序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇高校物業管理現狀范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

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（一）高校物業管理的含義

高校物業管理是社會物業管理下的，依據高校物業的特殊法律關系和高校本身特殊使命的物業管理。依據物業管理的定義，高校物業管理是指專門的管理部門、機構受學校和師生的委托，依照國家有關法律法規、標準及合同、契約規定，運用現代管理科學和先進技術，通過經濟手段對物業實施統一的專業化管理，并向學校或師生提供全方位、多層次的綜合服務，在服務中進行相互溝通與交流，從而構筑一種和諧、健康向上的人文環境，推動學校整體進步。高校物業管理是一種集管理、經營、服務、教育為一體的系統工程。

具體而言，高校物業管理可分為教職工生活區的物業管理、學生生活區的物業管理和教學區的物業管理。就其管理服務的內容而言，包括房屋及基礎設施、公共設施的管理及房屋維護與維修、庭院綠化、道路及水、電、暖等管理與維修；綜合服務包括轄區內的治安、環境衛生、生活服務等。另外還可以根據師生的特殊需要，提供其他專項、特約、代辦等多種服務，開展有益于師生的商業服務項目。

（二）高校物業管理與社會物業管理的區別

高校的物業具有物業的普遍性，同時又具有其特殊性，決定了高校的物業管理與社會物業管理具有相同之處，又有所區別。

首先，機構設置不同。高校物業管理機構通常是后勤集團下屬分公司，但又受學校管理部門的指揮，只提供常規性的公共服務；社會物業管理則跟房地產公司掛鉤，服務范圍更寬，服務對象更廣。

其次，企業行為性質不同。除少數高校是通過競標獲得物業管理經營權外，大部分是以契約方式委托后勤總公司管理，更為重要的是管理體制正由行政福利性管理轉向市場化、專業化、社會化的現代物業管理。而社會物業管理是企業行為，商業活動。

最后，資金來源不同。高校物業管理經費基本上是學校按照社會物業管理計費方式或事業單位經費劃撥方式劃撥；而社會物業管理是按照物業管理條例規定的管理標準，結合行業和物價因素直接向業主收取。

（三）高校物業管理的特點

高校物業管理在遵從物業管理普遍原則和要求下，具有自身的特點：

1.高校物業管理是基于《物權法》和《物業管理條例》規制要求和市場經濟發展客觀規律建設和發展的物業管理類型之一。

2.高校物業管理必須服務于教育主體在教書育人中的目標要求，滿足物業本身相關聯的不同主體在教學、科研、學習、生活中的權利需求。通過服務性互動促進教學科研的發展，進而提高經濟效益。

3.依據不同的物權，建立不同物業管理體制和模式，實現分類管理，細化管理和服務目標。明確私有產權和公有產權物業管理范圍，對現實中產權相互交叉物業的管理和服務關系進行明晰。

4.高校物業服務和管理必須結合市場經濟體制下的規范，制定和規范高校物業管理服務內容和收費標準。物業管理企業的選擇和合同簽訂必須以能夠適應學校特殊要求為原則，在結構的設計和機制建立及運行中，要發揮不同主體在物業管理中積極的監督作用。

二、高校物業管理現狀

高校物業管理現已初步形成，有了專門的機構、專業的隊伍，也有一定的服務范圍，初步建立了較為完善的、具有高校自身特色的管理服務體系，服務質量較過去有了新的提高。但在管理體制、運行模式、服務范圍、服務職能上，各高校又并不相同。現存的高校物業管理主要有以下形式：

（一）沿襲事業管理的物管企業

成立了物業公司或物業管理中心，但完全還是事業型管理，這種情況的物業管理企業在高校中較為多見。這類物管形式已經走出了醞釀的階段，萌芽出來了物業管理企業，但從學校決策者到業者的頭腦尚未形成物業管理概念，這類物管企業往往涉及了一定的物業管理職能，但還沒有物業管理合同，也沒有業主公約和業主委員會；在管理上，學校對其也是按照一個處室來對待。

（二）半企業化的物業管理

同時具備企業和事業“雙重性格”，這種情況在高校中較為普遍。有的物管機構已是一個企業，取得了獨立法人資格，但只能像原來的后勤處，學校尚未將所有屬于物業管理的職能歸整，因此物業管理企業還不健全。學校對物業管理的收費進行貼補，這種帶有福利性質、價格很低、只能勉強維持基本運轉的物管方式，達不到高標準要求。這些半企業化的物業管理企業一般不具備走向市場的條件。

（三）完全企業化的物業管理，走出高校，占領校外市場

這類高校中的物業管理企業是高校后勤社會化改革的排頭兵，往往成立較早，學校給予足夠的政策，外部市場環境好；同時，從業者有敏銳的頭腦和市場開拓精神。但是，由于大部分高校的“自我保護”政策，這種模式較少。

（四）引進社會專業物業公司，部分實行標準化物業管理

學校一般是將新型的辦公區域或學生公寓交給專業物業管理公司，實行較為規范的物業管理，保持其干凈、整潔、安全的環境。但這種管理由于比較單一，主要靠行政撥款來啟動物業管理工作的運行，物業管理的好壞取決于行政撥款的多少。這一模式在全國高校的物業管理中也占有一定份額，而且呈逐步上升趨勢。

三、高校物業管理存在的問題

高校物業管理由于起步較晚，加上本身是由后勤轉型而來，因此，在體制、管理模式和管理過程中還存在不足。

（一）物業管理實體的法人地位不明確，物業管理體制轉變不完全

高校物業管理現行的管理體制和運行機制仍然存在政企不分、責權不明的現象，在資產占用、受益分配和行政決策等方面依然帶有長官意志和行政色彩。后勤資產界定不明晰、固定資產存在形式模糊，物業管理實體只有使用權、經營權，沒有所有權，因而也就無從談起進入市場和真正的自負盈虧，也就無法實行真正意義上的物業管理市場化、社會化、專業化與規范化。

（二）管理服務觀念落后，管理人員知識老化

由于高校物業管理大部分是由原來的后勤轉型而來，很多管理人員還停留在原有的行政管理上，“服務第一、用戶至上”的觀念比較淡薄，其市場知識、市場運行經驗和方法不足。無論是由物業管理公司，還是高校后勤集團實體參與的高校物業管理運行機制，都存在著重效益、輕管理和服務的現象，淡化了高校物業育人的特殊要求。

