市場規模越來越大,各個行業在市場上的競爭也越來越激烈,利用城市優勢來不斷的壯大自己,然而,這些都增加了住房的需求,城市土地的價值逐漸凸顯出來。從深一層次方面看,城市已經成為了政府巨大的投資資源。

    在國內有些地區,土地的直接稅收和間接稅收達到地方預算收入的40%,然而土地出讓金收入占政府預算收入的60%。出現“土地財政”直接和土地出讓制度有著密切的聯系。現如今,土地通過買斷的形式使用,使得地方政府從中獲得更大的經濟利益。地方政府完全沒有考慮到后果,這樣的掠奪式的開發將直接阻礙到房地產的行業的發展。

    2.2宏觀金融政策調控失當

    由于企業低利潤或者是負利潤狀況的出現,使社會上很多閑置資金存到銀行的機會越來越大。同時,我國現如今的資本市場并不完善,存在很大的風險,再加上受實體經濟的影響,經濟市場發展的速度得到了控制。但是,實體經濟所產生的經濟利益遠低于房地產的投資,如果將這些資本都投入到產生巨大經濟利益的房地產市場,那么將是和真實的消費者爭搶房源,從而變相的抬高了房價,使原來人民的商品房轉變為了資本房,這也成為了很多資本商家投機的基地。近年來,由于房地產實際的供給和弄虛作假的需求之間的矛盾越來越突出,導致了房價完全脫離了真實的價值,使房地產泡沫形式開始膨脹,同時這又加劇了供需矛盾。

    2.3缺少相關的國家住房保障政策

    國家的住房保障政策直接關系到人們的生活,但是,在不斷的嘗試過程中,政策缺乏可操作性,缺乏法律的約束,結果導致出現了很多問題。再加上保障性住房大多數建設在偏遠的郊區,盡管價格比較便宜,但是,由于缺少基礎必要的基礎設施建設,生活成本的不斷上升,例如:交通費用,給中低收入的群體帶來了巨大的經濟負擔。

    3、加強房地產經濟管理的有效措施

    3.1科學規劃建筑用地

    當前,大多數人認為“城市經營”就是我們所說的“炒地皮”,各級地方政府只利用土地出租和轉讓來增加地方財政收入。有些房地產的開發商通過短期向外出租直接獲得利益,例如:商品住宅;有些是長期向外出租來獲利,例如:大型商場等。然而,在什么樣的位置建設什么樣的房子等問題我們需要結合當地的實際情況,建設和諧城市要堅持科學發展觀。

    3.2充分發揮政府的經濟職能作用

    根據目前房地產投資的速度和房市情況,從房市周期論的角度看,目前,當前我國房地產投資正處于一個繁榮時期,房地產市場還處在一個比較有利的上升階段。但是,從目前的房市狀況來看,近幾年,在科學發展觀的正確引導下,進一步加強對房地產進行調整,然而,所謂的調整指的并不是樓市崩潰進行的調整,而是指導房地產進入另一個比較成熟的穩定發展時期,并且出現了很多性價比優越的產品,促進市場走向成熟化。

    3.3加強政府的宏觀調控,有效控制地價

    現如今,房地產行業已經成為我國國民經濟的主導產業,對GDP增長有巨大的帶動作用,經濟增長所決定的居民住房能力要依靠經濟發展創造的市場需求。其原因主要為房地產行業是土地和金融相結合在一起的特殊產業,其中土地是嚴重缺乏供給彈性的因素,然而,金融在理論上可以無限供給,而且流動性較大。如果房地產行業深入投資因素,那么就會在短時間內形成經濟泡沫,一旦市場資金出現突然中斷,將會直接導致泡沫經濟快速崩潰,同時也必然會給相關產業和社會的發展帶來影響和破壞。由此看來,加強政府的宏觀調控,有效控制地價,才能確保房地產市場健康順利的發展下去。

篇(7)

【關鍵詞】 低碳經濟 房地產 經濟管理創新

近年來各行各業都開始關注低碳經濟，隨著低碳經濟的快速發展，我們的生存環境得到了有效保護，經濟結構也得到了有效的優化與調整。因此，在低碳經濟背景下，急需進一步加快我國房地產經濟管理的創新發展，這樣才能切實保證經濟與環境的共同發展。

一、我國房地產發展提倡低碳經濟

1、制定了低碳地產發展政策

目前我國的經濟環境非常復雜， 其經濟發展過程中具有一定的不確定性， 在這種形勢下如果不能發展低碳地產發展政策， 低碳房產發展將會面臨很多問題， 例如法律法規不完善，違法行為發生的幾率將會增加，在低碳房地產發展的過程中，犯罪的成本比較低，而房地產利潤較高，因此造成犯罪率非常高，還會出現房地產價格虛假的問題。因此，在目前的低碳經濟背景下，繼續加快房地產相關政策與法規的健全與完善。