（三）物業管理服務價格體系不完善

隨著物業管理社會化改革的不斷深入，逐漸出現了許多深層次問題，物業管理的服務價格問題就是其一。首先，市場交易原則難以確定物業管理服務收費價格，而采用行政辦法制定了更多的價格，學校與物業管理實體通過討價還價后，指定的物業收費標準依據不充分，標準不科學。其次，學校與物業管理實體在定價依據的認識上存在很大的差異。學校沒有真正意義上資產剝離，物業管理實體也就沒有履行資產保值增值義務，雙方認同合理價格很難形成。其三，在師生員工的頭腦中長期存在的福利性質的物業管理服務意識，是調整合理物業管理服務價格的強大壓力。物業管理費標準低、收繳難度大，使社會化物業管理資金缺乏足夠的資金支持。

四、加強和完善高校物業管理對策

國家在高校推行后勤社會化改革，主要在于減輕學校在后勤上的負擔，提高后勤服務質量和管理水平，改善師生的學習、工作、生活環境，逐步從學校辦后勤改為規范的實體辦后勤。在市場經濟體制下，物業的管理、修繕、服務的唯一出路就是改革。

（一）理順物業管理體制和運行機制

高校后勤社會化改革引入物業管理模式，旨在對物業實施專業化的管理和經營，通過對高校內部特定的市場、特定的消費對象的全方位、多層次的有償服務，形成具有高校特色的物業管理模式。首先，需從改革原有的管理體制和運行機制入手，將原隸屬于物業管理范疇的資產、人員等成建制地從行政管理系統中規范分離出來，組建自主經營、自負盈虧、獨立核算，并到工商管理部門正式登記注冊的物業管理企業，不再按高校下屬行政組織管理。其次，需將原有服務區域內的經營點、商業點等以租賃等方式同步劃入物業管理公司，以增加其造血和發展能力。再次，學校住宅區的教職工作為業主，應按標準交納專項維修資金，設立專門的賬戶，專款專用。同時，成立住宅區業主委員會，由業委會代表業主與物業管理公司商談具體的服務要求、內容和標準及應交納的物業管理費并簽訂合同。最后，學校的其他區域也要按區分所有權交納專項維修資金或簽訂維修合同，并支付相應的物業管理費。而學校應將主要精力放在如何加強監督服務質量上。

物業管理公司應嚴格按照企業化管理，提高運行機制，建立一套完整的、科學規范的管理制度、工作標準和服務程序，主動接受校方和師生員工的監督，并以此作為自己規范化經營管理的重要條件之一；堅持以服務為本，根據師生員工的消費層次，開展多元化、多層次的有償服務，彌補物業管理經費的不足，充分體現高校物業管理的商品屬性和教育屬性。

（二）培養高素質物業管理人員，提高物業管理水平

高校物業管理作為一個新興行業，對物業管理人員的思想政治素質、業務技術素質、文化素質、身體心理素質的要求越來越高，需要通過素質教育、崗位培訓、技術考核等形式來培養一批懂專業、會經營、善管理的管理人才，并投入資金從校外引進專業人才，提高從業人員的專業水平和服務意思，通過機制轉換和專業部門利益調整，做到優勝劣汰，打造優秀物業管理隊伍，以增加企業的競爭力。

（三）營造適合高校物業良性發展的社會氛圍

篇(2)

論文關鍵詞： 高校; 后勤; 物業管理; 

 

高校后勤物業管理是高校管理工作重要組成部分之一，隨著我國教育事業的發展,高校后勤物業管理改革已成為高校后勤社會化改革的重要內容,也是后勤改革的關鍵因素。1999年開始,我國高校全面推行后勤服務社會化改革,按照社會主義市場經濟要求,著力打破傳統的后勤管理體制和行政管理模式。十幾年來通過逐步向社會開放后勤市場、積極引進社會資金、挖掘后勤內部潛力、加大學校投入等方式,不僅在提高后勤服務質量、改善校園環境、提高后勤硬件檔次等方面取得了長足的進步,而且使高校后勤逐步做到服務商品化、管理企業化,從而為學校實施物業管理提供了體制上的保證。高校后勤物業管理迎來了進一步的發展機遇，同時對服務質量的需求不斷提高,也給后勤物業管理的發展帶來了挑戰。 

1 高校后勤物業管理的現狀 

高校后勤物業管理的范圍，一般是指學校的各種住宅、學生公寓、辦公樓、教學樓、科研樓等以及其它相關的附屬設施，包括綠化、保潔、維修、水電管理、設備管理等學校后勤項目。高校的后勤物業管理簡單來說就是物業運營人對以上設施的管理,為學校的正常工作提供全面、高效、周到的服務。目前我國高校后勤物業管理存在多種模式:社會化物業管理型;高校后勤發展投資管理型;引入競爭,社會物業與校內后勤部門共管;傳統后勤部門領導下的物業管理。 

高校后勤物業管理從其性質來說,是高校后勤管理的一部分, 十幾年高校后勤物業管理改革以來,從計劃經濟逐步向市場經濟過渡。在這個過渡時期,高校后勤物業管理既具有機遇也面對挑戰。由于,高校物業管理脫胎于高校,服務的對象也限于高校內部，并且和高校有著千絲萬縷的聯系。大多數高校幾乎還沒有建立真正的物業管理體系,其管理行為幾乎都是行政行為。機構一般是后勤集團下屬分公司,但又受學校管理部門的指揮,近年來,雖然不少高校正在進行物業管理方面的改革嘗試,但由于體制上或觀念上的原因,到位的管理不多。這些高校的后勤物業管理則僅僅是建立物業管理體制框架,部門內部也實施了一系列規范物業管理制度的機制。但是這種物業管理仍處在市場不完全建立狀態的物業管理思想，運營模式并沒有完全建立。現在仍然有少部分高校的物業管理仍沒有擺脫傳統的計劃管理體制，部分高校的物業管理公司名義上從學校分離出來,在社會上也已經以獨立的企業在運行，但是,企業卻沒有獨立法人資格,仍然和學校存在附屬關系；同時,企業的資產產權不明晰,分配關系還有計劃經濟、行政管理的色彩等。 

2 我國高校后勤物業管理中存在的問題 

2.1 管理服務觀念不能適應形勢發展需要 

高校后勤物業管理改革是高校后勤社會化改革的重要內容，其目的是逐步向社會開放后勤市場和挖掘后勤內部潛力，不斷提高后勤服務質量，逐步做到服務商品化、管理企業化。但我們有些人認為高校實行物業管理是甩包袱,是將物業管理中心直接推向社會。同時物業管理人員觀念要轉變，員工要轉變從拿固定工資、端“鐵飯碗”到個人利益與企業效益掛鉤的觀念。領導者要關心、引導員工,使他們愉快地轉變觀念，管理服務觀念要適應形勢發展需要。 

2. 2 管理體制和管理形式不規范 

我國許多高校物業管理企業不具備獨立法人資格,企業運行仍然采用舊有的模式和體制,導致各方法律關系不夠清晰；產權關系不明確，物業管理企業的產權人既是學校,也是物業管理企業的職工,雙方的責、權、利關系無法明確。因此,一旦發生物業管理糾紛,難以追究法律責任,雙方合法權益都難以保障,從而法律風險巨大，管理體制不規范。同時部分高校物業管理形式不規范，物業管理的職能仍然還在由一個科或幾個科來完成,體制上仍然沿襲了事業管理的形式；盡管有的學校已經成立物業管理公司,但往往只是涉及保潔、維修等方面一定的物業管理職能,管理形式不規范。 

2.3 管理制度不夠健全 

高校后勤物業管理制度可分為：綜合、行政、財務、業務管理制度等，常見的主要有管理機構職責范圍、各類人員崗位責任制，操作程序和服務規范等。轄區的管理制度分為物業管理公約、物業各區域內的管理規定、用戶手冊等。目前各高校物業管理部門盡管也制定了諸如崗位職責、工作標準、工作程序、行為規范等相關的制度，但還不夠完善，不成體系，執行也不夠嚴格，管理制度不夠健全規范。 

2.4 隊伍專業化水平不高 

高校后勤物業管理中涉及到的保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強的技術性，部分物業管理人員不僅需要具備專業技術知識,還要具備計算機應用、經營學、心理學等多方面知識。目前各高校的后勤物業管理大多數是以原后勤職工為主體，人員結構不合理，管理、技術人員少，綜合素質水平不高，同時非正式在編員工比例不斷上升，這部分人員物業管理的專業知識、專業技能相對缺乏，缺少專業技能訓練和培訓，因此高校后勤物業管理隊伍專業化水平總體不高。 

2.5 服務水平和質量不高 

由于高校后勤物業管理沒有成為獨立的企業，只是學校的一個組成部分，學校每年撥付一定的費用給物業管理部門，學校師生是物業服務的接受者但卻不是物業費用的直接支付者，所以很難要求物業服務質量，服務水平和質量不高。一是主動服務不夠，存在服務不及時、不到位情況，有些工作經常要拖很長時間才能解決；二是校內物業服務范圍內的設施、設備定期的巡檢和維修保養不夠；三是在校園綠化和衛生保潔方面比較重視主干道和主要場所的服務，而忽視一些死角和比較偏僻的地方；四是校園環境管理不到位，對亂貼亂畫缺乏有效的措施，對影響校園環境者管理不力。大多數正式職工服務意識還不適應現代物業管理的要求，存在著和學校其他崗位職工相互攀比待遇，在很大程度上影響和制約著物業管理水平和質量的提高。 

3 高校后勤物業管理的幾點策略 

3.1 創新管理體制 加強規范服務 

高校物業管理的體制應盡快同國務院頒布的《物業管理條例》接軌,按照《高校物業管理辦法》, 轉換機制,理順關系,切實建立高校物業管理新體制。高校物業管理企業未來的發展目標是要從根本上理順產權關系,建立自主經營、自負盈虧、獨立核算的經濟實體,并將原有服務區域內的創收資源劃入物業管理公司,增強其自我發展能力。企業在管理上要減少管理層次,提高管理效率;在運營上,要多渠道籌集資金,不斷拓寬經費來源,從而為企業的發展注入新的活力,使物業管理工作進入良性循環。使高校后勤物業管理正逐漸走向專業化、規范化、市場化經營的軌道,有力地支持了高教事業的產業化發展。高校后勤物業管理企業作為經營服務實體,必須進行機制轉換,選配精干、高效、能正確把握改革方向、愿意為教育服務的領導班子;盡量減少管理層次和人員,提高辦事效率,轉變工作作風;同時要努力實現經營機制的創新,堅持按企業化、產業化的要求,建立有效的運行機制,最大限度地優化各種資源配置,降低經營成本,建立健全“獨立核算、自負盈虧、自我發展、自我約束”的現代企業制度。形成具有高校特色的后勤物業管理模式。當然,不同地區、不同高校的現狀采用不同的運作模式,要經過階段性發展和過渡,才能逐步發展成為信息化、規范化、專業化的現代化后勤物業管理公司模式。 

3.2 加強人才培養 強化服務意識 

提高高校后勤物業管理人員素質是實現物業管理現代化的基本條件。高校后勤物業管理人員大多數是從原后勤部門分離出來的,素質不高,難以保證高效率、高質量地承擔起管理和服務職能。高校一方面要重視后勤物業管理人才選拔和培養，選撥綜合素質較高的人才,充實管理隊伍;另一方面要對現有員工進行培養，通過培訓、進修等方式來增強人員的思想、文化、身心、業務水平等方面的素質。通過加強物業隊伍的素質建設，把每個員工培養成技術職業人員，強化服務意識。員工的技術培訓可依據崗位職責分別進行專業技能、禮儀禮貌、文明執勤、行為作風等方面的培訓。培訓中要制定計劃，制定培訓大綱，組織編寫教材，進行專業講授，示范訓練，進行實踐考試。建立一支既懂技術又善管理的高效、優質、精干的高校后勤物業管理隊伍。 

3.3 堅持以人為本 提高服務質量 

高校后勤物業管理服務對象是高校的師生員工。因此在整個服務運作過程中要堅持以人為本,樹立高效物業品牌形象。應做好以服務促進管理,從服務求效益,為廣大師生員工提供學習、生活、娛樂、休閑等全方位服務,以此來促進高校后勤物業管理的協調發展。堅持“三服務,兩育人”的根本宗旨,為師生員工不斷的提供優質、高效、全方位的服務。營造文明向上、環境優美、舒適、服務周到、經營有序的良好環境,讓學生滿意,讓教師滿意。在提高后勤服務質量、改善校園環境、提高硬件檔次等方面取得不斷的進步。 

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【關鍵詞】多校區；物業管理；問題；出路

多校區開展物業管理，只有從實際出發，正確分析問題，積極探索，才能全面提高物業服務質量和水平。

一、多校區運行下高校物業管理面臨的問題

（一）校區多，物業管理模式難以統一。高校各校區既相互隔離又相對獨立，建成時間和規模大小不盡相同，建成時間長的校區，已有自己的一套管理模式，其設備、技術和管理人員都已基本定型，但其設施老化，服務內容比較窄；新成立的校區，雖然設施設備嶄新、服務定位比較高，但其技術和管理人員相對薄弱，難以提供高效服務，這就造成各校區的管理步調存在較大差異，因而，多個校區的物業管理不可能采用一種模式。

（二）缺乏專業的管理隊伍。高校物業管理人員大都從其他崗位轉崗而來，屬于“半路出家”，專業管理者幾乎沒有，同時也缺乏專業的、系統的培訓，這都體現出物業管理隊伍專業化水平低，專業技術亟待提高。