2、大力倡導綠色與環保

在目前的低碳經濟環境中， 要想實現房地產業的低碳目標， 就要不斷加快在技術與材料方面的創新， 充分利用環保的、綠色的材料代替高能耗材料，這樣才能實現建筑材料的環保和綠色目標。在房地產業應該利用新型的保溫隔熱材料，這樣不僅可以達到良好的保溫效果， 同時還能充分實現隔熱的目的，保證房屋始終處于一種良好的隔熱效果中，此外，對煤炭需求量也會相應降低，最終達到綠色環保的目的。

二、低碳經濟對房地產經濟的影響

低碳經濟是保證我國房地產經濟發展的重要條件，引導房地產企業朝著可持續發展的方向發展.這種情況下國家和企業應該共同努力， 將房地產經濟管理創新發展工作做好，明確低碳經濟對房地產經濟帶來的影響，這樣才能使我國房地產行業更好的為我國經濟發展做出貢獻。

1.大大增加房地產成本

當前我國的科學技術水平有限， 這種情況下繼續進一步提高低碳技術，這種形勢下在房地產業中應用低碳技術，勢必會大大增加房地產成本， 在技術研發過程中往往需要投入更多資金。低碳經濟實際上就是利用新能源來代替傳統能源，當時新能源的利用會大大增加成本投入， 因此會極大的增加房地產企業中企業的資金投入。從目前我國房地產企業的發展情況來看，大部分企業都是中小型的規模，他們沒有過多的資金投入到低碳經濟上， 這無疑為低碳房地產發展造成了一些困難。

2.低碳經濟的實行會使房價升溫

低碳經濟的目標要想得到實現， 就需要再房地產發展過程中積極利用新能源和新技術， 變相的增加了房地產企業在成本上的支出。當前，很多利用低碳能源的建筑，接著低碳的幌子將房價抬高，但是消費者只會認為只有房屋質量高，其價格才會提高，這在無形中使房價有了升溫的跡象。在這種情況下，一些消費能力較低的人群，根本不能承受地a升溫帶來的壓力，一些人買房的欲望大大降低，這對房地產行業的健康發展是非常不利的。

3.阻礙房地產經濟的發展

房地產在發展過程中會使用大量煤炭與木材， 能耗總量非常大，據相關研究顯示，房地產產生的碳排放量在總排放量中占到了30%左右。從當前我國的房地產發展情況來看，房地產行業要想實現健康穩步發展的目標， 首先必須有大量的能源作為保障，在目前低碳經濟的發展環境中，能源支持顯然受到了限制，同時房地產行業也會受到相應限制，這不僅會嚴重影響房地產業在一定范圍內的發展， 同時對房地產經濟的整體情況也會造成一定影響。

三、低碳經濟背景下房地產經濟管理創新發展相關措施

1.健全法律法規控制排碳量

最近幾年來房地產產業在我國發展很快，法律法規的健全能夠讓房地產經濟更加健康的發展，但是我國對于房地產經濟的管理不是很全面，并且存在很多問題，首先就是法律制度不夠完善，對低碳經濟房產的排碳量沒有嚴格控制，對于一些沒有按照規定經營的房產商處罰力度不夠。

2.低碳前提下對企業成本的控制

在低碳經濟背景下，房地產建筑過程中多會使用環保型材料和技術，這樣房地產的成本必然會提高，所以在房地產建筑過程中，需要做好成本的控制。在施工過程中盡量應用新型技術，有效地降低污染物的排放。所使用的綠色環保材料在使用過程中能夠有效地避免材料浪費的現象發生，科學對房地產建筑的前期成本進行有效控制，并制定具體的制度加以約束。

3.低碳前提下策劃房地產業發展目標

我國體制不斷變革，而且速度越來越快，對于房地產企業經濟結構和發展的方式都要有相應變化，并且對房地產的要求是排放低、耗能低，因此國家要對經濟結構進行充分分析，為低碳背景下房地產如何繼續發展做出策劃，對于房地產低碳經濟下發展出現的問題和困難予以指導和扶持，讓房地產業能夠平穩發展，降低由于低碳經濟而對房地產業造成的經濟影響程度。

4、低碳背景下地產財稅政策的完善

在低碳經濟背景下，房地產業的發展需要加大資金的投入量，這也導致投資風險增加。因此國家需要出臺相關的政策來加大對房地產業低碳發展的支持力度，可以通過征收污染稅及降低其他稅收等措施來加快推動房地產業向低碳經濟方向的發展。

隨著能源緊缺現象的日益嚴竣，低碳經濟已成各行業發展的主要趨勢。在低碳經濟背景下，房地產業的發展能夠有效地實現能耗降低，盡可能地減少污染，努力提高節能環保意識，有效地推動房地產業低碳的發展進程。當前我國房地產行業的低碳發展過程中還存在較多的問題，所以需要在房地產經濟管理工作上進行不斷創新，在加快推動房地產經濟快速發展的基礎上，有效地對居民生活的環境質量進行改善，確保經濟和環境的和諧發展。

【參考文獻】

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