（三）既有制度難以適應新要求。一校多區，最早建成的校區已形成自己的一套管理體制，已適應其現狀要求，而新建成的校區一切都還未確立，物業管理甚至處于過渡期，不可能與已建成多年的校區統一采用一種管理體制。

（四）物業監管難度大。高校將物業服務項目外包給社會企業，學校對其進行監管，由于校園物業服務項目眾多，內容龐雜，學校無法制定詳細的考核標準條款，但合同一經簽訂就具有穩定性，不可能隨時更改，而社會物業服務企業是經營性企業，是以盈利為目的的，隨時可以根據市場的變化調整服務標準，從而增加了學校監管的難度。

二、多校區運行下高校物業管理面臨問題的原因分析

（一）社會化程度決定了物業管理模式的選擇。高校后勤自1999年進行社會化改革以來，在社會經濟的不斷發展和高校提高服務質量的探索中逐步形成三大物業管理模式，任何一種管理模式的形成都是社會經濟發展的選擇，包括物業服務行業的發展成熟程度，國家對物業行業出臺的相關的法律法規，社會上勞動力資源的配置情況等。

（二）學校對后勤部門的重視程度不夠。以往，高校認為后勤就是看門、做衛生、修修補補等工作，沒有專業和技術要求，并把后勤作為無法安置人員的最終去處，從而忽略了后勤各部門的發展，造成物業管理專業人才缺乏或沒有專業人才的局面，使得管理整體上不去，影響了物業管理的專業化程度。

（三）后勤管理機制不健全。后勤原有科室設置已存在多年，但隨著物業管理工作新內容、新要求的增加，其科室設置相關功能已明顯不足，尤其是新建校區的投入使用，原來單一校區的管理經驗、科室設置不能適用于多個校區，給物業管理帶來很大的難度。

（四）物業監管缺乏長效機制。高校聘請社會服務企業進駐校園，這對高校來說畢竟是新事物，新的實踐，一切都在探索中。物業管理實行服務外包，但相關的物業監管制度、規范明顯滯后，需要在實踐中不斷的探索和研究，以期形成長效機制，達到校企雙方在管理與監管間的最佳狀態。

三、多校區運行下高校物業管理的出路

（一）因“校區”制宜，采取差異管理模式。成立時間長的校區，由于其設備、技術和管理人員都已基本定型，轉型比較困難，且原有管理模式已適應其校區發展需求，那么就沿用原有管理模式。新成立的校區，因其設施設備嶄新、服務定位比較高，就完全可以采用社會化方式進行管理，通過引入社會競爭機制為高校提供發展需要的高效服務。

（二）加強人才培訓和選拔，提高專業管理水平。應視校區的實際情況，加強對管理人才的選拔和培養。通過培訓真正達到規范服務行為、提高工作效率、有效解決實際問題的能力。

（三）優化機構設置，健全管理體制。高校物業管理涵蓋面廣，可根據校區實際，將專業化管理和綜合管理充分結合起來，優化物業管理機構的設置，充分考慮各科室的功能，靈活設置適合校區物業管理的機構，并將部分行業合并，形成新的管理機構，既發揮不同行業、不同機構功能優勢，同時理順各部門間的責權關系，使物業管理的人力、物力、財力等資源得到優化和配置，發揮出最大效能。

（四）探索物業監管的長效機制。1.合同、法規是物業監管的依據和基礎。高校要結合校區物業管理的特點與社會服務企業簽訂雙方合同。合同簽訂前要認真審核項目內容，修正各項條款，得到雙方認可。2.形成以監管部門為主、各院系為輔共同監管的局面。高校物業監管部門是實施監管的主體，應按照與社會服務企業簽訂的物業服務合同及相關的物業管理條例實施物業監管工作，完成物業管理目標。對于師生提出的要求或投訴的事件，盡量合情合理地給予處理，協調物業管理各方面的工作。3.建立信息化網絡平臺，實行全方位的監管。利用網絡優勢，在校園網開設“后勤物業服務”專欄，將物業服務的項目內容及服務單位公布在專欄上。師生可以通過網絡將需要解決的問題以發帖的方式及時反映出來，然后由監管部門的管理人員收集整理并反饋給物業服務單位進行整改，化解了矛盾的積累，達到有效監管的目的。

結語

高校任何教學、科研、師生在校生活等活動都離不開物業管理工作的配合，應充分利用校園廣播、網絡媒體、宣傳欄、報刊等，加大對物業的宣傳，使師生了解物業工作的內容和要求，提高對物業管理的功能和作用的認識，這樣才能積極配合物業管理工作。

參考文獻：

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[2]馬紅春,鐘守冰.高校物業管理社會化實踐的思考[J].云南財經大學學報(社會科學版),2012(08)第27卷第4期:138-139.

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一、高校物業管理的特點：

高校物業管理的服務的對象是廣大學生和教師，是為了發揮高校物業的最大使用功能，實現物業的最大價值，為師生創造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境。其除了具有服務性、專業性、規范性外，還具有一般社會物業服務企業所不具備的功能，即育人功能、政治功能：

1.育人功能：高校物業管理是高校管理的重要組成部分，肩負著“管理育人、服務育人”的責任和義務，其各項工作的出發點和落腳點必須以教學為中心，為教學、教育、科研服務；一個干凈優美的校園環境，有助于培養大學生良好的思想品德，使之形成樂觀向上、積極進取的心理素質；物業人員的文明服務有助于培養大學生樸素的世界觀，能引起他們對勞動者的尊重和對勞動的熱愛。

2.政治功能：高校物業管理主要是以為師生創建和保持一個良好的教育、教學環境為目標，并協助提升大學生的思想品德，維護校園穩定，是校園安全穩定治理手段之一，是高校對外形象的重要組成部分。因此高校物業管理存在公益性要求，同時也存在社會效益的要求，因此高校物業管理模式不能完全按照市場化運作。

二、高校物業管理現狀及存在的問題：

從調研的情況看，現在大部分的高校在后勤社會化改革中采用共管式管理模式，也就是常說的“甲乙方”模式，其中甲方為高校后勤的管理部門，負責監督、協調；乙方為具有企業法人資質的后勤實體，但在具體的實踐中后勤實體并非真正意義上的乙方，其領導層由高校聘任，絕大部分資產由高校出資，還有不少工作人員是高校在職在編人員，實質上乙方就是高校的一個二級部門，由于高校物業的特殊性，在改革發展中有許多不足之處，很大程度上制約了高校的發展。其存在的主要問題有以下幾個方面：

1.思想觀念轉變不到位。高校自擴招以來發展迅速，使得高校物業管理面臨許多新的問題，舊的物業管理理念和員工舊的觀念影響著高校物業發展。一方面高校物業管理人員年齡結構老化、管理理念陳舊，沒有建立建立現代物業服務關系的概念，在日常工作中往往還是以行政命令為主導，追求社會效益重于經濟效益，市場經營意識淡薄。另一方面高校物業管理服務人員大多來自高校后勤部門，受“大鍋飯”“鐵飯碗”等舊觀念影響，在思想認識上沒有緊迫感、危機感，服務意識不強，工作效率低下，服務質量得不到保證。

2.缺乏專業技能人才。高校物業管理包括水電等設施設備的維修保養、校園綠化養護、校園環境保潔等，這些工作都要求從業人員具備一定的專業技術知識。但高校屬于事業單位，管理經費緊張，使得高校物業管理費用和人員經費一壓再壓，使得物業服務的專業技術人員和高級管理人員十分缺乏，為節省開支，只能大量招聘文化水平低、專業技能差的外來勞務人員，導致服務手段、服務技術落后，嚴重制約了高校物業管理向高水平服務的發展。

3.經營模式不夠完善，經費投入不足。高校不僅是“傳道、授業、解惑”的場所，更是開展思想文化交流、開展各項文體活動的重要場所，這就要求物業管理部門創建高品質的校園環境，提供優質服務，但大部分高校的物業經費來源于高校的行政撥款，自身的盈利能力不強，所得款項只能維持校園物業的基本運作，且物業管理模式單一，離達到高品質的物業服務要求還有較大的距離。

三、高校物業管理的改進對策

1.轉變思想觀念，增強服務意識。隨著高校后勤改革的不斷完善和推進，后勤工作人員應破除“大鍋飯”“鐵飯碗”的思想，樹立優質服務理念，變“被動”為“主動”，以廣大師生的需求為本，提供優質服務作為各項工作的出發點和落腳點。

2.加強制度建設，規范高校物業管理。制定較為完備、適用的制度，需以國家的法律法規及政府有關部門頒布的政策文件為依據，結合高校物業自身的實際情況，借鑒其他優秀物業管理的成功經驗。制度建設是高校物業管理走向規范化、科學化和法制化的必要前提，是開展日常工作的準繩和依據，將有利于物業管理工作的健康發展。

3.構建具有專業技能的物業管理服務隊伍。高素質的技能人才是實現現代化物業管理的前提條件，高校物業員工素質的好壞，專業技能的高低將直接關系物業的服務質量，因此人的因素是提高服務質量至關重要的因素。一方面要引進高素質的專業人才，同時也要對現有的工作人員進行專業培訓和職業再教育，鼓勵員工學習和提高，通過專業培訓、同行交流等形式，不斷提高員工的綜合素質。

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[關鍵詞]高校管理；高校物業；企業管理；管理創新

[中圖分類號]G647

[文獻標識碼]A

[文章編號]1005-6432(2008)48-0016-02

高校經過大“擴招”進入高等教育大眾化以來，隨著學校辦學規模的擴大，師生對物業管理需求的提升，物業管理服務企業由社會進入到高校，并成為高校發展的一個組成部分。現階段我國高校物業管理服務企業所處的大環境可以概括為市場化、壘球化、信息化和知識經濟的興起。新環境、新形勢對高校物業管理服務企業既是一種機遇，更是一種挑戰。強化管理，不斷進行管理創新已成為企業在競爭中制勝的根本保證。

1　高校物業管理的特點及其企業創新的必要性

在近些年，高校擴招帶來了高校校園的擴大和物業項目的增多。隨著物業管理行業的發展和高校后勤社會化改革的推動，高校物業管理服務成為高校后勤的一種新模式。近幾年我國高校的快速發展，許多高教園區的建立、再加上高校新校區的擴建，使高校物業管理得到了進一步的發展、鞏固和完善，受到社會的高度重視。深刻認識和分析高校物業管理服務的特殊屬性，明確這一工作的著力點，對于搞好高校后勤保障，辦好高校有著十分重要的意義。高校物業管理服務企業除了具有社會一般物業管理企業的特性，即服務性、專業性、經營性、規范性、統一性和綜合性等外，還具有以下三個特征：

(1)具有育人屬性。高校物業管理服務企業作為高校工作的一部分，必須以教學為中心，圍繞教學和育人開展工作，一切作為都要與高校教育、教學、科研的整體目標相適應，并負有“管理育人、服務育人”的責任和義務，成為高校培養人才的有機組成部分o

(2)服務對象特殊。社會物業服務的對象是社會各行各業不同職業的人，而高校是一個高層次、高學歷人員集中的場所，其物業管理服務的對象是以廣大教師和學生為主的知識群體，也是社會上的一個特殊群體。高校中的師生員工對物業管理服務企業的形象、服務人員的素質和服務內容都有較高要求，服務和管理更需要精心組織，秩序維持和學生安全顯得特別重要。

(3)融合校園文化。由于高等教育在我國經濟建設和精神文明建設中所處的重要地位和所起的作用決定了高校特有的文化內涵和底蘊，形成了濃厚的校園文化氛圍。高校物業不同于其他物業的這一特性，決定了高校物業管理服務企業在做好物業服務的同時，還要注重營造育人氛圍等軟環境建設。高校物業管理服務企業所承擔的校園環境建設是校園文化建設的物質載體，它與校園文化建設是密不可分的。它既受校園文化建設的影響，同時又反過來影響校園文化建設。

正是高校物業管理服務企業所處環境的特殊性，對其企業管理創新提出了新要求。應該說，高校物業管理服務企業創新在過去一段時間的實踐中，在不斷強化管理創新，并取得了歷史性的進步。但從總體看，高校物業管理服務企業的管理創新工作還遠遠不能適應高校發展形勢的需要，其企業管理迫切需要進一步創新。

2　高校物業管理服務企業管理創新的領域和內容

高校物業管理服務企業管理創新只有在關鍵的領域進行改革與突破，才能取得最佳效果。新形勢下高校物業管理服務企業管理創新主要涉及以下領域及內容：

2．1　重視高校物業管理服務企業的戰略管理

戰略謀劃是高校物業服務企業的靈魂，戰略管理關乎企業的發展方向。面對世界經濟一體化進程的加快、信息技術的迅速發展和知識經濟興起所帶來的外部環境深刻而巨大的變化，特別是我國加入WTO后所面對的世界“超級隊”跨國公司的挑戰，高校物業服務企業管理要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須在戰略創新方面下工夫。高校物業服務企業管理創新，要求企業戰略的制訂和實施要著眼于高校物業服務市場競爭，企業戰略的制訂和實施要在捕捉外部環境機遇的基礎上更多地立足于高校物業服務企業核心競爭力的形成。培育和形成核心競爭力必須適應物業管理服務企業外部的環境因素。

2．2　構造高校物業管理服務企業的“企業生態”環境

高校物業管理服務企業生態是指企業生存和發展的和諧環境。面對經濟全球化、信息化、知識經濟興起以及高校快速發展形成的企業經營環境的劇烈變化，增強高校物業管理服務的市場意識和對環境變化的敏感性，改變傳統的把“自我”與物業管理服務企業必須具備的“環境”完全割裂的意識，確立與高校“共生”的意識，形成和諧的“企業生態”。構建高校物業管理服務企業的“企業生態”，首先要開展協同競爭。由于市場經濟發展趨勢的增強，面對日益激烈和復雜的競爭環境，高校物業管理服務企業必須超脫傳統競爭模式，以合作代替對抗，在競爭中尋求合作，在合作中展開競爭，通過一定程度的合作和資源的共享來尋求競爭優勢，即實現“雙贏”。

2．3　調整高校物業管理服務企業的組織結構

組織結構是實現高校物業管理服務企業經營戰略的保證。目前，高校物業管理服務企業的組織結構特點是嚴格的層次關系，固定的職責，正式的溝通渠道，集權化的決策，以及管理環節多，管理成本高，企業管理服務效率低等。由于科學技術的飛速發展和市場的瞬息萬變，加之高校環境的特殊性，使得高校物業管理服務企業的運轉節奏必須加快，要求保持高度的機動靈活性。而互聯網和企業內部網的廣泛應用，又使得傳統的組織結構難以適應時代的要求。為此，必須調整和創新高校物業管理服務企業的組織結構，使組織結構扁平化、柔性化和虛擬化。通過破除傳統的自上而下垂直多層的結構，減少管理層次，壓縮職能機構，加大管理幅度，建立一種緊縮的橫向組織，加快信息傳遞和反饋的速度，以提高管理效率。通過建立臨時性組織來擺脫原有組織形式束縛，實現靈活性與多樣性的統一，以增強企業適應內外環境變化的能力。調整組織結構的理想目標是建立學習型組織。面對知識經濟時代，不僅僅是獲得知識和信息，更重要的是它高度重視建立全體人員共同的目標、價值觀和經營使命。

3　促進高校物業管理服務企業管理創新的措施

加強高校物業管理服務企業管理創新，涉及各個方面的工作，需要協調運作，特別是需要針對薄弱環節，圍繞新形勢提出的各項要求進行。

3．1　轉變觀念，把管理創新作為高校物業管理服務企業經營戰略思想

觀念的陳舊和落后是企業管理創新的最大障礙。如高校物業管理服務企業的領導還沒有形成現代企業管理的意識，就無法認識到現代管理模式對企業效益的巨大作用。因此，高校物業管理服務企業的領導要切實認識到管理創新在當前市場經濟競爭形勢下的重要性和緊迫性，更新企業的經營理念和戰略部署，增強科學管理經營的意識，從戰略的高度去推動企業的管理創新。

3．2　建立有效機制，培育職業化的高校物業管理服務企業管理隊伍

高校物業管理服務企業的管理者是企業內最具有創新能力和影響力的人。目前，高校物業管理服務企業管理創新效率不佳與缺乏具有企業家素質的管理者有內在關系。因此，要推動高校物業管理服務企業管理創新，必須注重企業內部管理隊伍的建設，培育和造就一個主導管理創新前沿的管理層。結合目前高校物業管理服務的現狀，在“責、權、利”一致的原則下，完善經營者激勵約束機制，建立一套科學、公正的考核、晉升體系，使經營者的個人利益與企業的經濟效益掛鉤。

3．3　構建創新文化，形成高校物業管理服務企業良好的管理創新氛圍

高校物業管理服務企業要實現管理創新，離不開企業文化的滲透，需要建立一個健康向上、同心同德、生生不息的企業文化。為此，要培育企業強烈而持久的創新價值觀，形成強烈的創新認同感。在企業內構建企業管理創新的軟環境，形成良好的創新氛圍，完善企業創新機制，形成強大的創新動力。設計創新文化禮儀以及創新文化網絡，宣傳創新的價值觀念并以此感染全體員工。

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【關鍵詞】高校物業；后勤智能物業管理；問題；對策

一、當前高校后勤智能物業管理中所存在的問題

（一）后勤智能物業管理的定位不準確。與目前的社會上的物業相比，高校的物業管理雖然具有一定的相同點，但又有其自身的特點。高校物業的性質更側重于公共服務這塊，其功能更重于實用性。目前，中國大多數高校的后勤部門在忽視社會效益時往往過于注重經濟效益。實際上，這是高校對自身財產管理定位不準確的體現。在管理大學的財產時，的確需要能夠控制自身的管理成本，但是還需要關注學校的教育特征，如果一直注重經濟效益，這對高校的長遠發展是很不利的。而高效物業的管理部門應在兩者之間找到一個合理的中間點，以便在這兩個方面能夠實現平衡和穩定。

（二）大學財產管理的定義不夠清楚。大學物業管理并不是真正獨立存在的，必須受到各級監督和控制。在這樣的管理模式下，物業管理一般由學校的后勤部門負責，后勤部門是屬于大學的一個行政管理部門。但另一方面，物業管理的真正對象是普通學生和學校教師。由于管理和服務的這種差異，在諸如“什么是物業管理”和“應如何進行物業管理？”這樣的基本問題上達成共識相對困難。這會導致物業管理的責任和權利混亂。

（三）高校物業管理的職責范圍不夠明確。我國大多數大學采用的物業管理模式如下：高校創建專門的物業管理部門，以自己的名義管理或選擇專業的公司，并與物業公司簽署協議。從學校的各個單位、院校和學生的角度來看，物業公司的性質是屬于服務型機構，其作用是能夠使校園內更為便利，使教師和學生可以正常工作學習，行政管理部門可以做好日常性工作。然而，高校內部的不同部門和學院之間在管理上有著很大的差異，這些看似無關的差異將對物業管理產生很大的影響。不同的單位和學院對物業管理部門有不同的需求，不同的老師對物業管理也是有不同的意愿，這大大增加了高校物業管理的難度。但是，當學校與物業公司簽訂合約時，這些細微的差異并未得到細致的體現，這使得物業管理公司在未來進行管理時缺少能夠讓人相信的依據。產生此問題的原因是，高校沒有區分學校物業管理和各單位、學院的相關工作，沒有及時將各單位、學院的需求傳達給物業部門，使得雙方沒能有效溝通，這使得物業管理公司很難真正滿足學校的需求，滿足大學內部的實際發展需求。

（四）高校后勤智能管理的資金預算不足。對于物業管理來說，資金就是運行的血液，這是不可或缺的。高校物業管理的資金從何而來？對于大多數學校來說，物業管理資金實際上需要學校的財政支持，學校資金是主要來源。因此，在學校的物業費用和服務內容方面來說，高校的師生仍對此予以高度重視，這已成為物業管理部門的重大工作難題。大學提供的資金不夠，這就迫使大學的后勤部門自行管理或在選擇物業公司時受到較大限制，如何最大限度地在資金和服務質量之間尋求平衡。這需要大學能夠主動打開競爭之門，為社會上物業公司提供開放且透明的競爭機會，只有采取這樣的競爭方式，各個物業管理公司才會更加珍惜競爭機會，然后讓學校能夠進一步降低物業管理的成本，并為全校師生提供更加優質的物業服務。

（五）高校的物業管理本身存在缺陷。由于一些限制，大多數高校從事物業管理的工作人員在服務意識方面不高，并沒有意識到自己的本身職責和社會責任，這也使學校的物業管理工作受到嚴重影響，給學校的師生印象不佳。另外，部分高校物業管理部門沒有按照規定履行職責，對后勤物業服務內容以私自、不正當的方式減少，或者是根本就不作為，也沒有為師生提供合理的服務。因為近些年來的經濟發展變化，物業管理服務的成本逐漸增加，這也增加了物業管理的壓力。高校中大多數從事物業服務的人員都是集體編制，鐵飯碗的觀念仍然存在，這也就限制了大學物業管理服務的水平。

二、高校后勤智能物業管理的方法

（一）物業管理具體職責的精準定位。一方面，物業管理具體職責的精確定位可以使學校更好地進行監督。這種監督既包括對物業部門服務本身質量標準的監督，也包括對物業服務日常工作的監督；另一方面，還能夠為改善學校物業管理奠定基礎。根據對物業管理公司的研究和相關調查，總結了大學物業管理的作用如下：首先，專業的大學物業管理為學校的日常操作工作、學生的生活帶來便利和營造了輕松生活氛圍。其次，大學物業的管理可以利用其自身的職能來規范和管理日常工作，尤其是師生的行為。這種管理方式可以幫助學生擁有良好的生活方式，在接受服務時學會怎樣做人，并在校園氛圍中蓬勃發展。這對幫助學校建立和諧進步的校園文化具有重要意義和價值。最后，對大學物業的良好管理可以從某種意義上幫助高校保值和增值。在當前過程中，這三個方面至關重要，否則，物業管理很難發揮其實際作用。

（二）加強宣傳，明確物業管理部門的權限和責任。學校的物業服務部門應提高其宣傳水平。宣傳的最重要形式是建立一個真正有效的溝通渠道，幫助物業服務人員和學生、老師進行及時的溝通，以了解老師和學生的期望、對物業管理的理解。高校自身管理或對外招標時，應明確定義自己的需求和規定，并對服務內容進行必要的調整細化，以免在將來的工作中出現模糊管理和職責情況發生。

（三）明確學校不同部門之間的物業管理。對于高校的后勤智能物業管理來說，有必要成立監督評價委員會。該委員會不是由任意人員組成的。它需要由有關單位和學院的代表人組成。一方面，可以幫助物業管理企業更好地進行日常管理；另一方面，也可以促進單位、學院與物業管理公司之間的有效溝通。

（四）物業的管理服務要不斷提高自身的業務水平。物業管理部門必須要適應其服務理念，并改善有關服務的服務思維。在管理過程中，必須嚴格遵守學校的有關規定，并不斷提高公司自身員工的專業水平，使公司得以保持積極的增長趨勢，積極地向行業優秀者學習，從他們的先進經驗中學習，并使自身的管理水準與一流的公司保持一致。高校物業部門應積極總結員工的工作成效，制定一系列獎勵和獎懲制度，以及日益完善的工作制度，以激勵員工。

（五）運用信息技術。隨著信息技術在社會上各領域的廣泛應用，使得高校的教育研究和服務功能都能夠得到加強和擴展。傳統的物業管理方式有其自身的局限性，無法補充信息技術的運用管理帶來的效率。信息技術的廣泛應用和信息資源的進一步發展，不僅對傳統的大學物業工作方式提出了嚴峻的挑戰，而且為高校的后勤智能物業管理帶來了新發展，使得高校物業的管理效率變得高效而簡潔。因此，推進高校物業管理的信息化，搭建良好的物業管理服務平臺，有利于提高物業服務水平，加快了大學物業教學與研究功能的深化和擴展速度，提供了更好的資源和有保證的教學研究服務。

三、結束語

大學的物業管理是綜合性強的一項管理工作。每個高校的管理方法都不一致，很難用一樣的標準來衡量物業管理的優缺點。但是，無論采用哪種模式，都必須狠抓質量，以增強物業管理公司的活力和競爭力，真正地將高校物業實現市場化的運作，并使后勤智能物業管理能夠提升到一個新的水平。

【參考文獻】

[1]湯鴻波.試論做好新形勢下高校后勤服務工作的相關舉措[J].現代職業教育,2017(27):221.

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關鍵詞：物業管理　高等教育　人才培養

物業管理在我國是一個新興的行業，是伴隨著市場經濟以及房地產綜合開發、土地有償使用、房屋商品化的推進而產生和發展起來的。盡管物業管理在我國興起頗晚，但發展很快，并且經過20多年的探索和實踐，我國物業管理取得長足發展。迄今為止，我國物業管理企業已超過2萬多家，物業管理人員達250萬人，至2010年將增至400萬人。然而，物業管理人員多半為半路轉行，未受過正規的專業教育和培訓，整體素質偏低，人才匱乏導致服務水平低是當前我國物業管理市場存在的主要問題，嚴重制約了行業的發展。人才成為瓶頸，是物業管理這一朝陽產業所面臨的尷尬和困境，因此，我國高校開設物業管理專業培育物業管理專門人才，是新時期我國物業管理行業對高等教育發展的迫切要求。

1 物業管理人才的需求特點

1.1 人才需求的層次性

物業管理工作紛繁復雜，從房屋設備維修養護到物業管理企業經營管理，及物業管理的理論研究都在其范圍之內，這就是物業管理對人才有不同層次的要求。從物業管理公司的構架上來看，物業管理公司的用人需求包括二個層次:管理層和操作層。管理層包括管理人才、策劃人才和首腦人才；操作層包括技術人才和營銷人才。同時，從專業教師培育和學科發展研究角度上看，物業管理人才還需要有學術人才，即理論研究人才和教育人才，這就形成了物業管理的學術層。

1.2 實用型技術人才和復合型通用人才并重

現代物業管理涉及物業的種類繁多，有居住物業、商業物業、工業物業和其他用途的物業。物業管理和服務對象有顯著的差異，需要一批熟悉各物業特點，掌握常規管理和實際操作能力的實用型技術人才；另一方面，由于每種物業的管理服務工作都會涉及到房屋設備、公共設施的維修養護，公共區域的治安、環衛、交通等綜合管理與經營，需要有一批懂得企業管理與經營、經濟分析、公共關系學等復合型通用人才。

1.3 物業管理人才的理論知識與實際能力兼備

物業管理是一個典型的以人力資源及智力輸出為特征，附著情感價值，并對管理服務模式、技能與方法持續動態創新的行業。管理水平的高低直接影響服務的質量。行業的發展速度使得工作中不斷涌現新的問題，這就對管理人員的專業理論知識水平提出更高的要求，但從具體工作崗位來看，較為具體的日常管理工作和對動手能力要求頗高的技術工作居多，所以有無實踐能力也是物業公司招聘人員的重要考察指標。

2 我國物業管理高等教育發展現狀

物業管理作為一個新興的行業在我國已有二十多年的發展歷史，而物業管理成為高等教育中的一個專業僅有十年的發展歷史。盡管我國物業管理高等教育開辦較晚，但發展迅速，專業教育和人才培養層次不斷提高，正在成為我國高等教育的熱門專業。

2.1 物業管理高等教育發展迅速

自1996年我國高校中開始設置物業管理高等教育，至今物業管理專業教育發展初具規模。表現在教育形式上，發展了高等職業教育、自學考試成人教育和普通高校全日制教育；在學歷層次上，由專科教育發展到本科教育；在學科層面上，專業開設背景和知識前緣不斷拓寬。

2.2 物業管理高等教育理論研究進展明顯

雖然我國物業管理高等教育處于摸索階段，專業教育理論發展還不成熟，但物業管理高等教育理論研究取得一定進展，據有關資料統計，2001年至2006年共出版物業管理專業教材20多本。物業管理高等教育課程體系的研究也正在探索之中。

2.3 物業管理人才培養模式不斷拓展

目前我國物業管理人才培養模式已發展有三種：一是以服務為中心的人才培養模式。該模式以服務理念為中心，注重培養學生與業主交流的技巧，但缺乏解決問題的能力，難以勝任總體性的管理工作；二是以技術為中心的人才培養模式。該模型以技能教育為中心，注重培養學生解決具體技術問題的能力，但缺乏管理和經營觀念；三是復合型的人才培養模式。該模式吸取前兩種模式好的辦學經驗，以社會需求為目標，強調技能教育和經營管理能力的培養，培養復合型的高級管理人才。

3 我國物業管理高等教育問題

3.1 人力培養層次偏低

物業管理作為新興行業，對物業管理人員知識化、市場化、信息化、專業化要求越來越高，特別是現代化物業管理營銷已進入個性化、智能化、網絡化的整合時期，物業管理行業不僅需要具備專業經驗的專業人才，更需要高層次的復合型管理人才。而目前我國物業管理高等教育仍停留在大專層次和自考層次，大部分地區未開設物業管理本科教育，人才培育不能滿足行業發展的用人需求。

3.2 師資建設滯后

物業管理專業是時代和行業發展起來的新行業，但我國物業管理高等教育還沒有開展專門的師資教育，造成我國各高校物業管理教育普遍面臨師資不足，缺乏專業教師的發展困難。我國各高校中大部分物業管理專業教師是相關專業改行或聘請物業管理人員參與教學，教師整體水平偏低。物業管理專業教師建設滯后，已不能適應物業管理高等教育的發展要求。

3.3 人才培養目標錯位

面對物業管理市場對技能型實用人才的需求，我國普通高校將人才培養定位在技能實用人才的培養，而普通高校都不具備培養技能型實用人才的師資和教學條件。另一方面，面對物業管理市場對復合型通用人才的需求，高等職業技術學院在努力培養復合型高級人才，而這類學校也不具備復合型高級人才的師資和教學條件。這種只顧及市場需求，而不考慮學校各自的學科和專業背景的人才培養目標定位，勢必影響人才培養的質量。

3.4 專業建設和課程體系不成熟

我國物業管理高等教育課程設置大多按“四板塊一環節”的模式設置課程，即公共必修棵、公共選修棵、專業必修棵、專業選修棵和實踐教學環節。由于各高校的學科和專業背景不同，教學資源和師資條件不一，在人才培養目標錯位的情況下，面對師資不足，往往按“有什么教師開設什么課程”的“量體裁衣”的原則設置課程，造成培養目標與課程設置存在一定差距。

4 我國物業管理高等教育發展的途徑

4.1 明確物業管理高等教育人才的培養目標

根據物業管理專業學科知識綜合性的特點和人才需求層次性的要求，物業管理高等教育人才培養定位必須考慮高校各自的學科和專業背景，進行科學合理的“分工”和準確的定位。普通高校的人才培養定位在管理層和學術層，以復合型管理人才培養為主，兼顧學術型研究型人才培養，重視師資人才的培養，適當發展研究生教育；高等職業教育的人才培養定位在操作層和管理層，以實用型專門人才培養為主，兼顧復合型管理人才培養。

4.2 構筑物業管理高等教育教學新體系

物業管理的教學體系應與人才培養目標相適應，模塊化的課程設置能較好地適應了物業管理人才培養目標的需求。普通高校的人才培養目標是復合型高級人才和教育人才，其課程設置應偏重于理論研究和宏觀管理及綜合能力的培養，課程體系可由十大模塊組成①基本素質；②綜合素質；③物業管理法；④物業管理建筑；⑤物業經營與管理；⑥計算機信息系統；⑦智能化；⑧物管理財務；⑨物業綠化模塊；⑩房地產模塊。高等職業教育的人才培養目標是技能型應用人才，其課程設置應偏重于微觀管理和操作技能的培養，課程體系可由三大模塊組成①基礎能力；②專業技能；③職業技能。

4.3 加強物業管理高等教育師資隊伍建設

首先，明確師資規劃，引進重點課程人才；其次，創造一個良好的人才環境氛圍；第三，人才招聘工作要改變被動、單一的方式，力求主動化、多樣化。在師資培養方面需要做的工作是：首先，狠抓學科帶頭人的培養，重視學術骨干教師、優秀青年教師的選拔與培養；其次，加大教師進修力度，選派中青年骨干教師去兄弟院校或國外進修培養；第三，提高教師學歷層次，學校制定政策鼓勵具有碩士學位的青年教師報考博士學位研究生，并對本科學歷的教師要采取一定的措施，督促他們進行繼續教育，提高學歷層次。

4.4 提高物業管理人才培養層次

根據物業管理人才需求的層次性，物業管理人才的培養也應該是多層次的，物業管理人才的培養不能停留在大專層次和自考層次，普通高校應積極推行物業管理本科教育，對學科基礎和專業背景較好的高校，應積極開設物業管理研究生教育。因為只有提高物業管理人才培養層次，才能滿足物業管理行業對各層次人才需求。

參考文獻

[1]禤映峰.淺析物業管理行業的人力資源素質與管理[J].商場現代化， 2005，(6)